扬州房地产市场调研报告.doc

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1、扬州市房地产市场调研报告第一章 扬州市城市概况一 地理位置和行政区划二 交通情况三 自然生态与旅游资源四 历史文化与习俗习惯五 经济实力第二章 扬州市投资环境分析一 宏观经济发展情况二 扬州市居民生活水平三 城市总体规划概况四 城市投资环境优劣势分析第三章 扬州市房地产市场总体情况分析一 扬州房地产市场发展现状及特征概括二 板块分析特征以及物业类型三 2007年扬州房地产开发完成状况、四 未来几年扬州房地产市场展望第四章 扬州市房地产开发综合实力十强企业附：江苏新能源置业集团有限公司简介第五章 扬州市市区相关项目的概况第六章 综合发展结论一 投资区域分析二 初步结论 第一章 扬州市城市概况一

2、地理位置和行政区划中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、

3、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15，年降水量1030毫米，年日照时间2140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。二 交通情况1、公路交通 扬州现有高速公路 196 公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，

4、扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。 2、铁路 扬州铁路(宁扬铁路)为国铁 I 级，已于 2004 年竣工营运。 3、航空 距南京禄口国际机场约 1 个小时，距上海虹桥国际机场约 2 小时。 4、港口 扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约 10 公里。 5、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。 三 自然生态与旅游资源扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明

5、清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号

6、墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。 2007年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者15.08万人次，同比增长17.96%；创汇4801万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者592万人次，同比增长14.18%;国内旅游收入60.69亿元，同比增长10.21%。旅游总收入54.01亿元,同比增加9.59%。旅游增加值16.50亿元,同比增长22.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。扬州拥有丰富的资源，是著名的“鱼米之乡”，境内资源丰富，盛产粮

7、、棉、油及水产品等，拥有丰富的石油、天然气、煤炭、地下温泉和矿石等矿产资源。据1999年10月底统一调查统计，全市土地面积为998.72万亩，园地17.96万亩，林地12.52万亩，牧草地0.58万亩，城镇村及工矿用地133.18万亩，交通用地30.35万亩，水域311.19万亩，未利用地10.25万亩。四 历史文化和习俗习惯扬州是一座具有2490多年历史的文化古城，自春秋吴王夫差筑城以后，古代扬州几度盛衰，是我国古代水陆交通枢纽和盐运中心，东南第一大都会、著名的风景旅游城市，素有“雄富冠天下”之称。这里有春秋时代的邗沟（中国最古老运河段），汉代广陵王墓，隋代炀帝陵，南北朝古刹大明寺，唐宋古城

8、遗址，唐鉴真纪念堂，宋伊斯兰教普哈丁墓，仙鹤寺，明清私家园林个园（以四季叠石闻名于世），何园（以中西合璧建筑风格享誉海内）等众多名胜古迹，使古城扬州散发出无穷的魅力。1982年国务院公布扬州为国家首批历史文化名城。 扬州历史上是一个戏曲之乡，著名的地方戏剧扬剧、扬州评话、扬州清音等，至今为民众所喜好。富有地方特色的扬州传统工艺、漆器、玉雕、刺绣、绒花等，其历史远的可追溯到2000多年前的战国时代，近的繁盛于清代。以艺术精湛、制作精美著称，有的产品远销世界50多个国家和地区。 扬州是人文荟萃的文化名城。扬州在其漫长的发展过程中，伴随着经济的几度繁荣，积淀了厚重璀璨的扬州文化。文学创作、艺术建树、

9、学术研究、文物积累、工艺制作等，是扬州人的自豪，也是中华文化的重要窗口。一大批政治家、文学家、艺术家曾在扬州为官、游访，留下了大量的名篇佳作。唐代的李白、杜甫、白居易、孟浩然、杜牧等曾先后在扬州生活。康乾时期，以郑燮、金农、李方膺、罗聘等为代表的扬州八怪画派在中国画坛独树一帜。清代形成的扬州戏曲、评话、书院、雕版印刷、修志、藏书等颇为兴盛，成为扬州文化的象征。今天的扬州，科教文化比较发达，已多次被评为全国科教兴市先进城市。第二章 扬州市投资环境分析一 宏观经济发展情况2007年全市实现地区生产总值1311亿元，同比增长15.7%，比上年提高0.5个百分点，高于省均0.9个百分点，连续六年保持两

10、位数增长。其中，一产增加值101亿元，增长5%；二产增加值748亿元，增长17.1%；三产增加值462亿元，增长16.1%。人均GDP超过29000元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的8.6：56.4：35调整为7.7：57：35.3，一产下降0.9个百分点，二产提高0.6个百分点，三产提高0.3个百分点。二、三产业增加值占GDP比重达到92.3%，比上年提高0.9个百分点。1、农业生产平稳增长。全年农林牧渔业实现总产值196亿元，比上年增长4.5%。全市实现农业增加值101亿元，增长5%。粮食生产近年来新高。随着各项惠农措施的落实到位，继续调动了农民种粮的积极性，粮食生产连年丰产增收。

11、粮食播种面积与产量同创2000年以来新高。全年播种面积610万亩，比上年增加58.2万亩；单产436公斤，总产265.79万吨，比上年增加20.7万吨；油料产量受播种面积减少影响降幅较大，2007年产量7.74万吨，比上年减少3.73万吨。2、工业经济继续保持较快的增长势头。2007年扬州工业经济延续了上年既快又好的发展态势，继续保持在高平台上的稳定增长。2007年全市规模以上工业完成总产值2590.9亿元，增长35.8%；完成工业增加值715.53亿元，比上年增长21.3%，高于全省均2.4个百分点。从分季度来看，扬州规模以上工业增加值增速均高于省均。规上工业企业数2691家，比上年增加43

12、9家。累计完成工业用电81亿千瓦时，增长17.3%。产品产销率97.7%，比上年提高0.1个百分点。分轻重工业看，轻工业完成总产值911亿元，占35.2%，同比增长25.9%；重工业完成1679.9亿元，增长41.8%，占全市的比重为64.8%，比上年提高3个百分点；重工业高出轻工业29.6个百分点，增幅高出轻工业15.9个百分点。分经济类型看，国有、集体企业分别完成工业总产值73.8、172.5亿元，同比增长2.2%和30.2%；股份合作和股份制企业分别完成48.2、1365.9亿元，同比增长34.8%和42.6%；外商及港澳台投资和其他类型企业分别完成700和230.5亿元，同比增长29.

13、1%和37.8%。2007年以来扬州市场物价涨幅一路走高，全年市区居民消费价格总指数为104，低于省均0.1个百分点。八大类消费品及服务项目价格呈六涨二跌的运行格局，其中食品类、居住类价格分别比上年同期上涨9.2%和3.3%，拉动居民消费价格上涨3.69个百分点，对价格总水平上涨的拉动率高达92.3%。其他价格上涨的类别为：家庭设备用品及维修服务类、医疗保健和个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、烟酒及用品类，价格分别上涨3.7%、1.6%、0.9%和0.6%；衣着类和交通通信类价格分别下降2.4%和0.3%。食品类价格与上年同期相比上涨9.2%，涨幅同比提高6.9个百分点，影响居民消费价格总

14、水平上涨3.31个百分点，是物价上涨的主导因素和动力。油脂价格涨势明显，上涨25.7%；猪肉价格比上年同期上涨35.5%，拉动价格总水平上涨0.81个百分点；鲜蛋价格比上年同期上涨23.2%；鲜菜、鲜果价格涨幅较去年有所回落。近几年来，扬州投资力度明显加大。2003-2007年全社会固定资产投资总额达2238亿元，相当于前五年的3.2倍，尤其是工业投资保持高速增长，形成了一批较为先进的生产能力，积累了比较坚实的物质基础。招商引资力度不断加大，五年实际利用外资36.8亿元。基础设施不断完善，交通不断改善，消费需求较为强劲，各种有利因素正在聚合。二 扬州市居民生活水平1、扬州居民生活水平概述 根据

15、统计数据结合网上查询情况，我认为：扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕；扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体；扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑；扬州居民居住水平从量上来看处于一个较高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。 2、扬州居民收入情况 表：扬州居民收入统计表年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 居民人均可支配收入（元）6734 7205 7833 8700 9851 11379 12945 增

16、幅 7.00% 8.70% 11.10% 13.20% 15.50% 13.80% 在岗职工平均工资（元）9732 10763 12006 13801 16008 18165 20847 增幅 10.60% 11.50% 15.00% 16% 13.47% 14.76% 农民人均纯收入（元） 3464 3690 3926 4172 4755 5215 5813 增幅 6.50% 6.40% 6.30% 12.60% 9.67% 11.50% 数据来源扬州统计年鉴、扬州市统计局提供材料 从上述的统计资料结合网上的资料来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力有

17、限。虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于 GDP 增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。3、城乡居民储蓄存款水平 表：扬州城乡居民存款储蓄余额年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年居民储蓄存款余额（亿元）276 314.6 378 449 522.8 604.7 675.54 758.36增幅 13.99% 20.15% 18.78% 16.44% 15.67% 11.71% 12.26% 数据来源扬州统计年鉴扬州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所

18、下降。由此可见近年随着扬州经济的不断发展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。 4、扬州居民住房水平表：居民住房水平统计年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年平均每人使用面积（） 14.15 15.3 16.78 21.5 22.38 23.34 29.8 32.9增幅 8.13% 9.67% 28.13% 4.09% 4.29% 27.68% 10.4% 数据来源扬州统计年鉴由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，超过南京、

19、无锡和苏州。 扬州市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的规模，高端产品也从 06 年开始发展，住房条件的提高趋向成熟。三 城市总体规划概况规划期限：2007年为规划基准年；近期：至2012年；中期：至2017年；远期：至2028年；远景：至本世纪中叶。 1、规划范围：规划范围分三个层次：市域、城市规划区、中心城发展控制区。 市域：指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总面积为3215平方公里；2、城市规划区：包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区

20、、维扬区、邗江区）及仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。3、中心城发展区：指主城区及周边与之发展密切相关的地区，范围包括广陵区、维扬区、开发区管辖范围和邗江区的邗上街办、蒋王街办、汊河街办及槐泗镇、酒甸镇、甘泉镇、瓜洲镇、沙头镇、霍桥镇、杭集镇、泰安镇、杨庙镇等，面积588平方公里。城市建设用地规划集中在以润扬大桥北接线、西北绕城公路、廖家沟、宁通公路和大运河围合成的主城区范围内布置，覆盖面积为252平方公里。 2、市域城镇体系规划 市域经济社会发展目标：我市在“两个率先”进程中，总体奋斗目标是：确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。即确保经济增长幅度高

21、于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。具体目标是，确保2015年、力争提前，全市达到人均国内生产总值4000美元，国内生产总值年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长9.8%，分别达到2500美元和1500美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2025年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2015年翻一番，全市人均国内生产总值达9000

22、美元以上，城镇居民人均可支配收入6000美元，农民人均纯收入3500美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。3、城市发展战略： 围绕增强综合竞争力，打好“长江牌”、“文化牌”和“生态牌”，强化城市在长江三角洲和南京都市圈的重要作用，突出其在江苏省经济梯度发展体系中“承南启北”的门户作用和中心城市地位。 加强历史文化名城保护和生态城市建设，确定科学合理的城市结构和形态，注重空间环境和景观建设，打造城市特色，提升城市品位。 统筹兼顾规划区内城市发展和村镇建设，合理调整村镇布局，综合安排基础设施，加快乡镇企业结构调整及农副产品基地建设，实现城乡协调发

23、展。 城市发展方向：“主导向南，西进东联”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展，构筑良好的都市区形态。 城市总体结构形态：城市结构形态为有机疏散的团块结构，根据扬州水系丰富的特点，结合锲状风景区、沿河绿化带、道路防护林带等，将建设用地分隔为规模不等的团块，各个团块有机联系又承担相应的功能；维持良好的城市尺度，形成清晰、易于识别的城市结构，将历史文化名城保护、生态环境保护与城市建设在空间上有机协调起来。近期发展规模预测：预计至2015年末城市人口达到90万人，

24、用地规模控制在77平方公里左右。土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设，2-3平方公里作为工业发展，其余用于绿化、市政与其他公共设施建设。 规划用地分类控制：根据建设时序，对总体规划确定的城市建设用地按其建设模式进行分类，分别进行控制：鼓励发展区、适度发展区、控制发展区、限制建设区、引导改造区。四 城市投资环境优劣势分析1、投资优势区位优势 扬州自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占据水运便利的交通要冲。目前扬州交通的全面升级将使其区位优势重新显现，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。自然环境、历史环境优势扬州自然环境优美，历史文化底蕴深厚，城市价值

25、近来由于经济的关系被低估。我们判断随着扬州经济的近一步发展，它的投资潜力将近一步显现。经济发展前景优势随着扬州市政府招商引资力度的不断加大（台商十佳投资城市），以及扬州经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计扬州的工业水平会在近两年之内有较快的发展。城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会扬州近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。随着广陵、邗江撤县并区，沿江开发区规划的进一步明朗，扬州新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。2、投资劣势工业基础较薄弱扬州历来“重商轻工”，工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。政府投资服务和优惠措施有所欠缺扬州市政府目前虽然在

26、工业方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。人力资源竞争能力较弱扬州目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。同时扬州在技术引进上落后较多，需要学习苏州在人才引进方面的政策，利用靠近南京上海的优势，加大人才引进。城市文化竞争力较弱扬州作为一个历史悠久的城市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。第三章 扬州市房地产市场总体情况分析一 扬州房地产市场发展现状及特征概括1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展健康；扬州房地产市场从 2

27、003 年至今商品房供求比一直保持在 1.11.2 左右（供应中还包括了安置性住房），房价虽然在在 06-07 年间有了跳跃式的上涨，但供求关系能依然能保持在 1：1，因此我们判断短期市场依然会处于上升趋势。 2、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高； 从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是 110-120 平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中，偏好舒适紧凑的户型。 3、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力 50 万左右；目前扬州市区环线以内的住宅均价达到 3500-5000 元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在 50 万以下。4、

28、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到扬州市目前居民购房自住比例较大。但因为在扬州经商的外地人有一定的比率，扬州楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。 5、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；06 年、07 年宏观调控中，扬州一手房市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定，去化量虽然近期有波动，但随后迅速上升，因此我们判断扬州房地产市场总体所受的政策影响较小。 6、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力，扬州市目前每年的土地供应量较小，2004 年市区推出商住用地 1000 多亩，05年供地

29、 1250 亩，而到 06 年市区开发用地仅有 400 亩，土地价格略高于苏北，相对而言比较有增值潜力。 7、近期房价涨幅大，06 年到 07 年已有 600 元/涨幅，06 年以前，扬州的房价仅 3000 左右元/，这显然与扬州的经济发展不对等。07 年初，受到国家整体房地产的局势影响，扬州房价也开始水涨船高，在自我调整中，迅速拉升，使得市民重新认识并认可扬州市场。 8、房地产发展重点在西区，在扬州市“西进东连”的城市发展思想指导下，西区逐渐成为扬州市房产发展的领军区域，2003年以来60%以上的房产开发项目均位于西区，产品也从单一的多层转为现在的多层、小高层、高层、联排别墅、单体别墅、复式

30、楼竞相存在的市场环境。 二 板块分析特征以及物业类型1、板块划分 扬州市住宅市场主要可分为3个板块：老城区（以文昌阁为中心的护城河以内区域）、东区（狭义：护城河以东，运河以西区域）、西区（原邗江县，现在的邗江区） 2、 板块特征 A、老城区 老城区住宅供 应量十分有限。扬州对老城区的规划至今尚无定论，一直在维持原貌及建设现代文明两个方向之间讨论，导致老城区的改造裹足不前。 B、东区东区的开发规模不大，约占总体开发量的15%，总体品质不高。提起东区，扬州市民联想到的是穷、脏、乱、差，但随着城市改造步伐的加快，交通状况有显著改善，东区在市民心目中的形象有所提升。即使如此，东区有众多因素制约着东区房

31、地产市场的发展，主要是运河、廖家沟的交通屏障影响，导致市民对东区的发展趋势不是看好。到目前为止，大部分购房者均不愿涉足东区，现在东区的购房者也主要是考虑价格低的因素。C、西 区 目前扬州房地产的最热点，集中了80%左右的开发量。随着市政府“西进”步伐，西区不断升温，市民一致看好西区的发展。火车站、润扬大桥等重点工程的建设更让市民感受到西区美丽前景近在眼前。城北受瘦西湖风景区的保护政策的制约，住宅开发量十分有限；城南则被辟为经济开发区；西区一飞冲天；东区蓄势待发；老城区有限供给。 3、扬州市住宅市场物业类型及特征 （1）公 寓 a、 规划设计总体水平不高 b、主力户型在120左右，三房二厅 c、

32、 物业管理仅限于安全及卫生 d、社区环境建设水平不高，大部分为楼间绿化带 e、 建筑立面设计粗糙 （2）别 墅 a、 缺山少水 b、建筑密度大 c、 软硬件配套标准不高 d、规划缺乏特色 当然随着时间的发展，扬州已出现了较高标准的别墅项目，如海德公园。另外，扬州有个现象值得一提：拆迁户还别墅在西区较为盛行，用来还迁的“别墅”群均为紧靠在一起的独立建筑，每家拥有独门独院，基本没有绿化，这种建筑不仅对城市发展造成影响，也会对别墅市场造成影响。 三 2007年扬州房地产开发完成状况、1、全市房地产开发投资稳步增长。2007年全市完成房地产开发投资106.5亿元，同比增长27.6%。各县（市、区）20

33、07年房地产开发投资额与2006年比较来看，增幅较大的有维扬、江都和广陵，增幅分别达到90.0%、54.7%和41.9%。（详见下表）。2007年全市及县(市、区）房地产开发投资情况全市广陵邗江维扬宝应仪征高邮江都投资额（亿元）106.545.820.720.212.36.18.623.0增幅（%）27.641.934.690.034.0-22.37.254.7从全省范围看，扬州房地产开发业在受到国家宏观调控的影响下，投资增速有所放缓,投资总量位居全省第六，投资增幅低于全省平均水平4.3个百分点。（详见下表）2007年全省房地产投资情况表 计量单位：亿元地区累计完成增长(%)江苏2515.93

34、1.9南京446.027.0苏州601.927.9无锡378.136.6常州225.032.6徐州100.141.4南通137.427.3扬州106.527.6镇江84.325.1泰州92.145.9淮安102.554.0盐城92.641.3连云港79.444.2宿迁70.323.22、施工规模、新开工房屋面积在国家宏观调控下增速有所下降。商品房屋施工面积953.3万平方米，同比增长13.6%，增幅比2006年下降7.4个百分点；新开工房屋面积447.9万平方米，同比增长1.9%,增幅比2006年下降4.5个百分点，其中新开工住宅364.4万平方米，同比增长2.8%,增幅比2006年下降12.

35、2个百分点。3、商品房销售面积平稳增加。竣工商品房屋298.1万平方米，同比增长8.5%,增幅比2006年增加3.3个百分点；商品房销售面积430.7万平方米，同比增长11.9%，增幅比2006年增加1.3个百分点。其中住宅、办公楼、商业营业用房分别为386.4万平方米、5.7万平方米、30.9万平方米，所占比例分别为89.7%、1.3%、7.2%。4、商品房销售额稳步增长。全市商品房销售额141.8亿元，同比增长28.4%。现房销售41.6亿元，同比下降0.9%；期房销售100.2亿元，同比增长46.3%。商品房销售额中住宅123.7亿元，同比增加36.3亿元；办公楼2.4亿元，同比减少1.

36、4亿元；商业营业用房13.4亿元，同比减少5.5亿元。 5、资金结构未发生较大变化。扬州2007年房地产开发投资本年资金来源为153.8亿元，同比增长39.9%。其中,国内贷款22.2亿元,同比增长19.6%,增幅比2006年下降24.2个百分点,占全部资金的比重为14.4%,增幅比2006年下降2.5个百分点；利用外资3.8亿元，同比增长86.8%，增幅比2006年增加73.4个百分点，占全部资金的比重为2.5%，增幅比2006年增加0.7个百分点；自筹资金39.8亿元,同比增长52.3%,增幅比2006年增加54.9个百分点,占全部资金的比重为25.9%，增幅比2006年增加2.1个百分点

37、;其他资金来源87.9亿元，同比增长39.3%,增幅比2006年下降27.4个百分点，占全部资金的比重为57.2%，增幅比2006年下降0.3个百分点。（详见下表）2007年全市房地产投资资金来源构成表 单位:万元年度项目2007年占当年资金比例(%)2006年占当年资金比例(%)同比增长(%)本年资金来源1537749109917339.9其中:国内贷款22209114.418572416.919.6利用外资378802.5202431.886.8自筹资金39833925.926158923.852.3其它资金来源87943957.244414757.539.36、土地购置面积、购置费用有所

38、增加。2007年，全市房地产开发企业共购置土地面积206.1万平方米，同比增加35.9%；实际支出土地购置费22.5亿元，同比增长44.2%。7、商品房空置面积有所减少。随着房地产市场需求的旺盛,至2007年末,全市商品房空置面积68.2万平方米，同比下降2.7%，其中住宅空置面积36.3万平方米，同比增长14.1%；商业营业用房空置面积26.6万平方米，同比减少22.7%。从全市看，市区房屋消费形势比较乐观，2007年市区商品房空置面积14.4万平方米，同比减少21.7%，其中住宅空置面积6.9万平方米，同比减少36.7%，商业营业用房空置面积5.2万平方米，同比减少14.8%。四 未来几年

39、扬州房地产市场展望扬州房地产业作为经济发展的支柱产业，已得到长足发展，取得了显著成绩，具有了一定实力,面对当前国家一系列宏观调控的不利因素,我们要主动顺应市场形势，在稳定中求发展。预计未来几年扬州房地产开发业将继续保持平稳增长态势。1、房地产市场总量将保持平稳状态。无论是房地产开发投资，还是施工规模、房屋销售都将保持平稳态势，不会出现大的波动。2、外来房地产企业带来新的生机。扬州位处长三角经济发达地区，近几年来，省内外一些房地产开发大鳄纷纷来到扬州，寻求新的发展，比如：京华城、中信泰富、北辰实业、苏州新港等省内外较强的房地产开发企业涉足扬州。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，是实力雄

40、厚的开发商，他们在产品的概念设计和营销的思路上都有相当独到的见解。随着扬州招商引资力度的不断加大，作为扬州房地产市场主体的广大开发商正在自身发展中更加理性和成熟。3、商品房市场价格将保持稳定。从扬州市场和政策层面分析：一是供给充足，短期内房价不会大幅上涨；二是政策面趋稳，自住型需求将稳步增长；三是住房的短期投资功能弱化；四是随着中低价位楼盘、中小户型楼盘的不断推出，开发商楼盘品质不断提升，楼盘价格基本体现价值。从总体上看扬州房地产市场的需求格局虽遇调整，但扬州经济较快发展和居民收入逐步提高的趋势没有改变，居民普遍存在改善居住条件的意愿，扬州房地产市场需求必将更趋理性，商品房价格也将保持稳定。4

41、、“联合国人居奖”品牌效应必将显现。扬州房地产业发展将创新理念，跳出扬州，以更开阔的视野发展扬州的房地产业。政府应大力鼓励和吸引周边地区及外来人员来扬购房置业，加强滨湖、滨江、滨河房产的整体包装，发展度假型、旅游型、养老型等多种形式的房地产市场。5、房地产市场秩序将更加规范。近年来，扬州经济运行态势良好，随着政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施的实施，2008年扬州的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康向前发展。第四章 房地产开发综合实力十强企业1. 江苏新能源置业集团有限公司2. 仪征江苏天地房地

42、产开发有限公司3. 扬州恒通企业有限公司4. 扬州熙龙房地产开发有限公司5. 扬州京华城中城生活置业有限公司6. 江苏凯运建设开发有限公司7. 江苏邗建集团同创房地产有限公司8. 扬州庆松房地产发展有限公司9. 江都广源房地产开发有限公司10. 扬州天地房地产开发有限公司附：江苏新能源置业集团有限公司简介江苏新能源置业集团有限公司成立于1996年5月，2003年成立扬州市第一家省级房地产业集团，2004年经中国建设部批准获得房地产开发最高等级的一级资质。现有控股子公司4家，参股公司1家，母子公司注册资本超过1亿元，房地产年开发能力50万平方米，年销售超过10亿元。集团公司以江苏省为发展基地，目

43、前在江苏省的扬州市、仪征市、泰兴市以及北京市，有多个项目正在开发。集团公司正由一家地区领先的房地产公司向有全国性影响的房地产公司发展。集团公司自成立以来，始终坚持“诚实、踏实、坚实”的企业精神，抓信誉、抓质量、抓管理、树品牌，以平均每年超过百分之70的增长率快速发展，先后获得了国家和省、市多项荣誉：2001到2006年连续6年被评为两个文明建设一等功企业；2001年“新能源”商标被评为首届“扬州市知名商标”；19992007年连续被评为AAA级信用等级单位；2002-2006年度江苏省房地产业50强企业。集团公司现已在江苏省开发完了望月苑、咏月苑、得月渊、栖月苑、月亮园、淮左郡庄园等住宅小区和

44、新能源大厦、金旺阁、金鼎国际广场等商业项目，正在开发公元国际大厦、奥都花城、新隆商厦、和美第、新城市花园等项目。2006年集团下属子公司开发的奥都花城以年销售6亿元的佳绩，创扬州楼盘销售历史记录。集团公司为实现跨越式发展，在北京市投资开发了总占地650亩的“太扬家园、茉莉山庄”生态科技住宅项目，项目一期工程2002年度被北京市政府评为“金牌居住区”。中国经济迅猛增长和城市化水平快速提高，正在为房地产业发展带来历史性的机遇。江苏新能源置业集团有限公司将以不断规范管理为基础，以不断创新为追求，以优良服务为己任，以国际先进理念为方向，突出新能源、新材料、新科技的运用和绿色生态小区的特色。我们积极寻求

45、与国内外有实力的机构、企业加强资金、技术、管理等各方面合作，共同创造中国房地产业的美好明天！ 第五章 扬州市市区相关项目的概况1、邗江区：京华城中城楼盘简述：京华城中城，项目位于邗江区扬州市国展中心对面，由扬州市京华城中城生活置业有限公司开发。项目住宅区造在中央公园两侧，设计的住宅有小高层、多层、叠层和连排式公寓等多种形式，座北朝南，南北风景一样。小区绿化齐全，与中央公园浑然一体。所以开窗见公园景色，开门入公园景区。住宅区内生活设施有幼儿园、小学，区内有供居民使用的锻炼场地和体育锻炼设施。全案占地约2500亩.其中：商贸区占地 700亩，总建筑面积 170万平方米。住宅区占地1340亩，总建筑

46、面积130万平方米。房产总户数1万户，共分四期开发。户型包括：60-400平方米的高层、小高层、叠加、联排、单体别墅等多种建筑。楼盘动态：均价:5980元/平方米。2006年11月，为配合国际级装修及数字化城市大展，京华城中城盛大推出了精装修现房保留户型51套叠加别墅，12月8日前先定先得。同时，该盘将于明天公开一期精装修联排、叠加实品屋。另外，京华城中城住宅二期日前正式公开景观别墅/高楼。其中，约克郡组团65栋、63栋91户豪宅；24户豪华景观别墅；经典户型65栋双拼楼中楼；590平米独门独院楼中楼别墅超大6米挑高80平米气派客厅，共计32套。而南临亲水河岸的双水景组团白金汉宫组团39套保留户型84-136平米，