工程目分期管理制度.pdf
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1、 项目分期管理制度 制度编号:JT-YY-ZD-08 版号及分级:A0 二级 生效日期:页码:第 1 页共 5 页 1 项目分期管理制度(A0)编制 王春华 日期 2014.4 审核 丁元刚 日期 2014.6 批准 林峰 日期 2014.6 修订记录修订记录 日期日期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 微信公众号:房地产干货资料加入地产行业精英群,请加微信:n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制度 制度编号:JT-YY-ZD-08 版号及分级:A0 二级 生效日期:页码:第 2 页共 5 页 2 1.1.目的 目的 规范各事业部、城市公司合
2、理的制定项目分期,以支持项目合理的成本分摊、财务盈利预测及核算提供相应指导。2.2.适用范围 2.1适用范围 2.1 适用于集团、事业部/城市公司各项目。3.3.术语及定义 3.1.术语及定义 3.1.分期:指从运营角度定义,建设项目开发由于规模运营、资金平衡、产品品类、销售节奏、市场风险、配套完善等因素,对一个项目做出合理的规划拆分,并能确保取得外部规证许可和后期规划(竣工)验收。通常一期项目对应一张规划许可证。但考虑到施工需求或同时交付的情况下,也可以对应多张规划许可证。3.2.3.2.标段:指从工程施工维度定义,对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分成若干工程施工标段。通常是在项目一期范
3、围内进行标段划分。3.3.3.3.批次:指从计划维度定义,根据销售取证推盘、交付次序等,按工作组织进行先后划分。通常是在项目同一期内可分多个批次组织相关工作。划分批次的目的仅是对工作组织的需要及便利性。4.4.职责与权限 4.1.职责与权限 4.1.事业部/城市公司负责在集团战略规划会前确定分期;4.2.4.2.集团运营管理部、财务管理部、成本管理部等各条线职能部门参与审核确认;4.3.4.3.事业部/城市公司各职能条线负责落实项目分期相关要求指引,详见下第九项。5.5.项目分期原则 5.1.项目分期原则 5.1.“利润或现金流导向”原则:做好项目利润率和现金流之间的平衡和取舍,确定出核心经济
4、指标的导向。5.2.5.2.“规模适当”原则:分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍。建议住宅别墅一般以 3 万平方为宜,多层、小高层、高层类项目一般以5-10 万平方为宜。5.3.5.3.“滚动开发,资金使用最大合理化”原则:考虑先期开发一部分地块,然后以首批的回笼资金继续开发下一部分的地块,避免一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力。5.4.5.4.“合理税务筹划”原则:在分期业态配比上做出合理筹划,已达到较好地降低税负,增加项目整体的经济效益。微信公众号:房地产干货资料加入地产行业精英群,请加微信:n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制
5、度 制度编号:JT-YY-ZD-08 版号及分级:A0 二级 生效日期:页码:第 3 页共 5 页 3 5.5.5.5.“分批销售,有利价格提升,去化最大化”原则:根据营销推盘节奏,实现分批销售,其目的在于后期销售价格提升、去化最大化原则。5.6.5.6.“产品合理搭配,相对独立”原则:根据营销市场推广的需求,进行合理的产品搭配,并且产品类型相对独立,可以视后期销售情况灵活调整。5.7.5.7.“利于规划验收、交付结转”原则:根据项目地块道路、周边环境等因素,在分期规划时,要确保有利工程规划验收、分期交付结转等需求。6.6.项目分期制定要求 6.1.项目分期制定要求 6.1.通常一张建设工程规
6、划许可证对应一次规划验收及竣工备案,意味着同期须同时竣工备案、交付。6.2.6.2.要求综合考虑样板区位置,便于整盘销售,样板示范区尽量放在项目第一期,避免单独分期。6.3.6.3.要求分期考虑地块的规整性,不得随意零乱分割地块分期。6.4.6.4.项目体量在 15 万方以上,必须分期。6.5.6.5.要求在项目前期策划时,即参照营销销售节奏、交付节奏及施工等因素,确定分期,尽量同期同时验收同时交付。若存在分批竣工备案交付(跨半年度以上,分界点在 6/12 月),建议考虑单独分期。6.6.6.6.如有其它特殊要求,且考虑地区的差异性,可由事业部/城市公司通过邮件或会议形式上报集团运营管理部审核
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