XX投资可行性报告.doc

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1、 深圳市XX投资发展有限公司楼岗XX花园商业中心投资可行性研究报告目录一、项目基本概况二、项目的优劣势分析项目SWOT分析三、商业模式分析 1、专业性商业模式 2、主题性商业模式 3、综合性商业模式四、项目定位分析1、同类市场分析2、项目定位3、项目规划分析4、项目商业中心差异化分析5、项目消费人群分析五、营销推广1、推广主题2、项目形象包装3、总体宣传策略六、项目的价值七、结束语一、项目基本概况项目位于深圳市XX投资建设，由多幢高层住宅组成，住宅下三层为商业物业及一条商业街,现在正在对裙楼商铺进行统一分析，定位。二、项目的优劣势分析虽然本项目地段位置周边目前不是很旺，但是距离松岗商业中心不到

2、一公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项目也是有很大优势所在的。只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。项目SWOT分析:1、项目优势1）地处XX大道交汇处，地理位置显赫;2）距松岗商业中心旺地不到一公里，发展潜力巨大；3）整体规模较大、设计现代、配套功能逐步完善，具有强大竞争力；2、项目劣势1）现本项目周边多为厂区，商业氛围不是很浓；2）项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资经营才可以带动人气。3、项目机会1）城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向；2）综合性商业模式即购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙

3、服务仍是未来商住楼商业发展的主要趋势。4、项目威胁消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键；结论：通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为松岗的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。三、商业模式分析就目前的商业模式来看，主要有三种：一是专业性商业模式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式。1、专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业

4、专业市场的经营能力与盈利空间。针对本项目的商铺所处商圈分析，适合专业性商业模式。2、主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。3、综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，

5、衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类、品牌众多、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都适合发展综合商场。针对商圈调查，在这一片区这一类型的经营模式比较成功，认为本项目商铺适合这种商业模式。四、项目定位分析1、同类市场分析在本项目周边有三个比较成熟的商圈1）松岗XX广场，位于XX住宅商业楼部分，天虹作为深圳老牌大型超市卖场，有着独特的营销手

6、法，以中高端市场定位，从目前人流估算，松岗消费力还是相当大的。XX价格偏高，一般白领、工厂打工者消费不起。2）XX百货，位于XX桥底，人流量非常大，但是可选择性比较少。3）百佳百货，位于XX斜对面，所面临问题同样是产品过于单一，消费者选择性比较少。2、项目定位根据周边市场分析以及对本项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判断，本项目适宜走传统专业市场或百货零售业的模式，因此，命名为：“畅意生活中心”，意义为：舒适、悠闲的生活环境，高品位、高品质、有内涵的生活方式。1）以休闲、娱乐、特色饮食为人流的主要引导，从而带动楼岗村其他零售消费。2）营造一个精彩缤纷畅意生活中心，融吃、住、玩等享受与方便生活

7、于一体的特色3）装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不同的、千变万化的吸引力。4）打造松岗最具影响力的商业中心。3、项目规划分析1）知名超市进驻（目前与华润万家、沃尔玛、新一佳等知名超市正在洽谈中）一个大型的知名超市对整个项目的招商起到很大的影响，很多人气旺的地方都是以超市卖场来命名所在商圈的。例如龙华的华润万家广场、东莞南城沃尔玛商圈、布吉新一佳广场等等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。超市区水果蔬菜、生鲜熟食、粮油副食、参茸茶叶、汤料药材、面包西饼、日用百货2）百货服饰（海雅百货洽谈中）百货区品牌服装、皮鞋皮具、品牌内衣、通信器材、珠宝玉器、钟表眼镜、精品玩具、潮流

8、饰物、美容美发、床上用品、图书文具、办公用品、体育用品、健身器材、化妆品3）电器城(国美电器、益强电器等洽谈中)电器城 大小家电、影音器材、音响制品、数码产品、电脑耗材4）休闲饮食（着力引进麦当劳、必胜客、味千拉面等品牌餐饮企业）休闲美食区 餐饮美食、咖啡屋、SPA水疗、休闲沐足、健身房、保健药房5） “文化基地、瑜伽培训、美容培训、儿童兴趣培训”近年来,瑜伽培训、美容培训、儿童兴趣培训等受到现代人的热力追捧,现代女性越来越来关注养生保健及美容, 儿童的培养也是如今家长最注重方面,再加项目周边居住人口不断增加.但相应的培训机构配置不足。4、项目商业中心差异化分析1）经营品种差异化：步行街主体服

9、饰、鞋类等，我们有，但价格更低；步行街不集中的饰品、化妆品等我们品种更齐全细致；步行街竞争力差的电子等，我们更强；2）经营管理差异化：步行街除大品牌店外，更多是私人零散商家，除单一场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重，我们对商家从进货渠道、物流配送、经营管理等一条龙服务；3）商家类别差异化：步行街除实力品牌店外，其他商家大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家、源头经销商、代理商为市场主流；4）客户群体差异化：步行街为零售产业，那我们除了能汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行街相当一部分零售商家及其他地域零售商家也成为我们的顾客。5、项目消费人群分析1）集团性消费：（如银

10、行、电信、电力、政府部门）主要以政务性消费和企业消费为主；2）商务性消费：以民营企业、私营业主和高薪阶层应酬交际为主。3）普通工薪阶层消费：松岗经济发展迅速，有股份合作公司50家，2011年底总资产为63.1亿元，经营总收入为8.9亿元，实现利润2.1亿元。有工业企业2136家，其中世界五百强企业8家，产值超亿元的企业103家。2011年，实现地区生产总值207亿元，规模以上工业总产值544亿元，社会消费品零售总额51亿元，固定资产投资34亿元，两税收入31亿元，较“十一五”期末均实现翻番。经济的不断发展，使得更多的外来人口的涌入，所以作为普通工薪阶层也是我们项目的主要消费群体。 XX商业中心

11、将打造松岗第一个集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业圈，满足不同档次人群的需求，让所有顾客到这里一步到位，满足自己的所有需求。五、营销推广策略1、推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1）宣传本项目商铺为松岗地区专业商业购物步行街，突出其市场的发展前景及投资价值；2）宣传该区域在商圈的核心位置从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力。2、项目形象包装1）主题广告主导语：项目目前的主题广告主导语，我司建议以“畅意生活中心”为主题，进行广告诉求；2）项目导视系统因项目目前仍在建设中，项目的导视系统未能将本项目的商铺形象表现出

12、来，建议在面向松岗大道和楼岗大道上牌坊，并在十字路口等人流量多的地方设导视路牌；3）现场包装条幅：条幅广告重点在项目周边路段，如松岗大道、楼岗大道及项目现场楼体上，挂出“XX花园专业商业购物步行街隆重招商”、“ XX花园专业商业购物步行街优惠招租”、“投资XX花园步行街，一铺富三代”、 “XX花园步行街，商家投资的潜力股”、 “XX花园商铺，低风险高回报”及租售热线等内容的条幅。3、总体宣传策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，采用宣传单张的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与招商策略紧密配合，从而达到热租的效果，具体计划如下：1）由于宣传单张的制作成

13、本只需一毛多钱，适合广范的大量派发，因此，将制作本项目招商宣传单张（商铺+住宅），制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业步行街的经营发展前景，并且在内容、色彩上要具有较强的视觉冲击力。2）针对XX花园专业商业购物步行街进行一次开盘典礼，最好能够邀请到一些政府领导和媒体记者，从而扩大知名度，提高人气。六、项目的价值1、解决就业本项目完成可提供2,000个就岗职位，解决部分失业人员就业问题；可有力缓解村委的压力，同时也对周边治安起到了积极作用。2、创造投资丰富的投资项目，为村民提供创业机会；集餐饮、娱乐、休闲为一体的商业中心，可提供上百个项目可投资，大大满足了不同投资者的选择，同时

14、也可令更多的外来投资者到本地投资，为本地增加大量税收。3、增加税收此项投资可为当地增加税收，初步估计项目成熟做旺之后可给当地政府带来近亿的税收收入，让村的投资回报率大大提高。4、租赁市场大量的外来人员注入将提高当地的租赁市场，可解决空置房屋出租问题；5、塑造形象成功的商业案例可让增加当地政府对投资商业的信心，从而也提高了地方的整体形象。七、结束语深圳市XX投资发展有限公司长期致力于工商业地产开发、租售、经营和管理，下辖有信达小商批发市场、宝安锦联大厦、金山工业区、XX科技园、XX科技园、XX科技园、东方XX高新科技园等多个商业中心与大型工业区。投资开发项目遍及“深莞”珠三角地区。现有规模商业中心6个，工业园区24个，分布于深圳宝安、龙岗、松岗、黄田、公明、东莞塘厦等地，总面积200万平方米，驻园企业860家，公司为科技园提供别墅般标准的顶级物业管理服务。长期以来，公司与广大企业和谐的租赁合作关系使公司在社会各界形成了良好的口碑，真正兑现了“贴心服务，合作双赢”的承诺。本次对楼岗XX花园商业中心我们也是充满信心，我们将派出最强大的团队与楼岗村委一起打造出松岗一个新的商业中心。深圳市XX投资发展有限公司 2012年9月1日9