新周期标杆房企项目全生命周期经营管控实践.pptx

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1、利利润润去哪儿了？去哪儿了？新周期标杆房企项目全生命周期经营管控实践深圳市明源软件股份有限公司 版权所有 2017构建构建项项目全生命周期目全生命周期经经营营管控管控体体系系3“鳄鱼鳄鱼”变变“壁虎壁虎”谁动谁动了了投投资资收益？收益？W企：在拿某地块时，由于对后续市场预期良好，对售价给出乐观预测，利润 率是54%，但是受到政策调整影响，开盘周期一再延误，在项目竣工结算时，发现项目利润仅仅18%。然而，项目团队的主要成员，早已经带着奖金离开了公司。结结算版算版施工施工图图版版方案版方案版10%12个月内15%12个月18个月30%40%3均衡偏利润型20%18个月24个月40%50%4利润型2

2、5%24个月以上50%通 用 标 准类 型 判 定8观观点小点小结结：当前，偏运：当前，偏运营营效率和效率和资资金金安全安全类类的指的指标标越来越来越越重要重要指指标标类别类别：涉及货值类、投资类、利润类、现金流类及效率类指标指指标选择标选择：核心评价指标的选择是受 企业资源及管理能力的约束成功成功标标准准：项目、项目管理及公司三者成功9项项目全生命周期目全生命周期经营经营管控体系（运管控体系（运作作蓝图蓝图）底座底座项目主数据管理核核心心 业业务务 支柱支柱收入收入动态货值及回款预测与管控成本成本&采采购购动态成本及支出预测与管控利利润润/现现金流金流转转正正/IRR等等项项目目 投投资资

3、收收益益 体系体系锁锁定定（收益）（收益）目目标标定期回定期回顾顾风险风险管控管控项项目生目生产计产计划划（节点、工期、三快等）会会计计&财务财务费用/税费/结转计划下达下达回回顾顾纠纠偏偏10项项目开目开发发各各阶阶段的收益段的收益测测算重点内算重点内容容一一览览（示例）示例）业态构成（建筑面积）项目分期工程及设计计划（关键节点）销售计划项目总体经营指 标（土地版）单体选型测算（容积率）单一成本（获利 能力测算）产品配比盈利能力测算财务测算 项目总体经营指标（方案版）项目分期预算（方案版）成本测算收益测算项目分期预算（预售版）项目分期滚动刷新项目投资测算书/项目可行性研究 报告项目产品策划及

4、方案设计测算书项目商业计划及 全周期预算（第 一版）项目商业计划及 全周期预算（第 二版）项目预算动态监测报告（季报）地块/产品/年度地块/产品/年度分期/产品-楼栋/年度-季度-月度分期/产品-楼栋/年度-季度-月度分期/产品-楼栋/年度-季度-月度拿地拿地阶阶段段项项目策划目策划阶阶段段规规划划设计阶设计阶段段施工施工图图及定价及定价阶阶段段工程工程实实施施阶阶段段竣工竣工预结阶预结阶段段测测算算 内容内容测测算算成果成果测测算算 颗颗粒粒 度度11不同不同阶阶段，收益段，收益测测算背后的算背后的业务业务管管控控重点重点在可研&概念阶段，基于经营视角，定的是利润、是现金流和运营模式；在方案

5、&扩初阶段，基于目标客户视角、产品视角，需要对产品做定性描述，并逐步具体化，趋于定量，是对目标收益反复校验和可落地性的提升；在施工图阶段，基于执行操作，需要价格标准、工艺标准，以支撑目标收益的最终落地。12利利润润管控原管控原则则：可研：可研版版方方案案版版施施工工图图版版30天比例天比例北京28%8%40%23%上海34%10%34%22%广州广州46%10%20%24%成都83%3%8%5%武汉44%22%25%10%沈阳69%6%13%12%杭州52%8%27%13%行行业业平均平均值值49%10%24%18%46城市分布城市分布银银行按揭平均行按揭平均值值银银行按揭最大行按揭最大值值公

6、公积积金平均金平均值值公公积积金最大金最大值值北京148221136162上海9319970129广州广州102236218470成都83216117212武汉101162120205沈阳8116791114杭州84125179187行行业业平均平均值值91254142470标标杆杆优优秀秀值值5914070180问题问题一：一：认购转签约认购转签约周期周期长长，10天以上的天以上的认购转签约认购转签约合同数量合同数量占占42%问题问题二：二：银银行行/公公积积金按揭放款周期金按揭放款周期长长，受，受资资料料齐备齐备和和银银行关系影行关系影响大响大城市分布城市分布一次性一次性银银行按揭行按揭公

7、公积积金按揭金按揭组组合按揭合按揭分期付款分期付款北京29%29%14%0%29%上海19%33%2%8%38%广州广州13%43%4%3%38%成都16%45%9%2%28%武汉5%46%8%6%35%沈阳16%38%22%5%19%杭州12%30%2%1%56%行行业业平均平均值值15%46%6%2%30%47问题问题三：三：分期付款比例高，且一般周期分期付款比例高，且一般周期较长较长（48个月个月）问题问题四：欠款周期四：欠款周期长长，存在跟，存在跟进进力度不足力度不足的的问题问题城市分布城市分布欠款一个月欠款一个月欠款三个月欠款三个月欠款六个月欠款六个月欠款六个月以上欠款六个月以上北京

8、35%22%17%26%上海45%12%7%36%广州广州22%21%13%45%成都31%24%14%31%武汉21%14%19%46%沈阳13%5%8%74%杭州58%8%8%25%行行业业平均平均值值25%20%14%40%问题问题五：年末推五：年末推盘盘，年内回款，年内回款难难，需合理安排开，需合理安排开发节发节奏奏48提升回款率提升回款率的的6项项改改进进措施措施准准时签约时签约折扣及配套折扣及配套 佣金措施佣金措施促促进进首期回款首期回款互互联联网金融网金融产产品品提升提升购买购买力和回款率力和回款率银银企关系与流程企关系与流程优优化化 提前提前验资验资缩缩短按揭放款周期短按揭放款

9、周期移移动动化工具化工具及及时发现时发现回款回款问题问题内部金融手段内部金融手段 奖罚奖罚机制机制激激发发一一线积线积极性极性经验经验沉淀沉淀优优化回款化回款预测预测模型模型49项项目全生命周期目全生命周期经营经营管控体系（运管控体系（运作作蓝图蓝图）底座底座项目主数据管理核核心心 业业务务 支柱支柱收入收入动态货值及回款预测与管控成本成本&采采购购动态成本及支出预测与管控利利润润/现现金流金流转转正正/IRR等等项项目目 投投资资 收收益益 体系体系锁锁定定（收益）（收益）目目标标定期回定期回顾顾风险风险管控管控项项目生目生产计产计划划（节点、工期、三快等）会会计计&财务财务费用/税费/结转

10、计划下达下达回回顾顾纠纠偏偏50动态动态成本及支出成本及支出预测预测与管控与管控51核心原核心原则则：以收定支，合理安排支：以收定支，合理安排支付付计计划划节节奏奏动态动态成本及支出成本及支出预测预测与管控与管控52动态成本及其管控要点项目全生命周期资金支出测算模型分析月度资金支出计划管控从从动态动态成本构成看成本构成看动态动态成本管理要点成本管理要点自自动监动监控控动态动态成本偏差率，定期回成本偏差率，定期回顾顾分析分析动态动态成本成本 已已发发生合同金生合同金额额+待待发发生合生合约规约规划金划金额额其中：其中：已已发发生合同生合同金金额额=（已（已经签订经签订合同金合同金额额+在途合同金

11、在途合同金额额+已确已确认认变变更更+预预估估变变更）更）合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已已发发生合同金生合同金额额待待发发生合生合约规约规划划签约签约 金金额额变变更更 签证签证结结算算 调调整整签约签约 金金额额已确已确认认预预估估 变变更更变变更更已已结结算成本算成本未未结结算成本算成本规规划余量划余量动态动态成本成本蓄水池53施工施工单单位上位上报变报变更更开开发发商核商核查查减减预预算算反反签证签证及及 时时 准准 确确施工施工单单位位设设 计计工工 成成 程程本本做好做好变变更管理，保障更管理，保障动态动态成本的及成本的及时时性与性与准准确性确性54建立建立动态动态成

12、本回成本回顾顾机制机制确保合同、非合同与变更签证及时完整对超成本部分进行原因说明已已发发生成本生成本总结总结预测可能发生的重大变更签证根据市场价格波动与合同约定的调价条款，预测成本影响对预计可能超成本部分进行预警通知待待发发生成本生成本预测预测目标成本调整申请（如需）待发生合约规划调整申请（如需）待待调调整成本申整成本申请请55成本管理部成本管理部门牵头门牵头，将，将动态动态成本回成本回顾顾分析做分析做为为公司月度运公司月度运营营会的会的议议程之一。程之一。动态动态成本回成本回顾顾主要工作，主要工作，应应包括：包括：项目成本岗主主办办人人操作点操作点合同和合合同和合约规约规划拆分至划拆分至产产

13、品，得到品，得到产产品品动动态态单单方方数据拍照数据拍照成本差异及原因填写成本差异及原因填写形成上会形成上会资资料（料（动态动态成本跟踪表）成本跟踪表）形成形成报报告并集告并集团报备团报备城市公司成本经理报报表分析及排行表分析及排行过程拆分1个月检查一次56时间时间项目成本岗项目成本岗城市公司成本经理城市公司成本经理会议前第三个月25日前提交集团备案第三个月25日前双月最后一天拍照动态动态成本回成本回顾岗顾岗位位职责职责与与业务规业务规范范XX项目一期二期销售中心独立核算XX项目一期二期高层多层游泳池联排小高层销售中心销售中心跨期合同 多期分摊XX项目一期二期高层多层联排小高层公建总成本分 摊

14、到可售产品 指定科目公建产品总成 本分摊到可售 产品指定科目成本分摊，获得 各产品建造成本（含公建）目标成本：目标+调整动态成本：规划+合同成本分成本分摊摊与核算，与核算，获获取建筑、可售取建筑、可售双双口径口径成成本数据本数据分期原分期原则则满足现场运营管理 按预算下达管控第第1次分次分摊摊获得产品建筑成本 谁发生、谁承担第第2次分次分摊摊获得可售产品成本谁受益、谁承担57动态动态成本及支出成本及支出预测预测与管控与管控58动态成本及其管控要点项目全生命周期资金支出测算模型分析月度资金支出计划管控选择选择合适的合适的颗颗粒度构建成本支出粒度构建成本支出计计划划测测算算模模型型按成本按成本 科

15、目科目5960模式一：按成本科目分解支出模式一：按成本科目分解支出计计划划目标成本动态成本土地成本按约定付款方式100%分解付款计划，比如：50%-30%-20%建安工程费序号序号相相对节对节点点相相对时间对时间付款比例付款比例累累计计比例比例1取得施工许可证2016-07-3110%10%2主体验收2017-08-3130%40%3拆除脚手架2017-12-3115%55%4交房2018-07-0120%75%5工程结算2019-05-3120%95%6竣工后两年2020-05-313%98%7竣工后五年2023-05-312%100%前期工程费按进度节点相对时间安排支出节奏配套设施费园林及

16、管网工程费建立成本支出建立成本支出现现金流金流测测算模板算模板61模式二：按成本科模式二：按成本科目目+已已签签合合同同分解分解支支出出计计划划待发生成本（科目类别）按进度节点相对时间安排支出节奏序号序号相相对节对节点点相相对时间对时间付款比例付款比例累累计计比例比例1取得施工许可证2016-07-3110%10%2主体验收2017-08-3130%40%3拆除脚手架2017-12-3115%55%4交房2018-07-0120%75%5工程结算2019-05-3120%95%6竣工后两年2020-05-313%98%7竣工后五年2023-05-312%100%62建安工程建安工程费费动态成本

17、已发生成本（合同+变更+非合同）按约定付款方式100%分解付款计划总总包工程合同包工程合同模式三：按合模式三：按合约规约规划划+已已签签合同分解合同分解支支出出计计划划63模式的影响因素分析模式的影响因素分析越细越精准吗？能接受的差异率是多少？精准度要求精准度要求越精细工作量越大谁来做？财务 or 成本？工作量大小工作量大小64动态动态成本及支出成本及支出预测预测与管控与管控65动态成本及其管控要点项目全生命周期资金支出测算模型分析月度资金支出计划管控在在资资金金紧张紧张的情况下，的情况下，应应通通过过周密周密的的计计划划安安排支排支付付节节奏奏有多少有多少钱钱可以可以给给？有多少有多少钱钱要

18、要给给？给谁给谁最有必要？最有必要？管到什么管到什么颗颗粒度？粒度？66年度支出预算年度回款预算至 本 月 目 标 支 出 累 计至 上 月 实 际 支 出 累 计至 本 月 预 算 累 计 结 余至 上 月 目 标 回 款 累 计至 上 月 实 际 回 款 累 计回 款 率本月本月资资金金计计划限划限额额=（支出支出预预算累算累计结计结余余 土地款）土地款）*回款率回款率+土地款土地款有多少有多少钱钱可以可以给给？以收定支的限？以收定支的限额额管管理方法理方法A企企业业，按回款率，按回款率限限额额B企企业业，采用按性，采用按性质质区区分分回款回款限限额额模式模式土 地 款贷 款 本 息代 理

19、 费管 理 费 用工程款含：开发、设计、工程、材料不限额按需要分配上月回款的N%本月资金计划限额67有多少有多少钱钱要要给给？核核实产值实产值，保障，保障计计划划上上报报的的准确性准确性 项项目目 标标段段年年月建月建安安产产值值统计统计表表（版本）版本）制表日制表日期：期：序序号号类类 型型幢号幢号层层数数总产值总产值本月形本月形象象进进度度产产值值分析分析(万万元元)备备注注A建筑面积（）B单方造价(元/)C=AB总造价(万)D=E/C截止本月累 完成产值比(%)计E=F+G至本月累计 例 成总产值F完至上月累计 完成总产值G本月完成 总产值1地下室地下室2上部上部00以上以上1#2#3#

20、3别别墅墅1#2#3#4幼儿园幼儿园5会所会所6其它其它合合计计填表填表日期：日期：填表填表人：人：负责负责人：人：复核复核日期：日期：复核复核人：人：负责负责人：人：备备注注：1、每、每月月建安建安产产值统值统计计的的进进度度截止截止日日期期统统一一为为当当月月25日。日。2、请请在表在表头头标题标题行行注明注明版版本：本：合合同同暂暂定定价版价版本本还还是是补补充充协协议议预预算算价价版本。版本。3、各版本、各版本分分项项工工程程产值产值划划分比分比例例均均应应送送成本成本管管理中理中心心审审核核，以以审审定定后的后的比比例作例作为为进进度度款款支支付付依依据。据。注意：注意：暂暂定价合同

21、一定要按定价合同一定要按实际产值实际产值付款、付款、严严控按比例付款，避免超付。控按比例付款，避免超付。68给谁给谁最有必要最有必要？根据根据优优先先级进级进行合行合理理分配分配按款项类别一类：土地款、贷款本息、行政管理费二类：营销代理费、设 计费、前期规费三类：材料款，工程款按款项性质先首期款再进度款再结算款后质保金按乙方单位影响关键节点的优先战略合作单位的优先押款额高的优先审批靠前的优先69管到什么管到什么颗颗粒度？分粒度？分级级授授权权的原的原则则二次分配原二次分配原则则集团分配总额到各区域城市公司区域城市公司分配到各项目、各单位两两项项直管原直管原则则大额款项集团分配，土地款、贷款本

22、息、大额工程款（根据额度而定）集团直管业务集团分配，比如集团品牌营销、设计等70小小结结：月度：月度资资金支出金支出计计划管理划管理以收定支，按回款率或按支付性质区分进行设定有多少钱可以给？成本部核算产值，计划上报应体现应付账龄有多少钱要给？根据款项类别、款项性质、乙方单位综合而定给谁最有必要？分级授权原则：二次分配+两项集团直管管到什么颗粒度？71项项目全生命周期目全生命周期经营经营管控体系（运管控体系（运作作蓝图蓝图）底座底座项目主数据管理核核心心 业业务务 支柱支柱收入收入动态货值及回款预测与管控成本成本&采采购购动态成本及支出预测与管控利利润润/现现金流金流转转正正/IRR等等项项目目 投投资资 收收益益 体系体系锁锁定定（收益）（收益）目目标标定期回定期回顾顾风险风险管控管控项项目生目生产计产计划划（节点、工期、三快等）会会计计&财务财务费用/税费/结转计划下达下达回回顾顾72纠纠偏偏谢谢谢谢！请扫请扫描二描二维码维码关注关注