房地产企业的主要风险点.docx

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1、房地产企业的主要风险点摘要：房地产企业目前面临的主要风险点：一是宏观政策的不确定性风险；二是投资节奏把握难的风险；三是高总价大户型房源的存量积压风险；四是工程交付延误的风险；五是成本超标风险；六是资金平衡风险；七是毛利率逐年下降的风险；八是税务稽查风险。关键词：房地产风险销售资金利润随着房产行业宏观调控的加强和市场竞争的激化，房产行业从快速增长期慢慢进入成熟期，稳赚不赔的时代已经一去不复返，大鱼吃小鱼的现象将不可避免，纵观目前的房地产市场，房产企业正在面临越来越大的风险，经梳理，主要有以下几方面的风险点。一、宏观政策风险：房地产行业未来发展具有不确定性房地产行业发展与国家政策导向紧密相关，虽然

2、短期房地产发展仍然看好，新型城镇化、较为宽松的货币政策带来了发展的契机，但从长期来看，仍存在两方面不确定因素：一是整个房地产行业的高房价能否长期维持的不确定性，二是房地产政策稳定的不确定性。政府对房地产市场的严厉调控、房产价格走势预期的不明朗，使大部分消费者处于观望状态；银行限购限贷政策也使一部分改善型的潜在消费者失去购买资格。这两方面的双重影响，对房产市场的销售不畅起了决定性影响。宏观政策风险产生的影响在未来的一段时间里可能还会延续甚至成为一种常态。房地产市场排队购房的黄金时代已经逝去，和所有成熟的产品一样，以后必然将面临越来越激烈的市场竞争。二、投资决策风险：投资节奏把握与市场机遇期不同步

3、“十二五”初期，受国家宏观调控影响，市场信心严重不足，刚性需求占据主流。开发商普遍出现销售受阻，融资极度困难，库存高企，资金压力激增，对后市预期悲观的现象。与此同时，土地市场无人问津，成交额屡创新低，土地几乎都以底价直接成交，可供选择的区域和优质地块余地非常大。但大部分房企现金流极其匮乏，面对机遇无米下锅，错失良机，一段时间内新增投资放缓。而随着房企通过以价换量来获取流动资金，2013年以来，一、二线城市土地市场的机遇期已悄然消失，换之以品牌房企携大量资金补充土地资源，由于需求旺盛，因此竞拍激烈，持续推高地价，地王频现，土地市场竞争再度激烈。投资节奏把握呈现与市场机遇期不同步的现象，拓展的时机

4、把握和资金的矛盾，投资机会的判断和选择，正成为目前大部分房企面临的最大决策难点和风险所在。三、产品销售风险：存量房源日益增加，中高档房源面临积压风险（一）产品结构矛盾凸显，产品设置面临市场变化风险自调控以来，部分项目的产品设置与市场发展节奏以及客户需求不匹配，大户型普遍滞销、排屋、别墅等高价产品市场接受度较低、大量拼合户型无人问津等产品界面的问题已经十分突显。房产作为特殊的产品，设计时就确定了市场定位与目标消费群，距离销售存在一定的时间差距，一旦产品定位与实际需求发生偏差，将直接面临滞销风险。部分房企在当初设计时为迎合当时对小户型房源的政策要求，建了较多拼合户型，这种户型由两套拼成一套，面积大

5、，且有两个房产证，限购限贷政策一出台，更是直接导致这样的房源全面滞销。2013年以来房产市场虽有所回暖，但主要原因是刚性需求爆发，大户型高总价房源依然销不动，产品设置面对市场变化无招应对，破解乏力。在完全的市场竞争环境下，只有迎合消费者需求的产品才能得到热捧。房产企业只有高度重视产品的市场定位，做好产品的优化调整，把握好产品投放的节奏，才有可能在激烈的市场中赢得先机。（二）存量房源日益增加，中高档房源呈现积压风险。据了解，目前各个城市的存量房源正呈现不断增长的趋势，在目前的市场环境下，调控政策短时间内不存在放松的可能，市场回暖的趋势存在不确定性，房产市场历经十几年的快速发展，市场竞争越来越激烈

6、，老百姓的消费理念也越来越理智，客户渠道短期内无法有效打开，积压房源产品销售缺乏有效推手，存量房源的销售任务十分艰巨。在限购限贷政策不出现根本性的变动，而房产税预期又不断加强的环境下，中高档需求难成规模地回归。而大量房源积压对房产行业的资金周转和后续发展也产生很大的压力。四、工程建设风险：赶工现象普遍存在，易引发维修和投诉风险（一）定位及设计不合理，造成的产品缺陷将难以补救设计是建筑工程的核心阶段，工程的主要质量特性是由设计文件来确定。定位不准确，设计不合理引发的定位调整、设计变更严重影响了工程的审批和开工进度，在市场竞争激烈的情况下，产品类型、户型结构的差异也成为影响销售的关键因素。有些户型

7、设计不尽合理，为此不得不多花费用制作样板房以弥补户型设计不足。设计的质量缺陷更会增加工程变更和返工风险，一些难以补救的产品缺陷将最终影响工程质量引发客户投诉。另外，近几年随着房地产政策及国家调控力度的加强，政府在规范的执行和解释方面不断细化，使得原来符合要求的设计在现有形势下已经不符合审批的要求，项目有可能大幅度调整，也会造成较大的设计变更风险，增加项目的成本支出。（二）工程进度管控不力，造成的工程延误风险大部分房产项目，到交付阶段，都不同程度地存在着赶工和抢工现象。每一个项目从开工到交付，计划确定后，各个节点需完成的工程进度和时间都有严格的规定，一步未完，就会影响下一步的工作，积累起来，到工

8、程后期就不得不赶工进行弥补。赶工的主要原因有：选择承包方失误，施工单位实力不强，总分包配合不好造成施工过程中控制失灵，工程延误；拆迁困难、图纸设计滞后、先施工又进行设计变更造成工程变更较多也会影响工程进度；施工计划不周密、计划与过程控制时间安排太紧，没有预留一点提前量，施工过程中出现一点突发事项，也会影响施工进度。赶工不止对房屋交付造成极大危机，也对房屋质量造成很大隐患。抢工现象的普遍存在，在一定程度上反映了工程管控上的风险。房产项目工程管理人员主要起的是组织协调监督的作用，如果项目公司工程管理人员面对问题现场把控能力不足，发现问题后不能及时有效地协调解决，就容易造成工期延误，进而加大了工程成

9、本支出。（三）房屋质量问题增大了后期维修成本，也易引发投诉和退房风险工程质量对房屋的销售和入住客户满意度将产生很大的影响，而实际施工过程中，因为种种原因，往往会造成施工进度滞后，后面为了赶进度赶交付，对工程质量未进行严格把关，很容易引发工程质量问题。另外设计不合理、用材不当、施工方不够尽责、现场工程管理不到位，也都会造成工程质量的隐患。工程存在质量问题，到房屋交付之后，不可避免会出现各种各样的问题，引发客户投诉，这样不止会花费大量的维修成本，也让房产品牌形象受损。房屋质量问题，在房价下跌的市场环境下，也容易成为退房的借口，引发退房风险。五、成本管理风险：成本动态管控滞后，造成的成本超标风险（一

10、）招投标过程不规范，埋下低价中标高价索赔的隐患项目公司招标工作时对入围单位的评估判断缺乏详细的背景调查，入围报告过于简单，无法判断是否符合相关工程的招标入围要求，导致单位选择失当，后期管理困难，影响工期进度并增加成本；部分招标工程的招标文件制定不严谨，在标书中对工程施工的工程量内容约定不够全面，施工方投标书说明不清晰或与招标文件存在不一致，都会导致后期争议不断。另外评标标准设定不尽合理，低价中标的倾向也会导致施工单位为求中标有意压低报价，部分报价明显低于市场正常水平，严重不合理，而招标方为节省成本，未进行仔细审核，埋下了低价中标高价索赔的隐患。施工方低价中标后，在施工过程中提出工程变更或价格重

11、新签证要求，否则就拖延签订合同或以亏损为由停工，双方发生扯皮，严重影响工程进度，更加大了成本的超标标风险。（二）工程变更风险，成为成本控制的黑洞工程变更主要是由于设计深度不够、内容不全、缺陷设计等，另外项目公司提高建设标准、土建与安装、精装修图纸审核不严等引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，也会导致工程量增加，成本上升。此外由于施工顺序安排不当，引起已完部位拆除重做，也会增加无效成本。在施工过程管理环节，工程和成本人员没有及时深入现场，对工程量进行严格审核和把关，对工程变更事项及争议事项没有及时地解决和明确，各方推诿，导致结算争议多，时间拖延，影响成本的确定；还有的为了赶工期不得不作妥协，把

12、矛盾和纠纷后置，造成程序和单据上的不完善，变更内容无法据实反映，也导致成本一加再加，工程决算时间无限拖延。工程的变更风险，无疑已成为成本控制的黑洞。（三）成本动态管控滞后，造成成本失控风险大部分房产公司在拿地决策前，都会做可研分析，确定项目的预算成本，在项目开发前，也会详细测算每一期的目标成本，作为动态成本管理的基础，但从实际情况看，工程决算滞后、成本最终超出预算的情况非常普遍。成本增加的原因很多种：一是预算成本制定不准确，造成后继的动态成本增加；二是工程招投标时选择单位失当，对招标范围规定不完整，造成后期不平衡报价，成本提高；三是工程进度拖延，造成人工材料设备费用的索赔；四是设计变更或其他原

13、因产生了大量工程变更联系单，增大了成本。成本的增加如果不能及时发现并解决，就有可能造成成本失控的风险。而成本失控一定程度上也是成本动态管控滞后的结果。成本基础管理工作薄弱，未建立全面系统的合同台账，对工程成本付款情况及工程成本变更事项未及时进行更新，就会造成动态成本信息反映不及时。日常成本事中管理不严，对已发生开发成本与目标成本的差异未能及时获取，出现工程变更或成本超标不能及时获知，并采取措施及时应对，待等到工程完工成本结算时，才发现成本远超预算再想进行控制则为时已晚。而工程决算拖延以及成本的超标风险也对项目以后年度的利润造成不确定影响。六、资金管理风险：销售和融资的双重压力，加大了资金平衡风

14、险（一）销售难度增加导致房产行业的资金链风险加大房产企业的最大风险是资金断裂的风险，很多房企不是因为亏损，还是因为资金周转不灵，被银行和施工方逼债，无力偿还债务，最终贱卖资产甚至破产。近来媒体报道的信托产品稳赚不赔神话的破灭，也在一定程度上显示，房产行业的资金链风险在加大。在目前的市场行情下，特别是土地成本偏高的项目，如果开发节奏偏慢，销售速率不快，就会产生极大的资金平衡风险。以前房产商还可以通过捂盘获取土地增值的收益，现在竞拍的地价基本都是高溢价成交，巨额的土地占用资金一旦不能快速收回，利息成本不断上升，就会抬高项目的开发成本，在售价不能上涨或上涨有限的情况下，卖有可能会产生亏损，等价格上涨

15、再卖又存在不确定性，且没有资金回笼，更加大利息成本，让项目陷入恶性循环。有实力的开发商对巨额资金的占用还能支撑一段时间，小型开发商一旦一个项目资金沉甸无法顺利周转，就会引起连锁反应，最终引发资金链断裂。故快速开发加快资金回收，现已成为所有开发商的同一选择。（二）银行和房管的双重资金监管，降低了资金的使用效益2013年以来，由于销售形势好转，一些房产企业的存量资金快速增加，远超出项目经营正常需求，但房产项目由于受银行和房管局预售资金监管的限制，当资金回笼快于工程款支付时，产生的大量闲置资金，不得不困在银行账户，存量资金不能及时快速调度，导致资金闲置成本很高；另外银行关于开发贷放款必须用于工程建设

16、的规定，也使项目公司银行贷款资金的快速有效利用受到很多限制，面临银行资金监管的风险。在资金监管严格的地区，项目公司资金调度非常困难，存贷双高现象较为突出，一方面项目公司大量资金停留在账面上，资金闲置成本很高，另一方面项目公司又承担着高额负债，需要支付巨额利息，导致项目公司资金使用效益低下，形成了很大的潜在损失。（三）融资难度加大，融资成本的高低成为项目成败的主要因素2013年以来受土地不能分割抵押政策的影响，一些土地证未分开的房产项目只能采用在建工程抵押贷款或担保贷款，加大了融资的难度。随着土地价格的不断抬高，房产项目的前期资金投入越来越大，融资渠道和融资成本的高低渐渐成为影响项目成败的主要因

17、素。从2013年下半年开始，土地市场格局发生了明显的分化，房产大鳄斥巨资在一二线城市拼命拿地，一些小房企甚至被活生生挤出土地市场。决战土地市场的背后，是房产商融资能力的较量。在新一轮的楼市布局中，一些外来大鳄已经逐渐掌握了话语权。他们的最大利器，就是较低的融资成本。频繁大手笔拿地的大鳄们，如万科、中海、绿地等，呈现出一个共同的特点，即近期均在融资渠道上有所变化，纷纷将触角伸到海外，其融资成本最低约3%，而民营房企的资金成本普遍在10%以上。房产企业的竞争，从长远来说就是融资成本的竞争。未来的房产市场，有可能是强者越强、弱者越弱的趋势。七、利润降低风险：毛利率呈下降趋势，收入利润稳步增长的不确定

18、性加大（一）房产行业的毛利率在呈逐年下降的趋势随着土地成本占比的不断上升，房产行业的毛利率在呈逐年下降的趋势，随着土地竞拍的日渐规范，土地市场竞争日益激烈，随着市场竞争的加剧，房产的暴利时代已经一去不复返了，房产行业必然如其他成熟的行业一样，面临毛利率日益降低的风险。在地价成本占比不断增大、售价不能有效提高的双重夹击下，未来项目的毛利率有可能进一步下降，以后的项目开发只能采取加快开发周期、降低融资成本、创新销售机制、加强成本管理来提升利润空间。（二）收入的波动性无法避免，利润稳步增长的不确性加大房产项目由于开发周期较长，收入确认具有特殊性，收入存在要么没有，要么数额巨大的现象，无法象其他行业一

19、样一直保持稳定增长的态势，如果在前期规划布局和经营计划编制环节，未统筹安排好开盘和交房的时间节点，收入的不均衡性和波动性无法避免。另一方面，随着房产行业竞争的加剧，到交付年度收入利润已经锁定的现象已经再难重现，现房销售将成为常态，要实现利润将越来越依赖于当年度存量房源的销售。而按照目前的销售经验，现房比期房更难销，库存房源往往与市场契合度不高，去化非常困难。这就会对当年利润指标的完成造成很大的不确定影响。对一些中小型房地产集团来说，在毛利率不断降低的大趋势下，要维持收入利润的稳步增长，将不得不依靠规模放大的支撑。但由于房产项目开发的周期性，再加上市场的多变性，房产项目的开发梯度安排很难尽如人意

20、。一旦一个项目开发完毕，新的房产项目销售没有及时跟上，收入利润就将不可避免地出现大幅下降。八、税务风险：税务清算和稽查力度加大，加重了税收负担（一）税务稽查风险加大，土地增值税的清算结果成为影响利润的重要因素房产行业的税收非常重也很复杂，按照土地增值税的清算规定，房产行业不可能产生暴利，赚得越多，税负越重。据了解，一些房产企业的纳税额，已超过利润额。特别是增值率高的项目，由于税率高纳税金额大，土地增值税的清算结果已成为影响项目公司利润的重要因素，有些项目满以为赚得盆满钵满，结果一清算，利润所剩无几。而近几年随着土地增值税清算政策的频繁出台，税收政策已越来越规范，土地增值税的清算要求也越来越严格

21、，房产行业目前也正在面临越来越大的税收稽查风险。（二）利息支出不能税前抵扣的风险，加大了土地增值税的税负支出根据目前的土地竞拍政策，一旦土地竞拍成功，几个月内就需支付完毕大额土地款，而此时项目四证不齐，无法办理项目开发贷，只能由股东方投入。根据银行的融资政策，开发贷申请有股东自有资金投入不低于35%的要求，贷款放下来也不能用于归还股东借款，只有用于支付工程款。如此一来，大部分项目公司开发过程都会既有金融机构借款，又有股东方内部借款，按目前的税收政策，土地增值税清算时要么按金融机构利息支出按实列支，要么按直接开发成本的5%税前扣除。大部分情况下股东方借款会远大于金融机构借款，实际上只能选择后一种方法，这就可能存在股东方利息支出不能税前抵扣的风险。在项目建设进度偏慢、资金回笼缓慢的情况下，借款利息会成为项目公司沉重的成本负担，且超出部分利息支出不能作为税前成本列支，又加大了土地增值税的税负支出。项目公司在利息和税收的双重压力下，利润空间进一步收窄。