地产集团商业中心规划设计方案汇报.pdf

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1、绿地 宝山顾村商业中心规划设计方案汇报 2009.091.前期研究篇2.难点分析篇3.对策篇-方案解读目录目录a.项目概况b.商业公共空间价值研究前期研究篇前期研究篇2009.09前期研究篇前期研究篇项目概况-人流来源分析项目概况-人流来源分析沪太路沪太路宝安公路宝安公路A20外环线A20外环线江苏人流来源方向江苏人流来源方向宝山人流来源方向宝山人流来源方向上海人流来源方向上海人流来源方向嘉定人流来源方向嘉定人流来源方向保利叶上海保利叶上海居住区居住区顾村动迁基地顾村动迁基地宝山顾村绿地商业中心基地紧邻沪太路，沪太路是连接上海与江苏的一条重要的公路；同时在基地北侧是连接嘉定和宝山的宝安公路；地

2、块南面的A20外环线距基地约0.6KM；同时在基地东侧与南侧周围有大量的居住区，在基地西侧约2.2KM处为高档居住区-保利叶上海；综上：宝山顾村绿地商业中心基地紧邻沪太路，沪太路是连接上海与江苏的一条重要的公路；同时在基地北侧是连接嘉定和宝山的宝安公路；地块南面的A20外环线距基地约0.6KM；同时在基地东侧与南侧周围有大量的居住区，在基地西侧约2.2KM处为高档居住区-保利叶上海；综上：基地周围交通便捷，并有充足的商业人流来源。基地周围交通便捷，并有充足的商业人流来源。12009.09A-1A-2A-3A-4A-5一期（待建）一期（待建）总总长长约约1 1.5 5K KMM沪沪太太路路宝宝安

3、安公公路路规规划划道路道路顾顾北北路路N前期研究篇前期研究篇项目概况-规划条件分析项目概况-规划条件分析基本概况基本概况本案北临本案北临保保安公路（45M）安公路（45M），西临，西临沪太路（60M）沪太路（60M），基地中间基地中间从从北到南有北到南有两两条东西向条东西向道道路穿过，路穿过，分分别别为为规划道路规划道路（16M）和顾（16M）和顾北北路（2路（24M）4M），地块东，地块东侧侧紧紧邻水系；邻水系；A-A-1，A-2，1，A-2，A-A-4地块4地块用地面积用地面积：12.12.6公顷6公顷容积率：容积率：1.1（1.1.1（1.3）3）建筑密度建筑密度：4848机动停车机动停

4、车位位：1 15 500辆00辆A-A-3 3用地面积用地面积：1 1.4 45公顷5公顷容积率：容积率：1.1.1 11立交桥立交桥起坡点起坡点2009.09前期研究篇前期研究篇商业公共空间价值研究最有效的商业公共空间商业公共空间价值研究最有效的商业公共空间11.最好卖 最好租的铺子最好卖 最好租的铺子一般在什么位置？一般在什么位置？沿街道两侧沿街道两侧在广场周围在广场周围2009.09商业公共空间价值研究商业公共空间价值规则商业公共空间价值研究商业公共空间价值规则1前期研究篇前期研究篇2.金铺子金铺子的奥秘是什么？的奥秘是什么？商业价值的商业价值的水平递减原则水平递减原则主空间次空间主空间

5、次空间失败案例失败案例恒隆广场主空间次空间主空间次空间较大规模的商业空间难免要形成主空间与次空间，而从主空间到 次空间的人气急剧下降，就是商业价值的水平递减。因此，位于主空间的铺子价值高、生意好；位于次空间的铺子相 对冷清。恒隆广场一层平面有明显的商业主次流线，产生了明显的光顾频 率差距。2009.09商业公共空间价值研究商业公共空间价值规则商业公共空间价值研究商业公共空间价值规则1前期研究篇前期研究篇2.金铺子金铺子的奥秘是什么？的奥秘是什么？商业价值的商业价值的垂直递减原则垂直递减原则地面层二层三层地面层二层三层案例分析案例分析太多商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减，就是

6、商 业价值的垂直递减。因此，位于一层的铺子价值高；位于楼上和地下的商铺价值减低。2009.09商业公共空间价值研究如何克服水平递减商业公共空间价值研究如何克服水平递减1前期研究篇前期研究篇3.如何让如何让所有的铺子所有的铺子都好卖？都好卖？PLAN A 创造单一的强迫性流线PLAN B 创造无主次分别的漫游式空间PLAN A 创造单一的强迫性流线PLAN B 创造无主次分别的漫游式空间成功案例成功案例西郊百联单一的强迫性流线让人没有选择地逛遍每一 件铺子门前，保证了客群的稳定，但降低了 购物的乐趣和空间的丰富性。主要流线主要流线成功案例成功案例新天地无主次的商业空间提供了充满趣味的购物 空间和

7、较长的商业展示面（所有的面）；形体规模较小时，其空间尺度近人，铺子 具均好性。2009.09商业公共空间价值研究如何克服水平递减商业公共空间价值研究如何克服水平递减1前期研究篇前期研究篇3.如何让如何让所有的铺子所有的铺子都好卖？都好卖？PLAN C 创造广场空间PLAN C 创造广场空间案例分析案例分析大拇指广场 弘基广场广场型商业的底层商铺可达性强，视线通透，还能以 临时活动庆典等吸引人气。但是广场空间尺度大，上层商业难以连通，造成二楼 以上商业价值锐减；如果以独栋的方式经营，二层以 上商业将受制于底层业态。另外，广场商业容易在使用初期、人气不足的情况下 气氛萧条，显得尺度过大。二层平台连

8、接处二层平台连接处一层平面二层平面一层平面二层平面广场广场2009.09商业公共空间价值研究如何克服垂直递减商业公共空间价值研究如何克服垂直递减1前期研究篇前期研究篇4.如何让如何让楼上的铺子楼上的铺子也好卖？也好卖？PLAN A 控制商业单体规模PLAN A 控制商业单体规模成功案例成功案例新天地失败案例失败案例大宁商业广场控制商业单体规模就是将垂直递减效应消化 在店铺内部，一个店铺跨越几个层面，入口 设在可达性最强的底层。控制商业规模带来的负面效果就是整体商业 群形体受限，每个店铺的面积也偏大，难以 大范围推广。2009.09商业公共空间价值研究如何克服垂直递减商业公共空间价值研究如何克服

9、垂直递减1前期研究篇前期研究篇4.如何让如何让楼上的铺子楼上的铺子也好卖？也好卖？PLAN B 组织易达的二楼以上水平交通PLAN B 组织易达的二楼以上水平交通失败案例失败案例大宁商业中心组织易达的二楼以上水平交通就是以增加上楼扶 梯、上层连接天桥等手段促使人们到达并在楼上多 逛一会。这个策略实施性较强，但是每一个增加的交通联系 所能带来的效应，与它产生的新负担，两者的平衡 点在哪里，这不是在设计初期就能预测到的。2009.09商业公共空间价值研究结论商业公共空间价值研究结论1前期研究篇前期研究篇小体量商业集群的价值体现小体量商业集群的价值体现设计原则设计原则1.创造无主次的创造无主次的漫游

10、式商业空间漫游式商业空间，不限于单一的广场空间，不限于单一的广场空间2.组织易达性强组织易达性强的二层以上的二层以上水平流线水平流线，不限于小体量独栋建筑，不限于小体量独栋建筑a.如何最有效的消化长度及如何利用好长度？b.如何有效利用大进深商业空间？c.如何规避风险，将商业利益最大化？d.如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？难点分析篇难点分析篇2009.09难点分析篇难点分析篇项目概况-规划条件分析项目概况-规划条件分析总长约1.5KM总长约1.5KM沪太路沪太路约110M约110Ma.如何最如何最有效的消化长度有效的消化长度及如何及如何利用好长度利用好长度？b.如何有效利用如何

11、有效利用大进深商业空间大进深商业空间？c.如何如何规避风险规避风险，将，将商业利益最大化商业利益最大化？d.如何对城市展示良好的如何对城市展示良好的商业氛围商业氛围，并有，并有较强的可识别性较强的可识别性？本案大概是上海最长的一条商业街！本案沿沪太路长约1.5KM；南京路从外滩到南北高架约1.5KM；淮海路从南北高架到襄阳路约1.5KM；本案本案大概是上海最长的一条商业街！本案沿沪太路长约1.5KM；南京路从外滩到南北高架约1.5KM；淮海路从南北高架到襄阳路约1.5KM；本案南京路淮海路南京路淮海路本基地进深较大；进深最大处约为110M左右，本基地进深较大；进深最大处约为110M左右，提升基

12、地内部商业价值提升基地内部商业价值，增加人气增加人气，是本案设计又一难点。地块沿城市主要道路展示面较大；并且本基地容积率较低，建筑密度 较大，平均层数为两层；本案建筑面积约为114155 平方米。如何销售商铺、如何盘活整个商业 区、如何分配销售及持有的比例，以达到利益最大化？，是本案设计又一难点。地块沿城市主要道路展示面较大；并且本基地容积率较低，建筑密度 较大，平均层数为两层；本案建筑面积约为114155 平方米。如何销售商铺、如何盘活整个商业 区、如何分配销售及持有的比例，以达到利益最大化？2对策篇-方案解读对策篇-方案解读a.最有效的消化长度及利用好长度的方法；b.有效利用大进深商业空间

13、的研究；c.规避风险，将商业利益最大化的策略;d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计2009.09对策篇-方案解读对策篇-方案解读总平面总平面32009.09对策篇-方案解读对策篇-方案解读指标指标32009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法结构分割最有效的消化长度及利用好长度的方法结构分割13133对策篇-方案解读对策篇-方案解读本案将一本案将一个个商业中心商业中心划划分为“分为“红坊、金街、绿巢红坊、金街、绿巢”三个”三个节点节点红坊金街绿巢2009.09对策篇-方案解读对策篇-方案解读a.最有效的消化长度及利用好长度的方法长度分割最有效的消化长度及利用好长度

14、的方法长度分割3本案结合横穿地块两条道路及一条水系，将本案结合横穿地块两条道路及一条水系，将地块分成五段地块分成五段，每段长度均控制在，每段长度均控制在 300M以内300M以内（300M以上，人会产生疲劳感），并赋予（300M以上，人会产生疲劳感），并赋予五种不同的空间感受五种不同的空间感受，来克 服长度给人产生的疲劳感。，来克 服长度给人产生的疲劳感。约约2 205M05M约约2 211M11M约约2 266M66M约约2 270M70M约约1 184M84M1.5KM1.5KM 5 X 300M5 X 300M2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长

15、度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方案解读对策篇-方案解读一条长街一条长街五个主题五个主题红坊三个主题街绿巢红坊三个主题街绿巢红坊即文化广场；三个主题街即室外街，半室外街，室内街；绿巢即地景建筑与周边环境融为一体。红坊即文化广场；三个主题街即室外街，半室外街，室内街；绿巢即地景建筑与周边环境融为一体。一条长街，五种不同的空间感受，缩短感受上的长度。一条长街，五种不同的空间感受，缩短感受上的长度。红坊红坊室外街室外街半室外街半室外街室内街室内街2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方案解读对策篇-方案解读红

16、坊红坊立体商业立体商业连连接系统接系统富有趣味富有趣味性性的红色广的红色广场场各种不同各种不同的的功能空间功能空间2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方案解读对策篇-方案解读室外的街道功能分解室外的街道功能分解2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方案解读对策篇-方案解读半室外的街道功能分解半室外的街道功能分解2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方

17、案解读对策篇-方案解读室内的街道功能分解室内的街道功能分解2009.09a.最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割最有效的消化长度及利用好长度的方法功能主题分割3对策篇-方案解读对策篇-方案解读绿巢功能分解绿巢功能分解2009.09对策篇-方案解读对策篇-方案解读a.最有效的消化长度及利用好长度的方法人流分析最有效的消化长度及利用好长度的方法人流分析3商业人流城市道路商业区人行出入口商业主要入口广场商业广场四个不同风格的人行入口广场将五个主题商业区自然分开，暗示主题的改变。四个不同风格的人行入口广场将五个主题商业区自然分开，暗示主题的改变。2009.09对策篇-方案解读对策篇-方案解读

18、a.最有效的消化长度及利用好长度的方法车流分析最有效的消化长度及利用好长度的方法车流分析3PPPPP货运车流商业车流城市道路货运、商业车流出入口商业车流出入口地下车库出入口地面停车位地下车库范围P车行流线车行流线与与人行流线人行流线互互不干扰，不干扰，在在商业内街商业内街与与城市交通城市交通间间形成缓冲形成缓冲。2009.09b.有效利用大进深商业空间的研究宽街有效利用大进深商业空间的研究宽街3对策篇-方案解读对策篇-方案解读基地理想宽度基地理想宽度商铺及商业街尺度适宜当基地宽度变大时当基地宽度变大时12M12M12M12M12M12M12M12M48M48M处理方法一处理方法一宽街宽街即将商

19、铺进深加大，商业街变宽。优点：可布置较多面积的商铺；缺点：商铺进深过进深过大，难使用；商业街尺度过大，不宜于人的停留不宜于人的停留；空间感觉较差。2009.09b.有效利用大进深商业空间的研究双街有效利用大进深商业空间的研究双街3对策篇-方案解读对策篇-方案解读当基地宽度变大时当基地宽度变大时处理方法一处理方法一双街双街即将商铺多加两排，形成两条内街。优点优点：可布置较多的商铺；缺点缺点：后排商业较深，人流可达性较差，商业价值的水平递减商业价值的水平递减。会产生明显的光顾频率差距。2009.09b.提升基地内部商业价值，增加人气的研究广场围合提升基地内部商业价值，增加人气的研究广场围合3对策篇

20、-方案解读对策篇-方案解读当基地宽度变大时当基地宽度变大时处理方法一处理方法一广场围合广场围合即将商铺围合布置，形成内部广场。优点优点：底层商铺可达性强可达性强，视线通透视线通透，还能以临时活动庆典等吸引人气。缺点缺点：广场空间尺度大，上层商业难以连通，造成二楼以上商业价值锐减二楼以上商业价值锐减；如果以独栋的方式经营，二层以上商业将受制于底层业态二层以上商业将受制于底层业态。另外，广场商业容易在使用初期、人气不足的情况下气氛萧条，显得尺度过大。气氛萧条，显得尺度过大。2009.09b.提升基地内部商业价值，增加人气的研究zigzag提升基地内部商业价值，增加人气的研究zigzag3对策篇-方

21、案解读对策篇-方案解读当基地宽度变大时当基地宽度变大时处理方法一处理方法一zigzagzigzag即将商业街内排商铺呈折线布置，既有线性空间，又有广场空间。优点优点：可布置较多的商铺较多的商铺；空间丰富空间丰富，形成无主次的漫游式商业空间，有较好均好性较好均好性；二层以上水平流线易达性强易达性强，不局限于小体量独栋建筑；有利于提升基地内部商业价值，增加人气！有利于提升基地内部商业价值，增加人气！2009.09b.提升基地内部商业价值，增加人气的研究利用水景消化地块进深提升基地内部商业价值，增加人气的研究利用水景消化地块进深3对策篇-方案解读对策篇-方案解读本案本案一一zigzagzigzag不

22、仅可布置较多的商铺较多的商铺；空间丰富空间丰富，形成无主次的漫游式商业空间，有较好均好性较好均好性；二层以上水平流线易达性强易达性强，并且利用水景消化zigzag布置形式的缺点，充分利用基地东侧水系，建筑与水系相互咬合建筑与水系相互咬合，有较大的接触面，有效提升建筑空间品质。2009.09c.规避风险，将商业利益最大化的策略如何卖铺？规避风险，将商业利益最大化的策略如何卖铺？3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09c.规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？3对策篇-方案解读对策篇-方案解读街角布置吸引力较强的商铺，便于人

23、流的引入，增加商业人气。街角布置吸引力较强的商铺，便于人流的引入，增加商业人气。案例：大宁商业广场案例：大宁商业广场街角布置棒约翰及屈臣氏街角布置棒约翰及屈臣氏街角布置一茶一座及国美街角布置一茶一座及国美2009.09c.规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？3对策篇-方案解读对策篇-方案解读失败案例新大陆广场沿张扬路布置大量餐饮，导致大量人流阻断在张扬路上，无法将人流引入内街，内街人气不足，气氛萧条。失败案例新大陆广场沿张扬路布置大量餐饮，导致大量人流阻断在张扬路上，无法将人流引入内街，内街人气不足，气氛萧条。将吸引力较强的商

24、铺布置在商业区纵深部位，便于人流的引入，增加商业人气。将吸引力较强的商铺布置在商业区纵深部位，便于人流的引入，增加商业人气。张扬路张扬路沿张扬路布置大量商业，人流聚集。沿张扬路布置大量商业，人流聚集。内街人气不足，气氛萧条内街人气不足，气氛萧条内街张扬路内街张扬路2009.09c.规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？规避风险，将商业利益最大化的策略如何盘活整个商业区？3对策篇-方案解读对策篇-方案解读1、1、街角引入街角引入，将人流吸引到中轴线；2、在，将人流吸引到中轴线；2、在街角布置吸引力较强的商铺街角布置吸引力较强的商铺，便于人流的引入内街；3、，便于人流的引入内街；3、

25、沿街多布置购物商铺，沿河多布置餐饮沿街多布置购物商铺，沿河多布置餐饮，从而达到盘活整个商业区的目的。，从而达到盘活整个商业区的目的。本案基本原则本案基本原则餐饮购物文化建筑文化配套服务（休闲餐饮、文化消费）2009.09c.规避风险，将商业利益最大化的策略如何平衡销售及持有比例？规避风险，将商业利益最大化的策略如何平衡销售及持有比例？3对策篇-方案解读对策篇-方案解读销售商铺持有商铺4F文化建筑4F文化建筑面积：20面积：200 00 0-1 1F专F专业卖场业卖场面积：10面积：100 000001F-1F-2 2F主F主力卖力卖场场面积：12面积：120 000；00；3F影剧院影剧院面积

26、：面积：4000可持有商可持有商铺铺总建筑面总建筑面积积为为28000，可销售商，可销售商铺铺面积为面积为86155.2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2

27、009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的

28、设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示

29、良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读2009.09d.对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计3对策篇-方案解读对策篇-方案解读