“二十大”后房地产行业的深度变革专题研究.pdf

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1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere“二十大”后房地产行业的深度变革专题研究2022.10目录0102CONTENTS03二十大核心要点及对房地产发展的影响二十大当前全国房地产形势分析二十大对全国楼市短期及长期趋势的影响01二十大核心要点及对房地产发展的影响PART02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响二十大指引我国经济发展进入新阶段2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕，会议明确党的中心任务

2、、并制定分两步走全面建成社会主义现代化强国的战略安排，二十大将指引我国经济发展进入新阶段10月16日 中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕从现在起，中国共产党的中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴全面建成社会主义现代化强国，总的战略安排是分两步走：从二二年到二三五年基本实现社会主义现代化；从二三五年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期1个中心任务2步走战略十八大以来经济及房地产相关的建设成果经历了三件大事一是迎来中国共产党成立

3、一百周年；二是中国特色社会主义进入新时代；三是完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务，实现第一个百年奋斗目标。经济发展：18.5%国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达18.5%，提高7.2个百分点，稳居世界第二位9.14亿全国城镇人口从7.22亿人增长至9.14亿人，年均增长2.66%47412元 居民城镇人均可支配收入从24565元增长至47412元，增长了0.9倍64.7%城镇化率提高十一点六个百分点，达到百分之六十四点七1300万城镇新增就业年均一千三百万人以上6.8%房地产业增加值从3.1亿元增加至7.8亿元，占比从5.7%增加至6.8%14.7

4、6万亿房地产开发投资规模从7.18万亿元增长至14.76万亿元，年均增速8.34%17.94亿商品房销售面积从11.13亿平方米增长至17.94亿平方米，年均增长5.45%18.19万亿商品房销售额从6.45万亿元增长至18.19万亿元，年均增长12.22%5900多万套10年来建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套1.1套户均住宅套数从六普的户均约1套提升至七普的约1.1套8.7万亿全国土地出让金从2.9万亿元增长至8.7万亿元，年均增长10.20%10396元全国商品住宅销售均价5430元/平方米增长至10396元/平方米，增长了0.9倍41.8平米人均住房面积从六普（201

5、0年）的31.1平米增长至七普（2020年）的41.8平米房地产业：数据来源：统计局、同策研究院、wind，“中国这十年”系列主题新闻发布会注：数据对比为2012年、2021年数据对比，部分数据为2010、2020年数据对比，并进行备注说明二十大报告关于经济发展的关键论述二十大报告中延续“坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”的发展方向，在发展手段上将“扩大内需”放在更重要的位置，把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国

6、际双循环相互促进的新发展格局我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，加快建设现代化经济体系，着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长总体方向发展手段建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，健全新型举国体制，强化国家战略科技力量，提升国家创新体系整体

7、效能，形成具有全球竞争力的开放创新生态我们要完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富，促进机会公平，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制发展实体提高效率分配制度02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响分析逻辑国际环境国内应对根本原因：全球主要国家面临下行压力表现形式：贸易壁垒、地区争端、产业回流对存量争夺竞争结果：逆全球化兴起对国内影响：传统三驾马车拉动经济增长的模式被打破出口投资消费外循环内循环外循环仍然是经济的基本盘之一但增长受限、不可控制、难以预期内循环将更多承担起推动经济增

8、长的任务房地产投资短期不可替代投资主要投向实体产业收入分配问题财富积累问题增加消费倾向完善保障体系全球主要国家面临下行压力2008年次贷危机后，全球经济发展增速呈趋势性下滑，主要经济体面临持续发展压力。在此背景下，各国内部积累的发展隐忧逐步暴露，进而引发全球对存量经济的争夺，贸易保护主义兴起、地区争端加剧、发达国家推动产业回流，逆全球化浪潮兴起数据来源：同策研究院、wind-12.0-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.010.02000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201

9、620172018201920202021德国法国美国英国次贷危机后主要发达国家经济增速下滑%2000至2021年主要发达国家实际GDP增速-10.0-5.00.05.010.015.020.02000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021巴西印度中国俄罗斯联邦南非次贷危机后金砖国家经济增速下滑%2000至2021年金砖国家实际GDP增速0.05.010.015.020.025.01981198219831984198519861987198819891990199

10、1199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030逆全球化浪潮兴起，二十大后，全球经济发展进入新阶段当前中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头，先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的贸易战、2020年全球疫情造成的封控、以及2022年俄乌军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击，而是实质影响经济长期稳定

11、发展的因素数据来源：同策研究院、wind、WTO1981至2021年全世界出口金额万亿美元1985年“经济全球化”概念被提出1995年世界贸易组织成立2017年政府工作报告中明确提出“逆全球化 思潮和保护主义倾向抬头”2016年英国脱欧公投特朗普当选2020年新冠疫情持续蔓延,全球各国陆续颁布出行禁令2022年俄乌军事冲突全球化发展阶段二十大后全球经济发展进入新阶段逆全球化浪潮兴起靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题对中国经济而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界贸易总额面临增长瓶颈；另一方面，在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。二十大报告提出“提升国际循环质量和水平“，

12、外循环仍然是经济的基本盘之一，但靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题数据来源：同策研究院、wind、WTO1949至2021年中国及部分发达国家出口金额占全球比例15.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1949195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021中国德国日本美国占比国际规律看，出口金额占全球的比例达到12%是个瓶颈。产业转移下面临新兴国家竞争中国出口金额占全球的比例面临增长瓶颈外循环为主要动力

13、？增长受限不可控制难以预期对外出口金额面临增长瓶颈1、全球贸易总额瓶颈2、国际竞争带来占比瓶颈他国贸易政策不可控对经济增长的贡献不可控国际冲突难以预期国际需求难以预期未来中国经济发展主要靠国内循环不断壮大二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”，与外循环面临的问题相比，内循环更加稳健，且从GDP的组成结构来看，内循环的最终消费支出与资本形成总额占GDP的比例超过97%，且远超出口金额占GDP的比例（约18%-20%）内循环外循环以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平”数据来源：同策研究院、wind、统计局注：为准确

14、对比内需、外需，使用出口金额与GDP的比代表外需支出法核算GDP，是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例55.8%43.1%18.4%54.7%42.9%18.3%54.5%43.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021二十大后发展经济的着力点是发展实体经济，并且扩大内需二十大报告提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩

15、大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“，未来推动经济发展的着力点放在实体经济上，并且推动扩大内需扩大内需战略供给侧改革（发展实体）“十九大”经济增长方式表述追求经济高质量发展供给测改革适当需求侧刺激去产能去库存降成本去杠杆补短板缩小区域发展不平衡缩小贫富差距完善社会保障制度经济实现质的有效提升和量的合理增长城乡融合发展区域协调发展完善分配制度健全社会保障体系提高全要素生产率提升产业链供应链韧性就业优先战略应对人口问题“二十大”经济增长方式表述提升内循环的着力点是发展实体经济从三大需求占GDP的比例来看，次贷危机后，内循环的重要性稳步提升、二十大报告指出“坚持把发展经济的着力点放在实体经

16、济上”，而房地产业作为支柱产业，关乎上下游实体产业发展，重要性短期无法替代0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口/GDP1979-2021年中国最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例改革开放后，出口与GDP的比重快速提升次贷危机后出口与GDP的比重下滑次贷危机后消费对GDP的拉动增强0.37.84.0%7.2%6.8

17、%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年房地产业增加值从0.3亿元增加至7.8亿元占比从4.0%增加至6.8%万亿元数据来源：同策研究院、wind、国家统计局0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03

18、500.01949195119531955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021面临的长期问题：新出生人口回落根据日本和韩国的经验，即使政府实施鼓励生育政策，甚至出台财政补贴生育政策，两国的总生育率回升非常有限，一旦女性总生育率放缓形成趋势，依靠政策鼓励难有起色。尽管我国也逐渐放松了二胎及三胎政策，但是效果并不明显数据来源：同策研究院、wind、国家统计局0.01.02.

19、03.04.05.06.07.011.21.41.61.822.22.42.62.83196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020日本(左轴）韩国(右轴）1960-2020年日本、韩国女性总生育率走势人人1974年日本生育政策变严1991年日本鼓励生育2004年日本财政补贴生育总生育率仅回升0.21962年韩国普及避孕1971年韩国推行2孩政策1986年韩国实行独生子女政策1996年取消计划生育2006年财政补贴生育总生育率仅回升0.161981-1991 出生人口高峰1

20、963-1973 出生人口高峰万人间隔约18年独生子女政策下，生育高峰并未到来2013.12单独二孩2016.1全面二孩2021.8三胎政策1949-2021年中国每年新出生人口面临的长期问题：人口老龄化趋势长期来看，预计2024年全国人口总量触顶，随后人口规模缓慢下滑。二十大报告提出“中国式现代化是人口规模巨大的现代化”，实际上是要实现在出生人口下滑、人口老龄化加剧，以及适龄工作人口减少下的“人口规模巨大的现代化”数据来源：同策研究院、wind、国家统计局100011001200130014001500160017001800190092500102500112500122500132500

21、142500总人口出生人口（右轴）我国人口总量及新出生人口预测万人万人(15,000)(10,000)(5,000)05,00010,00015,0000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80-84岁85-89岁90-94岁95-99岁100岁及以上2010年2020年2010、2020年人口普查各年龄段人口数量预计2024年全国人口总量触顶，随后人口规模缓慢下滑占主要比例的年龄段上升，反应人口年龄结构在变老面临的长期问题：收入及财富分配不均制约中

22、国扩大内需的另一个长期问题是收入分配的长期不均衡。一方面改革开放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升远超普通群众；另一方面，高收入群体有更多的资产进行投资升值，进一步拉大财富分配上的不均衡数据来源：同策研究院、wind、招商银行中国私人财富报告，世界不平等数据库注：世界不平等数据库World Inequality Database(WID.world)是21世纪资本论作者Thomas Piketty等建立的数据库0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0501001502002503002006 2007 2008 2009 20

23、10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020中国个人持有的可投资资产总体规模中国高净值人群持有可投资资产规模占比中国及高净值人群持有的可投资资产规模万亿元可投资资产在1000万人民币以上的高净值人群，持有的可投资资产规模及占比快速提升0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.0前1%人群的收入份额前10%人群的收入份额后50%人群的收入份额中国前1%、10%以及后50%人群收入份额占比万亿元后50%人群的收入份额占比持续降低0246810121416404550556065702017-1201

24、7-32017-52017-72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9PMI美国失业率面临的短期问题：美国加息吸引全球资本回流新冠疫情后，美联储连续两次降息，推动经济快速恢复，但也造成后期市场流动性过剩，叠加国际冲击，通胀高企。在强劲的经济表现以及高通胀下，

25、2022年3月美国连续加息应对其国内问题，但也冲击他国经济，造成国际资本回流，国际主流货币汇率大跌，其他国家面临跟随加息则国内经济承压，不跟随加息则外汇流出、汇率承压的困境数据来源：同策研究院、wind、国家统计局2017至2022年美国PMI及失业率PMI失业率%新冠疫情后，美国经济恢复良好，PMI超过50，失业率逐步降低并恢复至疫请前水平0123456789100510152025302017-12017-32017-52017-72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-9

26、2019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9美国M2同比美国CPI同比2017至2022年美国M2同比及CPI同比%CPI%新冠疫情后，2020年3月，美联储连续两次降息，拉动美国经济美国流动性过剩，叠加国际冲击，通胀高企2022年3月，美联储进入加息通道，至9月份升至至3%至3.25%之间2.902.953.003.053.103.153.203.253.305.86.06.26.46.66.87.07.22020-

27、12020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-82021-92021-102021-112021-122022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-9美元兑人民币汇率中国外汇储备面临的短期问题：美国加息制约国内货币政策与美国情况不同，当前中国国内面临经济增长压力，需要相对宽松的货币环境，如果跟随美国加息，则国内经济形势恶化，如不跟随加息则资本流出、人

28、民币贬值。在此背景下，中国势必需要保持货币政策的自主性，对内货币政策采取“宽货币紧信用”的做法，对外在汇率的稳定以及跨境资本的自由流动之间进行操作以求平衡数据来源：同策研究院、wind、国家统计局2020至2022年美元兑人民币汇率及中国外汇储备美元/人民币万亿美元2020.3 2022.3美联储宽松期间，中国外汇储备增加，人民币升值美联储加息，外汇储备流出，人民币贬值2015至2022年9月每季度实际GDP增速%0.40 3.90-10-5051015202015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q3201

29、7Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3GDP:不变价:当季同比面临的短期问题：就业及就业预期不稳短期来看，全国多地疫情散点散发阻碍经济复苏，2021年下半年起，中国PMI徘徊在低位（在50附近，乃至低于50），克强指数持续回落并维持低位，经济增长面临压力。在宏观数据背后，是更多的企业破产、员工降薪失业。在就业不稳定、以及就业预期不稳定的背景下，内需难以扩大数据来源：同策研究院、wind、国家统计局20

30、18至2022年6月城镇领取失业保险金人数万人223 227 230 233 228 201 210 231 270 285 270 262 259 266 279 1001201401601802002202402602803002018Q42019Q22019Q42020Q22020Q42021Q22021Q42022Q2城镇领取失业保险金人数05101520254546474849505152532015-12015-32015-52015-72015-92015-112016-12016-32016-52016-72016-92016-112017-12017-32017-52017-

31、72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9中国PMI中国克强指数累计值2015至2022年中国PMI及克强指数PMI%中国PMI徘徊在低位经济增长面临压力克强指数处于低位02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响分析逻

32、辑实体经济经济发展的着力点房地产是消费的重要组成部分保增长就业优先战略消费增长有收入、才有消费促进收入二十大报告“规范收入分配秩序”财富二十大报告“规范财富积累机制”推进房产税是规范财富积累机制的重要组成部分住房保障体系支撑实体发展实体经济发展需要人口支撑二十大报告“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”完善分配制度需要实质上是住房双轨制市场归市场保障归保障房地产是准实体产业关联上下游实体产业房地产经济支柱产业地位不可替代贷款集中度管理划定房地产比例，贷款及贷款的增量主要投向实体产业保规模稳经济经济发展的着力点是发展实体经济二十大报告提出“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，只有“提

33、升产业链供应链韧性和安全水平”才能保证实体经济的正常运转。在各行各业中，实体经济以及低门槛的服务业承载全国85.6%的就业人口，稳住实体经济，确保实体经济发展及正常运转才能稳住就业和消费数据来源：同策研究院、2020年人口普查年鉴20.6%18.1%14.1%11.3%5.0%4.9%4.1%4.1%3.5%2.7%2.0%1.9%1.7%1.5%1.3%0.9%0.9%0.8%0.7%0.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%农林牧渔业制造业批发零售建筑业交通运输、仓储和邮政住宿餐饮业教育公共管理、社会保障和社会组织居民服务、修理和其他服务业租赁和商务服务业卫生和社会工

34、作房地产业信息传输、软件和信息技术服务业金融业科学研究和技术服务业电力、热力、燃气及水产生产和供应业采矿业水利、环境和公共设施管理业文化、体育和娱乐业国际组织就业人口占比中国分行业就业人口占比实体及低门槛服务业占比达85.6%“二十大报告”着力提升产业链供应链韧性和安全水平“二十大报告”坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国保障供应链发展实体经济就业优先战略实体经济发展才能保证就业就业稳，消费才能稳房地产上下游产业链条长，是“准实体”产业房地产业产业链长，关乎经济命脉，是“准实体”产业。只有房地产市场稳定健康，产业链上下游的企业及从业人员才能有稳定的就业环境房地

35、产政府金融机构家电乘用车家居装饰其他.小家电白色家电轿车SUV厨卫地板电气照明家具门窗装修装饰物业服务机械建材钢铁化工品咨询塔式起重机混凝土机械挖掘机运输工具水泥/玻璃木材/管道瓷砖/涂料保温材料螺纹钢丝材/板材纯碱/其他物业管理房地产短期不可替代，维持经济基本盘1999至2021年，房地产开发投资从0.4亿元增加至14.8亿元，占比从17.9%增加至27.1%，另一方面房地产业贡献的土地出让收入占财政收入的42.46%，房地产业经济支柱地位短期不可动摇。作为“准实体”行业，中央在贷款集中度管理中划定房地产贷款占比，稳定房地产规模，维持经济基本盘，同时又防止房地产过度挤占实体行业资金，将贷款及

36、贷款的增量主要投向实体产业0.414.817.9%17.4%27.3%27.1%0%5%10%15%20%25%30%0.02.04.06.08.010.012.014.016.0房地产开发投资（左轴）占固定资产投资比例（右轴）1999至2021年中国房地产开发投资及占固定资产投资比例万亿元1999至2021年房地产开发投资从0.4亿元增加至14.8亿元占比从17.9%增加至27.1%数据来源：同策研究院、wind、国家统计局6.1 6.9 7.6 8.3 8.7 9.1 9.8 10.1 10.0 11.1 2.94.14.33.33.75.26.57.38.48.742.46%0%5%10

37、%15%20%25%30%35%40%45%50%05101520252012201320142015201620172018201920202021一般公共预算收入国有土地使用权出让收入其他政府性基金收入土地财政占比2012年至2021年地方本级一般公共预算收入及政府性基金收入万亿元百分比-30-20-100102030402003Q12003Q42004Q32005Q22006Q12006Q42007Q32008Q22009Q12009Q42010Q32011Q22012Q12012Q42013Q32014Q22015Q12015Q42016Q32017Q22018Q12018Q42019

38、Q32020Q22021Q12021Q4城镇居民人均可支配收入累计同比社会消费品零售总额累计同比解决收入问题、提升消费倾向在保障就业的基础上，通过“完善分配制度”、“规范收入分配秩序，规范财富积累机制”等方式，来“增加低收入者收入，扩大中等收入群体”。在解决收入问题后，进一步通过“健全社会保障体系”来提升居民的消费意愿。最终实现从收入增长到消费增长，再进一步提升收入的良性循环数据来源：同策研究院、wind、国家统计局城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额累计同比人均可支配收入与社会消费品零售总额同比的走势一致，体现中国居民在消费观念上“量入为出”的特征，避免超前消费%我们要完善分配制度，坚

39、持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富，促进机会公平，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制健全社会保障体系，健全覆盖全民、统筹城乡、公平统一、安全规范、可持续的多层次社会保障体系，扩大社会保险覆盖面解决收入问题提升消费倾向未来完善分配制度，须解决房价上涨造成的分配不均问题2014年起，全国性房价快速上涨，中国城镇居民的收入房价比波动回落，拥有更大面积住宅的群体财富积累更迅速。二十大报告指出“要完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富”，必须解决房价快速上涨造成的分配不均的问题数据来源：同策研究院、w

40、ind、国家统计局2014,4.86 2020,4.39 4.56 2.533.544.5505000100001500020000250003000035000400004500050000商品住宅价格/平米（左轴）城镇居民人均可支配收入（左轴）可购买商品住宅面积（右轴）1998年至2021年中国商品住宅价格、人均收入及可购买住宅面积元/年平米2014年起，房价涨幅大于收入涨幅，每年收入可购买的住宅面积持续回落，拥有更大面积住宅的群体财富积累更快完善分配制度按劳分配为主体多种分配方式坚持多劳多得鼓励勤劳致富增加低收入者收入扩大中等收入群体规范收入分配秩序规范财富积累机制推进房产税是规范财富积

41、累机制的手段之一房改以来，房价的快速增长造成了居民财富的巨大差异，二十大报告明确指出“规范财富积累机制”，推进房产税是解决房价上涨造成居民财富分配不均的重要手段之一，未来将难以靠炒房及房产增值的方式积累大量财富。考虑到今年市场下行的状况，房产税试点城市暂缓扩大，预计未来市场好转时期将逐步推进 合并整合相关的一些税种 合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担 目的是既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应房地产税总体思路参照国际共性立法先行、充分授权、分步推进 所有的工商业房地产和个人住房，按照评估值来征税 在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠

42、 房地产税属于地方税，它的收入归属于地方政府 需要建立完备的税收征管模式结合中国国情新华社北京3月16日电 近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。中国推进房产税的总体思路二十大后将完善“住房双轨制”与十九大报告相比，二十大报告重申“房住不炒”。未来建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”实质上是完善住房“双轨制”，一方面住房消费是拉动内需的重要组成部分，另一方面发展实体经济需要住房保障体系支持人口流

43、入十九大报告关于房地产的表述坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居二十大报告关于房地产的表述重申“房住不炒”住房双轨制市场化保障性市场归市场保障归保障经济发展需要住房消费发展实体需要导入人口完善住房保障体系，支持实体经济发展“住房双轨制”的供应及保障体系“住房双轨制”的核心内容是在一二线城市兼顾市场化商品住宅供应与保障性住房建设，三四线及更低能级城市以市场化供应为主、保障性住房建设为辅供应类型保障性住房市场化住房供应主体市场化开发商地方

44、政府保障性住房建设公司公寓运营商个人房东住房类型商品住房公共租赁住房共有产权房、安置房等保障性产权住房社会租赁住房针对人群中高收入人群大学毕业生及城市人才住房低收入人群二十大后“住房双轨制”供应及保障体系房地产行业进入新的发展阶段房改后，房地产市场先后经历“黄金十年”的市场供不应求，高速增长阶段。2010年户均达到1套住房，进入白银十年，供求平衡、区间波动。2020年户均约1.1套住房，参考国际经验，房地产市场峰值将到来。在“中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未有之大变局”下，房地产市场已经进入新的发展阶段2010年2020年2030年前2025年前后1998年黄金十年供不应求高速增长白银十年

45、供求平衡区间波动供过于求增量减少供过于求品质提升单位分房总量趋稳需求下滑停止分房住房货币化户均1套户均1.1套城镇化率60%增量房峰值城镇人口红利顶峰城镇化率70%中国城镇房地产市场发展阶段划分青铜十年02二十大当前全国房地产形势分析PART02二十大当前分区域住宅市场特征01二十大当前全国房地产市场总体特征03二十大当前典型城市商品住宅市场特征投融资规模持续下滑2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。此外，2022年1月开始房地产开发企业到位资金增速一直处于负增长。投融资规模持续下滑，当前市场环境

46、下开发商投资意愿及能力均较弱数据来源：同策研究院、国家统计局-24.5-30-20-1001020304050602020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09全国固定资产投资与房地产开发投资累计同比增速情况全国房地产开发企业到位资金累计同比增速%5.9-8-30-20-10010

47、203040502019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-09固定资产投资完成额同比增速房地产开发投资完成额同比增速%负增长拿地、开发、销售基本触底目前房企资金困难局面没有明显改善，拿地、开发积极性依旧较低，截至9月累计土地购置面积同比下降53.0%，项目新开工面积累计同比下降38.7%。多因素影响下，同期住宅的销售面积同比下降25.7%。这些数据的背后是众多的项目停工以及积压未开工的闲置土地，但近期销售累计降幅有小幅收窄趋势土地购

48、置面积累计同比增速住宅新开工面积累计同比增速住宅销售面积累计同比增速%-53-60-50-40-30-20-100102030402021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-38.7-60-40-200204060802021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-1120

49、21-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-25.7-40-200204060801001202021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09数据来源：同策研究院、国家统计局当前房地产市场形势严峻在经济下行和疫情影响等多重外部冲击下，开发商和购房者被迫采取更谨慎、收缩的行为

50、策略，使市场销量逐步下滑，并形成恶性循环，增加市场风险、加快市场下滑三道红线五档分类房价预期回落收入预期回落交付信心不足疫情多点散发开发商外部冲击政策冲击购房者房地产市场打乱日常经营融资受阻、被迫降杠杆持续限购限贷等政策销量逐步下滑房价下跌、购房者观望降薪、失业房企暴雷、项目停工、烂尾风险增加市场下滑进一步恶化房企经营环境，房企暴雷风险加剧中央密集出台稳楼市政策自今年1月以来，货币政策持续发力，LPR已连续三次下调，提升消费信心。9月底中央多部门密集出台稳楼市政策，涉及贷款利率调降、个税退税优惠、保交楼专项借款、不良资产处置，明确释放出稳定房地产市场的信号。10月20日，证监会表示，对于涉房地