广州白云智慧城策划方案修改版.ppt

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1、广州白云智慧城策划方案一、白云区概况 二、广州白云区写字楼市场发展三、项目概况四、SWOT分析五、竞争案例分析六、营销推广建议一、白云区概况 白云区位于广州市老城区的北面，东邻萝岗区，西界佛山市南海区，北接花都区、从化市，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。项目位于广花一路与平沙村路口交汇处，原广州市先达眼镜有限公司旧厂房片区1.地理位置2.行政划分 白云区全区面积795.79平方公里。白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇

2、4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，2011年未全区常住人口223.67万人。全区户籍人口84.35万人。3.经济发展 2011年三次产业比重是2.6：23.9：73.5，与2010年2.8:24.7:72.5相比，第一产业下降0.2个百分点，第二产业下降0.8个百分点，第三产业提高1个百分点，第一、二产业继续向第三产业转移 2011年全年房地产开发投资额36.67亿元，同比增长70.4%。其中，住宅投资11.61亿元，下降32%；办公楼投资10.32亿元，增长691.3倍；商业营业用房投资10.88亿元，增长5.5倍。分投资主体看，国有投资迅猛增长，全年完成投资额6.79亿元，

3、占全区房地产开发投资额的18.5%；民间投资快速增长，投资额20.23亿元，占55.2%；港澳台投资7.39亿元，占20.1%；外商投资2.26亿元，占6.2%。二、广州白云区写字楼市场发展1.写字楼的分布 广州白云区写字楼的发展经历了市区汇集和郊区转移两大方向发展。市区汇集主要是政府主导规划，以珠江新城CBD、天河北CBD、琶洲CBD、白云新城CBD为成功案例。其写字楼档次比较高，主要客户群体以金融、贸易、律师事务所、培训机构等服务性行业为主，租金运营成本比较高。郊区转移主要是社会经济发展快速、周边郊区市政配套措施的完善、交通条件的方便、在政府主导下，商务气氛的逐渐成熟，具有租金比较便宜、办

4、公环境比较舒适，所以吸引了科研企事业单位、化妆品、原材料、包装、物流等大型企业的入驻。2.发展状况 近年来，广州经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字楼市场更大和更高的发展空间，平沙国际商务大厦、世盛工业展览中心、平沙国际广场等集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前平沙附近的写字楼项目的租金已经达到30-50元/月的水平。尽管租金水平有了较大的提高，但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型化妆、服装类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。3.白云平沙写字楼历年租赁情况4.市场租赁市场调研大厦名大厦名租金租

5、金（元（元/方）方）总面积总面积（平方）（平方）电梯电梯楼层分布楼层分布出租率出租率（%）管理费管理费（元（元/方）方）平沙国际平沙国际商务中心商务中心323210500105002 2部部1F1F为商铺，为商铺，2 27F7F为写字楼，为写字楼，90902 2平沙商务平沙商务2626400040002 2部部1F1F为商铺，为商铺，2F2F-8F-8F为写字楼。为写字楼。9595已含已含君润商务君润商务大厦大厦2828600060001 1部部1F1F为商铺，为商铺，2F2F-6F-6F为写字楼。为写字楼。8787已含已含平沙国际平沙国际广场广场303012600126002 2部部1F1F

6、为商铺，为商铺，3 3F F-7F-7F为写字楼。为写字楼。9898已含已含平沙商平沙商贸广场贸广场333317100171002 2部部1F-3F1F-3F为商场，为商场，4-12F4-12F为写字楼为写字楼未建成未建成3 3世盛商务世盛商务中心中心6060150015001 1部部1F1F为商铺，为商铺，2F2F为为写字楼，写字楼，3F3F至至5F5F为宾馆。为宾馆。正在招正在招租租5 55.君润商务大厦调查入驻企业单位占比：入驻企业单位占比：电子：化妆品：服装电子：化妆品：服装为为1：1：2入驻企业面积占比：入驻企业面积占比：电子：化妆品：服装电子：化妆品：服装为为19.23：34.61

7、：46.15，（总面积为，（总面积为6000平方）平方）25%25%34.61%19.23%46.15%50%6.市场定位租金户型租期商家实步定在均价30元/平方/月，届时根据招商进度可作适当调整，力保抢占市场。户型面积可以500-1000平方为主，100-200平方为辅对于大企业，租赁期限一般为8年以上，小企业可1-3年以化妆品、服装、鞋业大型企业为主，税务、律师、会计为辅助 综合以上所述，从现在市场和未来的发展考虑，现阶段重点是整合自身优势资源，抢占现在的市场，提高项目社会知名度，为了招商工作能顺利进行，更符合市场的行情，故建议以下：三、项目概况1.发展商概况 广州市盈基投资有限公司成立于

8、2000年，是一家以高档商业地产开发和高品位物业管理为龙头的专业性投资企业。盈基公司一直以重点城市的高档标志性物业的开发和管理作为自身的发展主线，本着诚信、专业、热忱的宗旨，现已拥有佛山国际商业中心、盈基商务楼、广园中七天酒店、三元里七天酒店等多家知名物业，在珠三角地区拥有各类商业地产逾十万平方米，其中佛山国际商业中心项目是盈基公司近期发展中最重要的项目之一。目前，盈基公司凭借着丰富的综合型物业管理服务经验，以及在管理过程中所形成的独特的管理理念，将为佛山国际商业中心创造出高尚、舒适、快捷、优质的品位空间，一举成为佛山地区新的标志性建筑和国际商务商业新标杆2.项目位置项目该项目位于白云区平沙村

9、广花一路段，人行天桥西侧。西邻夏花一路、北为黄石路、东南为富力城，该地块属于广花一路、机场高速出入口附近，区位价质高，地段优越。土地净用地面积：14亩、9300平方米总建筑面积：约24500平方米容积率：2.6建筑密度：52.4%绿化率：48.6 4400平方米 停车位：125个3.项目规模 项目占地民9300平方，建筑面积24500平方，其中：建设参数4.周边配套学 校商 业银 行医 院餐饮娱乐休 闲锦阳小学、广东外贸大学附属外语学院超市、平沙国际广场、家家福超市 鸿森百货、平沙综合市场农商银行、中信ATM、中国邮政广州良友医院君润酒店、鸿图酒店、君天大酒店、湘平宾馆、威豪斯酒店平沙步行街、

10、平沙商业街、石马桃花公园5.交通 干线广花一路主干道，双向六车道，机场高速夏茅入口。公交线路轨道交通706、523、523快线、840等地铁2号线：地铁2号线嘉禾望岗站站约3.6公里电梯电梯五层以上；每五层以上；每5000平米至少设置一台，超高层应分层分区停平米至少设置一台，超高层应分层分区停靠靠走道长度=40m时，单面房1.5m，双面房1.8m长度40m时，单面房1.3m，双面房1.5m净高一类办公建筑不应低于2.70m；二类办公建筑不应低于2.60m；三类办公建筑不应低于2.50m。门宽度1m；高度2.1m空间面积普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2，小会

11、议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2防火室内任何一点至最近的安全出口的直线距离不应超过30m其他设有电梯的办公建筑，应至少有一台电梯通至地下汽车库；公用厕所距离最远工作点不应大于50m6.建筑设计7.停车场在经济发展中，对于汽车的普及、作为企业，为了方便在经济发展中，对于汽车的普及、作为企业，为了方便企业间业务交流或是出行，对停车位有很大依懒性，所以企业间业务交流或是出行，对停车位有很大依懒性，所以大厦的足够车位配套也是一项吸引客户硬指标。大厦的足够车位配套也是一项吸引客户硬指标。8.1.大堂大厦的大堂，容易给人一种地位的展示，同时也是企业间交流的门面形象，大堂是否气派、明亮

12、、整洁等对于企业来说也是至关重要的。8.2.大堂大堂9.1.电梯低速梯，常指低于低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。速度的电梯。中速梯，常指速度在中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。的电梯。高速梯，常指速度大于高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。的电梯。超高速，速度超过超高速，速度超过5.00m/s的电梯的电梯分类分类经济级经济级常用级常用级舒适级豪华级按建筑面积（m2/台）6000500040004000按办公有效面积（m2/台）3000250020002000电梯分类电梯配置评定标准9.2.电梯电梯间10.物业管理写字楼物业的费用约40%用于人力资源，20%左右是维

13、护费用，10%左右是空调费用，其他分别用于清洁成本，行政成本和折旧成本。物业服务内容服务内容一般都有：安保、大厦的定期维护、公共大堂地面清洁和打蜡、公共卫生间的清洁、多部电梯的维护等。物业费用分配。四、SWOT分析S(优势)1.交通便捷，旁靠广花一路，上对平沙路。2.正对平沙城中村商业密集地，下为广州外语外贸学院、富力城3.项目届时将会引进当地所缺乏的现代金融、餐饮休闲、商务服务中心等配套。4.项目可参考周边市场，做“取其精华去其庸肿T(挑战)0(机会)W(劣势)1.项目所在地经济发展条件较为落后,总体消费水平不高。2.现在周边厂房较多，会对项目的价格定位产生一定的冲击。1.地理位置不错,有很

14、大的升值空间。2.周边现有商务中心硬件配置条件低、软件配套服务差。3.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈1.现在项目对面正在兴建“平沙商贸城”将会是竞争对手。2.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈1.SWOT分析五、竞争案例分析1.0.平沙国际商务 平沙国际商务是平沙村委集资兴建，于2010年出租给英姿丽人集团，其中1、2、3、4楼层为英姿丽人集团所用。平沙国际商务大厦地处广花一路与广东外语学院交汇处，交通方便，可以充分利用学校周边成熟的配套，为本大厦的公司工作人员提

15、供生活上的方便。S(优势)1.交通便捷，旁靠广花一路，机场高速入口。2.旁边为广州外语外贸学院、富力城。3.商业配套齐全4.入驻知名企业多，例如：英姿丽人集团、Hi-wood等。T(挑战)0(机会)W(劣势)1.项目所在地经济发展条件较为落后,总体消费水平不高。2.硬件配置低、电梯少、停车位少。1.地理位置不错,有很大的升值空间。2.周边现有商务中心硬件配置条件低、软件配套服务差。3.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈。1.现在项目对面正在兴建“平沙商贸城”将会是竞争对手。2.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越

16、的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈。1.1.SWOT分析2.0.君润商务大厦 君润商务大厦是平沙村委经济联合体投资兴建的，君润商务大厦地处广花路与平沙村农贸市场入口处，与君润商务酒店为一体，充分利用了商务结合的特点，完美地帮助企业解决公司间的宴会等问题.其中商务酒店2、3楼为写字楼和商务中心2-6楼为写字楼.S(优势)1.交通便捷，旁靠广花一路，机场高速入口。2.依靠平沙综合市场、平沙村居住区，生活方便。3.入驻知名企业多，例如：阿娣娜、美姿集团、广州多赢电子等T(挑战)0(机会)W(劣势)1.项目所在地经济发展条件较为落后,总体消费水平不高。2.硬件配置低、电梯少、停车位少。3.项目靠近市场，噪声、空气污染严重。1.地理位置不错,有很大的升值空间。2.周边现有商务中心硬件配置条件低、软件配套服务差。3.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈。1.现在项目对面正在兴建“平沙商贸城”将会是竞争对手。2.随着白云“生态空港、活力白云”口号的召集，将会有越来越的商业地产商汇集，以后的市场竞争将会更加剧烈。2.1.SWOT分析谢谢 谢谢 观观 看看