房地产企业全面预算管理与动态成本控制.docx

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1、主讲人：王智勇 博士开篇语 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。企业利润趋薄利润阶段1： 资源时代阶段2： 产品时代成本领先战略拿地就赚钱关注品牌与形象 理念与价值观客户关注质量公司关注成本时间 (年)各专业的管理能力专业间的集成能力 具体项目操作能力企业综合管理能力财务管理房地产企业财务管理特点 管理现状： 有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下

2、降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。 管理现状： 会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。 财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需求尚有较大差距。全面预算管理 全面预算管理 (Master Budgeting Management) 全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。 关键词：控制、考核、目标导向目标全

3、面预资源算管理活动全面预算编制过程财务预算表单E 各部门编制 详细的计划与预算各个部门上报详细工作计划和预算总结/计划模板及所附表单C 部门业务总 结、明年业绩预期与粗预算B 预算启动A 预算准备F 财务部汇总数据，编制预算D 高管与业务部门讨论业务发展重点与相关业务目标高管层各部门上报业务总结、明年业绩预期与粗预算领导批示下达目标，下发详细的预算表单事业部/职能部门目标与预算自由现金流量经营性现金净流量预计资本性支出平衡“三张表”平衡三因素：规模、盈利与 (财务)风险综合收入和成本两个方面 大多数企业的选择目标与预算预算导向决定了预算模式预算导向成本导向收入导向利润导向现金流导向预算起点预算

4、依据管理重点计划与预算市场预测资产计划薪酬计划 资金计划销售计划人力成本预算收入预算固定成本预算成本预算预算损益表生产成本预算各项费用预算采购计划生产计划 库存计划 用品采购计划生产线安排计划全面预算管理 全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。全面预算管理基础不完全具备，还做预算吗，怎么办？全面预算管理强调管理基础，分阶段实施预算，分阶段体现效果阶 段 1初步搭建期阶段2体系改进期阶段3功能完善期国内企业稳定运行再升华初步搭建功效简化持续改进配套管理提升预算成熟度成熟初期短预算运行时长长

5、全面预算管理选准预算主题确定预算管理目标建立全面预算管理组织明确全面管理流程建立预算管理考核体系预算管理的授权与监督体系全面预算管理预算管理也要注重成本效益原则 有简有繁-分专业-围绕管理重点 围绕业务计划编制预算-计划报告书与计划表 提炼管理信息-管理表全面预算编制方法与要点预算种类方法要点固定预算适用于固定成本费用预算的编制。固定成本费用的划分。弹性预算适用于变动成本费用预算的编制。变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本费用预算也可也考虑用这种方法编制。增量预算适用于影响因素简单和以前年度基本合理的预算指标编制。合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量， 但应详细说明增减变动原因。零基

6、预算适用于以前年度可能存在不合理或潜力比较大的预算指标编制。使用周期不宜过短，否则会增加工作量。定期预算适用于固定资产、部门费用、咨询费、保险费、广告费等预算的编制。合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量。滚动预算适用于定期预算以外的指标预算的编制。通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动预算工作。确定预算适用于预算期稳定的预算指标编制。合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。概率预算适用于预算期变化大的预算指标的编制， 也适合长期预算的编制。运用加权平均方法计算期望值。全面预算的程序与周期 预算程序是预算体系构建的核心，是预算具体运行的载体： 预算管理程序，环环相扣，缺一不可；集团预算

7、特别关注预算目标、审批与信息反馈。 始于预算目标，终于预算考核，将预算与经营目标及业绩评价相联系，体现对目标实现过程的管理； 预算周期循环往复，贯穿始终。房地产企业成本控制链项目盈利目标项目发展营销策划产品设计项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择房地产企业成本特点 房地产行业中不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制 设计单位的确定与控制 造价咨询公司的确定与控制 房地产开发企业的确定与控制 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益消除无效成本，提升投资价值。 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花 少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成

8、的浪费（怎 么花钱）开发成本土地获得价款 开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费土地成本项目发展成本前 期 费 用 建安工程成本开发间接费营业费用公司管理费用财务费用成本形成的重要阶段实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本确认完工标准划分成本对象 归集开发成本 调整后续成本计算单位成本核算流程 企业成本核算的一般程序如下： 1.对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 2.对应计入成本

9、对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 4.对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计

10、税成本待其实际销售时再予扣除。 5.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。成本对象的确定原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对 象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。

11、开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核 算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 案例资料： 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。 面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层， 14层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车

12、库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。 请考虑该项目成本对象如何划分？成本核算 房地产项目全开发成本管理的内容 土地成本及相关费用 前期性费用 城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及环境（红线内小市政） 公共配套成本 期间费用 其他开发成本核算内容费用项目名称明细内容一、土地成本1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等费用项目名称明细内容二、前期费用2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费沉降观测费，日照测试费、

13、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用2-5工程监理费2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，

14、 亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用；3、其他，、。费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内， 不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填；2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水， 不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填

15、；2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时， 不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷

16、设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装3-1-12中水处理设备及安装3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装3-1-143-1-15增容费其他费用项目名称明细内容3-2环

17、境工程3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他费用项目名称明细内容3-3公共配套设施3-3-1地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费

18、用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程3-4-2单体土建工程费3-4-3单体安装工程费3-4-3-1电气工程包括配电箱、开

19、关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑3-4-4-1外立面、门窗3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙3-4-4-3户内精装修工程3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水

20、循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。3-4-5-4电话工程3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。3-4-5-10中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体

21、灭火水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-4-5-12其他安装专业分包3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。、开发成本核算内容费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。五、期间接费4-1管理费用4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3财务费用成本管理的立足点-确定与控制 合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同

22、）。 成本的决定因素：外部-市场；内部-产品定位。 成本的影响因素：诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调） 成本确定的方法：决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握， 市场包括销售市场和原材料市场。 有效控制动态监控，做到随时心中有数 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案；保持心中有数

23、就可以说在控制之中。成本管理的几个问题 1.缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系； 2.成本控制忽视重点： 只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本” 的控制； 3.成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视； 4.成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风

24、险。基本概念 目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 责任成本：主要解决成本管理相关业务中“谁来做、做什么” 的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。成本的动态管理 目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。 即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。 对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用， 则与相关部门签订目标责任书，进行控制。 负责成本控制

25、的部门，在项目实施过程中，及时出具项目动态成本信息报告反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。成本控制 目前绝大多数开发企业成本控制的通常做法是： 大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。 房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。到底谁是成本控制的核心部门？ 观 点 一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量

26、进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判， 争取得到最优惠的工程承包价格。 观 点 二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。 观 点 三：现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关， 严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。成本控制六个意识观念 树立全成本价值观念 确定成本管理体系健康运作标准 抓住成本管理的关键问题 项目开发阶段与成本控制要关联互动 用发展的眼光对待成本管理 知晓“省钱”“花钱”的误区

27、企业成本管理战略体系 组织保障体系 1.公司目标成本审定机构，公司决策层或成本管理领导小组审批目标成本控制指标 2.公司目标成本编制机构，负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。 3.公司目标成本监控机构，负责实施材料设备价格、工程造价等市场信息收集、整理，编制一定时期内项目所发生动态成本的监测报告和材料设备市场价格动态信息报告，分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。 4.公司目标成本实施机构，根据目标成本的各项经济指标，开展限价设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。