商业地产基础.ppt

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1、商业地产基础报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 3开始之前，我们先看几组商业照片开始之前，我们先看几组商业照片大型社区商业中心大型社区商业中心大型购物中心大型购物中心特色休闲街特色休闲街分组讨论分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？消费的金额和内容有什么不同？注：注：约约10-1210-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为个人为一小组进行讨论，讨论时间为1010分钟左右

2、分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题讨论后每组一个代表回答以上问题商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程第一阶段第一阶段以满足生活基本需要的必必需型需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段第二阶段较好地解决基本生活后的起步型起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段第三阶段以体现个性特点的发展型发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段第四阶段以追求生活质量的享受型享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征300US$1000US$

3、3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽 第四代商业以“体验经济”为基础，以生活方式消

4、费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真 正意义的郊 区mall我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心城市核心何为商业地产？PART 1p商业地产的基本概念p商业地产的分类PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产用于经营用途的房地产形式 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批

5、发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定

6、型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念商圈吸引顾客的辐射范围商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因

7、素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念业态面向某类目标顾客的商店营业形态u 特征：“怎么卖”u 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态u 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种u 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子

8、购物B2C，C2C）等 业态：“店“商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态PRRT1何为商业地产？商业地产的基本概念业种面向顾客某类用途的商店营业种类u 特征：“卖什么”u 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数 u 从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种：“货”依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类何为商业地产？PART 1p商业地产的基本概念p商业地产的分类PRRT1何为商业地产？商

9、业地产的分类随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。我们可以根据不同的标准对其进行分类PRRT1何为商业地产？商业地产的分类分类标准类型备注按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上的人群，为大众

10、消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、

11、食品店和药房PRRT1何为商业地产？商业地产的分类在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：百货店超级市场大型综合市场便利店专业店专卖店购物中心仓储商店家居中心PRRT1何为商业地产？九大业态介绍1.百货店Department store(Dept)特点u 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式u 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主u 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全u 选址在城市繁华区、交通要道u 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象u 商店规模大，在5000平方米以上u 商店设施豪华，店堂

12、典雅、明快u 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态PRRT1何为商业地产？九大业态介绍2.大型综合商场general merchandise store(GMS)概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态特点u 采取自选销售方式和连锁经营方式u 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发u 设有与商店营业面积相适应的停车场u 目标顾客为购物频率高的居民u 商圈范围较大u 商店营业面积一般在2500平方米以上u 选址在城乡结合部

13、、住宅区、交通要道PRRT1何为商业地产？九大业态介绍3.超级市场 super market(SM)概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态特点u 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行u 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主u 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地u 选址在居民区、交通要道、商业区u 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象u 商店营业面积在500平方米以上u 目标顾客以居民为主PRRT

14、1何为商业地产？九大业态介绍4.便利店convenience store(Cv.S)概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态特点特点u 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式u 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日u 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地u 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步居民徒步购购物物57min到达的范到达的范围围内内u 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的

15、购买u 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格PRRT1何为商业地产？九大业态介绍5.专业店 speciatity store(SS)概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利高利润润u 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 营业面积根据主营商品特点而定u 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性

16、需求PRRT1何为商业地产？九大业态介绍6.专卖店 exclusive shop(ES)概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利u 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务u 选址在繁繁华华商商业业区区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究PRRT1何为商业地产？九大业态介绍7.购物中心 shopping center(SC)概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的

17、集合体特点特点u 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实实行行统统一管理一管理u 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成u 服务功能齐全，集零售、餐集零售、餐饮饮、娱乐为娱乐为一体一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场u 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道u 商圈根据不同经营规模、经营商品而定u 设设施豪施豪华华、店堂典雅、店堂典雅、宽宽敞明亮敞明亮，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主PRRT1何为商业地产？九大业态介绍8.家居中心 home center(HC)概念以与改善、建设

18、家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在城城乡结乡结合部、公路合部、公路边边、交通、交通要道要道或消费者自有房产比率较高的地区u 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等u 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势u 提供一站式购足和一条龙服务u 可采取连锁经营方式u 有一定的停车场PRRT1何为商业地产？九大业态介绍9.仓储商店 warehouse store(WS)概念在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限

19、服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上u 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务u 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品u 商店商店设设施施简单简单化化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营u 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车

20、场 PRRT1何为商业地产？业种介绍业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。通常分为以下四大类：餐饮休闲娱乐零售生活服务PRRT1何为商业地产？业种介绍业种分类零售类餐饮类服务类休闲娱乐选购品便利品宴请型随机型日常型携带型消遣型大众型私属型商务型日常型生活型大众型小众型业种选择百货家电数码店家居建材鞋帽服饰店化妆品专卖等精品超市奢侈品专卖收藏品店高尔夫用品服装定制等便利店中型超市蛋糕店花店药房等大中型正餐中西快餐简餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特产专卖等咖啡茶座等邮局银行电信干洗店维修中介等美容美发书店宠物店摄影诊所等会所KTV酒吧等桌球

21、房网吧棋牌室游艺室等健身房美容SPA足道按摩等业种细分：报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 3商圈与社区商业PART 2p社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主p商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主思考思考:请回忆一下您居住的小区配套商业都有些什么业种？请回忆一下您居住的小区配套商业都有些什么业种？更大或者更小的社区，他们的商业配置有什么异同？更大或

22、者更小的社区，他们的商业配置有什么异同？PRRT2商圈与社区商业社区商业消费人口是决定社区商业的第一要素常住人口（万人）人均面积（平米）消费习惯/频次消费需求交通时间（分钟）居住组团0.3 0.80.6就近消费+目的消费+即时消费/每天基础配套步行3 5居住小区2 30.6 0.8就近消费+目的消费+即时消费/1-3天基础配套步行5-10居住区5 100.8-1目的消费+随机消费/3 5天基础配套+休闲、娱乐步行10 15；车行5特大型居住区10以上1 1.2目的消费+随机消费/周月基础消费+生活购物、休闲娱乐步行不超过20；车行不超过10PRRT2商圈与社区商业社区商业居住组团类社区商业配置

23、：零售与配套居住居住组团组团：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一，零售类及配套类商业居多。例如：零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等PRRT2商圈与社区商业社区商业居住小区类社区商业配置：零售、配套、发展型居住小区居住小区：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升，出现少量的发展型社区商业。例如：零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大中型超市等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美

24、容美发，旅行社等PRRT2商圈与社区商业社区商业居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型居住区居住区：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富程度已较为接近区域型商业。例如：零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大型卖场等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训等PRRT2商圈与社区商业社区商业特大居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型特大型居住区特大型居住区：突破原有区域规划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量

25、。目前此类居住区的数量较少，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。例如：零售类 便利店，书店，建材卖场，专业专卖，大型卖场，购物中心等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训，汽车美容，婚纱，琴行等商圈与社区商业PART 2p社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主p商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而

26、细，以品牌店、专营店为主PRRT2商圈与社区商业商圈u 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内u 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内u 边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外商圈的构成及顾客来源主圈次圈边圈PRRT2商圈与社区商业商圈u人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，

27、及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。u建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。u社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。u商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。PRRT2商圈与

28、社区商业商圈影响商圈大小的因素百货商店的自身的特点百货商店的经营规模百货商店的经营商品种类交通运输情况竞争对手的地理位置百货商店的促销情况消费者的流动性休息十分钟，稍后继续休息十分钟，稍后继续报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 3商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点p建筑空间类型集中式商业（盒式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑五大要素，有什么样的特点？商业建筑五大要素，有什么样的特点？PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点1.商业体建筑立面表现PRRT3商业建筑空

29、间设计建筑空间要点/立面包装创意是否需要？This or this？常见耳机包装创意耳机包装PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/立面外表重不重要？This or this？PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/立面建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引This or this？新加坡乌节湾商业项目新加坡乌节湾商业项目新加坡乌节湾商业项目新加坡乌节湾商业项目上海仲上海仲盛世界盛世界商城商城PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/立面立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵体现出一个商业体的经营内涵l l多种多种多种多种材质材质材质材质的的的的运用搭配出鲜活表情运用搭配出

30、鲜活表情运用搭配出鲜活表情运用搭配出鲜活表情l l色彩色彩色彩色彩丰富、明快彰显商业活力丰富、明快彰显商业活力丰富、明快彰显商业活力丰富、明快彰显商业活力l l个性个性个性个性装饰装饰装饰装饰风格体现商业主题和调性风格体现商业主题和调性风格体现商业主题和调性风格体现商业主题和调性商业商业元素元素PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/立面国外商业案例2.2.日本山日本山井奥特莱斯井奥特莱斯1.1.日本日本千叶区域商业千叶区域商业1 12 24.4.新加坡克新加坡克拉码头拉码头4 43.3.洛杉矶洛杉矶city walkcity walk3 3PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点2.商业体建筑

31、入口设计PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口思考：为什么我们会经常看到“走出来的路”？PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口不仅是所谓“路人的素质”更重要的是非人性化的路线设计道路设计应当符合人的行为习惯PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口什么是人的行为习惯：什么是人的行为习惯：弧线与捷径优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成形成喇叭式（楔形）入口广场，吸纳人气，吸纳人气PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口思考：思考：商业体的入口又应该放在什么位置？商业体的入口又应该放在什么位置？是中间，还是路口？是中间，

32、还是路口？PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口传统商业观点认为：金角银边传统商业观点认为：金角银边“金角金角”路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在中间中间“银边银边”位置位置PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/入口随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：路口“金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点3.商业体交通动线设计PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/动线客流车流货流商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成消化循环系

33、统消化循环系统呼吸循环系统呼吸循环系统血液循环系统血液循环系统犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错从不交错PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/动线客流动线是商业体中最容易被感知的部分客流动线是商业体中最容易被感知的部分消费者从各个入消费者从各个入口被吸纳进入商口被吸纳进入商业体，业体，因此因此外部客流的外部客流的介接入介接入是商业客是商业客流动线第一个重流动线第一个重要部分要部分PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/动线一条一条清晰明了的内部主动线清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心，是客流动线设计的核心PRRT3商业建筑

34、空间设计建筑空间要点/动线一条一条清晰明了的内部主动线清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心，是客流动线设计的核心日日本本旧旧船船厂厂改改造造的的区区域域商商业业PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/动线内部多条动线严重影响商业效率内部多条动线严重影响商业效率PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点4.商业公共空间中庭PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭思考：思考：商业体为什么需要中庭？商业体为什么需要中庭？PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭休息等候聚集商业活动中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间PRRT3商业建筑空

35、间设计建筑空间要点/中庭中庭在盒式商业和商业街中被广泛应用中庭在盒式商业和商业街中被广泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广场PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点5.商业体建筑的主力店PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点商家品牌有很商家品牌有很多类型，多类型，比如餐饮品牌比如餐饮品牌PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点商家品牌商家品牌PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点卖场品牌卖场品牌PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点你了解他们在商业体中的不同作用吗？分组讨论分组讨论回忆并模拟想象某个购物中心或者商业街的商业布置：回忆并模拟想象某个购物中心或者商业街的商

36、业布置：1.1.娱乐、餐饮、服装零售、生活服务类一般分布在什么地方？娱乐、餐饮、服装零售、生活服务类一般分布在什么地方？2.2.吸引你去这里消费的主要业种和商家通常有什么特点？吸引你去这里消费的主要业种和商家通常有什么特点？注：注：约约10-1210-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为个人为一小组进行讨论，讨论时间为1010分钟左右分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题讨论后每组一个代表回答以上问题PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点什么是主力店一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在5000

37、2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点主力店位置确定第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。主力店的经营就会越轻松，风险就越小发展商希望主力店经营位置离首层越远越好主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层博弈PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点主力店位置确定现实折中的结果主力店的经营层级大多数位于二层至顶层之间既保证了主力店有一个相对理想的经营位置又能将首层腾出来让发展商获得基本的投资回报如果两家主力店，则应该呈“哑铃形”布局，让两家主力店位于物业两侧，中间是

38、中小散户构成的长廊如果多家主力店，至少应该在顶层布置一家，以达到吸引客流向上走的目的。让客流在到达主力店之前尽可能经过更多的商铺，尽可能逗留更长的时间比较合理的原则PRRT3商业建筑空间设计建筑空间要点核心主力店辅助主力店配套辅助店零售设施百货、综合超市等时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店不同地区商品特色店文化娱乐设施动感影院、科技展览等儿童乐园等艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧快餐类、风味小吃类宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等主力店业态选择：突破百货与卖场对于面积在10万平米以上、多种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。每一种业态

39、都需要自己的“龙头”，以实现对客流的吸引和购物中心的整体定位。商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点p建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计盒式商业集中式商业（盒式商业）有两大类：1.独立大型商业：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等2.大型裙房商业：如上海港汇广场、上海商城、上海恒隆广场等PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道l l建筑建筑建筑建筑设计设计设计设计强强强强调视调视调视调视野可达性野可达性野可达性野可达性l l色彩明亮，建筑新色彩明亮，建筑新色彩明亮，建筑新色彩明亮，建筑

40、新颖颖颖颖，满满满满足好奇心理足好奇心理足好奇心理足好奇心理PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道l l与外部道路合理与外部道路合理与外部道路合理与外部道路合理结结结结合合合合l l充分考充分考充分考充分考虑虑虑虑公交、地公交、地公交、地公交、地铁铁铁铁、出租、出租、出租、出租车车车车、地面停、地面停、地面停、地面停车车车车等相互关系等相互关系等相互关系等相互关系PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道入口广入口广入口广入口广场场场场作作作作为为为为建筑内部形建筑内部形建筑内部形建筑内部形态宽态宽态宽

41、态宽泛开敞的空泛开敞的空泛开敞的空泛开敞的空间间间间，是水平交通空，是水平交通空，是水平交通空，是水平交通空间间间间中段性放大的中段性放大的中段性放大的中段性放大的节节节节点。点。点。点。pp作作作作为为为为水平交通的分段水平交通的分段水平交通的分段水平交通的分段标标标标志而具有志而具有志而具有志而具有分解作用分解作用分解作用分解作用pp作作作作为为为为水平交通的水平交通的水平交通的水平交通的连连连连接体而具有接体而具有接体而具有接体而具有连连连连接和接和接和接和过过过过渡作用渡作用渡作用渡作用楔形入口广场p建筑入口凹入建筑体量，将外部空间或深或浅地引入建筑的区域内。p形成具有个性的入口空间;

42、或者楔入的部分将建筑穿透以达到通畅的特殊目的。p对于外部交通设计有利，可缓解入口区域对外部街道或基地环境的直接压力。PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间PRRT3商业建筑空间设计盒式商业直线型中庭空间突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道中庭专业中庭专业中庭专业中庭专业设计设计设计

43、设计顶部注意引入自然采光顶部注意引入自然采光PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道l l引入人性化引入人性化引入人性化引入人性化设计设计设计设计休息座椅休息座椅休息座椅休息座椅PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道恒隆广场正大广场一条清晰主一条清晰主一条清晰主一条清晰主动线连动线连动线连动线连接接接接绝绝绝绝大部分商大部分商大部分商大部分商铺铺铺铺和店面和店面和店面和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性

44、强弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化PRRT3商业建筑空间设计盒式商业外部商外部商业元素元素入口空入口空间中庭中庭通道通道动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式商业建筑空间设计PART 3p

45、商业建筑空间要点p建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计街区式商业 空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的街区的趣味性；趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短短街街&窄窄巷巷：充充分分实实现现商商铺铺的的可可视视性性和和人人流流的的最最大大共共享享，“街街”与与“坊坊”的的感感觉，体现觉，体现“逛逛”的乐趣；的乐趣；交通组织：停车场，易于到达，易于排空；交通组织：停车场，易于到达，易于排空；人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松人车分流：一方面便利，

46、另一方面还给步行者安全放松的空间的空间；成功商业街的布局形式成功商业街的布局形式成功商业街的布局形式成功商业街的布局形式PRRT3商业建筑空间设计街区式商业节点一：入口广场牌坊、路障、门楼等作为起点雕塑、钟塔等强调气氛招牌、路牌等作为指引结合雕塑等道具，突出商业区主题，强化场所气氛PRRT3商业建筑空间设计街区式商业节点二：局部景观广场各种宣传活动、路演聚集人气，提升商业气氛 引入阳光和自然生态，作为项目景观亮点 雕塑和景观休闲设施缓冲人流，同时满足停车需求夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏游玩的景点吸引客户停留平日/白天为硬质平地景观PRRT3商业建筑空间设计街区式商业节点三：

47、开放式中庭以座椅、露天休息平台等聚集人气，形成客流驻足休息点环形流线，利于环顾周边商家，并能开展小型商业活动PRRT3商业建筑空间设计街区式商业l l夜景灯光不夜景灯光不夜景灯光不夜景灯光不仅仅仅仅能起到昭示性的广告效果，能起到昭示性的广告效果，能起到昭示性的广告效果，能起到昭示性的广告效果，还还还还能烘托商能烘托商能烘托商能烘托商业业业业气氛，同气氛，同气氛，同气氛，同时时时时也是景也是景也是景也是景观观观观的构成部分起到吸引客流的作用的构成部分起到吸引客流的作用的构成部分起到吸引客流的作用的构成部分起到吸引客流的作用夜景灯光PRRT3商业建筑空间设计街区式商业l l休休休休闲设闲设闲设闲设

48、施施施施结结结结合小景合小景合小景合小景设设设设置，如座椅与小型水池、置，如座椅与小型水池、置，如座椅与小型水池、置，如座椅与小型水池、雕塑、雕塑、雕塑、雕塑、绿绿绿绿化的化的化的化的结结结结合合合合l l雕塑用于表达商雕塑用于表达商雕塑用于表达商雕塑用于表达商业调业调业调业调性性性性l l绿绿绿绿化和水景化和水景化和水景化和水景满满满满足足足足对对对对阳光阳光阳光阳光和水的渴望和水的渴望和水的渴望和水的渴望景观小品PRRT3商业建筑空间设计街区式商业保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：

49、在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点p建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计商业空间创新商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海大宁国际1032009易居中国上

50、海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海太平桥石窟门里弄改造项目_上海新天地典型个案研究1042009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有p上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；p太平桥人工湖绿地项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；p高尚住宅重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。p企业天地-包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区