知名地产集团地块市场调研报告.ppt

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1、1中国房产信息集团-郑州机构以客户需求为导向的持续创新万达郑州（中原路&工人路）地块市场调研报告克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构 2009.102中国房产信息集团-郑州机构项目属性解读宏观环境住宅市场商业市场写字楼市场公寓市场项目核心营销价值建议附件项目属性解读宏观环境住宅市场商业市场写字楼市场公寓市场项目核心营销价值建议附件市场建议报告提纲市场建议报告提纲3中国房产信息集团-郑州机构一、项目属性解读一、项目属性解读项目指标解读项目在城市中的位置与关系项目四至项目周边现状项目地理属性评估项目指标解读项目在城市中的位置与关系项目四至项目周边现状项目地理属性评估4中国房产信息集团-郑州机构项

2、目属性项目指标项目属性项目指标规划用地情况规划用地情况规划用地面积为：11.90 万平方米（以实测为准）；总建筑面积：75.50 万；容积率：4.99；规划用地性质：居住用地、商业金融业用地；用地位置：项目用地位于中原区中原路与工人路交叉口西南角，东临双向 2 车道的工人路，南临伊河路，西临文化宫路，北临双向 8 车道城市主干道中原路。土地使用强度土地使用强度建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算。其中商业金融业建筑面积与居住建筑面积比例为 4.7：5.3；容积率：控制在 4.99 以内；建筑密度：不大于 54.53；建筑高度：不高于 150 米。5中国房产信息集团-郑州机构项目位于郑州市老

3、城区中原区，以居住区为主。中原区位于郑州市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称；区域下辖 1个镇，10 个办事处，总人口56 万；项目所在区域市直单位、高校较多；项目紧邻碧沙岗商圈，碧沙岗商圈是郑州五大商圈之一，是中原区的主要商业活动场所。宗地所在区域宗地所在区域规划定位为大型居住生活区。项目认知 项目认知|地理属性 地理属性|项目在城市中的位置与关系项目在城市中的位置与关系项目认知 项目认知|地理属性 地理属性|项目在城市中的位置与关项目在城市中的位置与关系系发展大道发展大道唐唐家家墩墩路路大 学 路大 学 路陇 海 路陇 海 路桐 柏 路桐 柏 路嵩 山 路嵩 山 路中

4、 原 路中 原 路伊河路伊河路碧沙岗碧沙岗工 人 路工 人 路文 化 宫 路文 化 宫 路6中国房产信息集团-郑州机构中原路是郑州市西区自东向西的主干道，出行便利。中原路是郑州市西区自东向西的主干道，出行便利。项目位于中原路与工人路交汇处，中原路西至西环路、东至郑州市市中心、工人路南至航海路。车行 4-6 分钟内可抵达碧沙岗商业圈，8-10 分钟可抵达火车站及火车站商圈，10-12 分钟可抵二七商圈。车行到达西区南北主干道桐柏路仅 4-6 分钟；步行到达碧沙岗公园、绿城广场仅 12 分钟左右，到达桐柏路快速公交站点及地铁 1 号线仅 10 分钟左右。图中所示。中原路是连接西区与市中心道路的一条

5、纽带，对内对外交通均较为便利。中原路属于双向 8 车道道路，工人路属于双向 2 车道道路，周边公交线路密集，如 201 路、44 路、60 路、K916 路等。项目认知 项目认知|地理属性 地理属性|项目在城市中的位置与关项目在城市中的位置与关系系发展大道发展大道唐唐家家墩墩路路嵩 山 路嵩 山 路大 学 路大 学 路陇 海 路陇 海 路中 原 路中 原 路郑州市火车站二七商圈碧沙岗商圈桐 柏 路桐 柏 路工 人 路工 人 路文 化 宫 路文 化 宫 路伊河路伊河路7中国房产信息集团-郑州机构宗地所在区域宗地所在区域为西区居住区域，基础配套、生活配套完善。项目认知 项目认知|地理属性 地理属性

6、|项目在城市中的位置与关项目在城市中的位置与关系系项目位于郑州市西区，以居住性为主的区域，宗地周边教育医疗配套完善。项目周边教育配套：项目周边教育配套：小学：伊河路小学中学：郑州市十九中，郑州市外国语中学 郑州市一中大学：河南工业大学 中原工学院医疗设施：医疗设施：郑州市中医院 协和医院 郑州金笛医院银行：银行：工商银行、农业银行 交通银行、中国银行中原工学院嵩 山 路嵩 山 路大 学 路大 学 路陇 海 路陇 海 路中 原 路中 原 路桐 柏 路桐 柏 路工 人 路工 人 路文 化 宫 路文 化 宫 路伊河路伊河路郑州市一中河南工业大学伊河路小学郑州市外国语中学8中国房产信息集团-郑州机构宗

7、地：宗地：项目周边教育资源，紧邻西区碧沙岗公园、绿城广场；生活氛围浓厚、生活配套成熟。项目认知 项目认知|地理属性 地理属性|项目四至项目四至 项目四至：东：工人路 南：伊河路 西：文化宫路 北：中原路 项目周边市政单位及高校居多，如郑州市市委、市政府、城市规划局；项目周边云集了中原区优势教育资源，如伊河路小学、郑州外国语中学等；项目周边以较老的小区以及部分城中村为主，批发市场、农贸市场分布于项目一侧；项目具有先天的教育资源优势。宗地协和医院市委9中国房产信息集团-郑州机构宗地宗地周边属于西区大型居住组团，开发强度较高，主要以城中村改造以及棉纺厂改造为主。本项目地块西区开发组团，潜在供应量以城

8、中村改造以及棉纺厂改造为主，未来开发强度大。中原新城项目总建筑面积180 万，目前约有 140 万的潜在供应量；锦艺国际华都项目总建筑面积 120 万，目前入市体量 13 万左右。对本案影响较大的项目集中于中原新城、锦艺国际华都以及未来潜在城中村改造项目。项目认知 项目认知|地理属性 地理属性|项目周边现项目周边现状状嵩 山 路嵩 山 路大 学 路大 学 路陇 海 路陇 海 路中 原 路中 原 路桐 柏 路桐 柏 路城开祥和里鑫苑国际城市花园鑫苑景园中苑名都仟禧桃源公寓升龙国际中心长城康桥华城鑫苑国际广场锦艺国际华都中原新城棉纺厂三厂改造伊河路伊河路工 人 路工 人 路文 化 宫 路文 化 宫

9、 路10中国房产信息集团-郑州机构二、宏观环境二、宏观环境宏观经济分析房地产市场指标分析土地市场分析住宅市场分析宏观经济分析房地产市场指标分析土地市场分析住宅市场分析11中国房产信息集团-郑州机构产业结构占比变化趋势（单位：%）产业结构占比变化趋势（单位：%）0%20%40%60%80%100%三产376.5427479.6576705853.91024.11249.81023.4二产401.9453.6573.77388731070.51308.71659.51270一产43.746.248.8617277.188.494.785.42001年2002年2003年2004年2005年2006

10、年2007年2008年2009年1-9月宏观环境 宏观经济指标宏观环境 宏观经济指标数据来源：郑州市统计局从产业结构上看，呈现“二、三、一”梯次特点，产业结构占比为3.59%：53.39%：43.02%，第三产业和第二产业所占比重相当，二者合计占到GDP的95%以上。郑州市三产业呈现“二、三、一”的结构，产业基础较低郑州市三产业呈现“二、三、一”的结构，产业基础较低12中国房产信息集团-郑州机构城镇人均可支配收入增长变化66337494.783469364106401182213692157325000900013000170002001年2002年2003年2004年2005年2006年20

11、07年2008年元0%10%20%30%可支配收入增长宏观环境 宏观经济指标宏观环境 宏观经济指标数据来源：郑州市统计局2008年中原城市群人均城镇居民收入及支出15732146721300013199138091244897009957932391798131882705000100001500020000郑州洛阳新乡焦作济源许昌元人均可支配收入人均消费性支出2001 年以来，郑州市人均可支配收入保持两位数增长，2008 年达到 15732元，居于全省首位。郑州市人均可支配收入保持较快增长，在河南省内居于第一位郑州市人均可支配收入保持较快增长，在河南省内居于第一位13中国房产信息集团-郑州机

12、构宏观环境 房地产投资指标宏观环境 房地产投资指标郑州房地产投资走势郑州房地产投资走势02004006000%10%20%30%40%50%60%房地产投资：亿元增长占GDP比重占第三产业比重房地产投资：亿元47.659.674.3121.8 168.1 229.9 298.8 429.9 326.3增长39.2%25.2%24.5%55.0%38.0%36.8%30.0%43.9%9.3%占GDP比重5.8%6.4%6.7%8.9%10.2%11.5%12.3%14.3%13.7%占第三产业比重12.6%14.0%15.5%21.1%23.8%26.9%29.2%34.4%31.9%2001

13、年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9郑州市城镇固定资产投资走势图9.3%03006009001200150018002004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月单位：亿元0%20%40%60%城镇固定资产投资房地产投资房地产投资增长率城镇固定资产增长率数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局近年来，郑州房地产 GDP一直保持高速增长势态，但2009 年投资增长速度明显放缓，6 月份开始逐渐恢复增长。房地产投资在 GDP 及三产中所占比重分别在 10-15%和 23-35%之间，对国民经济的贡献很大并保持相对稳定增长

14、态势。从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但 2009 年的房地产投资的增长幅度下降并没有严重影响到城镇固定资产的投资增长率，这主要与去年以来政府加大基础设施投资力度有关。0909 年年 1-91-9 月份，房地产投资增长速度有所放缓月份，房地产投资增长速度有所放缓14中国房产信息集团-郑州机构 经济保持快速稳步增长,居民生活水平显著提高 城镇居民可支配收入连年保持两位数增长 施工面积加大，未来将有多个项目入市，市场竞争将趋向更加激烈宏观环境 宏观环境综述宏观环境 宏观环境综述15中国房产信息集团-郑州机构占地面积（平方米）建筑面积（平方米）结构比例城镇住宅4919

15、55.471593003.911.9%综合2045990.78560829.549.4%商务金融120785.5464123.322.9%商服115821.07321796.042.8%工业1211811.91742210.829.3%仓储110725.72177161.152.7%科教42745.5149609.251.0%2008.9-2009.10月不同用途土地成交结构0200000040000006000000800000010000000单位：平方米-10%0%10%20%30%40%50%60%单位：%占地面积建筑面积结构比例一级市场各类招拍挂土地成交情况一级市场各类招拍挂土地成交

16、情况一级市场成交情况分析一级市场成交情况分析郑州市城中村改造土地为主的供应模式造成综合用地以及住宅用地性质的土地增加。郑州市城中村改造土地为主的供应模式造成综合用地以及住宅用地性质的土地增加。在各类土地供应结构当中，城镇住宅和综合类（住宅、商业、商务金融混合）用地规模最大，合计达到60%左右，其次是工业用地占到近三成。16中国房产信息集团-郑州机构供应：急剧下滑。供应：急剧下滑。2008 年郑州住宅市场新增供应面积 808.29 万平方米，同比下降 12.16%。2009 年 1-9月份住宅新增供应面积 334.28 万平方米，同比下降幅度高达 47.2%。受经济下滑预期的影响，08 年以来投

17、资开发节奏放缓，导致 09 年市场供应量骤降，随着销售形势的转好、开发商资金链的有效缓解，开发商未来预期的向好，加快建设步伐的行为，预计未来商品住宅市场供应会逐步回升。2001-2009年商品住宅供应趋势图2001-2009年商品住宅供应趋势图020040060080010002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-9月份单位：万平方米-50%0%50%100%增幅供应量增幅住宅市场分析市场供应走势住宅市场分析市场供应走势17中国房产信息集团-郑州机构需求：由观望转为积极入市。需求：由观望转为积极入市。从成交来看，2008 年商品住宅成

18、交量严重萎缩，比 2007 年下降 31.75%。虽然各楼盘打折促销活动层出不穷，但是整体市场成交量严重不足，究其原因，国际金融危机、国内经济形势下滑及一系列宏观调控政策的影响，导致消费者心理预期发生变化，市场观望气氛浓厚，2008 年的楼市成交处于低迷状态。但在 08 年下半年一系列积极的货币和财政政策的刺激下，房地产市场出现的恢复性增长，尤其 2009 年 3 月份以来出现大幅度反弹，刚性需求和投资需求得到释放，1-9 月份郑州商品住宅成交量同比增长幅度高达 69.93%，月成交量多次刷新历史记录，前九个月销量已经超过去年全年成交水平。但消费需求的提前过渡释放可能影响到明年市场的去化。20

19、01-2009年商品住宅成交量趋势图2001-2009年商品住宅成交量趋势图259.98371.42496.3532.39715.44832.42568.14681.16020040060080010002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-9月份单位：万平方米-50%0%50%100%增幅成交量增幅住宅市场分析市场成交量走势住宅市场分析市场成交量走势18中国房产信息集团-郑州机构价格：稳步攀升。价格：稳步攀升。2008 年是我国房地产深度调整的一年，一线城市出现了量价齐跌的局面，但郑州作为二线城市，在住宅销量下滑的前提下，房价依然保

20、持（12.44%）增长趋势，2009 年在全国市场一片回暖的大形势下，郑州住宅市场也表现出空前的活跃，活跃程度甚至超过 2007 年历史最好时期，伴随着成交量记录的屡次刷新，住宅价格也一路走高，1-9 月份，商品住宅价格同比增长14.31%，增幅较 07 年有所放缓。从中短期发展趋势看，郑州市房价持续高涨的空间还比较有限。2001年至2009年1-9月份商品住宅成交价格走势图201721002327261429743552399445280500100015002000250030003500400045005000单位：元/0%5%10%15%20%25%成交均价增幅08年9月-09年9月郑

21、州市商品住宅成交均价走势3934 3901 3999 4175 3908 4355 4270 4427 4764 4651 4663 4643 459701000200030004000500008.908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.09-8%0%8%16%成交均价（元/）环比涨幅（%）住宅市场分析市场价格走势住宅市场分析市场价格走势19中国房产信息集团-郑州机构2009年9月底全市及各区域商品住宅库存量2009年9月底全市及各区域商品住宅库存量363.958.855.518.2158.021.452.00.0

22、50.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0全市二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区单位：万平方米库存：显著去化。库存：显著去化。截止 2008 年底，郑州市商品住宅（不含经济适用房）的库存量达 688 余万方，进入 2009 年，1-9 月份的消化量达 681 万方，超过去年全年消化水平，而供应量仅有 334 万方，阶段性供不应求明显，截止到 9 月底，我市商品住宅库存量下降到了 364 万方，其中中原区存量为 52 万方。住宅市场分析库存现状住宅市场分析库存现状20中国房产信息集团-郑州机构住宅市场综析住宅市场综析全市商品住宅出现了阶段性的供不应求，但整

23、体仍基本平衡。08 年整体市场成交量处于历史最低点，09 年 3 月份以来市场回暖，成交量多次刷新历史纪录；经过 08 年市场的调整期，09 年全市商品住宅成交价格一路走高；商品住宅成交客户仍以首次置业为主，改善型置业以及投资性置业有所上升；未来全市以及区域供应量较大，未来竞争较为激烈。21中国房产信息集团-郑州机构三、住宅市场区域市场分析区域客户分析区域竞争关系分析区域市场分析区域客户分析区域竞争关系分析22中国房产信息集团-郑州机构中原区位于郑州市区西部，是市委、市政府所在地，也是郑州市的老工业区。老工业发展没落，旧厂址和城中村的改造为区域发展注入新的活力。金水区是郑州市面积最大、人口最多

24、的城区；也是省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。区域具有较强的集聚性，房地产项目众多，市场供求两旺，占据郑州市主导地位。郑东新区是国家确立的四个国家级新区之一，未来发展前景看好。07 年至今，商品住宅市场长期处于供不应求状态，价格高位波动，引领全市市场。管城回族区地处郑州市的东南部,是商城遗址所在地，属老城区。处于郑州市东南门户位置有部分新郑、开封、商丘等外地购房客户，未来区域供应主要以城中村改造项目为主。二七区，是郑州市的商贸中心城区。在大型城中村改造项目升龙国际中心的带动下，房地产市场近年发展迅速。郑州市区域概况郑州市区域概况郑 东 新 区二 七 区管 城

25、区经济技术开发区中 原 区高 新 区金 水 区惠 济区23中国房产信息集团-郑州机构整体客户分析整体客户分析客户分析客户分析导入客户（居住）区域分布导入客户（居住）区域分布从导入客户（居住）区域的分布来看，以本区域内的客户为主，占比达 43%，但其他区域导入客户也占 57%，总体看中原区客户仍为主力，但客户来源并不局限于本区域。43%20%13%8%16%中原区金水区二七区管城区郑州市郊县24中国房产信息集团-郑州机构居住现状：西区居民居住户型以二房（居住现状：西区居民居住户型以二房（36%36%）、三房（）、三房（28%28%）为主，一房（）为主，一房（40-5040-50）、二房（）、二房

26、（80-80-9090）、三房（）、三房（130-140130-140）三种户型占比较为突出；居住面积段较为均衡，从）三种户型占比较为突出；居住面积段较为均衡，从 50-14050-140 平米各面积段平米各面积段所占比例都大致相当，呈多元化的分散特征。所占比例都大致相当，呈多元化的分散特征。客户分析客户分析0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%一房二房三房四房复式及其他30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-16016

27、0-170170-18018025中国房产信息集团-郑州机构影响区域客户购房的因素：首先是价格，其次是地段影响区域客户购房的因素：首先是价格，其次是地段客户分析客户分析影响客户购买的主要因素影响客户购买的主要因素0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%价格地段品质/档次配套设施产品规划品牌学校周边环境户型升值潜力工期物业管理26中国房产信息集团-郑州机构区域客户购房认知途径：首先是亲友介绍，其次是在项目周边居住及工作区域客户购房认知途径：首先是亲友介绍，其次是在项目周边居住及工作客户分析客户分析客户认知途径分析客户认知途径分析0.60.71.52.517.123.623.8

28、30.30.05.010.015.020.025.030.035.0网络已购房老客户房展会内部人员或内部人员介绍广告路过周边居住或工作亲友介绍27中国房产信息集团-郑州机构客户的变化会导致片区新一轮的竞争，而对于中原区来说，这种竞争压力不仅仅来之于内部，周边区域可能会给区域市场带来更大的竞争压力更大的竞争压力。二七区首次、首改客户的分流金水区首次、首改、多改客户的分流竞争关系分析竞争关系分析28中国房产信息集团-郑州机构经历 08 年市场调整期，中原区各楼盘表现为几个典型项目的成交，区域内新入市项目较少，随着 09 年市场回暖的呈现，区域内各楼盘去化较大，促使区域呈现了“零星大盘鼎立”“垄断”

29、市场的局面，而万达项目的入市，无疑使区域竞争更加的激烈。08年1月-09年9月中原区商品住宅量价走势图437245544339420643934420 4411438245134609443942784241 424243554371429644394488452847190246810121408.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.09单位：万380040004200440046004800单位：元/成交量成交均价竞争关系分析竞争关系分析29中国

30、房产信息集团-郑州机构项目竞争关系总结 万达进驻后，势必点燃片区竞争升级的导火索，区域势必燃起大盘鼎立兵分天下的局面。项目所在区域后续客户需求将呈现多元化；在客户需求形成差异后，将会面临多方客户分流，区域竞争压力提升；区域内大盘鼎立的竞争局面，使项目住宅部分开发初期，本案价格的实现在区域中的引导力并不是太强；随着本案后期商业的运营，将对本案住宅产品及整个区域价值有所提升，加之项目周边市政单位、高校、知名教育资源的云集，项目整体的价值会得到较大的提升，项目后期的产品溢价能力可观。竞争关系分析竞争关系分析30中国房产信息集团-郑州机构户型建议户型建议产品线产品线房型房型面积段面积段建面配比建面配比

31、套数套数套数配比套数配比首次置业型二房70-807.6%245 10%80-9030.0%858 25%90-10019.2%490 15%首次改善性三房100-12017.0%368 35%120-14026.3%490 15%合计100%2451100%31中国房产信息集团-郑州机构市场比较市场比较(在售项目在售项目)营销溢价营销溢价均价推导均价推导价格自然增长价格自然增长价格定位价格定位32中国房产信息集团-郑州机构项目建筑风格建议：项目建筑风格建议：项目名称项目名称建筑风格建筑风格中原新城特德式风格升龙国际中心简约现代锦艺国际华都海派新古典主义锦艺国际华都中原新城裕达国贸项目建筑风格建

32、议项目建筑风格建议周边竞品项目虽然打出德式以及海派新古典主义的风格，但是整体上呈现简约现代的感觉；为了保持项目与周边建筑物的协调性，与项目商业购物中心呈现的现代都市感一致，建议项目建筑风格为：现代简约风格！升龙国际中心33中国房产信息集团-郑州机构中原新城：规划商业面积 28 万余，写字楼酒店 7 万余，引进沃尔玛大型超市，自持 80%商业，同时内部配有会所和幼儿园。升龙国际中心：40 万商业，除满足日常生活需求，预建立新二七商圈，同时内部配有幼儿园和会所。锦艺国际华都：商业建筑面积 10 万，规划有九年一贯制学校、幼儿园、保健中心、网球场、羽毛球场、会所。竞品基础配套情况：竞品基础配套情况：

33、项目配套建议项目配套建议项目周边生活配套缺失项：项目周边生活配套缺失项：1、健身、KTV、酒吧、舞厅、桑拿、影院等娱乐设施较少；2、幼儿园缺失；3、周边会所基本没有；项目配套设施建议：项目配套设施建议：1、建议开设会所，会所内容涵盖健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身设施；2、建议增加项目影院、舞厅、酒吧等娱乐设施；3、建议在小区内部建幼儿园；34中国房产信息集团-郑州机构住宅交房标准：住宅交房标准：1、外墙：涂料或瓷砖、面砖2、内墙：混合砂浆3、顶棚：混合砂浆4、地面：水泥砂浆抹面（厨房、卫生间加做防水层）。5、门窗：配入户防盗门，户内预留门洞，对讲单元门；阳台门、外窗为塑钢或铝合金。6、厨房

34、：预留上下水接口；7、卫生间：预留上下水接口8、阳台：地面混合砂浆抹面9、电梯：品牌电梯。10、其他：公共楼梯间墙面及顶棚采用仿瓷涂料，公共楼梯间地面水泥砂浆抹面；户外空调位部分预留；房内未预埋电线管；上水管道均采用 PPR 管材，下水采用 UPVC 管材；各住宅单元安装有可视对讲系统；燃气管道安装到厨房。35中国房产信息集团-郑州机构四、商业部分全市商业市场供求分析全市典型商圈介绍板块商业分析案例借鉴商业建议全市商业市场供求分析全市典型商圈介绍板块商业分析案例借鉴商业建议36中国房产信息集团-郑州机构郑州市商业物业年度表现郑州市商业物业年度表现09 年 1-9 月，郑州市商业物业首现供不应求

35、，成交均价 06 年以来首次下滑；08 年以来，供应量下滑态势显著，但成交量持续攀升，商业物业严峻的供过于求态势有所缓解；郑州市商业物业年度供求走势郑州市商业物业年度供求走势23.2631.2637.1967.4886.4885.26136.1494.6135.0611.8613.7220.5729.4650.4249.159.7972.4769.035769593872946339678276757957782347220204060801001201401602001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 2009年1-9月万平方米400045005000

36、5500600065007000750080008500元/平方米新增供应面积销售面积成交均价37中国房产信息集团-郑州机构供求关系逆转，由 08 年的供过于求到 09 年的供不应求，存量去化态势显著；09 年 5 月份以来，板块商业物业成交量上扬之势显著，持续在 0.4 万平方米以上波动；进入 09 年以来，区域成交价格大幅波动，谷值屡屡刷新，7 月份降至 6472 元/平方米。西中板块近期商业月度表现西中板块近期商业月度表现西中板块商业物业月度成交量价走势图西中板块商业物业月度成交量价走势图0500010000150002000025000300003500040000平方米5000700

37、0900011000130001500017000190002100023000元/平方米新增供应面积1011 2028 0 2816 7726 513 37938 12401 3952 5889 2298 10756 24412 0 0 0 0 3984 0 0 15998 销售面积1573 4179 5511 1003 3688 10263 2063 3027 2230 3926 3264 6064 1876 1530 3899 2878 4346 6952 9468 4922 12914 成交均价8471 14488 7501 19272 11228 8656 9600 9309 998

38、8 8239 20881 17938 19065 12188 7102 8113 13181 11950 6472 8585 5736 08.108.2 08.308.408.5 08.608.708.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.109.2 09.309.409.5 09.609.709.8 09.91 1：0.540.541 1：1.261.2638中国房产信息集团-郑州机构一个商圈，四大商业中心一个商圈，四大商业中心西中板块商业市场概况西中板块商业市场概况板块处于郑州市老城区，居住氛围浓厚，商业历史悠久，但业态单一，经营水平低；项目分布不均衡，主要集中在碧沙岗商

39、圈，但受个案拉动，中部、南部商业中心兴起；碧沙岗商圈影响力近年来减弱，新兴的城市综合体项目增多，为区域商业发展带来契机。火车站板块西北板块西南板块桐柏路桐柏路商业中心商业中心碧沙岗商圈碧沙岗商圈陇海路陇海路商业中心商业中心大学路大学路商业中心商业中心裕达国贸裕达国贸商业中心商业中心西 中 板 块39中国房产信息集团-郑州机构裕达国贸商业中心裕达国贸商业中心中部唯一聚集了世界顶尖级品牌的国际性商场中部唯一聚集了世界顶尖级品牌的国际性商场 依托裕达国贸高端定位而自发形成的，以福福精品商场为主导，主要经营世界顶尖级品牌服装、服饰、珠宝、玉器等。福福精品商场位于裕达国贸的一至三层，目前涵盖品牌 40

40、多个，其中 Zegna、CERRUTI1881、BURBERRY、MAXMARA 等20 个品牌是独有品牌，占总数的 55%；与饭店、5A 级智能写字楼及高级商务俱乐部相配合，有效吸引河南省内、外高端客户，带动周边尤其是工人路沿线高端商业物业的发展。裕达裕达国贸国贸项目项目经营类别经营类别经营品牌经营品牌服饰GIADA、MAXMARA、STIZZOLI、KC、ERMENEGILDO Zegna、Autason、Givenchy、Cerrut 1881、HILARY JO、GOLE、LIANUAN、BURBERRY、Frognie zila、Aquascutum、WAMES、BOGEA SENI

41、、英国潘尼丹伦、LOTTUSSE、Marshield、WOLFORD、PALMERS、TOMMY HILFIGER、RPBERTA DI CAMERINO 名表东方表行、VACHERON CONSTANTIN、ROLEX、Ghopaid、LONGINES、GP、TUDOR、IWC皮具LONGCHAMP、Samsonte、BRAUN BUFFEL眼镜Bg、ANNA SUI、ALVIERO MARTINI、Dior、Duuont、D&G、Vivienne Wetswood、GUCCI、MISSONI珠宝 ENZO瓷器WEDGWOOD、FRANZ、auratic书写工具MONT BLANC西中板块商

42、业市场分析西中板块商业市场分析裕达国贸商业中心裕达国贸商业中心40中国房产信息集团-郑州机构桐柏路商业中心桐柏路商业中心商业氛围相对浓厚，发展潜力大商业氛围相对浓厚，发展潜力大 交通便捷，BRT、地铁带动周边交通体系的改造升级。成熟的商业项目仅大商新玛特建设路店、思达买和农贸市场，档次相差较大，业态发展不成熟。大规模社区商业兴起，如锦艺国际华都、中原新城，而中原新城已成功引入沃尔玛、国美电器、永乐电器等，未来业态将日益多样化，档次将趋于中高端。中原新城中原新城锦艺国际华都锦艺国际华都大商大商新玛特新玛特农贸市场农贸市场项项目目农贸农贸市场市场思达思达买买西中板块商业市场分析西中板块商业市场分析

43、桐柏路商业中心桐柏路商业中心41中国房产信息集团-郑州机构陇海路商业中心陇海路商业中心潜在供应大，辐射范围将扩大潜在供应大，辐射范围将扩大 陇海路、嵩山路构筑便捷交通体系，周边有滨河公园、金水河、绿城广场，景观优势显著。现成熟的商业项目仅华润万家超市，业态单一。烟草公司、电力公司、市直公司等家属院分布在周边，消费潜力大。周边城中村改造用地众多，主干道沿线均规划有社区商业，预计后续商业供应量庞大，业态也将多样化。华润万家华润万家于寨于寨西耿河村西耿河村项目项目林山寨林山寨东耿河村东耿河村西中西中板块商业市场分析板块商业市场分析陇海路商业中心陇海路商业中心42中国房产信息集团-郑州机构大学路商业中

44、心大学路商业中心业态多样，将成为西南部商业副中心业态多样，将成为西南部商业副中心 近邻火车站商圈，具有良好的商业基础，区域内古玩城、碧波园、金泰城灯饰广场较为成熟，但业态相对单薄，档次较低，华城国际中心的运营有效丰富业态、提升档次。商业体量 40 万平方米的升龙国际中心已成功招商大润发、永乐电器、奥斯卡院线、台湾 NOVA 等，将协同未来的深国投广场进一步带动该区域商业物业的发展。古玩城古玩城碧波园碧波园金泰城灯饰广场金泰城灯饰广场华城国际中心华城国际中心升龙国际中心升龙国际中心康桥世界城康桥世界城深国投广场深国投广场新家园建材超市新家园建材超市西中西中板块商业市场分析板块商业市场分析大学路商

45、业中心大学路商业中心43中国房产信息集团-郑州机构在售商业多为临街底商，规模城市综合体的兴起有效地丰富业态、提升档次在售商业多为临街底商，规模城市综合体的兴起有效地丰富业态、提升档次周边商业项目多为社区底商，临城市干道、满足社区业主自身需求，功能以餐饮、服饰、美容美发等，形式单一，难以聚客，多以销售为主，商业氛围差；优质地块城中村改造带动大型综合体的开发，大体量商业中心纷纷出现，招商和销售相结合，引入国内外商业巨头，显著丰富业态的同时，有效带动档次的提升和人流集聚。西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析44中国房产信息集团-郑州机构万达商业模式是本项目的核心竞争力，具有全业态和区域辐射性两大

46、特点市场定位市场定位 全业态规划，步行街 以项目自身及周边居住人口为核心，辐射整个区域、甚至郑州人口主题设计主题设计邻里中心步行商业街；休闲购物之城；动感娱乐之颠；星级专业化美食【综合服务品牌】【餐饮娱乐】【综合服务品牌】【餐饮娱乐】便利走廊社区店、水果超市、书店、精品店 美食天下高档餐饮中心、特色小吃中心【潮流天地】【潮流天地】SPA 生活馆、活力护理健城桑拿、足浴、SPA文化营地书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆 梦幻室内娱乐城量贩式 KTV、RTV，电玩城时尚名店数码电子、服装、鞋帽、服饰、化妆品业业态态规规划划商业建议商业建议45中国房产信息集团-郑州机构商业建议商业建议万达可售

47、部分商业街为：商业外街及住宅底商万达可售部分商业街为：商业外街及住宅底商百货楼 工 人 路工 人 路 文 化 宫 路 文 化 宫 路 中 原 西 路中 原 西 路 伊 河 路伊 河 路步 行 街步 行 街46中国房产信息集团-郑州机构客户定位客户定位经营者经营者通过访谈发现通过访谈发现：大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。如果购买商铺，总价如果购买商铺，总价 200200 万内可以承受万内可以承受；很多经营者会就近开店很多经营者会就近开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入；通过访谈发现通过访谈发现：大多中

48、小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。如果购买商铺，总价如果购买商铺，总价 200200 万内可以承受万内可以承受；很多经营者会就近开店很多经营者会就近开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入；郑州市的商铺经营者是项目经营者主要来源郑州市的商铺经营者是项目经营者主要来源业态业态经营者来源经营者来源店铺来源店铺来源精品零售精品零售碧沙岗商圈及周边住宅底商等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者多为租赁少量购买休闲娱乐休闲娱乐市级休闲娱乐场所经营者租赁餐饮餐饮负一到二层快餐为知名连锁快餐经营者，如 KFC、麦当劳等。三

49、层主力店餐饮为市级品牌餐饮。租赁商业建议（可售部分）商业建议（可售部分）47中国房产信息集团-郑州机构商业规划设计的建议商业规划设计的建议一、整体规划布局一、整体规划布局1、商业街划分为主题街区，便于分期分区进行招商和业态的规划。同时这种多中心布局有利于大体量商业的消化。A 区以生活、文教密切相关的商业业态为主：如干洗店、花店、音像店、书店等；B 区以时尚产品为主的商业业态：如时装店、SPA、简餐等；C 区以餐饮、酒吧为主的商业业态：如餐饮、coffee 店、风格酒吧等；D 区以独立商业为主(不限业态，可考虑银行等行政单位办公。48中国房产信息集团-郑州机构二、工程建议：1、拓展商业外延，采取

50、阳伞及覆盖面较大绿植物、椅子，增强亲和力。2、景观小品设计：在街道上设立多处豫派文化雕塑来进行地域文化融合；商业规划设计的建议商业规划设计的建议49中国房产信息集团-郑州机构五、写字楼、公寓 市场分析写字楼市场分析公寓市场分析写字楼市场分析公寓市场分析50中国房产信息集团-郑州机构写字楼市场分析写字楼市场分析51中国房产信息集团-郑州机构写字楼市场分析写字楼市场分析郑州写字楼市场目前主要形成了四个集中的板块：郑州写字楼市场目前主要形成了四个集中的板块：CBDCBD、金水东路沿线、经三路农、金水东路沿线、经三路农业路沿线、紫荆山。而项目所处区域商务氛围较差，写字楼零星分布，档次参差不业路沿线、紫