横店房地产市场商业市场分析暨国耀财富广场项目定位报告.pptx
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1、横店房地横店房地产产市市场场商商业业市市场场分析分析暨暨国耀国耀财财富广富广场项场项目定位目定位报报告告2017.01.25目目录录PART.1PART.2PART.3PART.4 PART.5市市场场宏宏观观分析分析房房产产市市场场分析分析商商业业格局分析格局分析项项目本体分析目本体分析 项项目目定位及租金建定位及租金建议议PART.1 横店市横店市场场宏宏观观全国重点全国重点镇镇,以,以影影视视拍拍摄摄基地、磁性材料基地、磁性材料产产地等地等闻闻名,素有名,素有“东东方好莱方好莱坞坞”、“中国磁都中国磁都”之称。之称。横店镇位于中国浙江中部的东阳市,与中国小 商品城义乌相距36公里。距省会
2、城市杭州160公里,距金华90公里,处 于江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内。横店横店镇镇政政府府城市概城市概况况2001年11月16日,撤销横店镇,改由东阳 市政府直辖并设立横店街道办事处,作为东阳市 政府的派出机构,横店街道办事处:管理原横店 镇的行政区域,共95村、13居,驻府前路16号(原横店镇政府驻地)。2003年,撤销横店街道建制,设立横店镇。横店镇辖67个村、41个居委会,镇政府驻横店府 前路16号(原横店街道办事处驻地)。全全镇总镇总人口人口约约18.2万人,其中万人,其中户户籍人口籍人口8.7万人,外来人口万人,外来人口9.5万人。万人。镇区总面积121平方公里横店横店
3、镇镇 18.218.2万万人人南南乡乡16.9116.91万万人人城城镇镇人人口口本地人口比例相本地人口比例相对对稀少,外来人口比例稀少,外来人口比例较较高高区域城镇名 称人口(万)本镇横店18.20南乡(靠近南 面的乡 镇)湖溪2.60大联1.99南马4.28防军2.35马宅1.10三联2.57千祥2.02邻县磐安20.99合计约56.10万人2015年全年全镇实现镇实现生生产总值产总值138.11亿亿元,完成税收收入元,完成税收收入30.33亿亿元。元。横店城横店城镇镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入处处于同于同级级城市第一城市第一阶阶梯水平。梯水平。2015年实现规上工业产值186.
4、69亿元,同比增长1.1%;2015年,固定资产投资额突破100亿元;2015年,横店电子产业园区完成工业总产值约175.5亿元,同比增长4.39;区内规上工业企业实现产 值151.35亿元,同比增长4.65%;2015年,横店影视产业实验区入区企业实现营业收入150亿元。上缴总税费15亿元,同比增长18.66%;2015年,横店成功入选国家首批中小城市综合改革试点,全省小城市培育年度考核第一;经济发经济发展展7“一城、一片、数点一城、一片、数点”“一城”即按小城市标准建设的 横店城区,“一片”指镇域西南农村居民点 相对集中的地区,“数点”即点状分布于城区周边 的若干基层村。城市二城市二环线环
5、线:过境北路西接东仙线168 加油站(祝坞村),东至湖口村,总长9 千米,红线控制宽度34 米,路基 宽20 米24 米,该道路使横店的 路网骨架进一步外延,并形成城 区的二环线。影视大道、万盛街、都督街等横 店城区内的主干道都与该路直接 相连,后岑山不再是东阳连接横 店公路的唯一通道。二环(外环交通)2013年年底完成湖 口村、祝钨村等部 分路基。一带:南江八面山运动休闲旅游度 假区及生态休闲度假区工业产业区通用航空区影视创意产业区影视文化体验区城市综合片区一环(城市内环,即市内旅游专线)城市城市规规划划一一带带:即南江沿岸发展带,两两环环:即城市内环、外交通环线,三心:三心:即行政文化中心
6、、商业中心、工业服务中心,六区:六区:即城市综合片区、八面山运动休闲旅游度假区、工业产业和 影视创意产业区、通用航空区、生态休闲度假区、影视文化体验区。横店横店镇镇“十二五十二五”(2011-2015)将城市功能定位)将城市功能定位为为:影影视视文化旅游名文化旅游名城,浙江城,浙江电电子材料子材料产业产业基地,基地,东东阳市域阳市域经济经济社会副中心。社会副中心。诸诸永高速、永高速、218省道、客运中心、城省道、客运中心、城际轨际轨道道线线(预计预计2018年建成)、年建成)、飞飞机机场场,横店的交通区位横店的交通区位优势优势明明显显。诸永高速杭州方杭州方向向横店横店镇镇政政府府飞飞机机场场
7、至永康、温州方至永康、温州方向向温州方温州方向向地处江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内,距离义乌36公里,距离杭州160公里。金金丽丽温高速方温高速方向向甬金高速甬金高速转转杭金衢高速方杭金衢高速方向向(金(金华华方向方向)甬金高速甬金高速转转杭金衢高速方杭金衢高速方向向(杭州、上海方向(杭州、上海方向)客运中客运中心心城际轨道线,预计2018年正式启动。(金华至义乌至横店、义乌火车站至 义乌)218省道区位交区位交通通本本案案整体呈整体呈现现出出“一一产产退,二三退,二三产齐头产齐头并并进进”的格局,主的格局,主导产业导产业有磁性材有磁性材料、机料、机电电产产 品、医品、医药药化工、化
8、工、轻纺针织轻纺针织、建筑材料和文化旅游等。、建筑材料和文化旅游等。普洛康裕横店东磁产业结产业结构构横店第一二三产业的比重为1:47:52,通过创新发展、转型升级,形成产业竞争新格局。工业园主要集中在城西后葛线附近。目前已初步形成了以磁性材料、高科医药、电子照明、轻纺针织、工 程塑料等龙头企业。此外,影视旅游文化业发展也十分迅猛。横店拥有镇办企业180多家,村联户办企业1600多家,其中特大型乡镇企业横店集团下辖17家全资或控 股子公司和1家进出口总公司,下辖205家紧密型骨干企业,3家境外企业和多家境外研发机构,并在国内 各主要城市建有30多个生产基地和贸易窗口;此外,还有1000多家半紧密
9、型和松散型企业。横店目前拥有横店东磁、普洛康裕2家上市公司。华夏文化园大智禅寺本案明清民居博览城清明上河图 幻梦谷秦 王 宫八面山明 广州街 清香港街 宫苑横店旅游横店旅游资资源源横店的旅游横店的旅游资资源丰富,吸引了大量的游客前来旅游及消源丰富,吸引了大量的游客前来旅游及消费费。横店旅游景点一横店旅游景点一览览梦幻谷秦王宫明清宫苑屏岩洞府横店华夏文 化园广州街香港街横店明清居 博览城横店花木山庄横店红军长 征博览城横店江南水乡横店太阳城横店国防科技园历史长廊横店老街三教塔横店红色旅游城七大会址红军长征博览城景 区一大红船木龙清明上河图大智禅寺中国横店影 视城横店禹山高尔乐部夫俱横店从2000
10、年起,旅游市场开始不断升温,直到10年,持续保持着井喷的趋势。近几年旅游人 口突破千万人次,旅游人口的不断增加,为横店的经济注入了新的活力。横店旅游人横店旅游人口口11年以后的旅游人口增速年以后的旅游人口增速虽虽放放缓缓,12年以来每年的旅游人口都突破了千万人。年以来每年的旅游人口都突破了千万人。1、横店整体以影、横店整体以影视视拍拍摄摄基地、磁性材料基地、磁性材料产产地等地等闻闻名,全名,全镇镇定定义为义为影影视视文化旅游名城,文化旅游名城,浙浙 江江电电子材料子材料产业产业基地,基地,东东阳市域阳市域经济经济社会副中心社会副中心。2、横店整体、横店整体产业产业呈呈现现出出“一一产产退,二三
11、退,二三产齐头产齐头并并进进”的格局的格局,产产特基特基础础扎扎实实,经济发经济发展展 水平及水平及势头势头良好,人均可支配收入良好,人均可支配收入较较高,居民消高,居民消费实费实力力较较强强。3、横店地理位置、横店地理位置优优越,交通网越,交通网络畅络畅达,不达,不仅仅能直达省内各繁能直达省内各繁华华市市镇镇,而且与周,而且与周边经边经济济 较较富裕的省市如江、沪、富裕的省市如江、沪、闽闽、赣赣只有四小只有四小时车时车程,凸程,凸显显了横店房了横店房产产开开发发的的战战略区位略区位优势优势。3、影影视视强强镇镇,丰富的旅游,丰富的旅游资资源源为为横店横店带带来了大量的游客及消来了大量的游客及
12、消费费。但横店。但横店镇镇整体人口相整体人口相对对 稀少,人口量稀少,人口量远远低于周低于周边边城城镇镇。4、外来流、外来流动动人口的增多一定程度上人口的增多一定程度上扩扩大了本地房大了本地房产产市市场场的需求,的需求,为为横店房地横店房地产产开开发发提提 供了一定程度的市供了一定程度的市场场支支撑撑宏宏观观小小结结全国首批中小城市全国首批中小城市综综合改革合改革试试点点强强镇镇 经济经济强强镇镇、影、影视视强强镇镇、旅游、旅游强强镇镇PART.2 横店房横店房产产市市场场分分析析横店早期商品房及小横店早期商品房及小产权产权房房从早起的低端平 房到现在的品质 楼盘,横店楼市 正处于快速发展 阶
13、段,开发量逐 步提升;南江壹号南江壹号玫瑰星城玫瑰星城住宅市住宅市场场分分析析由于横店经济起 步较晚,早期房 地产开发项目较 少。近几年随着 横店经济的快速 发展,房产开发 投资热度也逐渐 上升。新天地新天地横店住横店房地横店住横店房地产处产处于快速于快速发发展展时时期,后期开期,后期开发发量逐步提升量逐步提升住宅市住宅市场场分分析析横店住宅横店住宅销销售价格区售价格区间间5100-7500元元/左右左右,连续连续三年价格区三年价格区间间基本未基本未变变,但,但成成 交均价逐步上浮交均价逐步上浮(核心区南江壹号(核心区南江壹号9000元元/左右)。左右)。2011年2012年2013年 300
14、0-5000元/3500-6500元/5100-7000元/价格价格涨涨幅幅较较弱弱 5100-7500元/(除南江一号外)2016年2011年年-2013年横店主力楼年横店主力楼盘盘去化去化总总量及主力楼量及主力楼盘销盘销售均价售均价城北p目前人气、各类配套略显不足,区域影响力较之于江南弱;p目前集中在西北面开发,集中有2个项目开发;p普通住宅均价在6000元/左右。城南 p作为城市的老城区,教育、医疗、商业等配套丰富,区域接 受度明显高于江北 p普通住宅价格以南江壹号为代表的价格在9000元/城北、城南、城城北、城南、城东东三足鼎立三足鼎立。城北配套稍显欠缺,楼盘档次一般,整体影响力略弱。
15、城南配套丰富,地段稀缺,档次较高。城东楼盘品质高、配套全、口碑 好城东 城东区域以玫瑰星城为代表,城市发展新的方向,目前均价 为6900元/体量体量规规模:模:超过40万有2个,20-26万3个,其余10万以下的1个;销销售周售周期:期:区域内不少楼盘在11、12年推出,截止目前尚未销售完毕,销售速 度缓慢,销售周期相对较长;房地房地产发产发展情展情况况板板块块 项项目名目名称称项项目地目地址址开开发发商商建筑形建筑形态态开开盘时盘时间间规规模模(建面(建面)面面积积区区间间主力面主力面积积售售价价城城北北 龙龙山一山一品品 十里街与环城北 路交汇处东阳长庚置业中高层:17-18F2013年2
16、2万方91-1385188元/起 均价6500元/新天新天地地东阳市横店镇明 清宫街121号东阳市中昂置业 有限公司公寓:4F 小高层:11F 高层:26F2016年1月26日25万方91-149140-150住宅6900元/公寓8500元/南江名南江名郡郡环城北路东段 横店集团房地产 开发有限公司小高层:11F 多层:6F 别墅:3F2012年年5月月22日日58万方112-239 别墅380-600120-135住宅已售罄 别墅6900元/城城南南 南江壹南江壹号号万盛南街1号横店集团房地产 开发有限公司中高层:18F 高层:26F 公寓:28F2011年年26万方公寓 55-81住宅10
17、1-221143大面积住宅 9000元/公寓12000元/(精装修)城城东东 玫瑰星玫瑰星城城迎宾大道31号横店共荣置业高层:18F 别墅、公寓2011年年12月月21日日48万102-136别墅 500-700125沿街6500元/区内7500元/财财富广富广场场 江南路与康庄南 街交汇处浙江国耀置业高层:26-32F重新开盘,16年10 月23日约10万方95-164957500元/项项目概述目概述:l 项项目目总规总规模模26万万,老城,老城区区规规模大模大盘盘。l 老城区核心繁老城区核心繁华华商圈,商圈,绝绝版黄金地段版黄金地段。l 紧临紧临南江,可享受一南江,可享受一线线江江景景。l
18、 注重景注重景观观格格调调塑造,打造新古典主塑造,打造新古典主义义立面和欧式园林立面和欧式园林。老城核心老城核心+一一线线江景江景+规规模大模大盘盘1#2#公公寓寓3#8#5#6#7#一一期期12#11#10#9#二二期期竞竞争分析:个案分争分析:个案分析析基本基本项项目地址目地址环城北路与十 里街交汇处开开发发商商横店集团房 地产开发有 限公司体量体量26万建筑建筑风风格格 新古典主义资资料料建筑形建筑形态态中高层:18F 高层:26F 公寓:28F景景观风观风格格欧式在售在售产产品品结结构构 住宅:102-220公寓:47-71价格价格住宅:2期9000元/情况情况70年公寓:12000元
19、/(精装修标 准2000元/)去化情况去化情况 项目现阶段主要剩余大面积尾盘;9月主要成交164户型,成交金额约3000万,合计约20套房源2房房2厅厅1卫卫1033房房2厅厅2卫卫1434房房2厅厅2卫卫1591房房1厅厅1卫卫 551房房1厅厅1卫卫 571房房1厅厅1卫卫 77小户型公寓住宅户型项项目概述目概述:l 48万万品品质质大大盘盘 l 10万万商商业业(底商(底商+步行步行街街+公寓)公寓)。l 项项目于目于2011年年12月开月开盘盘,截,截止目前已止目前已销销售售5 年半左年半左右右城城东门户东门户地地带带+品品质规质规模大模大盘盘+教育教育资资源丰富源丰富竞竞争分析:个案
20、分争分析:个案分析析基本基本 资资料料项项目地址目地址迎宾大道31号开开发发商商横店共荣 置业体量体量48万建筑建筑风风格格 新古典主义建筑形建筑形态态高层:18F 别墅、公寓景景观风观风格格欧式在售在售 情况情况产产品品结结构构102-136价格价格临街均价:6500元/区内均价:7500元/别墅均价:10000元/20户户型展示型展示3房2厅1卫变3房2厅2卫 1251123房2厅2卫原为设备平台原为设备平台982房2厅1卫1313房2厅2卫竞竞争分析:个案分争分析:个案分析析项项目概述目概述:l 25万万多形多形态态品品质质住住区区 l 3万万社区商社区商业业街,街,1万方地下美食广万方
21、地下美食广场场。l 项项目正北目正北侧为侧为旅游景点明旅游景点明清清宫宫苑苑。l 项项目一期目一期为为商商业业和和70年公寓,商年公寓,商业业与与公寓公寓实实行行5 年包租,前三年租金直接抵扣房款年包租,前三年租金直接抵扣房款(按每年(按每年5%),后两年甲方,后两年甲方负责负责租租赁赁,九一分成(甲方一),九一分成(甲方一)。一期二期基本基本项项目地址目地址东阳市横店镇开开发发商商东阳市中昂明清宫街121置业有限公号司资资料料体量体量25万建筑建筑风风格格 新古典主义建筑形建筑形态态公寓:4F 小高层:11F 高层:26F景景观风观风格格-在售在售产产品品结结构构住宅:91-149公寓:40
22、-80商铺:44-95价格价格商铺均价:10000元/情况情况70年公寓均价:8500元/住宅均价:6900元/动态动态二期住宅开始发售,现阶段存1万抵三万(此外还有日进斗金模式,从现在开始每天100元收益,直至开盘,收益抵扣房款),商铺存5万抵10万、阳回,卫”,两HAM Md厅 thFZdd 12ku3ud蚓 Hrk mH 积4 4r凡面启阴晴坤”切问F?E,?2E?IEEEIF白俯在.-lV飞 快 Zlbia她 呼 dian%w flf r !:El 户型 l建筑面狈 约t49m I囚房两厅两E,.t鑫喧 嚣 万 万.舍 略i I、-oil始在.-fi禾 庐 局 在Dli.l9也 叭an
23、吁z,.7,ld Iv s:;,/G户型 建筑面积 约 旦 川 二 气号“4撞在 拘无愧.z,n;lcxen乡也肌 1/,u,飞 ld,W JII 整雪 F 户型 噩筑面积约139m E 三房两Ff 两卫+.I I!2,1!研 御 Fl-1户型 建筑面积 约HOm三房两厅两卫ZEEII竞竞争分析:个案分争分析:个案分析析项项目概述目概述:l 整体住宅整体住宅为为小高小高层层+高高层层 l 西班牙西班牙风风格格 l 项项目目临临近旅游景点明清近旅游景点明清宫宫苑苑。基本基本 资资料料项项目地址目地址十里街与环城 北路交汇处开开发发商商东阳长庚置 业体量体量22万建筑建筑风风格格 西班牙风格建筑形
24、建筑形态态高层:17-18 层景景观风观风格格-在售在售 情况情况产产品品结结构构住宅:91-138价格价格住宅均价:5188元/起,均价6500 元/动态动态目前一期基本售罄,二期剩余尾房,目前主推三期AS户 型i三室两厅两卫 建筑面积约92 旷(未含改造面积)F 户 型!囚窒两厅两卫 建筑面积 约126叫 来合改造面积)86户 型i三室两厅两卫 建筑面积 约102时(来含改造面积)Bl 户 型 i三室两厅两卫 建筑面积 约108 旷(未含改造面积)厅 丁斗一内可产1重E Ti寸El寸4一n il到f.l!L斗uoo 扫4叫L旦 E 户 塑1四室两厅两卫 建筑面积:约138叫来含改造面积)A
25、4户 型!两室两厅两卫 建筑面积:约92 时 (未含改造面积)A3户 型 1三室两厅一卫 建筑面积 约91叫来合改造面积)83户 型i四室两厅两卫 l建筑面积 约127时(来含改造面积重2震二豆1咽 11 .1 腼 跚 同FH问户F丁厅 丁Le竞竞争分析:潜在争分析:潜在竞竞争争潜在供应量91.68万方,市场后期供应量较大地块名称面积用途容积率 成交总价 楼面价竞得单位交易时间(亩)()(万)(元/M2)横店218省道以北八面山以西地块五29.76住宅1.227301147自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块四26.09住宅1.52400920自然人2015-11-17横
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