中建三局设计前期商务管理要点及案例分析.pptx

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1、设计前期商务管理要点及案例分析中建三局工程设计有限公司（中建三局设计总院）中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE1 设计前期阶段的定义及影响2 商务管理的目的3 商务管理的原则4 商务管理的核心5 各阶段的商务管理6 商务管理思考与建议目录CONTENTS中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO

2、.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE设计前期阶段的定义及其影响1.1 前期阶段的定义1.2 设计前期阶段对成本的影响1.3 设计前期商务管理的现状1.4 设计前期商务管理的思路01中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE竣工阶段施工及深化设计阶段施工图设计初步设计方案设计前期阶段 1.1 前期阶段的定

3、义项目全生命周期决策阶段中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE 1.2 设计前期阶段对成本的影响决策 设计 施工 竣工阴影区为主要控制价值区价值创造的阻 力价值创造的效 果投入的资源中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD

4、 BUREUA DESIGN INSTITUTE采用传统施工总施包商已将商务管理前置至设计阶已将商务管理前置至设计阶段务管理方法，未将商务段，但未抓住主要矛盾，脉,并能抓住主要矛盾，脉络清管理前置至设计阶段。络不清晰。意识到设计阶段 商务管理重要性，但缺乏系 统有效的管理方法。晰。具有行之有效的商务管理 方法，能最大化的发挥 EPC 的 价值。1.3 设计前期商务管理的现状商务管理与设计之间处于相互剥离的状态中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTI

5、ON THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE初级阶段高级阶段中级阶段明确一条主线坚持两个原则 把握三个核心 聚焦四个阶段 推动五项举措 1.4 设计前期商务管理的思路中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE022.1 商务管理的目的性2.2 商务管理的共赢性 2.3 商务管理的延伸性设计前期商务管理的目的中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION

6、THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE价值创造价值获取不仅仅在建造 方面而应向设计、效率 方向延伸甚至转移，创 造价值 2.1 商务管理的目的性明确一条主线价值创造中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE求变更 2.3 商务管理的延伸性

7、商务管理前沿 越早介入价值越高传统施工总承包战斗性商务管理EPC 总承包统帅性商务管理设计引领统筹履约策划创效中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE找出口办签证总包管理费通过总包管理费向不擅长领域要效益商务策划通过商务策划向高利润项要效益结算价差通过背靠背商务管理向结算价差要效益设计优化通过设计优化向设计管理要效益 2.2 商务管理的共赢性零和博弈价值创造中建三局工程设计有限公司CH

8、INA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE传统施工总承包总承包效益EPC 总承包博弈合作033.1 商务管理的两大原则3.2 商务管理的思维模式设计前期商务管理的原则中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE

9、 3.1 商务管理的两大原则交付标准、品牌档次、功能质量确保限额设计、限额施工、结算审计可行坚持两大实施可行品质受控中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE原则业主思维限额划成什么样就做成什么样互信思维强信任关系结算审计可行主动思维业主要求的品质就是我们施工的品质分包思维设计画成什么样 就做成什么样博弈思维低价中标 高价索赔被动思维习惯于在业主和 监理的监督下工作 3.2 商务管理的思

10、维模式思维转变中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE044.1 商务管理的三个核心4.2 商务管理的实施步骤设计前期商务管理的核心中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE把握

11、三个核心4.1 商务管理的核心主动控制与被动控制相结合技术与商务相结合中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE设计阶段为重点战术层面设计范畴内的各类策划 进行战略性的系统思考以每个战术目标的实现 战略目标4.2 商务管理的实施步骤以设计为龙头，以商务为手段 以建造为战场，联合出击技术与商务相结合 设计阶段为重点从整个项目的层面出发主动控制中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTR

12、UCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE被动控制5.1 决策阶段的商务管理5.2 方案设计阶段的商务管理5.3 初步设计阶段的商务管理5.4 施工图设计阶段的商务管理05设计前期各阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INST

13、ITUTE思路以项目落地为核心 02 04 以承接项目为目的5.1.1 决策阶段商务管理的思路5.1 决策阶段的商务管理以专业咨询为基础以业主需求为导向0301中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE盈利能力分析分析项目盈利能力，综合确定项目投资规模和工程造价并进行优 劣分析，提出优选方案以及改进建议全寿命周期成本分析对使用功能单一，建设规模、建设标准或设计寿命不同的非经营性建 设项目

14、，应综合评价一次性建设投资和项目运营过程中的费用，进行 建设项目全寿命周期的总费用比选，提出优选方案以及改进建议。5.1.2 决策阶段商务管理的措施5.1 决策阶段的商务管理业态策划中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE写字楼办公楼商业总建筑面积约 28 万 m2，其中厂房建筑面积约 22万 m2，污水厂建筑面积约 5.1 万 m2，其它办公及宿 舍等配套面积约 15000m2业主需

15、求5.1.3 决策阶段商务管理的案例（1）5.1 决策阶段的商务管理 绿色循环经济产业园项目中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE年投资回报率达到 12%拟建情况5.1.3 决策阶段商务管理的案例（1）第 2 次调整措施-缩减规模分析思路：提高入驻率 入驻率=入驻企业/可容纳企业 当地市场竞争情况 入驻企业不变。降低可容纳企业即缩小建设规模间接提高入驻率。优势：降低投资减少资金投入调

16、整措施-分期建设参考类似园区的建设周期以及拟建项目的污水处理规模，设定本园区分为三期建设，7 年建成。优势：分散资金投入、降低融资成本 园区提前营业、加快资金回收5.1 决策阶段的商务管理投资内部收益率 10.27%12%未通过，不投资项目（1）估算建设投资。（2）估算营业收入及成本。（3）分析项目的盈利能力。（4）投资内部收益率 8.25%12%通过，投资项目。顺利承接此工程的设计与施工中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD B

17、UREUA DESIGN INSTITUTE投资内部收益率 14.61%12%。第三次测算第二次测算首次测算5.1.3 决策阶段商务管理的案例（2）提升生态环境品质，建文化、艺术气息的花园式工厂。实现废水“零排放”。投资金额：约 8000 万；5.1 决策阶段的商务管理工程范围总占地面积约 47.6 万平方米。中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE 钢厂改造项目业主需求拟建情况5.1

18、.3 决策阶段商务管理的案例（2）第 2 次调整措施1、利用场区原有树木2、分析厂区公园与市政公园 的差异性，降低园建的比例投资估算 7905 万小于 8000万调整措施-湿地公园优势：兼具公园与废水处理功能；后期运行维护费用低投资估算 9500 万 8000 万项目落地以工期紧为切入点引导业主进行 EPC 发包5.1 决策阶段的商务管理首次测算公园+废水处理设施投资估算 1.4 亿 8000万中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIR

19、D BUREUA DESIGN INSTITUTE5.2.1 方案设计阶段商务管理的思路5.2 方案设计阶段的商务管理以价值创效为目标以方案报审为契机以估算复核为基础以招采前置为推手中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE5.2.2 方案设计阶段商务管理的措施 5.2 方案设计阶段的商务管理方案经济比选中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREU

20、A ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE估算复核招采前置5.2.2.1方案设计阶段商务管理的措施估算复核根据对标项目经验“估”相关工程量，对“算”进行补充和修正“估”同时还有评估的作用，作为限额设计目标“算”是根据图纸计算工程量并按市场价格计算的过程，是对于 每个项目个性和特殊性的尊重5.2 方案设计阶段的商务管理握 重分析时间、地域、业主等因素的影响，合理运用“估”去测算中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGI

21、NEERING DESIGN CO.,LTD估中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE把 权算以“估”为主，从宏观上定大数、定标准，以“算”为 次，从微观上调差异；通过方案设计文件的内容，了解项目的基本情况；采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家规范变化5.2.2.1方案设计阶段商务管理的措施估算复核5.2 方案设计阶段的商务管理第二步第四步根据项目定位，搜集类似工程信息，充分甄别；中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中

22、建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE第三步第一步估算复核方法评估项目与各参考项目的项目特征比较表项目特征对标项目拟建项目ABC建筑面积（m2）380000600000380000480000建筑高度（m）250260260300建筑层数地下 3+地上 60地下 5+地上 55地下 4+地上 59地下 2+地上 64业态商业+办公+酒店及服务式公寓商业+办公+酒店商业+办公+酒店项目位置武汉市武汉市襄阳市宜昌市竣工时间201720162016根据项目特征及定位找到三个对标项目，在对标项目造价指标的基础上，针对新项目的特点作

23、数 据调整，最终复核出拟建项目的估算指标。估算复核案例以某产业园的概念方案估算复核的案例，简要诠释如何使用“估”完成估算复核。5.2.2.1方案设计阶段商务管理的措施估算复核5.2 方案设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE估算指标复核过程主要指标估算指 标（元/m2）目（元对标项/m2）估算核指（元复标/m2）ABC方造价单修正因素桩基础2001502402802

24、50地地、建筑高度及造型区质结构及建筑25003100420035003000形式、建筑造型、地抗震等及其他结构区级外墙1500105011609001200地比、幕型、装型及量、墙墙类饰条类数异 形程度机电19001500225021001700不同配比、机配置系、材料 业态电统设备档次、建要求绿电梯300300420460400建筑高度、的配比业态弱电200230300240250配比、目次业态项档精装修15002000220018001900配比、目次业态项档室外100120350200150室外面比、目次积项档合计820084501112094808850除上述的特点外，包括施工、专业

25、还时间区域人工、材料价因素和政策因素涨上述估算复核的过程，是经过大量商务数据的整理和分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大 的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方法，才能确保方案设计阶段投资估算的准确性。5.2.2.1方案设计阶段商务管理的措施估算复核5.2 方案设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE估算复核案例使用功能 投资限额 环境因

26、素5.2.2.2方案设计阶段商务管理的措施方案经济比选5.2 方案设计阶段的商务管理建立评价指标体系，实现设计方案优化和投资合理划分中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE技术指标评价指标1评价指标2评价指标4评价指标3序号项目名称计量单位工程数量金额综合单价合价（万元）1陆侧单层索网玻璃幕墙M217918.283418.926126.112空侧单层索网玻璃幕墙M27285.66337

27、0.702455.783指廊单层索网玻璃幕墙M253398.822458.4713127.93合计78602.7621709.82序号项目名称计量单位工程数量金额综合单价（元）合价（万元）1拉索结构玻璃幕墙M278602.763377.4426524.06合计78602.7626524.06某机场航站楼玻璃幕墙方案比选单层索网结构较拉索结构施工简便，且结构 简洁，无任何空间遮挡、通透性好、变形大 等优点5.2.2.2方案设计阶段商务管理的措施方案经济比选5.2 方案设计阶段的商务管理优化后造价降低 4814.24 万元，造价降低比例：18%方案二：单层索网玻璃幕墙方案一：拉索结构玻璃幕墙方案经

28、济比选案例中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE方案设计阶段把招采工作前置，提前引进专业分包参与建筑方案设计，提出优选方案以及改进建议 有助于 EPC 项目在方案设计阶段考虑全寿命周期建设成本，兼顾项目近期与远期的功能要求 实现创效目标、提高项目品质、提升价值工程效果。5.2.2.3方案设计阶段商务管理的措施招采前置5.2 方案设计阶段的商务管理优选方案、改进建议，兼顾项目近远期功能

29、中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE减少冗余功能、降低成本方案设计阶段将招采工作前置，提前引进专业分包参与建筑方案设计，提出优选方案及改进建 议，将原方案 5000 万元造价优化为 1400 万元，且优化后灯光主次分明，层次感增强，实现“价格”与“品质”的完美平衡。5.2.2.3方案设计阶段商务管理的措施招采前置5.2 方案设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CO

30、NSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE思路5.3.1 初步设计阶段商务管理的思路 5.3 初步设计阶段的商务管理以合约规划 为重点以商务策划 为前提以限额切分 为中心以商务复核 为手段中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INST

31、ITUTE5.3.2 初步设计阶段商务管理的措施 5.3 初步设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE合约规划商务复核商务策划限额划分5.3.2.1初步设计阶段商务管理的措施商务策划 5.3 初步设计阶段的商务管理品质保证，充分优化，降低成本品质提升，限额做满、高利润点做大品质、量价共提升品质保证，清单亏损项变更，另行认质认价总价包干费率计价清单计价成本+酬金EPC计

32、价模式不同计价模式下商务策划的方向中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE原方案：部分广场、铺装区域较分散，零星区域较多，利用效率低。优化后方案：铺装面积合理集中，减小零星区域面积，整体景观品质得到提升。整体铺装减少 1980。5.3.2.1初步设计阶段商务管理的措施商务策划 5.3 初步设计阶段的商务管理品质保证，降低成本商务策划案例-总价包干类中建三局工程设计有限公司CHINA C

33、ONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE原方案优化后 原方案：生产周期长，本项目工期紧张。另外存在有色差、抗震性能差、安全隐患大等缺点。优化后方案：生产周期快，且安装方便能缩短工期。能增加隔音性，项目紧靠机场色彩可 选性广，且颜色一致性强。蜂窝铝板造价较石材幕墙高，幕墙属于高利润项专项工程，通过此 项变更，可大大增加幕墙的造价。5.3.2.1初步设计阶段商务管理的措施商务策划 5.3 初步设计阶段的商务管理品质提升、高利润

34、点做大商务策划案例-费率计价类优化后方案：蜂窝铝板幕墙中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE原方案：石材幕墙限额划分的原则5.3.2.2初步设计阶段商务管理的措施限额划分 5.3 初步设计阶段的商务管理计价模式类费率计价、清单计价计价模式类总价包干 限额做满、高利润点优先 预留余量 匹配交付标准 最低成本投入 匹配交付标准中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION

35、THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE估算各专业工程基准收益率识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入；确定限额总量及预留余量进行限额的初始调整。对建设标准根据初始调整的限额进行调整使两者匹配。经上步骤预留的总包效益，通过商务策划、高利润专业追加投资分成等方式，实现效益最终落地5.3.2.2初步设计阶段商务管理的措施限额划分 5.3 初步设计阶段的商务管理STEP 1STEP 2STEP 3STE

36、P 4中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE限额划分的步骤限额划分的步骤-以三亚南繁项目为例项目地点三亚南繁建筑面积45455.98地下室层数一层业态公、办楼实验楼施年实份2019 年5.3.2.2初步设计阶段商务管理的措施限额划分 5.3 初步设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIG

37、N CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE（1）估算各专业工程基准收益率，进行盈亏方向 性分析；编制 专项工程预算暂估表 及项目 盈亏方向性分析报告，摸底各专业工程基准收益 率（2）识别业主关注度高、对品质影响高的专业工 程。本工程业主对实验室、外立面幕墙、室内精装 关注度较高；且三个专项对工程品质有较大影响。（1）响应交付标准及功能需求，分析各专业最 低概算投入，编制设计限额商务建议书（初 稿）；（2）确定限额总量及预留余量，限额划分总投 资约 2.55 亿，其中预留金额 1350 万5.3.2.2初步设

38、计阶段商务管理的措施限额划分 5.3 初步设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE限额划分案例步骤二步骤一（1）结合业主评审意见，对限额进行初始调整。将业主关注高的的室外幕墙及室内精装限额调高；将基准收益率高的园林景观工程调高；将土建结构 工程适当调低，按业主要求取消智能化部分系统工 程，将其限额调低；预留金额调低；编制设计限 额商务建议书（2）将建设标准根据初始限额

39、指标进行调整，使 限额指标与建设标准匹配。5.3.2.2初步设计阶段商务管理的措施限额划分 5.3 初步设计阶段的商务管理(1）根据项目实际情况将预留金额再分配。限额指标定稿前，结合总包发包模式（本项目按 取费发包），分包资源情况等，将预留金额调减 到 150 万。步骤四中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE限额划分案例步骤三5.3.2.3初步设计阶段商务管理的措施商务复核 5.3

40、初步设计阶段的商务管理设计院概算编制能力弱，EPC 总包应主导概算的编制；确保概算与限额相匹配，既尽量做满限额又不超限额无概算编制的要求，直接进行成本测算与总价对比 初步成本测算初步成本测算 根据概算文件对项目进行初步成本测算初步设计图纸复核 确保前期策划点在图纸中落实总价包干 项目费率计价初步设计图纸复核中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE概算编制5.3.2.3初步设计阶段商务管

41、理的措施商务复核 5.3 初步设计阶段的商务管理项目满足条件时，可采用 以施工图深度的图纸编制 概算。根据品牌清单概算中无价材料 的价格 分析合同条款，制定编制策略01概算 编制 技巧04借助专业分力量完善专项工 程概算对已发生的二类费用按实 际计入根据交付标准拟定清单项，防止缺项漏项中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE0203 05 06材料设备品牌清单序号材料设备种类材料名称推

42、荐品牌1墙地砖厨卫间墙地 面砖马可波罗；东鹏；蒙娜丽莎地砖马可波罗；东鹏；蒙娜丽莎2外墙涂料外墙涂料立邦；多乐士；亚士；5.3.2.4初步设计阶段商务管理的措施合约规划 5.3 初步设计阶段的商务管理 编制招采总计划 编制合约框架图中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE 品牌清单 招采前置为规避设备与其安装空间不符导致结构施工二次拆改问题，采用设计限额内无图招采模式，提前引进供配电分

43、包商，明确高低压柜品牌及具体参数后，出具配电房基础施工图纸，指导现场 设备基础及电缆沟浇筑，确保设备一次安装到位，利用设计限额控制分包成本，实现设计、招5.3.2.4初步设计阶段商务管理的措施合约规划 5.3 初步设计阶段的商务管理配电房基础施工图纸设备进场供配电设备排产明确高、低压柜品牌及具体参数EPC 总包提前招采电缆沟提前砌筑 中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE采及建造一体

44、化。思路5.4.1 施工图设计阶段商务管理的思路 5.4 施工图设计阶段的商务管理以挖掘利润 为目的以策划实施 为核心以招采策划 为升华以图纸策划 为主线中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE施工图策划图纸策划动态管控5.4.2 施工图设计阶段商务管理的措施 5.4 施工图设计阶段的商务管理中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENG

45、INEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE招采策划5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施施工图策划 5.4 施工图设计阶段的商务管理不降低使用功能通过材料选型替换，挖 掘利润空间不改变设计构思设计做法与定额描述匹 配，便于计价结算不降低工程品质施工图设计阶段商务策 划减少多余工序不降低工程质量通过专业核算，优化初 设冗余量，降低成本中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三

46、局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE施工图策划案例-不降低工程品质 原设计：由于开启扇存在，在开启扇下方设置了横杆，无开启扇玻璃不设置横杆，为整块大面玻璃 策划方案：开启扇玻璃位置横杆拉通设置 策划效果：设置横杆可以取消室内玻璃栏杆，降低了建造成本；利于安装及运输，节约了制安及运 输成本；增设横杆后单片玻璃面积减小，提升了可建造性；取消了室内栏杆，室内可用空间提升大5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施施工图策划 5.4 施工图设计阶段的商务管理优化前方案 优化后方案中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCT

47、ION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE幅提升建筑品质。施工图策划案例-不降低使用功能 原设计：软弱地基（湿陷性黄土），采用毛石换填。优化后设计：结合详勘报告、现场检测，复核后采用强夯处理，强夯面积优化：经现场检测并与图审单位沟通确定坑底标高以下黄土层超过 0.5m 的区域须 强夯处理，结合地勘报告强夯面积由 5 万减少至 1 万。降低成本、节约工期。5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施施工图策划 5.4 施工图设计阶段的商务管理中

48、建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE毛石换填强夯处理5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施施工图策划 5.4 施工图设计阶段的商务管理一层地下室区域，锚杆钢 筋 325；二层地下室区域 ,锚杆长度为 7.5 米，锚杆 钢筋 320。一、二层地下室区域，锚杆长度均为 12 米，锚 杆钢筋均为 328。经计算优化后优化钢筋选型，节约造价约 500 万施工图策划案例-不降低工程质量锚杆

49、优化策化原方案造价方案造价现中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施施工图策划 5.4 施工图设计阶段的商务管理环氧云铁中间漆两遍;漆膜厚度 60 微米”；环氧云铁中间漆三遍;漆膜厚度 60 微米”；施工图策划案例-不改变设计构想中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DE

50、SIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE使审计可行序号策划点原图设计商务策划建议策划原因设计采纳后做法备注1外墙预埋件无根据幕墙布置点位图在结构施工图中明确 外墙埋件做法品质不变，减少多余工序外墙预埋件横向间距 800mm，纵 向间距 1500mm，埋件做法详见*图集2砌体墙面挂钢丝网片无在不同材料的相接处，应铺设宽度500mm 的 2 厚镀锌钢板网，高度大于多 少米增设钢板网设计构思不变，与定额描述匹配，便于结算在不同材料的相接处，应铺设宽度 500mm 的 2 厚镀锌钢板网3天棚抹灰天棚抹灰（有