知名地产资金管理体系.pptx

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1、万科资金管理体系2017/8/24 北京万科财务资金组 汤兰资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）01/总页码资金管理内容概述“收收”款款 ！“付付”款款 ！钱用到哪儿去？钱从哪儿来？客户卖房、收租投资者卖股权同行借款金融机构银行、基金、信托、资管融资买资产、买股权支付下游供应商税、费几个基本原则几个基本原则u计划管理 u安全第一u效率最大化u效益最大化万科资金管理体系万科基本管理模式：资金统筹-集团大资金池-万科资金管理中心（万科银行）资金统筹 VSVS 资金非统筹 开立当地资金中心账户 资金定期上划资金中心；非特殊情况项

2、目当地留存不超过500万；资金不得随意调配，按照资金中心规则 无自主融资权 全资公司（北京万科）及合作方不强势的合资公司 账面资金留存当地资金调配不受资金中心限制大额调配仍需请示集团资金中心，但有充分自主权当地自主融资，需集团获批大部分合资公司（与大型国企合作）万科资金管理体系资金统筹下的管理模式资金管理中心资金管理中心一线公司收款上划 +利用一线公司的资源，集团总对总外部融资股东化投入：l万科的权益投资l成本8%对一线公司的借款：l需一线公司贡献融资资源（如项目四证）l 过桥借款（资金调拨）l成本需看是否有四证资源、回款率、供应链覆盖率等资金调拨：l各公司自有可用资金存量范围内l统筹借款（T

3、C）l给存款利息0.35%增加一线公司“占用”增加一线公司“负债”运转跟“银行”类似 资金池效应万科资金管理体系日常工作日常收付款、资金调拨、利润分配预售监管资金解活、不可统筹资金盘活灵活资金理财月初资金平台实际数更新季度Q1、Q2、Q3、Q4资金计划你以为是这样？你以为是这样？银行、基金、信托各种高大上拜访各部门请求付款？！其实是这样？其实是这样？永无止境“尽职调查”、各项目基础资料提供、签字、盖章工程、设计、采购催促你付款！付款！付款！不付款就罢工！合作方不同意！不同意！不同意！资金中心就不借你钱，看你怎么败！还有这样还有这样资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预

4、售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）01/总页码收款（回款）管理回款率98%极限回款1天滚动滚动1212个月回款率个月回款率=12个月回款/（期初应收+12个月销售）回回款款销售回款，认购未签约不在此内银行管理银行放款流程，优胜劣汰，万科、客户、银行衔接流程额度管理资金形势紧张下，利率和额度都是问题首付款管理国家调控，按什么比例收取？分期？工程进度管理封顶放款、竣工备案放款公积金回款效率过桥融资方案等等PS：应收账款融资、过桥按揭认购（定金）首付款齐网签银行按揭贷款合同资质审核等银行内部审批达到封顶/竣工备案节点放款收款（回款）管理银行银行放款周期得分放款周期得分接卷放款比得分接卷放款

5、比得分现场配合度得分现场配合度得分合计得分合计得分XX银行当月放款周期得分=（100-当月累计放款周期+5*当月放款笔数）*0.6当月接卷放款比=30*当月接卷放款比当月现场配合度得分=（现场管理得分+附加分）*0.1前三项合计数银行银行当月放款笔数当月放款笔数当月累计放款周期当月累计放款周期 当月平均放款周期当月平均放款周期当月放款周期得分当月放款周期得分XX银行见下文见下文计算公式为：当月累计放款周期/当月放款笔数计算公式为：当月放款周期得分=（100-当月累计放款周期+5*当月放款笔数）*0.6银行管理银行管理（资金形势紧张条件下适当调整）（资金形势紧张条件下适当调整）资金管理内容概述

6、收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（供应链融资管理、项目融资）01/总页码付款管理供应链覆盖比例集团：30%一线公司：60%工程款付款占比回款比例区域要求：30%一线公司：20%25%计划管理：计划管理：Q1、Q2、Q3、Q4资金计划月度资金计划（地价、保证金）PS：北京公司做法为例（工程款付款管理办法、供应链融资付款管理办法）项目发展部！付现工程款（不含到期供应链）到期供应链新增供应链回款少的项目适当少支付、多用供应链融资付款各项目（片区/事业部）间相互补足考核项目/片区付款计划准确性资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理

7、（供应链融资管理、项目融资）01/总页码特殊资金管理预售监管资金1/2一、范一、范围：申请预售的项目（包括经济房、限价房）全部监管；二二、监管管额度度：建委审核单方成本（约4500元）乘以规证面积，所有房款全额监管。（监管额度与预售证价格挂钩）三、解付方式：三、解付方式：1）超重点监管额度解付；2）达到工程节点解付；四、四、监管主体：管主体：北京市建委及各区建委五五、银行行与与建建委委系系统联网网：建委会根据开发商办理的预售证，实时监管到开发商房款资金到账情况；六、解付六、解付节点节点：1、项目用款计划按照地下结构完成（40%）、主体结构完成（30%）、竣工验收备案（25）、初始登记（5%）完

8、成四个环节设置资金使用节点。北京的预售监管政策北京的预售监管政策1515年年1010月初，北京公司月初，北京公司预售监管每月滚动资金高达预售监管每月滚动资金高达2525亿元亿元，极大地影响了公司资金使用效率及运营成本极大地影响了公司资金使用效率及运营成本天津、青岛、烟台、济南特殊资金管理预售监管资金2/2政策突破政策突破联合多房企，推动政府同意保函取代监管；提前沟通保函业务，做到新政执行时无缝衔接，12月16日现金保函替代监管政策正式出台沉淀资金盘活方案：沉淀资金盘活方案：缩短工期，有风险联合银行，大风险需要合规无风险的解决方案保函：(Letter of Guarantee)又称保证书，是指银

9、行、保险公司、担保公司或个人应申请人的请求，向第三方开立的一种书面信用担保凭证。保证在申请人未能按双方协议履行起责任或义务时，由担保人代其履行一定金额、一定期限范围内的某种支付责任或经济赔偿责任。例：北京万科预售监管账户开在建设银行，现在工商银行应北京万科要求开具保函100万给到建设银行；北京万科即可依据此保函解付监管资金100万。持续迭代更新：保函额度释放保函额度切小（节省费用）现金保函普适性保函内部账户查询功能：内部账户查询功能：特殊资金管理不可统筹资金贴地贴地飞行飞行资金资金管理管理体系体系沉淀沉淀资金资金盘活盘活回款回款率率98%98%目标目标精益精益付款付款管理管理预售预售监管监管资

10、金资金不可不可统筹统筹资金资金银行银行管理管理流程流程管理管理CBSCBS系统归集系统归集（2702702020；1212个小时个小时1 1分钟）分钟）达成目标：达成目标：北京万科项目公司北京万科项目公司约约270270个个账户，按不可统筹账户，按不可统筹/可可统筹归集至少于统筹归集至少于2020个个账户；实账户；实现各个账户的实时归集、实时现各个账户的实时归集、实时查询查询虚拟资金池业务虚拟资金池业务（1515亿亿0 0）达成目标：最终通过虚拟资金达成目标：最终通过虚拟资金池池盘活北京万科不可统筹资金盘活北京万科不可统筹资金1515亿亿存在很多存在很多问题待解决：问题待解决：跨月核算资金流向

11、监管（流贷）PS：鹏金所理财盘活、谈判资金管理内容概述 收款管理 付款管理 特殊资金管理（不可统筹、预售监管）融资管理（按揭融资、供应链融资管理、项目融资）融资管理内容购房者 开发商供应商 按揭融资 个人按揭（抵押贷）阶段性担保直客式 法人按揭项目融资 开发贷款 并购贷款 委托贷款 私募股权融资等供应链融资 商票 保理信用证 增加房地产企业的负债率应收款管理下游上游融资链融资链到期刚兑我们l 个人按揭与法人按揭法人按揭：法人按揭：公司用于生产、经营的写字楼、商铺、仓库等；最长25年；对企业经营状况、财务指标、抵押物有要求；l 个人按揭：阶段性担保与直客式开发商客户银行销售房屋贷款/月供房屋产权

12、抵押封顶放款阶段性担保客户开发商银行住房担保中心贷款房屋产权抵押封顶放款融资管理按揭融资支付房屋价款PSPS：过桥按揭、应收账款融资：过桥按揭、应收账款融资认认房又认房又认贷；贷；处女贷很珍贵二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%投资慎入，也堵死了部分改善需求贷款最长25年，对月流水需求增加10%，影响有限堵的是投资买房和改善住房，没有贷款名下无住宅的刚需买房，首付无影响 居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上

13、的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。317发文关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知-京建法京建法201720173 3号号3.17 3.17 雷霆一击大雷霆一击大调控调控融资管理按揭融资相比3.17号的雷霆一击，觉得3.24号出台的这一系列政策，非常精准和接地气，不仅仅是离婚一年内算二套这个，仔细分析甚至有点“细思极恐”的感觉，政府内部也有高人啊。p离婚一年内算二套 地球人都知道的离婚大法，没法再用了。提前离婚一年，太考验感情了p商贷要去公积金中心查客户公积金贷款记录 征信几乎查不出公积金贷款记录

14、的漏洞堵上了p严查首付贷、消费贷、经营贷、信用贷用于首付。317之后必然很多人在搞这个凑首付，这招很精准p严审收入证明和收入流水 这个也很精准，前两年这个审查基本是儿戏，严格执行也很厉害p合理评估房屋价格 打击高评高贷，政府这回太接地气了，服p对还款来源于其他共同还款人的，原则上按二套执行。精准打击接力贷，也就是接力贷只能二套了。还是一个字，服324发文融资管理按揭融资3.26 3.26 商住商住“休克疗法休克疗法”21326发文 1 1新建商办类项目新建商办类项目不得出售给个人不得出售给个人2 2商办类项目不得作为居住商办类项目不得作为居住使用使用 3 3二手项目出售给个人时，需满足名下无房

15、且在北京已连二手项目出售给个人时，需满足名下无房且在北京已连 续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税4 4商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款5 5新建商办类项目，最小分割单元不得低于新建商办类项目，最小分割单元不得低于500500平米平米326商住限购新政基本从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间。尤其是其对再交易、流通环节的限制，通过流通环节设卡的方式，基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径；而不向个人发放用于购买商住的贷款，则去除了个人在商住资产配置领域的全部杠杆。一头一

16、尾掐断之后，商住在相当长的历史时期内，将只剩下使用功能的属性。融资管理按揭融资01/总页码融资管理供应链融资商票，商票，是指由金融公司或企业开出的无担保短期票据，用于票据发行者筹集资金。比如：比如：万科万科给供应商供应商开了一张100块的商票，供应商供应商去银行银行兑现95元，到期万科万科给银行银行100元。保理，保理，是指卖方将其现在或将来的基于其与买方订立的货物销售/服务合同所产生的应应收账款收账款转让给保理商（提供保理服务的金融机构），由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售账户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务的综合金融服务方式比如：比如：供应商供应商预计应从万科万科收到10

17、0块，保理公司保理公司现在给供应商95块，以后100块归保理公司。保理公司。信用证信用证，是指开证银行应申请人（买方）的要求并按其指示向受益人开立的载有一定金额的、在一定的期限内凭符合规定的单据付款的书面保证文件。比如：比如：供应商供应商预计以后从万科万科收到100块，但供应商供应商要给万科万科一张收据，万科万科怕给供应商供应商钱了供应商供应商不给收据，就找银行开信用证，里面规定供应商供应商只要交了收据，银行给供应商供应商100块。银行收到收据再给万科万科，万科到期万科到期偿还银行100块拿走收据。净现金流净现金流资源资源销售销售/持有经营持有经营创造利润创造利润回款回款1.经营性现金流入2.

18、投资性现金流入3.融资性现金流入1.经营性现金流出（工程款、税费）流入流入流出流出付款管理（付款管理（20%20%、60%60%）基于卓越的基于卓越的ROEROE目标管理目标管理公司公司经营经营20%20%工程款付款比例和工程款付款比例和30%30%的差别的差别8080亿亿/120/120亿亿20%20%覆盖率和覆盖率和60%60%覆盖率的差别覆盖率的差别1616亿亿/48/48亿亿30%30%付现付现+20%+20%覆盖率覆盖率 VS VS 20%20%付现付现+60%+60%覆盖率覆盖率9696亿亿支付支付 VSVS 3232亿亿支付支付权益口径权益口径20302030亿亿ROE ROE

19、5%10%5%10%奖金奖金500500万万10001000万万占用：每多占用：每多/早付款早付款1 1亿，每个员工奖金减少亿，每个员工奖金减少10001000元元利润：供应链覆盖比例不够，增加融资成本，也损伤奖金利润：供应链覆盖比例不够，增加融资成本，也损伤奖金供应链融资-保理业务、再保理业务融资主体是供应商，万科由直接授信变成间接授信适用范围：任何万科确认的对供应商（材料、工程）的应付账款保理期限：根据采购合同签订的账期确定，一般在1年期保理业务的补充：再保理业务 解决“保理银行监管户”的问题集团总对总ABS、保理、再保理一线公司本地保理、再保理（便捷性、成本低、额度保障、效率高）融资管理

20、供应链融资：过程中碰到的问题财务费用成本承担：我司承担：入成本发票？合同？供应商承担：羊毛出在羊身上，前期招标合同操作；成本虚增问题？不可统筹公司：不可统筹公司：项目现金流充裕、国企，合作方比较强势只愿意花现金！穷的只是万科新土木公司：新土木公司：万科控股的总包，涉及关联交易！某些项目公司：某些项目公司：合作协议明确约定不允许项目做融资！不肯确认应付账款！公司内部付款审批、集团供应链审批、保理提单、付款，流程太长额度不充裕，以及伴随的成本上行房地产项目融资开发贷覆盖工程支出，用于保障工程建设经营性物业贷对持有经营类项目的融资，用于保障经营性物业后续经营地价置换（拿地融资）明股实债、信托、基金（

21、严查！）并购贷款并购基金特殊目的融资代持、委托贷款、信用贷款1、委托贷款 委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务 公司与公司直接借贷常用的一种合规模式；也是融资的一种有利配合通道配合通道。如：朗润园项目的债务重组融资 2、并购贷款银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的贷款一般用于存量市场收购万科融资权限：万科融资权限：非并表公司可由一线（出表方案设计）并表公司交由集团统一一线一线银行银行集团集团房地产开发贷款-最基本、主要的融资模式银监会对银行业向房地产企业贷款有严格的限制，必

22、须满足一定的限制条件；基本要求：“四”：四证齐全“三”：自有资本金比例达到30%以上“二”：开发商为二级以上资质“受托支付”“不能用于支付地价”谈判条件：额度：覆盖工程款支出，总投资的70%以内 期限：3年左右（住宅）担保：土地抵押 还款条件：与销售（回款）挂钩；资金监管：除预售监管外争取不再资金监管 利率：一般情况下基准融资谈判中，价格永远是最后确定因素！房地产开发贷款-基本流程确定项目的开发计划确定项目的开发计划确定项目基本经济指标确定项目基本经济指标确定贷款基本条件确定贷款基本条件约谈银行，准备资料，各银行审批约谈银行，准备资料，各银行审批根据银行审批结果，确定最终合作银行根据银行审批结

23、果，确定最终合作银行签合同，办理土地抵押，开立预售监管账户签合同，办理土地抵押，开立预售监管账户四四证齐，放款证齐，放款贷贷后管理后管理四证取证节点、预售时间；抵押时间项目总投、已投；工程款；整体现金流；盈利能力还款来源额度、期限、利率、增信、还款条件、置换等上会审批要素谈判过程不断修正方案直到匹配；一般约定3家以上银行谈判确定最优贷款银行，报集团审批抵押需在预售之前还款时间的谈判能力、资金调配的协调能力、抵押率问题“基金”各法律主体分析GP、LP通常出资1%负责基金运营承担无限责任提取20%收益？通常出资99%不参与运营承担有限责任提取80%收益？合伙企业法第二条：有限合伙企业由普通合伙人G

24、P和有限合伙人LP组成，GP对合伙企业的债务承担无限连带责任；第六十一条：有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人GP公司法各股东以认缴的注册资本为限承担有限责任GPGP的主体选择考虑：的主体选择考虑：合伙企业法第三条规定国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不能成为GPGP承担无限连带责任，为了减少经营风险，在进行架构设计的时候，在GP的各个可选法律主体中，仅以注册资本承担有限责任的公司主体，特别是有限责任公司是最佳选择自然人、有限责任公司、有限合伙企业项目公司“基金”各法律主体分析GP、LP有限合伙+有限公司的架构组合多层嵌套的杠杆效应规避无限连带责任每嵌套一次，放大的

25、杠杆都是100倍GP层面出资1万元，可以管理最终1亿元的基金项目私募股权投资基金私募特点：1、募集方式为非公开2、募集对象为少数特定投资者，多为有风险承受能力、资产规模较大的个人或机构投资者案例分享案例分享关注要点关注要点：SLPSLP项目经营性物业贷款项目经营性物业贷款确定贷款金额：确定贷款金额：贷款本息/抵押物估值70%净现金流可覆盖借款金额估值关注：周边市场价格资产本身体量其他佐证评估公司选择案例分享案例分享城市更新城市更新“并购基金并购基金”（债）（债）万科工行有限合伙公司项目公司信托资管管理公司1GP华能开发万科劣后份额优先份额GIC或其他股东工行经营性物业贷提供流动性支持股东管理公

26、司2GP1GP2经营物业贷层面需抵押工行LP1LP2提升万科方杆杠比例综合7%+基准5%并购基金获取新项目提升效率案例分享案例分享东方平台基金（股东方平台基金（股+债）债）合伙企业合伙企业AnAn项目公司项目公司万鹏万鹏一线万科一线万科 LP一线万科（如根据工一线万科（如根据工商要求需代持商要求需代持1%1%股权）股权）东富基金东富基金 GP LPVKVK出资出资20%20%，劣后，劣后 GPDFDF出资出资80%80%，优先，优先 DF/DF/其指定第其指定第三人三人其他股东其他股东（如有）（如有）一线跟投合一线跟投合伙企业伙企业 LPVK:DF出资比例为20%：80%，以直接认购合伙企业A

27、n合伙份额的形式出资，其中VK方LP承担劣后出资20%，DF方LP承担优先出资80%；合伙企业An以股权出资+股东往来款形式（不计息）向项目公司提供资金项目年化收益率 DF方年化收益率VK方年化收益率分配规则简述12%12%封顶12%以上VK方分100%5.32%12%5.32%-12%5.32%-12%按照出资比例80%：20%分配4.256%5.32%5.32%0-5.32%合伙企业An中VK方GP、LP的投资本金及基础收益4.256%5.32%0DF合伙企业An中的投资本金及基础收益项目年化收益率4.256%5.32%12%5.32%12%20%52%0%VKVK年化收益率年化收益率DFDF年化收益率年化收益率各方年化收益率银行个人融资产品信用贷手机银行申请、书面上报审批收入证明、流水、公积金、个人征信等抵押经营贷借助公司上下游二抵押鹏金所法人按揭THANKS辛苦了！