中建八局精准施策精细管理促扭亏.pptx

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1、 ，划划细细策策精精策2 2施2 2准0 0精2 2相信我们肯定经历过这样的项目：因一些原因接到亏本经营工程，甲方消极配合、设计蓝图频繁变更、合同造价不合理以及在亏本经营的情况下还要保证质量、力争打造标杆精品工程，用白菜价买高档别墅。看到这，想必一些新手商务经理已经慌了，是不是已经脑补到了 一 片 混 乱 且 棘 手 施 工 现 场，每 日 挨 怼 痛 不 欲 生 的 场 景。但是，作为“过来人”，可以告诉大家，这没什么，只要我们精 准 施 策、主 动 求 变，8 0%的 项 目 问 题 即 使 做 不 到 立 刻 迎 刃 而 解，也能在项目履约过程中帮助大家理好思路，提前做好项目各个环节 的

2、专项策划，沉淀下来认真仔细研究我们的商务工作，绝对可以让 我们商务经理在项目扭亏工作中把控全局。前言1扭亏我们是认真的!中建八局第二建设有限公司项目商务经理在建设工程项目中起着非常重要的作用，是项目班子的主要成员之一，是项目商务管理的第一责任人，与项目经理、项目总工程 师组成“铁三角”。1、要紧紧围绕“两线”（降本增效、化解风险），“三点”（盈利点、亏损点、风险点）开展工作；2、要对国家的有关法律、法规、部门规章、计价规范、施工合同、预 算定额、企业标准化管理手册、地方有关文件、市场行情（含物资、劳务 价格）等都应了解或掌握；3、执行项目经理指令的同时，更要给项目经理出谋划策，共同从项目 利益

3、出发，打有准备仗；（适当的时候可以私下里提出反对意见）优秀的商务经理往往具备的条件：知识面广、精通业务，有较强的责 任心和法律意识，熟悉一般的施工程序和技术，具备一定的谈判、表达能 力，善于沟通，更要有一定的创新意识。对外：业主、监理单位、咨询公司、审计单位、政府有关部门等；对内：项目部项目经理和相关业务人员，分公司、公司有关部门；（即“四种能力”：沟通能力40%、业务能力25%、执行能力25%、创 新能力10%）。前言2什么是商务经理？军师!10%25%沟通能力 业务能力 执行能力 创新能力商务经理四种能力占比中建八局第二建设有限公司40%25%目录Contents四、精准施策、精细管理成功

4、案例分享五、亏损项目工作经验总结与思考二、合同重要条款解读及风险识别三、业主内部审核索赔注意事项一、项目亏损原因及经营分析中建八局第二建设有限公司PART项目亏损原因及经营分析The reason of project loss and management analysis中建八局第二建设有限公司 公司经营需要，故意压低报价 投标成本测算不准，拍脑门 不小心为业主做了“不平衡报价”，做反了 招标文件没吃透，重大措施费未记取 合同风险条款未识别，想当然 技术标做的很“详细”，给自己埋坑 合同清单特征及范围没看清，报价错误 不去勘查现场，想当然觉得大差不差 根据自身组价习惯，懒人思维报价，使价差

5、调整无力回天 投标报价与招标范围不一致，致使结算中无法主张自己权利 对新工艺、新材料、新设备品牌不注意，随意询价项目亏损原因-投标策划不到位（11条）一、项目亏损原因及经营分析投标期中建八局第二建设有限公司1制度不全人心不齐项目亏损项目亏损原因-施工管理不到位（4大类+12条）安全事故管理失控一、项目亏损原因及经营分析采购混乱利用率低目标不明躺平心态团队涣散质量问题分包单控安排不当执行不力合同混论财务混乱目标不清中建八局第二建设有限公司1最低价中标模式固定，全清单计价 对标项目增加，成本体系比较成熟 中标成本线下浮10-13%重计量8%，索赔8%，二审计介入2017最低价中标，内部设招标控制价

6、 对标项目充足，成本体系非常健全 中标成本线下浮15%-18%起步最低价中标，个别议标和定额 对标项目较少，成本体系不成熟 中标基本成本价，甚至有微利 重计量10%，索赔10%，只有 一 审2018后最低价中标，超低价直接废标 房建项目几乎都亏损 中标成本线下浮20%起步第三方飞检、EHS、环保检查、各种排名 重计量6%，索赔5%，总部、集团强势介入 重计量3-5%，索赔必须强有力才行审计次数增加难度加大无第三方飞检、EHS 环保检较少一次审核、二次审核、大区审计、集团审核、总部审核一、项目亏损原因及经营分析环保检查逐步覆盖经营效益历年变化2014前中建八局第二建设有限公司2转折2016201

7、5天时 包括冬雨季等不利天气、中高考等政策性停工、农忙中秋春节等节日影响；地利 包括地质条件、平面布置、周边环境的影响；包括团队建设、业主特点、资源整合等。做好一个项目，除需考虑天时、地利因素，更重要的人和的影响，项目团结一致，精 准策划，阶段性实施推进，凡事主动求变，打破常规，突破封锁，才能实现项目创效扭亏。冬雨季土方作业避开雨季，装饰装 修湿作业避开冬季中高考考点周边须考虑中、高考停 工影响农忙中秋春节劳动力需求较大（尤其劳务 市场临时工需求大）的工序 及阶段避开农忙、中秋等地质条件根据地质条件分析基础阶段 重难点，针对性制定措施平面布置根据场地大小、地形等合理 布置周边环境根据项目在市区

8、郊区、周边 是否有居民、学校、医院，交通等因素，合理策划工序 安排团队建设合理人员配置及分工，强化 团队建设，提升战斗力业主特点根据业主关注点的 不同（如 主楼预售、整体形象、提前 启用等），合理调整施工节 奏。资源整合充分整合协调各方资源，合 作共赢地利天时人和一、项目亏损原因及经营分析天时地利人和搞项目中建八局第二建设有限公司3合同重要条款解读及风险识别Interpretation and risk identification of the important clauses in the contract二PART中建八局第二建设有限公司体系：现在各类地产业主都有一套自己的固定体系，相

9、对很完善，他们之间经常对标学习，比如金地对标电建、电建对标华润，华润对标中海、万科，业主关注的点就是我们要注意的点，也是能够更好的服务业主、打埋伏的机会。下面咱们先从合同条款进行解读和风险识别。体系二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司2.2 总包合同条款解读及风险识别2.1 业主合同体系分析二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司注意：1、过程进度款扣款及责任分判要及时回函处理；2、涉及到13%税率的甲指分包，甲方会让我们开13%发票或者扣除4%的进项税。（门窗、钢结构单位）2.1 合同体系说明-总包、三方、两方合同体系分包合同发包人 直接付款 变更结算审核 项

10、目整体管理总承包人 承担连带责任 全面协调照管 质量进度管理 EHS统一管理专业分包人 负完全责任 现场配合分包合同专业分包人申报总承包人责任扣款复 核发包人审核分包合同专业分包人申报总承包人质量进度意 见发包人审核付款合同三方甲方发包人乙方总承包人分包专业分包人分包合同专业分包人（2方）发包人专业分包人（3方）总承包人1签约主体3分包付款5结算2管理责任4发票二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司2.2 总包合同条款解读及风险识别2.1 业主合同体系分析二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司合同文件范本简介2.2 总包合同条款解读及风险识别二、合同重要条款解读

11、及风险识别重要条款解读及风险识别2中建八局第二建设有限公司11、合同协议书2、中标通知书3、合同签署前的往来函件4、专用合同条款及其附件5、通用合同条款6、工料规范及其附件7、图纸目录及其所列合同图纸8、开办费说明及工程量清单计量计价规则9、工程量清单10、其他合同文件（合同附件）11、投标文件(包括投标书、投标须知及技术标)风险：专用、通用条款注意是否矛盾，例如试验费承担主体不 同、施工标准不一致。重点：仔细对比合同文件，查出矛盾，突破谈判。合同的解释顺序，其中计 算规范和（或）合同图纸 之间矛盾的，以严格者为 准合同文件闭合、避免漏项重复、避免各文件对同一约定描述矛盾合同文件往往来来函函件

12、件中中标标通通知知书书二、合同重要条款解读及风险识别招招标标文文件件2.2.1 合同文件范本简介逻辑关系：中建八局第二建设有限公司合同文件范本简介2.2 总包合同条款解读及风险识别二、合同重要条款解读及风险识别2 重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司2.重要条款1.标准文本11.合同履行过程中总承包人要求更换项目经理及主要施工管理人员的，应提前7天书面通知发 包人和监理人，并取得发包人同意；但不因此免除违约责任，发包人视更换人员后期履约情 况保留处罚权利；2.发包人有权书面通知总承包人更换其认为不称职的项目经理及主要施工管理人员，总承包人 应在收到发包人通知后7天内进行更换;3.总承

13、包人擅自更换项目经理及主要施工管理人员，或拒绝更换不称职的项目经理及主要施工 管理人员，须承担违约责任。风险：项目经理更换需要业主同意。重点：尤其是政府类项目的项目经理一般要求人证一致，备案时注意。1、项目经理授权委托书范本条款解读标准文本11.项目经理全权代表总承包人负责本工程；2.授权委托书在合同签订时由总承包人同时签署。二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-标准文本中建八局第二建设有限公司2.2 重要条款解读-标准文本 2、履约保函1.履约保函在合同签订后30天内提供；2.履约保函金额为合同总价的10%；1.履约保函的格式需满足发包人要求，如不满足，视为未开保函;2.总承包

14、人未能按时提供或所提供的履约保函不符合指定格式时，发包人有权在付给总承包人 的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额后再付款；3.总承包人明确无法开据履约保函的，应向发包人支付相当于履约保函金额的履约保证金；或 向发包人做出申请，在支付给其的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额作为履约保证金;范本条款解读风险：注意保函比例及形式。重点：尤其是注意保函的时效性，是否因业主原因延期，而增补保函。标准文本2二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司风险：保修期在保修协议约定过长，启动第三方机制不清楚，加收管理费比例较高。重点：所有保修协议必须评审，协议条款劣于合同的及时识别，尽可能越简单越

15、好，后期若真惹官司，保修金很难全额退回。1.统一归纳了启用第三方维修的条件，及启用第三方维修后的扣款(加收20%管理费)；2.对保修期有其他要求的补充在专用条款，比如浙江的防水保修期为8年；3.保修期在保修协议专用条款有补充的，同步修改在专用合同条款。3、工程质量保修协议范本条款解读1.在保修期开始前签署；2.通用条款为统一条款，差异性要求已汇总在专用条款。标准文本3二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-标准文本中建八局第二建设有限公司1.评标原则分为“有效技术标价低者得”及“价低者得”两种，在投标须知前附表予以明确。2.如果重点项目，最低价中标风险过大的，发包人可以在投标须知前

16、附表增加“低于成本价废标条款”：投标人投标总价低于发包人认定的成本价的，将作废标处理。发包人对低于成本价的判断拥有绝对解释权。解读：对于成本价的认定，招标文件无需列明。风险：技术标策划内容完美，各种措施很到位，中标后，措施费包干，无法突破。重点：投标策划时，技术标以响应招标文件要求即可，切记“超长发挥，全面展示”水平2.2 重要条款解读-重要条款1、评标原则评标评标办法办法二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1、总承包人在收到发包人提供的图纸后，需复核图纸的错误、遗漏、矛盾和缺陷。本工程图纸间交叉的错误、遗漏、矛盾和缺陷以发包人、总承包人、设计人三方确定的正确的为准。解读：图

17、纸的错误，责任主体应是设计人。总承包人承担复核责任，但时常因为施工急迫、时间紧逼或出图混乱等无法一一发现图纸错误，此情形下将有关风险全部归于总承包人承担不太合理，且也导致双方大量此方面的争议。为解决上述情况，合同条款不在严格列明，但实际操作上，应向总承包人灌输：按此条款，其负有复核的责任，如果因为其未尽复核责任而导致的错误施工，责任应该由总承包人承担。比如常规比较容易发现的错误、明显的错误、不符合常规但总承包人也不进行复核导致的错误，应该规属于总承包人未复核图纸的责任，相关额外费用由总承包人自行承担。风险：图纸错误、清单漏项责任均由完美承担。重点：图纸的问题尽早提出，关键问题留好沟通证据。设计

18、害怕变更率，甲方要进度。各部门要及时看图纸。2.2 重要条款解读-重要条款2、图纸的错误图纸图纸错误错误二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1、工程量清单内的数量为暂定数量，须按发包人认可的正式施工图进行重计量，中标人需在收到经发包人确认的正式施工图后30天内提交调整后的工程量清单（含数量及单价）供发包人审核，并积极与发包人及其委托 的造价顾问核对，重计量工作需在收到正式施工图后两个月内完成费用确认，三个月内签署补充协议。按合同条款约定的付款办法。解读：在合同规定期限内，未完成重计量并签署补充协议的，招标人有权降低之后的进度款支付比例，且招标人有权按照造价顾问提供的清单直接进

19、行结算。风险：重计量时间紧迫，不及时与业主沟通，造成单方确认，并降低过程付款比例。重点：重计量一定要提前、提前、再提前。时间可以沟通，实在完不成，找图纸问题延期，在没有效益前不要轻易盖章锁 定，一旦上线，很难否决。策划？审计？2.2 重要条款解读-重要条款3、暂定数量重计量工作暂定暂定数量数量二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1、总承包人的索赔，应在事件发生后立即与发包人、监理人就现场大型施工机械设备、脚手架、扣件、现场人员等现场资源进行盘点，并根据发包人的要求进行合理处置；如总承包人未能按照发包人的要求及时合理处 置的，因此产生的额外费用/支出由总承包人自行承担。解读：严

20、格按照合同工期分析对比总承包人的工期履约，对工期造成的索赔进行责任分判。风险：工期完不成，履约不到位，不仅是罚款，更严重影响项目扭亏和后期经营。重点：合同工期不要随意突破，总进度计划完不成要想纠偏措施，而不是随意修改。过程中影响工期的一切因素要注意留痕和及时发函，后期索赔肯定能用上。如果不发函确认，工期延误都是总包的原因。索赔事件发生后，承包人应在索赔事件发生后的28天内向工程师递交 索赔意向通知书；在索赔实施结束 28 天内及时递交最终索赔报告。2.2 重要条款解读-重要条款4、索赔索赔索赔二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1.发包人对甲供材料/设备的质量负责。独立供货人

21、负责供货及卸货堆放至发包人/总承包人指定的汽车可到达 的地点(必要时总承包人无偿以现有塔吊等起重设备以配合卸货)，总承包人负责材料和工程设备的清点、检验 和接收。2.发包人供应的材料和工程设备使用前，由总承包人负责抽样复检，检验或试验费用由总承包人承担，不合格的不得使用。风险：投标时不注意材料甲限品牌，造成询价失误，过程中偷换品牌，又被甲方处罚。重点：无论投标还是履约过程中，一定要注意甲限品牌，如果不经甲方同意更换，结算一定会扣钱。例如：钢筋、保 温板、砂浆、腻子、机电材料等。2.2 重要条款解读-重要条款5、甲供材料与设备甲供甲供材料材料二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司

22、投标人须自行考虑甲供材的施工损耗并在安装单价内考虑且包干，并不会因甲供材的实际供货单价及实际施工损耗而作出调整。甲供材的设计排版损耗根据现场施工的工艺样板按实确定并由发包人无偿供应；但工程量清单中已约定设计排版损耗的，发包人仅会按约定的设计排版损耗供应甲供材，如投标人认为设计排版损耗不足的，应将不足部分考虑在安装单价内。解读：甲供材料损耗分运输损耗、设计排版损耗及施工损耗：a.运输损耗包括在供应单价内，供应商承担；b.设计排版损耗体现在供应数量内，原则上由发包人无偿供应给总承包人，但清单内如约定了设计排版损耗 率的，超出设计排版损耗率的部分将由总承包人承担，并包括在总承包人的安装单价内。c.施

23、工损耗包括在总承包人安装单价内。风险：材料损耗投标不考虑，或甲供材到场后的卸车费没看清，我们工人卸车，增加签无效签证。重点：一般甲供材的到场卸车为甲供材厂家承担，特意关注合同条款，同时确认好涂料涂布率和面砖、瓦的排布图，确保甲 供材不扣款。2.2 重要条款解读-重要条款6、甲供材损耗甲供甲供损耗损耗二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1.工程变更：发包人对工程技术标准、现场条件、合同工程范围及界面、或经监理人批准的施工方案进行任 一方面的改变，统称为工程变更。解读：总承包人提交的各版施工组织设计，发包人的审核仅为技术可行性的评价，所有施工组织设计的变 化、相比投标时的调整均不

24、构成变更的依据。2.设计变更：施工图纸内容和产品技术要求的变化（不包括施工单位深化设计内容），以及施工图纸与合同 图纸的差异造成的更改，统称为设计变更。3.现场签证：由设计变更或工程变更引起的现场已完成工程的拆改（但不包括设计变更或工程变更本身的内 容），以及图纸无法计量需现场实测计量的，称为现场签证。现场签证应依附于某项工程变更或设计变更,不可单独填写和发放。风险：工程变更不及时确认，后期补资料，扯皮不清，这也是造成我们确权率偏低的原因。重点：变更流程一定要按照甲方规则去办理，例如华润实际只有工程变更和设计变更两种，必须都要决策通过，上线erp 才行再者就是我们不怕列争议，怕的是没有争议。2

25、.2 重要条款解读-重要条款7、变更签证变更变更二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1.发包人在移交施工现场前会按约定的内容向总承包人提供施工现场及工程施工有关的基础资料，但该 等资料仅供参考，其准确性和完整性发包人不予保证，应由总承包人至现场进行查勘、调查及核实。且由此导致错误施工的责任亦由总承包人承担。2.总承包人应对施工现场和施工条件进行查勘，并充分了解工程所在地的气象条件、交通条件、邻近建 筑物、工地情况、开挖的土质，道路、储存空间、起卸限制、风俗习惯以及其他与完成合同工作有关 的其他资料，并承担因此而发生的所有费用。总承包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期。3.

26、总承包人任何因忽视工地情况而引致的索偿或工期延长将不获批准。关注：如果真想中标，现场勘察一定要仔细，相关场地外围情况甲方有时候不单独说明，在开办费里挖坑，此项投标要注意。例如：原场地建筑垃圾、高压线防护、扰民、自来水管道、外围道路使用等。2.2 重要条款解读-重要条款8、现场查勘查勘风险二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1.分包工程照管费按费率包干，不论实际情况如何，费率均不作调整；2.未经发包人允许，总承包人不得再向专业分包人索取类似费用，一经发现，除须退还 所索取的费用外，总承包人还须承担所索取费用2倍的违约金，发包人可从应支付予 总承包人的款项中直接予以扣除或作为债项

27、向总承包人追讨。解读：发包人不介入总承包人收取的诸如安全押金等事项，但如果总承包人额外收取 明确属于照管范围内的费用，按此条款执行。关注：1、总包管理费投标时建议按成本上报，后期可单独再与分包谈判管理费、水电费、垃圾清理费、安全文 明保证金等费用；2、与各甲指分包的移交单、责任划分一定要及时明确，以函件形式固定下来，最好有甲方签字见证，避 免后期反索赔。2.2 重要条款解读-重要条款9、专业分包-照管照管照管费费二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司2.2 重要条款解读-重要条款10、竣工日期解读：政府竣工验收合格并不意味工程移交，总承包人还需按合同通用条款(模拟验收、移交及

28、交房)配合发包人的内部验收及移交。工程以政府工程竣工验收合格之日为实际竣工日期，并在竣工验收报告中载明，工程达到合同要求的标准后，颁发竣工验收报告。竣工验收报告注明日期即本工程的实际竣工日期。关注：认真研究总包合同关于竣工日期的约定，避免出现未完成履约的情况。二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司1.若总承包人在竣工验收报告中载明的竣工日期起3个月内未按照合同约定提交竣工结算申请及完整结算资料的，发包人有权进行单方面结算。2.总承包人在14天内未提交书面回复意见（或争议问题），或虽提出异议，但并未提交相关证据资料的，均视为总承包人接受发包人单方面结算成果。解读：为保证单方面结算

29、的严肃性及公正性，实际操作建议增加“书面通知(包括电邮)”的环节,提醒总承包人提交结算申请/回复结算意见，并告知其有关合同的约定。关注：总包结算要提前策划，按时上报，尤其是面对单方结算时，我们不同意 要及时发函回复，或者电邮，如果面临打官司，我们不回复视为默认。2.2 重要条款解读-重要条款11、竣工结算二、合同重要条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司业主内部审核索赔注意事项Matters needing attention in owners internal audit of claim三PART中建八局第二建设有限公司3.1 xx业主内部汇报3.2 业主索赔审核关注点及原则三、业主

30、内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司已确认金额核减百分比61.59%58.33%71.33%58.96%40.98%76.12%94.17%39.48%78.45%17.89%59.87%20 1 8 年1 月至2 0 2 1 年6 月立项并经过总部审核完毕的工程索赔事项单位：万元立项金额合计88297.6246264.5818664.2712762.0020177.559245.439175.548722.7865650.842626.73281587.35审核-立项46155.9544975.0715518.5112762.0020177.553172.11227.368722.7

31、822193.752126.91176031.99审核-确认17726.2518742.074448.855238.0011908.03757.6013.255279.254782.121746.5070641.94城市公司12345678910合计单据数451125116303043318213三、业主内部审核索赔注意事项经分析：我们报的任何索赔，业主基本打3-4折，对半砍都是好结果。3.1xx业主内部汇报中建八局第二建设有限公司3.1 xx业主内部汇报3.2 业主索赔审核关注点及原则三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司停工、窝工审核工程抢工审核合同内索赔审核其他索赔审核三、

32、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则04010203中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例1-窝工考勤表作假，大量人名重复同工种人名整篇重复 木工中建八局第二建设有限公司上报索赔事项为：2016年5月7日 至13日民扰期间索赔事宜。但根据考勤表所对应的工人花名 册中显示，实际大量工人进场时 间晚于此时间段。案例2-窝工日期与工人进场日期相冲突问题描述：窝工考勤中虚报未进场人员三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-停

33、工、窝工审核案例3-停工天数虚假签证经核查，施工单位上报停工的日期，存在大量与监理日志不符合的情况，即监理日志显 示当日有施工记录，而施工单位却上报全员停工索赔。三、业主内部审核索赔注意事项问题描述：停工情况与监理日志不符中建八局第二建设有限公司停工日志监理日志1、3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例4-窝工无依据问题描述：某工程窝工事项：索赔上报13-20层施工期间窝工天数共89天。依据实际与计划工期作差计算和推断得出，无明确停工事实证明资料和窝工考勤情况记录。三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司1、现场 存在漏洞，对签证缺少有效的闭环复核 2、施工方上报的停

34、工索赔时期，大多为结算期间依据政 府下发的雾霾预警通知统计。但雾霾预警分不同等级，并 非所有预警都需要现场全面停工。目前缺失对雾霾预警发3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核停窝工问题总结建议当前问题1、加强主动考勤管理意识和措施，结合技术手段和各类管理资料对工程签证进行闭环复核三、业主内部审核索赔注意事项布后现场 的精确记录。2、加强停工期间实际停工范围的有效记录。中建八局第二建设有限公司停工、窝工审核工程抢工审核合同内索赔审核其他索赔审核三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则04010203中建八局第二建设有限公司抢工费整体计算原则采购或租赁超出原施工组织设

35、计规格之外的新施工机 械和设备工人、机械施工降效费用增加材料供应量增加的生活物资供应量夜班施工增加费管理费人员投入数量增加但未考虑因抢工使原计划工期缩短所减少的投入，如原计划工人、周转材料、机械的投入天数的减少。抢工类问题主要是只考虑了由于抢工事件发生后的增加直接投入，如抢工期 间增加派工、扩大施工工作面表面多投入的材料、机械等三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核当前问题中建八局第二建设有限公司抢工费工作面紧张、流水节奏调整、交叉施工严重等因素导致的工作量产出降效夜间施工补助、机械规格型号提升等产生的价差3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核抢工费

36、整体计算原则量三、业主内部审核索赔注意事项无降效降效中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例1：抢工未考虑计划投入减少部分1、未考虑原计划人工减少投入索赔计算：（50-30）*26+（35-20）*26=910工日实际应补偿：(50+35)*26-(30+20)*40=210工日原计划：木工30人 钢筋工20人实 际：木工50人 钢筋工35人三、业主内部审核索赔注意事项施工40天施工26天中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例1：抢工未考虑计划投入减少部分 1、未考虑原计划人工减少投入三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二

37、建设有限公司抢工天数计划天数抢工方案抢工天数抢工人数抢工人数计划天数计划人数计划人数3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例2：抢工未考虑计划投入减少部分2、周转材料：总工程量不变，只因扩大工作面导致单日投入量增加，但整体使用时间缩短，总费用不变注意：抢工造成单日投入模板量增加，但整体使用时间减少，费用不变。三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司3、机械：总工程量不变抢工天数减少原计划内机械投入天数减少只可计：新方案导致的额外投 入机械费用3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例3：抢工未考虑计划投入减少部分三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司

38、停工、窝工审核工程抢工审核合同内索赔审核其他索赔审核三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则04010203中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-合同内索赔审核1、停水停电增加费某项目停水停电造成的停工、窝工索赔，未按合同约定额外计取索赔费用合同约定：如因停水和电造成的工程索赔属于施工风险，承包人必须充分考虑各种措施，保证不会因此造成工期延误，发包人不接受任何索赔，相关费用包含在投标报价总价之中。但此类索赔资料还是要及时收集上报，坚持诉求。（例如电力局、自来水公司的原因）三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则

39、-合同内索赔审核2、检验试验费检验试验费：依据合同约定，检验试验费在开办费中包干，即使发生变更也不予增补所有的试验费均包含在开办费中，但我们一定要依据合同界面划分去研究，例如土 壤氡检测、结构检测费、自来水检测、环境检测、消防检测、节能检测等后期竣 备时需要的各种检测项目。三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-合同内索赔审核3、天气因素导致的吊篮停滞费注意：1、季节性大风，非不可抗力2、即使是不可抗力，根据合同约定也只可补偿工期3、要及时收集保存好资料，补偿工期对我们来说也是避免亏损的有效方式。三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司

40、停工、窝工审核工程抢工审核合同内索赔审核其他索赔审核三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则04010203中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-其他索赔审核1 1、工期提前奖励计算有误1、某项目因承包商提前4天完成出正负零节点，奖励20万元。但其中包含补偿大雨、中雨等导致的6天停工非特大暴雨均属于承包商应合理预见并承担的风险，不应予以顺延工期，扣除后提前4天不成立，奖励亦需扣除。三、业主内部审核索赔注意事项中建八局第二建设有限公司3.2 业主索赔审核关注点及原则-其他索赔审核2、变更与索赔重复报送变更费用项与索赔时间范围或事项内容重复，导致金额重复计取

41、。三、业主内部审核索赔注意事项变更单索赔时间段为2017年3月28日-2017年5月17日与总包索赔表中部分停工窝工时间段重复（2017.4.4-2017.4.8）。索赔费用项重复索赔时间段重复中建八局第二建设有限公司索赔中再一次报送楼体封闭费用变更中报送楼体封闭费用反索赔不到位反索赔意识和措施不到位，对因施工方原因导致的工期延误及费用增加情况没有及时判定、记录并进 行索赔。5、审核标准尚未统一针对同类索赔事件，不同城市公司甚至同一 公司内部都有不同处理方式，如窝工单价的 确定，人工、材料调差方式、停工补偿费用 范围、核实手段和思路等。建议最大限度进 行统一。2、缺失实际停工范围记录官方发布雾

42、霾等级后，缺少对现场实际停工范围的记录（比如地上结构停工，室内装饰 作业、二次结构、地下室等未停工）1、索赔流程不合规未按照合同约定流程及时报送索赔事项，导致后续集中结算时信息不充分，还原现场情况难度增加。4、突破合同的情形较多合同执行力和约束力不强。除雾霾停工外，存在多笔超出合同约定给予施工 方索赔的费用。3、缺少有效统计真实停工情况的 措施 及对停工费用的复核手段目前多采用考勤表、签证单等形式，缺少客观有效的记录及验证措施索赔事件发生后，承包人应在索赔事件发生 后的28天内向工程师递交索赔意向通知书三、业主内部审核索赔注意事项业主审核问题总结高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司精准施

43、策、精细管理成功案例分享Share your success stories by planning precisely and actively四PART高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司总建筑面积：28.00万 建筑总高度：71 m结构类型：装配式剪力墙+钢结构建筑层高：地下室3层，主楼平均25层合同额：10.39亿，自施5.27亿业 态：18个单体，住宅+商业合同工期：2019.6.26-2020.12.31，554天实际工期：2020.6.30-2021.11.30，518天经营效益：-30.41%，亏损1.6亿元承接高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-工程概

44、况1.1 工程概况中建八局第二建设有限公司1.2 履 约 风 险 突 增：前 期 甲 指 分 包 土 方、桩 基 停 工 1 年、永 定 河 补 水、雄安大规模建设、劳动力迁移、高 速限载政策、环保升管控升级，项目面临巨大的工期履约风险和市场涨价风险，为本来就经营效益差的项目雪上加霜。由 于 业 主 延 期 一 年，拖 入 雄 安 新 区 建 设、高 速限载、加之疫情等因素，市场价格上涨 北 京 劳 动 力 市 场 短 缺，加 之 雄 安 工 地 吸 引、北京疫情进出京管控，造成劳动力严重不足 建 筑 面 积 2 8 万 ，业 态 多、单 体 多，竣 备 到 交付期由1年压缩至1个月，工期任务

45、繁重 占 地 面 积 6 万 ，高 处 作 业 多、深 基 坑 高 大 支模等危大项多，安全管理难把控 经 营 效 益 为-3 0.4 1%，亏 损 1.6 亿 元 承 接，确权率难以保证 抢工项目资金缺口大，成本高，资金难以短 时间保证，资金流为负 开 办 费 包 干，包 含 内 容 多，价格变化在 5%之外时可调，其余材料均不可调 合 同 严 谨 漏 洞 少，业 主 较 强 势，且 需 双 业主决策，流程长，谈判难度大1 2工期任务紧 条款极苛刻安全难把控 谈判难度大3 4市场涨价高 经营效益差劳动力不足 资金缺口大四、精准施策、精细管理成功案例分享-履约风险突破封锁：业主原因延期1年风险

46、 识别高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司总体策略：本项目风险较多，但风险与机遇并存，项目以“履约为先、创效盈利”为核心，以“服务业主”为理念，以“精准策划、高效建造”为工作着力点，以“过程管控、商务谈判”为手段，高效执行、重落实，最终实现了项目完美履约与降本增效的阶段性成果。策略四、精准施策、精细管理成功案例分享-总体目标总体目标：高效建造保履约，策划创效化风险高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司整体策划求变思路：巧谈判、夯基础、搞优化、控资金 谈 判 策 划：合同谈判提效益，分层对接重执行 基 础 夯 实：基础扎实资料齐，逻辑清晰经推敲 履 约 优 化：设计优化促进度，工期履约

47、全面控 资 金 管 控：确权多收快回款，合理分配有结余四、精准施策、精细管理成功案例分享-整体思路高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司重计量提效益从源头规避亏损风险，及时锁定源头效益xxxx万增加预付款由无预付款增加预制构件备料款xxx万提高进度款比例比例80%提高到85%-xxxx万延期管理费补偿延期一年管理费补偿xxx万延期后部分亏损项调增因延期造成的部分亏损项的调整：调增xxxx万高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行合同谈判提效益，分层对接重执行0102030405中建八局第二建设有限公司1突破重点死抠合同清单及条款漏洞，突破审计 单

48、位策划前：重计量审计单位较多，风险较大。合同 约定较全面，单价涵盖内容较多，不易发现漏洞。策划过程：做通了3家审计关系，借用审计的逻 辑发现合同漏洞，找出合同条款的矛盾点，咬住 争议不放松，利用公司与项目分层对接谈判的机 会，抓大放小，规避亏损风险，锁定重计量效益。效益：重计量累计增加效益xxxx万，效益率x.x%，其中争议谈判确认xxx万，机电专业实现 扭亏。效果四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行1.1 重计量：从源头规避亏损风险，及时锁定源头效益xxxx万重计量过程策划分析表高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司合同谈判增加预付款（预制构件）原合同：本工

49、程无预付款。谈判后：因抢工需要，预制构件提前备料，通过与业主 谈判，确认春节前先行支付预制构件合同额的30%预付 款xxx万。效益：此款项于2019年底收回，提前1年收回预付款，产生利息xx万元。效果：解决了预制构件提前进货的资金流，为现场抢工 提供了预制构件供货保障。效果四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行1.2 预付款：由无预付款增加预制构件备料款xxx万业主预制构件预付款审批单、函件高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司合同谈判进度款比例80%85%原合同：本工程进度款比例80%。谈判后：以春节抢工资金紧张为由，提前与甲方沟通，以函件的形式提前申请诉求，

50、将付款比例从80%提高到 85%，增加进度款xxxx万。效益：此款项于2020年春节前收回，后期也不抵扣，产 生利息xx万元。效果：解决了春节抢工费用的问题，同时为春节抢工提 供了资金保障。效果四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行1.3 进度款：比例80%提高到85%，增收xxxx万给业主发送申请函及业主支付凭证高效执行 做成必优中建八局第二建设有限公司合同谈判 因业主原因延期一年管理费补偿原合同：本工程管理费总价包干，不可调整谈判后：因前期业主甲指分包土方、桩基单位停工，造成工期整体延期一年，管理费增加，通过谈判，业主同意补偿我司增加的管理费。效益：因延期造成的