杭州临平项莱蒙商业中心租金制定方案.doc

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1、临平莱蒙商业中心项目租金制定方案9一、项目成本预算1、相关面积表总建筑面积48486地上建筑面积42615营业面积37722一层车库3944地下及半地下建筑面积6447幕墙安装面积4000注：幕墙只在临藕花洲大街、迎宾路两侧墙体安装，根据边长、层高估算幕墙安装面积约4000。2、成本计算表序 号项目或费用名称单方造价(元)计算公式总额（万）一土地费用482.5*426152056二各种规费50*48486242.41白蚁防治费2墙体改造费3房屋面积测绘费4城建档案押金5绿化费6培训及其他费其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用三勘察设计费70*42615298.31地质勘探费521.32设计

2、费65277四建安成本1993.7（单方）8496.11土建850850*426153622.32基坑维护6060*42615255.73幕墙安装10001000*40004004给排水、电气、消防180180*42615767.15通风、空调350350*377221320.36电梯100100*42615426.17自动化、安防5050*42615213.18建筑工程350350*426151491.5五其他配套费89*42615379.31电力402电信83有线电视64室外亮化205绿化.建筑小品15六工程其他费用22.9*4261597.61工程质检.监理费19.9建安费用*1%3标底

3、编制费14物业基金065元/平米代收代缴5工程许可证、公证费2七销售、招商费用100*42615426.2八管理费用99.7建安费用*5%424.9九财务费用100*42615426.2十保险费用3.5*4261515.1十一不可预见费49.8建安费用*2.5%212.2十二人防支出40*42615170.5十三销售税金合计总成本3101.113215.3注：1、销售、招商费用包括广告费用、代理费、销售道具费用、销售人员人工费用等开支。3、各种税费未计算。则本项目总成本为：13215.3万元二、项目收益评估1、价格建议及销售、租赁总额在目前已有的市场资料及项目档次、定位的基础上本案的销售、租赁

4、指导价格如下：1.1、租赁价格及年租金（单位租金单位：元/天）一层二层三层四层单位租金4.565.51面积636237039426总租金（万元）1045811344注：1、上表面积按实际可出租面积计算，除去车库、沃尔玛实用面积。2、则除沃尔玛外，年总租金收入为：2200万元。其中沃尔玛的使用面积为18231，按35元/月的租金计算，则沃尔玛的年租金为765.7万元。则全部商业面积的年租金为：2965.7万元1.2、销售价格及总额按12年的投资回报周期、第二年的租金价格为标准租赁价格计算，则建议销售价格如下：一层二层四层均价（元/）19710262804380面积636237039426可销售总

5、价（万元）12539.59731.54128.6则除沃尔玛使用面积外，可销售面积总销售收入为：26399.6万元。1.3、实际可行销售、租赁比例及价格分析上述的租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统一的全租赁或全销售总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租的范围进行计算。根据当前项目情况及实际目标，一层商铺面积（扣除车位及沃尔玛使用面积）进行销售，二至四层商铺面积（扣除沃尔玛使用面积）出租，2-4层物业面积长期持有。则商业一层可销售总额为：12539.5万元二至四层年租金为：1920.7万元2、相关销售税金税种计算公式金额(万元)营业税销售额的5%627城市维护建设税营业税的7%4

6、3.9教育费附加税营业税的3%18.8印花税购房合同的3/100037.6注：按一层销售总额12539.5万元计算销售税金则一层销售税金为：727.3万元一层销售收入为：11812.2万元3、资金平衡点分析项目投资总成本为13215.3万元，则项目投资资金平衡点除销售一层的所有面积外，还必须销售二层的部分面积，具体销售面积见下表：类型可销售总额（万元）去化率税前金额（万元）销售税金（销售额的5.5%）税后金额（万元）项目成本13215.3万元一层12539.5100%12539.5727.311812.2二层9731.515.261484.881.71403.1则项目盈亏平衡点的物业销售比例为

7、：一层可销售面积的100（面积6127），二层占可销售面积的15.26（即只要销售面积565即可总投资资金平衡）。 4、投资回报率分析本案项目总投资额为13215.3万元，根据不同的租销方式，得出以下不同的投资回报率（在此，只计算项目总投资的资金回报率，不计算自有资金的投资回报率，在事实投资过程中，自有资金的投资回报率远高于总投资的回报率）：在此文未计算企业所得税。下述四种方案中的全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式：4.1、全部销售（对比数据时使用）除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为26399.6万元，则税前利润为：13184.3万元，税后利

8、润为12459.2万元；则总投资资金回报率为：94.28扣除企业所得税33比例后，项目利润为8347.7万元；则资金回报率为：63.17沃尔玛租赁面积年租金765.7万元为纯利润。4.2、全部商业面积出租（对比数据时使用）全部商业面积的年租金为：2965.7万元；则年投资回报率为：22.44扣除企业所得税33比例后，年租金收入为1987万元；则年投资回报率为：15.044.3、租售结合（实际操作备选方案）4.3.1、一层商业面积销售，其他面积出租一层销售总额为12539.5万元，则销售完毕后剩余资金为675.8万元。其余面积年租金为1920.7万元，则剩余投资资金年回报率为：284.21扣除企

9、业所得税33比例后，项目利润为1286.9万元；则资金回报率为：190.424.3.2、销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租在此销售方案中销售金额为13215.3万元,其余面积年租金为1797万元，为企业所得税前利润。5、一层销售现金流量表一层销售现金流量表（全部投资现金流量表） 单位：万元项目项目年2005年2006年06.12之后月截止到1112123456789101112工程施工流出0-100-100-300-200-500-500-1000-600-900-1000-900-500-500-1396.1招商招商流出0-50-10-20-20-50-50-30-30-20-50-50

10、-10-10-26.2招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入0000005037.43761.9900900900900140.5土地出让金-472.7-1583.3其他流出-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-277净现金流-612.7-1873.3-250-460-360-6904347.42591.9130-160-290-190-650-650-1558.8累计净现金-612.7-2486-2736-3196-3556-4246101.42693.32823.32663.32737.32183

11、.31533.3883.3-675.5注：1、招商与销售推广本为相互结合的推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。2、施工流出与施工节点相关，招商销售流出、流入与招商销售节点相关。6、总投资资金平衡现金流量表 此方案销售面积总额与项目总投资资金平衡。总投资资金平衡现金流量表（全部投资现金流量表） 单位：万元项目项目年2005年2006年06.12之后月截止到1112123456789101112工程施工流出0-100-100-300-200-500-500-1000-600-900-1000-900-500-500-1396.1招商招商流出0-50-10-20-20-50

12、-50-30-30-20-50-50-10-10-26.2招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入0000005286.13964.6950950950950164.6土地出让金-472.7-1583.3其他流出-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-140-277净现金流-612.7-1873.3-250-460-360-6904596.12794.6180-110-240-140-650-650-1534.7累计净现金-612.7-2486-2736-3196-3556-4246350.13144.73324.73214.72974.72834.72184.71534.70