中建浅谈方案设计阶段的项目设计管理.pptx

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1、w中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.7浅谈方案设计阶段的项目设计管理b2 0 2 3/0 4曹志阳主讲：遇到的问题非建筑专业负责人，或是之前主要的工作范围是施工图设计的项目 负责人，在设计前期管理工作中存在较多困惑。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.1不了解方案设计32一 引题不熟悉项目审批方案计不擅长营销管理学员初步认识建筑方案设计，并了解其特点和基本工作流程。学员了解项目常规报批报建管理工

2、作基本流程，并理解项目审批的主要逻辑。课程目标中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.CONTENT方案设计的特点及工作流程项目审批管理要点中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.12什么是方案设计？建筑方案设计是指在建筑项目实施之 前，根据项目要求和所给定的条件确立的 项目设计主题、项目构成、内容和形式的 过程。建筑方案设计工作是建筑设计的最初 阶段，为初步设计、施工图设计奠定了基 础，是具有创造性的一

3、个最关键的环节。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程“都是玄学+花活？”中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.方案设计的基本阶段建筑方案设计的过程可以分为任务 分析、方案构思和方案完善三个阶段。其 顺序过程不是单向的、一次性的，而需要 多次循环往复才能完成。二 方案设计的特点及工作流程方案创作的基本方法不同的设计者会采用多种方 法深入到方案创作之中，总结起来，可大体概括为

4、两种倾向的设计理念 及方法，即：“先功能、后形式”or“先形式、后功能”中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程设计创意3修改深化方案设计的一般步骤通常建筑方案设计的步骤主要可以分为四个阶段，即：前期 准备、设计创意、方案表达、深化与修改。各阶段需要提交不同形 式与深度的工作成果。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程方案表达前期准备214任务书解

5、读设计任务书是建筑方案设计的指导 性文件。解读设计任务书的目的在于对 项目设计条件进行分析，明确建筑的功 能要求、空间特点、环境特点、经济技 术因素等。对设计任务书的充分解读有 助于建筑师目标明确地进行工作。然而，除了投标项目，大多数 项目都没有明确的任务书。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程1 前期准备设计信息收集设计任务书只是建筑设计信息的一 部分，在充分解读设计任务书的基础之 上，还应掌握更加全面的设计第一 手资料，获得更充足的设计依据。包 括项目用地红线图、

6、空间规划依据图、现状图、上位规划、用地规划条件等资 料，以及现场踏勘、业主问询、项目调 研、案例分析、政策法规等相关信息。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程1 前期准备“那么，你该如何有效收资?”【项目收资八大问】项目收资八大问什么项目？项目在哪？多大规模？投多少钱？具体需求？多长时间？给谁汇报？有何资料？通过收资，判断业主的真正需求，为设计打个好基础。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISIO

7、N CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程设计条件分析 外部设计条件分析。外部设计条件分析主要指对建筑方案设计 的宏观背景的分析，主要包括对项目当地的历 史文化、经济条件、技术条件、气候条件的综 合分析，还包括对项目的城市区位、交通设施、基础设施、区域未来发展规划等外部条件的分 析。充分分析外部设计条件的利与弊，能够为 后续的建筑方案设计工作提供直接的依据。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程1 前期准备设计条件分析 内部设计条件分析。内部设计条件是由里及外制

8、约设计走 向的因素，它决定建筑的功能布局原则、空间组织方式、形体构成形式等。内部设 计条件分析主要侧重于对功能的分析和对 技术要求的分析，通常包括基地分析和 建筑功能分析两个部分。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程1 前期准备设计案例分析设计案例的分析通常有两种方式，一种 是进行实例调研，即针对性质与规模相似 的已建成项目的实地考察，以获得现场的直 观体验；另一种是进行资料分析，即通过 查阅图书、文献收集同类型建筑的设计资料，以寻求经验作为创新的基础与依据。中国建筑

9、第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程1 前期准备设计创意即是确定建筑方案创作的主题与概念。设计创意影响着建筑设 计的发展方向，传递着建筑设计的深层次 的思想内涵。优秀的设计创意都是建筑师 对项目进行了全面、深入、细致的调查研 究后的结果，是建筑师对创造对象的文化、环境、功能、形式、经济、技术等方面的 综合的、深度的提炼，而绝非凭空想象或 闭门造车。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,L

10、TD.二 方案设计的特点及工作流程2 设计创意设计创意阶段的工作成果主要是设计草图。建筑设计草图的特点是 开放性和不确定性，是关于建筑的整 体性的思考。建筑设计草图的实质是 一种图示语言与图示思维，它将不确 定的、模糊的意象变为视觉可以感知 的图形。图示语言表达出来的形象包 含了不同层次的视觉思维的表达，可 作为评价、比较、交流、修改设计的 依据与基础，成为建筑创作过程最好 的记录方式。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程2 设计创意某项目戴院手稿建筑方案表达即是：建

11、筑设计创意发展成为承载着具体功能与行为的“形 式”，并通过图纸、模型、动画、视频 等形式与手段表达出来。建筑方案表达 的内容主要有：建筑总平面图、各层平 面图、主要立面图、剖面图、彩色效果 图、实体模型、文字说明等。方案表达 阶段的工作成果主要是图纸、文本、模 型、动画、视频等。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程3 方案表达某项目效果图建筑方案设计的过程是一个动态的图示思维表达的过程，建筑师在此过 程中常常需要根据实践中出现的问题不 断地进行设计方案的比选、调整与

12、优化，以寻求更好的解决方案，直至 拿出最终的设计成果。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程4 修改深化某项目立面多轮优化某项目多轮优化某项目多轮优化某项目多轮优化准确判断和领会所获取的多方信息，可以从源头减少方案修改次数，提高方案成功率。方案的迭代是一个正常的过程，一次成功的方案极少。但是实际项目中，常常出现多轮方案后，业主的需求仍然不确定，反复变动，或是设计对接人员没有准确把握和传达业主的意图等情 况，始终没有找到方案深化演进的方向，造成前 期多轮成本的无效投入。这

13、是项目负责人需要特 别注意的。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程 充分应对基地环境条件，与环境的关系友好。功能分区高效合理。流线组织便捷高效、互不干扰。令人愉悦的合乎逻辑的空间形式。富有个性与识别性的外观造型。技术与经济的合理可行。影响建筑方案设计的因素是多方面的，建筑方案设计的成果不能简单以正或误来进行评价。同一个设计任务，不同的建筑师往往有着不同 的解答方式；同一个设计方案，不同的人也往往有着不同的评价。一般 而言，一个优秀的建筑方案设计应该具有以下几方面的特点

14、：中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程方案设计评价C BABA地产项目特点：甲方设计管理甚至比你更专业 目标明确商业价值最大化 住宅设计个性化表达的空间有限因此，基本就是把用地压榨到极限，首 先设计要做的就是配合甲方需求，做“强排 方案”，测算项目的最大商业价值。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程如果是地产项目【盲排】，只考虑最大化出售面积

15、，而完全不考虑价值溢价。在这个阶段，主要的考量因素只有面宽和进深，楼高 和楼间距。盲排要在满足日照的前提下，尽可能的排进更多 的楼，使得可建造面积最大。【强排】，就是要最大化产品价值，要综合流线、景观、绿化等因素，求出可能的几种产品形态。这个过程需要依赖 人来做价值判断。盲排为强排提供极限的依据。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程如果是地产项目其实这个过程准确说是【盲排+强排】两个环节：项目分析条件输入中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION

16、FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.二 方案设计的特点及工作流程成果输出恰当包装，有效传达条件不准确，亲人两行泪立体分析，找准方向总结 项目负责人在设计前期阶段，应该要做好哪些工作？除了上面提到的这些，还应该了解和做好哪些工作？研讨流程：学员自主发言或随机邀请2名学员发言。研讨时间：8分钟回顾及研讨中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.现在我们休息10分钟！温馨提示：听到音乐的声音停止即表示课程即将开始。对建设项目的审批审批立项 负责土地的供应土地证负责对土地使

17、用情况的管理选址意见/用地/工程证 负责项目建设情况的管理质检/安检/施工许可中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.【政府各个部门的职能分工】顶层架构国民经济与社会发展规划 土地利用规划城市总体规划/控制性详细规划发改委 国土规划发改委 国土规划建设三 建设项目审批管理要点建设项目行政审批商品房销预售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证建设用地规划许可证中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP

18、,LTD.企业的产权办理可以用“五证”的取得来贯穿三 建设项目审批管理要点42351中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.1.办理建设用地规划许可证 2.领取国有土地使用证1.发改委审批、核准、备案制度（政府投资、企业投资）三 建设项目审批管理要点2.划拨用地办理选址意见书1.领取建设工程规划许可证1.领取建设工程施工许可证1.放线验线 2.竣工验收设计阶段 【基本流程图】选址立项开工建设获取土地竣工验收土地占有权/使用权买买买中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIF

19、TH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点集体所有国家所有1 如何办理国有土地登记证土地的所有权 向谁买？国有土地出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD

20、.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【出让土地】怎么买？去哪里买？出让方式（1）招 标 （2）拍 卖 （3）挂 牌 （4）协 议中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【出让土地】出让方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要 求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有 一个意向用地者的2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让3划拨土地使用权改变用途或转

21、让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同有期限限制有期限限制中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点怎么买？去哪里买？1 如何办理国有土地登记证【出让土地】1 如何办理国有土地登记证 【出让土地】买了之后就能办理土地证了吗？NO!先签合同规划条件（规划局）、土地供前登记、建设用地批准书(国土）等一系

22、列的土地手续，全部办理完成后签订土地合同。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点签了合同就能办理土地证了吗？NO！先得办建设用地规划许可证中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【出让土地】【如何办理建设用地规划许可证 发改委】1.土地合同2.项目估算3.立项的请示中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION F

23、IFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.1.建设项目批准、核准或备案文件（即立项批复）2.土地合同3.规划条件通知书1.买2.签合同3.办理建设用地规划许可证三 建设项目审批管理要点【如何办理建设用地规划许可证 规划】1 如何办理国有土地登记证【出让土地】STEP 1 买地【国土】土地交易市场、协议买地，土地供前登记证（国土）、建设用地 批准书（国土）、规划条件通知书（规划)拿到土地合同（附规划条件 概念方案）STEP 2 立项审批【发改委】土地合同、项目估算、备案（不需要做可研）中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGI

24、NEERING DIVISION CORP,LTD.STEP 3 建设用地规划许可【规划】土地合同、立项批复、规划条件STEP 4 国有土地登记证【国土】土地合同、立项批复、规划条件三 建设项目审批管理要点中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.“公益类用地 不要 ”1 如何办理国有土地登记证 【划拨用地】只能买吗？三 建设项目审批管理要点国家重点扶持的能源 交通等项目用地法律法规规定的 其它用地城市基础设施 公益事业用地国家机关 军事用地如何申请不要钱的土地？STEP 1 立项审批 【发改委】项目

25、建议书 立项批复中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.STEP 2 选址意见书 【规划】地在哪，下达规划条件规划发蓝本本三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【划拨用地】同意xxx在蓝线范围内做规划设计（加盖规划局公章）如何申请不要钱的土地？STEP 2 选址意见书 【规划】地在哪，下达规划条件规划发蓝本本审批结果：1.选址意见书及其附件 1 份2.规划条件 1 份3.审查意见告知书 1 份4.蓝线图 3 份中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH E

26、NGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【划拨用地】可行性研究报告发改立项国土局要地中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.编制环评/节能评估报告/设计方案（估算文件）等。三 建设项目审批管理要点如何申请不要钱的土地？1 如何办理国有土地登记证【划拨用地】STEP 4STEP 5STEP 3中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.STEP

27、 5 国土局要地1.用地预审(国土）包括是否确需占用农用地、可否调整占用 非农用地等；是否占用耕地等。建设用地 涉不涉及房屋征收 三 建设项目审批管理要点2.土地扭转(国土）农转征，农转用农转征（集体所有土地转变未国有土地）土地所有权变更。农转用（农用地转为建设用地）土地用途发生变更。国有建设用地 使用权收回如何申请不要钱的土地？1 如何办理国有土地登记证【划拨用地】划拨地农用地中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点STEP 5 国土局要地1 如何办理国有土地登记证【划拨用

28、地】如何申请不要钱的土地？STEP 5 国土局要地 取得建设用地批准书，划拨决定书（国土局同意给地）STEP 6 建设用地规划许可证 规划 办理需要选址意见书、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）STEP 7 国有土地登记证 国土 办理需要建设用地批准书、划拨决定书、选址意见书中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点1 如何办理国有土地登记证【划拨用地】STEP 1STEP 2STEP 3STEP 4STEP 5STEP 6STEP 7项目建议书发改委立项审批选址意见

29、书规划编制环评/节能评估报告/设计方案 可行性研究报告可研立项国土局要地建设用地规划许可证规划 国有土地登记证国土小结 【选址立项、获取土地阶段】【出让地】STEP 1 买地国土中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点STEP 3 建设用地规划许可规划STEP 4 国有土地登记证国土STEP 2 立项审批发改委【划拨地】中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.STEP 1 修建性详

30、细规划审批STEP 2 建设工程设计方案审批STEP 3 初步设计审批 消防审查三 建设项目审批管理要点2 如何办理建设工程规划许可证人防审查审查 节能审查审查STEP 4 施工图 审查【设计阶段】审批过程是施工图阶段的总平面图的审核过程，明确了外檐材料及颜色、楼层高度、绿化 率、容积率、建筑面积、规划停车位数量等等多 项规划指标，是规划指标的最终版本，在后续建 设过程中，满足报规的指标方可进行规划验收以 及竣工验收。超建、扩建、新建等如未报规，则 属于违章建筑。没证，与证不符，都是违章建筑。中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING D

31、IVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点2 如何办理建设工程规划许可证【设计阶段】完成质量监督备案、安全措施备案1、取得图审合格证。2、取得勘察、设计、监理、施工单位中标通知书。3、建设工程五方主体项目负责人工程质量终身责任承诺书。完成施工招标取得施工单位中标通知书完成监理、施工单位合同备案工作中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点2 如何办理建筑工程施工许可证【施工阶段】STEP 1STEP 4STEP 2STEP 3选址立项 设计阶段 竣工验收:获取土

32、地 :施工建设 中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.三 建设项目审批管理要点项目立项（审批、批准、备案）建设用地规划许可证 国有土地登记证-.选址意见书（划拨）小结五方联合验收 职能部门验收-.建筑工程施工许可证建设工程规划许可证?-.?-.?-.取得建设工程规划许可证需要完成哪些工作？实际项目中，常常出现业主还没有取得相应证书的 情况下，要求设计院进行下一步设计工作，这时候 项目负责人需要怎样应对？研讨流程：学员自主发言或随机邀请2名学员发言。研讨时间：8分钟回顾及研讨中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.讨论7心感谢聆听，请多指点中国建筑第五工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION FIFTH ENGINEERING DIVISION CORP,LTD.