三四线城市房地产发展评估分析报告.ppt

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1、三四线城市房地产发展评估三四线城市房地产发展评估分析报告分析报告2014.03.141事件事件所有一切似乎都在告诉我们这样一个事实！三四线城市房地产“寒冬”马上就要到来！l佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。l花样年：在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。l招商地产：林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。l2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城

2、市。l2014年1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。l北海也有10个项目跟风降价促销，最高下降了1600元/平米。l国五条核心：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。l双向调控：以经济手段和市场手段从供给上解决房价不合理现状.宏观政策面房地产业内房地产销售市场2巴菲特 要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪观点观点3本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在未来一定时期内（该时期

3、至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展（包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城市前期拿地策略提供一定的理论参考。研究目的研究目的4目 录PART 1 城市界定PART 2 发展环境分析PART 3 房地产市场研究PART 4 业内企业分析PART 5 三四线城市发展策略建议06093061655PART

4、 1 城市界定6城市性质包含城市销售额（亿元）GDP（亿元）常住人口（万人）三线城市(69)兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林100-3001000-3000200-5003.5线城市(79)马鞍山、防城港

5、、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门50-1001000-1500200-500四线城市（88）嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、

6、平顶山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙501000300城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个，3.5线城市79个，

7、四线城市88个根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分PART 1 城市界定7三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为

8、2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。城市分类一线城市1.5线城市二线城市2.5线城市三、四线城市城市属性与房地产关系全国中心，全国中心，人口进一步聚集带来旺盛需求，市场向郊区转移，辐射能力继续显现促进城市群一体化发展速度快，逐步向一线城市靠拢，是区域经济和房地产市场新增长极多为城市群中心和发达地级，整体规模小于1.5线城市，热点区域仍集中于市中心部分城市供应过剩，投资回报速度相对较慢，但需求将逐渐释放，中长期发展看好市场规模相对较小的地级市，依托地缘和资源优势的城市表现突出，潜

9、在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力PART 1 城市界定8以上数据来源于CRIC数据PART 2 发展环境分析9房地产政策研究PART 1 发展环境分析/房地产政策研究102007年1月建设部规范房产经纨行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道2007年3月18日央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月19日央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百

10、分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点2007年7月20日央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率2007年9月27日央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍2007年8月央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点2007年8月央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%2007年12月21日央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点2007年政策回顾(

11、8项政策，6次加息，从经济层面打压房地产)PART 2 发展环境分析/房地产政策研究112007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，六次加息、二套首付上涨、限制外资等政策出台为稳定部分地产上涨过快。限购令、限贷政策和保障房政策已经对楼市产生了明显的抑制作用，开发商的资金链更加紧张，消费者也对楼市持观望态度。中国对于外商投资房地产市场迚行更加严格的控制。2007年5月，商务部和国家外汇管理局发布关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，成为去年“限外”政策的延续。复杂的审批手续使新进入者在公开市场获取开发权或向当地合作伙伴购买资产更加困难。2003房地产调控

12、以来，2007年为利率上涨次数最多的一年。多次利率上涨抑制购房热潮，明确开始抑制投资性购房客户。国民首次聚焦房地产，国家加大力度抑制房价过快上涨。2007年政策掐断小型房地产企业资金链，规范市场环境 PART 2 发展环境分析/房地产政策研究122008年3月建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房2008年8月11日国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书2008年8月14日三部委联合印发2008年廉租房工作计划，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户2008年9月15日央行宣布“双率”齐降受美国金融危机影响，央行宣布9月16日，下调一年期贷款基

13、准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。2008年10月12日系列新政支持房地产：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。2008年10月28日央行年内第三次下调利率：从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准

14、利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变2008年政策回顾(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)PART 2 发展环境分析/房地产政策研究13地方政府购房收费减免政策 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）财政部：购房契税降至1%最低首付调为20%财政部公布了房地产“救市”政策 2008年10月22日，财政部公布了三条房地产“救市”政策，这是2005年以来以

15、紧缩为特点的房地产宏观调控政策首次出现了逆转迹象。但这还只是调控的开始，新政策中称：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”2008年下半年，随着美国次贷危机的急剧恶化，迅速演变成一场全球性的金融危机，我国经济明显受到波及，为了维持稳定的经济增长速度，国家政策迅速从“两防”改为了“一保”，即保增长、扩内需、调结构。从9月份开始，央行连续4次下调存款准备金率，明确执行“适度宽松的货币政策”，至2008年下半年房价开始疯狂上涨。2008年金融危机，政府鼓励购房房地产进入快速上升阶段 PART 2 发展环境分析/房地产政策研究142009年5月21日为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土

16、地增值税清算工作，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。2009年5月25日发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税2009 10 营业税免征优惠政策终止：国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009年10月24日温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别

17、化信贷政策执行力度;3、是要加强市场监管;4、要继续大规模推迚保障性安居工程建设。2009年政策回顾（房地产开始报复性反弹，房价快速上涨）PART 2 发展环境分析/房地产政策研究152009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。2009年房地产市场全面的回暖，房价开始报复性反弹 2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，在2009年中，国家全方面的经济恢复

18、政策，在“救市”政策的帮助下，北京房地产市场较2008年前半年已经出现了全面的回暖。2009年上半年，8000亿元信贷资金涌进楼市，北京、上海、重庆、广州、杭州等一线城市相继上演“抢地”热潮。央企加入抢地大战。住房转让营业税优惠终止 抑制短期炒房 从2010年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。PART 2 发展环境分析/房地产政策研究161月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导1月21日国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建

19、设用地申报不实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例丌得低于70%3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案4月2日财政部下发通知称,对两个戒两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人戒多人已有购

20、房记录的,该套房产的共同购买人均丌适用首次购买普通住房的契税优惠政策4月7日国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序4月15日国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量4月18日

21、国务院发布通知指出,商品住房价栺过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年(史上最严厉的宏观调控)PART 2 发展环境分析/房地产政策研究17房地产调控实施一年，楼市销售下跌，土地市场遇冷，开发商积极性下挫，“地王”偃旗息鼓 2010年4月新政出台后房价明显开始下滑 2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下（GDP过快增长会出现物价上涨、经济泡沫严重等问题），中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调

22、控国十条，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2010年房地产经历史上最严厉的宏观调控 PART 2 发展环境分析/房地产政策研究182011年1月18日银监会：继续实施差别化房贷政策2011年1月26日新“国八条”限购限价国务院办公厅发布“国八条”扩大限购范围、加大限购力度；2011.1.16国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会 城市、计划单列市(若不包含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”)和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策2011年5月1日一房一价全

23、国执行5月1日起商品房销售明码标价规定将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月19日保障性住房目标责任书住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点2011年政策回顾(持续降温)PART 2 发展环境分析/房地产

24、政策研究19l继2011年9月仹“新一轮限购名单拟定”，10月份“首套房利率上调”之后，10月29日温家宝总理主持国务院常务会议提出“坚定不移地搞好房地产调控继续严栺执行政策，进一步巩固调控成果”。l2010年的此轮房地产政策调控实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，一线城市房价开始出现明显松动。2008年房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。2011年2月以来，房地产企业资金来源分类指数再次跌破100，价格走势面临较大下行压力。最差的“金九银十”北京商品房、二手房10月份成交10068套，同比下降42.9%，成为

25、史上最差十月；上海10月份成交量环比下降22.0%，成交价格环比下降6.28%，量价齐跌。2011年房地产持续降温 PART 2 发展环境分析/房地产政策研究202012年政策回顾(调控与博弈的10周年)住房信息系统联网 住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。四大行首套房贷利率降到基准线 工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庨首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套

26、房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价栺指数显示，截止到12月，全国房价已经连涨6月，房价已经回到调控前水平。PART 2 发展环境分析/房地产政策研究212013年政策回顾(“新国五条”出台持续为地产降温)3月1日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作通知，这是继2月20日国务院常务会议【国务院常务会议解读】后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，政府已经深刻认识到调控的重要性和艰巨性，彰

27、显调控决心。PART 2 发展环境分析/房地产政策研究222014年调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”l l从从20052005年至年至20132013年连续年连续8 8年，每一年的总理政年，每一年的总理政府工作报告都提到了府工作报告都提到了“遏制房价上涨遏制房价上涨”等字眼，等字眼，唯独今年没有提到，而是重点对住房保障机制做唯独今年没有提到，而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述了大篇幅描述。“双向调控”分为三个方面l首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；l其次，强调保

28、障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；l第三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。PART 2 发展环境分析/房地产政策研究23PART 2 发展环境分析/总结24l从2007年调控至今，国家调控策略已经开始发展变化，双向调控的机制出台也说明了国家政策层面已经意识到光靠行政手段进行强制调控效果甚微，基于市场发展规律出发，以经济和市场自我调节的角度进行调控才是真正的出路。l所以就当下三四线城市房地产市场面临“崩盘”的危险，宏观政策出现“救市”的可能性不大，区域由于供应量巨大及产品同质化竞争激烈，整体市场将处于长期存

29、量去化阶段，必将经历一个“阵痛期”。房地产发展环境预测252012年十一大五次会议中，温家宝在作“政府工作报告”时首次提出GDP不再保八信号：表明政府不再为追求经济增长而过度依赖房地产开发，且决心坚定2014年十二大二次会议中，李克强在作“政府工作报告”时再次重申GDP预期增长目标7.5%国家战略层面：政府不再为追求经济增长而过度依赖房地产开发，为房地产松绑中国经济下定决心PART 2 发展环境分析/房地产发展环境预测调控！调控！26信托余额占比 2012-Q1 2012-Q2 2012-Q3 2012-Q4 2013-Q1 2013-Q2 2013-Q3 2013-Q4房地产13.46%12

30、.81%11.34%9.85%9.40%9.12%9.33%10.03%基础产业21.85%22.62%23.34%23.62%25.78%26.84%25.97%25.25%工商企业21.58%24.39%25.06%26.65%27.75%29.40%29.49%28.14%数据来源于中国信托业协会行业公司对于房地产评估风险开始提升，自2012年底至2013年底房地产信托余额始终低于10%以下，而基础产业和工商企业占比大幅提升，可见从信贷金融体系的角度看空未来房地产，而积极转向实体经济的发展也是对国家产业结构调整的一种预见。金融市场层面：地产市场被看空，国家产业结构调整为房地产经济“软着陆

31、”提供空间，大量的资金由地产转入实体产业将为国家“房地产经济”松绑PART 2 发展环境分析/房地产发展环境预测27产业层面：未来国家对房地产宏观调控将不再以粗放的行政手段进行硬调控，而是依托城市产业结构调整，将大量的资金从房地产投资中解放出来，为城市经济松绑，为过热的房地产降温信号：上海自贸区设立上海自由贸易试验区是中国境内第一个自由贸易区，试验区的范围涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，面积28.78平方公里。该试验区规划方案于2013年7月3日经国务院会议通过。上海自贸区内实行政府职能转变、金融制度、贸易服务、外商投资

32、和税收政策等多项改革措施，并大力推动上海市转口、离岸业务的发展。2013年8月22日商务部通报国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。2013年9月29日10时正式挂牌成立。PART 2 发展环境分析/房地产发展环境预测28总结l国家自07年至今，出台各项调控政策，主要通过行政调控手段对需求进行压制性调控，调控效果反馈从短期看效果显著，但长期来看，并未达到预期目标，现今房价已回复至调控水平，部分城市房价较调控前上涨幅度更大。l从2014年，李克强总理在两会期间做政府工作报告时指出对于房地产进行双向调控，纠正了以往一刀切的行政调控手段，更加突出经济手段和市场手段，努力使房价回归理性化。l对

33、于三四线城市来讲，前几年由于受惠于一二线城市调控及城市化建设所带来的发展契机，房地产市场得到了迅猛的发展，但由于城市能级及城市化建设发展步伐并未跟上房地产发展，现阶段乃至未来较长一段时间内，市场都将处于存量去化阶段，市场将有一段阵痛期，但从国家未来对于房地产市场政策来看，行政性强制措施将比较少运用，更多的将通过经济和市场的手段进行调控，所以长远来看，三四线城市随着城市化推进，城市产业经济结构转型，房地产市场发展空间潜力较大。PART 2 发展环境分析/房地产发展环境预测29PART 3 房地产市场研究30房地产宏观市场研究31l2013年三四线城市房地产投资额占固定资产投资额11.58%，不到

34、35大中城市值的一半（24.59%）l2013年三四线城市房地产投资增长率与GDP增速的比率达到了2.4,35大中城市该比率1.25l2013年三四线城市房地产投资增长率，与固定资产投资增长率的比率1.28,35大中城市比率为0.9三、四线城市房地产产业发展迅猛，地产经济逐步成为城市支柱产业PART 3 房地产市场研究/宏观市场研究32以上数据来自于中国金融信息网市场规模相对较小的地级市，依托地缘和资源优势的城市表现突出，但潜在风险较大，内生动力和外在推力不足制约其进一步发展三线城市为传统的地级市，包括徐州、珠海等69个城市，经济和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，接近2

35、89个城市平均水平。PART 3 房地产市场研究/宏观市场研究33以上数据来自于中国金融信息网三、四线城市销供比普遍小于1，存在供应过剩风险2010-2012年，三至四线规模以上的61个城市中有60个城市销供比小于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。如鄂尔多斯近三年累计销售面积1204万平方米，累计新开工面积达4069万平方米，销供比不足0.3，常住人口仅200万左右，需求动力不足，市场供过于求态势严重。PART 3 房地产市场研究/宏观市场研究34以上数据来自于中国金融信息网2013年1-11月，全国主要三四线城市出让20345宗土地，较去年增加24.5%，合计成交

36、建筑面积为7.4亿平方米，较去年增长17.5%土地出让金9693亿元，较去年增加50%在整体市场行情走低，市场产品存量激增的情况下，三四线城市依然大量出让房地产开发用地，从侧面反映政府对于未来城市房地产发展的看空预期PART 3 房地产市场研究/宏观市场研究35以上数据来自于中国金融信息网总结受一二线城市调控政策后的城市房地产溢出效应，三四线城市房地产行业近几年发展迅猛，大量的土地出让，同质化产品的堆积，整个市场供过于求严重，而三四线城市本身由于自由需求市场较小，对于大体量房地产供应市场消化能力较差，未来将长期处于一个存量去化的阶段PART 3 房地产市场研究/宏观市场研究36细分市场：住宅市

37、场分析37大多数三四线城市的房地产市场需求是以本地需求为主，绝大多数的房屋都是由居住在当地的本地居民消化，外来客群购买或投资占比较少。PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅38以上数据来自于CRIC数据从建筑形态看，三四线城市的住宅项目仍以多层板楼为主，随着近年来高层、小高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前三四线城市基本上处于由多层产品向高层、小高层产过渡的阶段，南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅39从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100平米左右，三居室户型面积则在1

38、10-130平米左右。缺乏升级置业和阶段性居住需求的观念，对置业的态度是一步到位。2012年三四线城市户型需求分布PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅40以上数据来自于CRIC数据现状:三四线城市在经历了城市化建设和全国房地产市场整体走高后，现阶段整体市场属于量价齐高的阶段，城市化建设过程中所催生的房地产居住需求远跟不上房地产市场开发的步伐，盲目开发使得现阶段存量巨大，且产品同质化现象严重。该类市场建议为谨慎进入。机会点：由于市场整体走势下行，所以在地价和政府拿地条件上会较前几年有较大的优惠力度，间接降低了开发成本。对于该类市场，在产品上进行创新，引入一些当地市场暂时未出现，附加值较高

39、的创新性产品，直接跳脱红海竞争。PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅/总结总结41细分市场：商业市场分析422011年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的主战场。经过3年的发展，三四线城市的商业如雨后春笋搬出现，大量的商业体由于与城市发展能级和商业消费力的不匹配，使得其仅仅成为市场

40、的金融载体。驱动因素驱动因素PART 3 房地产市场研究/细分市场/商业住房开发的规模、分布和价格是导致三四线城市商业格局变化的主要因素政府政策对三四线城市的扶持为商业格局变化提供方向人口规模的增长是三四线城市商业格局变化的内在驱动因素与一二线城市商业的价格洼地，促使大量投机投资资本涌入三四线城市交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持432003年到2013年间，我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街，其中前三者所占比例高达80%。三四线城市主要商业形态比例PART 3 房地产市场研究/细分市场/商业44以上数据来自于CRIC数据三四线城市对以shoppi

41、ng mall和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。2003年到2013年间，一二线城市购物中心的数量增长2.6倍，而三四线城市增长了20倍多。近年来，城市综合体越来越多在三四线城市出现，据相关统计数据显示，目前东莞拥有城市综合体81个，贵阳拥有城市综合体58个，镇江拥有城市综合体51个 在土地供应上，三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。抽取了部分典型三四线城市作为样本，对其2008年到2010年商业用途性质的土地供应数据进行分析，发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。以中山市为例，该市从2008年到2010年商业用地供应量增加了500%。2008-2013年三四线

42、城市商业综合体保有量PART 3 房地产市场研究/细分市场/商业45以上数据来自于CRIC数据目前，虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局，三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展，但是和一二线城市相比，三四线城市商业发展水平还较为落后，产业集群和产业结构相对单薄，居民消费水平相对较低，传统商业中心的垄断地位较难打破，商业地产的商业模式较为单一；且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入，商业地产运营商招商十分困难。三四线城市商业地产亟需升级。一二线城市三四线城市开发主体大型地产开发商大中型地产开发商以及地方性的中小型开发商资金雄厚的其他投资者基金

43、、民间资本等形态综合体、购物中心占主体商业街占主体outlets等其他形态迅速发展购物街增长迅速文化商业、艺术商业等出现商业综合体和shopping mall等开始出现产品国际品牌琳琅满目国际品牌种类稀少，一线品牌稀缺国内一二线品牌充溢国内品牌占主导地位许多城市以国内中低档产品居多价位高档居多，中档次之，低档很少中低档居多，高档稀少三四线城市商业地产亟需升级 PART 3 房地产市场研究/细分市场/商业46市场商业消费容量小城市能级低，商业市场容量小，消费者对超前开发理念与产品设计的接受度有限，未来大量的上市量，使得三四线城市商业产品同质化竞争非常激烈；三四线城市商业地产风险PART 3 房地

44、产市场研究/细分市场/商业存量市场居高不下，去化周期长由于住宅的限购，以及国内金融市场长期缺乏较好的投资产品，使得大量资金流入商业地产，特别是在价格上与一二线城市相比具有较大价格洼地的三四线城市商业，经过3、4年的发展，三四线城市商业供应严重过量，同质化竞争激烈，由于受限于城市发展能级，未来将处于一个长期存量去化的过程；电子商务对实体商业的影响互联网经济的发展使得实体商业受到了非常大的冲击，而作为本身并不具备多少商业消化能力的三四线城市影响更大；当地政府失信风险在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替对房地产政策的连续性会造成一定影响，而三四线城市在自身产业发展较弱的情况下，房地产经济、土地

45、财政成为区域政府最理想的选择，而商业开发运营是一个长期的过程，期间政策的不稳定性将为三四线城市商业发展带来较大风险。金融性产品销售策略扰乱市场为了快速回笼资金实现快速去化，多数三四线商业开发企业在产品销售过程中使用包租及售后返租的手段提升市场信心和购买欲望，但由于后续市场运营的可控性较差，且三四线城市大部门商业产品价值被高估，购买客户市场潜在风险较大；47现状:由于07年后大政策环境对住宅调控，促使大量资金导入价格洼地较为明显的三四线城市商业市场，但由于本身三四线城市为人流输出型城市，自身商业消费能级及商业消费力非常有限，市场商业产品更多的以为金融投资产品的形式出现，为后续市场运营管理埋下隐患

46、，在一轮大开发后，三四线城市商业供应量大，未来将遇到销售和运营双难的局面。机会点：市场整体下行，土地价格将下降，在开发成本大幅下降的同时，选择三四线城市核心位置进行商业开发，并在产品上迎合实际市场需求进行适度超前。PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅/总结总结48细分：办公及类住宅市场分析49由于产业结构单一，多数三四线城市以一、二产业为主导产业，第三产业发展较为不平衡，市场办公需求较小；城市办公现状主要为大型金融机构、政府企事业单位，该类办公多以自建办公楼为主；工业厂房办公，城市有一定的二产基础，但该类企业主要以加工制造为主处于产业链上游，多为厂办一体，对于办公要求降低；商住公寓，针

47、对区域小型成长性企业，产品较为灵活，可住可办公，作为城市房地产市场产品的补充，其三四线城市标准化办公需求不旺盛，办公与住宅价格产生倒挂的情况下，发展商办两用型产品是较为不错的选择。PART 3 房地产市场研究/细分市场/办公及类住宅商务办公需求市场较小，潜在需求与城市产业发展挂钩Soho办公50金融性产品居多，小户型低总价，外加一定的包租回购等方式，能达到开发商快速回笼资金的目的大体量高容积率项目为冲击容积率进行产品补充进一步拉长产品线，降低市场开发风险PART 3 房地产市场研究/细分市场/办公及类住宅万达产品开发策略参考万达产品开发策略参考周浦万达广场：该项目所处区位远离城市中心，其办公产

48、品开发为精装酒店式公寓和可商可住的公寓式办公两种类型，未出现标准办公产品.江桥万达广场：项目位于嘉定外围区，远离区域商业中心，办公物业涵盖了大规模的公寓式办公（9栋）和标准办公（2栋），均是以小户型为主分析：从万达广场商业开发角度来看，对于城市能级较低及主流城市远郊地区，标准化办公开发量非常少，均已商住灵活的多功能办公满足市场来抵御市场去化风险分析：分析：由于区域市场办公需求有限，产品在规划之初均规划成为小户型、低总价的投资性产品，并通过售后返租甚至回购的手段来增加市场销售信心，以达到快速去化的目的51现状:内生型城市结构注定了三四线城市在自身产业发展到一定高度时，市场不会催生大量的商务办公需

49、求，城市商务办公只能作为城市功能的一种补充，大面积开发市场风险非常大。机会点：对城市产业发展可塑性较强的三四线城市进行产业能级提升，以产业发展带动城市办公需求，以产业植入的方式进行办公市场开发，金融性办公产品可根据城市实际发展阶段进行城市办公产品功能结构性补充。PART 3 房地产市场研究/细分市场/办公及类住宅/总结总结52房地产市场评估53城市能级代表城市GDP增长率GDP人均GDP固定投资额房地产投资额三线兰州13.50%1776.8349135.281623.71286.81西宁14.10%978.5343346925.44195.29拉萨20.00%31237615.23北海13.3

50、0%734.6645479725.36176.17珠海10.50%1662.38105041.07787.62242.08盘锦10.00%1400100574.71982.2178.8鞍山16.00%263872353.261700.2384.8营口9.54%1513.166886.331085.1307芜湖12.00%4672.9487421700.79366.67大庆11.00%4332.7149171.973.5线马鞍山11.00%12931431.6255.75防城港11.75%525.15199467.03475.45100.12宁德12.60%1238.7239142.11635.