房地产“全程策划”工作手册.doc

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1、房地产 “全程策划 ”工作报告第1章 关于“全程策划”一、“全程策划”的概念 房地产是一个高度社会化的产业。对于绝大多数的房地产开发商，其开发和管理是建立在对社会服务依赖的基础上。 购买土地请投资专家判断其投资价值 规划设计请专业的设计院 工程建设请专业建筑公司建设 工程监理请专业的监理机构营销推广请专业的代理公司物业管理请专业的物业公司 房地产业的每一个环节的社会服务性都非常强，这就需要有另外一种服务，把每一个环节建立起内在联系，使它的整体水平能够提高。 这种参与全过程的服务就是“全程策划”。二、全程策划的工作阶段 市场调研和投资分析 概念设计（产品项目功能分析）和形象设计营销策划（主力客户

2、群定位、强卖点的分析、弱势提示及处置方法、定 价策略和研究） 广告创意、媒体代理、公关活动三、“全程策划”的内涵 全程策划的内涵是“等值策划”，即努力寻找这块地的最大潜值，其主要包括：发掘土地的环境价值（自然环境、人文环境、商业环境、交通环境、城 市区位环境等）研究项目的开发价值（功能定位、容积率、规划方法、建筑风格、室内 空间布局、景观设计、设备材料挑选） 注重延伸价值（售后服务、品牌塑造、品质保障、文化艺术含量） 分析机会价值（入市时机、客户定位、适时价格性能比、政策背景利用）四、“全程策划”的理念 以“共同甲方”的姿态全程参与客户的项目，运用优良的专业态度和服务精神，在创新精神和能力较高

3、的基础上，注重团队作战整体实力，与客户携手共进，协助客户成为出类拔萃的佼佼者。五、“全程策划”的模块（一）、项目投资分析 项目本身的品质卓越永远是至关重要的（土地价值分析、建筑功能确定）（二）、建设概念设计 从规划布局、建筑风格、环艺设计切入、提升价值空间（三）、项目形象识别 是地产项目增强品牌价值的有力手段。（四）、营销策划 锁定目标客户，确定销售时机，制定价格策略、理性入市、兑现卖点。（五）、市场推广 设计创意，来自同地产商的沟通和对市场的洞察，以及基于敏感的天性去体 会瞬息即逝的灵感。（六）、媒体组合 将分散的广告信息有效地组合起来，形成一个整体。（七）、住宅项目全程策划工作模块表住宅项

4、目全程策划工作模块工作阶段及内容 工作深度主要负责部门第一阶段1、地块环境调研报告对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示策划调研部2、土地SWOT分析报告对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析策划调研部3、市场调研报告对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状进行调研分析策划调研部第二阶段4、项目名称及VIS设计项目中英文名，项目视觉、识别系统设计、营销中心及工地现场包装广告设计部5、项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计策划建筑设计6、项目价值判断通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值策划调研部7、项目投入产出模拟进行静态的投入产出模拟

5、及敏感性分析和风险评价策划调研部8、项目定价模拟对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟策划调研部第三阶段9、入市前营销策划报告对入市前的各种营销工作进行策划和安排策划营销部10、项目销售进度模拟销售节奏的策略性提示策划营销部11、销售法律文件各种须准备的法律文件列示策划营销部12、物业管理概念指引与项目定位相适应的物业管理概念提示策划营销部13、销售人员培训纲要卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要策划营销部第四阶段14、年度创意主题阶段性的广告创意及表现主题广告创意部、设计部15、系列活动策划及广告表现营销活动的实施及广告实施策划营销部、广告创意部、设计部、客户部、服务部第2 章 调查资讯一、

6、调查的主要内容（一）、与投资项目相关的社会经济环境分析1、 政策环境2、 金融环境3、 产业分布特点4、 所有制结构特点5、 集团购房与私人购房比例6、流通环境7、（二）、该区域住宅开发总量分析1、各住宅分区开发时现状2、各住宅分区开发走势（三）、该区域商品住宅消化总量分析1、历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）2、商品住宅消化总量现状3、商品住宅消化总量前景分析（四）、该区域不同类型房地产需求量与现状分析1、商业（商场）类地产需求量与现状分析2、办公楼类地产需求量与分析3、住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析4、酒店类地产需求量与现状分析（五）、该区域商品住宅市场不同档次需求量

7、与现状分析1、豪宅类市场需求量与现状分析2、普通类市场需求量与现状分析3、经济适用型类市场需求量与现状分析4、福利类市场需求量与现状分析 （产权/租赁/，一手、二手、三手市场）（六）、该区域明星楼盘分析（住宅市场）1、历年明星楼盘界定2、明星楼盘的分布及结构分析3、明星楼盘的主要营销特点4、明星楼盘的参与者与制造者5、明星楼盘的溢价6、未来明星楼盘的充要条件（七）、该区域畅销楼盘分析（住宅市场）1、畅销楼盘界定2、畅销楼盘营销特点3、畅销楼盘畅销原因分析（八）、该区域滞销楼盘分析（住宅市场）1、滞销楼盘界定2、滞销楼盘分布及结构分析3、滞销楼盘的营销特点4、滞销楼盘的参与者及损价5、如何避免落

8、入滞销楼盘（九）、该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场）1、最受欢迎物业界定2、该区域最受欢迎物业比重及分布特点3、该区域最受欢迎物业营销特点4、该区域最受欢迎物业参与者及溢价特点5、如何加入该区域最受欢迎物业阵营（十）、该区域文脉状况分析（居住文化）1、该区域居住构筑物的演变与主因分析2、该区域居住构筑物的文化归类3、未来该区域居住构筑物的文化延伸（十一）、该区域住宅租金水平分析1、该区域住宅均租水平总体分析2、 该区域住宅租金回报率分析3、该区域住宅租金回报率预测4、该区域住宅租金对区位优劣势的影响（十二）、该区域住宅市场空置率分析1、空置率界定2、 该区域商品住宅总空置率分析3、 该区域

9、商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析4、 该区域商品住宅空置率的结构分布5、 该区域商品住宅未来空置率走势（十三）、该区域住宅市场消费者分析 注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同，问卷内容略。二、调查的结果分析（一）、社会客观经济环境分析（略） 广州市房产市场环境 1994年以来，国家加强宏观调控，固定资产投资规模受到严格控制，广州市房地产市场进入调整期，市场逐步降温。 广州目前的高层住宅主要分布在交通发达、配套设施完善的东山区、越秀区和天河区，其中又以天河区和东山区为甚。1995年1-11月份广州市新入市的高层住宅达80万平方米，而市场吸纳量只有35万平方米，市场明显供大于求。（二）、

10、供求状况分析1、商业物业供求状况（1） 广州市商业物业供求状况（略）（2） 广州市各区商业物业供求情况 A、各区商铺市场供给量 B、各区商铺市场需求量 C、各区商铺市场积压量 D、各区商业物业空置率（3） 越秀区商铺供求状况越秀区商铺市场需求仅占供给23.2%，供过于求亦是事实。（如下图）1996年 越秀区各区商业物业供应量与需求量 1号商业区的销售量占总销售量的57%，1号商业区的“商业价值”概念普遍被人们所认同。 1995年（3月-12月）市场需求为4633.66平米,1996年(1月-12月)市场需求为24240.94平米。 在市场需求中，1996年的销售为24240.94平米，1995

11、、1996年销售总额的84%。 1996年的市场供应量比1995年递增149%。（4） RJ-10周边商业物业供求状况（见下图）1995-1996年越秀区一号区商业物业供应量与需求量 1996年的平均价格比1995年增长的30%。 1996年1号区的需求量是1995年的3倍。 百汇、建业、曼哈顿、泰康、亿安等销售率均在40%以上，百汇、泰康投入市场的均已销售完毕。（5） RJ-10周边商业物业1995-1999年供应量 从1995-1996年的批地情况来扑克，区域内开发的面积尚有50万平米（30-40%为商业用面积。）（表3.2）表3.2 RJ-10周边商业1995-1999年的供应量 合同号

12、 地点 发展商 面积(平方米)95年批准 95049 北京路374号A座 广州市人民政府招待所 58748 95090 北京路374号B座 广州瑞榕 58001 95060 中山五路以北、起义 地下铁道总公司 100000 路以西 95090 惠福西208-214 市供销 2325 95103 中山五路193-215号 埔丽房地产 26600 95104 西湖路、龙藏街、 光明房产 约20000 惠新西 95128 北京南3-15 第三建筑工程 10864 95249 惠福西路甜水巷 越秀房地产 约5000 9-29号 95253 北京路文明路1-45号 南辉 65461 95263 文德北路

13、大塘街 兴胜房地产 67175 95346 西湖路83号 市教育局 2903 96年批地 96031 惠福西路375-1 市政总公司 1425 96056 越华路兴广仁路 亿丽地产 42000 96069 解放中路421-459 富都房地产 39000合计 499502注：以项目周期3年开发为基准RJ-10进入市场与周边商业供应量动态曲线（图3.7）图3.7 1995-1996年RJ-10地块周边物业供应量走势 M22、写字楼市场供求情况（1） 广州市写字楼市场供求状况（略）（2） 广州市各区写字楼供求情况（略）（3） 越秀区写字楼供求情况（略）（4） RJ-10周边地区写字楼供求情况（略）3

14、、高档住宅供求情况（1） 广州市高档住宅市场状况（略）（2） 广州市各区高层住宅状况（略）（3） 越秀区高层住宅市场状况（略）（4） 竞争楼盘的销售状况（略）（三）楼盘状况分析 主要分析当地畅销、滞销楼盘的状况和租售情况经营，确立最受欢迎的楼盘。（四）供应情况1、 1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表单位 平方米 住 宅 商 场写字楼合 计 93年推出面积4252391616000586899占当年推出比例72.5%27.5%0%100% 94年推出面积796713188062009173560占当年推出比例46%18.3%35.7%100% 合计总供应量504910193540620

15、09760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%1993年、1994年荔湾区商品房供应量统计表 1993年 1994年 由此可见,荔湾区商品房的开发以住宅开发为主,原因在于受特定的地理环境影响(该区多横巷窄路传统民居多,民宅多为2、3层的旧式建筑物)，城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州美国银行中心一座，但其区内的上、下九路为广州市传统商业中心之一，近期随着荔湾广场及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。以上供应量的统计是根据政府已发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不

16、在统计范围内。据目前所知，就项目所在地四周已有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积约9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会大大。对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表序号地块编号 所在区地理位置用地功能总建

17、筑面积（平方米）1HR-2荔湾区华贵路以西，宝源以南，多宝路以北公寓、商业1078742HR-3荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业765083HR-4荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼2336564HR-5荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼43884现时荔湾区推出的多层物业的一般规模不大，总建筑面积约6000-7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右;而高层所占比例大大超于前者,为89%,总建筑面积一般在2-4万平方米左右(荔湾广场除外),主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至19

18、94年初月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。2、需求情况（1） 楼宇成交总体情况及分析 从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的48.1%。其中内销成交量占13%，外销占87%。与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占

19、大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。1993-1994年荔湾区商品房销售情况单位：平方米住宅商场写字楼合计93年成交面积876782420090098占该年总成交97.3%2.7%0%100%94年成交面积61413106529777122258占该年总成交量比例50.2%25.4%24.4%100%合计总成交量1490943348529777212356所占比例70.2%15.8%14.5%100% 由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。（2） 楼盘调查范

20、围本报告调查该区内8个高层及格个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔（平方米）现时工程进度销售面积（平方米）销售率推出日期交楼日期最高价HKD/-M2最低价HKD/-M2现时平均价HKD/-M2一次性付款折后均价1荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯3台/座，电脑监控保安系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁具地下层底部共500多个车位，租金待定住宅80-89挖椿井12万71.6%93.195.12

21、118949247110008800商场22-17012万30.8%93.995.12818103265756575452602惠城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场100个车位租售待定住宅78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289商场11-20301360080%94.196.6472011315822125177003安富花园外玻璃纸皮石彩色釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶每座名厂电梯二部，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆

22、及吊柜、煤气热水炉，协助办理开IDD手续-1、-2层为地下停车场全部出售，价位待定住宅70-100地面5层3900082%93.996.312004954395008550商场12-53（2、3、层）578165%93.996.3394351245422671208574金信大厦外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台住：名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机-1到-3层停车场全部用作出租租价待定住宅70-100地面3层2200038.7%93.1296.69200830085008500商场12-53（2、3、层）4000未推出5西关大厦外墙天然石片彩釉

23、，砖大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇有停车场，租金待定住宅71-118现楼可交付使用22169100%92.594.129283686585008500商场：共四上一大客包租商场共四层由一大客包租850092.594.126荔湾城玻璃幕花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住：高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆-1、-2层为停车场只3000平方米，约300个住宅：98-120现已封顶正在装修1300093%93.194.1210542

24、816790008100商场：13-73450075%93.194.12289722061324300218707荔怡中心外墙高级配色陶瓷住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地震惊，高级瓷砖到天花住宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽烟烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，冷气机等地下车库1层租售未定，个数未定住宅64-165复式：186挖椿井1380039.2%94.795.129700807091007971商场13-170（首层）277094.795.12410002800036980321728逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨面高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住

25、宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽烟烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，冷气机等地下车库1层，租售未定，个数未定住宅88-110复式：151地面2层1700063.2%93年95.5124007500850076500没有商场9西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗少校盆，抽油烟机，坐厕，排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅53-100地面8层380060%94年95.17400420065006305314095.1商场不卖10中山八路商住楼外墙玻璃马赛克，住宅内墙灰批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅72-9

26、8地面1层345027.8%94.895.127700667072006264商场不卖98795.1211宝源大厦外墙白色条砖住宅内铺釉面砖乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗一部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅32-68开始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968商场未推出126794.1195.1222000（3）楼盘销售情况分析 在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦，荔枝湾广场和安富花园。（见上表） 西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港

27、元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500-10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。 至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，四面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各报刊（包括香港地区）刊登。3、 物业出租情况（

28、略）4、 对荔湾区房地产开发的总体评价分析（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。（3） 需求方面，住宅需求大于商业用房需求，买家香港、国内人士各半，自用 客多，中小面积单元的销路较大。（4） 建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售 价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高。均价为每平方 米8500-9000港元左右。商场首层均价宜在每平方米21000-25000港元左 右（指整个商场已有基本装修和间隔）。5、功能、规模、标准及营销的建议（1） 交易广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道

29、，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其它地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据实际条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。（2） 根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段，市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成在出售和出租上的困难，建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中

30、心较适宜。（3） 目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部以高档外销为主，荔海区的出售楼宇更为突出，人成效情况分析，该区的外销住宅成效好于其它老城区。但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。考虑到销售对象的变化

31、，以及国内行家随能力，设计住宅单元以40-50平方米为主，并具有较高的实用率。（4） 由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少。分期付期以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否，质量的高低，企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。（5） 随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓，因此开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显行尤其重要，对营销的影响甚大。第3章、地块

32、环境调研报告一、 地块环境调研的主要内容 地块环境研究报告一般的结构是： 对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。（一） 生活方便状况研究1、 交通状况及未来发展预测2、 商业网点状况及未来发展预测3、 休闲、体育场所分布及未来发展预测4、 医疗、教育设施分布及未来发展预测5、 环境质素现状及未来变化预测（二）商务频繁状况研究1、公司及员工密度2、公司流动人口频度3、公司业务分类（三）污染状况研究1、空气质量状况及未来变化2、水质状况及未来变化3、土质状况及未来变化4、辐射物辐射状况及未来变化5、能见度状况及未来变化6、水气及腐蚀状况及未来变化（四）供电

33、、供水、供煤气状况研究1、供电状况研究2、供水状况研究3、供煤气状况研究4、供热状况研究（五）交通便利状况研究1、各种交通工具的通勤半径2、停车设施状况研究3、各种公路交通工具维修点状况（六）居住文化状况研究1、居民出行规律2、居民起居、聚会习惯 3、居住构筑物的建筑风格比重及使用率 4、居住构筑物的装修风格及装修费用（七）未来发展状况研究1、交通未来发展状况研究2、教育及医疗未来发展状况研究3、购物及休闲未来发展状况研究4、体育及旅游景点未来发展状况研究（八）居住圈层状况研究1、居住圈密度分析2、居住圈强度分析（每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等）（九） 可利用自然景观状

34、况研究1、 不同天际线的主要观2、 不同天际线的景观结构3、 不同建筑组合的景观结构（十） 周边人口状况研究1、 职业分布特征研究2、 购买力状况研究（购买水平、购买意愿）（十一） 周边竞争者开发地块状况研究1、 周边竞争者开发地块用途及开发者2、 周边竞争者开发地块的规划状况3、 周边竞争者开发地块的租赁状况4、 周边竞争者开发地块的租赁状况（十二） 周边旅游景点状况研究（1） 周边旅游景点景观结构（2） 周边旅游景点的到访率及到访动机（3） 周边旅游景点的消费量及消费结构（4） 周边旅游景点的开发者及经营状况二、 地块环境（区位）分析（一）地理位置及道路交通 本项目地处南山区深南大道以北，

35、金麒麟路立交桥叉口的西北侧，可通运输车辆，能满足项目施工需要；而耀华北约，幸福西街为两条十五米规划路贯穿，项目建成后将三面临街。加上首期地铁长寿西出口近在咫尺（从项目地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟），将来交通会十分便利。但南面规划路将小区分割，影响了项目的整体性，并会为将来的管理带来不便。 标的影响，项目各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素。（二）环境区位情况介绍 一个项目的土地坐标是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的地块价值。1、土地性质综述： 项目面积：约23689平

36、方米，地形整体条件较完备，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。2、地块周围景观（1） 自然景观 A、前方景观（东方） 该方向上，因有一高压输电线路沿麒麟路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。B、 后方景观（西方） 后方景观，虽然因紧临的几个小区开始未完成，近景尚为未知数；但远 景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处

37、则为玉泉花圃；景色层次分明，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象 ，如视点在8层以上还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。C、 左方景观（北方）（略）D、 右方景观（南方）（略）（2） 人文、历史景观A、公园等自然景观（略）B、历史古迹，人文景观（略） （3）景观综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。外部景

38、观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。3、环境、污染情况：（1） 水、空气、土地污染情况： 地块周围工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。（2） 噪音污染（略）（3） 社会治安状况（略）4、地块周围的交通条件（1） 环临的公共交通条件（略）（2） 地块与公共交通的连接亚交通条件（略）（3） 交通条件综述 环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因

39、此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。5、配套设施（1） 菜市场（略）（2） 商店、购物中心（略）（3） 小学（略）（4） 中学（略）（5） 医院（略）（6） 体育娱乐场所（略）（7） 银行、邮局、酒店（略）（三） 周边楼盘情况介绍1、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性 南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：（1） 区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。（2） 区域二：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨域和

40、沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。（3） 区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。（4） 区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐方便。（5） 区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观。是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价