中建综合体项目超前一体化策划.pptx

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1、*项目超前一体化策划超前策划、精准定位、助项目品质提升 设计引领、体系联动、促项目高效建造2022.9.27/天津中建八局华北分公司05 合理界定界面，总体造价分劈02 商务条件解读，精准品质定位03 设计条件解读，明确交付标准01 业主诉求分析，方案决策引导06 计划协同管控，EPC全程联动04 风险源头识别，控概算促履约07 各专业对设计的建议业主诉求分析方案决策引导1首先让我们了解一下工程整体概况建设规模建设内容承包模式一章标题字号为24pt1#塔楼 会议办公2#塔楼文物文创3#塔楼 文体文娱裙房文体文娱n n 项目名称：*项目n n 承包模式：EPC总承包（联合体）n n 建设单位：*

2、文旅（河北）旅游服务有限公司n n 建设地点：*区*大道和*街交叉口东北角n n 计划工期：24个月n n 层数：1#塔楼：7层/-2层2#塔楼：8层/-2层3#塔楼：9层/-2层裙 房：2层/-2层n n 建筑高度最高：38.8mn n 绿地率：35.03%n n 建设规模：总建筑面积约 102780，n n 地上 67480，地下35300。n n 建设内容：主体工程、装修装饰、舞台舞 美、灯光亮化、配套广场、景观绿化等周边多为住宅无高压线工程概况其次让我们了解一下项目的前世今生！政府想要的建设单位想要的区域市场环境面临的盘活经济消费重构，文化转型传承文化冀中明珠，燕赵天府丰富生活文娱基地

3、，绚丽窗口政府建设背景资本金2.4亿元，占比20%贷款9.6亿元，占比80%；以最少资金撬动最大项目。这个项目是业主在当地 承接的第一个项目。打开河北区域投资市场。留足空间，业态切换。打造赚钱平台。商业盈利用足杠杆抢占市场建设单位投资背景市场环境大背景 2020年以来，由于受到新冠疫情的影响，我国旅游产业受到巨大冲击，国内旅游在经受巨大 冲击后仅呈现缓慢恢复的态势，旅游产业春天的到来依然有很大的不确定性。夜间旅游 2016 2017 2018 2019 2020 2021夜间旅游市场规模（万亿元）2017 2018 2019 2020 2021国内旅游总人次（亿人次）2502001501005

4、002020 2021平均出游半径（km）7060504030201004035302520151050旅游数量周边旅游最后让我们看看业主的功能诉求；他们心目中建筑方案到底是什么样的？他们需要在哪些方面做出方案决策？业主心中的设计方案：建设商业型的文旅文创项目，集商业、酒店、办公、文旅为 一体的综合体，适应疫情形 势下的市场环境，打造高效 运营的投资平台。以商 成文1、通过文化注入 带动旅游发展以旅兴商以文带旅3、通过商业组 合完善文化要素2、通过旅游促 进商业的繁荣业主功能诉求业态布局运营模式晶质定位出 租文旅、文创 酒店、商业自 持物业管理酒 店四星定位酒管提前落位定区域餐厨区出 售政府办

5、公（回购）商 业粗装交付或提前 招商，二次精装定楼层商娱区、餐厨区文创、文体粗装交付定比例商业、餐娱引导业主决策思路品质定位商务条件解读精准品质定位2商务条件到底要解读什么？项目总投资有多少钱？总投资 我们能花多少钱？合同价我们需要完成那些工作？承包方式业主如何给我们结账？结算方式我们如意算盘在哪里？品牌、高附加值项商务条件核心问题：核心问题：项目无概算，建安费不确定，业主可能压价。定额计价 费率下浮 总价管控 按实结算定额下浮：勘察费30.21%设计费30.25%建安施工费3.31%项目投资12亿元贷款9.6亿元 9.99亿元 2434万元承包范围实用地内勘察设计采购施工代征绿地拆改工期质量

6、质量要求合格工期24个月其他付款条件预备费无暂估价无暂列金价格调整材料费人工费规费安全文明认质认价结算方式泛光亮化大型会议厅剧场品牌限定：钢筋：敬业、邯钢、承钢、唐钢、安钢、宣钢、新兴铸管、一三高岩 卫生洁具：国产中档（可研）装饰灯具：国产中档（可研）高附加值项：精装修、幕墙外装、智 能化、舞台舞美、绿化 景观、泛光照明、文化 天街、下沉广场、大报 告厅、小剧场 幕墙外装品牌、高附加值专业设计条件解读明确交付标准3建筑设计经济性指标：用地性质：文化设施用地实用地面积：3.1321h容积率：4.0建筑密度：40%绿地率：35%建筑高度：40m城市建设指标：综合管网 停车泊位 被动式建筑 装配式建

7、筑规划指标人民防空 雨水回用 污水处理绿色建筑 海绵城市 夜景照明规划条件充电车位依据河北省及石家庄市要求，本项目应当配建充电设施车位 不低于30%，且快速充电桩比例不低于50%人防工程依据河北省及石家庄市要求，本项目按核6常6，二等人员掩蔽场所建设，人防面积按地面首层建筑面积修建绿色建筑河北省促进绿色建筑发展条例规定，本项目需达到“一星级”且省标严于国标海绵城市石家庄市海绵城市规划设 计导则规定，本项目年径 流控制率不应低于75%，规 划要求每1000硬化地 面设置25m调蓄设施地方政策装配式被动房装配式建筑 被动式建筑经评审 不采用报批报建可行性研究报告（未批复）可行性研究报告（未批复）建

8、设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证环评、能评、交评环评、能评、交评国有土地使用证国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地规划许可证人防意见告知书人防意见告知书“四证”前期资料市 政 条 件市政污水管网DN300市政雨水管网DN400、DN150市政给水管网DN150电源进线两处10KV通信进线两处燃气、热力接口暂未确定 需要与主管部门沟通确认。市政条件1#塔楼全部精装交付2#塔楼公区精装交付酒店、文创区精装交付标准根据策划与业主确定 独立店铺内毛坯交付裙房及文化天街公区精装交付店铺毛坯交付3#塔楼公区精装交付酒店、文创区精装交付标准根据策划与业主确定 独立店铺内毛坯交付B2

9、层车库全部精装交付交付标准分析风险源头识别控概算促履约4采购风险计划安排责任分工认质认价特殊设备采购 专业分包采购装饰材料采购 施工风险工期风险验收风险 本次策划从商务、设计、采购、施工、品质 5方面，梳理28大项，共 108条，重点分析以下6大风险项。商务风险成本控制合同变更分包管理联合体管理结算及审计联合体协议进度款节点支付 品质风险舒适度建筑功能直观感受品质效果装修标准精装范围施工质量重难点 设计风险设计进度产品定位设计质量图纸成本 设计合规性 方案合理性 风险识别招标文件：16万 12亿元，正式合同：10.3万 12亿元？建设规模调整、总投资不确定；无概算、建安费不明确；7.77.7亿

10、元亿元单平米 投资不变1212亿元亿元总投资不变别去指挥上帝应该怎么做！抱最高的希望,做最坏的打算!应对措施：两套策划,同步准备。风险应对-成本控制风险文娱区运营方案景观方案 泛光照明方案概算文件剧场特殊要求商业区精装范围装修标准业态布局酒店运营方案酒店星级、品牌2 引导业主，招商前置，提前落位；3 设计超前预留，两版图应对；产品的定位、业态的比例、装修的标准不明确！角色角色转变转变策划周全，分步管理风险应对-产品定位风险1 业主思维，分析需求，避免漏项；4 合理划分界面，分步施工，减少拆改。特殊设备 材料跨层巨屏游艺设备专项工程精装修楼宇亮化 幕墙导向标识裸眼3D金属屋面雨水泵站0405嗅探

11、业主想法 提供方案比选 实现参数入图超前开展策划 引导业主决策风险应对-采购风险030201应对措施1.合理、详尽的施工/设计总进度计划；2.长期合作的优质主体劳务队伍；1.合理、详尽的施工/设计总进度计划；2.合同明确施工、供货要求；提高警惕，过程严控、应急预案；1.角色转换，引导业主；2.优化设计，提升设计灵活性；1.明确关键路线，关键节点；2.专项分包、特殊设备招采前置；工期风险可研未批，合同未签/业主可能调整方案；招商未定/后期可能拆改。项目位于石家庄，工期受雾霾、沙尘暴、扬尘治理等因素影响较大。报批报建进展、设计/专项设计进度、安全施工、特殊设备采购等。风险应对-工期风险建设期间历经

12、“两会”,“国庆”,“春节”等。管理因素社会环境因素自然环境因素业主因素疫情因素新冠疫情等。53412 应对措施：1、设计坚持“合规性”、“灵活性”原则；2、与政府部门提前对接，化解风险；3、建议两次验收，功能调整区域，二次改造，二次验收。设计方案业态与规划条件地块性质不一致，可能影 响竣工验收，导致竣工结 算被拖延，工程结算款被 拖延支付的风险！设计方案业态涵盖：文创、办公、酒店、商业。规划文件用地性质：文化设施用地风险应对-验收风险合理界定界面 总体造价分劈5序号总承包界面序号分包界面1勘察设计1基坑工程2图纸设计2主体劳务3专项设计3钢结构工程4基坑工程4二次结构及粗装劳务5主体工程5机

13、电工程6机电工程6消防工程7幕墙工程7智能化工程8智能化8装饰装修9精装饰工程9防水工程10市政工程10人防工程11园林景观11门窗工程12标识标牌12幕墙工程13热力工程13电梯工程14燃气工程14园林景观15拆改工程15标识标牌16二次精装修工程16会议厅工艺设计1717厨房设计1818剧场工艺设计施工界面划分 总承包界面涵盖16项工程，其中两项 为隐形工程就是拆改和二次装修工程；分包界面共计涵盖18项工程建设标准及投资界面划分依据已明确的信息，初步 形成目标成本控制表；结 合项目概算估算上线，进 行动态调整，形成最终的目标成本内控指标。参照类似项目的工程 经验，尤其是与项目 业态、品质定

14、位类似 的项目，明确各单项 成本造价与利润率。研判项目实际情况，结合局、公司参数指 标库。初步确定项目各单项的特征、参数 性能、指标等情况。立足工程自身实际，研究前期资料，对设 计内容细化拆分，统 计明确商务条件和工程量基数。造价分劈思路01030204造价分劈设计参数项目本身类似工程原方案16万 12亿元7500元/现方案10.3万12亿元11675元/按照两档进行考虑！造价分劈-项目实际23.5万15亿元6400元/石家庄长安万达长安区核心造价分劈-类似工程石家庄万象城中央商务区核心47万 60亿元13000元/造价分劈-类似工程1、地下室防水等级：一级；抗渗钢筋混凝 土等级：P6；防水层

15、：2厚非固化沥青防水涂料+4厚SBS改性沥青防水卷材；2、屋面防水等级：级；2厚非固化沥青防 水涂料+4厚SBS改性沥青防水卷材；3、防火门：钢制防火门4、内隔墙：NALC板；ALC板；5、扶梯：梯速 0.5m/s，梯阶宽度 1.0m，倾角 30。，运送能力：6000 人/h，扶梯设 变频。客梯：载重量 1.6t，速度 1m/s；货 梯：载重量 2.0t，速度 0.5m/s，各层设小 门套，轿厢四壁、厅门钢板喷漆。建筑设计参数结构设计参数水暖设计参数电气设计参数1、结构形式：地下车库：框架结构；地上 裙房和塔楼：框架结构；连廊：钢结构单梁；采光顶：钢结构单梁；基础形式：CFG 桩复合地基2、基

16、本风压：0.35kN/，B类；3、基本雪压：0.3kN/冻深：0.6m；4、抗震设防：丙类；7度，0.10g，二组，场地土类5、荷载取值：普通楼面2.5kN/1、水源情况：市政供水，一条 DN150；2、给水系统：低区市政直供；高区水箱+变频水泵联合供水系统；3、消火栓：室内消火栓系统30L/S，室外 消火栓40L/S，自动喷水灭火系统30L/S，自动跟踪定位射流灭火系统：20L/S；4、空调冷热源：空气源热泵；5、空调末端系统：风机盘管；1、强电设计：用电负荷指标商业100W/,车库 12W/，合计估算总负荷8500kW；2、弱电设计：综合布线系统、无线覆盖、安全防范系统（安防管理平台、视频

17、监控 系统、出入口控制系统）、公共广播系统、建筑设备管理系统、建筑能耗管理系统、火灾自动报警系统。造价分劈-设计参数初判总投资估算表（单平米投资强度0.75万元）序 号技术经济指标工程或费用名称总造价工程量单位单位造价（元）一 工程费用60821102780m25918二 工程建设其他费9213.84102780m28968工程勘察费43.5121753m220元/m29工程设计费1673.8819 代征道路建设费1114.4311144m21000元/m2三 预备费3750.001 基本预备费3750.001027805%365四 建设期利息3300.00102780321五 总投资7708

18、5102780m27500总投资估算表（单平米投资强度1.2万元）序 号技术经济指标工程或费用名称总造价工程量单位单位造价（元）一 工程费用99544102780m29685二 工程建设其他费9213.84102780m28968工程勘察费43.5121753m220元/m29工程设计费1673.8819 代征道路建设费1114.4311144m21000元/m2三 预备费5889.471 基本预备费5889.471027805%573四 建设期利息5352.60102780521五 总投资120000102780m211675换位思考 摸清上线造价分劈2217345534555395 367

19、290671173378134258280993037630376价格决定品质各单项成本占比（%）各单项成本变化额（万元）基础档本项目 提升档基础档 本项目 提升档预留 专项 装饰装修 土建安装土建安装 装饰装修 专项 预留造价分劈10860!5%12%18%5%17%5%15%2666229311867344%50%30%33%65%计划协同管控EPC全程联动6商管线设计线报建线施工线招采线2022年2020年2024年6789101112123456789101112123458.1提供初步条件8.15 10.30全专业施工图、幕墙、装修专项6.1 7.10 8.25 9.1 9.27 9

20、.28临时施工许可证11.10地上结构，砌筑、机电 安装、幕墙预埋开始 施工7.25 8.2 8.10 8.15 9.15春 节1.14-2.5商家设计需求、酒店品牌落位2.20文娱区域设备及五一砌筑、机电安完成，电梯安装 粗装修4.30春 节2.2-2.24!3.15 4.10 5.1室内精装修施工完成，室内外清理5.30 6.30 7.20地上结构完成，幕墙插入施工2.10 2.20 3.208.3012.20 市政、园 林 景观、泛 光 施 工 完 成智 能 化 招 标电 梯 采 购机 电 、人 防 招 标主 体 劳 务 、防 水 招 标市政含给水派水、燃气热力分 包招 标会议、剧 场工

21、 艺分包、招 标钢结构、幕墙、电梯深化设计.2.20 3.30 5.1 6.302.20开业2020年2020年2020年2020年2020年2020年五线联动图基坑支护 设计及 报建版初步设计方 案 设 计商业、酒 店二次装 修设计智能化 专 项 设 计一次装修完 成、二次装 修、会议厅、小剧场工艺 插入施工幕墙、机 电安装调 试完成，智能化、一次装修 插入施工电 土 梯 方 招 、标 支护 招 标景观、泛光、标识、燃 气 专 项 设 计钢结构、幕墙、二次结构 分包招标市政、园 林 景观、泛 光 施 工景观、泛光、标 识 分 包 招 标会议室、小剧场专项设计土方开挖及基坑支护2023年始、机

22、电预 留预埋施 工 准 备 、配 合建 设 规 划 许 可 证6.1 7.15精 装 修 招 标施 工 许 可 证图 审 合 格 证地下结构开竣 工 备 案方 案 报 批环 评 能 评12.10 12.20设 计开 业9.295.309.26.1招采计划表序号名称开始时间完成时间前置时间1土石方工程2022.8.22022.8.1715d2基坑支护及 桩基工程2022.8.22022.8.1742d3防水工程2022.8.102022.8.2534d4主体结构2022.8.102022.8.2534d5钢结构工程2022.9.152022.9.3055d6二次结构2022.9.152022.9

23、.3055d7电梯工程2022.7.252022.8.10140d8幕墙工程2022.9.152022.9.3055d9精装工程2023.2.202023.3.5130d10智能化工程2022.12.202023.1.5160d11景观工程2023.3.202023.4.5120d12标识工程2023.3.202023.4.5120d13泛光照明2023.3.202023.4.5120d14剧场、文娱 设备等2023.6.302023.7.1590d建立模块采购计划一级节点：招标工作时间节点；二级节点：材料,参数,成本分析等。集采物资提前入图参数、型号、功能等融入图纸。前置深/专项设计主体设计

24、做好预留,专项设计做好“预设计,预核算”。高附加值专业带方案招标精装,标识,厨房,剧场等专项从招标 阶段设定方案标准,实现成本控制。特殊设备招标前置跨层LED,裸眼3D,游艺设备等前置招 采,做好询价对比,向设计反提需求,提前入图。招采前置计划画算结合计划分阶段画算结合，全流程动态调整图纸，把目标成本控制表用活,用实！完善竣工图核算结算定额方案设计初步设计施工图设计专项设计深化设计结算专项方案评审 带方案招标方案成果初设成果图纸成本管理图纸成本管理概算文件图纸成本管理专项施工图修正成本控制表修正成本控制表预算文件图纸成本管理修正成本控制表深化设计 过程图成本估算专项工程 概算估算文件修正成本控

25、制表反查成本表初设过程版两版施工图方案过程版初版图纸深化成果竣工图关键施工图节点计划阶段序号项目开始时间完成时间成本控制方案1方案设计2022.06.012022.07.08初步造价分批勘察设计2岩土勘察2022.06.152022.07.013基坑支护设计2022.07.152022.08.10满足限额要求3支护专家论证2022.08.102022.08.20初步设计4初步设计2022.07.152022.08.15目标成本修正施 工 图5开槽图2022.07.152022.08.056地基处理及基础 施工图（含人防）2022.08.152022.09.01满足限额要求7施工图初步成果202

26、2.08.152022.09.20目标成本修正8第一版施工图2022.08.152022.09.25满足限额要求9商铺二次拆改图2023.03.302023.06.20满足限额要求10第二版施工图2023.03.302023.06.30满足限额要求专项设计11精装修工程施工图2023.03.302023.06.20满足限额要求12景观工程施工图2023.05.012023.07.01满足限额要求13标识,泛光,智能化2023.05.012023.07.01满足限额要求14专项设备会议室 小剧场施工图2023.06.302023.08.20满足限额要求深化设计15电梯工程深化2022.10.30

27、2022.12.0116钢结构深化2022.10.302022.12.2017幕墙工程深化2022.10.302022.12.302022.7.8 方案2022.7.1 勘察初设 2022.8.152.开槽 基础 2022.9.1 前置24d保证土方开挖 施工图 分批出图，提升图审效率022.9.25 保证二次装修消防报审 前置3d保证施工许可证办理 精装：2023.6.20景观：2023.7.1d578前置2022幕墙：2022.12.30钢构：2022.12.30智能化：2023.7.1前置专项，避免拆改2 .深化关键施工图节点计划2023.6.30 前置285d一版 二版专项7各专业对设

28、计的建议命73 sm单玻无LOW-E节能幕墙-1F1F-2F-10.400埋深10m人防：7个防护单元普通停车：3个分区机械停车：净高3.6m经测算：10个防火分区最少10部消防电梯降本增效幕墙优化埋深10m，可取消7部消防电梯地库层高优化优化建议设计现状-10.0000.0000.0005.0m5.0m5.0m5.4m给排水室外污水管网控制项方案原设计优化方案原设计：室外共设置4个化粪池取消政府大楼北侧、文创东侧化粪池图纸/分析政府大楼文体文娱优缺点市政污水仅一个接口，浪费管线，建设成本高。减轻运维压力，节省管线，降低建设成本。优势取消两个化粪池，避免化粪池臭气影响，提升项目整体品质。降本增

29、效03030101040402效01质策化为内型钢砼梁外悬挑钢梁！回顶措施至竣工结束，措施费很高，杜绝！!施工重荷载,设计入图,业主付钱。大悬挑砼梁高支模,裂 缝、挠度难保证.增提永临结合!设计现状：内向型(跨层电子屏)优化建议：外向型(裸眼3D电子屏)品质提升空调末端如何实现动态水力平衡？电动两通阀开/关无法实现 流量平衡动态平衡电动调节阀等百分 比特性实现流量平衡品质提升效果：实现末端动态调节，维持管网压差恒定，保持系统高效节能、稳定运行。末端设备优化or提升后提升前品质提升品质提升闸机联动身份识别 智能派梯机器人在楼宇 内自行呼叫电 梯并乘坐电梯 去往目的地人脸识别设备 自动识别，终 端显示前来为 您服务的电梯；乘客轻松乘梯电梯动线管理汇报完毕！不当之处，敬请评委批评指正。2022年 9月25日汇报部门：华北公司设计管理部