《房地产业-莆田房地产市场调查报告（DOC 55页）》.doc

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1、莆田房地产市场调查报告 谨向莆田三紫房地产公司提供 莆田市房地产市场研究报告 目 录前 言-4一、城市概况-5二、城市经济体系分析-61、产业结构分析-62、对外开放程度-83、居民的收入分析-104、人口政策-115、城市建设-12三、莆田房地产市场状况-13四、莆田房地产市场的特点- -20五、房地产市场的发展趋势-23六、莆田土地供应情况-27七、房地产供应情况-28八、空置房分析-30九、二手房研究-32十、房地产的需求情况-33十一、房地产的价格研究-39十二、消费者分析-46十三、莆田市部份楼盘个案分析-46前言【调查目的】本案的实施，在面临机遇的同时，也必须面对激烈的市场竞争环境

2、。房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和综合性分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司销售计划，为拟订经营策略提供参考与建议。进行竞争楼盘调查的目的是为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。 【调查及采样方法】 实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他【调查数据来源】1、规划局、 房管局、项目建设工程规划许

3、可证。2、当地年鉴、主流媒体、访问。3、观察记录、现场考察。第一部分：城市概况莆田市概况莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。陆域面积4200平方公里，拥有“世界不多、中国少有”的湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。现辖城厢、涵江、荔城、秀屿4区和仙游县。人口300万人，有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。还有旅居海外的华侨、华裔及莆籍港、澳、台同胞计60余万人，其中华侨、华裔47万人。莆田历来为闽中政治、经济、军事、文化中心，是一个物华天宝、人杰地灵、文化昌盛、经济繁荣而又充

4、满生机活力的古府新市。2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。力争到2010年，基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应，两个文明建设达到新的高度。届时，莆田市将成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。第二部分：城市经济体系研究一、产业结构分析城市社会经济发展水平与产业结构的不同，城市对各

5、类房地产的市场需求也略有差异。如果城市的第二产业发展比较快，对厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大。同时因产业结构中比重的差异，对各类人才的需求不同，从而产生住宅的需求也不一样。因此，城市的产业结构与城市房地产的结构和今后发展的潜力等方面有相当大的密切关系。近年来莆田市在经济保持快速增长的同时，经济结构调整也取得了阶段性进展，产业结构日趋合理，第一产业比重大幅下降，第二和第三产业比重明显上升，全市上下紧紧围绕“巩固提高第一产业，加快发展第二产业，着力突破第三产业”的经济工作思路，大力调整优化产业结构，加快提升以电子、机械、食品、饮料、鞋

6、革、服装、建材、塑料制品等为代表的传统产业，完成了初级工业化；大力发展以海洋、航运、石化、能源、橡胶制品等为代表的新兴产业，步入中级工业化，并向高级工业化过渡；努力培育以电子信息、生物制药、环保技术、新能源、新材料等为代表的高新技术产业，向信息化迈进。2002年三产业的比重是16.6：47.6：35.8。 总结： 第二产业与第三产业的发展，吸引城市更多的外来人口的迁入和大量的流动人口。人口是房地产发展的主体，不但会促进城市房子租赁的发展，而且二手房交易的活跃，从而促进城市房地产市场的发展。因此莆田地区第二、第三产业的比重较大，对当前房地产及未来的发展趋势都有深远的影响。二、对外开放程度莆田属国

7、务院批准的沿海开放城市，近年来利用外资、外贸出口、旅游事业等发展很快，对外开放工作迈出新步伐。外商投资领域不断拓宽，已从资源粗加工型、劳动密集型向老企业改造、新技术产业，农业综台开发，商贸旅游和房地产业发展。2002年莆田市进出口总额为108335万美元，外商投资领域已涉及轻工、纺织、服装、电子、机械、化工、建材、农林水、交通、能源、房地产等行业，尤其是投向基础产业、技术密集型产业和服务业的比重不断上升，产业结构日趋合理。2002年，在莆田市新签65家外商投资企业中，其中服务业有11家、基础产业3家、技术密集型产业3家。莆田市利用外资成效主要表现在六个方面；一、外商投资规模日益扩大，大项目不断

8、增多；二、外商独资年占比重较大，独资已成为莆田市外商投资的最主要形式；三、外资投向和分布日趋广泛；四、投资来源日趋多元化；五、外商投资的技术水平和项目档次明显提高；六、三资企业的地位日显重要。总结：莆田市的外资企业的房地产投资只占一小部分，外来投资带来的房地产需求不大，这决定了莆田市房地产市场以内需为主的局面。三、居民的收入分析美国、日本和德国等发达国家的房地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高恩格尔系数降低住宅支出比重上升住宅质量提高的主线运行。人们在食品方面减少的支出中，有相当部分将被用于住宅支出上。当这种转移积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展。

9、世界银行统计数字显示：人均GDP 达到600到800美元时，住宅产业进入高速增长阶段；人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。2002年莆田市区城镇居民人均GDP已达到8851.84元，恩格尔系数已降至47.6%，莆田市居民由吃饱到吃好，整体水平跨进小康，并向更高层迈进，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，2002年莆田市城镇居民用于居住支出691.28元，占消费支出的10.8%，比1983年增长108.9倍，住宅产业相应将进入高速增长阶段。从近年来人均居住消费情况可以看出，城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹

10、性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。总结：莆田市城镇人均住房在35.68平方米，与一些发达国家和中等发达国家相比，还有一定的距离。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米左右，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为莆田市住宅产业持续发展提供强大马力。四、人口政策房地产的需求主体是人，人口数量、人口增长方式、人口素质以及家庭规模等对房地产市场及其发展趋势有着很大的影响。随着人口数量的增长，必然对房地产的需求增加。2002年莆田市区的人口为301.1451万人，市中心人口18.2029万人（城厢区的龙桥办事处的城镇人口3.5068万人、凤凰山办事处的城镇人口3.7

11、541万人、霞林办事处的城镇人口2.6263万人，荔城区的拱辰办事处的城镇人口4.2127万人、镇海办事处的城镇人口是4.8030万人），人口密度高达2487人/平方公里，人口的出生率为5.47%，。莆田市是政治、文化、经济中心，每年就有不少的人，从农村迁入城市，迁入的人口特别需要一个安身居所，只要条件成熟，他们就会产生购买力，即期房产消费比较急切。总结：莆田市区是闽中重镇，经济比较发达，对农村和附近居民有相当的吸引力，每年有一定数量的外来流动人口进入莆田市，势必活跃城市中心区域房地产租赁市场的发展，提高房屋的租金和出租率，从而刺激城市居民的二次购房。五、城市建设莆田市中心区以胜利路为轴线，被

12、城厢区与荔城区所分成两片。主要通过两步棋，来进行城市建设。第一步：规范房地产项目开发管理。强化对遗留用地的整顿，引导综合开发、配套建设，杜绝“炒地皮”，严控个人建房，严把建筑方案设计和房地产项目技术指标报批关，同时利用各种机会向开发商宣传房地产开发先进理念和发展趋势，引导其逐渐接受先进的发展模式。 第二步：提高规划设计总体水平。进一步放开规划设计市场，采取“走出去，请进来”的办法，先后邀请省规划院、重庆市规划院厦门分院、天津大学城市设计院、南京大学城市规划院等数十家省内外知名规划设计单位参加规划设计工作，引进先进规划理念，重点抓好一条街、一个片区的规划设计，改变过去零星无序的设计状况，而以整条

13、街、整个片区的风貌带动城市整体风貌的形成。城厢区现努力建设“三大功能区”中，经过五年努力，基本完成东面城区改造，使之成为全市最具活力的商贸中心区。以荔城路、胜利路、学园路三条主干道的南伸和延寿路、荔园路两条主干道的贯通，带动霞林、顶墩、沟头、棠坡、肖厝等片区的开发建设，南面城区建成为适用型商住区。以荔涵大道和东园路主干道打通，带动龙桥街道的龙桥及泗华、延寿和洋西开发建设，北面城区要跨过延寿溪向北挺进，建成龙桥高级住宅区和泗华、洋西、延寿的生态型住宅区。以荔城路以西的鲤鱼山片区、新梅片区的改造建设，改善居住环境；建设天马山旅游度假区，把天马山建成市机关新址的后花园。同时要积极协助世全房地产、亿汉

14、房地产、谊来别墅区、香冠小区、城市花园、中兴花园、嘉禾花园、荔景广场等住宅小区的开发建设，将其建成示范性住宅小区。城厢区的城市建设以旧城改造为主，如莆田市中心（文献路）城市中心区域内公共建设集中区域改造水平不高，中心区域吸引力不强，没有足够的停车场、绿化场以及人流集散空间，群体建筑的空间尺度感显得紧迫压抑。城市空间混乱、交通混杂等因素影响城市整体功能与空间形象的问题，同时也加大人口压力。所以目前一些比较优秀的小区，如三信城市花园、金威豪园等，都是分布在并不是中心区的位置。 总结：经过多年的旧城改造，城市中心区域的开发潜力不大，同时由于拆迁的难度和费用高（新街口大唐世家为最明显例子），地价昂贵，

15、造成房地产价格持续上扬，影响莆田市中心区房地产市场的发展，因此拓展城市新区已经是势在必行。第三部分：莆田房地产市场状况一、莆田地产引来“城外时代”城市是现代产业的载体，是区域发展的龙头。加快城市化进程，是发挥集聚效应，规模效应的重要手段和推动城乡经济发展的一大动力。有鉴于此，莆田市区坚持集中资源办大事原则，确保重点项目、兼顾一般项目，以路网建设拉开城市框架，带动新城区不断扩展、延伸。并且牢牢把关，严格控制零星分散、面积过小的房地产开发用地的推出，严格控制单体商住楼建设，促进房地产业健康发展。在实际操作中，即按照我市总体城市规划，实施“北扩、南进、东改、西建”方针，在大力完善城市基础设施建设的同

16、时，开发出各类布局合理、配套齐全的高档次或经济型住宅小区。 “北扩”、“南进”时下是莆田城建的主战场，也是房地产业启动“城外时代”的大本营。“北扩”即紧抓住市行政中心搬迁龙桥社区为契机，通过实施城涵大道、东园路打通、旧村改造等一批项目建设，东接涵江、南连荔城，建设新型的中心行政区。目前，城涵大道已基本打通，沿线的泗华、延寿、洋西村的征地正平稳推进，泗华安置区已开始建设。不久的将来，这里的旧村将被幢幢别致的新楼所替代，成为市民们理想的居住地。 “南进”即依托区级行政中心辐射带动作用，通过实施荔城路南伸、延寿路打通等路网建设新城区，由此掀起房地产商来此大展身手的热潮。目前，25层的嘉禾花园已完成投

17、资1400万元；占地100亩的荔景广场已完成投资3500万元；金威豪园土地平整已完成，将陆续投资2.6亿元，建设11幢高层公寓楼。还有新梅片区、霞林片区改造等，都已进入前期工作，无不预示着这一带将崛起成规模性的新兴住宅区。 “南”、“北”轰轰烈烈，“东”、“西”也不甘示弱。“东改”即以文献广场建设为龙头，带动马巷、龙德井等旧城改造，塑造中心城区新形象。“西建”即发掘西线丰富旅游资源，实施天马山、凤凰山、木兰陂、钟潭等一批项目综合开发，打造城市“后花园”。这两个战场，目前也上马了许多项目，与“南”、“北”的“城外时代”的战场遥相呼应，相辅相承，相得益彰，共同提升城市品位，共同构筑海峡西岸经济区这

18、一隅走向现代的安居环境。从莆田市建设部门进行的房地产开发项目开发经营状况了解到，莆田市市房地产开发市场潜力强劲，空置房逐年消化，供求基本平衡，房价也处于递增状态，整个房产市场处于升温态势。2004年的房地产开发预计利用土地600多亩，建筑面积约120万平方米，竣工约70多万平方米，完成投资约10个亿。其中新区开发预计完成投资6个亿，建筑面积约57万平方米；旧城改造预计完成投资4个亿，建筑面积约46万平方米。 二、市场主流中高层，最大需求楼间距由于受城市规划（城市的正常规划，中心区总是以中高层为主，在相对的城市边缘，辅以小高、多层。）的影响，前几年单位集资房建设较多，再加上单幢独体建筑，在城市规

19、划上形成奇特的高楼小街的特点，并且建筑物之间间距甚小，向有“握手楼”的说法（代表性前几年开发的南门农贸市场一带的房子）。近年随着生活水平的提高和规划政策的改变，目前莆田现有住宅产品多以中高层产品为主，多层不带电梯的住宅量较少。莆田消费者还是像省内其它二线城市消费者一样，已经形成了的电梯房即高档住宅的认同。总结：莆田消费者对小区规划最迫切的一个需求应该就是楼间距了，由于早年居住空间多为“握手楼”，因此目前购房者对楼间距大的房子都有很强的好感，他们对楼间距大带来通风、采光等方面的居住舒适性有深切的认识。三、建筑风格现代化，潮流随着福厦走莆田市区目前开发的几个代表性楼盘，如三信城市家园、金威豪园、良

20、奕汉庭花园等，建筑语言的处理手法上大多借鉴了福州、厦门等沿海城市的现代建筑风格，并成为莆田市场的主流。由于莆田市区的消费群体较强烈的大城市情节，使之在认识上有一种福州、厦门等大城市流行的，就是好的看法，因此目前的开发商和购房者在建筑外观和建筑风格的选择上一致趋向于现代化建筑风格。但莆田众多的楼盘中，欧陆风格的楼盘几乎没有。四、缺乏切身体会，没有景观概念前几年莆田的房地产市还是处于卖方市场，只要开发出来的房子，总有销售殆尽的，所以前几年开发的项目基本不存在景观设计，最多在楼与楼之间栽栽树，弄个小花圃之类。随着近年来开发商引进福州、厦门等地的房地产营销理念，部分开发商才有了景观包装的意识，但景观由

21、于提前展示较难，众多楼盘只能靠楼书上的效果图或楼盘沙盘来说服消费者，但在没有见过实景之前，消费者很难想像出好的园景能给他们的生活带来什么。目前在已全部或部分进入现房阶段的楼盘中，园景设计比较有代表性的只有三信城市花园一个，三信城市家园中庭景观已基本形成。市场口碑最好，其建筑及园景结合一些园林设施，整体感较好； 从消费者角度看，园景可能还只停留在有没花园的初期阶段，但其购房趋势表现出对园景的逐渐重视，目前销售情况较好的项目三信城市花园，就是产品支撑着销售速度与品牌营造的就是例证。五、中小户型畅销，板楼悄然兴起目前莆田市场主流消费产品还是130140左右三房，相对于偏高的房价，中小户型在总价上的优

22、势尽显无遗。按照销售惯性，在市中心区的高端产品中，中小户型是去化最好的部分，对于中等档次的楼盘，中小户型的优势也十分明显。 总结：莆田的住宅市场，目前主流的产品都是中高层，早期由于开发商片面追求容积率，因此市场供应产品多以点式布局塔楼等为主，户型结构多存在通风、采光差的毛病，随着消费水平的提高，这类产品的市场空间越来越小，目前新开发的项目，板式住宅所占的比重不断加大，一些热销项目如金威豪园就采用了板楼的结构，再加上户户温泉的卖点，住惯了“握手楼”的莆田人在这一点上反响强烈，对板楼的南北通透、通风采光的优势表现了极大的热情。六、配套要什么，大家都模糊如果您找一个莆田市区的购房者问他，购买产品时，

23、需要楼盘提供什么社区配套，大部分消费者的回答肯定都十分模糊。由于开发规模的限制与消费理念，莆田楼盘在配套上都比较普通，除了常规的水电、闭路等之外，几乎没有特色之处，更不用提对配套功能的细分设置，而消费者由于没有切身的感受，也很难明白其所以然。由此可见，一是如福州、厦门的那种大社区配套优势形成的的市场对楼盘的好感在莆田需要引导，二是配套对消费者的吸引力还有巨大的市场潜力可以挖掘。就配套的使用功能，可以将其大致分为以下几个部分：a、基本生活配套：包括水电、煤气、通讯、闭路等b、公共设施配套：幼儿园、停车场、保安室等c、休闲娱乐配套：包括运动休闲设施、公共娱乐设施（会所）等d、服务性配套：包括家政服

24、务、商务服务等总结：基本生活配套属必需品，因此大家都差不多，但在细节上也有比较吸引客户之处，如供水，目前在福州、厦门等城市新建小区大多采用变频供水，避免了水箱供水的二次污染；如供电，相当部分的楼盘在供电上采用了双回路供电和备用发电机供电；管道煤气也已逐渐普及。公共设施配套带有强制性标准，视社区的规模设置幼儿园、停车场等。休闲娱乐配套则是小区配套包装上最容易出彩的地方。目前莆田现有楼盘对此不是有心无力就是不够重视，在休闲娱乐配套的几个部分里运动休闲设施目前有的小区有做了一些羽毛球场等的小设施，但均对市场缺乏有震撼力的东西，只有金威豪园在这方面做出诸如地下温泉游泳池等的配套，才可以充分吸引市场眼球

25、，造成轰动效应；再如公共娱乐设施，目前莆田楼盘刚刚提出会所的概念，其可资炒作的空间也非常大，会所不止是提供了业主公共娱乐，其所带来的身份感的附加值更容易直接体现，并且对于社区文化和社区认同感的建立，其都能起到巨大的作用。服务性配套是体现楼盘附加值的主要环节，房地产营销必将从产品时代步入服务时代，社区服务内容的延伸也是一个楼盘内在凝聚力的表现，对于业主来说，他们购买的不仅是冷冰冰的钢筋水泥组成的建筑物，而应该是他们未来美好生活的居所，他们享受生活的家。因此在服务性配套这一环节上，如钟点服务、代办票务、组织社区活动等服务延伸的设置上，也可以成为项目有力的卖点，也有利于物业品牌的建设。七、地段和朝向

26、的观念短时期内难以动摇由于莆田市区的城区面积比较小，市民心中的地理概念都比较窄；莆田市区区的城市配套设施建设相对滞后，稍微偏僻的地带就会给人一种距离感；房地产开发商对楼盘的引导也大多强调地段概念；因此，莆田区的市民对楼盘的地段要求比较高。由于当地气候和消费习惯等因素，市民非常注重南北朝向，当然这也与当地的房地产发展水平不高、市场不成熟、消费者的观念更新慢有关。第四部分：莆田房地产市场的特点总结莆田市房地产处在市场化发展阶段，现有的楼盘状况直接反映了城市的房产特色，大概可以归纳以下几个方面：1、行业发展水平还处在产品时代阶段莆田房地产产品设计目前处于房地产开发的低级、初始阶段，缺乏“大产品”的观

27、念，产品整体水平较低，特别是能极大提高楼盘附加价值的园林景观常被忽视；莆田市房地产市场刚刚步入产品时代，许多房地产商以地段好、户型好作为楼盘广告诉求点，一幢幢高楼像搭积木似的，不见阳光不透风。开发商只是单纯的卖房子，卖钢筋加混凝土，而没有上升到定位阶段（即卖生活方式、卖文化附加值），产品的概念包装都处于萌芽状态。由于整体销售形势较好，市场压力不大，大多数发展商不注重产品的规划设计、园林景观的营造、物业管理的开展。有些楼盘如三信城市家园、金威豪园等虽然在产品方面有所提升，但其产品提升仅仅停留在建筑方面，而在服务方面提升不大，而这些从广义上来说，也都属于产品的内容。三信城市家园、金威豪园等楼盘之后

28、，莆田房地产才有楼盘景观设计的观念，以有绿地、环境好吸引买房人，这两个楼盘的市场销售情况还相当好，说明莆田市民对目前房地产开发水平不是很满意，随着城区的扩张，住宅的郊区化、市场竞争的加剧以及政府主管部门对城市规划的加强，今后莆田楼盘景观建设将有所改观，而且将是房地产开发商进行市场竞争的重要手段。2、房型结构单调，面积过大，总价高目前莆田区房地产市场的房型结构渐渐摆脱了传统的平面层结构，开始接受错层、跃式、复式户型结构了。消费者对房子通风、采光的要求很高，但多数消费者对于房型空间的变化、创新（如错层、跃层、复式等）的需求，基本毫无概念，一方面是这类产品在莆田市房地产市场算是“舶来品”，现有占有份

29、额少；另一方面，在广告上未作为卖点大力宣传，使得消费者不认庐山真面目。许多莆田市房地产开发商开发的楼盘的客户定位偏高，即以金字塔顶端高收入阶层为主，造成莆田市房地产市场户型结构的另一个不合理现象就是楼盘的各种户型面积配比失调，使许多项目的户型面积偏大，造成总价高。随着地产业的发展，这部分量体小阶层客户已陆续购房，该市场已经趋于饱和。从产品发展来看，片面追求“大”会忽视了室内的实际内容，一方面导致总价太高，销售受阻；另一方面也误导消费者对房型其它方面的追求。3、市场运作比较簿弱莆田市区城区面积不大，现有楼盘主要集中在市中心，楼盘的同质化很强。从正常的营销思路看，应更注意楼盘的差异化、注重楼盘的定

30、位等问题。但目前各房地产商在市场运作方面有点不重视，营销手法单一，营销推广时主题概念不明确，甚至没有主题，没有连贯性，仅仅是对楼盘某些点的描述，没有串成线并扩展到面，缺乏一个高屋建翎的高度；不注重概念提炼和前期炒作，累积销售势能不足，公关营销实效性活动少，销售人员销售技巧培训不够，专业素质不高，楼盘的诉求基本上是地段+户型结构+少量的景观绿化。4、楼盘的配套比较简陋，功能简单，缺乏从经营上去考虑莆田市大多数楼盘没有会所、游泳池等配套设施，少数楼盘尽管有上述设施也像仅仅是作为摆设，没有真正地从经营角度去考虑，从而难以维持下去，而现今的消费者对楼盘的要求在不断提高，楼盘自身配套的完善与否将成为消费

31、者购房时考虑的重要因素，因此必须从营销的角度去考虑配套问题。5、房地产开发企业总体经营水平仍待进一步提高一些企业的开发行为存在一定的盲目性，对房地产市场的调查研究、预测分析和可行性论证不充分，缺乏精品、名牌意识，片面追求高容积率；有些企业不能及时适应市场变化，管理水平、经营方式、营销手段落后、企业融资能力弱、资金不足致使开发项目或久划不拆、或久拆不完、或久拆不建、或久建不完；有的开发企业行为不规范，存在一房多卖、面积缩水、拖延交房、价外加价等不规范不合理行为。综上所述，莆田区住宅市场重新洗牌的时刻已经来临，平平淡淡的市场将掀起波澜，产品将升级换代，服务将得到高度重视，品牌观念也将出现，总之，楼

32、盘的综合素质时代即将来临。第五部分：莆田房地产市场的发展趋势近年来由于莆田居民的购房需求被大大激发出来，加上大量的本土自身炒房而导致需求量激增，房价不断上扬，供应量也随之加大，供需状况总体趋于平衡，但随着市场的变化，莆田房地产市场最终出现供大于求的局面是难免的，因此在以后的几年中，莆田住宅市场机会与挑战并存，莆田住宅市场将呈现出以下趋势：1、有新品楼盘少精品楼盘，有高价楼盘少高档楼盘的现象将被打破莆田2004年上半年在售的楼盘中，并没有出现无论从软件还是从硬件方面能和其他项目有十分明显差异的精品楼盘，如三信城市花园（已售完），但在二手房市场上均价达到了2200元/平米以上，但产品本身也很普通，

33、这是莆田市场有高价楼盘没有高档楼盘的现状，但随着政府对城市规划要求的规范、城市新区的开发、以及消费者对楼盘要求的提高新项目的开发，市场上楼盘素质将进一步提高。2、在营销推广上以卖产品 卖家居 卖环境 卖生活方式、卖文化目前莆田房地产商在市场营销推广上基本着眼于地段、户型和价格等产品本身的问题，产品的同质化很高，消费者购买决策慢，造成客户游移严重，各个楼盘的去化速度虽然快（因为供求关系，莆田房地产仍处于卖方市场）。随着竞市场竞争的日益激烈，一些房地产商也开始意识到卖家居、卖环境、卖生活方式、卖文化等的重要性，但都不能结合产品本身的状况或者不能完全贯彻执行，导致项目在推广上事倍功半。3、从产品时代

34、 服务时代 品牌时代演化目前莆田房地产开发商大多仅仅是卖房子，房地产市场还处在卖方市场向买方市场的过渡时期，整体市场压力不大，发展商的服务意识不强，服务水平低，售前、售中、售后服务不规范、不系统、不积极、不热情。此外莆田房地产商大多是自销，有实力、专业性强的专业代理公司介入不多，因此莆田房地产的服务水平、服务技巧在没有内部压力和外部促进的情况下，提升很慢。在莆田市区的房地产开发企业中，95%以上是项目公司，所谓项目公司就是为一个开发项目而成立的开发公司，项目完结后，赚到利润的开发商，可以一拍口袋走人，也可以再续开发经营。项目公司的弊端在于有可能出现短期行为，不少急功近利的小项目开发商抱着利润最

35、大化心态，常常置消费者权益不顾。现在一些投巨资开发的项目公司，如三信集团已渐渐开始认识到了品牌的重要性，开发商品牌意识的觉醒，直至品牌的树立，尽管形成还有待时日，但毕竟品牌意识的萌动，已带给消费者一个房地产市场春天的讯号。 4、在目标客户上的选定上将进一步细分，避免同质化，实现差异化战略，由“大众”市场 “小众”市场转变由于目前莆田房地产开发主要集中在市中心边缘结合部，楼盘面积不大，地域的差别不大，楼盘差异化难度比较高，产品同质化严重，市场竞争激烈。随着市中心土地供应量的减少，房地产开发的重点将由城区向郊区及开发区扩展，由于城市新区距市中心的远近、地价的差别、区位的不同、自然景观的差异等各种自

36、然因素的差异，同时不同文化水平、收入的差异、职业的不同等社会因素，以及市场竞争的加剧，开发商竞争水平的提高，莆田房地产市场细分即将提上日程，项目的开发将由“大众”市场到“小众”市场的逐步转变。5、在楼盘规模上将步入大盘时代 由于莆田市区的城区面积小，目前政府出让的土地基本在城区的市中心的边缘地带，出让的地块面积不大，造成楼盘规模一般的现状。随着政府对城市规划的加强，城市新区的扩展，政府出让的土地面积将加大。近年来，三信城市花园、金威豪园、汉庭花园、荔景广场等的推出，揭开莆田房地产市场大盘（建筑面积在10万20万）时代的序幕。第六部分：莆田市土地供应情况土地供应制度、供应量、区域价格对该地区房地

37、产的供求、价格等都会产生巨大的影响。目前莆田采取招标、拍卖、挂牌等交易方式出让土地。前几年莆田土地供应主要通过旧城改造来实现，经多年的旧城改造，莆田市中心的土地供应量的潜力不大，莆田的老城区拆迁难度大，开发成本高，莆田的城市建筑密度、容积率十分高，城市空间十分挤；人口密度过大，急需疏散城市人口和部分城市功能，市政建设滞后，部分土地将用于城市功能的建设，因此今后莆田城市中心区域的可供的土地资源十分有限。这些都严重制约了城市的建设和发展。为了进一步拉大城市框架，扩大城市规模，改善人居环境，加快城市化进程，提高城市品位，推进城市经济持续发展，一方面通过城市化进程带来人口规模和房地产市场需求；另一方面

38、，随着基础设施和市政配套等的日渐完善，开发成本下降而地产升值。同时目前开发商手中的市中心土地储备很少，因此，莆田今后房地产开发必须向外拓展，建设城市新区。第七部分：房地产供应情况今年下半年，莆田的房地产市场销售进度渐渐趋于缓和，主要原因有透支说与持币待购说。一是透支说，也就是前段楼市火爆已经把潜在的消费量透支待尽，现在的楼市只能渐渐趋于平稳；二是持币说，由于钢材等的降价，导致了讲多消费者持币观望状态，待楼市如钢材市场一样跌价后才购。但从宏观上，主要有以下四点理由：1、莆田市的城市地形地貌以平原为主，城市发展受地形地貌的限制不大，城市中心发展空间却小，同时莆田市政配套建设相对落后，阻碍了城市向外

39、扩张的速度。2、莆田市中心城区几乎没有未开发的土地，市中心的房地产建设以主要以旧城改造为主，市中心的改造潜力很小，土地供应量不足，造成市中心土地价格上扬，给市中心的房价造成很大的压力，房价整体偏高，难以刺激市场旺盛需求，形成有价无市的局面。相当部分开发商与购房客户都持观望态度，买卖双方都放慢步伐； 3、由于莆田市中心的人口基数不大，城区人口只有18万左右，外来人口相对比较少，形成市场面比较狭窄，市场的波动相对比较大；同时近年来莆田市的房地产价格攀升比较快，市民对房地产价格的适应能力相对落后，造成许多潜在消费者对购房持观望态度，造成莆田市房地产市场需求不够旺盛，空置率逐年上升。4、莆田市市区为市

40、政府和区政府所在地，机关和事业单位比较多，该部分人群基本属于“有产阶级”，其购房大多属于二次购房，以改善住房条件为主要目的；而且这部分人群在莆田市房地产市场中占有重要地位；同时他们的生活、工作、经济收入等方面起伏不大，对购房的迫切性不大；同时莆田市楼盘少，楼盘的同质化严重，消费者购房行为也比较理性，在很大程度上延缓了房地产消费行为。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(大部分是民营及外资企业)，其决策动因主要来源于市场，市场销售缓慢影响了房地产商的投资和商品房的供应状况。第八部分：空置房分析空置商品房是指房地产开发项目竣工并经过一定时间的市场销售活动后仍没有卖出去的部分，空置房对房地产的发展

41、会产生严重的不利影响，它不仅套住了开发商的大笔资金，增加了开发商的资金成本，而且将来即使套现，其售价也难以令人满意。空置率是反映市场供求关系的重要指标，但因中国的空置率统计方式差别，并不能像国际公认的空置率一样正确地反映出国内市场的供求关系，一定的空置是合理的。2002年莆田市房地产的空置量为7.8736万平方米，商品房销售面积为49.5774，空置率为13.7%，从空置率来看，反映了莆田市商品房开发结构仍是较为合理，在住宅开发上，许多开发商也偏重大面积的较高档次的住宅，造成这部分住宅大量积压。莆田市的住宅空置率和空置总量还是比较合理，而且2002年比2001年有较大的好转，总体销售情况比较良

42、好。总结：在正常的市场中，出租房的空置率高低实际上是最能反映市场供求关系的指数（国际的选用租金做为重要参数用于统计依据正说明租金与出租率的重要性）。当出租率过低时说明需求的基本满足，租金水平下降，回报率低，引起购买欲望的下降和房屋投资的下降，从而形成恶性循环，直至出租率因房屋生产量下降而回升时，再带动房价与投资。 第九部分：二手房交易研究近些年，随着我市房地产市场的不断升温，以及政府全面放开房地产二级市场，允许已购公房、房改房、集资房、自有住房上市交易，房地产交易市场逐步活跃，二手楼市得到了迅速的发展，其成交量大幅度增长，成为人们普遍关注的一个热点。今年，二手楼房的交易更将日趋成熟和活跃，其成

43、交量进一步增加。上半年，我市共发生房地产交易1646起，交易总额达241362万元，比增51，出售公有住房12套，1223平方米，回笼资金66万元。但从整体来看，相较一手楼市，目前我市二手楼市的交易还显得不旺，这里面原因是多方面的。一是手续复杂、限制多，使市场气候欠佳。不少购房者和业主在说到二手楼房的交易时，都认为麻烦（相对一手楼房），买房手续相对复杂、限制多、交易时间长，使得不少老百姓对二手楼房的买卖持观望态度，这在一定程度上制约了二手楼市的兴旺。因此，一些想卖房的市民，宁愿将房子用来出租，收取租金，也不愿意把房子投放市场。二是银行对二手楼房的按揭相对缓慢或持谨慎态度。据悉，目前，各商业银行对二手楼房的按揭业务，普遍持谨慎态度，一般不开展此项业务。而对于普通老百姓来说，没有银行贷款，一下要拿出这么一大笔资金，是十分困难的。三是中介机构乱收费、吃差价等违规现象，阻碍了二手楼市的健康发展。目前我市中介机构很多，但有一些不规范。莆田有不少老太太也作房产中介，这些人单打独斗，基本上没有合法的手续。