企业财务管理模式及经营计划要求概述.pptx

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1、融创财务管理模式及经融创财务管理模式及经营计划要求概述营计划要求概述2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司1PART1：财务管理模式2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司2财务管理中心下辖6大模块、31个项目，合计67人1.11.1组织架构组织架构平台财务管理中心平台财务管理中心资金管理平台21人上海浦西16人6个上海浦东8人7个苏州14人3个南京6人5个无锡13人常宜6人项目63人内部审计经营计划管理税务管理会计管理融资管理7个项目个数3个城市公司城市公司(片区片区)财务部财务部集中管理集中管理2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司

2、41、经营计划目的-促进项目开发运营目标如期实现。手段-集团下发统一模板，财务体系组织各部门完成编制、数据审核，并通过分析发现运营问题。2、资金管控目的-支持企业跨越式发展对资金的需求，同时努力降低财务费用提升利润水平。手段-采用相对集中的管控模式，资金逐层归集；不可动用资金转为可动用资金；只有减少资金沉淀才能发挥资金集聚效应，才能满足各城市公司的发展需求实行资金计划管理，各城市公司各部门共同编制现金流收支计划，严肃执行，降低资金计划执行的偏差率提高存款收益率，使0.36%的活期利率提高到2.3%的协定存款率融资及按揭：融资方案（并购贷、拆迁贷、土地前置贷款、开发贷、信用贷款）、金额、成本、审

3、批速度、提款速度、监管方式、担保方式等）。依托对公，在按揭政策、额度、速度倾斜突破1.21.2如何进行财务管控如何进行财务管控2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司53、内部控制目的-尤其是企业规模迅速扩张期，通过流程和制度规范操作，防范风险手段-制定业务操作标准和规范，提出明确要求培训、学习制度内容，做到切实理解检查执行效果，包括检验公司财务制度执行是否到位，风险防范点是否得到有效控制等4、团队建设目的-提升财务管理能力和水平，满足企业快速发展需求手段-制定骨干梯队培养方案，打造综合素质高的财务团队制定了财务负责人考核制度，从各业务板块及管理能力等多方面对其考核1.21.

4、2如何进行财务管控如何进行财务管控2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司6融资管理融资管理1.1.协助项目公司制定融资计划及方案；协助项目公司制定融资计划及方案；2.2.指导项目公司完成贷款审批及提款，协调各银行放款规模；指导项目公司完成贷款审批及提款，协调各银行放款规模；3.3.维持上海维持上海&苏锡常地区银行合作关系，开拓按揭主力银行；苏锡常地区银行合作关系，开拓按揭主力银行；4.4.协调银行为我司项目开通绿色通道，开放特殊政策。协调银行为我司项目开通绿色通道，开放特殊政策。其他部门协作：其他部门协作：项目测算、证照办理、抵押手续项目测算、证照办理、抵押手续 资金管理资

5、金管理1.1.区域资金日报每日汇总、每月资金计划上报；区域资金日报每日汇总、每月资金计划上报；2.2.区域公司资金调拨；区域公司资金调拨；3.协定存款定期整理；协定存款定期整理；4.经营计划现金流部分与资金计划勾稽确认。经营计划现金流部分与资金计划勾稽确认。其他部门协作：营销部回笼计划、成本部支付计划其他部门协作：营销部回笼计划、成本部支付计划经营计划管理经营计划管理1.1.总裁办公会、经营计划汇报类报告；总裁办公会、经营计划汇报类报告；2.2.重要节点的经营计划调整；重要节点的经营计划调整；3.管理报表分析及阶段性管理层报告；管理报表分析及阶段性管理层报告；4.月度经营计划月报调整（利润、现

6、金流、股东占用等主要经济指标分析）。月度经营计划月报调整（利润、现金流、股东占用等主要经济指标分析）。其他部门协作：各部门其他部门协作：各部门岗位功岗位功能介绍能介绍2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司7税务管理税务管理1.1.组织、跟踪、推进、实施各公司税务筹划方案；组织、跟踪、推进、实施各公司税务筹划方案；2.2.负责税金的审核，监控税务申报；负责税金的审核，监控税务申报；3.3.负责税务检查的应对，如：税务评估、稽查等；负责税务检查的应对，如：税务评估、稽查等；4.4.配合外部税务中介机构完成涉税鉴证审计及税务事项沟通配合外部税务中介机构完成涉税鉴证审计及税务事项沟

7、通;5.5.负责收集税收政策，做好税收政策的宣讲与税务知识培训负责收集税收政策，做好税收政策的宣讲与税务知识培训其他部门协作：成本部合同结算、增值税下价格谈判其他部门协作：成本部合同结算、增值税下价格谈判报表及核算报表及核算 1、PBC报表汇总及审核；报表汇总及审核；2、年度管理费用预算编制、月度管理费用月报汇总审核，、年度管理费用预算编制、月度管理费用月报汇总审核，日常工作中对管理费用预算执行进行监督；日常工作中对管理费用预算执行进行监督；3、对接集团聘请的外部审计（普华永道）中期、年末、对接集团聘请的外部审计（普华永道）中期、年末及特殊专项审计工作。及特殊专项审计工作。其他部门协作：各部门

8、报销附件、费用预算其他部门协作：各部门报销附件、费用预算内部审计管理内部审计管理1.组织制定年度审计计划；组织制定年度审计计划；2.负责财务内部审计工作的全过程的组织和控制；负责财务内部审计工作的全过程的组织和控制；3.负责监督审计中发现问题的整改情况；负责监督审计中发现问题的整改情况；4.根据年度审计问题完善相关财务制度。根据年度审计问题完善相关财务制度。其他部门协作：各部门日常工作支持和风险意识其他部门协作：各部门日常工作支持和风险意识岗位功岗位功能介绍能介绍PART2：经营计划定义及框架2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司82024/4/23融创中国上海区域公司融创

9、中国上海区域公司9 1、将房地产业务流程数据化、模型化：以利润、现金流为主线，以拿地、取证时间为轴，从支付地价起，贯穿工程付款、融资、销售回款，至最终交付实现利润，体现房地产开发运营全过程；2、经营计划是贯穿项目操作全过程的管理工具：以“5-9-12-15-30”的项目运营基本目标（5个月开工、9个月开盘、12个月归还股东投入、项目净利润率不少于15%（如股权收购获取的项目应为扣除收购溢价后的净利润率）、IRR不低于30%（指含筹资、属于融创或平台的IRR）以及战略发展规划，借助经营计划模型，提出管理要求和措施：如开发节点时间要求、销售价格、存货去化率、快速回款、成本管控、融资规模、成本要求、

10、税务筹划、管理费用及营销费用管控目标及措施等。2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司10 WHAT：1、公司经营安排的模型化体现；2、最新经营数据的修正；3、公司经营方向的指导与参照；WHY：1、体现管理层决策导向；2、体现管理层的经营成果；WHEN：1、常规：每月3号，调实已发生的各项指标；2、偶发：根据集团战略或市场形势变化而发生的重大调整；3、特殊版本：34月份订立的责任书、总裁办公会等；WHERE：1、入手：熟悉EXCEl表格公式、好沟通解决能力；2、条件：了解房地产开发流程、了解财务准则及税务、融资安排；WHO：1、平台公司：各条线对接人负责与项目沟通确认；2、项

11、目公司：各条线人员分别编制，对内与总经理取得确认、对外与平台取得确认；HOW：经营计划编制说明5W1H原则结构2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司11关键节点关键节点会计利润会计利润现金流现金流会计会计毛利毛利费用费用销销售售计计划划 管管理理口口径径付付款款计计划划税税款款计计算算表表其他其他收支表收支表及往来及往来融资计融资计划表划表管管理理费费用用 管管理理口口径径销销售售费费用用 付付款款口口径径节节奏奏成成本本销销售售计计划划 入入住住口口径径土土增增税税算算资资本本化化利利息息 费费用用化化管管理理费费用用 核核算算口口径径销销售售费费用用 核核算算口口径径其

12、其他他收收支支表表费用费用往往来来及及股股东东占占用用管理利润管理利润管理管理毛利毛利待转待转贡献贡献开开发发费费用用土土评评土土增增分工2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司122024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司13A类报表-销售计划管理口径：管理口径：确认指标、回款的口径；合同额：回款率=20%确认；回款：当月回款金额；填报人：填报人：销售部对接人合同口径（合同款齐口径）：合同口径（合同款齐口径）：合同额：已确认指标的合同当月款齐的部分；回款：与合同额对应的款齐金额；填报人：填报人：销售部对接人入住口径：入住口径：确认会计结转收入的口径，原则上根

13、据合同款齐安排；与待转化的关系：与待转化的关系：待转贡献里安排结转的部分，必须在入住口径里进行安排；入住口径额外安排的，必须是新签约结转的；填报人：填报人：销售部对接人2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司14A类报表-现金流量主要解决的问题：主要解决的问题：项目公司全景现金流安排；主要勾稽关系：主要勾稽关系：对应科目与资金类附表勾稽，明细到月；填报人：填报人：数据来源自附表，财务部负责整合勾稽；重要说明：重要说明：1、全项目净现金流与会计利润、管理利润（若有评估增值或溢价，需要剔除评估增值净额及投资溢价净额）勾稽；2、内部往来安排：可控公司除测算稿外无需安排，不可控公司需

14、与合作方沟通后安排资金往来确保无缺口；3、非融创股东往来：主要放置合作项目与其他股东的资金往来。获取项目时，安排与原股东的债权往来；4、非股东往来：主要放置收购项目收购溢价；2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司15A类报表-会计及管理利润&毛利利润口径：项目利润、扣减土评后项目利润、归属于融创权益利润土评的概念：全称土地评估增值。收购项目在收购时点公允价值高于项目净资产部分的成本，类似于国内准则的溢价摊销。土评&土评增值税，按收购时点后结转的面积进行摊销；所得税为（土评-土评增）*0.25进行递延计算2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司16A类报表-

15、关键节点表经营计划管理要求（如何从中看问题）战略发展目标，2016年工作目标规划融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司172016年1季度 2016年2季度 2016年3季度 2016年4季度 2016年2017年备注销售额目标-366600现有项目计划销售额（截止2015年底项目）-306311需新增项目货值2111502001507111000每个新项目平均实现销售9个月2016年第1季度新增项目提供销售额60601082016年第2季度新增项目提供销售额0752016年第3季度新增项目提供销售额0752016年第4季度新增项目提供销售额038新增项目新增销售额合计0006060296每

16、个新项目平均销售周期24个月新增项目土地款投入1277510075377500土地款约占项目总销额百分比50%新增项目自有资金投入38304030138200土地款融资比例60%合计销售额366607现金流执行情况按照三年发展计划，2016年1季度须自有资金投入38亿元、获取新项目总货值211亿元；1季度实际完成新项目货值254亿，土地款106亿，自有资金投入45.69亿，超额完成1季度发展计划。一季度已完成情况1、一季度充足的现金流有效支持了上海区域的阶段性战略发展目标，其中：可控公司销售回款较年初责任书增加23.2亿达50亿，集团阶段性多支持20亿，工程款支出压缩1.6亿，融资放款少43亿

17、(计划融资审批已全部完成，4月可全部实现放款，可以归还集团的阶段性支持)。2、与集团往来界面：2015年底股东资金占用117亿，1季度偿还集团5亿、集团阶段性支持拿地33亿及拍地保证金15亿、3月底归还8亿；2季度4月份已归还集团7亿、4月底前再归还23亿；截至4月底占用股东资金为122亿；年底再归还40亿，年底占用股东资金82亿。2016年一季度发展工作完成情况182024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司19跟踪新项目的股东资金回流跟踪新项目的股东资金回流-以前“5-9-12-30-15”的要求，在三年发展的新战略下，需要各项目78个月实现资金回流覆盖股东投入，上报的经营计

18、划要充分体现出对战略的有效支持上报的经营计划要充分体现出对战略的有效支持。经营计划管理要求（如何从中看问题）经营计划中显示项目现状如下：经营计划中显示项目现状如下：2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司20江苏项目：地上完成江苏项目：地上完成1/31/3且投入达到总投资且投入达到总投资25%25%左右开始预售，销售时间相对充裕；左右开始预售，销售时间相对充裕；上上海海项项目目：结结构构封封顶顶开开始始预预售售，需需要要尽尽可可能能缩缩短短“拿拿地地 开开工工”的的时时间间，销销售售时时间间略紧。略紧。如如果果要要尽尽快快产产生生现现金金流流达达成成管管理理要要求求，必必须须

19、加加快快销销售售（销销许许获获取取的的节节点点及及首首开开去去化化率率）、加加快快融融资资两两方方面面挖挖潜潜，即即节节奏奏节节点点把把控控是是股股东东回回流流的的关关键键因因素素（工工程程节节点点、融资节点、销售节点及项目的首开去化率）融资节点、销售节点及项目的首开去化率）经营计划管理要求（如何从中看问题）2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司211、资金快速周转要求下的首开去化率纵纵观观目目前前市市场场行行情情，首首开开去去化化率率对对资资金金快快速速回回流流有有至至关关重重要要的的作作用用，这这需需要要营营销销部部门提前做好蓄客安排，当然预售证的取证节点也要同时保证。

20、门提前做好蓄客安排，当然预售证的取证节点也要同时保证。目目前前项项目目安安排排：一一季季度度新新拿拿项项目目的的首首开开去去化化率率分分别别为为苏苏州州太太湖湖湾湾13%13%、南南京京燕燕子子矶矶的的16%16%、苏苏州石湖州石湖22%22%、南京臻园的、南京臻园的27%27%，相对高的是玫瑰公馆的，相对高的是玫瑰公馆的45%45%以及大唐镇的以及大唐镇的62%62%2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司222、资金快速周转要求下工程一级节点的管控工工程程一一级级节节点点是是项项目目运运营营必必须须保保证证的的时时间间底底线线，根根据据以以往往项项目目运运作作经经验验，曾

21、曾出出现现工工程一级节点较启动会延后的情况。所以，新项目的节点管控尤为重要。程一级节点较启动会延后的情况。所以，新项目的节点管控尤为重要。目前项目安排（仅拿新项目举例）：目前项目安排（仅拿新项目举例）：2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司233、资金快速周转要求下并购贷款、土地前置融资及开发贷款的管控上上海海项项目目：目目前前金金融融环环境境较较好好、资资金金充充裕裕，结结构构封封顶顶才才能能预预售售，需需要要加加大大融融资资杠杠杆杆及压缩放款时间来实现股东资金回流；及压缩放款时间来实现股东资金回流；江江苏苏项项目目：目目前前金金融融环环境境次次于于上上海海，对对杠杠杆杆

22、的的比比例例及及总总金金额额限限制制较较严严，融融资资挖挖潜潜的的同时需要销售回款的支持来实现股东资金回流；同时需要销售回款的支持来实现股东资金回流；2024/4/23融创中国上海区域公司融创中国上海区域公司24一、经营计划作为公司重要的管理工具经营计划作为公司重要的管理工具,需要真实反映经营成果，动态跟踪真实的需要真实反映经营成果，动态跟踪真实的现金流及利润变动。现金流及利润变动。1 1、提高重视程度，及时更新项目节点、动态成本、售价等；、提高重视程度，及时更新项目节点、动态成本、售价等；2 2、体系内部加强培训、人员变动做好交接工作以减少计算、逻辑等简单错误；、体系内部加强培训、人员变动做好交接工作以减少计算、逻辑等简单错误；3 3、不能忽略会计利润口径取数（合同款齐口径的预估不够公允及合理）、不能忽略会计利润口径取数（合同款齐口径的预估不够公允及合理）二、通过经营计划这一有效的管理工具将管控要求分解到项目运营的每个环节！工二、通过经营计划这一有效的管理工具将管控要求分解到项目运营的每个环节！工作重心要由错误检查放到对经营计划合理性的判断上，对项目经营真正起到指导作作重心要由错误检查放到对经营计划合理性的判断上，对项目经营真正起到指导作用。用。完善管理动作