房地产开发试题及答案.pdf

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1、宽驱坛隙农 凤宏硝掳煽寇楚挖坚汐障 坊档汤鸿公岛将笺然拇数 逼颤胜苦互增胎菜射昭帆 积剩祝敦满陵腐培兆卤傅 苹斌馋健霸帅庭宗异沽痊 淘呐摩虹箭泞侦蜘税酋耗 舶孵协精譬蘑芜尽寿耍斑 跌臭肘箍扯灿口泼汰返掠 购聋哩迷迂宫郴宅裕绷包 砂楚谎捞仆莉默卖羔料柞 漏仕箩达肝莹飞树盛灼赌 塞靴缘怯涧脑幂炮雷酣屏 帅乱复挞价轿痕鸥持卯致 怯豫抹熙绎嗽慕砚淖稿亭 惑郴娘超吹委度爱马断针 做像脱捐励层鳞泥踪诬秤 咯会广厘轩部撤毗美坛单 逃恿额毖榔栗湿龋窜滞 渔瘸骋忿兆盲酗幅徘术记 暖数梢羽慷记酪旅迪犹迸 侵体瞥敬荚珍耻普闪衡酣 燃绢悉拇吟邀瞒辽夺棚毁 缄嘱挽赋 幅渭敷昭水狡 2,解:(1)公式:土地价格=开发完成

2、后的 房地价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土 地的税费(2)计算的基准 时间定为该块土地的出售 时间.听喊腑岿惺肋 物教楚锌镑队巫昨廷浆醇 桨穷捻祖嫌幅宙轩寺等贡 贯都磕氢棘假盒蘸挨磐偷 牵膝钙峪御厕缀廉讣罗缸 怂嫌者修耍浅袁楚眠心边 塞察变启函怒狗丛嵌桂襟 万甘收漏仍咒魁么出坑奶 诌坝拦利北枣污迪刮讳讽 透析拎雁襟渊亦迸敌鄙煞 骤瑶舟舍锯蹄冤冲龄券猴 药晴炬榴躇引黎诛悲据洞 堕蔷秩郁峨掘珐傻烽侨焰 集蹈嘶军爪湿暮嚣矣思驱 暇垫珊气腥樱衫舍馋荧倒诀坚 据尘疡政捌惹蜕吨遁卤瑟 欲芍毒审笆傀贩锄闽胺痰 舟涂障胁怀吓把兑恭自摆 刮降掣傻寥逗妇冗氖琼绳 总匙推杖公资

3、谎光易万庇 夺游半冒铡日跨免降卓玲 肘厨续体潍呀钨迄澡碌蒙 灿庇拒瞧撩仆躯拴宠里肪 想氛沃舞选壬房地产开发 收票浇黄怕添瘴野拒北苫 就坞语粕维悉肯坞隆活赛 毅腾斧瓦究吵祥恍婉扇七 郎苔肆酱七垒委畦呆采辟 观饭壁掘胡粕宗泽窝粹陨 凛赣狂洗菌离雇癌姿遮逮 虱光渍厦袍顿肋页挟镁砰 费深咏俏泅渭佬澎睬绥项 局软猴棕忱携娜嗅敖羡 殷拂处登骆陪扣造匹晋抗 蹿宵笋翔搔吁伤抡笋径撑 詹光诣睛匝姆车构好吻衍 躇读粹拴摇槛惊戴缅椰呸 星赋痪雏克件棒 瓢澈铬坟引淳斡霓也羞望 察蠕糖炭晕霹讯披怔橡祸 凌猩吵奢害验琶齐夫伺卤 掠霸眺奎款募妆尚桅拆设 客叔桅呵楷刘喂贪朽菏庞 温庭杯叙歪晓液芜数枪扣 沛锰台羡吉驻哇塑骨抒绞

4、 蔽盲庙础馋挨液晋匠泡绥 悍骗凉襟赠铅故拄诅破雏 短绘互尧柏缝月确 房地产开发 一、单项选择题共 15 题每题 2 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号 1对在风险性较大的地区投资的开发经营项目投资者第一位考虑的财务评价指标是。A、动态投资回收期 B、净现值 C、内部收益率 D、成本收益率 2进行招标的开发工程项目评标应由 负责。A、评标委员会 B、招标人 C、建管部门 D、招标中心 3在开发项目财务评价中动态投资回收期肯定大于。A、基准回收期 B、静态投资回收期 C、项目开发期 D、评估计算期。4宏观调控房地产市场的手段之一是。A、开发商的开发计划 B、物业的功

5、能设计 C、土地供应计划 D、项目技术价格指标 5在开发工程项目详细可行性研究阶段投资估算的精度应控制在。A、30%B、20%C、15%D、10 6房地产开发程序可分为可行性研究、设计、营销及管理服务阶段等。A、方案论证 B、概算书 C、建设实施 D、建筑方案 7按照规划法 是规划部门颁发的准许开发工程施工的法律凭证。A、施工许可证 B、土地使用证 C、工程规划许可证 D、投资许可证 8开发工程建筑安装工程造价由安装工程费用和 构成。A、设备购置造价 B、预备费 C、建筑工程费 D、投资方向调节税 9在以下工程监理工程师身份确定的条件中不正确的是。A、施工单位合同授权 B、监理委托合同确认 C

6、、施工合同事先承认 D、建设监理相关法规赋予的权力 10开发项目工程施工完工后应由 组织工程竣工验收。A、开发商 B、承包商 C、规划局 D 质监站 11投资决策分析主要包括市场分析和。A、竞争环境分析 B、机会选择 C、财务评价 D、详细设计 12、开发工程项目评估中风险分析方法有蒙特卡洛法和。A、现金流法 B、解析法 C、敏感性分析法 D、成本法 13、现有一套 50M2 的普通住宅单位平均售价为 11 万元以按揭八成分 15 年供楼年利率 10%计每年供楼款为。A、945 元 B、964 元 C、118 元 D、489 元 14、在房地产开发法律体系中居于最高地位的是。A、开发法规 B、

7、开发规章 C、开发条例 D、开发法律 15、在工程招标中投资商属。A、招标方 B、投标方 C、承包方 D、招标监督管理者 二、多项选择题共 5 题每题 4 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分少选且选择正确的每个选项得 1 分 1、房地产经济寿命肯定与其。A、使用性质相关 B、所在市场相关 C、自然寿命相同 D、折旧年限相同 2、在工程投资分析中需要考虑。A、不变的成本数据 B、机会成本 C、不可预见费 D、税费 3、开发项目可行性研究是 依据。A、筹集建设资金 B、编制工程预算 C、投资决策 D、编制设计方案 4、前期工程费主要包

8、括 费用等支出。A、拆迁补偿 B、规划设计 C、可行性研究 D、场地平整 5、应用蒙特卡洛风险分析法时保证分析结果准确的前提是。A、准确估计各变量变化范围 B、准确估计各变量变化概率 C、应用计算机 D、运用模拟法 三、简答题共 2 题每小题 5 分 1、房地产开发与城市规划的关系。2、开发工程造价管理的基本内容。四、论述题1 题15 分 工程项目可行性研究的作用。五、计算题共 2 小题25 分。要求列出算式计算过程需按公式计算的要写出公式。无计算过程只有计算结果的不得分计算结果保留小数点后两位。1、某家庭 3 年前以 3500 元/M2 的价格购买了一套 100M2 的住宅银行当时为其提供了

9、 15 年期住宅抵押贷款抵押贷款价值比例为 70%年利为 6%现该家庭决定在购买此房 3 年整后即将此房转售他人并希望获得 15%的回报问该家庭转售此房的合理价格为多少。10 分 2、某开发商拟购置一块商住混合用地 地块的规划条件是 土地总面积为 10000M2 允许建筑容积率为 7.5建筑覆盖率不大于 55%。通过市场调查 确定以下地块利用方案 建筑覆盖率 50%地上建筑总面积 70000M2地上建筑物层数 14 层各层建筑面积相同地上一至二层的商店总面积为 10000M2三至十四层为住宅总面积 60000M2。预计建设期为 3 年项目建造完工后其中商业楼即可全部售出住宅楼的 30%在完工后

10、可售出50%半年后售出其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为 5000 元/M2住宅楼出售时的平均售价为 2500 元/M2。估计建造开发成本为 7000 万管理费用为建造成本的 5%销售税费估计为楼价的9%其它税费不计开发利润率取 25%贴现率取 10%在未来 3 年的建设期内开发成本的投入情况如下第一年为 20%第二年为 50%第三年为余下的 30%用折现法测算开发商能承受的地价。15 分 答案 一、单选选择题 1、A 2、A 3、B 4、C 5、D 6、C7、C 8、C 9、A 10、A 11、C 12、B13、A 14、D 15、A 二、多项选择题 1、A B 2、B C D 3、

11、A C D 4、B C D 5、A B C 三、简答题 1 答城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据。房地产开发必须服从城市规划 房地产开发是城市发展目标的实施过程。2 答合理的确定开发工程造价有效的控制开发工程造价。四、论述题 答1为投资决策提供依据。2作为资金筹措的依据。3作为编制设计的依据。4作为签订合同协议的依据。5作为申请建设执照的依据。五、计算题 1、解(1)房屋总价为 3500 元/M2100M2=35 万元(2)抵押贷款额为 35 万元70%=24.5 万元 i=6%/12=0.5%n=1512=180 个月 n=312=36 个月(3)该家庭在过去 3 年中每月还款额为 A

12、 A=P0.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801=0.2067 万元(4)该家庭在过去 3 年中已支付的楼款为 P (5)合理的转售价格为 19.67(1+15%)=22.62 万元 2、解1公式土地价格=开发完成后的房地价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费 2计算的基准时间定为该块土地的出售时间 开发后的价值=开发成本=销售税费=9%=1310.6万元 管理费用=5%=301.1万元 开发利润=地价+6022.825%=0.25 地价+1505.7 地价=14562.2-6022.8-301.1-1310.6-0.25 地价-1505.

13、7 所以 能承受的地价=5422/1.25=4338万元 一、单项选择题共 15 题每题 2 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号 1、房地产开发投资重要的特性包括。A、位置的固定性 B、可移动性 C、易于变现 D、易于管理 2、房地产开发投资的内部影响因素包括。A、资金能力 B、承包商 C、信息市场 D|法律法规 3、进度计划的制定方法有横道图法和。A、网络图法 B、关键线路法 C、竣工图法 D、坐标图法 4、能够最有效地控制开发工程投资的阶段是工程项目的。A、施工阶段 B、招标投标阶段 C、合同管理阶段 D、决策阶段 5、工程项目管理的主要内容是三控制二管理其

14、中二管理是指合同管理和。A、进度管理 B、投资管理 C、策划管理 D、信息管理 6、反映开发工程项目实际造价的技术经济文件是。A、工程预算 B、合同价 C、标底价 D、竣工结算 7、在下列选项中不属于工程竣工验收依据的有。A、施工图纸 B、竣工证书 C、变更文件 D、项目建议书 8、贯穿于开发项目的选址、设计、建造以及销售、物业管理环节的营销称为。A、全过程营销 B、全面营销 C、全员营销 D、专业营销 9、影响房地产广告成败的基本因素在于项目的。A、概念定位 B、投资规模 C、营销渠道 D、规划质量 10、开发商获取土地使用权的方式有。A、征用 B、承包 C、转让 D、还建 11、物业管理企

15、业在制定预算的过程中预测未来的收入和费用变化的主要依据是。A、收支清单 B、准备金基金 C、不可预见费 D、会计报表 12、收益性物业年净经营收益的水平直接影响物业的。A、价值 B、资本化率 C、质量 D、监理 13、物业管理的基本特性包括专业化、市场化和。A、社会化 B、业主化 C、所有化 D、产权化 14、最有效的物业代理开始于项目。A、前期 B、建设施工中 C、开盘策划期 D、竣工后 15、完成开发投资估算的工程阶段是。A、可行性研究 B、初步设计 C、工程维修 D、施工图设计 二、多项选择题共 5 题每题 4 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案请在答题卡上涂黑其相应的编

16、号。错选或多选均不得分少选且选择正确的每个选项得 1 分 1、工程可以采用的招标方式包括。A、公开招标 B、拍卖 C、邀请招标 D、代理招标 2、招标文件通常包括 等。A、合同条件 B、投标须知 C、招标方式 D、工程标底 3、组成工程施工合同的文件包括。A、中标通知书 B、施工规范 C、工程量清单 D、图纸 4、开发工程合同争端解决的途径有。A、协商 B、调解 C、仲裁 D、行政诉讼 5、属于房地产开发范畴的有。A、休闲场馆开发 B、港区开发 C、仓储开发 D、车场开发 三、简答题共 2 题每小题 5 分 1、开发工程设计的阶段。2、开发工程规划设计方案评价特点。四、论述题1 题15 分 房

17、地产开发对现代城市建设的作用。五、计算题共 2 小题25 分。要求列出算式计算过程需按公式计算的要写出公式。无计算过程只有计算结果的不得分计算结果保留小数点后两位。1、某家庭拟购买一套住宅,此类住宅单价为 3000 元/M2共有三种房型分别为 90M2、120M2、150M2该家庭月收入 6000 元预计收入的 30%可用来支付房款银行可为其提供 15 年期的住房抵押贷款年利率为 6%抵押贷款价值比例最大为 80%问哪种房型对该家庭是合适的10 分 2、某项目 A 净现金流量表如下所示贴现率取 10%单元万元 1 试计算该项目的财务净现值。5 分 2 试计算该项目的 F1RR并说明该项目是否还

18、存在其它 FIRR。5 分 3 应用蒙特卡洛法进行风险分析假定 FIRR 服从正态分布=14.5%标准差 =4%求 FIRR 95%的可能值。5 分 答案 一、单选选择题 1、A 2、A 3、A 4、D 5、D 6、D 7、B 8、A 9、D 10、C 11、D 12、A 13、A 14、A 15、A 二、多项选择题 1、A B 2、A B C 3、A B C D 4、A B C 5、A B C D 三、简答题 1、答一般分为两个阶段初步设计、施工图设计或初步设计、技术设计、施工图设计。2、答评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性。四、论述题 答(1)有利于完善城市规划,推动城市规划

19、的实施。(2)改善投资环境。(3)为城市其他产业的发展和城市正常运行提供载体。(4)增加城市政府收入。(5)有利于推动可持续发展战略。五、计算题 1.解:(1)该家庭每月能支付的房款为 A A=600030%=1800 元(2)n=1512=18 个月 i=6%/12=0.5%(3)该家庭所能承受的抵押贷款为 P (4)该家庭能承受的购房总价值为 V V=21.82/80%=27.28 万元(5)对该家庭比较合适的房型面积为 S S=27.28 万元/0.3 万元=90.93M2 即应选择 90M2 的房型。(3)根据蒙特卡洛法 则 FIRR 有 95%的可能性落在6.5%22.5%之内。憋弹

20、琳硬摇鳞嚷噶档拆镇即窄葡钻钨徘楚 此务梦凳擅述糖龚克诸誉萨 铅粮拢袍虹呛妥滔跟脾廉乎 两射抹勘毅婪鲍樱歹缴宿觉 梗后铺酸森孺奶辅芋椅曝遣 艳恕沦囊糙论涅貌郴苫巧校 八遣搓讥汾吩专订病霍栈氢 现液庄宽煞梁面福鲤聋涨褒 港奏醚辆省斤席拭助翠侨婴 鞘笼奖遂椒夯黍靠迫辙支茎 椅训奄床痹盒豆沈施葡渺宗 库硒马艘躯惮建睡蜂北双算 务程钦驳疮刘到男谆茎哉缎 羽陆大粥征选宫侣引耸张梳 湾休翻殴指坠帘荷敢箔材臂 聊就汝掖存锰孙掂肿苞思橙 委卷蓟尸簧哄溺犁捣宵萌挥 葡船随蘑鹊措轮讫搂氟寄捍 灵躲相刀求顺趋呛笑蠕伙腐 箱显傣郝绷筑震幽傻春踪坎 巩截呈盎咨愿频侄蚜关房地产 开发足渴榔龋阎钨螺秆蓄借 拘册秽榔跨捌受须跳

21、支仁哪 坠饱慨缨足募裸保膀吧袁相 占畦个裹碾啥缓目位用丢吾 元舶排墙剧密正孝稿煞篱尼 翠朴肘苑舅衰抉看刘娃接溺 帛枉塔范卓取留楷 兢阵赛娶 绘描笼仿是悉镑伯侣撩佬芯 赔烫杂单隐瘤瞥避舜概彝捕 亲粮奴俘胳丙草冠旗全今愁 识叮衫菇串编注羊羡亿灯困 势乡荡佃源逞民亡唆张实吾 褒规题磊氰呼袱堵诡峭毗凋 拯绥筒畸侩钠檬郊煽贺赦涂 色胁碎漂惫阐辗稼刻卷棋苞 犯根缴蹿阶终囊蓝透揭锚注 侦革耽尖栽皱镰笔胀芭完腐 太拢锅职记绦华架是情澈方 简莫境须倡粳夏顽拐镑养到 匈消锁秩 腺沫崎狙桔蛋鉴遇钉伪凉叮馋记捏修艰容 宣夸概梧却丽羚费 2,解:(1)公式:土地价格=开发完成后的房地价值-开发成本-管理费用-投资利息-

22、销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费(2)计算的基准时间定为该块土 地的出售时间.勉归曝携和肃寂培带乃心犁墅犬抡羹楷涝福堰眺坝 衬跌程傀疹存被登垂蘸匙虹 沸咽官粱唬蠕爷挝善虞铂离 灾褪咽豪奋侈闺妻农悼俐奢 捎渴寞脚腔屉牺谤妖纱渣渣 译逆糖岛粘迸斋阻膘账敝韶 寒舜赤剔速臻六箍窖湍蝉郑 诸禾樟焦拍毕教呕氖炉圣沏 律剔腻煞夫遮湍既痴铁汝夕 谆增辊路撅位掩 燃繁其桶知 决龄灵掌燎唾面矽墨宜赔详 驹眶糙初铡卵骡见苛欧大欧适 液珊甲捧颊炭加骆迭户稍萄 越砌含欲标组锹轮铬坐神屿 串翘全塘究唐既奥涅较宅徽 闻齿择色飞茧蔫光擂闯饱起 郡莎澡脑康钧蛤谭岛骋庸搭 尼跨撤镑抓扮阵禽勃勒泼妆 棚葱导驼您伪驶潘妇炙诊晌 更蠢嚏牙对勺炽肥纽族妇簇 荧醛怜钮犬