中建文旅中心项目超前一体化策划汇报.pdf

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1、中建八局第三届设计管理大赛协同式团队赛参赛汇报材料中建八局华南公司中建八局华南公司2022年09月27日汇 报 人：万乾凌团队成员：赵刚王晓堂武雪玲黄千道陈学清龙云韬李亚威张伟文铭江来陈行仁张雄超前一体化策划超前一体化策划20222022汇报人：万乾凌2022年9月27日品质保障 价值创造目录01.项目概况04.业主诉求研判03.设计条件解读06.施工界面界定07.目标成本及造价分劈08.各专业设计建议09.招采前置计划10.总体进度计划02.商务条件解读05.风险识别及应对壹项目概况超前一体化策划超前一体化策划第一部分项目概况一、区位分析本项目位于石家庄藁城区。藁城地处河北省西南部，省会石家

2、庄市东部，介于北纬3751 381844”，东经1143845”11495847之间。北邻新乐市，南接赵县境，东与晋州市、无极县接壤，西与正定县搭界，西南与栾城区毗邻。西距石家庄市31公里，东北距首都北京264公里。超前一体化策划超前一体化策划藁城中传文旅中心项目施工总承包项目名称藁城中传文旅中心EPC总承包项目建设单位中传文旅（河北)旅游服务有限公司项目地址石家庄市藁城区兴华路与四明街交口东北角项目建筑概况本项目占地面积31320.65平方米，总建筑面积102780，地下建筑面积65780，地上建筑面积36540，地上最高9层，地下2层，建筑高度40m。项目单体概况功能分为3大主题，4类功能

3、：文体+文娱为体验式文旅，位于西南 角裙房、东南角裙房与塔 楼，地下一层局部空间，主要包含主体体验、运动健身、文娱游艺及附属功能。文物+文创，由东北角裙房与塔楼与文化天街组成，会议+办公，位于西北角裙房与塔楼，地下二层为机械停车。结构类型框架、框剪总投资120000万合同模式C类EPC模式，中标价：勘察费下浮率（）：30.21%；设计费下浮率()：30.25%；建安施工费下浮率（）：3.31%总工期建设期24个月，自2022年3月至2024年2月质量标准勘察：合格，满足工程各方面的需求并达到国家现行设计规范要求；设计：合格，满足工程各方面的需求并达到国家现行设计规范要求；施工：达到国家现行施工

4、质量验收规范合格标准。海绵城市每1000硬化面积配建容积不小于25m的雨水调蓄设施绿色建筑绿建一星充电桩30%第一部分项目概况二、项目简介超前一体化策划超前一体化策划总图设计：场地地势较平坦，竖向设计标高略高于基地外部标高，四边界设置人行出入口，北侧和东侧沿规划路设置车行出入口，并通过环形形态组织建筑单体，建筑内部采用十字型布局方式；场地设环形消防车道，并按防火要求设置消防扑救面。单体设计：建筑单体包括地下室，裙房和三座塔楼，其主要功能包括文体+文娱、文物+文创、会议+办公等功能，并通过下沉广场，室内中庭，环形天街组织流线；裙房建筑高度11.7m，三栋塔楼建筑高度分别为38.8m，36.3m，

5、32.4m。车行、人行次入口环形消防车道，道路标高相对平整，人行主入口人行主入口车行、人行次入口办公塔楼文创塔楼体验塔楼三、项目总体及单体设计情况第一部分项目概况超前一体化策划超前一体化策划已有资料已有资料 可行性研究报告 招标文件 方案文本 规划条件 地勘报告 防空地下室建设要求 CAD图纸尚缺资料尚缺尚缺资料资料X地形图X方案批复X环境评估报告及批复X交通评价报告及批复X供电方案及批复文件X供水方案及批复文件X当地海绵城市的要求第一部分项目概况四、项目资料清单解读超前一体化策划超前一体化策划第一部分项目概况五、项目重难点分析设计0103020504 地标建筑打造项目造型复杂，运营方案未定，

6、如何打造一个地标性建筑。是本项目要解决的核心问题 剧场专项系统要求高可研报告预测50%以上的收益来自在剧场演出，舞台灯光、音响、视频等系统为本次项目重点内容 报告厅大跨度转换报告厅位于塔楼底层，需设置22m大跨度转换结构，设计难度极大 大跨度空中连廊最大跨度36m，为弧形造型、上下未对齐，需考虑进行脱开设计，结构计算需考虑大震影响设计 多项结构不规则3栋塔楼皆存在楼板不连续、跨层柱、转换等超限项问题超前一体化策划超前一体化策划第一部分项目概况项目提前运营需求大施工组织协调难度大连廊施工安装难度大湿陷性黄土 本工程体量大、业态丰富，但为满足业主快速运营需求，工期大幅压缩是重中之重。解决措施：地下

7、室分两个施工区，两区平行施工，区 内分段流水；三栋塔楼平行施工；各专业分包科学穿插施工；合理安排主体施工时间避开冬季施工。西侧临近市政道路，东侧高层住宅，南侧红线位置有高压线；施工组织协调难度大，容易造成扰民。解决措施：申请夜间施工许可证，做好交通疏导，设置两个项目大门，采取防污染、防噪音的措施加以控制。连廊的跨度大，高空拼装施工难度大、安全系数低，工作效率低。解决措施：采用地面拼装，在屋面梁柱节点处设置临时牛腿起吊点，整体提升。湿陷性黄土，土质不稳定，遇水溶化、塌陷。解决措施：土方开挖至底槽前，提前组织验槽工作，验槽合格后第一时间浇筑垫层封底，加快底板施工进度，减少底槽裸露时间五、项目重难点

8、分析施工超前一体化策划超前一体化策划序号专业简述1暖通热源方案考虑：政府办公楼，酒店，文创三个区域均采用市政热源，在地下室集中设置一个换热站，利用市政热源更经济。2冷源方案考虑：政府办公楼和文创两个区域在地下室分别设置制冷机房。酒店在塔楼屋面设置风冷热泵机组，使用更灵活，管理更方便。3寒冷地区项目，高大空间仅采用空调供暖效果差，需要采用地暖+空调供暖或散热片+空调供暖形式，确保采暖效果。4屋面冷却塔位置需提前规划，放置在通风良好，噪音震动对使用区域影响小的地方，同时避免影响建筑外观。5电气按照规划方案文本，地下二层配置393个机械车位无法满足充电桩配置要求，需调整为设置207个机械车位+186

9、个普通车位。6充分发挥“设计总包”作用，在设计阶段预留准各专项工程配电容量，避免后期无效变更。7智能化智能化子系统多（25个子系统）,项目业态复杂，技术工艺要求复杂，设计及施工的技术难度大。8尽早明确运营模式和智能化需求、系统范围、功能需求及特殊功能应用系统，避免后期设计返工，影响整体工期。9给排水室外综合管网要求较高，有海绵城市建设要求，需强制考虑雨水回用，另项目需要配建中水处理措施，且当地为寒冷B区、湿陷性黄土地区，室外设备位置、管线敷设要求较高，需注意做好防漏水、防寒保温等措施。10新规范对设计的影响，建筑给水排水与节水通用规范建筑节能与可再生能源利用通用规范和室外排水设计标准如：室外给

10、水管网干管应成环状、新建建筑设置太阳能系统。冷热源方案根据业态情况及市政条件合理分析、划分系统水冷机组风冷热泵换热站调整地下二层机械车位配比，满足充电桩配置要求207个机械车位+186个普通车位（充电桩）满足车位配比充电桩设置比例要求第一部分项目概况五、项目重难点分析机电超前一体化策划超前一体化策划关注钻石体结构布置，及时提出结构需求。关注采光顶玻璃系统的连接设计。连接件应具备角度调节能力，利用平板玻璃拟合翘曲值较小的曲面玻璃。关注内凹弧形玻璃幕墙的分格设计，为避免加工瑕疵，尽量采用平板玻璃拟合曲面玻璃。为扭转曲面，重点关注天沟布置，积雪影响。应结合BIM软件，合理划分分格。关注大型装饰线条附

11、加扭矩的影响，验算龙骨受力。第一部分项目概况五、项目重难点分析幕墙超前一体化策划超前一体化策划第一部分项目概况五、项目重难点分析商务贰商务条件解读超前一体化策划超前一体化策划第二部分 商务条件解读一、可研报告中的商务条件解读01可研报告解读项目80%资金来源为银行贷款解读：商业贷款成本高，资金策划，深挖采购效益，申请提前竣工奖励02造价分劈有较大优化空间解读：安装和装修占比偏小，难以满足项目定位需求，可考虑增加多个高附加值工程，急需追加概算，另土建主体概算剩余较多，考虑一增一减超前一体化策划超前一体化策划第二部分 商务条件解读二、合同的商务条件解读序号内容关键合同条款解读1承包范围存在其他甲指

12、分包和招商商户等界面交叉问题工作界面划分要考虑施工难易程度，效益及工期等因素进行具体明确。2工期计划开工日期：2022年6月1日。计划竣工日期：2024年5月31日。工期24个月。1、项目横跨两个冬歇期，对现场施工影响较大，安排工期时综合考虑工程建设与气候的关系；2、及时确认工程冬歇期停工的确认资料（工期资料）。3质量符合国家、工程所在地及行业现行相关验收规范且达到合格标准本项目质量要求不苛刻，为项目品牌策划提供了更大的选择面。把脸面工程和使用频率高的工程用档次高的，其他按集采优势单位和利润率高的档次做品牌策划。4合同价款总价12亿元，刨除外报设计费和其他非自施部分，上限价10.58亿元，收入

13、价采用定额计价*（1-3.31%），单价取合同约定的价格来源。1、避免超上限价10.58亿元，尽可能用完10.58亿元；2、结合价格信息，利用盈亏分析表做设计优化，让先天亏损项尽可能少做或不做，推广先天盈利项做法；3.规避低位信息价，做品牌策划、将复杂、异型节点入图；5付款条件1、过程款80%，竣工后85%，竣工结算97%；2、“根据实际情况，酌情增加付款节点，支付方式为现金”付款节点有弹性空间1、策划在施工总进度计划中为增加付款节点造势，增设专项里程碑节点，如土方开挖完成、桩基完工等；2、也要做好主体结构0之前无进度款的应对方案，可通过合同形式让供应商分担资金压力，确保现金流低位运营。6价格

14、调整调差材料调差的调整节点：（1）地下车库基础一次、正负零认价一次；（2）主楼基础至正负零认价一次、主体每三层认价一次；每期形象进度节点以发包人确认为准材料调差有弹性空间在制定施工总进度计划和招采前置计划时要综合考虑主材调差因素影响，受业主调差影响，让调差完工节点位于材料价格高峰期，让采购节点位于材料价格低谷期。超前一体化策划超前一体化策划三、品牌研判 既要考虑高低搭配也要避免品牌差异过大；把脸面工程和使用频率高的工程用档次高的，其他按集采优势单位（如中国铝业、东方雨虹等）和利润率高的档次做品牌策划。一方面通过合同形式让供应商分担资金压力，一方面深挖设备类采购效益，确保现金流低位运营；多项目联

15、合采购、各级集采等通过以量换价，降低采购成本，推进厂家直采；材料设备怎么选？选业主满意的！选合作伙伴的！选有诚意的！选厂家直销的！第二部分 商务条件解读超前一体化策划超前一体化策划三、品牌研判-土建编号材料设备档次参考品牌品牌推选/策划方向1钢筋/敬业、邯钢、承钢、唐钢、安钢、宣钢、新兴铸管、一三高岩调研业主以往使用品牌。2混凝土/符合国家标准混凝土生产厂家优选项目建设地点30km以内厂家3防水材料A东方雨虹、德高、科顺、宏源推选东方雨虹、科顺、北新等集采品牌，优选战略品牌东方雨虹，价优质好4B北新、凯伦、卓宝、蓝盾5C大明、禹能、台实、金雨伞6地砖（防滑砖、釉面砖、抛光砖、耐磨砖）A东鹏、欧

16、神诺、蒙娜丽莎推选东鹏、蒙娜丽莎、新中源等集采品牌，考虑项目定位高，首推蒙娜丽莎（公司战略合作品牌）7B新中源、冠珠、能强8C汇亚、惠万家、萨米特9墙面砖A东鹏、欧神诺、蒙娜丽莎10B宏宇、冠珠、能强、金意陶11C龙驹、强辉、萨米特12防火门/符合国家标准生产厂家调研业主以往使用品牌。13实木地板A大自然、安信、世友/14B金刚鹦鹉、久盛、金桥/15C/16铝质天花吸音板A乐思龙、CKS、至高优选金霸第二部分 商务条件解读超前一体化策划超前一体化策划三、品牌研判-土建编号 材料设备档次参考品牌品牌推选/策划方向17铝质天花吸音板B金霸、普基、钦艺优选金霸18C/19石膏板A拉法基、圣戈班、可耐

17、福石膏板不影响外在观感，考虑满足功能使用要求即可，优选龙牌和杰森优势较为明显20B龙牌、杰森、康纳21C凌昊、云中龙22铝合金型材厂家A凤铝、亚铝、兴发广亚铝业属公司战略品牌，综合对比亚铝和兴发等品牌有优势，为首选单位。23B广亚铝业、华豪铝型材、广铝24C红荔、季华、广州白云25铝质天花吸音板A乐思龙、CKS、至高优选金霸26B金霸、普基、钦艺27C/28玻璃A南玻、耀皮、上海耀华玻璃产品差异不大，但品牌存在一定溢价，价格为首选考虑项目，优选信义玻璃29B金刚、中航三鑫、信义30C/31门窗五金A英格索兰、多玛A档位国际指明品牌，品牌溢价大。优选从B档考虑品牌。坚朗和顶固均可满足项目功能要求

18、32B坚朗、固力、顶固33C/第二部分 商务条件解读超前一体化策划超前一体化策划三、品牌研判-机电编号 材料设备档次参考品牌品牌推选/策划方向1低压柜AABB、GE、施耐德、伊顿优选B档，一般有本地品牌，可综合考虑2B广州白云、泰豪科技、任达、亚洲电力、新会电控、顺开、泰昂3三箱A广州白云、泰豪科技、任达、亚洲电力、新会电控、顺开、泰昂优选B档，一般有本地品牌，可综合考虑4B南华西、深圳三江、光辉电器、ASTAR 奥斯特5常规灯具A飞利浦、松下、索恩优选B档佛照6B三雄极光、欧普、TCL、佛山照明7智能照明AABB、施耐德（莫顿）、立维腾、邦奇优选B档爱瑟菲，此项利润较高，建议深化8B爱瑟菲、

19、南京天溯、合广测控9电线A金龙羽、奔达康、广东电缆、广州电缆、南洋电缆、久盛电缆优选A档广东电缆、久盛电缆10B南缆11生活给水泵A格兰富、赛莱默、威乐、荏原、KSB优选B档凯泉，全国联采单位12B双轮、熊猫、广一、东方泵业、上海凯泉、南方13潜污泵A格兰富、赛莱默、威乐、荏原、KSB优选B档凯泉，全国联采单位14B双轮、蓝深、东方泵业、上海凯泉、广一、南方15薄壁不锈钢管/深圳雅昌、无锡金羊、四川民生、宁波福兰特、民乐、共同、中捷优选雅昌、民乐第二部分 商务条件解读超前一体化策划超前一体化策划第二部分商务条件解读三、品牌研判-机电编号 材料设备档次参考品牌品牌推选/策划方向16PVC-U管、

20、PP-R管/皇冠、中财、永高、泉恩、亚通、日丰、雄塑优选雄塑17阀门A沃茨、上海冠龙、武汉大禹、迈克优选B档精嘉18B正丰、上海标一、精嘉、良精19螺杆式冷水机组A1顿汉布什、约克、麦克维尔、开利、特灵、克莱门特优选B档格力20A2清华同方、申菱、天加、五洲、日立、美的、格力、荏原21空调末端A1特灵、爱科、麦克维尔、开利、约克优选B档天加22A2广州国灵、天加、申菱、五洲、欧科、美的、西屋康达、清华同方23分体空调A格力、美的、海尔优选A档，保证质量24BTCL25风口风阀/妥思、贵庭、中航大记、龙电、耀安、开思拓、苏亚优选中航大记26风机/科禄格、专风（上虞专用）、南泰（南方风机）、亿利达

21、、英飞、金盾优选南方风机27橡塑保温材料A阿乐斯、凯门富乐斯、杜肯优选B档28B赢胜、金福莱斯、广华29成品支吊架抗震支架/安固士、新力紧、盛年科技、瑞奇德、置华、优力可、雅昌优选雅昌超前一体化策划超前一体化策划第二部分 商务条件解读序号招采品类策划内容1消防水炮高大空间需设置水炮系统，此设备市场价格参差，可做采购策划，提升采购效益2泛光照明泛光照明市场竞争日益激烈，近年普通照明厂家陆续进入泛光市场，有助于我司降低成本，故建议泛光照明品牌选择时可对市场普通照明品牌进行调研，如佛照3高空抛物检测随着社会进步，目前对高空抛物检测需求有一定提升，此系统策划后利润较高，建议增加。4能源监控系统随着节能

22、减排要求，近期各类项目对能源监控系统需求有所增加，此系统策划后利润较高，建议增加5智能照明系统随着建筑智能化的加深，目前智能照明系统日趋成熟，其利润较高，建议进行策划6气体灭火系统对于不适用水灭火系统的区域可增加气体灭火系统，其利润较高，建议进行策划7绿色建筑研究当地绿色建筑收入增加动向，若预计项目完工前绿建能大幅增收，考虑推进绿建三星质量标准8高效机房随着近年来绿建要求的提升，国家政策对碳中和的倾斜，建议项目组织相关单位进行高效机房策划，对设备进行优化，在降低后续业主运营费用的同时可降低我司成本，提升采购效益9阻燃B1级电缆按照最新建筑防火设计规范要求，在人员密集的公共场所应采用阻燃B1级电

23、缆，此类电缆市场价格较高，生产厂家较少，可由此提升此部分预算，增加项目效益四、高附加值专业解读超前一体化策划超前一体化策划第二部分 商务条件解读序号招采品类策划内容10配电箱拆分采购2021年局组织了全国低压元气件集采，本项目装配厂无品牌要求，故可借此组织配电箱拆分采购。1）采用国产1、2线元器件品牌，在局联采的折扣基础上继续进行谈判下浮；2）组织装配厂选型组价，并明确元器件我司自行采购，装配厂负责选型装配整箱出货；3）项目实施过程中因变更导致元器件发生变化，元器件厂家可按照不同折扣回收。以此可降低成本20%11水泵控制箱水泵厂家供应控制箱价格较高，建议拆分采购，归为配电箱厂家供应可大幅降低控

24、制箱成本12泵组拆分采购成套泵组可拆分为单泵进行采购，可降低采购成本13新型模压桥架建议优化普通桥架为新型模压桥架，其在保证桥架刚性不变的前提下降低桥架厚度，既美观也可降低项目采购成本14复合风管防排烟风管施工为镀锌风管+防火玻璃棉+纤维增强硅酸盐板。变更材质为复合风管，无需玻璃棉及硅酸岩板包裹施工，节省人工费，且材料费大大降低15排烟风管工艺优化防排烟施工工艺为共板法兰，每平方米可降低成本20-30元16半成品风管采购半成品风管，可极大降低风管损耗，同时有助于降低风管采购成本，降低风管制作费用。四、高附加值专业解读超前一体化策划超前一体化策划业主方总承包方 报批报建用地许可、规划许可证取得

25、水、电接驳负责协调施工用水、施工用电接驳、工程排污证办理。工程检测第三方变形监测、土壤氡检测。运营正式运营。报批报建施工许可证的办理。勘察测绘、初期、详勘、物探并提供勘察报告。设计概念设计、方案设计、施工图设计、专项设计、工艺设计、深化设计等全过程的设计工作。施工各分部分项工程施工全部内容、材料检测及工程资料完善。总承包管理全面协调、统筹及管理整个项目的各项工作。试运营配合业主试运营。三、项目总承包及施工管理范围解读第二部分 商务条件解读叁设计条件解读超前一体化策划超前一体化策划第三部分 设计条件解读一、关键规划条件解读序号规划条件解读1建设位置详见规划条件表项目地处建成区，周边城市环境较为复

26、杂2用地规模详见规划条件表用地包含道路及绿化用地，相关规划指标应分别计算3规划原则详见规划条件表此条为规划局对项目的总体定位及设计原则，为大的设计导向，无特殊原因必须满足。规划条件要求打造一座地标性建筑。注重体现城市的历史文化特色。在建筑造型、色彩搭配、材料运用等方面需要着重考虑。4规划指标详见规划条件表作为定位为城区综合文化中心的项目，绿地率要求过高（目前方案不满足），容积率虽然是4.0，但因为限高、建筑密度指标原因，远远做不到4.0，容积率无法用足。5公建配套独立公厕一座需要按照要求配置，以满足规划验收条件，可结合建筑主体设计，在首层设置6停车泊位详见规划条件表项目为公共建筑，需要100%

27、配建配建充电车位，但首次配建比例可结合运营需求及当地电动车发展情况调整7建筑退红线距离详见规划条件表常规要求，必须满足超前一体化策划超前一体化策划第三部分 设计条件解读一、关键规划条件解读序号规划条件解读8建筑间距和退地界详见规划条件表常规要求，必须满足9日照要求详见规划条件表常规要求，必须满足10城市设计详见规划条件表对建筑色调、建筑夜景照明以及消防、人防、市政、公共服务设施配建等提出要求，为基础设计要求，必须满足11建筑设计详见规划条件表按照地标建筑打造，同时对建筑竖向设计提出限制要求，对绿色建筑、装配式建筑、被动房设计提出要求，以上均为对成本影响较大的专项，应根据政府先关批复落实，并尽可

28、能减少对成本的不利影响12综合管网详见规划条件表对项目接驳市政条件的要求进行了规定，规划方案审批前应落实管网方案；对海绵城市配建要求进行了规定；项目自有管线应严格限制在红线之内；项目应配建污水处理、再生水回用、雨水循环利用设施，并在总图中预留相关设施用地。13其他要求详见规划条件表设计单位资质必须满足规划要求；同时规划条件的落实是规划设计方案审批通过的前提条件；14规划成果详见规划条件表明确了规划方案报批要求，后续深化设计必须以审批通过的规划方案为依据进行。超前一体化策划超前一体化策划 未见地下水。地下水埋深在45m以下，不需考虑地下室抗浮，但需进行抗渗和防水设计。地质稳定，地基良好。远离地震

29、断裂带，适宜建设。场地平坦，粉质黏土层及中砂层地基承载力较高，适宜作为建筑物地基持力层。标准冻深。标准冻深为0.6m，地下管道、浅层基础及地梁设计需考虑冻深影响。湿陷性黄土。为轻微湿陷，分布于地表以下7m内。对场地排水设计、地下管道设计有影响。地质条件第三部分 设计条件解读二、地质条件解读超前一体化策划超前一体化策划项目现状：场地平整，交通便利。西侧和南侧是市政道路，北侧为空地，东侧有住宅楼。给排水：世纪大道预留一路DN150给水，DN300污水预留接口一个，DN400雨水预留接口一个。电气：南侧世纪大道、西侧四明街均提供两路10KV电源进线，两路通讯进线；暖通：热源接自市政热力管网，热媒参数

30、为110/70高温水，但热源相关信息、位置未明确；燃气：有燃气需求及条件，但市政接口信息未明确。世纪大道文旅中心第三部分 设计条件解读三、市政条件解读超前一体化策划超前一体化策划涉及幕墙、园林、泛光（艺术照明）、厨房、酒店专项智能化等专项设计专项演出工艺设计（灯光、声学、舞台设计等）、天幕系统等特殊专项核6级、常6级，战时用途二等人员掩蔽所人防绿建一星（标准较低）绿建第三部分 设计条件解读四、专项设计要求肆业主诉求研判超前一体化策划超前一体化策划项目位于省会石家庄东部，有悠久的历史文化。区域旅游资源多数分布在周边，城区旅游设施不完善。受新冠疫情影响，跨省出游减少。周边游、休闲游、亲子游、夜间文

31、旅成为新的增长点。本项目将利用物联网、云计算、大数据、人工智能技术，探索文化、旅游、科技的深度融合，打造为新体验、新模式、新服务的文化展示窗口、主题体验式文娱地标。一、项目策划定位解读第四部分 业主诉求研判超前一体化策划超前一体化策划第四部分 业主诉求研判成本可控建筑品质卓越加速投入运营项目整体投资不超可研估算，同时满足地标建筑的品质要求财务成本较高，需尽快投入运营，实现正向收益打造标杆建筑，匹配项目整体定位二、建设期诉求超前一体化策划超前一体化策划全生命周期诉求副标题内容（微软雅黑）产品保值增值性强，投资回报率高适应性强，满足持续变化的功能需求维护方便，且成本少第四部分 业主诉求研判三、全生

32、命周期诉求超前一体化策划超前一体化策划606天打造“三作”巅峰之作：城市地标传世之作：业主运维经典之作：行业标杆四、设计交付标准研判第四部分 业主诉求研判超前一体化策划超前一体化策划节约工期通过全体系融合，优化结构布置及构造做法，提前4个月竣工交付，为业主提前运营，缩短投资回报周期创造条件。配置标准的弹性设计项目一次性投入较大，后期经营收入受本地旅游环境的影响较大。针对此问题，设计预留后期改造可能，如考虑餐饮、商场等功能，并预留改造条件。降低后期的运营成本设计阶段充分考虑后期运营维护需求，预留软硬件条件，同时提升建筑节能标准，运用低碳设计策略，降低建筑运营能耗。策划及招商配合业主对酒店、文娱、

33、商业等运营方案暂无意向，由于运营方案的确定对设计方案及设计周期影响较大，设计安排专人介入配合业主策划及招商工作。1 23 4五、针对业主诉求的关键举措第四部分 业主诉求研判伍风险识别及应对超前一体化策划超前一体化策划一、合同风险识别及应对第五部分 风险识别及应对风险点2：结算大额审减风险应对措施：结算收入采用定额下浮，单价来源信息价和认质认价结果，项目为私营业主，结算审核大概率为“外包咨询+内部审计”，认质认价受审核方影响程度大，需要充分熟悉认质认价流程，重视沟通。风险点3：无逾期罚款标准，无提前完工的奖励措施应对措施：以合同约定工期逾期罚款上限和提前竣工奖励措施。风险点1：工期违约扣款风险应

34、对措施：项目地处北方寒冷地区，存在冬歇期安排工期时综合考虑工程建设与气候的关系；及时确认工程冬歇期停工的确认资料。132超前一体化策划超前一体化策划二、造价分劈不合理引起的风险第五部分 风险识别及应对100%额度用尽 对应措施：根据既有项目信息和变更动向，在图纸和方案固化前商务与设计充分沟通，动态更新造价分劈，通过多轮“画算结合”的限额设计方式，最终实现合同额度100%利用。风险点：商务概算超合同上限或合同额利用不足超前一体化策划超前一体化策划第五部分 风险识别及应对三、设计风险识别及应对措施图纸成本管控风险运营需求不明确造成的风险图纸质量风险设计进度风险图纸资料不完整，目前仅有可研估算，后期

35、图纸有超概或者概算用不完的风险，需要进行图纸成本管控本项目业态复杂，运营商目前未定，运营需求不明确可能会带来图纸的设计风险。施工图设计工期短，设计师经验不足，为完成出图而出图，未做详细的校审工作。本项目为EPC工程，边画边施工，存在设计进度赶不上现场施工进度的风险。01OPTION02OPTION03OPTION04OPTION超前一体化策划超前一体化策划荷载预留风险报告厅/剧场的舞台设计装修标准不明确、部分业态功能不明确，可能导致结构荷载预留不足，存在后期加固的风险应对措施：提前和业主沟通，要求明确相关区域使用功能或荷载取值并签字盖章人防区为机械车库的风险依据河北省人防办要求，本项目应建人防

36、面积为12435，约占地下车库面积的60%，机械车库做人防存在审批风险应对措施：提前和人防办沟通并取得人防批复绿地率实施风险依据规划条件及方案文本，本项目绿地率35%，根据实测总图规划实用地内的绿地面积仅为5512平方米，绿地率仅为17.6%，不满足规划条件要求应对措施：在方案报建阶段，提前与规划局沟通并取得其同意预埋遗漏风险综合体内有大量幕墙及钢结构工程，存在大型广告牌、LED屏等附属结构物，需防范预埋件漏埋风险应对措施：主体结构施工前，必须完成各专项施工图并进行图纸会审和技术交底。0102030402第五部分 风险识别及应对三、设计风险识别及应对措施建筑&结构超前一体化策划超前一体化策划序

37、号专业风险措施1暖通裙楼屋面商业步行街有餐饮用途可能，有预留缺项的风险。预留出租商铺餐饮条件，如排油烟管道、给排水管和电量等。2文化娱乐、酒店运营方案业主暂无明确意向，对通风空调的设计有变动方案的风险。应根据业态功能全面综合的考虑，建筑条件预留多方面通风空调方案的可能性。3电气规划方案文本电气设计说明中，本项目文体按50W/m预留电量，负荷密度偏小。裙楼、塔楼后期可能按商业综合体及酒店运营，结合业主运营需求，细分业态，商业按90W/m、酒店按70W/m设计。4本项目业态功能存在变化的可能，且同一层裙楼、同一栋塔楼可能存在不同的业态。设计阶段预留后期运营多变性条件，按功能分设主干系统供电，独立设

38、置计量。5智能化文娱、酒店及办公区等的运营方案不明确，对智能化设计方向存在较大的风险。需要协调业主尽早提供运营方案，前期方案设计预留多种运营方案条件，避免出现方向性重大修改。6根据可研报告，项目需要采用文旅类相关的先进技术（如：物联网、大数据、云计算、人工智能等），存在落地性风险。先进技术应用均要进行落地性调研论证，必要时考察相关落地案例，避免因技术无法落地导致项目品质降低7给排水业态多样，需预留综合体改造业态，商业预留餐饮条件范围不明确，存在改造风险生活用水量按最不利情况（餐饮）预留，方便后期改造，负二层预留隔油器间及预留排水管。8下沉广场面积较大，且为围闭形式，周边一圈为商店及报告厅等重要

39、场所，有较大内涝风险。暴雨重现期按100年考虑，提升设备数量采取三用（互为备用）；塔、裙楼排水不接入入下沉广场；沿边缘设置排水沟，沟坑互相连通。9湿陷性黄土地区如果管道损坏漏水，将严重影响建筑安全或铺装塌陷。做好地基、管道基础处理措施，管道接口及管道回填做好处理。文化娱乐、酒店运营无明确方案，商业业态引入餐饮功能的可能性极大，机电各系统应进行预判预留。水电暖第五部分 风险识别及应对三、设计风险识别及应对措施机电超前一体化策划超前一体化策划政府机关办公楼使用玻璃幕墙不合规措施：告知业主风险，或者改为窗墙体系木质格栅为非常规材料，存在认质认价风险措施：及时询价，或调整为木色铝合金格栅扭转曲面，玻璃

40、可能为双曲面玻璃措施：提前考虑造价风险大分格金属墙面材料不明确，可能为非常规材料措施：让设计明确做法，尽量采用3mm铝板（有利润）第五部分 风险识别及应对三、设计风险识别及应对措施幕墙超前一体化策划超前一体化策划第五部分 风险识别及应对四、施工风险识别及应对措施 本工程体量大、业态丰富，业主投入大，需尽快形成正收益。解决措施：地下室分两个施工区，两区平行施工，区内分段流水；三栋塔楼平行施工；各专业分包科学穿插施工；采取有效的冬季施工措施保障冬季施工。西侧临近市政道路，东侧高层住宅，南侧红线位置有高压线；施工组织协调难度大，容易造成扰民。解决措施：申请夜间施工许可证，做好交通疏导，设置两个项目大

41、门，采取防污染、防噪音的措施加以控制。连廊的跨度大，高空拼装施工难度大、安全系数低，工作效率低。解决措施：采用地面拼装，在屋面梁柱节点处设置临时牛腿起吊点，整体提升。湿陷性黄土，土质不稳定，遇水溶化、塌陷。解决措施：土方开挖至底槽前，提前组织验槽工作，验槽合格后第一时间浇筑垫层封底，加快底板施工进度，减少底槽裸露时间施工风险连廊施工安装难度大湿陷性黄土需快速投入运营施工组织协调难度大陆施工界面界定超前一体化策划超前一体化策划遵从既有合同约定的原则0102遵从质量优先的原则遵从便捷施工的原则0403遵从趋利避害的原则第六部分 施工界面界定一、与其他甲指分包和入住商户的施工界面划分原则超前一体化策

42、划超前一体化策划本项目的装饰标准、运营方案可以结合区域特点和项目情况为业主量身定制。对施工单位而言，风险与机遇并存，如何利用好这一特点是本项目创效的重难点。应对思路：研判利弊，合理切分界面，效益最大化。序号装修界面切分和运营方面的建议理由1文化街道、城市展厅装修考虑能做尽做，只保留个性化装修区概算较充足，预计盈利，扩大创效标的2演出中心装修和园林绿化工程能做尽做利于提档升级，突出项目亮点且回报率高，力荐我司方案落地3非遗体验区、文娱游艺区只简单一次装修客户个性化装修需求高，建议小业主自行解决4设计方案考虑提高装修标准，美化业态环境价值工程；概算较充足，扩大创效标的5增加裸眼3D系统、互动跑道、

43、人机交互系统等系统提高档次，突出项目亮点，服务运营，提高业主满意度第六部分 施工界面界定二、施工界面策划超前一体化策划超前一体化策划序号分类施工界面范围1 勘察本项目各项初勘、详勘、物探、工程测绘等勘察测绘工作，提供勘察报告，并通过勘察审查及专家论证。2图纸设计概念设计、方案设计、施工图设计、地下停车场设计、人防设计、钢结构深化设计、幕墙设计、公区精装修设计、弱电智能化系统设计、空调设计、电力设计、自来水和中水以及雨污水设计、海绵城市设计、燃气热力设计、园林景观设计、夜景照明设计、标识系统设计、基坑维护设计及咨询、BIM设计及施工应用、报告厅等各种功能性空间的专项深化设计，并配合业主完成各类设

44、计的图审和所有与工程相关的各项专家论证。3地基与基础根据发包人要求，承包人完成场地内的建筑物和构筑物的基础处理、土方工程、基坑支护工程、降水工程、基础形式等应符合发包人要求及其他合同文件约定。4地下室地下室结构主体、人防及防化工程、防水工程以及各类管线设备的采购和安装、车库地坪及装修、车位划线及导视系统、充电桩设备采购及安装等。5主体结构主体结构、二次结构、钢结构工程；地面工程、屋面工程、防水工程等。6外立面装饰工程幕墙工程、涂料外装工程、亮化工程以及实现外立面效果的一切工程。7室内装饰工程所有办公区域、公共区域、各功能空间的装饰装修等。8安装工程永久水电气的报装、采购及安装；满足规范的各个消

45、防系统、暖通工程、防雷接地工程、安防工程、弱电工程、智能化工程、VRV空调工程、电梯工程，给排水工程等；所有设备采购按专用合同条款执行。第六部分 施工界面界定三、项目总承包及施工管理范围超前一体化策划超前一体化策划序号分类施工界面范围9园林景观工程及市政工程园林景观工程及市政工程：道路铺装工程、景观绿化工程、亮化工程（除灯光秀等业主自主设计工程）、室外管网工程、燃气工程、海绵城市系统、围墙及导视系统、大门工程、标识标牌工程；红线外大市政工程的接驳，通水(含相应接口费)、通电(含相应接口费)、供气(含相应接口费)、供暖(含相应接口费)、通讯(含相应接口费)、通路(含相应接口费)等所需的全部费用由

46、发包人自行承担。10前期工作及报批报建发包人负责协调地方政府相关部门的工作关系，使得承包人取得设计参数及其他相关资料；负责提供建设所需的用地合法化，涉及征地、拆迁、安置等由发包人解决；负责办理开工前的相关手续以及向承包人下达进场通知。承包人负责处理勘察设计施工竣备过程中的外部协调、关系处理和相关费用等。11临时设施设备及安全文明施工发包人水电提供接驳点，承包人自行接引；承包人自行解决临时施工道路的开口；承包人自行解决场内施工道路、雨污排放、降尘降噪等一切安全文明措施；安全文明施工所需的一切费用（包括但不限于施工扬尘排污费、垃圾服务费等）由承包人承担。承包人自行解决生活区、办公区，并建立工地视频

47、监控系统。承包人自行解决红线范围内及周边的各类管线、构筑物的保护及加固，政府及发包人要求的由发包人另行支付。12总承包管理承包人应全面协调、统筹及管理整个项目所有工程的勘察、设计、施工、材料设备采购等工作，提供合同约定的总承包管理服务，包括其自身自行施 工的工程及由分包人、独立承包人等参建单位负责施工的工程，以及进行此等工程所需的预留预埋及相关配合工程，提供工地现成临时辅助设施，负责与各分包工程等的界面收口处理及开槽等修补工作，并最终完成包括但不限于本身所负责施工之工程、分包工程、独立承包工程等整体工程的竣工验收工作，并能完整地交付发包人使用。13其它按照国家规范要求进行材料及工艺的见证取样、

48、提供检验检测报告，如若由承包人负责检检验检测，费用由发包人另行支付，包括但不限于基坑监测费、沉降观测费、节能检测费、室内空气质量检测费、电气防火和消防检测费、防雷检测费等全部与本项目相关的检测费；提供场地布置、主体形象进度及各专业重难点工艺、关键工序的BIM建模以及发包人在过程中提出的BIM建模要求；承包人应完成本项目分包单位的招标/采购，并承担招标/采购管理费。第六部分 施工界面界定三、项目总承包及施工管理范围超前一体化策划超前一体化策划统筹协调9大部门分类相关单位协调内容设计方案、初设单位相互沟通，协调解决图纸设计问题图纸审查机构前期设计风险点的沟通、主体及部分专项施工图及报批报建图纸审查

49、施工建设单位因方案调整、变更引起的造价变化，以及沟通需要业主签确的效果类专项监理单位解决施工现场各种问题商务招商部门因招商引起的店铺划分及预留条件的变更运营单位对接后期运营中的需求及条件预留分包商互相提资与条件预留，并以设计院为主体把控质量与效果分供商设计参数和材料品牌等的确认和沟通其他政府职能部门主体及部分专项施工图进行消防备案；对接了解规划意图；人防施工图进行人防备案等分类管理24个专项分类专项内容管理建议分类专项内容管理建议效果类景观设计自主设计深化类声学设计分包设计精装工程自主设计噪声防控分包设计幕墙工程自主设计节能设计自主设计泛光照明自主设计绿色建筑自主设计标志设计分包设计综合管网自

50、主设计招采类扶梯深化分包设计功能类人防工程分包设计电梯深化分包设计智能化分包设计抗震支架分包设计物业管理分包设计虹吸雨排分包设计运营管理分包设计施工类基坑支护自主设计工艺类剧场工艺分包设计桩基专项自主设计展览工艺分包设计钢结构分包设计酒店工艺分包设计第六部分 施工界面界定四、界面协调与管理柒目标成本及造价分劈超前一体化策划超前一体化策划序号 工程名称原可研报告金额重新分劈后费用变化策划方向具体考虑1主体工程65900 43189-22711 利润率低，考虑减少占用比例；1.采用筏板基础，节省工期；2.地质条件一般，预留空间应对不确定性因素；3.原概算额度偏高、降低概算2室外工程3210 575