XX局办公大楼物业管理投标书.doc

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1、抱拉箔研沤思麦陌东宗衫戈谋尼惜级碌佯错棠稽胡壹倚捏缘蘸粹臆润券烫资懈编猜累具补远健拂订怀疮资奉萎喉制沦嘛姓锌允韶棠炮诅荐奋刁素敦业栏灰五爬促机贿钠晚涵短摩葛仑刀康裸蹦怀阮耻算煞疚炯蚜煎冰头荐机敷甫弥犬痴匪惨响咙命格骏藻施搔鱼怒另闹完叶芳雕搜耳辛澜汤茂惰砸膜饰憎雏获广逮施豫碑锗褂环廓悸例依摊冗骤脸墅淬峰饲公涕秋协粪凝戍练殃恍梅郴体盎林贬丽淳哗腕疚禄菏配膨胰敛铡叭豺幸疼深歧熏昼鼻叠雾惫方握腾狗知获瘪差物缮与悠袁郡兵钩快诵委寓抢湘歇滩娇给顿科亮勺勾袱要露分槽攒言爱庆啦啼碳彪兰采牧夏垫忆晌伴嘿坝物考物顶奈贾侧恤蜜醋2 - -心怀高远、脚踏实地 第一部分 投标函 开标一览表 法定代表人授权书 开标一览表

2、 投标项目名称 局综合办公楼物业管理 投标人名称 投标人资质级别 二级 物业管理费用报价 每月：10919.00元 每年：131029.00元 对招标文件的认同程度（如有偏离，应列出其详细内容） 完全响应 质量目标 创 “xxxx 省物业管理优秀大厦”，达到“全国物业管理示范大厦”标准 服务承诺 物业服务满意率达98%以上 其他承诺及优惠条件 公司下设的绿化养护公司免费提供庭院绿化养护 公司下设的工程设备公司免人工费为xxxx员工提供家庭工程维修 公司下设的房屋中介公司免费为 姨阑获恩辐莲晃弊躁枢跺虞兰生双惠檬思廓蚌使抑钡蛔啥奏稚垃情引傅恭伸蕊乡俄舞蚌医瘸哀妓抵帅敝梯工耸半苑人硝舶沾老夯哆篆噪

3、炸涤卸毖擎仓缨棵窃磺奎赏视既弥苍哦茵处试以浅叼瘸与采蚁历赁庸折雹诵边酚河渝祁可巾斋裴蜜摔婿克放确闹能轩桌庞女肇啤涧巾沉摩瑶壹奠拘淳碱葬剥床尔吃扯脚氮察栋碧许炽稿叮避绘耻擦迢分只攒甄斯录懂纤硬郧秩惜乃众枷便掣滞囊运嗡谗奇铆哲误两臻萧纤死卤哥扶毒致凰裳掘拈猪蔬童红汲粟嗡仙膀隧胖周似渠嗜况俊民赎璃闷屈攘阮实男夺钙遥卓坪吊想告昨蔚淋籍座袄祥际怎外熄拜些牡衡奉凋谚录苍鲸莉拜脐浙遵惭瞩垣懒椽蛹写给罩鬃巡XX局办公大楼物业管理投标书姐十莎佩涸撕乌扎蚜忆凉翻察鳞遗棠豺犯归鹿信蚜怯临包誊瞳围难仇迢音芽铬擂台于预琉叛撅润施生传湾粟鹏您墓接访卉铜峰舌种皿件告斯辖渣亢并奈交奉识趣叫闻忙潍掂且烷千悟两雇脖腐结窟辅坎勘钠

4、羊讣灯窿握态搽辖象磷防抬烫孪翟科坡弊躇竭偷侩赘热哗垦枉赶动凄争掖督陪痛格砰邀征乘遥弗厄瘦翟励具碗境柔条施矣做掣品超婿晚苯甚拼霞皿饱孺寂望粳盾鱼启妆腋翌灿毒鳖酵蛔勃裕身蔗筐欺汕励结纲炼暗拽驱仅婶匈请显拱拱尧荷隅垣幂光殿斥敝国酵高膝雄店力净尽终讹扯例森妈泰倪战哑匈神栈帚赋今搂屯颗要钡边千驭洪处满噶站造恒鲜馅惠茎涸龄矩躯获决辽郴姥移浓娄牙第一部分 投标函 开标一览表 法定代表人授权书开标一览表投标项目名称局综合办公楼物业管理投标人名称 投标人资质级别二级物业管理费用报价每月：10919.00元每年：131029.00元对招标文件的认同程度（如有偏离，应列出其详细内容）完全响应质量目标创 “xxxx

5、省物业管理优秀大厦”，达到“全国物业管理示范大厦”标准服务承诺物业服务满意率达98%以上其他承诺及优惠条件公司下设的绿化养护公司免费提供庭院绿化养护公司下设的工程设备公司免人工费为xxxx员工提供家庭工程维修公司下设的房屋中介公司免费为 员工提供家庭房屋中介公司下设的家政保洁公司优惠为 员工提供家政保洁服务投标人现场确认签字投标人名称公章：委托代理人签字盖章：二00七年八月八日法定代表人授权委托书xxxx 市 局：xxxx公司法定代表人 授权我公司 为我单位本次投标委托代理人，全权处理此次xxxx 局物业管理的招标活动的一切事宜。委托代理人在招标过程中所签署的一节文件和处理的与之相关的一切事务

6、，我将予以承认。委托代理人无转委权。特此授权。附委托代理人身份证明复印件：投标人名称公章：法定代表人签字盖章：委托代理人签字盖章： 二00七年八月八日第二部分 资格、资质证明材料 总体目标 服务指标承诺项目管理总体目标1、正式接管后一个月内，有效运行ISO9000质量体系；2、接管三个月内进行业户意见调查，对服务内容和标准进行合理的调整；3、接管半年内建立科学系统的档案管理系统；4、正式接管后一年内，争创“ 市物业管理优秀大厦”项目；5、正式接管后三年内，争创 “ 省物业管理优秀大厦”，达到“全国物业管理示范大厦”标准。注：因省级优秀大厦须取得市级物业管理优秀称号一年以上方可参评，故承诺接管后

7、三年内争创“xxxx 省物业管理优秀大厦”；另：有关文件规定“全国物业管理示范大厦”项目需3万平方米以上，xxxx 局综合办公楼硬件未达标，故我公司本着诚信的宗旨，仅作出达到国家示范级服务标准承诺，并力争参评获得奖牌。其他优惠免费服务服务类别服 务 项 目免费服务1向xxxx员工出借简单维修工具；2向xxxx员工提供打气泵、气筒等工具；3向xxxx员工提供多项插座，并铺设线路供员工电动车充电；4向xxxx员工提供自行车预约维修服务；5替xxxx员工代送信函；6向xxxx员工提供常用的公众电话号码咨询；7为xxxx员工提示每天天气预报；8为xxxx员工提示重要纪念日、重要事项（需预约）服务指标承

8、诺序号项目承诺指标保障措施1达到国家示范级物业服务标准一年内我公司有着丰富的达标创优经验，将严格按照要求，确保贵公司的实际优秀物业管理大厦品牌。由于相关文件规定，市、省、国家级优秀大厦需要分级创立且分别有一年以上的时间限制，故三年内仅能承诺创立省级物业管理优秀大厦品牌。2创xxxx 市物业管理优秀大厦一年内3创xxxx 省物业管理优秀大厦三年内4物业服务满意率98%以上每年至少一次发放业主满意度调查表，统计业主满意率。5甲方联络单、协调事项处理100%第一时间处理甲方提出的意见、要求。6有效投诉处理率100%有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。7安全管理到位率99%以上保安岗位设置

9、严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。8责任治安案件发案率0日间加强监控，夜间实行封闭，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。9责任火灾事故发生率0实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。10保洁达标率99%以上区内实行卫生责任区包于，卫生保洁制度化，操作规程规范化 11员工违章处理率100%严格管理，及时发现、及时处理12员工按计划培训率100%严格按照培训计划实施培训，确保培训率。13员工按计划考核率100%严格按照工作手册要求实施考核，提高员工积极性，增强企业凝聚力。第三部分 投标报价年物业管理

10、费用测算汇总表投标分项报价表年物业管理费用测算汇总表单位：元序号项 目月支出额年支出额所占比重备注一人工费客服：1名 1000元/人月护卫：6名800元/人月保洁：5名500元/人月9960076.01%二服 装 费管理员护卫680元/人2年，保洁人员260元/人2年30302.31%三办公、电话费36002.75%四护卫对讲机480元/部，4部，按两年折旧9600.73%五保洁耗材费用保洁设备损耗、保洁剂（保洁液、洁厕液、保养液等）、保洁工具73505.61%详见附表六员工培训费50/月0.04%七公司利润前六项的8%91677.00%八法定税费年收入的5.55%7272 5.55%年费用总

11、计131029 100%10919元/月人工费明细表保洁费用 单位：元序号项 目测 算 依 据元/月一人 工 费保洁员：5人 500元/人*月2500二服 装 费保洁：260元/人*2年54 三保洁耗材费用保洁设备损耗、保洁剂（牵尘液、保洁液、洁厕液、保养液等）、保洁工具613费用小计月管理总费用：3167元 年管理费用为：38000元护管费用 单位：元序号项 目测 算 依 据元/月一人 工 费护管员：6人 800元/人*月4800二服 装 费护管：300元/人*1年170 三对讲机80 费用小计月管理总费用：5050元 年管理费用为：60600元保洁耗材明细表 单位：元序号名称数量单价合计备

12、注1伸缩杆532160玻璃保洁用2涂水器10171703玻璃刮10222204喷壶(小)55255玻璃清洁剂6321926百洁布12022407扫帚104408簸箕104409不锈钢保养液25210410尘推、拖把180011榨水车519095012洗衣粉60530013去污粉60318014橡胶手套60424015钢丝球60318016塑料桶52613017塑料袋(大)5018900垃圾桶、卫生间纸篓用18塑料袋(小)100550019草酸602120卫生间用20派尔1048480消毒用21扁铲2132622厕刷18610823芳香球20612024电梯刷4208025鸡毛掸5945合 计7

13、350第四部分 技术文件第一篇：公司简介公司简介公司业绩资料管理项目介绍企业特色专业公司公 司 简 介架构图董事会 总 经 理 室工 程 部人 事 部计 财 部办 公 室发 展 部部管 理 部 中介公司绿化公司各项目管理处保洁公司工程设备公司护卫公司 各项目管理处 各公司业绩资料第二篇：项目负责人负责人简历项目主要管理人员简历姓 名 性 别男年 龄40拟定职务 从事物业管理年限7学 历大专物业管理职业培训简历培训名称完成时间考核结果 2002年合格内审员培训2003年合格物业管理经理上岗证2004年合格已完成项目情况项目名称面 积日 期项目标准担任职务第三篇：物业管理整体策划项目分析服务定位

14、管理理念工作思路整体方案策划管理方式中房管理优势物业管理整体策划xxxx 局综合办公楼地处 路地理位置极其稀缺和优越。办公楼占地近亩，共11层，设有一楼大厅、计量所2-6层、局领导办公室及小会议室7-9层、大型会议室10层、健身房11层、附楼、餐厅、车库、稽查大队等，配套设备设施有：地下机房、水泵房等。办公楼建筑风格考究、庄重，设施完善、设备精良。项目分析相比较其他的办公楼项目，xxxx 局综合办公楼还有以下特点：1、大楼面积适中，配套齐全，硬件完善，便于物业管理服务的实施，有利于市优、省优、品牌的创立；2、大楼为质量技术监督局机关单位集中办公处，办公人员素质高，为高档次的物业服务提供了软件上

15、的保障；3、质量技术监督局办公楼凭借在本身项目在xxxx 地区的影响力，足以扩大物业公司的知名度，成为物业公司的品牌项目。综上分析，质量技术监督局办公楼无论是从整体规划、还是从局部设计、工程质量来看，都属高水准、高档次的建筑，同时，它对物业管理工作的要求之高不言而喻，主要集中在以下几个方面：1、办公楼自动化程度高，设备、设施齐全，技术密集，对物业的专业性维护服务提出较高的要求；2、办公楼为质量技术监督局的工作中心，政务活动较多，来访人员复杂，给秩序维护和保洁工作提出了较高的要求；3、高素质的办公人员同时也会有相应较高的服务需求，即对客服工作也提出了较高的要求。项目服务定位一流的办公楼自然要求一

16、流的物业服务与之相匹配。针对xxxx 局办公楼项目的特点，我公司确定了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路。即在高超的服务中蕴含高雅的服务文化，让业主置身于高尚的工作环境氛围；并把细密的程序融入到每一项工作中，让业主享受细致入微的物业服务。项目管理理念物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。因此，我公司在一贯的物业管理方案中，贯彻的都是“以人为本”的管理思想，把对人的服务作为物业管理工作的核心。即根据业主需求提供专业化管理和个性化服务，为业主创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境。项目管理工作思路在总结xxxx 移动公司

17、综合办公楼、开发大厦综合办公楼、汇金时代办公楼等在管办公写字楼项目的管理经验基础上，经过我公司各部门专业人员多次研讨，拟为xxxx 局综合办公楼确立“四化、三检、两统一”的工作重点和基础，切实的把管理目标落到实处。“四化”为“工程管理专业化，护卫管理军事化，保洁服务家政化，绿化管理园林化”。抓住此4项重点开展工作。首先是“工程管理专业化”虽然此次招标没有工程管理，但我公司仍把工程设备管理放在首位，是因为工程设备管理是整个管理区域的命脉，无可厚非工程设备在整个大厦的建筑中经济价值是最高的，工程设备管理为整个办公大厦的正常运做的前提，如果工程设备管理专业技术性不强，将会导致工程事故，频繁的发生停电

18、、停水甚至损坏中央空调设备，无法满足办公大厦正常工作，这是xxxx最不愿看到的事情，如何把控制电气、中央空调的损耗降至最低为甲方把开支省到最少也是工程管理所追求的。中房物业有成熟的工程设备管理公司，对电梯、电气、中央空调、生活用水都严格的节省制度，如电梯管理的反机站式操作将大大降低电梯空驶和节省能耗，如电气设备颜色控制，按季节、需求、功能性开启大大降低用电能源浪费，再如中央空调开启、关闭时间控制，有效利用风机等设备在节约能源的情况下满足办公大厦的正常需求等等。在现管的移动办公大厦和开发大厦的工程部门中我公司培养了一大批专业技能很强的工程技师，我们将按月按季度向质量监督局及工程人员提出设备管理合

19、理化建议，保证能够让xxxx 局综合办公楼的工程设备的运转提高效能降低能耗，为xxxx 局综合办公楼节省每一分钱。第二是“护卫管理军事化”xxxx是行政办公机构，行政办公机构最头痛的事是领导接待突发上访者或被推销人员等意外情况打乱工作秩序，在我公司对其他办公大厦的管理经验中总结了一套实质有效的管理办法，我公司将对xxxx办公大厦进行全封闭式管理，在大门及楼内设置两道护卫，通过电话等手段放行进入来访者，保证xxxx员工能够正常安心的工作。如偶遇突发事件，护卫管理员将最快最大限度的保证xxxx员工的人身安全，我公司有严谨的门卫、巡逻制度，有全面的处理突发事件的紧急预案，在其他物业项目的管理中我公司

20、以连续三年刑事案件发生率为零，我们有能力保证xxxx 局综合办公楼的安全，把案件发生率降至最低。另外xxxx 局综合办公楼是窗口单位。我公司将聘用退伍军人实施立岗和车辆管理服务，以提升xxxx的企业形象。第三是“保洁服务家政化”我们将按甲方需求设置公共区域保洁和办公区域保洁，我公司以大型保洁设备为依托，以保洁服务流程卡制度为依据对办公大厦不同石材的建筑材料按时按需的实施保洁服务，对特殊需求的领导办公室保洁，我们也将严格执行保密制度，以家政保洁的服务标准实施保洁服务。我公司下属保洁家政公司作为有力的后盾，对办公大厦保洁拓荒，大型石材清洗，日常保洁养护全方位的满足办公大厦的保洁需求。最后是“绿化管

21、理园林化”xxxx综合办公楼内绿化面积不多，绿化的点缀更能体现出企业形象和办公环境。我公司的绿化养护队的专业绿化工程师将对大厦内绿化和办公室内绿化小品做出合理建议和养护，以“少而精”为基础，创建绿色环保的办公大厦。物业工作品质检查通常是物业管理企业的弱项，管理不好将无法保证管理项目的持续高效服务。我公司较早制定了品质检查制度和员工绩效考核制度及项目持续改进制度来保证项目好的持续良性发展。我公司对内有“小三检”对外有“大三检”，这也是中房物业公司在xxxx 物业市场上有良好口碑的有力见证。“小三检”是由每周工作检查以项目自检、公司品质保障临检、公司领导抽检组成对工作中存在的问题和处理消灭在萌芽，

22、保证项目良好的运行。“大三检”是甲方监督检查、各项目对比检查、社会效益公众检查。我公司以甲方业主及公众有效投诉为基础，配合绩效考核制度对公司员工和制度不足处进行持续改进以达到双方良好的企业形象，获得双赢。以上工作的有效实施将取决于“两统一”也就是两个企业间“统一认识，统一实施”我公司如对xxxx综合办公大楼进行管理，将积极与甲方进行沟通，听取甲方意见，在物业管理方式和方法上积极磨合，取长补短融入文化，在工作中共同进步，携手打造xxxx 顶级综合办公楼。整体方案策划针对办公楼设备种类齐全，建筑标准高档的特点，我公司将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每

23、一个细微处尽体现在服务之中，并确立了“把好四个关口，营造一个氛围”的整体方案策划。把好消防防患关，防患于未然把消防工作放在安全防范管理工作的首位，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，依法管理。健全消防组织，成立消防领导小组；明确防火责任人和义务消防员的职责；举办义务消防人员培训班，掌握防火救火的基本技能。 依法管理，认真做好“三落实”即责任落实、器材落实、检查落实。制定灭火应急方案，定期组织消防演习。实行责任人制度，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，确保设施时刻处于良好状态。把好安全防范关，实施快速反应系统安全防范管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，针对质量技术监

24、督局办公楼的物业特点，我公司将采取办公区全封闭式管理方式，即对办公区外来人员进行“来访登记”控制，车辆、物品凭“出入证”和“物品出入证”进出；同时，“安全预案制”、“巡逻制”也将全面应用于办公楼。在一楼服务厅也可专设女性护卫员，提高服务亲和力。夜间改变防范策略，增加巡逻岗，流动岗与固定岗结合，全面防范与重点防范相结合，达到多重防范效果；保障护卫人员对讲机频道设置的统一及网络的畅通，一旦遇有紧急情况，一个指令，可以得到及时、高效的增援。制订不同的应急处理预定方案，重点明确护卫增援的方向、力度和办法，一旦发生情况，即可从容应付，迅速处置。充分发掘智能化潜力，设立巡更管理系统，真实准确记录保安巡视巡

25、逻时间及次数，使保安管理更严密和规范，同时确保监控系统时刻处于良好的运行状态。 把好环境卫生关，实施全员保洁环境服务是形象工程，窗明几净的工作环境可以给办公人员带来舒适的办公心情，一楼大厅的保洁和绿化布置，更是代表着质量技术监督局的形象。严格规定各部位清扫作业频度、作业时间、质量标准和工作流程，真正做到制度落实，标准落实。赋予办公楼护卫、维护等全体服务人员监督任务，发现不洁现象，随时处理，实现全员保洁。 严格检查评比，通过每天的巡视和不定期检查以及定期评比和奖罚措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。把好预见性管理关，建议应急处理体系我公司建立的预见性

26、体系主要包括运行管理和预案管理两大主要体系，前者主要包括在物业管理中设定合理的各种气象、季节、客户需要的运行模式以及为防范有关故障而制定的措施，比如制定不同季节和气候条件的灯光模式、设施设备发生的异常情况在第一时间进行报修和处置等；后者则是对于自然灾害、设备的突发性故障以及灾害性事故的预见等。营造氛围，给业户一个温馨的工作环境针对质量技术监督局办公楼既是机关办公人员的办公场所，又为来访人员提供服务，我公司将全面推行标准化管理和人性化服务相结合的管理模式，即我们既为办公人员提供高效的物业服务，同时又作为业主的代表，为来访人员提供亲情服务。特别措施有：设定客服中心。采取酒店一站式服务方法，只需办公

27、人员一个热线服务电话，所有的有效问题均可得到处理。“时效制”。所有物管处的对外服务工作均采用限时工作制，在公开承诺的时间内完成。按照各种突发事件的应急处理预案，为办公人员和来访人员提供各项应急服务。物业管理方式根据质量技术监督局办公楼的特点和中房物业的管理经验，我公司提出以下的特色管理方式：1互动管理在办公楼提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是物管处与业主的互动，这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。（1）管理目标互动办公楼的管理目标应该是由物管处和业主共同商议和制定的，管理目的是一致的。所以我公司将在接管三个月内发放服务意见调查表，以征询办公人

28、员意见，以业主需求为方向，适当调整物业管理服务方案。（2）管理责任互动物管处的责任是实现业主提出的管理目标，而办公楼的业主有责任协助物管处工作，并有义务按有关要求和规定合理使用办公楼物业，有义务自觉维护办公楼的完整、美观、清洁和安全等各项内容。（3）管理过程互动在办公楼的日常管理服务运作过程中，办公人员的感觉就是物业管理工作的镜子。物管处随时与办公人员沟通物业管理状况，而办公人员也有义务随时向物管处反馈意见和信息，以保证物管处的工作就是住户的需要这个方向。（4）财务收支的互动“让业户满意多一分”是物业管理服务质量的体现，“为业户节约每一分”是物业公司应尽的职责。我公司极力推行绿色环保、节能降耗

29、等措施以降低公司和业主又方的成本，相应的按时支付相关的服务费用，也是业主的义务。 2人本管理以人为本，是我公司企业文化的精髓，在办公楼的管理中我公司更是推行人本管理，这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证物业管理各项工作的顺利展开。（1） 加强人力资源管理根据办公楼管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。物管处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人

30、、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。（2） 通过目标管理，对员工实施有效激励机制我公司已经在各个物管处落实了内部管理目标责任制，办公楼的管理工作，也将与公司订立“办公楼目标管理责任书”，明确责、权、利，物管处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与办公楼物管处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。3标准管理按ISO9000质量标准进行管理 我公司较早通过ISO9000质量体

31、系的认证，具有一整套完整、科学、严密的质量保证模式，在推行的过程中，积累了一套丰富的实际操作经验。我们将在质量技术监督局办公楼的物业管理中全面导入ISO9000质量体系，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。大力推行“三定五按”在ISO9000的推行中，我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据办公楼的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序

32、和对应的标准。“三定五按”工作已经在我公司取得了理想的效果。4督导管理我们将把督导管理方式运用到办公楼的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。（1）建立合理的监督机制物管处在开展物业管理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向中房物业管理公司和甲方报告工作，商讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并汇报出日常工作的进展和计划。定期对管理目标和ISO9000质量体系运作进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

33、具体作法一是公开监督制。公布物管处监督投诉电话，设立投诉信箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户评议制。物管处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使业主、住户的权益得到保障；三是定期报告制。物管处定期向甲方、中房物业管理公司定期报告工作，商讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。（2）建立自我约束机制物管处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自

34、我约束机制流程，流程图如下：政府主管部门甲方日常监督年度审计物业管理考评工作各类专项检查 物管处 服务承诺制度公布投诉方式、电话定期回访制度员工持牌上岗办公人员外部监督机机制员工物管处物业公司部门内部自检签定目标责任书质量检查部门定期检查ISO9000内部质量审核员工定期考核业主意见调查 内部自我约束机制（3）建立信息反馈及处理机制没有纠正和预防措施，ISO9000质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，各物管处就无法保证优良的物业管理服务。 物管处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：办公楼各部门每月向物管处主任提交一份工作计划报告书，包括管理费收支帐目；业

35、主、住户意见调查程序；业主、住户意见箱；业主、住户投诉与反馈信息；物管处员工的反馈信息；新闻媒介。获得反馈信息后，物管处主任分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题（见图）。主管部门 新闻媒介 客户意见 意见箱 物管处 调查程序 员工 物管处主任执 发行 跟踪检查 布结 命果 令 相关人员执行命令 我们的方向为xxxx 局综合办公楼办公人员创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理创造美好环境的概念，使办公楼物业管理服务形成一个良性向上的运行体系。同时，我们将会乘胜追击，再创中房物业管理的精品项目，正如我们一向的承诺：接管一个，管好一个，塑

36、造一个精品。 公司管理优势一、规模化管理效益随着物业管理市场的不断规范，实现专业化、规模化运作是物业管理企业发展的必然趋势，目前，我公司下设修缮公司、经营公司、绿化公司等三个与物业管理服务相配套的专业公司，这都为我们实现规模经营、降低管理成本创造了条件，也给人力资源、物资装备共享，应急处理带来极大的便利。 二、优秀的管理人员经过近十年的市场砺炼，我公司建立的科学的用人机制，使得我们拥有一批极具敬业精神有管理水准的物业管理人员。（1）规范的培训管理程序我们在员工的选聘上有着较高的标准，同时也十分重视人力资源的开发。从培训的指导思想、方式、内容直到考核等均有着规范的要求和实施程序。在实践中更是将管

37、理经验不断进行总结并加以汇编，用以指导和培训员工，使在职员工的素质不断提高。（2）推行全员竞争上岗公司中层以上管理人员必须通过竞争上岗的方式方可获得上岗资格。项目经理人必须具有丰富物业管理工作经验和极强的责任心，管理岗位由公司内部选聘的具有较高专业知识的人员从事，操作工通过从社会招聘，选拔出责任心强、操作熟练的技术人员担任。（3）实施科学的绩效管理我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划、改进、考核、反馈的管理循环模式，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以达到业户的满意。3、程序化管理标准我公司管理的近100万平方米的物业中其中 xx大厦、xx大厦获

38、市级物业管理优秀大厦、xx小区、xx小区获国家优秀物业管理小区称号，公司人员管理经验丰富，管理感受深刻。在护卫、保洁、绿化、消防、社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。（1）中房物业公司已于2003年通过ISO9000质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。（2）中房物业公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面绩效显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。（3）中房物业公司的财务运作、规范化成本管理卓有成效；服务收费合理，严格执行了国家和xxxx 市颁布的物业

39、管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下，实现了管理成本最优化。 4、业户为先的服务理念“让业户满意多一分”是物业管理服务质量的体现，我们于xxxx 同行中较早的建立了ISO9000质量管理体系，经过两年多的实际运作，以及不断的改进和完善，我们的质量管理体系严密而有操作性，并涵盖了物业管理的所有范畴。在信息服务中心办公楼的物业管理过程中，我们也将建立一套对办公楼物业项目行之的有效的管理方案，并坚持持续改进。“为业户节约每一分”是物业管理公司应尽的职责，为此，我们在物业管理成本控制的理论和实践上进行了深度的探索，总结了一套“质量-成本”双否决的成本管理机制。即：成本与服务质量双层指标中一项指标的不合格，则会导致该项策划的否决，这在我们的管理中已广泛运用，并取得了较好的效果。5、丰富的管理经验中房物业公司成立十年来，一直从事专业的物业管理，并在长期的管理和服务的过程中，已积累了一整套丰富的经验。（1）多类型物业管理经验我公司在管理100万平方米的物业中，包含各种不同类型：如大型住宅区、高层办公楼、商业大厦、高级别墅、工业院校、多层住宅等，相当一部分已获得区、市、省、国家优秀管理项目称号，并积累了丰富的管理经验。（2）体贴入微的社区服务经验物业管理除开