房地产企业全面预算管理与动态成本控制.pptx

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1、主主讲讲人：王智勇人：王智勇 博士博士开篇开篇语语 当今的房地当今的房地产产行行业业，竞竞争十分激烈，在争十分激烈，在产产品同品同质质化化倾倾向越来越向越来越严严重重的情况下，房地的情况下，房地产产企企业业的的生存能力生存能力、盈利能力盈利能力、发发展能力展能力与与企企业业的的管理控制力管理控制力息息相关，不注重管理控制的企息息相关，不注重管理控制的企业业都将被淘汰出局，管都将被淘汰出局，管理控制弱理控制弱势势企企业业将失去市将失去市场场份份额额。企企业业利利润趋润趋薄薄利利润润阶阶段段1：资资源源时时代代拿地就拿地就赚钱赚钱阶阶段段2：产产品品时时代代关注关注品牌与形象品牌与形象客客户户关注

2、关注质质量量 理念与价理念与价值观值观公司关注成本公司关注成本成成本本领领先先战战略略时间时间(年年)企企业业利利润趋润趋薄薄各各专业专业的管理能力的管理能力专业间专业间的集成能力的集成能力具体具体项项目操作能力目操作能力企企业综业综合管理能力合管理能力财务财务管理管理房地房地产产企企业财务业财务管理特点管理特点 管理管理现现状：状：有些房地有些房地产产企企业业的二的二级项级项目开目开发发公司各自公司各自为为政，自成体系，政，自成体系，资资金管理多金管理多头头、分散，、分散，资资金无法有效地金无法有效地进进行管理，造成公司的管行管理，造成公司的管理控制能力下降。理控制能力下降。客客观观上增大了

3、房地上增大了房地产产企企业业管理和管理和风险风险控制的控制的难难度。度。房地房地产产企企业财务业财务管理特点管理特点 管理管理现现状：状：会会计计核算方面，核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅仅停留在停留在记账记账和和编编制制财务报财务报表的表的阶阶段。段。财务财务管理管理“被被动动反映型反映型”的的现现象象较较突出，突出，预测预测、控制、分析等管、控制、分析等管理理职职能基本能基本处处于空白。于空白。虽虽然然许许多企多企业业不同程度上建立了工程不同程度上建立了工程预预算算和和财务预财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距算等基本机制，但其内容和管理方法距实

4、现实现管理上的需管理上的需求尚有求尚有较较大差距。大差距。资资源源活活动动全面全面预预算管理算管理 全面全面预预算管理算管理(Master Budgeting Management)全面全面预预算管理是利用算管理是利用预预算算对对企企业业内部各部内部各部门门、各、各单单位的各种位的各种财务财务及非及非财务资财务资源源进进行分配、考核、控制，以便有效地行分配、考核、控制，以便有效地组织组织和和协调协调企企业业的生的生产经营产经营活活动动，完成既定的，完成既定的经营经营目目标标。关关键词键词：控制、考核、目：控制、考核、目标导标导向向目目标标全面全面预预算管理算管理全面全面预预算算编编制制过过程程

5、高管层事业部/职能部门各部门上报业务总结、明年业绩预期与粗预算领导批示下达目标，下发详细的预算表单各个部门上报详细工作计划和预算C 部门业务总结、明年业绩预期与粗预算B 预算启动总结/计划模板及所附表单D 高管与业务部门讨论业务发展重点与相关业务目标E 各部门编制详细的计划与预算F 财务部汇总数据，编制预算A 预算准备财务预算表单目目标标与与预预算算自由自由现现金流量金流量经营经营性性现现金金净净流量流量预计资预计资本性支出本性支出平衡平衡“三三张张表表”平衡三因素：平衡三因素：规规模、模、盈利与盈利与(财务财务)风险风险综综合收入和成本两个合收入和成本两个方面方面 大多数企大多数企业业的的选

6、择选择预预算算导导向向成本成本导导向向收入收入导导向向利利润导润导向向现现金流金流导导向向预预算起点算起点预预算依据算依据管理重点管理重点预预算算导导向决定了向决定了预预算模式算模式目目标标与与预预算算市场预测资产计划薪酬计划 资金计划销售计划各项费用预算成本预算预算损益表生产成本预算固定成本预算采购计划资产计划薪酬计划 资金计划人力成本预算生产计划 库存计划 用品采购计划生产线安排计划市场预测销售计划收入预算计计划与划与预预算算 全面全面预预算管理算管理是一套系是一套系统统的方法，它通的方法，它通过过合理分配人力、物力和合理分配人力、物力和财财力等力等资资源源协协助企助企业实现战业实现战略目

7、略目标标，监监控控战战略目略目标实标实施施进进度，控度，控制制费费用支出，并用支出，并预测现预测现金流量和利金流量和利润润。全面全面预预算管理算管理基基础础不完全具不完全具备备，还还做做预预算算吗吗，怎么，怎么办办？全面全面预预算管理算管理全面全面预预算管理算管理强强调调管理基管理基础础，分，分阶阶段段实实施施预预算，分算，分阶阶段体段体现现效果效果阶阶段段 1初步搭建期初步搭建期阶阶段段 2体系改体系改进进期期阶阶段段 3功能完善期功能完善期初期初期成熟成熟预预算算成成熟熟度度短短预预算运行算运行时长时长功效功效简简化化配套管配套管理提升理提升稳稳定定运行运行再升再升华华长长初步初步搭建搭建

8、国内国内企企业业持持续续改改进进选选准准预预算算主主题题预预算管理算管理的授的授权权与与监监督体系督体系建立全面建立全面预预算管理算管理组织组织建立建立预预算算管理考核管理考核体系体系确定确定预预算算管理目管理目标标明确全面明确全面管理流程管理流程全面全面预预算管理算管理 有有简简有繁有繁-分分专业专业-围绕围绕管理重点管理重点 围绕业务计围绕业务计划划编编制制预预算算-计计划划报报告告书书与与计计划划表表 提提炼炼管理信息管理信息-管理表管理表全面全面预预算管理算管理预预算管理也要注重算管理也要注重成本效益原成本效益原则则预预算种算种类类方法方法要点要点固定固定预预算算适用于固定成本适用于固

9、定成本费费用用预预算的算的编编制。制。固定成本固定成本费费用的划分。用的划分。弹弹性性预预算算适用于适用于变动变动成本成本费费用用预预算的算的编编制。制。变动变动成本成本费费用的划分，用的划分，对对于某些于某些选择选择性固定成本性固定成本费费用用预预算也可也考算也可也考虑虑用用这这种方法种方法编编制。制。增量增量预预算算适用于影响因素适用于影响因素简单简单和以前年度基本合理和以前年度基本合理的的预预算指算指标编标编制。制。合理使用增量法，可以减少合理使用增量法，可以减少预预算算编编制的工作量，制的工作量，但但应详细说应详细说明增减明增减变动变动原因。原因。零基零基预预算算适用于以前年度可能存在

10、不合理或潜力比适用于以前年度可能存在不合理或潜力比较较大的大的预预算指算指标编标编制。制。使用周期不宜使用周期不宜过过短，否短，否则则会增加工作量。会增加工作量。定期定期预预算算适用于固定适用于固定资产资产、部、部门费门费用、咨用、咨询费询费、保、保险费险费、广告、广告费费等等预预算的算的编编制。制。合理使用定期合理使用定期预预算，可以减少算，可以减少预预算算编编制的工作量。制的工作量。滚动预滚动预算算适用于定期适用于定期预预算以外的指算以外的指标预标预算的算的编编制。制。通常按季度通常按季度滚动滚动，每季度第三个月中旬着手，每季度第三个月中旬着手滚动滚动预预算工作。算工作。确定确定预预算算适

11、用于适用于预预算期算期稳稳定的定的预预算指算指标编标编制。制。合理使用此方法，可以减少合理使用此方法，可以减少预预算算编编制工作量。制工作量。概率概率预预算算适用于适用于预预算期算期变变化大的化大的预预算指算指标标的的编编制，制，也适合也适合长长期期预预算的算的编编制。制。运用加运用加权权平均方法平均方法计计算期望算期望值值。全面全面预预算算编编制方法与要点制方法与要点全面全面预预算的程序与周期算的程序与周期 预预算程序是算程序是预预算体系构建的核心，是算体系构建的核心，是预预算具体运行的算具体运行的载载体：体：预预算管理程序，算管理程序，环环环环相扣，缺一不可；集相扣，缺一不可；集团预团预算

12、特算特别别关注关注预预算目算目标标、审审批与信息反批与信息反馈馈。始于始于预预算目算目标标，终终于于预预算考核，将算考核，将预预算与算与经营经营目目标标及及业绩评业绩评价相价相联联系，体系，体现对现对目目标实现过标实现过程的管理；程的管理；预预算周期循算周期循环环往复，往复，贯贯穿始穿始终终。房地房地产产企企业业成本控制成本控制链链项项目目发发展展营销营销策划策划产产品品设计设计供供应应商商选择选择施工管理施工管理变变更更签证签证项项目目结结算算招招标标管理管理项项目目销销售售项目盈利目标房地房地产产企企业业成本特点成本特点 房地房地产产行行业业中不同角色的成本管理特征：中不同角色的成本管理特

13、征：施工企施工企业业的确定与控制的确定与控制 设计单设计单位的确定与控制位的确定与控制 造价咨造价咨询询公司的确定与控制公司的确定与控制 房地房地产产开开发发企企业业的确定与控制的确定与控制房地房地产产企企业业成本特点成本特点 成本管理的目成本管理的目标标是保是保证证成本的支出成本的支出获获得最有效的收益得最有效的收益消除无效成消除无效成本，提升投本，提升投资资价价值值。成本控制不等于省成本控制不等于省钱钱，花得多会浪，花得多会浪费费，花得少也会有浪，花得少也会有浪费费，花多花，花多花少不是重点，花的有效才是关少不是重点，花的有效才是关键键；避免价；避免价值值不平衡造成的浪不平衡造成的浪费费（

14、怎（怎么花么花钱钱）房地房地产产企企业业成本特点成本特点土地土地获获得价款得价款开开发发前期准前期准备费备费主体建筑工程主体建筑工程费费主体安装工程主体安装工程费费社区管网工程社区管网工程费费园林园林环环境工程境工程费费配套配套设设施施费费开开发间发间接接费费开开发发成成本本房地房地产产企企业业成本特点成本特点土地成本土地成本前期前期费费用用建安工程成本建安工程成本开开发间发间接接费费营业费营业费用用公司管理公司管理费费用用财务费财务费用用项项目目发发展展成成本本成本形成的重要成本形成的重要阶阶段段划分成本划分成本对对象象确确认认完工完工标标准准分配共同成本分配共同成本计计算算单单位成本位成本

15、归归集开集开发发成本成本实际发实际发生成本生成本预预提成本提成本待待摊摊成本成本调调整后整后续续成本成本核算流程核算流程 企企业业成本核算的一般程序如下：成本核算的一般程序如下：1.对对当期当期实际发实际发生的各生的各项项支出，按其性支出，按其性质质、经济经济用途及用途及发发生的地生的地点、点、时间时间区区进进行整理、行整理、归类归类，并将其区分，并将其区分为应计为应计入入成本成本对对象象的成的成本和本和应应在当期税前扣除的期在当期税前扣除的期间费间费用。同用。同时还应时还应按按规规定定对对在有关在有关预预提提费费用和待用和待摊费摊费用用进进行行计计量与确量与确认认。2.对应计对应计入入成本成

16、本对对象象中的各中的各项实际项实际支出、支出、预预提提费费用、待用、待摊费摊费用等用等合理的划分合理的划分为为直接成本、直接成本、间间接成本和共同成本，接成本和共同成本，并按并按规规定将其合定将其合理的理的归归集、分配至已完工成本集、分配至已完工成本对对象、在建成本象、在建成本对对象和未建成本象和未建成本对对象。象。核算流程核算流程 3.对对期前已完工期前已完工成本成本对对象象应负应负担的成本担的成本费费用按已用按已销销开开发产发产品、未品、未销销开开发发产产品和固定品和固定资产进资产进行分配，其中行分配，其中应应由已由已销销开开发产发产品品负负担的部分，在当期担的部分，在当期纳纳税申税申报时

17、进报时进行扣除，未行扣除，未销销开开发产发产品品应负应负担的成本担的成本费费用待其用待其实际销实际销售售时时再予扣除。再予扣除。4.对对本期已完工本期已完工成本成本对对象象分分类为类为开开发产发产品和固定品和固定资产资产并并对对其其计计税成本税成本进进行行结结算。其中属于开算。其中属于开发产发产品的，品的，应应按可售面按可售面积计积计算其算其单单位工程成本，据位工程成本，据此再此再计计算已算已销销开开发产发产品品计计税成本和未税成本和未销销开开发产发产品品计计税成本。税成本。对对本期已本期已销销开开发产发产品的品的计计税成本，准予在当期扣除，未税成本，准予在当期扣除，未销销开开发产发产品品计计

18、税成本待其税成本待其实实际销际销售售时时再予扣除。再予扣除。5.对对本期未完工和尚未建造的本期未完工和尚未建造的成本成本对对象象应应当当负负担的成本担的成本费费用，用，应应按分按分别别建立明建立明细细台台帐帐，待开，待开发产发产品完工后再予品完工后再予结结算。算。成本成本对对象的确定原象的确定原则则成本成本对对象是指象是指为归为归集和分配开集和分配开发产发产品开品开发发、建造、建造过过程中的各程中的各项项耗耗费费而确定的而确定的费费用承担用承担项项目。目。计计税成本税成本对对象的确定原象的确定原则则如下：如下：（一）可否（一）可否销销售原售原则则。开开发产发产品能品能够对够对外外经营销经营销售

19、的，售的，应应作作为为独立的独立的计计税成本税成本对对象象进进行成本核算；不能行成本核算；不能对对外外经营销经营销售的，可先作售的，可先作为过为过渡性成本渡性成本对对象象进进行行归归集，然后再将其相关成本集，然后再将其相关成本摊摊入能入能够对够对外外经营销经营销售的成本售的成本对对象。象。（二）分（二）分类归类归集原集原则则。对对同一开同一开发发地点、竣工地点、竣工时间时间相近、相近、产产品品结结构构类类型型没有明没有明显显差异的群体开差异的群体开发发的的项项目，可作目，可作为为一个成本一个成本对对象象进进行核算。行核算。（三）功能区分原（三）功能区分原则则。开开发项发项目某目某组组成部分相成

20、部分相对对独立，且具有不同使用独立，且具有不同使用功能功能时时，可以作，可以作为为独立的成本独立的成本对对象象进进行核算。行核算。成本成本对对象的确定原象的确定原则则 （四）定价差异原（四）定价差异原则则。开开发产发产品因其品因其产产品品类类型或功能不同等而型或功能不同等而导导致其致其预预期售价存在期售价存在较较大差异的，大差异的，应应分分别别作作为为成本成本对对象象进进行核行核算。算。（五）成本差异原（五）成本差异原则则。开开发产发产品因建筑上存在明品因建筑上存在明显显差异可能差异可能导导致其建造成本出致其建造成本出现较现较大差异的，要分大差异的，要分别别作作为为成本成本对对象象进进行核行核

21、算。算。（六）（六）权权益区分原益区分原则则。开开发项发项目属于受托代建的或多方合作开目属于受托代建的或多方合作开发发的，的，应结应结合上述原合上述原则则分分别别划分成本划分成本对对象象进进行核算。行核算。成本成本对对象的确定原象的确定原则则 案例案例资资料：料：某房地某房地产产开开发发企企业业拿到一拿到一块块土地，开土地，开发发住宅小区住宅小区项项目。目。面面积积120亩亩，规规划划为为多多层层10栋栋，高，高层层2栋栋，高，高层层共共计计28层层，14层层是商是商铺铺，上面，上面24层层是住宅；另有配套会所一个，独立是住宅；另有配套会所一个，独立规规划地面划地面车库车库一个，物一个，物业业

22、管理管理场场所、幼儿园各一个。所、幼儿园各一个。请请考考虑该项虑该项目成本目成本对对象如何划分？象如何划分？成本核算成本核算 房地房地产项产项目全开目全开发发成本管理的内容成本管理的内容 土地成本及相关土地成本及相关费费用用 前期性前期性费费用用 城市基城市基础设础设施建施建设设配套配套费费用（用（红线红线外大市政配套）外大市政配套）工程建安成本工程建安成本 室外工程配套及室外工程配套及环环境（境（红线红线内小市政）内小市政）公共配套成本公共配套成本 期期间费间费用用 其他其他费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容一、土地成本一、土地成本1-1土地出土地出让让金金地价地价1-2土地或土地或项

23、项目目转让转让费费支付支付转让转让方相关方相关费费用用1-3其他其他费费用用其他向政府部其他向政府部门门交交纳纳的的费费用等，包括：土地用等，包括：土地产权产权登登记费记费、契税、土地使用、契税、土地使用费费等等开开发发成本核算内容成本核算内容费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容二、前期二、前期费费用用2-1勘察勘察费费用用包括：包括：1、勘察方案的、勘察方案的设计设计和咨和咨询询；2沉降沉降观测费观测费，日照，日照测试费测试费、拨拨地地钉桩验线费钉桩验线费、复、复线费线费、定、定线费线费、放、放线费线费、土地丈、土地丈量量测绘费测绘费等。等。2-2规规划划设计费设计费改造改造设计费设计费

24、、图纸审查费图纸审查费、制、制图图、晒、晒图费图费，规规划划设计设计模型制作模型制作费费，方案咨，方案咨询询及及评评审审费费。2-3报报批批报报建建费费项项目整体目整体报报批批报报建建费费:人防工程建人防工程建设费设费、规规划管理划管理费费、新材料基金、新材料基金、“两两证证一一书书”申申报费报费、拆迁管理、拆迁管理费费、招投、招投标标管理管理费费、建筑面、建筑面积积丈量丈量费费、白、白蚁蚁防止防止费费、墙墙改基金、改基金、路路口开口开设费设费、占道、占道费费等。等。2-4造价咨造价咨询询服服务务费费2-5工程工程监监理理费费2-6临时临时工程工程费费包括：包括：1、三通一平：建、三通一平：建

25、设场设场地上的地上的竖竖向土石方平衡，盈土向土石方平衡，盈土现场现场多余土石方外运，多余土石方外运，亏亏土土现场现场土方土方调调入，入，场场地平整，以及地平整，以及为为施工而引入施工而引入现场现场的的给给水、排水、供水、排水、供电电、临临时时道路工程等所道路工程等所发发生的生的费费用；用；2、工地、工地围墙围墙：沿：沿红线红线周周围设围设置的置的临时围墙临时围墙、围栏围栏等等设设施的施的设计设计、建造、装、建造、装饰饰等等费费用；用；3、其他、其他、勘察、勘察实实施：水文、地施：水文、地质质、文物和地基勘察、文物和地基勘察费费，项项目立目立项项后的后的设计设计招招标费标费、总总体体规规划划设计

26、设计、单单体体设计费设计费、景、景观设计费观设计费、管、管线设计费线设计费、支付支付给给社会中介服社会中介服务务机构受聘机构受聘为项为项目目编编制或制或审查预审查预算和其他相关服算和其他相关服务务而而发发生的生的费费用。用。费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-1小区内小区内综综合管网及合管网及设设施施费费（小市政）（小市政）3-1-1室外室外给给水管网水管网指指红线红线内内给给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇浇灌用水、灌用水、洗洗车车用水等。主用水等。主给给水管网有在地下室内敷水管网有在地下室内敷设设的，

27、的，应计应计入此入此项费项费用内，用内，不不计计入地下室工程入地下室工程费费。包括：。包括：1、土方开挖及回填；、土方开挖及回填；2、管道敷、管道敷设设等等3-1-2室外排水管网室外排水管网指指红线红线内室外排水管网（含化内室外排水管网（含化粪粪池），含雨水、生活池），含雨水、生活污污水，水，环环境排境排水，水，不含水景、泳池循不含水景、泳池循环环用水。包括：用水。包括：1、土方开挖及回填；、土方开挖及回填；2、检查检查井井及及管道敷管道敷设设等等3-1-3室外室外电缆电缆工程工程指自小区指自小区变电变电站低站低压压柜引至下一柜引至下一级级配配电电柜柜/箱（均不含柜箱（均不含柜/箱）或用箱）或

28、用电转电转换换点的点的电缆电缆敷敷设设及及预预留管工程。留管工程。该项该项工程的工程的电缆电缆在地下室内敷在地下室内敷设时设时，不不计计入地下室工程入地下室工程费费。3-1-4室外弱室外弱电电管网管网指指红线红线内室外弱内室外弱电电管网管网预预埋，含土方工程，不含管内穿埋，含土方工程，不含管内穿线线。3-1-5室外燃气管网室外燃气管网指指红线红线内室外燃气管网敷内室外燃气管网敷设设，含土方工程。，含土方工程。3-1-6室外采暖管网室外采暖管网指指红线红线内室外内室外热热力管网敷力管网敷设设，含土方工程。，含土方工程。费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-1

29、小区内小区内综综合管网及合管网及设设施施费费（小市政）（小市政）3-1-7小区小区车车行道路工程行道路工程包括：包括：1、红线红线内内车车行道（含其两旁的人行道）及地面停行道（含其两旁的人行道）及地面停车场车场土建工土建工程程（含土方、路基及面（含土方、路基及面层层），），2、路灯工程（含灯具及管、路灯工程（含灯具及管线线敷敷设设）。）。3-1-8供配供配电设备电设备及安装及安装小区内开小区内开闭闭站、配站、配电电室的高室的高压压柜、低柜、低压压柜、柜、变压变压器、柴油器、柴油发电发电机、机、负负荷开关荷开关设备设备及安装工程及安装工程3-1-9水水泵泵房房设备设备及安装及安装小区内生活水小区

30、内生活水泵泵、变频变频柜、气柜、气压压罐、配罐、配电电柜柜设备设备及安装（含生活用及安装（含生活用水水屋面屋面稳压泵稳压泵，不含消防、水景、泳池、，不含消防、水景、泳池、纯净纯净水水处处理）理）3-1-10消防消防设备设备及安装及安装仅仅包括消防水包括消防水泵泵、自、自动报动报警控制中心大型消防警控制中心大型消防设备设备及安装及安装调试调试，湿，湿式式报报警警阀阀、防排烟、防排烟风风机、水流指示器、消火栓、气体机、水流指示器、消火栓、气体灭灭火系火系统统等按工等按工程程部位部位计计入消防工程内。入消防工程内。3-1-11直直饮饮水水处处理理设备设备及安装及安装3-1-12中水中水处处理理设备设

31、备及安装及安装3-1-13热热力站力站设备设备及安装及安装小区内小区内热热交交换换站或站或锅锅炉房的炉房的热热力力设备设备及安装及安装3-1-143-1-15增容增容费费其他其他费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容3-2环环境工程境工程3-2-1绿绿化化小区内的植物的材料、种植及养小区内的植物的材料、种植及养护费护费。3-2-2硬硬质质地面地面除小区除小区车车行道路工程以外的道路含广行道路工程以外的道路含广场场。3-2-3构筑物及小品构筑物及小品小区内的小区内的岗岗亭、儿童亭、儿童乐乐园、建筑小品、水景土建工程园、建筑小品、水景土建工程费费，以及雕，以及雕塑塑小品、假山等。小品、假山等。3

32、-2-4围墙围墙各各类围墙类围墙（栏栏杆），以及出入口大杆），以及出入口大门门3-2-5室外室外环环境照明境照明庭院灯或草坪灯安装、管庭院灯或草坪灯安装、管线线安装安装3-2-6泛光照明泛光照明指自泛光照明配指自泛光照明配电电箱的管箱的管线线敷敷设设及灯具安装工程。及灯具安装工程。3-2-7环环境水系境水系统统小区内的水景小区内的水景设备设备及管网，及管网，绿绿化灌化灌溉溉系系统统（含（含设备设备及管网）等。及管网）等。3-2-8其他其他费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容3-3公共配套公共配套设设施施3-3-1地下室工程地下室工程费费含半地下室，包括基含半地下室，包括基础础、主体（地下）

33、、主体（地下）、给给排水、照明、排水、照明、动动力配力配电电、防水、防水、消防、通消防、通风风、停、停车设备车设备等等费费用。但属用。但属变变配配电电、气体、气体灭灭火、室外火、室外电缆电缆、室外、室外给给排水管道、排水管道、环环境照明、水境照明、水泵泵等等专项专项工程，工程，设设在地下室内在地下室内时时，不，不计计入地下室入地下室工工程程费费内。内。3-3-2架空架空层层工程工程费费包括包括结结构及装修构及装修3-3-3会所会所包括基包括基础础、主体、安装、主体、安装设备设备、装修工程、装修工程费费用，以及由会所用，以及由会所经营经营的泳池、网的泳池、网球球场场等工程等工程费费用。用。3-3

34、-4教育教育幼儿园、中小学等工程幼儿园、中小学等工程费费用。用。3-3-5商商业业包括基包括基础础、主体、安装、主体、安装设备设备、装修等工程、装修等工程费费用。用。3-3-6物物业业管理用房管理用房包括基包括基础础、主体、安装、主体、安装设备设备、装修等工程、装修等工程费费用。用。3-3-7其他其他费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容3-4建筑建筑单单体成本体成本3-4-1基基础础工程工程费费包括土方、地基包括土方、地基处处理、降水理、降水护护坡等基坡等基础础工程工程3-4-2单单体土建工程体土建工程费费3-4-3单单体安装工程体安装工程费费3-4-3-1电电气工程气工程包括配包括配电电

35、箱、开关面板、灯具和一般的箱、开关面板、灯具和一般的电电气气安安装，弱装，弱电电管管预预埋。埋。3-4-3-2给给排水工程排水工程一般的一般的给给排水安装、以及排水安装、以及热热水系水系统统管道安装管道安装3-4-3-3采暖工程采暖工程包括散包括散热热器及管道安装器及管道安装3-4-4土建土建专业专业分包工程分包工程费费用用单单体内的体内的结结构、建筑构、建筑3-4-4-1外立面、外立面、门门窗窗3-4-4-2幕幕墙墙工程工程包括：玻璃幕包括：玻璃幕墙墙及石材幕及石材幕墙墙3-4-4-3户户内精装修工程内精装修工程3-4-4-4其他土建其他土建专业专业分包分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水

36、等。如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。费费用用项项目名称目名称明明细细内容内容3-4建筑建筑单单体成本体成本3-4-5安装安装专业专业分包工程分包工程费费主体内的主体内的电电气、气、给给排水、采暖等安装工程排水、采暖等安装工程费费，有甲供材料、，有甲供材料、设备设备的，的，还应还应包括相包括相应应的甲供材料、的甲供材料、设备费设备费。3-4-5-1空空调调工程工程包括主机、冷水机包括主机、冷水机组组、新、新风风机机组组、冷却塔、冷、冷却塔、冷冻冻水循水循环泵环泵、冷却水循冷却水循环泵环泵、软软化水化水处处理装置、理装置、风风机机盘盘管、温控系管、温控系统统、定定压压装置等装置等设备设备和空

37、和空调调安装。安装。3-4-5-2电电梯工程梯工程电电梯的安装及梯的安装及轿厢轿厢装修。装修。3-4-5-3燃气工程燃气工程单单体内的燃气管道及自体内的燃气管道及自动动抄表切断系抄表切断系统统。3-4-5-4电话电话工程工程3-4-5-5电视电视工程工程包括有包括有线电视线电视和和卫卫星星电视电视3-4-5-6抄表系抄表系统统不含燃气抄表以外的所有抄表系不含燃气抄表以外的所有抄表系统统3-4-5-7安防工程安防工程包括：包括：对讲对讲、门镜门镜、巡更、巡更、红红外外报报警等警等3-4-5-8其他弱其他弱电电工程工程包括网包括网络络、背景音、背景音乐乐等等3-4-5-9管道直管道直饮饮水水包括包

38、括单单体内管道直体内管道直饮饮水系水系统统和室外管网敷和室外管网敷设设。3-4-5-10中水系中水系统统包括包括单单体内中水回收、回用管道系体内中水回收、回用管道系统统和室外管网敷和室外管网敷设设。3-4-5-11消防工程消防工程包括包括单单体内的消火栓、体内的消火栓、喷喷淋、防排烟、自淋、防排烟、自动报动报警、气体警、气体灭灭火、火、水幕、水水幕、水喷雾喷雾等系等系统统工程，不含大型工程，不含大型设备设备。3-4-5-12其他安装其他安装专业专业分包分包3-4-6其他其他包括：分包照管包括：分包照管费费、甲、甲购购材料采保材料采保费费、进进度度奖奖、质质量量奖奖等。等。费费用用项项目名称目名

39、称明明细细内容内容四、四、红线红线外市政工程外市政工程费费及市政配套及市政配套费费小区外各种管小区外各种管线线接到地接到地块块周周边费边费用（用（给给排水、燃气、排水、燃气、电电力、力、热热力、力、电视电视等）、交等）、交纳纳的大市政配套的大市政配套费费等。等。五、期五、期间间接接费费4-1管理管理费费用用4-2营销费营销费用用包括：宣包括：宣传传推广推广费费用、广告代理用、广告代理费费用、用、销销售代理售代理费费用、用、售楼机构售楼机构费费用、用、为满为满足足销销售需要售需要发发生的建安生的建安费费、售后、售后服服务务基金等。基金等。4-3财务费财务费用用开开发发成本核算内容成本核算内容成本

40、管理的立足点成本管理的立足点-确定与控制确定与控制 合理确定合理确定确定是控制的前提和基确定是控制的前提和基础础，根据市，根据市场场定价原定价原则则，没有准没有准确只有合理确只有合理（计计算准确，有条件的，施工算准确，有条件的，施工单单位算的与甲方不同）。位算的与甲方不同）。成本的决定因素成本的决定因素：外部外部-市市场场；内部内部-产产品定位。品定位。成本的影响因素成本的影响因素：诸诸多多经营经营、技、技术术、管理方面、管理方面;（如，（如，资资金、金、进进度、度、协调协调）成本确定的方法成本确定的方法：决不是靠定：决不是靠定额额算出来的；靠算出来的；靠对对市市场场和和产产品的把握，品的把握

41、，市市场场包括包括销销售市售市场场和原材料市和原材料市场场。成本管理的立足点成本管理的立足点-确定与控制确定与控制 有效控制有效控制动态监动态监控，做到随控，做到随时时心中有数心中有数 控制的概念控制的概念：控制是解决：控制是解决问题问题的手段之一，目的的手段之一，目的为为达到某些既定目达到某些既定目标标；控制可理解；控制可理解为为一系一系统对统对外界影响的外界影响的调节调节功能，此功能，此项调节项调节功能可功能可使系使系统统的的结结果不偏离既定目果不偏离既定目标标。控制的要素控制的要素：制定目：制定目标标、偏差、偏差测测定、修正。定、修正。有效控制的前提有效控制的前提：目：目标标要合理要合理

42、实实在，在，实际结实际结果要及果要及时时反反馈馈。能能动动的控制的控制：不等同于限制不等同于限制，时时刻掌握刻掌握实际实际与目与目标标偏差的原因、幅偏差的原因、幅度、造成后果度、造成后果，进进而做出相而做出相应应的的调调整方案；保持心中有数就可以整方案；保持心中有数就可以说说在控制之中。在控制之中。成本管理的几个成本管理的几个问题问题1.缺乏全面缺乏全面规规范的目范的目标标成本管理体系：成本管理体系：成本控制就是成本控制就是项项目目实实施施过过程的支出程的支出控制，没有建立目控制，没有建立目标标成本、成本、责责任成本和任成本和动态动态成本跟踪成本跟踪联动联动管理体系；管理体系；2.成本控制忽成

43、本控制忽视视重点：重点：只重只重视视“显显性成本性成本”的控制，而忽略的控制，而忽略对对“隐隐性成本性成本”的控制；的控制；3.成本控制的忽成本控制的忽视视前期前期阶阶段：段：通常只关注通常只关注项项目施工目施工阶阶段段过过程的程的“事中事中”成成本控制，而缺乏本控制，而缺乏对对前期决策、前期决策、规规划划设计设计、招、招标标、合、合约约等前期运等前期运营阶营阶段段“事事前前”成本控制的足成本控制的足够够重重视视；4.成本控制手段不当：成本控制手段不当：把把压缩压缩必要的必要的项项目目费费用开支当作成本控制的主要手用开支当作成本控制的主要手段，反而使段，反而使项项目整个目整个经营计经营计划和开

44、划和开发进发进度目度目标标受到很大影响，受到很大影响，导导致致项项目的目的最最终实际终实际开开发发成本大大增加，利成本大大增加，利润润降低，增加了降低，增加了项项目后期开目后期开发风险发风险。基本概念基本概念 目目标标成本：成本：项项目的目目的目标标成本是企成本是企业预业预先确定的、在一定先确定的、在一定时时期内期内和和经过经过努力所要努力所要实现实现的成本目的成本目标标，是是项项目成本的控制目成本的控制线线。责责任成本：任成本：主要解决成本管理相关主要解决成本管理相关业务业务中中“谁谁来做、做什么来做、做什么”的的问题问题，是成本管理体系架构在部，是成本管理体系架构在部门职责门职责和和岗岗位

45、位职责层职责层面的分面的分解和落解和落实实。动态动态成本：成本：是是项项目目实实施施过过程中各个程中各个时时期体期体现现的的预预期成本期成本结结果。果。成本的成本的动态动态管理管理 目目标标成本确定后，即成本确定后，即进进入成本的入成本的动态动态管理管理阶阶段：段：每一每一项项招招标标、采、采购购、外包，都要与目外包，都要与目标标成本明成本明细项进细项进行行对对照，确保控制在目照，确保控制在目标标成本内。成本内。即使有一两即使有一两项项突破，也要考突破，也要考虑虑要在其他要在其他项项找回来，找回来，综综合平衡。合平衡。对对于于弹弹性性较较大的期大的期间费间费用用,如开如开发间发间接接费费、销销

46、售售费费用、用、财务费财务费用，用，则则与相关部与相关部门签订门签订目目标责标责任任书书，进进行控制。行控制。负责负责成本控制的部成本控制的部门门，在，在项项目目实实施施过过程中，及程中，及时时出具出具项项目目动动态态成本信息成本信息报报告反映告反映项项目成本目成本发发生的生的动态动态情况；并根据市情况；并根据市场场数据信息，提供成本控制或数据信息，提供成本控制或调调整建整建议议。成本控制成本控制 目前目前绝绝大多数开大多数开发发企企业业成本控制的通常做法是：成本控制的通常做法是：大多数的房地大多数的房地产产公司都公司都设设有一个有一个预预算算审审核部核部门门或合或合约约部部门门，负负责项责项

47、目的目的预预算、算、结结算和工程招算和工程招标标，而成本管理基本都，而成本管理基本都归归属于属于财财务务部部门门，但，但财务财务部部门对门对具体的工程具体的工程预结预结算却并不是很懂行，也算却并不是很懂行，也就就更更难难把握成本的降低点在哪里把握成本的降低点在哪里。房地房地产产开开发发的周期很的周期很长长，如果被，如果被问问及一个及一个项项目工程目工程设计设计甚至施甚至施工工过过半半时时的成本是多少，完工后的的成本是多少，完工后的总总成本又是多少，成本又是多少，许许多开多开发发商都商都难难以回答清楚。以回答清楚。到底到底谁谁是成本控制的核心部是成本控制的核心部门门？观观 点点 一：一：合合约预

48、约预算部算部门门是控制工程成本的核心部是控制工程成本的核心部门门，他，他们对们对施工施工图图的工程量的工程量进进行行详细详细的核算，与承建的核算，与承建单单位位进进行商行商务谈务谈判、造价判、造价谈谈判，判，争取得到最争取得到最优优惠的工程承包价格。惠的工程承包价格。观观 点点 二：二：规规划划设计设计部部门门是控制成本的核心部是控制成本的核心部门门，他，他们们在前期在前期对对建建筑技筑技术术（包括容（包括容积积率、使用率等）、工程技率、使用率等）、工程技术进术进行系行系统统的控制，以的控制，以此此进进行施工行施工图图的的设计设计管理，在控制工程成本方面起到了管理，在控制工程成本方面起到了“四

49、两四两拨拨千千斤斤”的作用。的作用。观观 点点 三：三：现场项现场项目部是工程成本控制的核心部目部是工程成本控制的核心部门门，严严把合同关，把合同关，严严格格执执行行设计设计意意图图，有效控制，有效控制设计变设计变更和更和现场签证现场签证，是控制工程成，是控制工程成本的本的实实施部施部门门，作用重大。，作用重大。成本控制六个意成本控制六个意识观识观念念 树树立全成本价立全成本价值观值观念念 确定成本管理体系健康运作确定成本管理体系健康运作标标准准 抓住成本管理的关抓住成本管理的关键问题键问题 项项目开目开发阶发阶段与成本控制要关段与成本控制要关联联互互动动 用用发发展的眼光展的眼光对对待成本管

50、理待成本管理 知知晓晓“省省钱钱”“花花钱钱”的的误误区区企企业业成本管理成本管理战战略体系略体系组织组织保障体系保障体系 1.公司目公司目标标成本成本审审定机构定机构，公司决策，公司决策层层或成本管理或成本管理领导领导小小组审组审批目批目标标成成本控制指本控制指标标 2.公司目公司目标标成本成本编编制机构制机构，负责测负责测算并算并编编制包括开制包括开发发前期勘察、前期勘察、设计设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设础设施配套、公建施配套、公建设设施、园林景施、园林景观观、开、开发间发间接接费费等在内直接成本等在内直接成本项项目的目