鹤鸣颛溪中心村生态园策划景观规划设计方案.pdf

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1、Zhuanqiao Eco Park鹤鸣颛溪鹤鸣颛溪闵行闵行颛桥中心村生态园策划与规划设计颛桥中心村生态园策划与规划设计2022.08WHYWHATHOW01项目背景迎接全新的历史机遇THE URGENCIES OF ZHUANQIAO DEVELOPMENT规划策略开拓全新的理想格局PLANNING STRATEGIES6大规划策略0203空间布局展现全新的城园风貌PLANNING GUIDELINES核心区设计方案04实施策略规划实施专题PLANNING RESEARCH欢迎访问【打工人专用素材库】公众号及官网获取更多资料 01 WHY项目背景Zhuanqiao Eco Park区位价值场

2、地特色发展挑战目标定位产业构想发展路径项目亮点迎接全新的历史机遇欢迎访问【打工人专用素材库】公众号及官网获取更多资料 Zhuanqiao Eco Park后疫情时代空间需求迭代灵活性15分钟生活圈食物韧性助力城市空间重塑，提供就业机会，提升租金完整社区公共卫生安全办公模式后疫情时代需求变革推动城市革新新机遇New Opportunity后疫情时代，社区环境价值不断凸显，以社区为单元的韧性网络构建，低密度、步行友好的社区空间对于就业机会和城市租金的提升作用日益凸显。社区环境价值凸显城市的一切物资和能源几乎都要依赖外部输送，在各类不确定因素和突发事件面前往往难以支撑。都市农业作为城市食物系统补充，

3、可以拉近生产者和消费者的距离，是提升城市食物系统韧性的重要选项。食物韧性成为社区发展必要条件社区组团的功能与空间更加灵活多变，以应对紧急情况下的人群需求。完整社区、15分钟生活圈等基于邻里单元模式的概念也被重提。组团灵活性与功能完整性需求提升Zhuanqiao Eco Park远郊的生态优势助力城市影响力提升新使命New Mission上海的2035年远景目标：“基本建成令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，成为具有全球影响力的长三角世界级城市群的核心引领城市。”上海打造具有世界影响力的“生态之城”本项目位于G9生态间隔带，农林复合区，具有得天独厚的生态环境蓝绿基底，通过构建并强化区域网络构

4、架，将营造相互交融的循环共生环境。承接区域生态优势，营造城绿相融典范崇明东滩鸟类保护区原南汇东滩淀山湖、太湖水体斑块大治河生态走廊金汇港生态走廊佘山森林公园顾村公园滨江森林公园共青森林公园沿东海岸线鸟类迁徙生态廊道九段沙湿地自然保护区Zhuanqiao Eco Park满天星GFA：4万平方米吴泾宝龙GFA：4.2万平方米置业广场GFA:6万平方米万达广场GFA:9.3万平方米颛桥万达GFA:10万平方米鑫都商业广场GFA:5.5万平方米马桥满天星GFA:4.5万平方米龙湖闵行天街GFA:9.3万平方米往虹桥往上海南站往上海南站往虹桥往浦东往浦东往奉贤新城往奉贤新城缝合周边工业与产业园区构建服

5、务枢纽新格局New Mission项目位于紫竹创新轴与七莘路-沪闵路服务轴汇聚点，毗邻零号湾、马桥人工智能创新实验区、紫竹科创园区，以及交大华师大等顶尖科研院校，作为区域“最后一块白地”，闵行区南部科创资源与综合服务功能交汇点，将寻求差异化发展，围绕三区联动，重点培育科技创新、商业、文化等功能，形成服务闵行南部本地为主的特色服务中心。优质特色配套补充区域配套功能居住R E S I DE N T居住R E S I D E N T居住R E S I D E N T产业INDUSTRY产业INDUSTRY产业INDUSTRY产业INDUSTRY居住R E S I DE N T*零号湾Zhuanqia

6、o Eco Park产业结构优化快速发展阶段，区域需要以现代服务为主的差异化商办产品新格局New Mission莘庄工业区马桥镇华漕镇莘庄镇吴泾镇817家规上工业企业数量总体经济基础良好，产业结构调整有成效，但结构仍不合理。73.3%上海第三产业64.4%闵行第三产业梅陇镇浦江镇颛桥镇江川路街道莘庄工业区高端装备制造、电器发展技术为主向阳工业区生物医药、电子信息、服装设计展示为一体的产城融合区交大、华师大10万师生紫竹高新区软件信息、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源新材料主导大零号湾医疗机器人、人工智能、海洋装备和新材料马桥人工智能创新试验区人工智能集成、机器人、软件与信息服务、

7、智能传感器等技术为一体的智能产业园SOURCES 统计年鉴；AECOM整理周边商办市场竞争激烈三产以现代服务业为主，闵行三产比重未达到上海平均水平，商办性质的产业发展存在瓶颈，区域产业结构仍需优化，需要有差异化、标杆性的商办产品引领发展周边马桥人工智能创新区、零号湾、紫竹高新区等产业园区有大量科研用地，本项目商办产品无法实现环评、且整体规模较小，没有竞争优势产业结构不平衡Zhuanqiao Eco Park交通：多而不通0M50M100M200MNMM沪闵路主要出入口中春路主要出入口BBBB学BBB虹梅高架来向图例车行到达流线公交线路规划人行来向地铁线扎到口地铁站设计公交车站已有公交车站基本农

8、田储备用地MBB新挑战New Challenges剑川路站北桥站1、南北外向型交通抵离出口较多，但是东西向连通性不足，缺乏特色2、公交“最后一公里”服务需求明显1、双向抵离交通界面强化不同出入口形象 沪闵路+金阳路入口功能属性：生活服务+特色休闲交通方式：公共交通+步行+共享单车 中春路+银春路入口功能属性：商务服务+农产科研交通方式：机动车+公交2、通过对周边公交线路的优化提升社区组团可达性问题策略Zhuanqiao Eco Park用地：规模受限0M50M100M200MN图例基本农田一般农田林地储备用地现状公共服务用地规划范围商办+商服文化+体育社区公共设施基础教育设施市政设施城市绿地新

9、挑战New Challenges1、区域居住人口总量不足，生活及产业配套需要受限2、板块产业及商业指标受限，难以形成规模化的产业和人群积聚1、进一步协同周边产业园区功能配置，优化片区人口配套需求和产品业态2、强化与外围生态资源的结合与低密优质环境的特色打造问题策略Zhuanqiao Eco Park界面：杂乱失序0M50M100M200MN点状供地集中区域申嘉湖高速噪音严重1、基本农田限制较强2、农田耕种活动会对居住具负面影响2、申嘉湖高架噪音较大，城市界面差1、将农地进行调整集中将中春路东侧分散的基本农田、一般农田向场地西南侧进行腾挪，同时对西侧场地功能进行释放2、城市建设用地与农田进行景观

10、化隔离通过对中春路、银春路两侧隔离带进行拓宽、堆坡、林带种植，并进行景观化改造3、申嘉湖两侧厚林带种植采取高密种植模式，对界面进行隐藏问题策略图例基本农田一般农田林地储备用地现状公共服务用地规划范围农田耕种活动（气味、虫害等因素）会对居住造成负面影响扬遮避融新挑战New ChallengesZhuanqiao Eco ParkZhuanqiao Eco Park难点总结场地区位交通抵离生态基地区域同质化竞争严重，商办试产容量趋于饱和距离轨道交通站点较远，最后一公里步行抵达困难道路南北向联通受阻，东西向进场界面不佳农田&噪音邻避效应凸显，易对居住环境产生负面影响基本农田使得农田易呈现单一化特征难

11、点1-特色化农林水系利用与资源赋能难点2-差异化不同城市到达路经的形象塑造难点3-复合化功能格局与联通路径农田&绿带环绕形成空间阻隔欢迎访问【打工人专用素材库】公众号及官网获取更多资料 02 HOW规划策略Zhuanqiao Eco Park颛桥印象历史脉络梳理定位愿景田园都市理想实践区三大原则六大理想开拓全新的理想格局圩田农业时期水利兴建，五谷丰登繁华水乡时期小桥流水，渔舟唱晚华亭梦华北桥鹤鸣崧泽兴盛兴盛老街时期喧哗熙攘、绿树环抱颛桥创新Zhuanqiao Eco Park颛桥与上海的历史最早可溯及距今6000余年前的马家浜与崧泽文化。至泰伯奔吴及周天子分封后，此地被纳入中原版图。随后由于气

12、候温润、濒临大海，遂逐渐发展成为盐业的产区之一。东吴立国后，境内发展愈速。圩田农业时期颛桥印象ZHUANQIAO IMAGE崧泽兴盛华亭梦华北桥鹤鸣颛桥创新Qi丰收自然盐田崧泽Zhuanqiao Eco Park自南宋至民国三年（1914年），闵行地区一直隶属于华亭县。北宋初期，华亭有户为54941，口11万；南宋末年华亭县已有户234471，按每户五口计，达117万。人口规模的持续扩大以及元代大量粮食的北运，和华亭县农业生产规模的扩大有直接关系。此时华亭县洋溢着“小桥流水人家，船舟灯火唱晚”的一片繁华市井的江南水乡热闹场景。繁华水乡时期QiQi热闹热闹桥水乡颛桥印象ZHUANQIAO IMA

13、GE崧泽兴盛华亭梦华颛桥创新北桥鹤鸣Zhuanqiao Eco Park闵行境内有一北桥(Beiqiao)在沪闵路与北吴路、北松公路交会处。相传是晋陆机放鹤处，古称呜鹤桥。南宋已有北桥名，元置北桥务，明称北桥镇。民国2226年(19331937年)、民国34年至1954年为上海县驻地。北桥、颛桥皆因桥而得名，六磊塘上的众安桥砖石混建，俗称砖桥。乡人文士取“颛”含有和善、谨慎的字义，又有纪念古帝颛顼（黄帝之孙、夏禹之祖父）之意，呼其为颛桥，遂成地名。兴盛老街时期QiQi颛桥鹤鸣砖桥北桥颛桥印象ZHUANQIAO IMAGE崧泽兴盛华亭梦华颛桥创新北桥鹤鸣Zhuanqiao Eco Park展现江

14、南蓝绿生态基底展现江南蓝绿生态基底构架都市起伏山水格局构架都市起伏山水格局沿承基地原有村落风貌沿承基地原有村落风貌回归都市田园理想回归都市田园理想崧泽兴盛华亭梦华颛桥创新北桥鹤鸣颛桥创新时期颛桥印象ZHUANQIAO IMAGEZhuanqiao Eco Park田水展现江南蓝绿生态基底展现江南蓝绿生态基底项目以农田和工字形水道为景观基地，展开的是一场人与山水、自然的对话。项目以农田和工字形水道为景观基地，展开的是一场人与山水、自然的对话。于繁华都市中，创造心中的江南山水，感受人与自然、城市和田园之融合。于繁华都市中，创造心中的江南山水，感受人与自然、城市和田园之融合。田园意向景观水岸意向水活

15、动水岸意向Zhuanqiao Eco Park山谷构架都市起伏山水格局构架都市起伏山水格局用建筑的天际线塑造起伏的山水格局，连绵起伏的“群山”建筑，使得水道、农田的景观在不同高度得以最大化的利用用建筑的天际线塑造起伏的山水格局，连绵起伏的“群山”建筑，使得水道、农田的景观在不同高度得以最大化的利用重点位置的山体考虑立体植栽，唤醒人奔走在山野间的心旷神怡重点位置的山体考虑立体植栽，唤醒人奔走在山野间的心旷神怡滨水“山谷”打造滨水“山谷”意向立体植栽意向Zhuanqiao Eco Park原型：现状村落肌理村小体量办公肌理沿承基地原有村落风貌沿承基地原有村落风貌小体量的独栋办公和商业街，重现原有村

16、庄的印象。小体量的独栋办公和商业街，重现原有村庄的印象。宜人的空间尺度让人仿佛缓步旧时的街巷，其间层层的绿叶透出四季的色彩宜人的空间尺度让人仿佛缓步旧时的街巷，其间层层的绿叶透出四季的色彩小体量办公意向村科教研发中心意向Zhuanqiao Eco Park鹤鸣颛溪鹤鸣颛溪山以城市形态塑造山峰、村落、峡谷，体现都市田园理想以城市形态塑造山峰、村落、峡谷，体现都市田园理想村谷田田村田延承基地原有村落风貌，充分体现蓝绿生态和都市山水的峡谷、山峰、峡谷、山峰、河流意象河流意象，构建出沿河由低到高的山水空间格局，以复刻村落风貌的现代复合产业园区空间组合形式，充分表达后疫情时代对于田园都市理想的空间最佳空

17、间实践。水Zhuanqiao Eco ParkZhuanqiao Eco Park打造上海首个田园都市理想实践区CREATE FIRST MILESTONE OF THE IDEAL PRACTICE AREA OF IDYLLIC LIFE定位愿景VISON颛桥镇生产、生态、生活融合样板社区“城”“乡”融合多元化创新场景空间颛桥中心国际化生活方式功能核心承载区Zhuanqiao Eco Park多元复合Multi-componentCSACSA农场农业科普公园科普公园主主题农业发展区展区智慧健康Intelligent Health城园共享City Park Sharing 三大原则Three

18、 Principles水田湿地水田湿地林地海林地海绵体体林地海林地海绵体体农田生田生态海海绵体体农田生田生态海海绵体体农田生田生态海海绵体体农田生田生态海海绵体体农田生田生态海海绵体体雨水花园雨水花园雨水花园屋雨水花园雨水花园雨水花园屋顶绿化屋化屋顶绿化化净化滞流池化滞流池净化滞流池化滞流池植草排水沟植草排水沟植草排水沟植草排水沟农业博物博物馆CSACSA农场农业科普公园科普公园三三产融合中心融合中心农业生生态涵养区涵养区活力聚集的复合生活场景Vibrant gathering of the composite life scene12零距离一站式服务底盘One-stop service sy

19、stem with zero distance3分钟可达的最后一公里Flexible transportation network accessible 34智慧永续的低维护景观系统Smart and sustainable low-maintenance landscape system触手可及的食物韧性农园A food resilient system within reach56绿色活力的悠游生活体验Green and dynamic leisurely life experience打造上海首个田园都市理想实践区CREATE FIRST MILESTONE OF THE IDEAL P

20、RACTICE AREA OF IDYLLIC LIFEZhuanqiao Eco Park活力聚集的复合生活场景 弹性复合的功能用地布局 多元的复合功能用地 强调地面沿街面活力 营造开放式街区 活化绿地与屋顶空间Vibrant gathering of the composite life scene多元复合Multi-component文体公寓教育商业其他服务办公商墅居住1主题农业发展区CSA农场农业科普公园生态大居共享农园寻味味觉走廊烟火市井菜场超级运动中心科技英才家田园零售天地品质住宅学校Zhuanqiao Eco Park打造复合城市底盘与多元化公服体系，公共开放空间体系串联各级公服

21、设施，统筹布局综合型与特色型社区服务配套，完善区域公服体系 综合性邻里中心 文化设施 教育设施 健康设施 创业设施Zhuanqiao Eco Park0M50M100M200MN零距离一站式服务底盘智能医务点社区礼堂15min体育馆社区共享书院双创空间+智能服务平台幼儿园托管中心口袋公园BBBB安全便捷的漫游通道综合邻里中心邻里共享空间文体共享空间创业共享空间2多元复合Multi-componentZhuanqiao Eco Park3分钟可达的最后一公里站点优化-公共交通系统（步行3分钟到达公交站点）建议东侧选取闵行10路，局部经由金阳路-新源路-申嘉湖高速下道路回到原线路；西侧选取闵行37

22、路B线或闵行24路，局部经由金阳路-瓶安路回到原线路，并在靠近启动区和场地中心位置增加2-3处站点定制智慧公交环线等个性化出行服务The last mile in 3 minutes中春路银春路已有公交线地铁线路东侧来向公交线路西东侧来向公交线路定制公交/个性化出行剑川路地铁站BBBBBBBBBBBM3智慧健康Intelligent HealthZhuanqiao Eco Park现有公交站点及线路场地附近现有公交线路15条143路;143路夜区间;虹桥枢纽4路;徐闵线;莘南专线;莘团线;闵行16路;闵行41路，闵行10路江川4路、江川6路;江川7路;、闵行17路B线;闵行21路;闵行24路;

23、闵行37路B线沪闵路灯辉路143路;143路夜区间;虹桥枢纽4路;徐闵线;莘南专线;莘团线;闵行16路;闵行41路剑川路沪闵路（江川7路;莘南专线;闵行10路;闵行16路）剑川路枢纽（江川6路;江川7路;闵行10路）安宁路剑川路（江川4路）剑川路金平路（江川4路）中春路银春路（闵行17路B线;闵行21路;闵行24路;闵行37路B线）MBBBBBB剑川路地铁站B沪闵路金塔路虹桥枢纽4路;徐闵线;闵行10路;闵行16路；闵行24路，闵行37路B线M北桥地铁站0M200M400M800MN3智慧健康Intelligent HealthZhuanqiao Eco Park东侧选线建议选取闵行10路，局

24、部经由金阳路向基地内延长线路，经由金阳路-新源路-申嘉湖高速下道路回到原线路，并在靠近启动区和场地中心位置增加2处站点*以上仅为规划初步建议，详细选线与定点方案需由相关部门针对相关专题进行详细研判沪闵路灯辉路143路;143路夜区间;虹桥枢纽4路;徐闵线;莘南专线;莘团线;闵行16路;闵行41路剑川路沪闵路（江川7路;莘南专线;闵行10路;闵行16路）剑川路枢纽（江川6路;江川7路;闵行10路）安宁路剑川路（江川4路）剑川路金平路（江川4路）中春路银春路（闵行17路B线;闵行21路;闵行24路;闵行37路B线）MBBBBBB剑川路地铁站B沪闵路金塔路虹桥枢纽4路;徐闵线;闵行10路;闵行16路

25、；闵行24路，闵行37路B线B中春路北松公路M北桥地铁站0M200M400M800MN3智慧健康Intelligent HealthZhuanqiao Eco Park西侧选线建议选取闵行37路B线或闵行24路，局部经由金阳路向基地内延长线路，经由金阳路-瓶安路回到原线路，并在靠近启动区和场地中心位置增加2-3处站点*以上仅为规划初步建议，详细选线与定点方案需由相关部门针对相关专题进行详细研判沪闵路灯辉路143路;143路夜区间;虹桥枢纽4路;徐闵线;莘南专线;莘团线;闵行16路;闵行41路剑川路沪闵路（江川7路;莘南专线;闵行10路;闵行16路）剑川路枢纽（江川6路;江川7路;闵行10路）安

26、宁路剑川路（江川4路）剑川路金平路（江川4路）中春路银春路（闵行17路B线;闵行21路;闵行24路;闵行37路B线）MBBBBBB剑川路地铁站B沪闵路金塔路虹桥枢纽4路;徐闵线;闵行10路;闵行16路；闵行24路，闵行37路B线B中春路北松公路M北桥地铁站0M200M400M800MN3智慧健康Intelligent HealthZhuanqiao Eco Park智慧永续的低维护景观系统Smart and sustainable low-maintenance landscape system小区生物滞留，传输渠预净化措施：调整雨水径流，削减径流总量和延缓径流峰值；减缓径流流速，通过沉静净化

27、在进入净化湿地前去除初期径流中大量的泥沙及污染物雨水循环泵闸雨水收集源头措施：通过滞留剂或洪峰流量、减少碳水外排保护下游管道、构筑物和水体雨水花园运河系统排水沟地下水、滞留池生态植草沟运输措施：种植植被的景观性地表沟渠排水系统，主要用于雨水前期处理、雨水运输。用以代替传统的沟渠排水泵地下水生态净化湿地终端措施：调整雨水径流，削减径流总量和延缓径流峰值；减缓径流流速，通过沉静净化在进入净化湿地前去除初期径流中大量的泥沙及污染物道路生物滞留带排洪沟循环净化净化水田湿地林地海绵体林地海绵体农田生态海绵体农田生态海绵体农田生态海绵体农田生态海绵体农田生态海绵体雨水花园雨水花园雨水花园屋顶绿化屋顶绿化净

28、化滞流池净化滞流池植草排水沟植草排水沟水田湿地植草排水沟净化滞留池雨水花园屋顶花园海绵单元图例4智慧健康Intelligent HealthZhuanqiao Eco Park城市与田园自然的零距离接触从农场到餐桌的食物足迹自循环A food resilient system within reach触手可及的食物韧性农园农业研究AGRICULTURE RESEARCH从农场到餐桌From Farm to Table主题农业发展区农业生态涵养区农业科普公园三产融合中心田园悠游环城市开放空间图例农业博物馆CSA农场农业科普公园三产融合中心农业生态涵养区5城园共享City Park Sharing

29、Zhuanqiao Eco Park多元开放空间布局开放空间结合特色服务设施点线面构筑多元形态的共享体验，充分结合场地功能、各类绿地和农田资源。屋顶开放空间布局建议结合屋顶设置屋顶农场实现从农场到餐桌的零距离悠游生活体验。慢行空间体验沿滨水空间与悠游环线布置包含漫步道、跑步道与骑行道的多层次慢行系统营造丰富多样的慢行空间体验Green and dynamic leisurely life experienceZhuanqiao Eco Park绿色活力的悠游生活体验CSA农场农业科普公园主题农业发展区分时无车化街区屋顶跑道城市公园城市广场城市广场空间小型开放空间城市公园农业共享空间慢行环线（漫

30、步道+跑步道）滨水空间-自然滨水空间-城市图例骑行道6城园共享City Park Sharing社区公园农趣公园慢行步道轴线欢迎访问【打工人专用素材库】公众号及官网获取更多资料 Zhuanqiao Eco Park多廊成网蓝绿交织，田园风貌基地位于上海生态间隔带与闵行区元江路地区中心公园绿地轴带的交汇处，周边为农田围绕，现有竖河、西五河、西四河形成工字形水系穿越基地，天然具有良好的蓝绿交织的生态基底。在此基础上，充分尊重环境，衔接外部生态廊道。构建内部生态绿环及滨水走廊，把周边的生态体系和田园风貌导入基地中，赋予场地独特的景观个性。蓝绿系统分析：良好的生态基底6城园共享City Park Sh

31、aringZhuanqiao Eco Park图例悠游环（跑步道+漫步道）悠游环架高段（跑步道+漫步道）骑行道次级漫步道和漫步空间市政道路慢行系统分析：景观体验最大化联结性：主环+次环构建贯穿全区的慢行系统，路径串联所有板块及重要的节点空间，形成完整的慢性主环2.5KM。同时围绕竖河，构建东西板块两个慢性次环。多元方式：多交通模式组合慢行主环布置慢行道、跑步道和自行车道，满足散步、跑步、自行车三种交通方式。慢行次环布置慢行道和跑步道，满足散步、跑步两种交通方式。主环和次环及公共道路共同构建了多元的慢行网络。丰富性：富有趣味性根据不同功能板块的空间体验，慢行主环上，跑步及慢行道结合滨水景观观赏面

32、设置，并和自行车道间设绿化隔离。竖河段的慢行次环靠滨河观景平台设置，让人可充分欣赏河景。6城园共享City Park SharingZhuanqiao Eco Park景观风貌框架自然水岸优美居住优美居住创客公园农博探索馆空中廊道花园活力水岸特色商业街区迷宫主题园乐享农园水上俱乐部科研农场商业广场金阳路社区共享客厅结合道路两侧商办，居住，农田的不同功能板块，形成三段标志性的风貌段，自东向西由自然田园转为更加都市化，强化和两侧地公共界面的融合，塑造充满活力的街区氛围，纵向上与高架空间联动，打造多维立体的社区共享空间。竖河水岸风情带两岸空间结合商办，居住，农田的不同功能，形成三种各具特色的水岸风貌

33、。自北向南由活力多元转为更加生态自然，保证安全的前提下鼓励亲水性。趣味悠游环串联商办，居住，文体，农田等多元空间及公共设施的公共景观体验环线，自北向南由都市化转为更加田园性，高线悠游为立体高线花园体验。自然田园带北侧茂密的自然林带绿廊与周边农田共同构成自然田园带。6城园共享City Park Sharing鸟瞰图Birdview03 HOW空间布局Zhuanqiao Eco Park产品衍生背景及功能谱系TUO空间板块及产品介绍【田园T台】触手可及的共享活力舞台【自在U谷】零距离的理想城市体验【悠游O线】穿越四季的田园绿色创新展现全新的城园风貌欢迎访问【打工人专用素材库】公众号及官网获取更多资

34、料 SOURCES 统计数据；AECOM整理近郊低密独栋办公楼综合优势明显：楼宇冠名权、品牌昭示性、私家电梯、独立空调、得房率高、尊贵感、私密性、附加值多（庭院/地下室/露台/屋顶花园等）独立灵活疫情特殊时间段，可以降低与外部人员的交叉接触，保证企业运营安全；更便于因地制宜地制定员工防疫标准，提高人员办公灵活性，不会因受限于整栋大楼的防疫政策而影响办公，此外可灵活设置员工餐厅/企业会所等生态自然独栋办公与自然环境相融性更高，生态化的办公环境成为高端园区和项目的标配，绿色办公理念大行其道办公与生活融合重叠，企业选址的4O4O趋势33%企业需要灵活办公空间OWN-独栋化OXYGEN 富氧化OFFI

35、CE PARK 花园化OPEN-个性化52%60%69%70%70%42%21%28%24%26%公司家第三空间学习成长社交解决工作问题合作开会管理后疫情时代，产居高混发展趋势之下闵行需要，引领中心区域外延顺应发展新常态的生态PARKZhuanqiao Eco ParkZhuanqiao Eco Park项目名称项目类型房数(间)公寓户型单套建面()长租月租金(元/月)建面坪效(元/月)出租率开业时间(年)朗诗寓(闵行交大店)长租公寓120Loft20-352850-4124118-14385%2018年一居室252700-3200108-128龙湖冠寓(闵行星悦荟店)长租公寓845一居室带厨

36、房22220081-10890%2019年一居不带厨房181950一室一厅403250龙湖冠寓(闵行公园店)长租公寓387一居室202200-230097-11595%2017年双人间353400金地草莓社区长租公寓250一居室292720-352094-12185%2018年其灵自如寓长租公寓540Loft303300-3700110-12385%2016年四人间-900-1000人/月碧家国际社区(虹梅南路店)长租公寓440一居室16-221800-230090-11390%2020年一居室双床房302700一居室含院子302900龙湖冠寓(华泾天街店)长租+人才公寓216Loft6358

37、4380-13095%2019年1月一室一厅40-555200-6100两室一厅1008000-10000城家公寓(业祥路店)长租公寓120一居室242752-320098-13398%2019年4月一居室带阳台403900魔方(龙吴路店)长租公寓323一居室13-251560-240096-12097%魔方(梅陇店)长租公寓227Loft28-332939-3884104-11895%2020年朗诗寓(莘庄店)长租公寓150一居室18.75-33.732835-403996-15195%2018年1月一居室18.75-47.5 2638-5105两居室504800龙湖冠寓(闵行天街店)长租+

38、人才公寓880一居室20-222500-2800121-13590%2020年一居室242900-3250四人间-2300-2600魔方(莲花南路)人才公寓284一居室232700-3200117-13985%2018年亨诺人才公寓人才公寓187一居室25-452100-330073-84-2017年闵房泊寓(疏影店)长租+人才公寓572一居室20-282600-3500125-13096%2018年旭辉瓴寓(江桦路店)人才公寓1869一/二居室20-452800-7000140-15595%-莘至城一期城方活力社区城寓(江月路店)新黄浦筑梦城-梅陇国际社区95%近满租80%18-30一居为主

39、85%建面坪效90人才公寓占比30-40%访谈企业上海跃盛信息技术有限公司等访谈对象胡经理 人力部3 32 21 1区域诉求企业诉求产品诉求目前闵行区的人才公寓房源供给量是不足的，闵行区持续加大房源供应规模和保障。区域不少企业也开始租赁长租公寓作 企业人才公寓，且由于企业整体租赁，利于长租公寓运营管理。科技类、媒体类公司企业精神：为公司付出越多，公司反哺给你更多！公司提供低于市场上长租公寓价格的人才公寓，重点为非本地员工解决住宿的一大难题。公司可将国家住房补贴转化为房租、直接与公寓方B端交易，返税吸引力增加。基于不同类型/职级员工，给予匹配公寓类型。junior一些的技术人才，年龄在24-30

40、岁之间，一居室就可满足，其中也有部分可以接受与其他同事共享公共空间；senior一些的同事，年龄主要在30岁以上，是成家或已有孩子的家庭，也更需要独立的厨房、客厅这类隐私空间；对于更高级别管理层的人才来说，除了日常的居住需求，他们也希望可以有更多的配套，如可以召集员工开会的24H会议室、会客厅、健身房等，接近酒店服务的公寓。大量基础人口导入，公寓市场需求表现旺盛区域、企业和人才都需要公寓产品增强人才吸引力、促进消费活力周边公寓市场表现对接新需求导入新人口农业新联动结合后疫情时代对近郊低密、独立灵活、生态自然的追求，打造区域标杆类产品与农用地发生联系，农业与二三产的跨界融合，形成良性循环本项目差

41、异化发展的三大途径项目发展路径产业引人，配套留人，低密生态的商务体验与开放活力的生活社区Zhuanqiao Eco ParkZhapu GlobalTourism PromotionSOURCES 上海观察,网站检索；AECOM整理整体战略使命后疫情时代产旅趋于近郊低密、生态灵活区域通达，南上海科创服务交点，蓝绿相融城市人口流入，迎接消费浪潮上海中心区全成长型未来社区城市更新成长性发展新模式，与未来社区建设互补共生天时地利人和发展机遇城市微度假办公新空间产业基础人口吸引消费基础活力驱动开发条件：上海主城区范围内稀缺的农业生态+商住办综合片区；复合一站式的文化体育设施满足城市公共服务配套需求；闵

42、行南部单位未来规划80万人口，导入大量产业人口的活力社区；开发愿景：SOURCES 上海观察,网站检索；AECOM整理Zhuanqiao Eco Park科创文创 丨 MCN集成 丨 在地实业企业总部立足本地产业基础、衔接周边产业环节、在地资源发展三大维度导入产业，通过MCN整合集成从内容制作、平台服务到线下流量转化的全周期创新服务产业集群能源/低碳管理软件应用文化创意教育孵化体育运营数字媒体共享农业专业服务MCNMCN整合集成服务周边科技创新企业，MCN传播知识内容，打通企业下游应用场景MCN为文体、科技、教育等线下场景载入内容，体验转化消费服务驱动依托在地资源发展创新驱动衔接区域产业链本地

43、产业基础托底装备制造商贸服务Zhuanqiao Eco ParkSOUCES 项目基本资料体育MCN产业进化|为线上素人造星等商业活动提供定制场馆活动赛事训练高端青训专业青训MCN基地赛事活动场地冠名自我闭环的产业链环节话题引爆+流量营造衍生在地消费链环节球星包装Zhuanqiao Eco Park社区市集智慧菜场天空农场亲子实践自我闭环的产业链环节衍生在地消费链环节农业MCN产业|“线上农场”流量与资源，赋能线下传统社区商业农田租赁线上认领线上服务包线上商城积分制会员作物回购脱离农产品定位交换平台用户流量自裂变代理种植托管型服务产品体系 产商农文体四大功能板块Zhuanqiao Eco Pa

44、rk板块定位产品产品规模（）借鉴案例产创新源花园墅中心30000-39000嘉定文化信息产业园、西溪印科技英才家10000-24000商邻里家烟火市井菜场1700愚园路公共市集、天空农场，乌中双塔、马赛克波浪屋顶邻里生活广场2000-4000寻味走廊2000-4000农淘原集田园零售新天地30000-50000FICO、花园星巴克、东京南町田Grandberry Park乐农庄园室内外结合国际农商交流中心室内外结合文体年轻力冠名赛场2000-3000QS MALL、优衣库公园MCN创新基地1000-2000超级运动中心3000-5000复合运动餐吧1000-1500潮流次元买手店500-100

45、0炫动数字展场2000-3000文化会客厅2000-3000成长型未来社区产商体文农MARKET COMPARISON1.4-1.81.6-2.41.8-2.1租金现状(RMB/M2/Day)2.5-4.01.8-2.52.7-3.00.8-1.5 1.1-1.51.6-1.80.8-1.10.9-1.41.1-1.3大业主预估收益(RMB/M2/Day)自持标办销售型低密度联办孵化器市场容量上限(万平方米)2.59配套补足引流担当名利双收文体综合体仓储式购物鲜品零售6.2-9.20.2-1.20.4-2.31.7-2.5-20年宠物经济亲子经济0.220.6-1.20.9-1.20.23其他

46、配套18-02补缺养老公寓长租公寓人才公寓3.3-4.33.8-8.32.6-5.82.1-2.830-40%2.733.22公寓类可售低密度办公民宿非标电竞消费0.9-3.80.3-1.1各功能业态市场容量上限4.55社区配套2.593文体综合体仓储式购物鲜品零售6.2-9.20.2-1.20.4-2.31.7-2.5-20年宠物经济亲子经济0.220.6-1.20.9-1.20.23其他配套18-02补缺养老公寓长租公寓人才公寓3.3-4.33.8-8.32.6-5.82.1-2.830-40%2.733.22公寓类民宿非标电竞消费0.9-3.80.3-1.10.964.55社区配套16.

47、672.593文体综合体仓储式购物鲜品零售6.2-9.20.2-1.20.4-2.31.7-2.5-20年宠物经济亲子经济0.220.6-1.20.9-1.20.23其他配套18-02补缺养老公寓长租公寓人才公寓3.3-4.33.8-8.32.6-5.82.1-2.830-40%2.733.22公寓民宿非标电竞消费0.9-3.80.3-1.10.964.55社区配套16.672.5932.59可售低密度办公1.50销售型商墅0.86刚需首开区4.55配套商业总量销售上限开发容量商业容量上限Zhuanqiao Eco Park商墅物业规模测算对区域内商业市场销售速度和面积段研究比较，疫情后销售情

48、况接近腰斩，以带租约的方式销售，总体宏观投资环境不乐观90-150平米400-600万元40-200平米300-1000万元疫情前蓄水后3年售罄疫情后滞销,以租待售833平米/月（带租约销售）（毛坯一拖二销售）416500平米/月以3年去化周期计1.51.8万方月均去化 416 平米 水平SOURCES 实地调研及销售人员访谈,截至2022年Q1;AECOM整理配套商业市场现状Zhuanqiao Eco Park项目周边5km范围内商业规模超50万，基本覆盖居住区需求，但多为中档基础配套，缺乏主题化、精品化商业以匹配消费者日益增长的物质文化需求；项目商业辐射力有限，短时间内较难脱离社区商业为主

49、要受众的局面。SITE金平路东川路剑川路北桥颛桥永德路元江路闵行开发区文井路华宁路紫竹高新区2569107614118级别项目形态建面(万)时间租金主力业态1区域级闵行龙湖天街MALL9.220193.36影院、精超2区域级马桥万达广场MALL9.26 2020-影城、早教3区域级闵行颛桥万达MALL14.9 20173.68精超、早教4区域级金平路步行街社区底商-2009 2.5-7.5餐饮5社区级龙湖闵行星悦荟商业街区4.52019-健身、影院、商超6社区级 马桥满天星生活广场MALL3.420173.2餐饮7社区级集life bazaarMALL5.02017-早教、生活服务8社区级置业

50、广场MALL6.02000影城9社区级鑫都商业广场MALL5.52011-影城、商超、早教10 社区级东苑米兰广场MALL1.22019-生活服务11 社区级吴泾宝龙广场MALL4.22017-影城、早教12 社区级紫竹数码广场MALL3.7 2023-剧场、精超万方28.6万方58.6万方28.6万方58.6Zhuanqiao Eco Park可支撑商业体量=区域主力消费人口*渗透率*人均商业月消费*商业市场份额/区域商业坪效客群定义辐射范围范围总人口(万人)主力消费人口(万人)渗透率有效人口(万人)人均商业月消费(元/人/月)区域月消费总额(万元/月)商场市场份额区域商业坪效(元/月)可支