南昌轨道交通有限公司“华斯特项目”发展方向初判.ppt

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1、开篇“Metropolitan Railway”1863.01 London 世界上第一条地铁Metropolitan Railway|地铁|直译为“大都会的铁路”Metropolitan Railway的运营再次鲜明殿顶伦敦繁华大都会的城市意象辅佐成就“东方明珠”的城市奢靡赞誉1910-2006Hong Kong11条地铁线路圆方朗豪坊APM时代广场太古城青衣城天玺IFC国际金融中心广场 东荟城又一城海港城德福广场 凡地铁左右必环拥纯熟配套 尽享都会优越汇存一城菁华之所在锻造极致传奇的城市记忆原来地铁从来只为繁华而生再左右繁华，繁华左右1863 英国地铁购物中心1995 广州中信广场1933

2、大阪南玻公园2004 深圳万象城1969 北京东方广场1910 香港太古城向前看，是百年繁华的印证向后看，是巅峰发展的预言2014南昌|城市地铁时代到来而“华斯特项目”将开启南昌地铁物业新篇章！Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。引领南昌地铁时代的标杆者引领南昌地铁时代的标杆者南昌轨道交通有限公司南昌轨道交通有限公司“华斯特项目华斯特项目”发展方向初判发展方向初判中原地产代理（深圳）有限公司顾问部江西中原房地产经纪有限公司事业一部2011.

3、10.17Codeofthisreport|14 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析项目定位项目定位项目规划构思项目规划构思物业发展建议初步构想物业发展建议初步构想财务测算财务测算市场环境分析市场环境分析项目发展方向项目发展方向地铁站点物业发展规律地铁站点物业发展规律报告框架报告框架Part 1Part 1Part 2Part 2Part 3Part 3Part 4Part 4Part 5Part 5Part 6Part 6Part 7Part 7Part 8Part 8Codeofthisreport|15 Copyright Centali

4、ne Group,2010本项目做为企业进入房地产市场的试点开发项目，将承担建立企业品牌，树立企业社会形象的使命华斯特项目华斯特项目企业企业社会使命社会使命品牌建立品牌建立p企业品牌向地产品牌价值嫁接，进一步提升品牌地位，为后续项目树立良好的形象p改变城市人居品质，成就城市人居梦想的社会使命 p创建精品，回报社会p南昌地铁时代的缔造者p通过“以人为本、责任为先、追求卓越、引领发展”的基本理念，全面打造轨道交通公司的地产品牌。Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010项目位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，属于南昌市规划中的双核之一内南昌市近期建设

5、规划（20112015年）规划：“十二五”期间着力构建“双核三圈”的都市区一体化发展新格局。双核，即“一江两岸、双核拥江”，以红谷滩中心区、旧城中心区为核心，以综合服务功能为主体，差异化发展、相得益彰的城市核心区域。红谷滩中心区凤凰洲红角洲Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010凤凰洲规划为城市CLD中央生活区，区域未来发展潜力巨大红谷滩新区共分中心区、凤凰洲、红角洲3个片区凤凰洲规划占地11平方公里；规划导入人口近10万；凤凰洲片区定位为商业繁华、设置完善的CLD中央生活区，以旅游、居住为主的服务于红谷滩中心区的CLD中央生活区，以商业走

6、廊、商业街为主体的充满人情味的CLD中央生活区十二五规划中凤凰洲地区将推进轨道1号线及站点的建设。完成铜锣湾商业中心铜锣湾商业中心区区的建设。大力推进凤凰洲沿江地带建设，为生产性服务业提供空间Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010项目位于庐山南大道和凤凰北大道交汇处，四通八达，交通便利，通达性好八一大桥庐山南大道凤凰北大道南昌市政府红谷滩CBD约3.5公里八一广场八一广场约5.4公里项目交通便利，紧邻国道庐山南大道项目至南昌市政府约3.5公里，至省政府约6公里，至八一广场约5.4公里 项目现有多路公交车经过省政府Codeofthisrep

7、ort|19CopyrightCentalineGroup,2010项目位于地铁1号线上，八一桥西站点出口位于地块南面即凤凰北大道处八一桥西站八一桥西站地铁1号线预计2014年全线贯通地铁一号线工程始于双港站，止于奥体中心站，全程28.8公里，全部为地下车站，公设24个车站，途径昌北红谷滩中心区高新区八一桥西站A出口Codeofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010从站点区域功能定位看，本项目在住宅上，尤其是商业上具备极佳的开发机会长江路站珠江路站八一桥西站八一桥西站绿茵路站会展路站丰和站秋水广场站居住示范区红谷副中心，铜红谷副中心，铜锣湾商业中心锣

8、湾商业中心赣江景观区高端金融区总部基地区成熟居住区p地铁1号线上红谷滩新区共有7个站点，每个站点都有围绕在其的主要区域功能定位p本项目所在站点附近3个站点都为居住区p红谷滩新区7个站点除了本项目所在站点规划有商业中心外，只有在丰和站有商业Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2010项目周边有铜锣湾广场、政府办公大楼、住宅小区以及碟子湖、高尔夫，周边居住环境极佳西面：庐山南大道东面：天赐良园北面：保利国际高尔夫（碟子湖，高尔夫）南面:铜锣湾广场本案庐庐山山南南大大道道香香江江路路碟子湖路碟子湖路凤凰北大道凤凰北大道天天赐赐良良园园铜锣湾广场铜锣湾

9、广场南昌市检察院南昌市检察院碟子湖碟子湖地铁出口保利高尔夫保利高尔夫Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010项目地块较为干净，土地较为平整，四周绿化率高地块基本属性占地面积约：139亩净地面积约：129亩用地性质：商住总合容积率：3.5限制条件：其中一期需给市国土局代建3万办公楼，安放在地块中庐山南大道与碟子湖北大道交叉口处内部水域内部建筑主干道与地块之间的绿化Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010项目既有内部的大面积水域可利用，同时外部有碟子湖、赣江支流和高尔夫景观，自然资源极佳p2

10、7洞保利国际高尔夫球场 p碟子湖p赣江支流外部：外部：内部：内部：p大面积水域 Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010项目属性界定：城市核心CLD、优质城市和自然双资源的地铁项目区域属性：项目属性：红谷滩红谷滩南昌城市双核之一，规划中的南昌城市双核之一，规划中的CLDCLD，红谷副中心，红谷副中心，铜锣湾商业中心铜锣湾商业中心交通通达交通通达道路通达性好道路通达性好地铁物业地铁物业内有内有1 1号线八一桥西站出口号线八一桥西站出口地铁规划利好地铁规划利好周边为居住示范区和成熟居住区，周边为居住示范区和成熟居住区，7 7个红谷站点个红谷站点

11、中唯一一个重点规划商业中心中唯一一个重点规划商业中心中等规模中等规模用地面积为用地面积为139139亩，净用地面积为亩，净用地面积为129129亩，容积亩，容积率为率为3.53.5自然资源优越自然资源优越外部有碟子湖、高尔夫、赣江支流，内部有大面外部有碟子湖、高尔夫、赣江支流，内部有大面积水域积水域南昌轨道交通有限公司南昌轨道交通有限公司对项目品质的追求，树立企业的品牌对项目品质的追求，树立企业的品牌限制条件限制条件其中一期需给市国土局代建其中一期需给市国土局代建3 3万办公楼，安放在万办公楼，安放在庐山南大道与碟子湖北大道交叉口处庐山南大道与碟子湖北大道交叉口处Codeofthisrepor

12、t|25 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析项目定位项目定位项目规划构思项目规划构思物业发展建议初步构想物业发展建议初步构想财务测算财务测算市场环境分析市场环境分析项目发展方向项目发展方向地铁站点物业发展规律地铁站点物业发展规律报告框架报告框架Part 1Part 1Part 2Part 2Part 3Part 3Part 4Part 4Part 5Part 5Part 6Part 6Part 7Part 7Part 8Part 8Codeofthisreport|26 Copyright Centaline Group,2010城市发展Cod

13、eofthisreport|27CopyrightCentalineGroup,2010城市定位：南昌江西省省会，重要历史文化名城和交通枢纽，中国“未来都市，绿色之都”历史文脉：历史文脉：6000多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至3000年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颍阴侯灌婴驻守南昌一带，史称“灌婴筑城”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。公元前201年九江郡置豫章郡，并设南昌县为附郭县，属扬州，南昌之名始此。城市概况：城市概况：南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。南昌地处江西省中部偏北，赣江、抚

14、河下游，滨临鄱阳湖。总面积7402平方公里，辖五区四县。总人口497万(2009)。其中城区人口：222.5万人（2009）城市定位：城市定位：国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地，国国家家重重要要综综合合交交通通枢枢纽纽、中中国国重重要要制制造造业业基基地地，长长三三角角、珠珠三三角角，闽闽东东南南经经济济地地区区国国外外大大型型产产业业与与总总部部转转移移对对接接基基地地。中国“未来都市，绿色之都”。安义县安义县新建县新建县南昌县南昌县进贤县进贤县湾里区湾里区青山湖区青山湖区西湖区西湖区青云谱区青云谱区东湖区东湖区Codeofthisreport|28

15、CopyrightCentalineGroup,2010交通区位：南昌交通便利，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势u南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。p京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。p南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边个直辖和省会城市的“经

16、济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企业已有29家，国内200强企业30家。p南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2小时生活圈”。Codeofthisreport|29CopyrightCentalineGroup,2010经济发展：虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期 p2010年，南昌市保持了经济平稳较快发展的良好势头，经济总量进一步扩张，预计实现地区生产总值2104亿元，同比增长13.4%，首次突破2000亿元。p最近10年内，南昌GDP从2000年的465.14亿元，

17、增长到2010年的2104亿元，10年增长4倍，年均增长14.8%。由中国社会科学院城市与竞争力研究中心等单位历时两年完成的2009-2010全球城市竞争力报告显示，南昌成为全球经济规模名次上升最快的前十个城市之一。p“十二五规划”：20112015年全市GDP年均增长12%13%，财政总收入年均增长15%以上，全社会固定资产投资年均增长25%30%。2104单位：亿元单位：亿元2010年中部六省省会GDP比较图南昌市近10年GDP增长图Codeofthisreport|30CopyrightCentalineGroup,2010南昌产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，产生了大量的财富

18、人群u根据”十二五“规划南昌将构建现代产业体系突出装备制造业，以提高“南昌制造”的行业竞争能力；突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。三大产业结构比例调整为4:53:43。南昌近年三大产业结构比例图5.8%55.5%38.7%u南昌三大产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。u南昌的第二产业重点发展汽车及零部件、光电光伏、大飞机及零部件、软件和服务外包、生物和新医药五大战略性支柱产业。在“十二五”期间

19、，五大战略性支柱产业的年产值将分别突破千亿元大关。南昌”十二五“规划三大产业调整比例Codeofthisreport|31CopyrightCentalineGroup,2010城市宏观背景分析小结：南南昌昌正正处处于于快快速速发发展展的的阶阶段段，并并初初步步具具备备了了一一定定的的辐辐射射能能力力,未未来来发发展展潜潜力力巨巨大大；同时，南昌第二产业相对发达，创造了大量城市财富人群同时，南昌第二产业相对发达，创造了大量城市财富人群Codeofthisreport|32CopyrightCentalineGroup,2010房地产市场Codeofthisreport|33CopyrightC

20、entalineGroup,2010CPI的高企，让政府通过连续的货币政策进行宏观调控，一系列的货币政策对房地产卖方资本市场以及买方信贷市场产生了较大的影响11.7.7央行年内第三次上调存贷款基准利率0.25个百分点11.6.20央行年内第六次上调存款准备金率，达历史最高位21%11.5.12央行年内第五次上调存款准备金率11.4.21央行年内第四次上调存款准备金率11.4.6央行年内第二次上调一年期存贷款利率0.25个百分点11.3.25央行年内第三次上调存款准备金率11.2.24央行年内第二次上调存款准备金率11.2.9央行年内第一次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调

21、整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点11.1.20央行年内第一次上调存款准备金率CPICPI指数指数11.08Codeofthisreport|34CopyrightCentalineGroup,20102011年上半年，政府对楼市的调控由中央主导9月：双限政策暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）主基调：调结构、抑投机、控风险、明责任Codeofthisreport|35CopyrightCentalineGroup,2010本轮房地产调控特点：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多

22、部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预VSVS提高准备金率加息提高购房贷款利率减少购房住房优惠加大征收市场交易税收限购令 严格限定购房人的身份，减少市场需求 限定购房人购买数量限贷令：停止第三套住房贷款问责地方政府，追究政策执行不力之责任保障房建设行政手段行政手段 市场手段市场手段Codeofthisreport|36CopyrightCentalineGroup,2010中国房地产市场重心明显转移至二、三线城市；南昌作为二线中国房地产市场重心明显转移至二、三线城市；南昌作为二线城市，将会承接中国房地产转移的市场城市，将会承接中国房地产转移的市场近几年各类城市房地产销售面积市场

23、份额近几年各类城市房地产销售面积市场份额注：一线城市包括北上广深；二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市；三线城市包括所有的地级市p通过最近的国家出台的一系列政策及近几年房地产销售面积市场份额可明显看出房地产行业调控政策进入稳步消化期房价快速上涨趋势得到明显遏制中国的房地产市场重心明显转移至二、三线城市Codeofthisreport|37CopyrightCentalineGroup,2010南昌房地产市场Codeofthisreport|38CopyrightCentalineGroup,2010南昌限购后对2次购房以上的改善型客户影响大，房贷收紧、利率上调加大购房成本，

24、投资客与首套刚需客购房门槛提高，改善客难具备购房资格3月：南昌市市区范围实行限购已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房南昌各大银行首套房贷执行情况银行名称首套房房贷比例首套房贷利率中国银行30%6.80%交通银行40%8.16%招商银行30%6.80%工商银行停贷农业银行最低30%6.80%建设银行30%6.80%民生银行停贷浦发银行30%7.48

25、%中信银行30%7.48%兴业银行30%7.14%南昌银行停贷农村信用合作社最低30%7.48%Codeofthisreport|39CopyrightCentalineGroup,2010 9月份，南昌楼市商品房新增供应65万,创下南昌历史新高，供应较上月环比回升213%，与去年同期相比增加19.77万，增长44%。九月份，进入传统旺季，开发商想抓住“金九”时机和备战“银十”，从而加大对楼市的供应量，供应量大幅增加，特别是非限购的商业类产品，供应出现井喷，本月供应34.69万，占供应的53%。9月份，南昌楼市商品房成交28.85万，环比回落7%，在“三限”不松懈的情形下，南昌楼市并没有出现像

26、以往九月份热销的局面，置业群体观望气息加重，造成南昌“金九”梦碎。与去年同期相比，成交下滑明显，降幅为35%，国家楼市调控的稳步进行，使得楼市压力开始显现，更多的置业群体加入观望行列，使得楼市成交相对低迷。楼市供应受传统旺季冲击出现井喷，调控开始显现，成交陷入低迷状态Codeofthisreport|40CopyrightCentalineGroup,2010 9月份，南昌市商品住宅成交16.69万，环比回落3%，成交1526套，环比回落2%，成交量连续三月下滑。与去年同期相比，同比回落58%，楼市调控压力严峻。9月份南昌房地产市场并没有出现以往火爆的场面，反而出现了连续3个月成交下滑的情况，

27、主要是楼市调控趋紧、信贷收紧和南昌房价挤压，购房需求感受到市场较为冷淡的气氛，观望心理相应加重，释放进一步减缓。“金九不金”的局面给十月份的成交更添一丝疑云，预计未来住宅市场或将持续低迷。限购、客户观望加重等诸多影响，9月住宅成交量不旺Codeofthisreport|41CopyrightCentalineGroup,2010 9月份，南昌市商品住宅成交均价8509元/，环比上月小幅上升。同比上涨2383元/，上涨了39%，同比涨幅出现回落。本月，南昌市住宅成交均价重新攀升至8500元/行列。豪宅项目央央春天、绿地中央广场、万科青山湖等较高价位楼盘以及较高价位项目香溢花城、紫金城成交带动下，

28、本月住宅成交均价出现小幅上涨；另外，较低价位产品成交放缓，成交结构变化致使成交均价结构性上涨，由于多数项目在本月推出较大优惠销售，如：95折、94折优惠，使得市场出现降价的假象。豪宅、类豪宅项目成交带动下，9月受成交结构影响小幅上涨，市场促销力度放大Codeofthisreport|42CopyrightCentalineGroup,2010红谷滩、京东板块明星项目推动供销两旺，其余板块供销端两极分化板块板块市中心市中心青山湖青山湖京东京东朝阳洲朝阳洲红谷滩红谷滩青云谱青云谱经开区经开区湾里湾里桑海桑海供应量供应量8.068.066.426.426.826.820.160.1640.8140.

29、812.532.530 00.200.200 0供应环比供应环比大增206%144%-88%441%8%大减小增-成交量成交量2.22.22.352.356.076.070.470.472.912.910.460.460.030.030.910.910.170.17成交环比成交环比118%-62%93%-59%-79%-62%-98%-58%-59%成交均价成交均价12485124858412841275277527972997299426942692549254601160115492549224352435价格环比价格环比49%4%-1%-3%-5%-9%1%-21%6%Codeofthi

30、sreport|43CopyrightCentalineGroup,2010南昌房地产市场总结短期来看，调控政策不会放松，置业者观望情绪浓厚，预计未来置业将会越来短期来看，调控政策不会放松，置业者观望情绪浓厚，预计未来置业将会越来越理性，更加注重项目本身（品质、区位、配套及品牌）越理性，更加注重项目本身（品质、区位、配套及品牌）Codeofthisreport|44CopyrightCentalineGroup,2010地铁对房地产市场的影响Codeofthisreport|45CopyrightCentalineGroup,2010上海地铁物业案例分析p上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前

31、还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平p当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域莘庄莘庄地铁15分钟徐家汇徐家汇中心区中心区Codeofthisreport|46CopyrightCentalineGroup,2010莘庄片区价格变动趋势p地铁通车，莘庄房价大幅度上升p莘庄房价由于地铁带动，价格较市中心增长速度快发展阶段地铁开通前地铁开通前（9596年）地铁开通初地铁开通初期期(1997年)地铁效应显现地铁效应显现（1998年2000年）成熟阶段成熟阶段（2003年）片区均价150

32、0左右2500350045007300上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势Codeofthisreport|47CopyrightCentalineGroup,2010北京地铁物业案例分析p通州位于朝阳区CBD以东，土地储备丰富，住宅存在着大量的供给。p在轨道交通开通以前，仅有京通快速路作为同市区相连的主要干线，因此片区均价同CBD区域存在大幅度的价差。p2003年12月轻轨“八通线”通车，缩短了CBD同通州的距离，以“泛CBD区域”为概念的通州地产价格也快速攀升，通州也成为被普遍看好的板块.p本案例选取通州西（管庄、杨闸站）距CBD15分钟车程的片区均价进

33、行研究。CBDCBD通州地产价格变动分析通州地产价格变动分析通州通州西西CBD地铁15分钟Codeofthisreport|48CopyrightCentalineGroup,2010通州西片区价格变动趋势p由于八通线预热时间比较早，因此，沿线物业增幅相对平稳p轻轨开通前两年，沿线物业已经预支部分利好，但这时价格提升有限，主要是提高销售速度p在轻轨开通后不到一年的时间内，片区均价得到了大幅度的提升，楼盘品质也显著提高重要事件轻轨在建轻轨在建正式通车片区均价4450475052505900CBD均价87009100960010100典型楼盘京通苑成品家海通梧桐苑新华联家园锦园京贸国际公寓珠江绿洲

34、长安星园世纪星城万象新天珠江绿里翠堤春晓客户构成外地来京工作人员和本地拆迁个体业主和CBD的白领人士Codeofthisreport|49CopyrightCentalineGroup,2010地铁对房地产市场的影响地铁的开通对物业的销售和价格均有较大的拉升作用，南昌房地产市场将全地铁的开通对物业的销售和价格均有较大的拉升作用，南昌房地产市场将全面进入地铁物业时代面进入地铁物业时代Codeofthisreport|50CopyrightCentalineGroup,2010愈趋理性的愈趋理性的市场环境，市场环境，给项目的开给项目的开发带来的是发带来的是挑战，更是挑战，更是机会机会市场环境分析p

35、南昌正处于快速发展的阶段，未来发展潜力巨大，催生大量具备中高消费能力的中高收入者城市发展p中国房地产市场转移至二三线城市，作为二线城市的南昌，将有望承接转移而来的市场宏观大势p短期来看，调控政策不会放松，置业者观望情绪浓厚，预计未来置业将会越来越理性，更加注重项目本身（品质、区位、配套及品牌）p南昌房地产将迎来地铁物业时代微观趋势挑战与机会并存的市场环境下，地铁物业成功需要具备什么？挑战与机会并存的市场环境下，地铁物业成功需要具备什么？Codeofthisreport|51 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析项目定位项目定位项目规划构思项目规划

36、构思物业发展建议初步构想物业发展建议初步构想财务测算财务测算市场环境分析市场环境分析项目发展方向项目发展方向地铁站点物业发展规律地铁站点物业发展规律报告框架报告框架Part 1Part 1Part 2Part 2Part 3Part 3Part 4Part 4Part 5Part 5Part 6Part 6Part 7Part 7Part 8Part 8Codeofthisreport|52CopyrightCentalineGroup,2010公共交通导向开发（TOD）模式是国内外多个城市地铁建设与城市规划发展的成功模式密度密度 多样性多样性 合理设计合理设计 Density Diversi

37、ty DesignDensity Diversity Design发展背景发展背景TOD模式的提出是为了解决二战后美国城市的城市的无限制蔓延无限制蔓延而采取的一种新城市规划思想。以公共交通为中心公共交通为中心（主要指是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线），以400-800400-800米米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途混和用途”。公共设施及公共空间临近公交站点以公共交通以公共交通为导向的发为导向的发展模式展模式公交站点成为本地区的枢纽为步行及自行车交通提供良好的环境临近提供良好公共交通服务的设施有利于提高公共交通使

38、用率的土地开发紧凑布局、混合使用的用地形态TODTODTRANSIT ORIENTED DEVELOPMENTTRANSIT ORIENTED DEVELOPMENTCodeofthisreport|53CopyrightCentalineGroup,2010典型的TOD是多种功能的目的地，由公交站点、核心商业区、办公区、开敞空间、居住区、次级区域等功能组成典型的典型的TODTOD结构结构强调结构紧凑，混合使用的土地利用模式遵循土地利用和公共交通相辅相成的规律鼓励步行和自行车的交通方式规划上使公共站点成为区域内的交通枢纽临近提供良好公共交通服务的设施功能名称功能名称功能内容功能内容核心商业区核

39、心商业区TOD必须拥有一个紧邻站点的多种用途的核心商业区紧邻站点的多种用途的核心商业区，使公交站点成为一个多种功能的目的地多种功能的目的地，从而增强它的吸引力。核心商业区的位置和规模应当由市场需求调查决定，同时鼓励商住混合鼓励商住混合建筑以使商业区成为“全天候”的公共中心。利用公共绿地与广场强化公交站点与商业区的核心利用公共绿地与广场强化公交站点与商业区的核心地位地位，保证自行车与人行通道与之便捷地联系。办公区办公区为了改变居住与就业岗位分离带来的大量的“钟摆式”通勤交通的压力，TOD强调居住与就业岗位的平衡布局强调居住与就业岗位的平衡布局，同时办公区紧邻公交站点布置鼓励人们更多地依靠公共交通

40、依靠公共交通解决长距离的工作出行解决长距离的工作出行，保证公共交通系统的使用效率。居住区居住区指核心商业区和公交站点步行服务范围内的居住用地。TOD内居住区的居住密度应当满足不同类型住宅混合的基本要求，为满足轨道和快速公交线路布设，居住密度还需为满足轨道和快速公交线路布设，居住密度还需要进一步提高要进一步提高。开敞空间开敞空间TOD内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，为人们提供良好的交往空间。必须保证人们能够不受干扰的使用这样的设施。次级区域次级区域虽然TOD鼓励高密度的土地使用，但同时不排除多种层次多种层次的住宅选择的住宅选择，紧邻紧邻TODTOD的外围低密度发展区域的外围低密度发展区域

41、也是必要的，称之为“次级区域”Codeofthisreport|54CopyrightCentalineGroup,2010TOD大体可划分为城市型TOD和社区型TOD，其位置及辐射范围不同，主要用地的构成比例也差别较大城市型城市型TODTOD结构结构社区型社区型TODTOD结构结构类型类型城市型城市型TODTOD社区型社区型TODTOD位置位置沿轨道交通网络和快速公交线路的车站进行设置沿高频率公交线路和客源相协调的公交线路设置辐射范围辐射范围1600米600米用地结构用地结构居住用地、商业用地和就业中心居住用地和商业用地TODTOD主要用地构成主要用地构成类型类型城市型城市型TODTOD社区

42、型社区型TODTOD公共空间公共空间515%1015%商业商业/办公办公3070%1030%居住居住2060%6080%项目位于项目位于CLD区，更适用社区型区，更适用社区型TODCodeofthisreport|55CopyrightCentalineGroup,2010 多分布在新市镇中心区域和娱乐景点；社区型站点多分布在新市镇中心区域或娱乐景点，功能上有商业和高端居住的配套p青衣站是区域的商业中心，其上盖物业青衣城是香港有名的四大地铁商场之一。p1998年伴随着地铁东涌线的修建，青衣城发展迅速，现今客流量/日平均人次:50298站点区位站点区位站点功能站点功能作为区域中心，通过商业、写字

43、楼等设施的建设，提升区域核心功能和商业价值；空间布局空间布局围绕站点中心布置上盖物业，以大型商业为主，布置停车场和中心绿地，在商场的上层布置商业或者居住型物业；向外以高密度住宅和政府用地为主。青衣站简介青衣站简介Codeofthisreport|56CopyrightCentalineGroup,2010典型TOD案例：香港青衣站Codeofthisreport|57CopyrightCentalineGroup,2010青衣站核心辐射区约500米，现为香港著名的舒适居住区200200米范围内：米范围内：商业(4.6万平米)+住宅(24.5万平米)+市政配套(5万多平米)500500米米/1/

44、1公里范围内：公里范围内：住宅+市政配套200200米米500500米米1 1公里公里青衣城青衣城灏景湾灏景湾盈翠半岛盈翠半岛长安邨长安邨长安邨长安邨长发邨长发邨青泰苑青泰苑青衣邨青衣邨圣保禄村圣保禄村伟景花园伟景花园医院医院公园公园宏福花园宏福花园怡翠花园怡翠花园海欣花园海欣花园消防局消防局警察局警察局医院医院开发强度增强开发强度增强市政市政住宅住宅商业商业地铁上盖物业地铁上盖物业青衣前身：青衣前身：青衣前身：青衣前身：黄埔船坞、太古船坞、水泥厂、黄埔船坞、太古船坞、水泥厂、油库等污染性工业区；油库等污染性工业区；青衣今世：青衣今世：青衣今世：青衣今世：自自19981998年地铁线开通后，地

45、铁上年地铁线开通后，地铁上盖物业青衣城盖物业青衣城19991999年开业，顶部住宅年开业，顶部住宅20002000年入伙，周边环境日趋改善，发展为舒适居年入伙，周边环境日趋改善，发展为舒适居住区。住区。学校学校上高滩上高滩市政大厦市政大厦由地铁站点向周边开发由地铁站点向周边开发青衣泳池青衣泳池青衣运动场青衣运动场Codeofthisreport|58CopyrightCentalineGroup,2010地铁站共有五个出口，同时与城市公交车站、的士站相接驳，换乘便利青衣城青衣城盈翠半岛盈翠半岛青衣游泳池青衣游泳池地铁与商业互动：地铁与商业互动：地铁与商业互动：地铁与商业互动：青衣城广场未开业之

46、前，该站客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐递增至每天4 万多人次，不仅带动了商场的客流(商场每周的客流量达到30万人次)，而且增添了地铁的营运收入。物业物业时间时间档次档次体量体量(万平万平米米)容积率容积率简介简介客户客户青衣城青衣城19991999区域级商区域级商业中心业中心4.64.65.45.4底层商业，占地底层商业，占地5 5万平米，共四层，是一个以海洋为主万平米，共四层，是一个以海洋为主题的大型商场，拥有题的大型商场，拥有140140间商铺食肆，间商铺食肆，220220个停车位，个停车位，是往来市区与机场路线上的主要商场是往来市区与机场路线上的主要商场港人、出港人、出入境游

47、客、入境游客、内地人内地人盈翠半岛盈翠半岛20002000高档住宅高档住宅24.524.5顶层住宅，共顶层住宅，共1212座，一共座，一共35003500个住宅单位，个住宅单位，700700停车停车位位港人港人市政配套市政配套19961996区域级区域级5 51 1青衣游泳池青衣游泳池1.761.76万平米，青衣运动场万平米，青衣运动场3.33.3万平米；万平米；港人港人地下：食肆、休闲娱乐地下：食肆、休闲娱乐一层：一层：与地铁、巴士站连通与地铁、巴士站连通，包括：超市、礼品、书店、包括：超市、礼品、书店、音像点、健康音像点、健康/美容、时装、美容、时装、首饰、食肆等首饰、食肆等三层：三层：与

48、地铁站相通与地铁站相通，包，包括百佳、食品店括百佳、食品店二层：时装、食肆二层：时装、食肆青衣运动场青衣运动场公车站公车站的士站的士站公车站公车站青荃路青荃路青敬路青敬路地铁线地铁线Codeofthisreport|59CopyrightCentalineGroup,2010青衣站用地以青衣城为商业中心，周边配以高密度住宅和休憩绿地，各物业相辅相成，共同构成成功型的社区型tod 青衣站物业开发平面图规划要点规划要点p商业用地：整个商场为地铁站上盖物业，在地铁站点周边100米范围内布置；p居住用地：住宅布置在商场上盖物业的边缘，座落在商场之上；p交通用地：通过行人天桥将站点出口、商场出口与外界交

49、通联系起来；有的站点出口与公路直接对接；p站点物业开发由住宅和商业两部分组成，比例分别为84%和16%。空间布局空间布局青衣站在站点青衣站在站点200200米范围内以地铁开发的米范围内以地铁开发的青衣城为主，是区域的商业中心，青衣城为主，是区域的商业中心，200-200-500500米之间主要为高密度住宅和休憩用地。米之间主要为高密度住宅和休憩用地。Codeofthisreport|60CopyrightCentalineGroup,2010启示与疑问p项目是本站点tod模型中重要的物业之一，因此，本项目的发展方向是本站点tod成功的关键之一疑问？1 1、居住是否全部做住宅？、居住是否全部做住

50、宅？2 2、商业的形态和业态选择？、商业的形态和业态选择？3 3、写字楼和酒店的选择？、写字楼和酒店的选择？Codeofthisreport|61 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析项目定位项目定位项目规划构思项目规划构思物业发展建议初步构想物业发展建议初步构想财务测算财务测算市场环境分析市场环境分析项目发展方向项目发展方向地铁站点物业发展规律地铁站点物业发展规律报告框架报告框架Part 1Part 1Part 2Part 2Part 3Part 3Part 4Part 4Part 5Part 5Part 6Part 6Part 7Part 7