A房地产项目投融资分析报告.pdf

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1、 A 房地产项目投融资分析报告 A 房地产项目投融资分析报告 Study on the investment and financing of Real Estate Project A 学位申请人：汪 涛汪 涛 年 级：2005 级 2005 级 学 科 专 业：MPAcc MPAcc 研 究 方 向：CFO CFO 指 导 教 师：焦 薇 郑江平 焦 薇 郑江平 定 稿 时 间：2007 年 11 月2007 年 11 月 1内容摘要 内容摘要 项目投资的成功，离不开精心筹谋策划和科学评估论证。项目投资活动是一项极其复杂的系统工程，从投资动机的产生，项目的构思设计到项目的建成投产和预期投资

2、收益的取得，往往需要经历一个前后关联、彼此制约而又互为推动、循序渐进的思维和行动过程，这一过程中的每一个环节，投资者都可能面临挑战和抉择，都需要克服难以预见的投资障碍和可能随机产生的投资风险。为减少损失、规避风险、实现目标，认真组织项目前期策划和评估论证，尤为重要。A 项目投资大，其市场前景如何，发展究竟有多大，是否具有投资价值，这对于投资者来说至关重要。本报告是在对成都甲房地产开发公司及其开发的 A 项目进行实地考察，并对该公司的有关资料进行认真研究的基础上形成的。文章通过对成都甲房地产开发公司今年开发的 A 项目为背景，运用技术经济学的理论，从财务的角度论证其项目的投融资可行性，并针对项目

3、开发过程提出改进建议与措施，以探寻适合该公司的财务管理方式。本文的引言部分首先介绍了文章的研究背景、国内外相关理论发展和研究状况以及论文基本结构。文章主体第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。具体论述了房地产投资的概念和类型、房地产项目经济技术评价的基本理论以及用房地产项目经济技术评价房地产投资的基本方法。第二部分主要介绍了 A 项目的基本情况，并针对近期国家的调控政策以及成都市房地产市场状况，简要分析了 A 项目的市场预期，为下面的销售收入、成本以及现金流的预测提供依据。本文第三部分依据经济技术评价的基本理论和方法，从财务评价的角度，对甲公司的 A 项目的投融资进行分析。主要由两

4、部分组成：2 一、项目的投资主要从项目的静态投资回收期（PP）分析、项目的投资动态分析两个方面进行论述。A 项目户型从 50-90 平米/户不等，住宅均价定为 3700 元/平方米，商铺均价为 8000 元/平方米，车位为 50000 元/位。我们估计，该项目投资为 67790 万元，资金由三部分组成，自有资金 23726 万元，约占项目总投资的 35%，银行贷款 15000 万元，约占项目总投资的 22%，其余 43%通过房屋预售和滚动开发回收资金提供。我们初步估算该项目在整个经营期内实现税前利润为 14611.46 万元,占总销售的 18.14%,税后投资利润率为 15.92%。项目的内部

5、收益率为 14.34%,接近国家规定的行业基准利润率,税前财务净现值为 5119.71 万元(I=8%),项目投资能在 4.38 个季度内收回,财务效益良好,可使企业未来财富增加,在财务上是可行的。由于投资项目本身存在的不确定性，为确保分析的严密性，因此，在对项目投资进行财务分析时，文章考虑了各种变动因素对评价指标的影响，即进行了房地产投资不确定性分析，分别从盈亏平衡和敏感性两方面分析。从项目的敏感性分析可以看出,住宅销售实现率对整个项目的风险均高于其他各个因素,项目成败的关键在于确保住宅销售实现率在一个理想的数值(100%)。具体确保方法如下：1、因商铺的单位毛利较大，而商铺销售实现率对项目

6、的影响相对较小，在商铺销售形势看好的情况下，适当提高商铺售价，收益的增加远远大于风险的增加。2、适当降低住宅售价，必能带动销售旺势，提高销售实现率，使风险减少大于收益的减少。3、对项目的成本实行强有力的控制，合理运用各种有效办法使单方造价降到最低点，住宅销售有更大的让利空间。二、项目的融资主要是对房地产行业的几种融资模式进行了介绍，包括上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式，然后，重点论述了我国房地产行业常见的融资方式：企业自有资金、银行贷款和预售筹资。在介绍了几种融资成本的计算方法后，文章分析了成都甲房地产开发公司目前现有的融资情况及可行性。并对项目资金平衡进行了分析，结论主要为：

7、最大负的累计现金净流量出现在 2007 年三季度，约为 3 个亿，为确保项 3目资金需求，预计对外融资总额为 1.5 亿，从降低资金成本角度考虑，分两资提款，一次在 2007 年三季度，资金缺口为 3 亿，自有资金 2.3 亿,再借款 6600万元，能够保证工程资金需求。由于，从 2007 年下半年开始，九幢楼的主体工程陆续进入结算，需要大量资金，预计在 2007 年 11 月再次提款 8400 万元。借款于 2009 年前全部还清。文章的第四部分针对以上分析，提出相应的财务管理的措施和建议。主要从工程控制方面、市场营销方面和融资选择上进行论述。及时获得定额的资金是保证投资项目顺利实施的基本前

8、提。因此，在项目市场分析及社会效益分析的基础上，需要进一步考虑的是资金的筹措及使用方案，即从何种渠道取得何种资金，能使投资项目顺利实施，且资金成本达到最小。本文不同于一般房地产的可行性研究报告，本文主要从财务角度策划了 A 项目在现有融资渠道单一的情况下的资金筹措，以保证利益最大化。全文理论与实践相结合，通过对房地产项目财务可行性的分析研究，为开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的参考依据，具有一定的实际意义。限于文章篇幅，本文研究中发现的许多问题还有待今后进一步研 究。首先，由于公司治理结构的不同，企业在实际经营中对融资方式的选择会有很大的差异性。尤其是国有独资公司，在融资决策时将

9、更多地考虑公司的社会性与上级主管部门的意图，增加了决策机制的复杂性。本文立足于对本公司现有情况的研究，对其他公司特别是上市公司的投融资决策未作更深入的探讨。其次，本文结合实例分析，由于融资项目建设周期不长，因此只对成都甲房地产开发企业 A 项目外源融资进行了较详细的分析，限于篇幅，未能进一步对综合企业长期融资与短期融资的完整决策过程，做出结合实际的论证。最后，本文是从房地产开发企业的立场，对其适合的融资方案决策行为进行研究，对与之有着紧密联系的资产证券化等房地产金融问题，由于涉及到国家经济政策、银行信贷风险控制及不良资产处置等更为宏观的层面，本文未作详细阐述。【关键词】项目可行性研究，财务评价

10、，投资，融资【关键词】项目可行性研究，财务评价，投资，融资 1Abstract Abstract Project investing is some kind of systematic engineering,which needs elaborate schemes and scientific assessments.From the start of investing motivation to the realization of expected yield,there are a series of associated processes impacting each oth

11、er.Challenges such as unexpected risk and loss may confront investors in any process.So we need to seriously prepare the project plan and assessment in early phase.Recently we visited the real estate company B on the spot in Chengdu and investigated its project A.Project A involves a large sum of mo

12、ney,but whether it has large value and bright market future is the key factor that investors care.This article based on the investigation and particular research answered the question well.In the article we used theories form technical economics to demonstrate the financing feasibility and investmen

13、t feasibility for project A.And we adopted some suggestions that aroused from the project processes to search the optimum finance management.In the introduction,we lay out the background of real estate industry,relevant international theories and structure of this article.In the first part we illust

14、rated the methods we used to analyze the real estate project A.Besides we introduced the conception of real estate investment,theories from technical economics and basic measures of technical economics.The second part introduced the basic situations of project A,including latest national regulation

15、policy and status of Chengdu real estate market.Meanwhil we analysed the market anticipation as the basis of measuring sales revenue,cost and cash flow.In the third part,technical economics was used to assess project A of company B.We focused on corporate finance to get the feasibility of investment

16、 and financing.This part consists of two segments:2 One,the investment was evaluated through two fields:static investment recovery term(PP)and dynamic investment.Residential pattern of project A varies from 50 square metre per household to 90 square meter per household with flat price at 3700 Yuan p

17、er square metre for residence,8000 Yuan per square metre for shop and 50000 Yuan per garage.The total investment involoves 677.90 million Yuan,which was raised from three sources:own fund(237.26 million,accounts for 35%),bank loans(150 million,accounts for 22%)and proceeding sales revenue(accounts f

18、or 43%).We evaluated the gross profit before tax up to 146.11 million(accounts for 18.14%of sales)and net profit up to 128.23 million(accounts for 15.92%)in the operation periodd.The internal rate of return is 14.34%approaching statutory industry benchmark interest rate and the net present value bef

19、ore tax will come to 51.20 million(I=8%).The investment could be returned after 4.38 quarters as calculated,indicating the feasibility.Becasuse of the internal instability of investment,we considered the impact of fluctuanting factors on the evaluation.The uncertainty analysis on real estate investm

20、ent is in view of break even and susceptibility respectively.From the susceptibility analysis of project A,we found the risk of realisation rate of residence sales is higher than other factors.In order to achieve an ideal realisation rate of residence sales(100%),we proposed several plans:1.Shop sal

21、es has the higher gross profit rate and less impact on the project profitability.When the realizaion rate of shop sales is beyond expectation,we should increase sale price.So the increase of profit will be much more than of that of risk.2.Decreaseing the sale price of residence to appropriate level

22、is a good way to increase the realisation rate of residence sales.So the decrease of profit will be much less than that of risk.3.Using cost control methods to improve the margin of safety.Two,most common financing patterns of real estate were briefly introduced in the article,namely listing,real ea

23、ste trust,REITs,corporate bond and so on.And we discussed the own fund,bank loan and advance sale finicing at length.In the article we analyzed the status and feasibility of financing at Chengdu real estate company B.In conclusion,the largest net negative cash flow will appear in the third quarter o

24、f 2007,approximately 300 million.In order to meet the 3need of capital,company B has to finance from outside for about 150 million.Considering the finance cost,company B will draw the money twice.The first drawing consists of own fund(230 million)and loan(66 million)in the third quarter.Second drawi

25、ng comes from loan(84 million)in Nov.2007 when the main buildings project comes to settlement.Three,according to the research mentioned above,we put forward corresponding finance management advices and measures concerning engineering control,marketing and financing.The premise of implementing projec

26、t successfully is quantitative capital attained in time.When we estimate the total amount of capital required in the project,the plan of raising money should be considered subsequently.We focus on how to raise money,from which financing is of the lowest cost.This article is different from general re

27、search report of real estate investment.In the article,we planned financing channels of project A to maximize the profit.In this article we provided a lot of theories and practices as the basis of feasibility analysis,which could be important references for the administrators.However there are still

28、 some problems omitted on account of length limitation.First,because of different governance structure,the choice of financing channels varies in different enterprises,especially the state-owned company.The administrators pay more attention to the social effect and higher authorities thought when th

29、ey make decisions at state-owned company.In the article,we just study the Chengdu real estate company,ignoring other companies financing,especially the listed companies.Secondly,we just analyzed the short term financing from outside as the short term of project A.The long term financing strategy is

30、not considered.Finally,we study financing strategy from the position of real estate industry but the relevant assets securitization was not considered.Because the assets securitization is concerned with more macro-economy such as national economics strategy,risk control of bank loans and disposal of

31、 bad assets,I did not discuss it in the article.【Keyword:】Project Feasibility Study,Finance Evaluation,Investment,Financing 1目 录 目 录 1引言引言.1 1.1 研究背景.1 1.2 国内外相关理论发展和研究状况.1 1.3 论文基本结构.3 2房地产项目投资分析和可行性研究方法房地产项目投资分析和可行性研究方法.4 2.1 房地产投资的概念和类型及房地产项目可行性研究与投资分析的内容 4 2.1.1 房地产投资的概念和类型.4 2.1.2 房地产项目可行性研究与投资

32、分析的主要内容.5 2.2 房地产项目经济技术评价的基本理论.6 2.3 房地产项目经济技术评价的基本方法.7 2.3.1 房地产项目的财务评价.7 2.3.2 房地产项目的社会评价.8 2.3.3 房地产项目的不确定性分析.8 3公司和项目概况公司和项目概况.10 3.1 公司概况.10 3.2 项目简介.10 3.2.1 项目位置.10 3.2.2 用地现状.10 3.2.3 总平布置.11 3.2.4 交通组织说明.11 3.2.5 周边配套.11 4项目市场分析项目市场分析.12 4.1 宏观政策环境及成都房地产市场分析.12 4.1.1 房地产投资相关宏观政策调控不断.12 2 4.

33、1.2 相关政策对房地产市场可能产生的影响.14 4.1.3 成都市 2006 年房地产市场状况.15 4.2 市场前景预测.16 5.项目现金流量分析项目现金流量分析.18 5.1 现金流量.18 5.1.1 现金流量的定义.18 5.1.2 房地产现金流量循环图示（见图 2）.18 5.1.3 现金流量分析的意义.19 5.2 项目现金流出量分析.19 5.2.1 涉及的主要项目.19 5.2.2 各项目的测算.21 5.2.3 现金流出量表.22 5.2.4 项目现金流出分析.23 5.3 项目现金流入量分析.23 5.3.1 涉及时性主要项目.23 5.3.2 销售收入测算表.23 5

34、.3.3 项目现金流入分析.23 5.4 项目现金流量表.24 5.4.1 编制现金流量表的几个假定.24 5.4.2 现金流量汇总表.24 6.项目投资分析项目投资分析.26 6.1 项目的静态投资回收期（PP）分析.26 6.2 项目的投资动态分析.27 6.2.1 净现值（NPV）分析.27 6.2.2 现值指数（PI）分析.28 6.2.3 内含报酬率（IRR）分析.29 6.3 房地产投资不确定性分析.30 6.3.1 盈亏平衡分析.31 6.3.2 敏感性分析.32 6.4 分析结论.38 6.4.1 财务可行性.38 36.4.2 确保住宅销售实现率.38 7项目融资决策项目融资

35、决策.39 7.1 融资的重要性及原则.39 7.1.1 融资的重要性.39 7.1.2 融资原则.40 7.2 融资渠道.41 7.3 我国现行主要融资渠道.43 7.3.1 企业自有资金.43 7.3.2 银行贷款.44 7.3.3 预售筹资.45 7.4 资金成本.47 7.4.1 资金成本内容.47 7.4.2 资金成本的计算.48 7.5 项目资金平衡及筹资分析.53 8决策结果分析与建议决策结果分析与建议.55 8.1 工程阶段性控制：.55 8.2 加强市场营销，提高产品销售率，降低成品库存.58 8.3 降低管理费用和销售费用的支出.58 8.4 紧握两大弃取点.58 8.4.

36、1 银行贷款的弃取点.58 8.4.2 掌握资金时间价值规律，合理投入和回收资金.59 8.5 扩大融资渠道,降低融资风险.59 参考文献参考文献.61 后后 记记.63 致致 谢谢.64 11引言 1引言 1.1 研究背景研究背景 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身的方式转变。由于房地产行业融资渠道单一，风险逐步加大，近几年以来，从央行出台“121”号文件对房贷严加控制，到国务院

37、常务会议通过国务院 2005 年工作要点（也称“国八条”）来控制房地产建设规模和稳定房价，再到四大行及交通、光大等银行公布的2005 年银行业投向政策和信贷服务信息，将重点投向能源、电信等具有资源型、垄断性特点的行业，而将房地产行业排除在2005 年产业投向重点范围之外以及土地增值税的征收，政府频频出台对于房地产市场的调控措施，对房地产信贷的各个环节和主题都作了具体详细的要求，房地产企业正面临资金面上银根紧缩的严酷现实。一些刚刚开工的项目，甚至可能发生资金链断裂的危险。鉴于以上情况，本文通过对成都甲房地产开发公司今年开发的 A 项目为背景，运用技术经济学的理论，从财务的角度论证其项目的投、融资

38、可行性，并针对项目开发过程提出改进建议与措施，以探寻适合该公司的财务管理方式。1.2 国内外相关理论发展和研究状况国内外相关理论发展和研究状况 房地产投资分析和项目可行性研究的理论基础都涉及到技术经济学。作为经济学的一个分支的项目投资分析和可行性研究是应社会生产力发展的需 2 要而产生的，西方传统的经济学为项目投资分析和可行性研究提供了理论基础和分析工具。房地产投资分析和项目可行性研究大致分为以下两个阶段：1、盈利分析-企业财务评价 投资者为了减少投资风险和获得最大的收益，对其投资项目必须事先进行盈利性分析和预测工作即企业的财务评价。它是从企业的角度评价投资项目的财务状况，分析项目在财务上的获

39、利能力和偿债能力。企业盈利分析的理论来源于强调利润动机的西方传统经济学，它假设企业都是追求利润最大化并且市场环境是政府完全不干预的完全竞争市场，全民充分就业以及公共利益和私人利益相一致的条件下。随着统计、会计和管理方法的进步，项目投资的财务评价指标逐渐系统化。在盈利能力分析上，从最初使用投资回收期法和简单的投资利润率法等静态分析指标，发展为采用财务净现值法、内部收益法、现值比较法、年成本法、年等值比较法、全寿命费用分析法、成本效用分析法等考虑资金时间价值的方法。2、项目的社会评价 项目的社会评价是在经济评价的基础上发展起来的，项目的社会评价是从社会发展的角度来研究项目开发建设的效益和可行性问题

40、。任何项目的建设，必然会从各个不同的方面对社会发展产生有利和不利影响。如对当地的就业、环境、资源配置都有会产生影响。上世纪 50 年代后期，一些西方的专家发现由于公共工程和社会福利项目是以宏观经济效益和社会效益为主，单纯采用企业赢利性分析进行企业财务评价不能反映其实际的社会效益，满足不了对这类项目评价的要求。西方经济学家们逐步研究形成了一种为评价公共项目所需的社会评价方法。这种方法在形式上与传统的企业赢利性分析并无大的区别，只是在效益和支出的计算上充分考虑到企业利益与社会利益不相一致的情况。随着现代工业社会的发展，环境污染越来越严重，企业发展的负外部性已经影项到人类和社会的利益。那么如何评价现

41、代工业发展对环境和社会产生的影响？上世纪 80 年代以来。世界银行在开发投资中推行的社会影响分析就是评价投资项目对当地社会环境的评价。具体的说社会评价就是指由于项目的开发与建设对项目所在区域的社会经济、自然资源、自然环境、社会环境等方面的社会效益与影响的分析。在改革开放以前我国主要采用前苏联的技术经济论证方法，对国家重点建设项目采用了比较简单的静态技术经济分析方法来选择项目进行项目论 3证。这对当时的项目投资决策起到了积极的作用。保证了项目的建设质量，取得了良好的效果。70 年代末，我国进行改革开放以后，从国外引进了项目可行性研究和项目评价方法，加强了项目前期的投资决策工作。并在世界银行的帮助

42、下，于 1982 年制定了工业贷款项目评估手册作为评估贷款项目的依据。这是首次将费用效益分析方法比较系统地应用在项目评估工作中，并以此为基础，我国相继制定了关于建设项目评价工作的暂行规定、建设项目经济评价方法与参数，在国内得到了广泛的应用，成为全国包括建设设计单位、工程咨询单位进行投资项目经济评价的指导性文件，房地产开发项目最初也是参考建设项目经济评价方法与参数来进行项目经济评价的。但是房地产项目本身的开发体制、开发程序、开发周期等有自己独有的特性，使得一般的投资项目经济评价方法不能完全适用于房地产开发项目。为了适应这一需要，建设部于 2000 年颁布了房地产开发项目经济评价方法这为房地产开展

43、项目经济评价提供了系统性的指导。1.3 论文基本结构论文基本结构 本文第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。具体论述了房地产投资的概念和类型、房地产项目经济技术评价的基本理论以及房地产项目经济技术评价的基本方法。本文依据经济技术评价的基本理论和方法，从财务评价的角度，对甲公司的 A 项目进行分析。本文的引言部分首先介绍了文章的研究背景、国内外相关理论发展和研究状况以及论文基本结构。文章主体第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。第二部分主要介绍了 A 项目的基本情况，并针对近期国家的调控政策以及成都市房地产市场状况，简要分析了 A 项目的市场预期，为下面的销售收入、成本以

44、及现金流的预测提供依据。本文第三部分依据经济技术评价的基本理论和方法，从财务评价的角度，对甲公司的 A 项目的投融资进行分析。文章的第四部分针对以上分析，提出相应的财务管理的措施和建议。主要从工程控制方面、市场营销方面和融资选择上进行论述。4 2 房地产项目投资分析和可行性研究方法 2 房地产项目投资分析和可行性研究方法 2.1房地产投资的概念和类型及房地产项目可行性研究与投资分析的内容房地产投资的概念和类型及房地产项目可行性研究与投资分析的内容 房地产项目可行性研究和投资分析评价是以技术经济分析理论为基础的,考虑到项目的经济可行性和技术可行性,并综合考虑项目的实施对社会环境和社会福利的影响.

45、它是房地产项目实施的决策依据,详细的可行性分析和投资分析可以减少决策的盲目性,避免决策失误、投资失败。2.1.1 房地产投资的概念和类型房地产投资的概念和类型 房地产项目投资是指以资金作为资本，构建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。由于房地产物业本身所具有的物理特性，房地产投资也表现有区别于其他的投资行为的固有特性：1、前期工作的重要性 由于房地产项目开发周期较长，投资密集，投资回收期较长。较大的投资风险使得投资者在项目的前期必须进行技术经济分析和可行性研究，降低风险程度。2、房地产具有保值、增值及可替换性 由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人类对土地资源需求的日益增长，造成房地产商

46、品经常处于供不应求的状态，这一特性决定了房地产具有较好的保值和增值性。同时，房地产的不可移动性使得投资者十分关注房地产的可替换性，即房地产商品使用性具有可变换性。3、金融的巨大作用 房地产行业是一个资金密集的行业，巨额的投资使得投资者在很大程度 5上依赖金融部门的支持。房地产的消费也有赖于金融部门的抵押贷款。所以金融部门的参与成为房地产经济持续发展的关键。2.1.2 房地产项目可行性研究与投资分析的主要内容房地产项目可行性研究与投资分析的主要内容 房地产项目可行性研究与投资分析的主要内容包括以下的主要内容:1、房地产项目宏观、区域环境的分析 通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因

47、素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势，为科学决策提供宏观依据。并通过对该项目所处的区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值。2、房地产项目主要竞争楼盘和竞争对手分析 通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘的研究，了解项目主要竟争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户。从而为确定所开发的项目的差异化和市场定位建立依据。3、消费者需求分析 通过对消费者需求的二手资料与一手资料的收集与调查，了解消费者的购买水平、购买倾向以及目标消费者的共同特点，为项目的

48、市场定位提供依据。4、房地产项目目标市场的选择与市场定位 结合以上的研究，确定项目的目标市场并进行相应的市场定位。5、房地产项目开发方案策划 6.进度安排 7、投资、筹资与成本费用估算 按照项目开发进度计划安排项目投资计划表、项目资金运用计划表、资金筹集计划表以及还贷计划。必要时还包括分析项目的融资结构和融资成本分析。8、经营收益估算 包括该项目的市场营销单价、营销状况调查分析，项目销售价格、销售 6 计划、销售收入，并编制项目销售测算表与销售税金及附加估算表。9、房地产项目的财务评价 根据项目的成本和收益情况，编制损益表、全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、资金来源与运用表。并根据相关的

49、数据计算项目的财务指标进行财务评价。进行项目的不确定性分析，得出财务结论。10、房地产项目的社会评价 11、房地产项目风险分析 12、结论与建议 根据以上的可行性研究的内容对推荐方案进行综合描述，得出项目的综合性评价结论。并对项目实施阶段和运营阶段项目有关各个阶段应该注意的问题和可以采取的措施提出相应的建议，或者对实施中需要协调的问题提出建议。2.2 房地产项目经济技术评价的基本理论房地产项目经济技术评价的基本理论 房地产项目可行性研究与投资分析从本质上说是以技术经济分析理论为基础的。技术经济分析理论包括：经济效益理论、技术进步理论、技术选择理论、技术转移理论、技术经济比较理论、技术经济评价理

50、论、技术经济评价理论、资金时间价值理论。经济技术分析的基本原理是：1.追求动态平衡理论 保持供求动态平衡是一个国家的经济持续、稳定、协调发展的关键，房地产项目的开发和建设也要遵循产品的供应数量和品质与目标市场的需求的动态平衡。这是实现项目收益的基础。2.综合效益原理 经济技术分析不仅仅需要考虑经济利益，还需要综合考虑社会效益和生态效益，找到三者最佳的结合点。实现社会的协调、持续性发展。3.资源最优配置与要素替代原理 资源是有限的，如何用有限的资源来满足人类无限的需求，这就要求对资源利用规划、资源利用的结构进行最优筹划，综合利用。同时要注意各种不同资源之间的可替换性，运用生产要素替代弹性方法，通