房地产开发立项审批流程.doc

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1、房 地 产 开 发 项 目 申 报 流 程国土资源局： 通过土地挂牌交易取得土地，办理土地使用权出让手续核发建设用地批准书或土地使用权证计委： 发展计划委员会办理开发项目备案手续计委立项批文或登记备案证 费用：工本费50元/本1. 案报告或项目建议书 2. 项目业主的营业执照、法人证 3. 房地产开发企业资质证书 4. 联合建设合同协议（指联合建设项目）注明：建筑面积、用途、结构类型1. 计委立项批文 2. 规划部门根据城市规划要点，向用地单位提供规划设计条件并申请定点. 3. 用地单位提供的规划设计总图 规划局：核发建设用地规划许可证 得到规划要点设计总平、审批总平1. 国有土地使用许可证

2、2. 已经审批的总平 3 .向规划部门申请设计红线图开展施工图设计 注明：注意几个基本的经济指标、规划要点.勘察建设局：申报单体建筑初步设计方案1 . 建设工程设计方案送审单 2. 总平面设计图二张（标明：建设基地界限、外界现有建筑、建筑物外轮廓、层数、城市道路规划红线、河流、相邻建筑物、设计指标 3. 单体建筑物的平、立、剖图4.选址批复规划局：审定规划设计方案办理规划设计红线图设计部门：进行施工图设计工作建设局：办理.新区开发许可证书项目报建：1. 填写工程建设报建表 2. 立项批文 3. 国有土地使用证4.建设用地规划许可证 5. 设计红线图 注明：注意审核报建表内各项数据建设局： 项

3、目 报 建在施工图设计阶段寻找施工图审查机构，填写申请施工图审查报告,持建设局开出的施工图审查委托书到施工图审查机构进行审图。南宁有施工图审查资质的单位有：南宁市建筑设计院、建科院、南宁市综合设计院。审查费用：（标准设计费标准勘察费）9 施工图设计完成施工图审查委托书 消防审查：1.填写建筑消防设计防火审核申请表2.规划红线图（复印件）3.项目批文、工程简要说明或 建筑工程火灾危险性分析报告4.建筑图纸一套 注明：申请表各项内容可以由设计院有关人员填写！消防部门意见：高层、商业性建筑卫生部门意见：饮食、服务性建筑1 .填写施工图报审单 2. 全套施工图纸（三套） 3. 地质详细勘察报告 4 .

4、经建设部门备案的工程设计合同、工程勘察合同各一份（原件）5. 工程建设项目报建表 6. 立项批文或登记备案证 7 .设计红线图 8. 新型墙体材料专项目费收缴凭证 9. 建筑人防专项审查凭证 10 .建筑消防专项审查凭证 11 .建筑卫生审查凭证 12 .建筑电信施工图审查凭证 13 .新区开发许可证书 14. 施工图审查合同 15 施工图审查报告、初审意见、答复、修改图纸、（包括勘察单位）人防：缴纳人防设施异地建设费（16元/平方米）墙改办：墙改费（4元/平方米）建设局：勘察合同、设计合同、施工图审查合同备案建设局：施工图审查，开具施工图审查批准书、面积审定单市建设局招标办公室：办理项目招投

5、标手续（建设工程合同备案）市规划局：核发建设工程规划许可证招投标事宜.市建设局：签订开发项目建设协议书 、办理市政、市容、环保相关手续 建设局：核发建筑工程施工许可证市建设局：项目配套公建设施建设进度审查向市房产局申领商品房预售许可证：预售房屋向房产局产权产籍监理处登记备案1. 申办许可证申请报告 2. 填写建设工程施工许可证申请表 3 .施工图审定单 4. 中标通知书或承发包通知书 5. .建设工程规划许可证 6. 工程资信证明 7. 施工合同审查表 8. 工程质量监督申报书 9. 工程安全监督登记书 10 施工企业签署工程是否具备施工条件意见 11 .文明施工保证书 12 固定资产投资新开

6、工登记单 13 广西建筑安装工程保险费统一票据 14 建筑工程施工人员意外保险费统一票据 15 建筑垃圾处理A证 16 建筑工地噪音排放申请表 17 非工业污水处理设施的批文 18 缴纳散装水泥专项资金发票 19 .防雷装置设计审查意见 20 .建设工程承发包廉洁协议 21 房地产开发项目建设协议书工程质量验收备案：开发企业自行组织设计、勘察、监理、施工单位进行验收，报市工程质量监督站备案开发项目竣工：开发企业提出申请，由市建设局组织竣工综合验收（市规划、市国土、市园林、市房产）房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房

7、地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行

8、性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计

9、条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准

10、书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产

11、管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事

12、项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）

13、登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。 房地产项目审批流程图 项 目 规划院 综合管网设计 规划局 综合管网审图 给、排水、热网、电讯

14、、煤气许可证 市拆迁办 市规划局 资金落实 勘测院 定线 验线 开工1国家政策 安置用房审批表 规划审定书 标底制作 验资报告 总体发展 初步设计 消防局 消防审批意见书 规划局 设计院 招标文件 选址意见书 防疫站 卫生防疫意见书 选 址 立 项 规 划 总详规划 规划局 地形勘察 扩初设计 联合会签 建 委 项目注册 建委收费办 建设工程规划许可证 施工图 工程招标 可研报告 用地规划许可证 民政局 社区用房协议 招标办市场调查定位 规划院 人防办 人防审批意见书 施工图审查 开工3 地质勘察报告 园林管理所 树木砍伐手续 固定资产投资许可证 政府拍卖所得（费用已交完） 土地使用证 自来水

15、公司 临时水 土地局 需拆迁 拆迁范围 土地开发权批复 三通一平 交通大队 临时占道手续 开工2 电业局 临时电 土地腾迁 产权认证 房屋评估 注销产籍 拆迁许可 拆迁协议 拆迁安置 平 整 场 地 拆 迁 办 市房产局 评估公司 市房产局 市拆迁办 区拆迁办 开工1 工程监理 工 商 局 开工2 技术档案 质检站 上 图 质量站 供电 挂表送电 报 户 规划局 合同鉴证 市建委 开工3 工 程 量 供水 卫生防疫 卫生许可证 消 防 测绘院 施工队伍资质审查 安全站 室内外装修 排水 施 工 人 防 工程施工合同 建设工程施工许可证 开工 基础 主体 区内大配套 竣工 验收 卫生防疫 验收备

16、案 外埠施工单位备案 劳保办 煤气 施 工 开 栓 设计院 供暖 联 网 街道办事处 定额站 环境设施 施工单位 项目部 区内道路 景点绿化 物价局 定 价 住宅办 残土外运 地名办 门 牌 号 区建委 挂信报箱 房产局测绘大队 销售面积审核 房产局市场处 预销售许可证 产权登记发证中心 产权出始备案登记 预销售 销售 入住建设项目用地报批和批后实施工作流程第一部分：征地预公告及调查确认阶段（涉及的政府部门：市规划局，市测绘所，区政府、区国土房管局、区统计局）前提条件：1、用地涉及的区政府牵头部署，召集镇（街）、村、经济联社和生产队干部，做好被征收土地农民群众的宣传发动工作，不要出现农民对抗征

17、地和信访上访的情况，维护社会稳定。2、申请单位向市规划局申请取得建设用地规划许可证后，向各区国土房管局申请办理征地预公告。申请单位提供建设用地规划许可证等资料，向区国土房管局申请征地预公告和拟订征地补偿安置方案。（属于省政府批准的城镇批次用地的，区国土房管局同时代为受理其他报批申请资料）A环节：单独选址项目用地，申请单位同时向有关政府部门申办以下资料：1、是否压覆重要矿床证明及评估审核意见（向市国土房管局、省国土资源厅申办）；2、地质灾害危险性评估报告及审核意见（向市国土房管局、省国土资源厅申办）；3、环境影响评估资料（向市环保局申办）；4、建设项目初步设计批复文件（向市规划局申办）；5、建设

18、项目平面布置图（向市规划局申办）。上述资料需在第二部分E环节提供区国土房管局拟订并发布征地预公告，告知被征地村拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。B环节：区国土房管局同时核发或提供拟征地范围涉及的被征地村的集体土地所有权证。需在第二部分G、H环节提供申请单位委托市测绘所编制土地勘测定界技术报告书。区国土房管局负责与被征地方对拟征土地的权属和地上附着物的权属、种类、数量进行调查。（16天）区统计局协助提供被征地村的前三年产值数据。（根据测量结果提供相应地类的产值数据）测绘所对拟征土地的地类、面积、界址以及地上附着物的现状进行测量；被征地街道办事处或村委员会负责组织并带测绘所到被征地地方测量

19、；被征地方工作由被征地街办事处或村委会负责落实。（16天，时间以被征地方同意测绘开始计算）C环节：涉及征占用林地的，申请单位同时向区、市、省林业局申办使用林地审核意见书。需在第二部分F环节提供测绘所出具土地勘测定界技术报告书。区国土房管局审核权属、地类。区国土房管局与被征地村和农民确认调查结果。第二部分：制定征收土地方案、征地补偿安置方案、补充耕地方案和供地方案，组织征地听证阶段（涉及的政府部门：市规划局，区政府、区国土房管局）市或区国土房管局制定补充耕地方案（报省政府批准的城镇批次用地，由区国土房管局拟定方案）D环节：单独选址项目用地：市国土房管局制定供地方案根据市测绘所测绘后提供的被拆迁房

20、屋数据，区国土房管局拟定征收土地方案、征地补偿安置方案，送达听证告知书。（自完成拟拆迁房屋测量之日起）申请单位缴纳耕地开垦费不申请听证区国土房管局出具农民放弃听证书面说明农村集体或农民申请举行听证会（法定5个工作日）结果在G、H环节提交申请听证由区国土房管局编制听证通知书由区国土房管局送达听证通知书告知当地农民（法定7个工作日）区国土房管局举行征地补偿标准和安置途径听证会E环节：单独选址项目用地，申请单位提供以下资料：1、是否压覆重要矿床证明及评估审核意见；2、地质灾害危险性评估报告及审核意见；3、环境影响评估资料；4、建设项目初步设计批复文件；5、建设项目平面布置图。F环节：涉及征占用林地的

21、，申请单位提供使用林地审核意见书。区政府出具对征地补偿标准、对被征地农民安置途径可行性的书面承诺H环节：报省政府批准的城镇批次用地：区国土房管局拟定农转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等报批材料，审核并草拟报批请示，连同征地补偿安置方案等资料，报送市国土房管局。G环节：单独选址项目 或 报国务院批准的城市批次用地：申请单位将区国土房管局出具的征收土地方案、征地补偿安置方案和其他报批资料，一起报送市国土房管局（番禺、花都所有用地，均由两区局拟定报批方案）第三部分：审核或拟定“一书四方案”（“一书三方案”）上报市政府阶段GH（涉及的政府部门：市国土房管局）报省政府审批的城镇批次用地：市国土房管局

22、审核农转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等报批材料。单独选址项目 或 报国务院批准的城市批次用地：市国土房管局拟定农转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案等报批材料。市国土房管局草拟请示，上报市政府。第四部分：上报审批阶段（涉及的政府部门：省政府、省国土资源厅，市政府、市计委、市财局，国务院、国土资源部）市政府审核后上报省政府。市国土房管局整理报批资料，草拟请示上报省国土资源厅。省国土资源厅审核并上报省政府（省政府有权审批的直接批准，无需继续上报）；省政府审核后上报国务院，省国土资源厅同时上报国土资源部，由国务院批准。用地经批准后，国土资源部、省国土资源厅下达缴款通知书。市政府安排缴交新增建设用地土地有偿使用费。（市政府、市计委、市财局）申请单位缴交征地管理费。（国土资源部批复省政府，）省国土资源厅下达用地批复文件。第五部分：批后实施和供地阶段（涉及的政府部门：市国土房管局、区国土房管局、征收税费的相关部门）市国土房管局发布征地公告（两公告合一），通知区国土房管局组织征地补偿安置，通知申请单位配合。区国土房管局组织征地补偿安置，申请单位在规定期限内支付征地补偿款。申请单位支付征地补偿款、缴纳征地税费、落实安置措施。区