中建医院改造项目管理经验交流.pdf

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1、省人民医院项目施工经验交流分享 汇报人：张海静目录CONTENTS工程概况项目重难点分析应对方法与经验分享问题与不足思考与建议工程概况01Project overview立项背景国家政策医院实力市场价值（1）国家政策的推动。十四五规划、健康中国2030规划、广东省高水平医院登峰计划、健康广东行动等均提出“卫生强省”规划，对高水平医院建设提出了更高的要求，提高基层医疗服务水平。（2）广东省人民医院（广东省医学科学院）是一所集医教研一体的大型高水平三级甲等医院，综合实力位居国内三甲医院前列，以“强化医学科研创新能力，引领医疗健康事业发展”为总体战略目标，对院内的医疗环境有较高的要求。工程概况-背景

2、分析工程概况-背景分析黄埔医院 英东楼装修改造工程 广东省医学科学院转化医学中心科教楼装修改造工程科教楼6-25层装修改造工程开拓市场承接背景广东省人民医院后续有较多的大型医院项目处于规划之中，且在医疗届有较大的影响力，与其合作对于广东省医疗建筑市场的开拓具有较大意义。工程概况-基本概况序号序号类型类型内容内容1 1项目名称广东省人民医院伟伦楼整体改造工程设计施工总承包2 2项目地点广州市越秀区中山二路106号3 3建设单位广东省人民医院4 4设计单位广东省建筑设计研究院有限公司5 5监理单位广东省国际工程咨询有限公司6 6工期总工期425日历天，具体开工日期以开工令为准）7 7工程规模总改造

3、面积约23060，其中第14层加建高度约5米，加建后伟伦楼总高度约51米。主要内容包括整体加固、第14层加建、电梯加建、室内装修装饰以及各类管线系统改造等；8 8A值测算伟伦楼不含税自行合同收入XXX万元，不含税目标责任成本8315.88万元，不含税效益为XXX 万元，承接效益率XXX%。9 9商务结算项目总投资约XXX万元，最高限价为XXX万元，合同额XXX万元，其中：施工费XXX万元；BIM费XXX万元，设计费XXX万元。根据主合同约定，本项目预付款XXX万元，按月度产值的85%支付进度款，支付至施工图预算的80%停止一切付款，完成竣工验收备案，工程竣工结算经财政评审出具结算评审报告后，提

4、供增值税发票至100%，支付至工程结算价的97%；余款为结算金额的3%，作为本工程的质量保证金，自工程竣工验收合格之日起满二年，扣除甲方代付的保修费用后一个月内无息付清。1010承接效益项目不含税自行合同收入XXX万元，不含税目标责任成本XXX 万元，不含税效益为XXX 万元。其中非收取管理费部分不含税合同收入XXX万元，收取管理费分包造价XXX%冲减成本后不含税成本为XXX 万元，预计效益XXX万元。工程概况-参建方运营机制基建办主要负责协调协调保卫科，机电科及改造涉及的科室，对接部分政府部门，承担部分总包职能。总承包单位由于在院内施工，需遵循院方制定的各种规则，呈现出一定的分包特征，并担负

5、一些设计相关任务。建筑年限已久（1）伟伦楼建造于1996年，年代久远，楼宇室内装修陈旧破损，各类给排水管道及电气管线杂乱、老化。（2）原有科室布局较随意，医疗流程相对混乱，不利于患者求医。由于医院的不断发展，伟伦楼使用功能需求也发生了变化。（3）省人民医院每日人流量多达一万人次，垂直运输压力大，目前伟伦楼垂直运输能力不满足需求。为保障楼宇的使用安全，落实医院整体发展规划，提升伟伦楼整体诊疗环境和服务，拟对伟伦楼进行整体加固，按照高端服务型医院的设计理念调整功能布局及整体装修改造。原有布局混乱现行规范更新医疗环境拥挤工程概况-改造原因工程概况-改造前后功能对比楼层现建筑面积（）现状主要功能规划使

6、用功能备注负2层1195.7机电组办公室、机电仓库、直线加速器用房机房机电组办公室、机电仓库、直线加速器用房机房功能不变、布局及装修改变负1层1237.3煎药房、碎石室、输送科办公室、输送科外包公司、水泵机房、地下水池煎药房、碎石室、输送科办公室、输送科外包公司、水泵机房、地下水池1层1836.5感染科病房、放疗科、放射科/MR机房、物理治疗计划室放射科、发热门诊功能、布局、装修均改变2层1561.1放射科MR/CT放射科功能不变，部分位置布局改变，其余部位进行装修改造3层1353.9放射科MR放射科4层1353.9肿瘤介入手术室、B超室B超室、B超引导下的治疗室（2间）功能、布局、装修均改变

7、5层1353.9核医学科核医学科功能不变、布局及装修改变6层1353.9内镜室、支气管镜室、胸腔镜、肺功能检查室、神经电生理室、脑电图心脏辅助技诊检查室功能、布局、装修均改变7层1353.9病理科、病理生理学研究部、产前诊断、血液室8层1353.9医学研究中心(药研室)、肿瘤肺科病房（临时改为感染科病房）支气管镜室、胸腔镜、肺功能检查室、神经电生理室、脑电图9层1353.9肿瘤乳腺科病房、药学部（配药室）、感染科临时办公室内镜中心10层1353.9医学研究中心检验科（含血液科实验室、产前诊断）11层1353.9医学研究中心12层1353.9肿瘤介入治疗科、肿瘤肺三科病房13层1353.9肿瘤肺

8、二科病房、肿瘤放疗科病房病理科、华南结构性心脏病实验室临床标本处理场地（面积大于10）14层230肿瘤中心办公室、编辑部、会议室静配中心计划整层加建项目重难点分析02Analysis of key and difficult points of the project项目重难点分析-报建方面（1）伟伦楼内较多部位属历史遗留问题，如5-6轴交C-G轴的感染病区房间等，业主预利用此次改造契机将这些部位合法化，报批报建过程受阻；（2）业主提供原始资料建筑边线存在与现场实际情况不符现象，影响报批报建进度。建筑边线等与实际不符感染病区病区历史遗留问题项目重难点分析-设计方面原始资料缺失原始资料缺失本工程

9、业主提供竣工图为纸质版，由于初始图纸年代久远，较多部位图纸缺失，且过程中存在竣工图纸与现场实际情况不符情况，造成设计工作量加大的同时并出现反复修改情况；本工程过程中存在局部区域已改造情况，且改造区域未进行报建，同时无法提供已改造区域的相关验收资料，同时发现已改造完成区域存在未按图施工情况，进一步加大了设计复核工作量。业主需求多变改造后功能涉及检验科、病理科、静配中心、神经电、放射科等十几个大小科室，科室需求多变：即使签字确认后，后续亦存在需求变化情况；且不同科室间出现界面划分矛盾情况，院方基建办能力不足，地位相对科室较低，协调推进较为困难。新旧规范冲突本次改造需按现行规范进行设计，结构加固设计

10、工作量大；且原设计层高较低，在满足使用需求的同时，机电系统设计难度较大。设计力量薄弱本工程设计为广东省建筑设计研究院总包所牵头负责，总包所内部设计力量薄弱；除建筑专业设计外，其余专业均分配其余所进行设计，总包所协调量大，且本工程体量较小，未给予充分重视；同时设计单位无相关医疗专项设计人员，导致设计进度推进相对滞后限额管控困难设计单位对医疗专项的设计相对缺乏，此部分的设计控概把握度不足；同时设计单位内部缺乏沟通，各自为战，对限额管控不利；医院运营中改造不可预见因素较多，无形中增加了限额管控的难度。竣工图与现场实际不符项目重难点分析-招采方面院方科室人员无建筑感知度，且科室内部人员意见不统一情况，

11、对定版定样工作推进造成阻碍；医院项目业态复杂，设计专业较多，且定版定样过程中往往需要基建办、保卫科、机电科、相关科室人员、信息科等参与；各参与方均处于各自使用需求角度，容易出现意见分歧，造成定版定样推进困难；定版定样推进困难本项目合同额较小，但承包内容非常广泛，包含了许多专项医疗如医疗气体、医用轨道、洁净装饰、辐射防护等。广州分公司此类分包资源较为匮乏，项目向华南公司各分公司的医院项目取经，了解各分包的履约情况及各特殊行业的注意事项，争取引进履约好成本低的优质分包资源匹配明显不足本工程体量小，为运营中改造，存在业主移交工作面不及时、工作面小施工不连续、多次组织进退场施工等情况。且垂直运输、场地

12、堆放、施工时间限制、施工车辆进出等均存在诸多限制。专业分包单位往往报价较高，无法满足控概需求。工程体量小分包合同额小项目重难点分析-建造方面施工现场与医患隔离难度大总平面场地狭小施工前的摸排工作量大垂直运输受限施工时间受限施工作业面受限保运营难度大后续验收存在风险工期过长，管理成本过高。垂直运输降效，增加施工成本。仅一台永久电梯专用，一台永久电梯与医患共用。提升速度慢，空间小，高度低。为满足医院营业要求，本项目安全文明施工要求极高，需采取更多的措施，发生更多的成本。场地限制，材料进场零碎，运输费增加工程量较小，分包单价偏高原建筑年代久远，原构件本已腐蚀老化，拆除阶段极易连带损坏，导致工效极低。

13、工作面移交前，配合移交工作极多，均为合同外的零星工作，人工消耗极高，工程量极小，实际成本及信息价差别较大，亏损风险大。项目重难点分析-成本管控方面噪音要求严格，采用降噪施工办法成本高，施工时间受院方营业约束应对方法与经验分享03Coping methods and experience sharing应对方法与经验分享-报建方面（1）联动设计配合业主进行图纸还原工作，加快出图进度；参与业主第三方审图的意见跟进工作，及时协调设计进行完善；同时协助业主协调推进各参建方相关承诺书的盖章。（2）协助业主进行现场建筑边线规划的点位测量工作，将原有图纸偏差按照实际情况复原，完善相关报规划图纸，以便推进规划

14、许可证办理进度。联动业主推动设计进度配合业主进行测量复原工作应对方法与经验分享-设计方面BDCA深度参与二、三级流程确认限额设计策划积极配合业主第三方还原工作设计界面合理划分项目前期对接科室需经基建科协调对接，沟通机制长且效率低；后与业主充分沟通，直线对接相关科室。充分了解科室需求，同时对接科室的过程中同步联动院感科参与，避免后期因不满足院感再次进行修改调整现象。在三级流程对接过程中，项目同步联动设备厂家、家具厂家共同参与，并提供相关需求意见，达到各方意见一致。项目根据可研报告，按楼层及分专业进行限额划分，设计阶段按要求进行设计，确保概算可控。同时鉴于改造项目不可预见的相关过度措施较多，联动业

15、主梳理相关额外工作，进行充分分析，推进业主单独进行立项。鉴于业主提供资料与现场实际情况差异较大，影响设计工作的开展，项目协调业主引进第三方还原单位结合现场实际情况进行图纸的还原工作，安排专人跟进落实还原进度，为设计工作的推进奠定基础。鉴于设计单位医疗专项设计人员力量薄弱，与设计单位签订联合体协议中，项目承担洁净工程、医疗气体、放射防护工程等医疗专项设计内容（涉及楼层10-14层、1-3层放射科、5层核医学科等）；推进设计进度的同时亦便于策划的融合。设计管理应对方法与经验分享-设计方面设计界面划分限额设计策划第三方还原成果（沉箱还原）深度参与二三级流程确认样品确认业主、监理、设计单位三方样品确认

16、，施工过程涉及的材料品牌、样式等均在施工前组织相关方进行确认并签字，保证材料符合业主需求。VR确认医疗流程与成品效果利用VR模型进行真实效果展示，即有利于定版定样的推进，又便于二级、三级流程的确认。现场设置样板间项目于伟伦楼10层10-13轴交H-N轴设置样板间并邀请院方领导、科室现场确认，样板间主要确认天花、墙体、地面、综合管线排布等做法，为后续洁净工程的材料推进打下良好基础。现场确认现场放线后，联动基建科、相关科室等进行现场查看，提前直观感受平面布局，待墙体施工完成后，对插座点位、洗手台等部位进行放线，现场直观感受点位布置。最大限度的满足业主各方的需求，提高业主满意度。01020403多维

17、度定版定样为提升业主的满意度，开拓市场，定版定样工作是项目工作的一个重点。应对方法与经验分享-招采方面应对方法与经验分享-招采方面利用VR技术直观展示医疗流程工艺及装修效果，推动质量与设计管理工作进行协调总平场地需求与垂直运输管理应对方法与经验分享-建造方面“L型互锁”设计临建材料吊运协调施工专用电梯九牌一图搭设防护棚夜间材料运输材料周转场地鉴于本项目改造过程中不可预见因素较多，且受制因素也较多，如已改造区域影响、部分未移交部分影响等。项目部门联动，提前梳理施工前置条件，同步梳理后期投入使用所需条件，同时发函业主推进协调。施工前置条件梳理应对方法与经验分享-建造方面保运营施工措施运营中旧改医院

18、不同于新建医院，需要在施工中保证医院楼层各系统正常运行，提前需要花费大量人力物力摸排各系统管线等排布，并做好标记，避免出现对运营区域造成突然停电、停水、停气、停网等现象，减少投诉。同时移交过程中需加强移交资料留底，协调业主、监理共同见证，减少扯皮。管线摸排移交界面留底保运营转换措施应对方法与经验分享-建造方面配合院方施工零星签证工作，加强院方及科室联动，为后续市场承接夯实基础。现场施工管理及运维工作配合应对方法与经验分享-建造方面 通过不断服务客户，配合业主运维工作进行，已取得一定成果现场施工管理及运维工作配合应对方法与经验分享-建造方面在项目前期，合约规划对整个项目从承接到完工以合约形式发生

19、的成本支出进行模拟推演。一图四表便于项目划分合约包内容，规定合约包工作界面、招采计划、招采目标成本的管理活动应对方法与经验分享-成本管控方面参照一图四表，优化合约规划截至目前项目招采专业分包共11家，已定标8家，剩余3家：伟伦楼防辐射防护工程、电梯工程及伟伦楼普通精装修拟在下半年完成招标。根据招采计划，充分考虑招采准备及筹划时间，提前编制招采申请、招标清单、招标文件、合同及评审表，明确品质要求如材料设备参考品牌表，对外收入与限价分析表，对应合同范围的图纸等。以准确的清单及清晰的界面划分来控制招标质量，减少标后效益偏差。项目招采情况2内部合同评审品牌表确定34界面划分招采前置，图纸质量把控招采效

20、益应对方法与经验分享-成本管控方面伟伦楼东川楼集思广益挖掘业主使用需求，梳理扭亏类、风险化解类、创效类及客户服务类策划台账，在协助业主分解需求阶段进行策划建议，在设计阶段参与入图建议，以达到图纸与创效的有效融合，确保策划落地。策划点共梳理37点，其中8项主要图纸策划均已完成入图，其中增加效益XXX万元，节约成本约XXX万元。分析目标成本状况，梳理亏损项、潜亏项以及效益可扩大项。东川楼不含税承接合同额XXX万元，承接效益亏损XXX万元，现策划落地预计化解风险XXX万元设计先行、分析盈亏、策划落地、化解风险1）复合金属墙板（墙柱面）工程量共16391，不含税合同收入XXX元/，目标成本XXX元/，

21、预计亏损XXX元/，总计亏损XXX万元。策划思路：a.变更板材。根据业主洁菌及防火要求候选板材：树脂复合板、医疗版、无机预涂板、抗倍特板。b.变更龙骨。将方通变更为角铁或木龙骨。c.降低成本。收集市场资源，直接联系供应商，拟用甲供材形式减少中间成本。正在推进变更，已获得业主初步认可。2）铝单板吊顶工程量共6052,不含税合同收入XXX元/,目标成本XXX元/，预计亏损XXX元/，总计亏损XXX万元。策划思路：已在图纸会审阶段将铝单板变更为铝扣板。3）拆除及垃圾外运清单对外为单项包干不做调整。此项预计亏损249万元。策划思路：a.对内合理划分施工工作面，将天面及以上的拆除交由局内分包，合理转移风

22、险。b.对比招标图与现场实际情况，图差部分可申请另行计取。c.对比图纸变更引起的工序变化，此类增加的拆除工程量可申请另行计取。应对方法与经验分享-成本管控方面维保模式服务客户，签证采用零星合同本 项 目 工作面移交前存在大量的协调、配合、维护工作。在永久工程施工之前就会发生大量的签证工作。项目将自身模拟为维保大队，以快速响应、细致工作及多维协调的态度让业主感受到项目团队的服务意识。应对方法与经验分享-成本管控方面伟伦楼项目合同额9438万元，已完成各专业限额划分。为保证控概目标，目前已按8400万元编制限额过程控制线。公司可在项目立项阶段介入配合业主调整项目品质与投资额的平衡。投资限额创效益限

23、额以内创造效益：加强成本管控，招采在计划内完成，拓展效益。潜亏项目需化解风险，尽量变更亏损项，通过优化工序穿插缩减工期等措施。概算划分推动限额设计优化工序穿插招标资源配置情况确定概算划分已确定施工内容、已确定材料做法等已确定施工内容、不确定材料做法为可调整不确定是否会发生的施工内容，做为弹性资金。应对方法与经验分享-成本管控方面问题与不足04Problems and deficiencies问题反思-前期预判不足资料缺失及不符（纸质文件复原困难）前期查勘不详（历史遗留问题）设计方协调能力较弱问题反思-工期滞后工期风险根据实际情况梳理相关影响事项并制定最新总控进度计划，联动根据实际情况梳理相关影

24、响事项并制定最新总控进度计划，联动业主、监理共同协商。达成一致意见后，以联系单形式发函业主、业主、监理共同协商。达成一致意见后，以联系单形式发函业主、监理进行确认，后续业主根据最新工期签订补充协议。规避工期监理进行确认，后续业主根据最新工期签订补充协议。规避工期风险。风险。业主移交进度滞后建筑布局确认滞后原始资料与实际不符施工手续办理滞后原已改造范围影响问题反思（1）本项目存在较多部位违章建筑；（2）业主提供建筑退线等资料与现场实际不符；（3）业主基建科力量薄弱，推进协调进度滞后；鉴于上述原因规划许可证办理严重滞后，导致施工许可证无法推进；进而影响施工进度（特别是外立面施工及加建楼层施工）。本

25、项目因客观因素，项目均分为几个施工段完工交付，施工持续时间较常规项目长，年产值较低，管理成本偏高难以化解。项目团队于2021年8月组建，项目预计完工时间为2024年9月，截至目前已发生管理成本约200万元，预计管理成本约600万元，占项目造价4.37%。项目目前正通过优质服务、品质履约来承接后续院内改造项目，以达到冲抵管理成本的目的。但同时存在后续项目同为一边营业一边施工的高管理成本风险。报批报建困难工期长管理成本高思考与建议05Thoughts and suggestions建议-投标阶段前期充分摸排现场，了解实际情况（如场地、交通、垂直运输、施工段划分、投入使用计划、建筑实体等），对现场存

26、在问题进行充分分析及评估。运营中医院改造项目前期难出产值，资金压力大，争取在合同中提高预付款的比例。因项目存在部分区域完工先交付使用的情，可以洽谈增加交付使用后提高付款比例的条款。业主合同中里建议增设工作面移交的时间节点计划，便于后期因业主移交滞后，商务进行索赔有据可依。运营中医院改造项目不可预见零星内容较多，且部分内容无法以工程量计量，或人工降效严重；建议针对此类况合同内约定各工种单价。且由于工程量小、零星工作多等原因，分包单位招采相对困难，建议通过大型项目捆绑小项目的形式进行招标。01020304中标运营中医院改造项目不可预见措施费用较多，且部分内容无法以工程量计量，且人工降效严重；建议针

27、对此类况合同内约定各工种单价。0305措施项目费及其他费需要在合同内再提高一部分比例充分了解设计内部架构，对后续可能造成的设计管理风险进行评估分析0607建议-施工准备阶段01资料复核组织各方认真核对业主提供的原始资料，年代久远的改造工程极大可能存在资料与实际不符现象，需认真梳理，及时发现及时解决。02联动排查保运营的旧改项目需联动基建科、信息科、消防科、机电科等等有关科室进行现场摸排工作，准确识别开关、阀门等位置，并明确相应控制范围，现场及图纸均需做好相应标记，交底到作业人员。同时对竖向洞口均需做好防护（如变形缝、风井等），避免拆改过程中坠物至运营楼层。03前置分析施工前联动分包单位做好前置

28、工作条件分析（若场内存在多个施工单位，亦可联动掌握共性问题），从现场、报建、商务、技术等几个角度进行综合分析，及时向业主提出需求，避免过程中扯皮，减少工期风险。04移交封存拆除过程中存在院内部分科室进入施工现场回收相关物资，建议移交前制定好原则，一旦移交，施工场地内所有内容均属于施工单位，不可以任何理由私自进场拆除回收相关物资，以减少后期扯皮风险。05心理建设保持良好心态，做好思想准备，旧改项目尤其是运营中的医院改造，不可预见因素多、施工难点较多，工期风险大，利润相对较低，施工限制条件繁杂，需做好打长久战的准备。建议-设计阶段配合资料梳理争取设计主动权重视二、三级医疗流程设计提前梳理设计开展所

29、需业主提供的资料清单，积极配合设计单位进行资料的搜集及梳理工作。一般设计单位对医疗流程设计欠缺，争取相关医疗专项设计的主导权，合理划分设计工作面，争取效益最大化。同时联动商务进行限额划分，主导设计进行限额设计，有效进行概算控制；重点关注二级、三级流程的设计管理，安排专人全程跟进对接，二三级流程的确认过程中需积极对接各个科室及设备厂家或家具单位，每次对接做好相关资料的留底；在二级流程设计过程中同步梳理科室相关大型设备参数（如荷载、功率等）。ABC建议-施工阶段作好事前通知做好经验总结过程资料留底加强客户粘性施工过程中加强影像记录管理，做到事无巨细进行留痕。同时对由于业主方、设计方及不可抗力原因造

30、成的工期延误、劳动力浪费等问题及时沟通业主、监理做好事实确认并通过工作联系单、会议记录、照片、指令单等形式签字确认针对相关区域施工可能存在的风险因素及时告知业主，由业主通过院内平台进行公告，避免投诉过多引起业主不满。加强与客户或科室的联系，积极对接，增强客户粘性，对项目各项工作的开展均可起到推动作用。对于医院改造项目管理人员不能掉以轻心，往往施工难度更大，过程中阻碍更多。管理人员应不断丰富自己的施工知识储备，并做好施工经验总结。思考-如何提高客户满意度做好合同内施工内容的品质提升工作。不同分项工程施工前，梳理工艺交底卡，规范质量标准，保证施工质量的优良。做好与业主及科室的联动工作。加强与业主及

31、科室的对接，在设计、施工过程中通过专业知识对其提供帮助，双方相互帮助与促进。配合做好零星施工工作。对于业主交代的非合同范围零星工作积极配合，并与业主协商做好指令单与签证文件下发与收集。精准明晰并满足客户需求，根据观察项目的周边环境、医疗环境、业主运行机制等，综合思考并总结客户需求，根据需求对症下药，如本项目基建办协调压力较大、专业能力有限，我司根据该点需求安排专业机电人员配合基建办处理院内事务，极大地提升了客户满意度。提高客户满意度不是无底线的一味迎合客户需求，而是在保证自身利益的同时尽量配合业主完成合同内施工内容或合同外的签证工作。思考-如何运营中开展施工重点把握水、电、暖、网络系统的运行为

32、保证机电系统施工过程中不影响楼下运营科室，项目中在施工过程中编制了水、电、暖、网运营保证措施方案并经业主审核通过办理签证。做好降噪、防尘、防水工作施工过程中需考虑科室及院方意见，注重降噪降尘防水，避免对运营中的科室产生影响。尽量使用噪声小的工具如线切机等。过程中配备雾炮机进行楼层内打造拆除降尘。对于施工过程中产生的输料洞口、管井洞口、变形缝等及时做好围蔽及防水措施，避免掉落碎屑或渗水，导致下方科室受影响。加强与客户联系，做好心理建设由于医院内管线老旧，打造过程中产生的扰动有时会出现水管破裂等现象，或者拆除工作中打造地面产生较大噪音。施工中难以避免发生该类问题。因此施工前需与业主积极沟通，交底可能出现的问题，并安排专门抢修团队，及时进行抢修。给业主做好心理建设，培养良好印象。