浅析房地产公司的融资渠道以万科集团为例.DOC

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1、西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计）名称浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例论文（设计）来源自选论文（设计）类型A导 师学生姓名学 号专 业财务管理一、 设计目的、要求、思路与预期成果：2008年，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫对整个金融乃至经济体系造成巨大冲击。贷款无门、上市融资严控、土地政策紧缩，房地产企业成为多次宏观调控的重点。房地产企业已经成为中国风险最高的行业，在这样的寒冬中，万科企业股份有限公司（简称万科集团）通过多元化融资策略安然的过冬，并为实现持续稳健成长提供了源源不断的资金供应，也为

2、同行业度过危机提供了一条道路。笔者希望通过对万科集团的调查、分析，研究其融资渠道，并通过财务数据来看万科集团的融资对公司发展所起到的作用；同时也希望能够由点及面的分析出房地产这个资金密集型行业目前的融资模式。 论文将按以下思路进行：第一部分：绪论，提出该篇论文写作背景以及研究意义和方法。第二部分：房地产融资的概念及影响融资的因素分析。第三部分：我国房地产商可以利用的融资渠道第四部分：实证分析，以万科集团为例，分析他目前的融资特点，以及他的优势，并为其他房地产企业提供建议。第五部分：结束语以及对未来的展望。二、任务完成的阶段内容及时间安排：2010年10月29日完成开题报告。2010年11月27

3、日前根据自己收集的材料，完成文献综述。2010年12月14日前通过研究他人文献，找到自己的观点，对论文做好整体规划与设计。2011年1月24日前通过分析研究并结合自己的观点，完善论文基本内容。2011年3月21日前全面搜集所需资料，研读相关书籍，完成毕业论文的写作，多与导师沟通，完善论文内容。三、资料收集计划：每天预留时间阅读财务管理书籍及相关企业融资问题的报刊期刊，同时充分利用图书馆及网络资源完成论文构思及框架。四、调研资料的准备：1李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析J.周口师范学院学报，2009，26(1). 2张戟.房地产公司的多元化融资万科股份有限公司案例D.海财经大学，2005.3王

4、研，李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例J.中国商界，2009，(8).五、完成论文所具备的条件因素：1、导师的指导和修正；2、学校图书馆资源和互联网上的数据库资源（中国学术期刊全文数据库、万方中国学位论文全文数据等）；3、专业知识知识和其它相关专业知识 指导教师签名： 日期：论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等；摘要在经济快速发展的今天，房地产业已毋庸置疑的成为我国经济的支柱性企业。同时房地产业作为一个资金密集型产业，资金是否充裕，已成为企业能否继续快速发展的关键。在我国，房地产企业融资主要依赖于银行贷款，部分企业甚至达到了80%以上的比例。为了让金融市场有

5、序发展，我国出台了许多针对房地产企业的宏观调控政策，房地产企业的资金链面临着越来越重大的挑战。如何解决资金瓶颈，已成为每个房地产企业亟待解决的重要问题。目前，我国除少数大型房地产企业开始上市融资，海外融资、房地产信托、企业债券等融资渠道也被逐渐利用起来，开始了房地产企业融资渠道多元化的道路。本文通过研究国内房地产业融资现状，分析房地产业过分依赖银行贷款融资的原因，提出我国房地产企业急需建设多元化融资渠道的模式的问题。通过分析现有的各种融资渠道，特别是重点分析当前房地产企业正在尝试的融资方式房地产信托投资基金(REITs)，选择出适合中国国情的房地产融资机制，促进我国房地产企业的发展。并且以万科

6、集团为例，进行实证分析，论证当前的融资渠道在我国房地产企业的运作情况。关键词：房地产 融资渠道 多元化 REITsAbstractToday, the real estate has no doubt become the pillar of our economy enterprises. In China, real estate corporate finance mainly rely on bank loans, some enterprises even reached the proportion of 80%. How to solve the funding bottlene

7、cks, has become a real estate business every important issue be solved.At present, apart from a few large real estate companies began listing and financing, overseas financing, real estate trusts, corporate bonds and other financing channels have been gradually used up and began a real estate busine

8、ss diversified financing channels for the road.I want find the reasons about why the real estate industry over-reliance on bank loans, and proposes the construction of real estate enterprises need to diversify the mode of financing problems. By analyzing the various existing financing channels, in p

9、articular, the focus of the current real estate financing companies are trying - Real Estate Investment Trusts (REITs), choose the suitable for Chinas real estate financing mechanism to promote our real estate business Development. And the Vanke Group, for example, empirical analysis, demonstrate th

10、e current financing channels in the operation of the real estate business.Keywords: real estate financing diversified REITs目录一、绪论6（一）、研究背景6（二）、研究意义和方法81、研究意义82、研究方法8二、房地产融资概述9（一）、房地产融资的概念9（二）、影响房地产融资的因素11三、我国房地产企业融资的常用方法与比较13（一）、预售款项13（二）、银行贷款13（三）、上市融资15（四）、海外融资17（五）、房地产信托18（六）、房地产信托投资基金（REITs）191、

11、房地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别192、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程203、房地产信托投资基金（REITs）的主要类型224、房地产信托投资基金（REITs）带来的影响235、中国REITs的发展之路24四、实证分析以万科集团为例的融资渠道分析26（一）、万科集团背景及其优势26（二）、万科集团下的融资渠道分析271、万科集团的融资特点272、万科在融资过程中具有的优势28五、结论31文献综述32参考文献42致谢45一、绪论（一）、研究背景房地产行业对国民经济有重要的影响，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等

12、一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过30%郭松海：房地产基础知识，中国环境科出版社，2005。由此，房地产行业已然成为我国经济发展重点关注的行业。从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业的，住宅建设由政府和单位包办王石，2010：我所看到的房地产早期发展路程，中国建设报，2010年第四期。改革开放初期的住宅主要由单位自建，在单位内部进行分配。金融机构在住房建设资金的供应体制下，不直接投资房地产，只是按照高度集中的国家计划下拨资金，仅限国家用于房屋建设资金的监管和拨付，以及少量房租的收缴，而不提供贷款，所以职能十

13、分的单一。1980年4月，在邓小平的带动下，中国开始城镇住房制度改革，实行住房商品化政策。中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工作。国家基本建设项目从此开始有财政拨款变为建设银行贷款。1985年，由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团，加速了我国商品化的进程。1987年12月29日，广东省人大常委会通过深圳经济特区土地管理条例，条例规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后，全国许多城市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过中华人民共和国宪法修正草案，规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，中国房地业发展的最根本的基石奠定了。1998

14、年6月29日，国务院停止实行了近40多年的实物分配福利房政策，推行住房分配货币化。同年，国务院发文要求推进住房抵押贷款。房地产行业进入了一个高速发展时期，民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。金融系统也普遍展开了融资业务，我国房地产融资进入一个新的发展阶段。20072010年我国房地产开发资金来源表（单位：亿元）年份本年资金总额国内贷款利用外资企业自筹其他资金来源数额占比数额占比数额占比数额占比200737478701618.70%6411.70%1177331.40%1804948.20%200839619760619.20%7281.80%1531238.60%1597440.30%20

15、09571281129319.80%4700.80%1796031.40%2745948.00%2010724941254017.30%7691.10%2670536.80%3245444.80%资料来源：国家统计局数据根据表格可以看出，我国当地产开发资金主要来源是国内贷款、利用外资、企业自筹和其他资金。随着投资金额的逐年上涨，这四部分金额所占比重也在不断变化，国内贷款的金额在上涨，但是所占比重在开始降低；外资利用不是很稳定，所在比重较小；企业自筹和其他资金来源总体来说具有上涨趋势。由于企业自筹和其他资金来源是和银行资金有关的，所以，我过房地产对银行的依赖程度很高。迅速崛起的房地产业在我国的经

16、济中有着不可忽视的地位，也吸引了越来越多的企业投身房地产业中来分得一杯羹。但是目前，我国房地产市场还不成熟，金融市场不完善，二级市场基本上没有的到开发，政策法律不完备，企业自身规模较小，不能和房地产规模化、资金密集型行业的特点相匹配，在融资过程中也是单一的依赖银行贷款，融资渠道单一。资金链问题决定了我国房地产企业能否持续发展。（二）、研究意义和方法1、研究意义在宏观调控下一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统单一的融资渠道显露出弊端并且影响到房地产金融的持续、健康发展。要解决我国房地产商资金瓶颈的问题，就要从融资渠道入手。面对融资问题，我国房地产商也在积极的想办法，拓展自己的融资渠

17、道，目前能够利用的融资渠道比较多，但是这些融资渠道是否适用于不同的开发商企业，就是作者想探讨的问题。作者希望通过对房地产龙头企业万科集团做的实证分析，说明当前融资渠道在我国的利用情况，并为房地产商提供一点的建议。2、研究方法本文希望通过对我国房地产业的各种融资方式进行定性分析，将理论与实际结合起来，对目前房地产业所面临的融资问题提出解决的对策。首先，采用综合分析的方法，对各种融资渠道如：自筹资金、预售款项、银行贷款、房地产信托等进行简要分析，得出每种融资渠道适用的市场环境，以及对企业本身的要求等，从而使不同的房地产企业可以选择与自己匹配的融资方式。其次，本文还对近期房地产业正在尝试的融资渠道房

18、地产投资信托（REITs）进行重点分析，通过该融资渠道在国内外取得的成果的对比，为房地产企业提出更好的利用该渠道的方法。二、房地产融资概述（一）、房地产融资的概念广义概念上的房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。狭义概念上的房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。本文所说的房地产融资是指狭义上的融资。1、直接融资陈远志：中国直接融资体系的配置效率研究:理论框架与综合评估分析，中国经济出版社第1版，2006直接融资是资金供求双方通过一定的

19、金融工具直接形成债权债务关系的融资形式。直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。这种资金供给者与资金需求者通过股票、债券等金融工具直接融通资金的场所，即为直接融资市场，也称证券市场。直接融资能最大可能地吸收社会游资，直接投资于企业生产经营之中，从而弥补了间接融资的不足。（1）、直接融资的优势资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提高；筹资的成本较低而投资收益较大。（2）、直接融资的局限直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多；直接融资使用的金融工具其流通性较间接融资的要弱，兑现能力较低；直接融资的风险较大。 2、间接融资间接融资，是指拥有暂时闲置货币资

20、金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。（1）、间接融资的优势多样化的融资工具可以灵活方便的满足资金供需双方的融资需求；金融机构可以通过多样化的策略降低风险，安全性较高；有利于提高金融活动的规模效益，提高全社会资金的使用效率。（2）、间接融资的局限资金的供需双方的直接联系被割断，不利于供给方监督和约束资金的使用；对需求方来说，增加了筹资成本；对供给方来说，降低了收益。实际上，在我国房地产

21、行业的融资活动中，成功的直接融资案例是比较少的，例如在上市融资的过程中，则使绝大多数房地产企业是不具备相关条件或者无法按照相关程序等待的；在资本市场上，由于我国政策的约束和市场发展的不健全等因素，我国房地产发行债券融资这一途径所取得的成果也不大。由此可以看出我国房地产融资更加偏向于间接融资的途径，银行贷款则是首当其冲的。（二）、影响房地产融资的因素1、政策因素王秀玲，2007：我国房地产融资渠道现状分析，上海房地，2007年第二期2003 年央行出台“121 号文”标志着国家开始对房地产业实施较严厉的宏观调控。文件规定商业银行在发放贷款时，企业自有资金比率不得低于开发项目总投资的30%，并且要

22、四证取得后才能发放贷款。银监会2004 年9 月出台商业银行房地产贷款风险管理指引；2005 年3 月央行上调个人住房贷款利率；2006 年4月上调银行贷款利率、5 月“国六条”、“国十五条”相继出台、8月央行再次全面上调人民币各档次存贷款基准利率。08年5次上调存款准备金率，缩紧银根。09年银监局发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，加强贷款资金监管。2010年下发最严厉房产调控政策，暂停发放第三套房贷。随着政府宏观调控政策的出台，银行信贷被逐步收紧。2001年，我国颁布了中华人民共和国信托法，为我国信托事业的发展奠定了法律基础。2002又先后发布了信托投资公司管理办法和信托投资公

23、司资金信托业务管理暂行办法，这两个“办法”的出台，让我国的信托业务走上了健康发展之路。2005年政府出台了“212文件”，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证”齐全，自有资金超过35%，具备二级以上资质，面对严苛的规定，开发商认为满足这样的要求也就能满足银行贷款的要求，使得房地产信托陷入了尴尬的境地。对于上市融资，就多数房地产商来说是更加难以做到的，上市融资手续复杂，成本很高，上市时间长，而且上市后的透明度高，对有暗箱操作的企业来说会降低其融资能力。而且在我国，资本市场发展不完善，国家立法不健全，直接融资并不成功。2010年出台的“国十条”中提到：“对存在土地闲置及炒地行为的房

24、地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”该政策的出台，让40多家准备上市再融资的企业放弃了这一计划。由此可以看出，房地产商融资过程是否顺利，取决于国家政策是否支持房地产业的发展，在宽松的政策环境下，房地产业可以快速发展，并成为我国经济的支柱。但一旦对金融体系造成威胁，国家是一定会通过调控预防危机的发生。2、企业自身存在的问题（1）、企业规模较小，投资运营能力有限。目前我国还没有一家真正意义上的巨头公司，跨地区合作、投资的项目不多,尤其是我国的中小型企业，由于自身规模的原因，在资本市场上也通常不受青睐。（2）、缺乏专业资本运营人才何远秀,赵光

25、洲，2005：新形势下房地产开发企业面临的挑战及对策分析，经济问题探，2005年第七期。我国房地产发展的历史较短，从事房地产企业的人员缺乏专业素质，都只追求利润最大化，不做长远考虑，对企业的状况估计不足，在管理方面也存在很多问题。（3）、信誉问题。目前由于部分房地产商为了得到银行贷款，以“假按揭”的方式骗的银行贷款，造成了信誉危机，这些有信誉危机的公司就很难得到银行或自他资金源的支持，影响自己融资。三、我国房地产企业融资的常用方法与比较（一）、预售款项预售是指房地产商将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支付一定的定金或房款。通常预收款项会占开发商开发资金的四成，资金的来源安全且没有利息。因

26、此，无论大中小型房地产企业都可以利用该种融资方式。在本文的实例中，预售款项是万科集团重要的融资渠道之一，占其开发资金的40%。在今年1月万科实现的销售金额高达201亿元，同比增长了220.8%。（二）、银行贷款银行贷款，是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。目前, 房地产银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款, 开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行信贷是中国房地产市场的主要资金提供者李杰，2009：中国房地产企业的融资渠道浅析，周口师范学院学报，2009年第一期。2010年，房地产开发企

27、业本年资金来源72494亿元。其中，国内贷款12540亿元，占17.3%；利用外资796亿元，占1.1%；自筹资金26705亿元，占36.8%；其他资金32454亿，占44.8%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元；个人按揭贷款9211亿元。而其中的定金、预收账款、按揭贷款等都是来源于银行资金，可以看出，我国房地产的开发资金大部分来源与银行，而个别企业对银行的依赖程度可能会达到80%以上。可见，我国房地产企业融资渠道是单一的，并且对银行的依赖程度过大。万科的发展离不开银行贷款。以下是从2000年到2009年间，各银行给予万科的授信额度及其利用情况，可以看出万科通过银行获取了大量的资金，也

28、正是有了这些资金的支持，万科才能发展成为我国最大的房地产企业之一。万科历年授信额度及利用率分析表 单位（万元）年份事项金额短期借款利用率20001月与中国建设银行深圳分行签署银企合作协议，提供流动资金贷款授信额度1亿元；2月与中国银行总行签署银企合作协议，提供总额为20亿元人民币授信额度2100005660026.95%20017月2日与中国农业银行总行在北京签订银企合作协议。提供10亿元人民币综合授信额度；9月27日与招商银行总行在深圳签订了银企合作协议，提供6亿元人民币综合授信额度。16000013530084.56%20024月与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民币综合授信额度的综合

29、融资额度合同500004600092.00%20036月与中国建设银行深圳市分行签订了15亿元人民币综合授信额度的综合融资额度合同；于7月与中国银行深圳市分行签订了7亿元人民币授信额度的授信额度协议22000016800076.36%2004公司于2003年11月8日与中国农业银行签署了银企合作协议，向公司提供469亿元人民币综合授信额度。4690007950016.95%2005中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署了综合融资额度合同，提供总金额为人民币20亿元的综合融资额度2000009000045.00%20067月，公司与中国银行股份有限公司签署战略合作协议，未来3年内公司将获得总额不

30、超过人民币50亿元的授信额度50000027154754.31%2007报告期内，公司与建设银行签署了200亿授信额度的合作协20000001104855.52%2008无46019720098 月17 日，中国建设银行股份有限公司签署与公司战略合作协议，将为公司提供人民币500亿元授信额度。500000118825.623.77%（三）、上市融资社会上闲散资金金额巨大，房地产商为了得到充足的资金维持运作，可以充分利用社会资金壮大自己的实力。上市融资就是目前筹资社会闲散资金的主要方式之一。上市融资就是股份有限公司通过公开发行股票，并在证劵交易所挂牌交易进行融资，是企业融资的一个重要方式。我国房

31、地产企业上市主要有三条途径：A股上市、H股上市、借壳上市。A股的正式名称是人民币普通股票。它是由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人以人民币认购和交易的普通股股票。H股跟港股还是有相当大的区别，港股是指在香港联合交易所上市的所有股票。H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股。可以理解为H股是港股中的一部分。借壳上市就是指通过把资产注入一家市值较低的已上市公司，得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市。所谓“壳”就是指上市公司的上市资格。 更多的开发商选择了借壳在A股上市。目前在A股市场109家房地产企业中，只有45家企业是通过“审核过会”程序上市

32、，其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。1、上市融资的优点上市融资属于直接融资，不仅可以化解金融风险，将风险分摊到各个投资者，还可以降低企业的融资成本、改善企业的资本结构。上市融资不仅可以帮助企业筹集大量资金，分散资金风险，并降低企业负债率，同时还可以增加公司的知名度。2、上市融资的缺点陈柳钦，2006：我国房地产融资渠道多元化问题探讨，经济界，2006年第五期国家对房地产上市有严格的审批。在1994年、2007年以及2010年，国家针对上市融做了一系列调控，一度关闭了该融资渠道，或者只放行优质的房企以借壳的方式上市。对于中小型房地产公司来说，由于实力有限，很难有到达国家上市

33、标准的，所以上市融资这一渠道只适合大型的房地产企业。就万科公司而言，上市融资对于万科的发展影响重大，在万科上市的20多年里，万科集团共9次融资，融资金额达250亿，并且每次融资都是万科处于扩张或危机的时刻，由此，可以得出，上市融资在我国并不是主要的融资渠道，但是合理利用该渠道，对公司的发展是有积极作用的。（四）、海外融资我国房地产海外融资的主要方式有海外基金、向海外银行借贷等。由于海外资金通常是投资在项目上的，资金停留的时间比较长，通常是三、五年，所以可以解决房地产公司融资的部分压力。当前，国际资本市场非常看好中国房地产业长远的发展。包括摩根、高盛、美林、软银亚洲、瑞银集团等众多海外资本都以不

34、同的形式进入中国房地产市场，国内房地产行业的国际化趋势已经日益明晰，内地房地产商在香港发行以美元结算人民币债券的步伐也开始加快。2011年1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。今年以来，中国房地产企业在离岸的债务融资金额已经达到了280亿人民币，这一数据已经相当于去年的40%。随着目前国内融资的难度加大，在未来的一段时间里，海外融资将成为我国房地产企业主要的

35、融资渠道之一陈卿，2011：房地产信托的破冰之旅 海外融资大门渐次打开，杭州日报，2011年3月4日，。不过，利用外资也不容易但是，我国正在准备进一步加强外资进入房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。海外融资在我国究竟能走到什么地步，笔者认为，还是要看国家的宏观调控，在我国能规范管理该渠道时，这一方式必定能得到快速发展。在案例中，万科的首次海外融资，开了房地产企业从海外银行贷款的先例，改变了国内房地产商与海外资金合作以股权融资，海外房地产基金以资金入股房地产项目共享利润的融资方式。（五）、房地产信托在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式杨悦，2010：中国房

36、地产融资市场发展趋势分析，现代商业，2010年第八期。房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配郭冬梅、曾国辉，2008：浅析房地产企业融资渠道的突破与创新，经济研究导刊，2008年第十期。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段高彦文，2010：我国房地产市

37、场融资方式和渠道分析，价值中国网，2010年10月14日，。但是，对于万科集团这样的大型房地产企业来说，每次需要融资的金额都比较大，在房地产信托融资的方式下，筹集的金额是无法满足需要的，因此，万科集团对于房地产信托融资的渠道利用的较少。2003年12，新华信托向深圳万科发放贷款2.6亿。2005年，万科公司募集完成“平安信托一万科.广州城市花园项目集合资金信托”，“平安信托一万科.广州南湖项目集合资金信托”和“北国投.北京万科西山项目集合资金信托”，募集资金1.8亿元。由此可以看出，房地产信托更适合中小型的房地产开发企业，可以暂时解决资金上的压力。（六）、房地产信托投资基金（REITs）1、房

38、地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别邓京荆，董淼，2009：专访中科院：天津成房地产信托投资基金试点城市之一，中国日报网中国在线，2009年6月29日，房地产信托投资基金（REITs），是将不特定投资者分散的资金集中起来，采取签订信托契约的形式或类似股份公司的形式，委托对房地产市场具有成熟经验又可以信赖的专业人才团队经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入按比例分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。从本质上讲，REITs是属于资产证券化的一种方式。它具有两大特征：第一是以房地产为对象的投资信托，

39、基金的收入来源是房地产租金和销售收入，第二，基金将以股利的形式分配给投资者。REITs与房地产信托的主要区别：（1）、投资者取得权益的性质不同。房地产信托投资人在到期后取得本金和固定收益，实质是一种融资行为；而REITs的投资性质则是因拥有资产而享有利益，但同时承担市场风险的投资行为。（2）、投资者的收益与风险不同。房地产信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商征收资金占用成本取得收益；而REITs主要通过房地产租金收入取得收益，所以基金投资的房地产一般是要求有正常稳定的收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定、风险较小。如果基金管理水平高，投资者可以获得较高的

40、收益率。（3）、投资退出机制不同。房地产信托只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，缺乏流动性；REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额。（4）、金融机制不同。房地产信托只是代替银行直接融资的渠道之一；而REITs是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品。2、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程刘红生，2009：我国房地产信托投资基金发展思路探析，上海证券报，2009年第十二期房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”） 的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国国内税收法典和房地产投资信托法案的颁布，标

41、志着REITs的正式创立。目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段。在亚洲，REITs在上世纪末本世纪初才有突破。最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡（1999年5月），日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了房地产信托投资基金守则修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。1960年美国推出第一只REITs产品至今，全球已有22个国家推

42、出REITs产品，并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法。而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元，2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于

43、早期探索的阶段。REITs不能直接投资于房地产开发，但是可以购入房地产，帮助房地产开发企业收回投资，并且间接解决房地产开发过程资金瓶颈制约问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的创新发展，改变目前房地产行业单一依靠银行贷款的融资模式，降低我国系统性金融风险。3、房地产信托投资基金（REITs）的主要类型刘红生，2009：我国房地产信托投资基金发展思路探析，上海证券报，2009年第十二期REITs一般有如下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型和基金型；按照投资人能否赎回分类，可

44、分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型(Equity REITs), 抵押权型(Mortgage REITs)和混合型(HybridREITs)；按照投资标的确定与否分类，可分为特定型和非特定型；按照管理模式分类，可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着REITs的不断发展，特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应，在美国又衍生出一些新的品种，按其结构可分为伞形REITs（又可细分为UPREITs和DownREITs）、双股(Paired-share) / 合订(Stapled) 结构REITs、纸夹（paperclip）结构REITs等。在美国，REITs在税收方面享受优惠，具有

45、明显的税收优惠驱动的特征，相关税法的演变是决定 REITs 结构、发展的主要因素，设立 REITs 并享受税收优惠的主要条件包括 REITs的结构、投资范围、收入分配等方面。美国的REITs 一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。在亚洲，与美国不同的是，各国家/地区设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征，对REITs规范不是通过体现在税法中的税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法(修改投资、信托等有关法律或新建法令)，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定。在管理模式上，亚洲的REITs大多采用外部管理模式，即REITs上市后以信托形

46、式由专业管理机构负责运营，以保证更为专业和独立的管理服务。在日本，典型结构是公司型REITs，上市交易的 REITs 都属于公司型，它首先成立一个 SPV （Special Purpose Vehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，但在现实中很多公司都将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港REITs则带有更多的信托特征，REITs向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产(例如房地产抵押贷款支持证券)；REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。4、房地产信托投资基金（REITs）带来的影响 (1)、推动了资本市场发展。REITs可以