房地产合作开发项目风险管理研究.doc

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1、亚 洲（澳 门）国 际 公 开 大 学 U UNIVERSIDADE ABERTA INTERNACIONAL DA SIA (MACAU) Asia International Open University (Macau) 工商管理硕士论文我们的要求是要有具体的企业作为研究对象，不能研究一般现象，要研究某一具体企业，你这个题目还有待商榷房地产合作开发项目风险管理研究学生姓名： 张 岩 学 号： 指导教师： 郭 慧 馨 V谢 辞经过一年的收集资料、调研和撰写，在导师郭慧馨教授的指导下我顺利地完成了论文的撰写工作。郭慧馨老师对论文的选题至定稿进行了悉心指导和严格要求，提出了许多宝贵意见。郭慧馨

2、老师治学严谨，事实求是，给我留下了非常深刻的印象。在此谨向郭慧馨老师致以崇高的敬意和衷心的感谢。同时我要感谢亚洲（澳门）国际公开大学，亚洲（澳门）国际公开大学严谨的学风在增长我的知识的同时熏陶了我的性格，我还要感谢同学们对于我论文资料收集所给予的帮助，你们的帮助使得我的论文写作得以顺利完成。我还要感谢在学习和生活中曾经给予我关心、支持与鼓励的亲人和朋友们，他们在精神和生活上给予我无限的支持，才让我能安心完成毕业论文。在此，对所有帮助过我的老师、同学以及家人和朋友表示衷心的感谢。对各位评审老师在百忙之中审阅本文表示真诚的谢意。亚洲（澳门）国际公开大学UNIVERSIDADE ABERTA INT

3、ERNACIONAL DA ASIA(MACAU)Asia International Open University (Macau)版权和参考资料的引用声明Copyright and Declaration of Original Authorship房地产合作开发项目风险管理研究本人特此声明，此论文全为本人亲自撰写，并对所写的内容负责。论文中并没载有侵犯版权的资料。所有在论文中被直接套用或引述的资料来源和研究工具，如问卷等，均己按照亚洲(澳门)国际公开大学工商管理硕士论文写作与答辩指引，正确完整地详细注明。论文的内容并未有呈交本大学或其它大学作为获取学位之用。本人同意将论文摆放在图书馆作参

4、考，并同意作为校内教学及研究用途，但在引述时必须作出适当的注明。 I confirm that the material contained within this thesis is all my own work. Where the work of others has been drawn upon， it has been properly acknowledged and referenced according to the rules set by the ”Research and Oral Examination Guideline for MBA Thesis， the

5、Asia International Open University (Macau).”No material in this thesis has previously been submitted and approved for the award of a degree by this or any other university. I agree that this thesis can be available for reference in library as well as internal teaching and researching use on the unde

6、rstanding that it is copyright material and that no quotation from this thesis may be cited without proper， acknowledgement. 学生姓名Name of Student：_张 岩_学生签名Signed：_递交日期Date of Submission： _中文摘要房地产行业是近几年国内最受关注的行业之一。房地产项目以其高投入、高回报率、高风险而备受关注。房地产项目合作开发模式是房地产开发商运作项目的最主要的形式之一，研究这种合作模式下存在的风险，降低房地产项目投资者的风险就显得

7、很重要。本文站在房地产开发商的角度进行研究。首先介绍研究的背景、目的和意义，同时阐述了国内外研究现状、论文研究的内容、方法、技术路线和主要创新点。主要研究内容包括以下几个方面：1.系统分析了房地产项目合作开发风险。2.利用项目风险管理的理论，比较全面的研究了房地产项目合作开发风险的识别。利用定性、定量的风险研究理论，对房地产项目合作开发模式进行风险分析。同时，利用风险预防、风险回避、风险降低、风险分散、风险转移、风险自留的风险处置办法对房地产合作开发模式下的风险进行控制。3.结合实际案例，进行分析应用。本文对房地产项目合作开发模式的风险管理研究具有系统的理论及实际应用价值。摘要太长建议精简 关

8、键词：房地产 合作开发 风险管理REAL ESTATE PROJECT TO DEVELOP MODELS OF RISK MANAGEMENT ABSTRACTIn recent years, the domestic real estate industry is one of the industries most concerned about. Real estate project of its high input, high return, high risk and concern. Co-development model is a real estate property

9、 developers in the form of the operation of one of the most important project to study this co-operation mode of the risk, reducing the risk of real estate investors to become very important.This stand of the real estate developer point of view. First introduces the background, purpose and meaning,

10、and expounds on the current status of the contents of the paper, method, technique, and the main innovation. The main contents include the following:1.Systems analysis to develop real estate project risk.2.Use of project risk management theory, more comprehensive study of the real estate projects to

11、 develop risk identification. Using qualitative and quantitative study of risk theory, to develop real estate project risk analysis model. At the same time, using risk avoidance, risk transfer, risk prevention, risk loss mitigation, risk retention, risk using the risk management approach to develop

12、models of real estate under the control of risks.3.Combined with the actual case, the analysis application.This real estate project to develop models of risk management has a systematic theoretical study and practical application.KEY WORDS：Real Estate; Cooperative Development; Risk Management.目 录谢 辞

13、I版权和参考资料的引用声明IIABSTRACTIV目 录V第一章 绪 论1目录格式太乱，建议修改1.1.问题的缘起11.2研究的目的和意义21.3待答问题41.4研究的局限41.5名词解释4第二章 文献评论52.1 房地产合作开发项目风险管理理论概述52.1.1房地产合作开发项目理论概述52.1.2风险管理理论概述52.1.3房地产合作开发项目风险管理概述62.2 房地产合作开发项目风险识别研究62.2.1风险识别的含义62.2.2风险识别的工具和技术72.2.3风险识别的程序102.3 房地产合作开发项目风险评价研究122.3.1 风险评价的主要内容122.3.2 风险评价的方法132.3.

14、3 风险评价的程序152.4房地产合作开发项目风险控制研究172.4.1 风险控制的含义172.4.2 风险控制的方法172.4.3 风险控制的策略选择21第三章 研究方法与设计233.1研究对象与范围233.2研究工具243.3研究的实施程序25第四章 资料的处理、分析和讨论264.1帝景项目介绍264.2帝景项目风险识别274.帝景项目风险评估284.4帝景项目风险应对措施304.4.1 把握开发时机304.4.2 仔细调研市场，项目定位准确314.4.3协调项目干系人利益减少工期风险324.4.4全方面把握合同风险334.4.5重视过程控制34第五章 结论34参 考 文 献35图表也要有

15、个目录第一章 绪 论1.1.问题的缘起改革开放以来，随着我国经济体制改革开放的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业的实力也不断增强，我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。总的说来，2007年房地产政策宏观调控力度加大，特别是下半年政策频频出台，分别在土地交易、住房建设规划、房贷、税收、市场销售等方面进一步加强管理，旨在打击投机、抑制投资，平抑近年过快增长的房价。2005资料都太旧了，需要2008年以后的最新资料年以来国家对房地产的调

16、控政策更多是从加大供应角度去考虑，但“90/70”规定对市场的影响是需要较长时间才能产生效果的，当初新政的出台反而使开发工程进度放慢，新增市场供应不足，加上市场惜售，反而造成供不应求的局面，房价一涨再涨，所以片面的单从供给的角度进行调控短期难以奏效。2007年9月27日，国家出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，从需求角度进行调控。提高第二套首付和贷款利率，则可以大幅降低市场需求，特别是有效的抑制了投机性需求。政策的出台使得投资者惜售的成本大大增加，市场上可售房源增加，市场供应持续加大。另外，政策也利用信贷手段促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。12月11

17、日，关于加强商业性房地产信贷管理的通知补充规定进一步明确区分了投资和居住需求，在抑制投资需求的同时也满足了改善居住条件的换房需求。2010年4月15日国务院会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。国务院4月17日又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。通知又对第三套及以上住房贷款、非本地居民购房等问题提出具体要求。10条政策包括实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平

18、方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明

19、的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。“新国十条”包括政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面内容，可以称得上是近几年来房地产调控政策最严厉的组合拳。0 u! u3 A& i9 J？买房,购房,装修论坛,房产论坛一系列调控政策频繁出台，直接导致了市场的观望情绪，房地产开发也将面临越来越多的不确定因素。但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险、房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区

20、经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、资金筹措不易等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。如果调控不当，房地产的过度投资会对社会经济产生很大的负作用。因此要避免房地产合作开发项目的风险，必须对房地产合作开发项目实施过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析；必须建立有效的风险管理系统，运用有关方法测算风险，进行风险估价、评价，才能避免房地产投资的盲目性，防范、避免投资风险。1.2研究的目的和意义房地产合作开发项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目

21、全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。众多的不确定性因素，也决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其在我国现阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚未健全，交易信用和市场资料信息不足，给房地产合作开发项目带来了更大的风险。因此，加强房地产合作开发项目的风险管理研究显得尤为重要。与发达国家相比，我国的房地产合作开发项目风险管理正处于起步阶段。在计划经济时期，由于房地产合作开发项目的投资以国家为主，企业也以国有企业为主体，一旦出现问题，风险主要是由国家承担，因而风险管理意识极为淡薄。改革开放以来，特别是我国加入WTO之后，我国的

22、房地产项目已呈多元化，企业所有制结构也发生了很大的变化，房地产合作开发项目风险管理也逐渐被项目的参与各方所重视。本文针对我国的房地产合作开发项目风险管理现状，在总结国内外研究成果的基础上，把房地产合作开发项目投资风险管理当成一个系统过程来研究，对存在于投资决策阶段、投资前期阶段、项目建设阶段潜在的风险进行识别，以便于企业在相应的阶段对风险因素采取相应的管理措施。这部分行距怎么跟前面的不一样？房地产合作开发项目风险的研究具有重大的理论和实际意义，表现在以下几个方面：(1)有助于提高投资人对房地产项目投资过程中风险的识别，在实践中增强风险理念；(2)有助于投资人建立科学的决策机制，消除或减少由于决

23、策失误而带来的投资失误；(3)有助于提高投资人风险管理水平，保障项目的顺利实现；(4)有助于减小投资人利润和现金流量的波动，维持生产经营的稳定；(5)有助于提高投资人的经济效益；(6)有助于投资人建立和加强与银行，消费者以及承包商等方面的关系。风险管理水平，作为衡量管理水平的一项重要指标，是决定我国房地产行业核心竞争力的一项重要因素，不断提高风险管理水平，是我国房地产行业与国际接轨的必由之路。房地产合作开发项目风险管理是房地产项目管理的重要组成部分，随着房地产开发规模化、专业化程度的提高，以及国家宏观调控政策的出台，对于房地产的合作开发项目管理的水平也提出新的要求，而成功的项目管理是以合作开发

24、项目风险管理为核心的项目管理，通过风险管理可以更好地明确项目范围，优化项目的选择过程，同时可以实时监控项目过程，有效地进行过程控制，对于提高房地产合作开发项目的管理水平将起到积极的作用。由于房地产业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，所以从现有的国内关于房地产合作开发风险管理的文献看，还没有对房地产合作开发项目风险管理进行深入和系统的研究，所以论文就现代风险管理的理论结合我国房地产合作开发项目的现实状况进行了研究。1.3待答问题（1）房地产合作开发项目风险识别（2）房地产合作开发项目风险评价（3）房地产合作开发项目风险控制1.4研究的局限 在论文的写作过程中，由于涉及到很多个人观

25、点和思想的表达，根据老师的建议，并以及且考虑到个人的能力问题，笔者所以会准备更多的尽量多的查找资料，以便于更很好的阐述问题。表达。另外在资料的准备方面，由于这个方面的内容是以前在课堂上没有涉及过的，所以阅读量比较大，要准备充足的时间阅读资料，以及消化内容。另外，由于前人相关研究比较少，在资料搜集上比较困难。所以需要指导老师给予指导。我也不是神仙，呵呵1.5名词解释ALARP原则这个原则是什么也要进行解释的含义：任何系统都是存在风险的，不可能通过预防措施来彻底消除风险；而且，当系统的风险水平越低，要进一步降低风险就越困难，为此所花费的成本成指数曲线上升。也就是说，安全风险改进措施投资的边际效益随

26、风险水平的降低而递减；趋于零，最终为负值，因此必须在系统风险水平和成本之间做出折中。风险管理（Risk Management）是指通过采用科学的方法对存在的风险进行识别、分析、应对和监控，选择最佳风险管理措施对风险予以处理，以保证以较低的成本投入，最大限度地减少风险损失，获得较高安全保障的过程。风险管理是一种系统的过程，风险管理通过对风险的识别、分析、应对、监控，来实现对风险的管理。风险管理的目标是通过减少风险损失，获得较高的安全保障，而非藉此获得巨额额外收入。每一章另起一页第二章 文献评论过渡2.1 房地产合作开发项目风险管理理论概述过渡2.1.1房地产合作开发项目理论概述房地产合作开发是指

27、两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。由于房地产投资占用资金多，资金周转慢，而市场是瞬息万变的，加上房地产资金的流动性低，不能轻易变现，这些都会造成风险因素增加，所以房地产行业的投资风险很大。国际金融危机的爆发，更加剧了房地产投资的风险。而我国房地产行业起步较晚，企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题，在这样的背景下，寻求企业外部资源，通过各自核心能力和优势资源的有效整合，合作开发项目，快速适应市场机会，降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险，比如合作伙伴的资

28、质问题、合作者中途退出带来的风险等问题。要降低房地产合作开发的风险，必须对合作开发中可能出现的种种风险因素进行预先评价。2.1.2风险管理理论概述风险管理（Risk Management）是指通过采用科学的方法对存在的风险进行识别、分析、应对和监控，选择最佳风险管理措施对风险予以处理，以保证以较低的成本投入，最大限度地减少风险损失，获得较高安全保障的过程。风险管理是一种系统的过程，风险管理通过对风险的识别、分析、应对、监控，来实现对风险的管理。风险管理的目标是通过减少风险损失，获得较高的安全保障，而非藉此获得巨额额外收入。2.1.3房地产合作开发项目风险管理概述房地产合作开发项目风险管理是在房

29、地产合作开发过程中对可能出现的风险进行识别、分析，采用合理经济的手段对风险加以防范和处理，以最小成本获得最大安全保障的一种管理活动。即在主观上尽可能做到有备无患或在无法避免时也能寻求切实可行的补偿措施，从而减少意外损失或进而使风险为我所用。房地产合作开发项目风险管理定义包含以下三层含义：1.房地产合作开发项目的风险管理主体是开发商，因此房地产合作开发项目风险管理不仅仅是工程技术风险等问题，同时包括政策风险、市场风险、社会风险、管理风险等内外多种不确定因素的管理。同时要协调好项目开发过程中各利害干系人的关系。2.房地产合作开发项目风险管理的基本内容、方法和程序的核心在于构建合理的风险管理框架，完

30、善风险管理流程和运用科学有效的风险管理技术手段进行风险防范和控制。3.房地产合作开发项目风险管理目标在于以最少的成本实现最大安全保障的效能。在决策时，期望达到上述目标，然而是否能达到，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案过程中效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。2.2 房地产合作开发项目风险识别研究过渡2.2.1风险识别的含义风险识别包括确定风险的来源、风险产生的条件，描述其风险特征和确

31、定哪些风险事件有可能影响本项目。风险识别的目的是减少项目的结构不确定性。风险识别应当在项目的自始自终定期进行。风险识别的依据是：(1)风险管理规划。(2)项目规划。项目规划中的项目目标、任务、范围、进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承担方、业主方和其他利益相关者对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。(3)风险种类。风险种类指那些可能对项目产生正负影响的风险源。一般的风险类型有技术风险质量风险、过程风险、管理风险、组织机构风险、市场风险及法律法规变更等。项目的风险种类应能反映出项目所在行业及应用领域的特征。(4)历史资料。项目的历史资料可以从项目及相关项目的历史档案及公共信息渠道中获

32、取。(5)制约因素和假设。风险识别，可分三步进行：第一步，收集记录三方面的资料。1)项目产品或服务的说明书。它可提供识别项目产品或服务的不确定性；2)项目的前提、假设和制约因素。它可以帮助识别隐藏的风险；3)可与本项目类比的先例。第二步，项目风险形势估计。风险形势估计是要明确项目的目标、战略、战术以及实现项目目标的手段和资源，以确定项目及其环境的变数。通过项目风险形式估计，项目管理班子全体可以从一个新的角度重新审查项目计划，认清项目形势，揭露原来隐藏的假设、前提和以前未曾发觉的风险。第三步，根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。2.2.2风险识别的工具和技术风险识别首先需要对制定的项目计划

33、、项目假设条件和约束条件、与本项目具有可比性的已有项目的文档及其他信息进行综合会审。然后在会审的基础上应用德尔非法、头脑风暴法和核对表等信息收集技术获取新的信息资源并进行综合评审。1.德尔非法本质上是一种反馈匿名函询法。其做法是，在对所要预测的问题征得专家的意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各专家，再次征求意见，再集中，再反馈，直至得到稳定的意见。总之，它是一种利用函询形式的集体匿名思想交流过程。2.头脑风暴法就是团队的全体成员自发地提出主张和想法。头脑风暴法更注重想出主意的数量，而不是质量。这样做的目的是要团队想出尽可能多的主意，鼓励成员有新奇或突破常规的主意。其遵循的原则是：不进

34、行讨论，没有判断性评论。头脑风暴法在帮助解决问题团队获得最佳可能方案时很有效。3.核对表核对表是基于以前类比项目信息及其他相关信息编制的风险识别核对图表。核对表一般按照风险来源排列。利用核对表进行风险识别的主要优点是快而简单，缺点是受到项目可比性的限制。4.SWOT分析技术SWOT技术是分析项目内部优势与弱势、项目外部机会与威胁综合分析的代名词。SWOT技术作为一种系统分析工具，其主要目的是对项目的优势与劣势、机会与威胁各方面，从多角度对项目风险进行分析识别。5.项目工作分解结构这个说法欠妥风险识别要减少项目的结构不确定性，就要弄清项目的组成、各个组成部分的性质、他们之间的关系、项目同环境之间

35、的关系等。项目工作分解结构是完成这项任务的有力工具。6.常识、经验和判断专家分析法以前完成的项目积累起来的资料、数据、经验和教训，项目班子成员个人的常识、经验和判断在风险识别时非常有用。另外，把项目有关各方找来，同他们就风险识别进行面对面的讨论，也有可能发现一般规划活动中未曾或不能发现的风险。7、财务报表分析法对财务报表中反映的风险损失和风险管理费用进行分析，来识别和分析项目的各种风险。财务报表主要包括资产负债表、损益表、财务状况表、利润分配表等。8.敏感性分析敏感性分析研究在项目寿命周期内，当项目变数(例如产量、产品价格、变动成本等)以及项目的各种前提与假设发生变动时，项目的性能(例如现金流

36、的净现值、内部收益率等)会出现怎样的变化以及变化范围如何。敏感性分析能够回答哪些项目变数或假设的变化对项目的性能影响最大。这样，项目管理人员就能识别出风险隐藏在哪些项目变数或假设下。9.系统分析法系统分析法就是将复杂的事物分解成比较简单的容易被认识的事物，将大系统分解成小系统，从而识别风险的方法。10.事故树分析法此法不仅能识别出导致事故发生的风险因素，还能计算出风险事故发生的概率。事故树由结点和连接结点的线组成。结点表示事件，而连线则表示事件之间的关系。事故树分析是从结果出发，通过演绎推理查找原因的一种过程。在风险识别中，事故树分析不但能够查明项目的风险因素，求出风险事发生的概率，还能提出各

37、种控制风险因素的方案。既可用做定性分析，也可用做定量分析。2.2.3风险识别的程序项目风险管理发展的一个主要标志是建立了风险管理的系统过程，从系统的角度来认识和理解项目风险，从系统过程的角度来管理风险。项目风险管理过程，一般由若干主要阶段组成，这些阶段不仅其间相互作用，而且与项目管理其他管理区域也相互影响，每个风险管理阶段的完包头可能需要项目风险管理人员的努力。在房地产项目开发过程中，许多风险具有较强的隐蔽性，各种风险可能相互作用，引起风险的原因更是错综复杂，需要采取科学的方法。房地产企业的项目开发风险识别是风险分析、风险控制的前提，只有对房地产企业在项目开发过程中可能存在的风险及其因素进行系

38、统的识别，才能对其进一步分析研究，制定对策，实施控制。房地产企业的项目开发风险识别一般按照以下步骤进行。1、项目开发风险分解项目开发风险的分解途径，包括：(l)目标：识别影响房地产企业项目开发费用、进度、质量和安全目标实现的风险；(2)时间：识别房地产企业在项目开发不同进展阶段的风险；(3)结构：按照房地产企业的开发项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；(4)环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同房地产企业的项目开发建设有关的环境；(5)因素：按照房地产企业的项目开发风险因素分解。2、建立初始项目开发风险清单就是建立房地产企业在项目开发过程中存在风险的一览表，由

39、项目风险的编码、因素、事件、后果等构成。3、项目开发风险识别对初始建立的项目开发风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别的依据是已积累的经验(数据)及有针对性的风险调查的资料。4、确立项目开发风险清单项目开发风险清单是进一步进行项目开发风险分析与评估的基础。2.3 房地产合作开发项目风险评价研究过渡2.3.1 风险评价的主要内容由于房地产项目投资中，其风险都有自身的规律、特点、影响范围和影响程度，通过分析，可以将它们的影响统一成各风险因素对目标风险影响程度的形式，具体可以从以下几个方面来分析和评价。(1)风险存在和发生的时间分析

40、。即分析房地产投资风险可能在项目的哪个阶段、哪个环节上发生。有许多风险具有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动相联系的。这种分析对风险的预警有较大的作用。(2)风险的影响和损失分析。风险的影响是一个非常复杂的问题，有的风险影响面较小，有的风险影响面较大，可能导致整个房地产投资项目的中断或报废。而风险之间往往是相联系的，例如通货膨胀引起物价上涨，则不仅会影响后期的采购、各种费用的支出，而且会影响整个后期的工程费用。由于设计图纸提供不及时，不仅会造成工期拖延，还会造成费用提高。有的风险是相克的，其作用可以互相抵消。例如反常的气候条件、设计图纸拖延等在同一时间段发生，则它们对总工期的影响可能

41、是重叠的。(3)风险发生的可能性分析。即研究风险自身的规律性，通常可以用概率来表示。(4)风险级数。房地产投资风险因素非常多，涉及到各个方面，但人们并不是对所有的风险都应十分重视。否则将会大大增加管理费用，而且可能会干扰正常的决策过程。在具体的房地产投资风险决策过程中，对损失期望值很大的风险应该重点关注，对损失期望值一般的风险(发生的可能性不大且损失也不大的风险、可能性较大但损失极小的风险、损失比较大但可能性较小的风险)需要顾及到；对损失期望值较小的风险(发生的可能性较小或即使发生损失也很小的风险)可以不考虑。2.3.2 风险评价的方法目前比较常用的房地产开发风险评价方法有调查和专家打分法、盈

42、亏分析法、敏感性分析法，以下着重介绍敏感性分析法和调查和专家打分法。(1)敏感性分析法敏感性分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。假设某不确定性因素发生很小的变化，就会对项目经济评价指标产生很大的影响，则可认为该项目对该因素很敏感。房地产投资分析中的敏感性分析是分析和预测项目经济效果的主要指标，如净现值、内部收益率等，对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。敏感性分析可以使决策者了解不确定性因素对经济分析指标的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发投资分析人员对那些较为敏感的因

43、素重新进行分析研究，以提高预测的准确性。它是测定项目风险，衡量其可靠性的最常用和最有效的方法。它主要考察各相关要素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度。本文就单因素敏感性分析步骤进行介绍，其分为以下几个步骤进行：首先，确定分析指标经济指标的选定，与着手进行的任务及其目的有关。在项目的机会研究阶段，各种经济数据不完全、可信程度不高，常使用简单投资收益率和投资回收期指标，在项目的初步可行性研究和详细可行性研究阶段，经济评价指标主要采用净现值、内部收益率等。敏感性分析可以围绕这些指标进行。一般而言，敏感性分析的指标应该与经济评价指标一致，不应超出所选用的指标范围而另立分析指标。当经济指标不少

44、过两个时，敏感性分析可以围绕其中最重要的一个或部分指标进行。其次，选定需要分析的不确定因素虽然影响项目经济评价指标的因素通常很多，而且严格来说，凡是影响项目经济效果的因素都具有某种未来不确定性，但没有必要对所有这些因素进行敏感性分析，应当事先仔细选定不确定因素。选定原则有两条：第一，预计其可能变动的范围内，其变动将比较强烈地影响经济评价指标。第二，对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。选定不确定性因素应当把这两点结合起来进行。第三，计算正常情况下经济评价指标的值分析项目经济效果评价指标受不确定因素变化的影响程度，必须以正常情况下(不确定因素未发生变动时)经济评价指标为参照。因此，必

45、须首先计算正常情况下经济效果评价指标值。敏感性分析中经济效果评价指标，应该与确定性经济评价所采用的指标相一致，通常选用财务内部收益率、财务净现值或投资收益率。第四，分析计算不确定因素变动时经济效果评价指标根据选定的不确定因素，设定若干变动幅度，假定其他因素不变，每次只变动一个因素，分别计算各变动幅度(通常以变化率表示)导致的相应的经济评价指标的值。重复上述，依次计算所有因素在各变动幅度内的经济评价指标值。最后，判断项目的风险程度针对项目各不确定因素的允许最大变化幅度，逐个分析这种变动幅度在实际中出现可能性的大小。如果这种变幅在现实中出现可能性较大，且该因素对经济评价指标又比较敏感，那么该项目风

46、险程度较大。反之，如果各不确定因素允许最大变化幅度在实际中出现的可能性均不大，且各因素对经济评价指标又不敏感，则该项目风险不大。(2)调查和专家打分法调查和专家打分法是一种最常用的、最简单的、易于应用的分析方法。它的应用由两步组成；首先，辨识出某一特定房地产项目可能遇到的所有风险，列出风险因素；其次，利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险，具体步骤如下：(1)确定每个风险因素的权重，以表征其对项目风险的影响程度。(2)确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、比较大、中等、不大、较小五个等级，分别以1.0，0.8，0.6，0.4，0.2打分。(3)将每项风险因素的权数

47、与等级值相乘，求出该项目风险因素的得分，再求出房地产项目风险因素的总分，显然，总分越高说明风险越大。2.3.3 风险评价的程序(1) ALARP原则在风险评价的地基础上，需要根据相应的风险标准，判定风险是否可被接受，是否需要采取进一步的安全措施。在项目风险评估中，一般采用“最低合理可行 (AS LOW As Reasonably Practicalble，ALARP)”的原则，即ALARP原则。ALARP原则的含义：任何系统都是存在风险的，不可能通过预防措施来彻底消除风险；而且，当系统的风险水平越低，要进一步降低风险就越困难，为此所花费的成本成指数曲线上升。也就是说，安全风险改进措施投资的边际效益随风险水平的降低而递减；趋于零，最终为负值，因此必须在系统风险水平和成本之间做出折中。这个内容有重复(2)避繁就简的原则随着科技的发展，项目风险评价的方法种类越来越多，科学性和精确度也越来越高，为提高项目风险评价的准确性提供了可能。但是项目风险评价工具只是为项目管理服务的，任何模型都有它的适用性和局限性，如果为了追求极度的精确和方法的完美而不注重效果，把风险评价变成