物业经营管理课件.pdf

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1、1 物业经营管理课件物业经营管理课件 2 一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述 二、房地产投资及其区位选择二、房地产投资及其区位选择 三、房地产投资分析技术三、房地产投资分析技术 四、收益性物业价值评估四、收益性物业价值评估 五、房地产市场与市场分析五、房地产市场与市场分析 六、租赁管理六、租赁管理 七、成本管理七、成本管理 八、合同与风险管理八、合同与风险管理 九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价 十、写字楼物业经营管理十、写字楼物业经营管理 十一、零售商业物业经营管理十一、零售商业物业经营管理 十二、物业经营管理的未来发展十二、物业经营管理的未来发展 Contents 3 第一

2、章 物业经营管理概述 第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念 第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容 4 测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。知识的熟悉程度。（一）考试目的（一）考试目的 5 掌握：掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：了

3、解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（二）考试基本要求（二）考试基本要求 6 1.1.物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的性质和管理对象 2.2.物业经营管理的目标物业经营管理的目标 3.3.管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别型物业服务企业的区别 4.4.物业经营管理的类别物业经营管理的类别 5.5.物业经营管理的工作内容物业经营管理的工作内容 （三）要点说明（三）要点说明 7 一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵 第一节第一节 物业经营管理的概念物业

4、经营管理的概念 物业经营管理物业经营管理又称物业又称物业资产资产管理，是指为了满足业主的目管理，是指为了满足业主的目标，综合利用标，综合利用物业管理物业管理（Property ManagementProperty Management）、设施管理设施管理（Facilities Facilities ManagementManagement）、房地产资产管理房地产资产管理（Real Estate Assets ManagementReal Estate Assets Management）、房地房地产组合投资管理产组合投资管理（Real Estate Portfolio ManagementRe

5、al Estate Portfolio Management）的技术、手段和的技术、手段和模式，以模式，以收益性物业收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。期的综合性管理服务。8 物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局的局限，强调限，强调为业主提供价值管理服务为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。业

6、发展战略及主营业务发展目标的需求。9 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。价值和经营绩效评估等经营活动。10 二、物业经营管理活动的二、物业经营管理活动的管理对象管理对象 收益性物业收益性物业 写字楼写字楼 零售商业物业零售商业物业 出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓 工业物业工业物业 酒店酒店 休闲娱乐设施等休闲

7、娱乐设施等 11（一）写字楼（一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用自用写字楼、写字楼、出租出租写字写字楼和自用出租楼和自用出租复合型复合型写字楼三种类型。写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑对写字楼分类一般考虑1212个因素：所处的位置、交通方便性、声个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租望或形象、建筑形式、大

8、堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。12（二）零售商业物业（二）零售商业物业 选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。目标。零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其建筑规模建筑规模、经营商

9、品的特点经营商品的特点及及商业辐射商业辐射区域的范围区域的范围三个方面来分类。三个方面来分类。13 零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：区域购物中心区域购物中心 市级购物中心市级购物中心 地区购物商场地区购物商场 居住区商场居住区商场 邻里服务性商店邻里服务性商店 特色商店特色商店 所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。向商圈内所有居民。零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：

10、只经营零售业的独立的建筑物或建筑群只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物（中友百货、北辰购物中心等）中心等）某综合用途物业内的一部分某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）（国贸、时代广场等）14（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓 别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高。量比较高。公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。出租或短期居住。（四）工业物业（四）工业物业 为人类生产活动提供入住空间，包括

11、工业厂房、仓储用房、高新为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。技术产业用房、研究与发展用房等。15（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒酒 店店 休闲娱乐设施休闲娱乐设施 服务对象不同服务对象不同 商务和观光客人商务和观光客人 度假旅游者、培训人员或会议客人度假旅游者、培训人员或会议客人 地理位置不同地理位置不同 市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方 自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜

12、地 服务内容不同服务内容不同 以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主 以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主 建筑设计和装建筑设计和装潢风格不同潢风格不同 星级标准的豪华气派星级标准的豪华气派 田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式 主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。活动提供入住空间的建筑。16 三、物业经营管理服务的三、物业经营管理服务的目标目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常

13、空间使用需求，在实现物业各期净收益最大持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的化的基础上，保持和提高物业的市场价值市场价值以及未来以及未来发展潜力发展潜力。即：为业主或投资人创造回报和利润即：为业主或投资人创造回报和利润 17 四、四、物业经营管理企业物业经营管理企业 物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。企业。物业服务企业划分为物业服务企业划分为管理型管理型、专业型专业型和和综合型综合

14、型三种。三种。18 管理型管理型：工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。专业型专业型：以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。综合型综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理

15、能力，在总部设同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设置管理层，同时设置若干专业化的分公司。置管理层，同时设置若干专业化的分公司。19 物业服务企业从管理层次上也可划分为物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理公司管理、现场管现场管理理和和现场作业现场作业三个层次。三个层次。管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务。询等业务。20 一、物业经营管理的层次一、物业经营管理的层次 第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容 物业管理物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服

16、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。以运行管理为主以运行管理为主 21 房地产资产管理房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业

17、和设施管理公司来同时管理多宗物业。服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产组合投资管理房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。标；在合适的时机购置和处置物业资产。以策略性管理为主以策略性管理为主 22 创造房地产投资创造房地产投资利润利润的三种基本的三种基本途径途径：在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中

18、）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在合适的时机售出物业。在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是目标的实现，实际上就是以物业业主的角色以物业业主的角色在工作。在工作。23 房地产房地产 组合投资管理组合投资管理 房地产资产管理房地产资产管理（写字楼、商场）（写字楼、商场）房地产资产管理房地产资产管理（公寓）（公寓）物业管理物业管理 设施管理设施管理 物业管理物业管理

19、设施管理设施管理 物业管理物业管理 设施管理设施管理 物业管理物业管理 设施管理设施管理 二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系 24 管理层次管理层次 主要职责主要职责 物业管理物业管理 保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系 资产管理资产管理 制定物业发展战略计划；持有制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物

20、业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析 组合投资管组合投资管理理 制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金

21、管理报告与现金管理 物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责 25 三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的战略性工作战略性工作 确定战略确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量产组合质量 确定标准确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的

22、数构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存据库，对信息分类保存 决策分析决策分析：投资决策主要取决于投资决策主要取决于预期收益预期收益和和风险水平风险水平。进行资产组合进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合在一定收益水平上具有最小风险的资产组合 26 四、物业经营管理的四、物业经营管理的常规工作常规工作 资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制对成本和收益的控制，主要包，主要包括对物业的括对物业的物理形态物理形态和和财务状况财务状况的管理。的管理。现金流和成本管理现金流和成本管理 日常维修和维护日常维修和维护 未来维修

23、和维护未来维修和维护 设施设备管理设施设备管理 物业保险管理物业保险管理 27 1物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A物业管理 B设施管理 C价值管理 D投资管理 2某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。A 甲级 B乙级 C丙级 D二级 28 3、物业经营管理活动的管理对象主要包括（）等。A写字楼 B零售商业物业 C居民自有住宅 D工业物业 E酒店和休闲娱乐设施 4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服

24、务的企业一般有（）。A管理型物业服务企业 B专业型物业服务企业 c投资型物业服务企业 D综合型物业服务企业 E所有物业管理公司 29 5、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。A物业管理 B设施管理 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理 6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（）等 A制定物业发展战略计划 B保持与租户的联系并收租 C控制运营成本及保存财务报告记录 D资本性支出计划 E物业维护及安全管理 30 7、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。投资回收期 预期收益 还贷能力 风

25、险水平 A B c D 8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（）。A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上 31 第二章 房地产投资及其区位选择 第一节第一节 房地产投资房地产投资 第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险 第

26、三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择 32 测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。悉程度。（一）考试目的（一）考试目的 33 掌握：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。区别与联系。熟悉：熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。房地产区位的内容。了解：了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。（二）考试基本要求（二）考试

27、基本要求 34 1.1.房地产投资的目的与内容房地产投资的目的与内容 2.2.房地产直接投资的内容房地产直接投资的内容 3.3.房地产开发投资的内容房地产开发投资的内容 4.4.房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金运作方式 5.5.房地产投资的主要特征及利弊房地产投资的主要特征及利弊 6.6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7.7.狭义的区位与广义的区位的区别狭义的区位与广义的区位的区别 （三）要点说明（三）要点说明 35 一、一、房地产投资房地产投资的概念的概念 第一节第一节 房地产投资房地产投资 房地产投资房地产投资是指以获得未来的房地产资

28、产收益或增值为目的，是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地直接或间接地从事或参与房地产从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的投资者进行房地产投资的主要目的主要目的为了使其为了使其财富最大化财富最大化。获得。获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低其投资作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。36 二、房地产投资的二、房地产投资的形式形式 直接投资：投资者直接参与房地

29、产开发或购买过程，参与有直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。关管理工作。（开发投资与置业投资）（开发投资与置业投资）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。37 房地产房地产开发投资开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。风险较大但回报丰厚。房地产房地产置业投资置业投资：长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。（

30、一）房地产直接投资（一）房地产直接投资 38 房地产企业债券和股票投资房地产企业债券和股票投资 投资于房地产投资信托基金投资于房地产投资信托基金（REITs）：把资金投入到由专业房把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。优点：收益相对优点：收益相对稳定；流动性较好。稳定；流动性较好。购买住房抵押支持证券购买住房抵押支持证券 （二）房地产间接投资（二）房地产间接投资 39 三、房地产投资的三、房地产投资的特性特性 位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性 寿命周期长寿命周期长 适应性：适应性：适应市场环境的变化适应市场环境的变化

31、 各异性：各异性：区位、环境、建筑物、临街情况等区位、环境、建筑物、临街情况等 政策影响性：政策影响性：土地供给、住房、金融、财政税收政策等土地供给、住房、金融、财政税收政策等 专业管理依赖性：专业管理依赖性：离不开专业化的投资管理活动离不开专业化的投资管理活动 相互影响性：相互影响性：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响公用设施和环境变化的影响 40 四、房地产投资的四、房地产投资的利弊利弊 相对较高的收益水平相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持

32、（一）房地产投资之利（一）房地产投资之利 能抵消通货膨胀的影响（保值增值性）能抵消通货膨胀的影响（保值增值性）提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级 41 流动性差流动性差 投资数额巨大投资数额巨大 （二）房地产投资之弊（二）房地产投资之弊 投资回收期较长投资回收期较长 需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验 42 一、房地产投资风险的基本概念一、房地产投资风险的基本概念 第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险 风险风险未获得预期收益可能性的大小。未获得预期收益可能性的大小。风险报酬风险报酬较预期收益增加的部分，较预期收益增加的部分，就是指投资报酬高出时间就是指投资报酬高出时间价值

33、的部分价值的部分,即即:风险报酬风险报酬=投资收益投资收益-时间价值（投资额的基准利率）。时间价值（投资额的基准利率）。（一）风险的定义（一）风险的定义 不确定性不确定性对于可能的情况无法估计其可能性。对于可能的情况无法估计其可能性。（二）风险与不确定性（二）风险与不确定性 43（三）风险分析的目的（三）风险分析的目的 预期收益率是多少，出现的可能性有多大？预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？预期收益

34、的变动性和离散性如何？44 房地产投资的风险主要体现在房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性投入资金的安全性、期望收益的可期望收益的可靠性靠性、投资项目的流动性投资项目的流动性和和资产管理的复杂性资产管理的复杂性四个方面。四个方面。风险的分类：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控风险的分类：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的制的系统风险系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的制的个别风险个别风险。45 二、系统风险二、系统风险 通货膨胀风险通货膨胀风险：购买力风险购买力风险 市场供求风险市场供求风险：投资者所

35、在地区房地产市场供求关系的变化投资者所在地区房地产市场供求关系的变化 周期风险周期风险：房地产市场的周期波动房地产市场的周期波动 变现风险变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失 利率风险利率风险：利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等 政策风险：政策风险：土地供给政策、地价政策、税费政策等土地供给政策、地价政策、税费政策等 政治风险：政治风险：政变、战争、经济制裁等政变、战争、经济制裁等 或然损失风险：或然损失

36、风险：火灾、风灾等火灾、风灾等 46 三、个别风险三、个别风险 收益现金流风险收益现金流风险：实际收益现金流未达到预期目标要求实际收益现金流未达到预期目标要求 未来经营费用风险未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用 资本价值风险资本价值风险：预期资本价值和现实资本价值之间的差异预期资本价值和现实资本价值之间的差异 比较风险：比较风险：机会成本风险机会成本风险 时间风险时间风险：与时间和时机选择因素相关的风险与时间和时机选择因素相关的风险 持有期风险持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险与房地产投资持有时间相关的风险 47 四、风险

37、对房地产投资决策的影响四、风险对房地产投资决策的影响 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 根据风险管理的能力选择投资方向根据风险管理的能力选择投资方向 根据风险周期变化特点把握投资时机根据风险周期变化特点把握投资时机 48 一、一、区位的含义区位的含义 第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择 狭义狭义某一具体投资场地在城市中的某一具体投资场地在城市中的地理位置地理位置，包括宏观，包括宏观位置和中观、微观位置。位置和中观、微观位置。广义广义除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境

38、或背景。自然环境或背景。49 二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 市政公用和公建配套设施完备的程度市政公用和公建配套设施完备的程度 公共交通便捷程度公共交通便捷程度 （一）居住物业（一）居住物业 与其他商业设施接近的程度与其他商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境周围土地利用情况和环境 （二）写字楼物业（二）写字楼物业 环境因素环境因素 居民人口与收入居民人口与收入 易接近性易接近性 50 区位选择在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果区位选择在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果 商业辐射区域：是指主要消费者的分布范围，分为主

39、要区域、次商业辐射区域：是指主要消费者的分布范围，分为主要区域、次要区域和边界区域要区域和边界区域 商业辐射区域分析：包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和商业辐射区域分析：包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析偏爱及购买能力分析 （三）零售商业物业（三）零售商业物业 当地提供主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便；技术人才当地提供主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便；技术人才和劳动力供给的可能性；水电等资源供给的充足程度；控制环境污和劳动力供给的可能性；水电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等染的政策等 （四）工业物业（四）工业物业 51 1、下列关于房地产直接

40、投资与间接投资的说法中，不正确的是()。A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程 B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资 C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理 D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资 2、下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是()。A开发投资不可能转变成置业投资 B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润 C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚 52 3、某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于哪一种投资行为()。A房地产直接投资中的开发投资 B房地产直

41、接投资中的置业投资 C房地产间接投资中的开发投资 D房地产间接投资中的置业投资 4、某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的()。A各异性 B相互影响性 C政策影响性 D适应性 53 5、下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有()。A 房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大 B 如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险 c 房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 D 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响 E 房地产的自然寿命是指在正常市场和运

42、营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间 6、下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是()。A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小 B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思 c一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小 D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险 54 7、房地产投资的风险主要体现在()。A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的流动性 D投资管理的复杂性 E投资者的不确定性 8、下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有()。A通货膨胀风险 B利率风险 C时间风险 D资本价值风险 E政策风险 9、下列关于居住物

43、业的投资区位选择的叙述，正确的有()。A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位 B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位 c居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位 D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位 E居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位 55 第三章 房地产投资分析技术 第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念 第二节第二节 现值与现值计算现值与现值计算 第三节第三节 设备更新中的经济分析设备更新中的经济分析 第四节第四节 房地产投资财务评价指标房地产投资财务评价指标 第五节第五节 某出租公寓项目投资分析案例某出

44、租公寓项目投资分析案例 56 测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资评价指标的熟悉程度，以及运用复经济分析方法和房地产投资评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。（一）考试目的（一）考试目的 57 掌握：掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方

45、法。算方法；设备更新经济分析方法。熟悉：熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。了解：了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。标和清偿能力指标的计算方法。（二）考试基本要求（二）考试基本要求 58 1.1.现金流量与现金流量图现金流量与现金流量图 2.2.资金时间价值与资

46、金等值的判定资金时间价值与资金等值的判定 3.3.设备更新的内容与特点设备更新的内容与特点 4.4.投资回收与投资回报的区别投资回收与投资回报的区别 5.5.盈利能力指标的分类盈利能力指标的分类 （三）要点说明（三）要点说明 59 一、一、现金流量现金流量 第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念 房地产置业投资活动的表现：房地产置业投资活动的表现：从实物形态上看从实物形态上看表现为投资者利用所购置的房地产，通过物表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间 从货币形态上看从货币形态上看表现为投

47、入一定量的资金，花费一定量的成表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入 60 现金流量现金流量：一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入 现金流入现金流入：包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等 现金流出现金流出：包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等 净现金流量净现金流量：现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。61 二、二、现金流量图现金流量图

48、 现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。0 1 2 3 4 5 第第1个计息周期个计息周期 第第5个计息周期个计息周期 现金流量时间标度现金流量时间标度 “0”通常表示当前时点，也可表示资通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。62 1 2 3 4 5 现现 金金 流流 量量 0

49、正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量 期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。第第0 0周期的由来：把初始投资周期的由来：把初始投资P P作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0 0期期末发期期末发生的。生的。63 三、房地产置业投资三、房地产置业投资 广义：广义：是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。可分为生产性投资和非生产性投资，项计划，以获取所期望的报酬。可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，

50、也可以是土地、人力、技术、管理经验所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。或其他资源。狭义：狭义：是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。先垫支的资金。投资投资 64 房地产置业投资，包括房地产置业投资和流动资金投入两部分。房地产置业投资，包括房地产置业投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资房地产购置投资：用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，：用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，在物业投入出租经营后，随着磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的在物业投入出租经营后，随着磨损和贬值，其