许昌文景苑项目房地产市场调研报告(终稿).doc

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1、许昌文景苑项目房地产市场发展环境研究报告 报告目录第一部分 2010年中国宏观经济分析. .第二部分 2010年上半年中国房地产市场分析.第三部分 2010年上半年土地市场交易分析. .第四部分 2010年上半年中国住宅市场分析. .第五部分 2010年购房者调查报告. . 第六部分 2010年下半年房地产发展形势判断.第七部分 许昌房地产投资及土地市场情况.第八部分 许昌商品住宅市场概况.第九部分 许昌代表性楼盘调研分析 . 第十部分 许昌在售楼盘对比分析. .第十一部分 本项目主要突破点启发思路. .附件一 2010年上半年中国房地产新政一览表. . .前 言本次报告是以许昌文景苑项目组确

2、定的调研方案为工作纲领，在公司市场研究部、策划部与销售部充分沟通和反馈的基础上，所形成的市场调研报告。根据项目组前期达成的共识，本次调研主要针对项目前期所需要重点了解的问题，如片区市场、宏观政策等，在一定的时间点的控制下所形成的报告。本报告是秉承谨慎和负责的态度，在所占有资源和委托方沟通的基础上，结合公司多年的专业经验和详尽的市场调查研究而完成的。由于时间和占有资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为项目提供有价值的顾问建议！ 第一部份2010年中国宏观经济和房地产市场走势分析一、 2010年中国宏观经济分析一、 2010年上半年中国经济保持快速发展势头2010

3、年中国经济延续了09年的发展势头，国家统计局公布数据显示，上半年GDP为17.28万亿元，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。上半年CPI同比增长2.6%，6月单月同比增长2.9%，各项经济指标均达到新的水平（见图一），经济发展呈现以下特征：图一：2010年上半年宏观经济发展数据表：1) 各种GDP、固定资产投资、工业增加值、财政收入、企业利润以及总体宏观经济景气指数等指标上半年都呈现出强劲的反弹趋势，达到历史同期的高位水平。但由于基数效应、潜在供给损失、低水平恢复性调整以及短期强烈刺激等原因，这些指标的反弹并不表明中国宏观经济进入稳定复苏或经济高涨的阶段，当前宏观经济的反弹依然

4、具有基础不扎实、趋势不稳定、动力不明显等特征。从近期发展趋势来看，大部分指标都呈现出“前高后低”的调整模式。先行指标表明，未来逐季下降的幅度很可能超出一般市场主体的预期。2) 存货周期力量的逆转是2009-2010年经济反弹的核心动力机制之一，但是，存货调整具有强烈的敏感性和脆弱性，“通胀预期-存货调整”的正反馈机制以及存货周期的力量不仅带来了前半年经济增速的高位运行，同时也是下半年经济快速回落的原因之一。3) 进出口回升不是2010年经济反弹的原因，也是经济强劲反弹的产物。1-6月份中国出口虽然呈现强劲反弹的态势，但是在剔除基数效应、交易商对6月份贸易政策和汇率调整的逆向选择、世界经济同步出

5、现短期“V”型反弹等因素之后，出口增长的态势并不乐观。由于世界经济复苏的核心动力机制在于各种救市与刺激政策以及存货周期的逆转，因此，在世界刺激政策逐步退出、存货周期高点逆转、欧洲主权债务危机蔓延、中国刺激性贸易政策的退出等因素的作用下，中国出口很可能出现强劲的“前高后低”的增长模式。4) 房产新政的出台将使房地产市场按照“成交量下滑价格下滑房地产投资下滑”的路径进行调整。该调整周期将持续3-4个季度，并最终体现为固定投资的较大下滑，从而引发固定投资增速的快速回落。地方投融资平台问题所引发的投融资平台的清理将有效遏制地方基础建设投资膨胀，从而有效遏制地方投资项目增长高居不下的态势。二、 2010

6、年中国下半年宏观经济走势分析：1. 刺激政策开始由2009年11月以来的“增量退出”开始向“存量退出”扩散。这将导致非房地产类的投资增速出现下滑，导致2010年与2009年的月度实际投资增速高达14个百分点的差异，从而违背投资驱动型经济增长所需要遵循的动态平衡关系，前期快速投资转变的现期供给将大于本期投资和消费带来的本期需求，从而诱发总量不平衡的产生。2. 投资、出口等领域的下滑力量具有较为强烈的滞后效应和同步性。由于中国宏观经济所固有的动态平衡的脆弱性，这些下滑力量的滞后性和同步性将产生超预期的叠加效应，2010下半年中国宏观经济很可能再次面临“小幅回落引领加速下滑”的局面，总量性的不平衡问

7、题将在结构性不平衡的调整中恶化，产能过剩问题将在第四季度后全面显现。3. 来自流动性过剩、要素成本上涨等方面的价格上涨压力持续存在，但在基数效应、中国先行指数的回落、国际大宗商品的回落、世界通缩压力的加剧以及产能过剩的集中释放等因素的作用下，下半年中国价格上涨压力将得到有效缓解，2010年各类物价水平都将出现“倒V”型调整模式，中国不会出现明显的通货膨胀。4. 刺激性政策和存货周期力量的逆转并没有从根本上改变中国朱格拉周期的基本模式，新的增长动力源泉的缺乏、市场性固定资产更新的乏力以及与全球周期的同步性加强等指标都说明2001-2008年这一轮经济周期并没有结束，新的经济周期还没有开始。201

8、0-2011年很可能是周期转换的过渡期，“增长源泉的易变性”、“创新速度的低迷性”、“增长速度的波动性”是过渡期的三大特点。5. 2008年四季度实施的各种刺激计划虽成功实现了中国宏观经济短期反弹，但也将带来严重后遗症，其中最为突出地表现在两个方面：一是天量宽松的货币政策带来的流动性泛滥问题；二是基础设施的过度投资带来的产能过剩问题的加速恶化，2010-2011年不仅要治理流动性泛滥带来的房地产泡沫和通货膨胀压力问题，而且更为重要的还要面临过度投资刺激带来的产能过剩和增长方式重返传统“高投入、高能耗“的重化工业偏向型路径的问题。中国利用“内需弥补外需”、“投资填补出口”的危机治理方法在成功实现

9、危机救助的同时，掩盖了中国周期调整的内在矛盾，使中国周期性调整延缓，供求关系的恶化被推迟。三、 结论：2010年中国经济温和回落,增速放缓大局已定通过以上分析，我们得出这样的结论，2010年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势，在总体静态上呈现出“GDP增速提升”、“物价水平全面提升”、“就业形势逆转”、“外需常态化”等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于“刺激性政策的逐步退出”、“房产新政的出台”、“地方投融资平台的清理”、“结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调”、“欧元主权债务危

10、机的蔓延与不确定性的冲击”等因素，2010年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“总量平衡和动态再次恶化”的“次萧条”局面，从而导致2011年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡”、“波动”与“相对低速”的过渡期。 第二部分 2010年上半年中国房地产市场分析一、 2010年上半年房地产开发完成情况回顾1. 2010年上半年地产开发数据分析u 上半年,全国房地产开发投资

11、19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。 u 上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。 u 上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。 2. 商品房销售情况

12、 上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 3. 房地产开发企业资金来源情况 上半年,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%。其中,国内贷款6573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%

13、;其他资金14487亿元,增长47.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。4. 70个大中城市房屋销售价格指数 u 房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。 u 6月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。其中,经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档

14、住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。 u 6月份,二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%,比5月份降幅缩小0.1个百分点。 5. 全国房地产开发景气指数 u 6月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06,比5月份回落0.01点,比去年同期提高8.51点。 u 从分类指数看:房地产开发投资分类指数为105.54,比5月份回落0.02点,比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63,比5月份回落

15、3.06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3.08点,比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39,比5月份回落1.97点,比去年同期提高15.50点。 二、 上半年房地产政策分析:政府调控目标有望在年内实现1. 上半年房地产政策分析u 房地产新政对购房需求响显著，5月商品房销售面积环比同比都出现下降本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性

16、行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改

17、善性住房需求的实现。从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9%），在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。u 2008年-2010年月单月商品房销售面积环比增速数据来源：CREIS中指数据、u 2009年-2010年月单月商品房销售面积同比增速新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成，与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房

18、地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5月份，8个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010年1-5月，全国完成房地产开发投

19、资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月环比增长19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。u 2010年5月主要城市商品住宅新上市面积数据来源：CREIS中指数据、u 2008-2010年1-5月房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS中指数据、在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至5月份重

20、点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009年的2.1下降至1.1，杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海销供比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。u 2007年至今主要城市商品住宅销供比（以面积计算）数据来源：CREIS中指数据、多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，

21、利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上;在全国范围内，提出了认房又认贷的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5月至6月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销

22、回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。u 购房者对政策的信心数据来源：中国指数研究院中指调查u 购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院中指调查从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落

23、速度最快。u 1999-2010年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速数据来源：CREIS中指数据、信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段房地产业中长期发展动态模型显示从短期看，利率上升1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。国十一条提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了08年年底以来的过于宽松的信贷环境；4月17日新国十条又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了认房又认贷的

24、新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010年4月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在2009年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾3300亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在A股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。u 2010年1至6月信贷政策的变化资料来源：中国房地产

25、动态政策设计研究组综合整理2. 下半年房地产政策走势展望u 短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现高开低走中央调控政策出台之后，以青岛于4月26日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新国十条进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求

26、为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政府细则略显温和。u 近期地方政府细则内容资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，现阶段处于对调控效果的监测期，出台新的政策会更加谨慎。对于地方政府而言，相比于过往政策，新国十条已十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已相对松动，近期调整方向更倾向集中于确保供

27、给与规范市场交易秩序等方面，过严政策恐难再出。u 一线城市地方新政出台历程资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤

28、压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。从下图可以看出，自2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%-6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%，居民储蓄搬家进入房地产的现象十分显著。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化

29、。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。u 2001年-2009年商品房交易估算总额（新房+二手房）占同期居民存款比重走势数据来源：CREIS中指数据、u 2002年-2009年工业企业净利润率与同期商品房平均销售价格增速走势数据来源：CREIS中指数据、房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方

30、政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。u 北京建成区结

31、构变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理u 上海建成区结构变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理u 全国土地出让总价款占地方财政收入的比值数据来源：国土资源部、中国统计年鉴国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济去房地产后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。回想2008年出现的情形，全国住房市场需求在7月快速萎缩，导致土地购置面积增速同步下降，新开工面积和住房投资三个月后增速明显下降，与房地产关联的重要基础产

32、业需求和建筑业就业也随之下降，直接影响到了经济增长。根据房地产业中长期发展动态模型测算，房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年，房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。新政出台后房地产开发投资将难以维持1-4月36.2%的高增速，对GDP的贡献也将因此而减小。中金公司最新的2010年中国GDP增长率预测值为9.5%，而在4月初新政未出台时的预测为10.5%。u 2005-2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势数据来源：国家统计局，中国房地产动态政策设计研究组测算u 1996-2010年三驾马车对GDP增长贡献数据来源：国家统计局，中金

33、公司预测一方面，尽管去年年底以来包括美国经济在内的世界经济出现了良好的复苏迹象，但最近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大，全球资本和信贷市场出现剧烈动荡，未来世界经济二次探底的可能性仍然存在，净出口在2010年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。另一方面，由于2010年银行信贷计划7.5万亿元明显低于2009年的9.6万亿元，中央和地方的投资项目能否保持在较高水平，继续拉动经济增长存在较大疑问。如果去房地产后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产投资和消费的不足，将影响经济增长目标的实现。土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是

34、2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍。具体到不同类别，保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长（占比分别为13%和20%），中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。另一方面，此次新国十条中提出完善土地招拍挂制度，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让

35、地块，给企业带来难得的拿地机遇。值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题，建议企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，为未来发展打下基础。u 2010年住房建设用地计划分类型供应总量资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理u 2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理u 2010年1至6月出台的相关土地政策资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分与2007年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但

36、着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。国土资源部土地供应计划显示，2010年全国保障性住房计划供地2.44万公顷，其中，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地比去年实际供地相比增加了4.7倍，保障性住房用地的放量供应为保障性住房的大规模开建奠定了基础。同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处。本次房地产新政在增加保障性住房供给的同时，对原有保障性住

37、房政策的不足之处也进行了一定的修补。住建部先后下达通知加强了经济适用房和廉租房在申请和使用的管理，加大了对骗购、骗领等利用保障性住房获利行为的惩处力度，并颁布了加快发展公共租赁房的指导意见，意图解决中等收入偏下和外来务工人员住房困难家庭的问题，弥补了以往政策在这方面的缺失。就此，我国的保障性住房建设逐步形成了从有产权的限价商品房房到经济适用房，从无产权的公共租赁房到廉租房的多层次供应体系。另一方面，根据中国房地产动态政策设计研究组的研究，国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，现在正是中央及地方政府调动社会各界

38、积极性做好保障性住房建设的关键时期。u 国外部分国家的住房政策变迁资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理基于以上两个方面的原因，未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大（但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视），预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30%（若以套数计算可能接近40%），成为未来住宅供应的重要组成部分。u 保障性住房供应体系图资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理u 2010年1至6月出台的保障性住房政策第三部分 2010年上半年土地市场交易分析住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，企业拿地更加理性，后期政策重点集中在打

39、击开发企业囤地、实现土地的有效供应。一、 新政调控措施之下土地市场特点表1：2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报（部分）数据来源：CREIS中指数据、在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等中央部委通过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首付比例、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，加强土地市场监管，规范土地市场交易，有效抑制了土地价格的快速上涨，实现了土地市场健康稳定发展。1. 住宅用地供应持续增长，103个城市住宅用地上半年累计供应量同比增加100%国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应1

40、8.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。图：2010年上半年住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、2. 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制，楼面地价维持在1600-2000元/平方米土地价格过快上涨，助推了房价的

41、快速上涨，“地王”对房价的拉动效应尤为明显，“地王”频现的时期是房价上涨最快的时期。以北京为例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市场“地王”频现，同期商品住宅销售均价环比分别上涨16%、11%、10%和22%。特别是2010年3月，北京土地市场一天出现3个“地王”，商品住宅销售均价环比上涨22%，是15个月来上涨最快的月份。图：2009年1月-2010年6月北京商品住宅销售价格和住宅用地楼面地价走势数据来源：CREIS中指数据、抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心，中央部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值

42、税等措施，有效的抑制了土地价格的过快上涨。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价3. 住宅用地平均溢价水平普遍走低，但热点地块的溢价水平仍然较高随着住宅用地供应加大，开发企业会根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地

43、平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。表： 2010年上半年重点城市住宅用地溢价率数据来源：CREIS中指数据、4. 成交量低位运行，开发企业重点布局二三线城市银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。对个人而言，二套房首付比例提升至50%，贷款利率为基准利率1.1倍，严格限制三套房及以上的贷款；对开发企业而言，减少银行授信规模，严格监控贷款用途。通过以上

44、手段，延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模，增加了开发企业资金压力，降低了开发企业的拿地热情。2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。从月度分布来看，成交量有逐月下降的趋势，6月成交量环比下降28%，同比下降37%。图：2010年上半年住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应，为开发企业调整战略布局、加快城市扩张提供了机遇，加上二三线城市土地成本相对较低，开发项目具有较高的利润空间。以万科为例，2010年上半年，万科新增加项目43个，其中一线城市仅5个，仅占新增项目的12%。图：2010年

45、上半年标杆企业拿地城市5. 招拍挂的出让方式受到调整，招标比重增加2004年“8.31大限”之后，挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例，2004-2010年（2010年1-6月）7年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之，增长较快。2009年，北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长51%。完善土地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数数据来源：CREIS中指数据、6. 政策因素超过市场因素，土地市场出现流拍4月19日，“国十条”出台，号称史上最严厉的调控政策席卷全国，导致土地市场交易一度受挫。5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。调控政策不断出台，影响