旧楼改造工程造价管理.doc

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1、中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院本科毕业论文（设计）题 目： 旧楼改造工程造价管理要点分析 姓 名： 李豪 准考证号： 014309210393 院 （系）： 远程与继教学院 专 业： 工程管理 指导老师： 王勇 职 称： 讲师 评 阅 人： 职 称： 2012 年 10 月中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业论文（设计）原创性声明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式

2、标明。本学位论文的知识产权归属于培养单位。本人签名： 日期： 摘要旧楼改造作为满足城市现代化发展的行之有效的手段。同时,旧楼改造工程具有总体面积小,所需的投资少,效益好等优点。为此,本文从工程造价的角度出发,对在搜集有关资料,做出科学决策、施工阶段的造价控制、加强结算管理方面对旧楼改造工程造价管理问题进行了分析,提出了旧楼改造工程造价管理的具体措施。以保证旧楼改造的经济合理。关键词：旧楼改造. 工程造价 管理ABSTRACTThe transformation of old buildings to meet the development of modern city as an effec

3、tive means of. At the same time, old building renovation project has total area is small, the required investment little, benefit is good wait for an advantage. Therefore, this article from the perspective of project cost, in the collection of relevant information, to make scientific decision, const

4、ruction phase cost control, strengthen settlement management aspects of the old building reconstruction project construction cost management analyzes the problems, put forward the transformation of old buildings engineering cost management measures. In order to ensure the economic and reasonable ren

5、ovation of old buildings.Key words: project cost management in the transformation of old buildings.III目 录1绪论11.1旧楼改造的背景和意义11.1.1旧楼改造背景12 旧楼改造工程造价管理概论22.1工程造价管理的含义22.2旧楼改造的现状23旧房改造控制的重要性43.1投资决策阶段工程造价控制的重要性43.2 设计阶段工程造价控制的重要性53.3 施工阶段工程造价控制的重要性53.4 工程造价管理体制改革的思考64 旧楼改造工程造价管理要点分析74.1 广集旧楼资料，制订科学合理决策74

6、.2 施工进行阶段工程造价的控制74.2.1 控制材料用量和价格74.2.2 严格控制工程变动，减少变动费用84.2.3 增强施工现场进行签证方面的管理84.3 增强结帐方面的管理9结束语10致谢11参考文献12IV中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业论文（设计）1绪论1.1旧楼改造的背景和意义1.1.1旧楼改造背景随着社会经济的高速发展,生活水平的提高,人们对居住环境的要求越越来越高。20世纪70和80年代的建筑与充满鲜花、绿草和喷泉的现代化建筑相比显得不一致,影响一个城市的整体美观。为了满足城市现代化发展的需求,有必要对这些建筑就行改造。旧楼改造已成为满足城市现代化发展的行之有效的手

7、段,它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时,又减少了环境污染,又符合了城市整体美观的要求。和新建的建筑物比较,旧楼改造工程具有总体面积小,所需的投资少,但工程的综合量比较多且范围广。旧楼改造主要是使楼的使用功能和整体美观得到提升,而基本不改变旧楼的原有结构。因此,根据不同功能进行旧楼改造,旧楼改造的实施基本都是设计和施工以及修改都在同时进行,工程造价的控制与管理是一个动态过程,使得我们对旧楼改造的造价的把握的难度较大。对于旧房改造的造价的问题我们可以从以下几点进行思考。2 旧楼改造工程造价管理概论2.1工程造价管理的含义工程造价两种含义。第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支

8、的全部固定资产投资费用。也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。从这个意义上说，工程造价就是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。通常是把工程造价的第二种含义只认定为工程承发包价格。它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主体建筑商共同认可的价格。 (2)工程造价管理的含义工程造价管理的两种含义：一是建设工程投资费用管理。二是工程价格管理。工程造价计价依据的管理和工程造价专业队伍建设的管理则是为这两种管理服务的

9、。作为建设工程的投资费用管理，它属于工程建设投资管理范畴。工程建设投资费用管理，是指为了实现投资的预期目标，在撰写的规划、设计方案的条件下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动的系统活动。 工程价格管理，属于价格管理范畴。在微观层次上，是生产企业在掌握市场价格信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价和竞价的系统活动。在宏观层次上，是政府根据社会经济的要求，利用法律手段、经济手段和行政手段对价格进行管理和调控，以及通过市场管理规范市场主体价格行为的系统活动。（3）意义和目的我国是一个资源相对缺乏的发展中国家，为了保持适当的发展速度，需要投入更多的建设资金，而筹措资金很不容易也很

10、有限。因此，从这一基本国情出发，如何有效地利用投入建设工程的人力、物力、财力，以尽量少的劳动和物质消耗，取得较高的经济和社会效益，保持我国国民经济持续、稳定、协调发展，就成为十分重要的问题。 工程造价管理的目的不仅在于控制项目投资不超过批准的造价限额，更在于坚持倡导艰苦奋斗、勤俭建国的方针，从国家的整体利益出发，合理使用人2.2旧楼改造的现状目前,我国大量存在7080年代建造的城市多层砖混结构旧住宅,随着我国社会的进步、经济建设的高速发展和城市化进程的加快,以及城市居民生活水平和住宅建造标准的提高,这些落后、陈旧、老化,并且建筑能源消耗大的旧住宅,己不能满足日益提高的现代物质和精神生活的需求,

11、不能满足居民居住行为模式的变化,影响了城市居民的生活水平和品质,并且影响了城市的面貌和特色,已无法满足可持续发展的要求。 对待这些旧住宅,国内目前普遍采取的是两种办法:其一是“大规模”更新,即推倒重建;其二是采用“适宜的改造技术”进行改造。然而大规模推倒重建的各种危害已然显现,尤其是与可持续发展思想相悖。 本论文以河南省7080年代城市多层砖混结构旧住宅居住空间、厨卫空间及公用空间的改造设计为研究对象,查阅了国内外旧住宅改造已有的相关文献档案资料和各种统计资料,对国内外旧住宅改造的理论和实践进行剖析,以总结其规律性。通过实态调查(案例分析、访谈、实地调查),在分析旧住宅的居住空间、厨卫空间及公

12、用空间与居住需求的矛盾的基础上,本着满足居住需求,提高居住环境质量和居住品质;提高生活质量,消除安全隐患,促进社会安定;节约资源、保护环境,提高城市总体居住水平;解决中低收入家庭住房问题,建设新型和谐社会的改造设计要求与目标。针对增加套型面积、增加居住空间数量、改造厨卫及公用空间,提出了有针对性的改造设计方法,并结合典型旧住宅改造设计工程实例进行了改造设计探索与研究。 河南省乃至全国城市旧住宅建筑的改造拥有数量巨大的市场需求,并将形成持续发展的新兴“朝阳产业”。通过对旧住宅的改造,充分发挥资源的整体利用效率,对整个城市的可持续发展,有着重要的意义。同时改造工程的可操作性强,也能为建材厂商、建筑

13、施工单位开拓广阔的市场。 本文针对旧住宅的居住空间、厨卫空间及公共空间提出改造设计建议,希望能够抛砖引玉,使越来越多的人关注和深入地进行此项研究。3旧房改造控制的重要性3.1投资决策阶段工程造价控制的重要性工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备的选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%90%.决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的控制是否科学、合

14、理。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程造价以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程造价控制的重要阶段。作为工程造价管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟建项目进行经济评价，选择技术上可行的建设方案，并在优化建设方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。决策阶段影响工程造价的主要因素有：建设标准水平的确定；建设地区的选择；建设地点的选择；项目的经济规模；工艺评选；设备选用。在我国社会主义建设实践中，常有一些工程不顾客观规律，忽视对项目决策过程中的经济评价，导致提高成本、降低效率，影响项目应有的投资效益和

15、社会效益。如建设地区的选择，有一个基本原则，即靠近原料、燃料和消费地的原则。这样在项目建成投产后，可避免原料、燃料和成品的远途运输，减少费用，降低成本；可缩短运输距离，减少流通时间，加快资金周转，有利于企业经营。又如项目的经济规模，规模经济标准是指产品的合理生产批量，一些产品的生产在一定条件下呈“收益递增”的经济现象，即随生产批量的扩大，单位成本降低，收益上升。在我国，长期以来一些宜于发挥规模效益的产品生产企业数目过多，生产规模小，集中度低，企业之间缺乏合理的专业化分工与协作，使得资源配置长期处于低水平状态。不少地方与企业不顾经济规模和布局的合理性，重复引进，重复建设，使项目投资和资源严重浪费

16、；有些行业众多企业低水平重复建设，低水平竞争，打内战，这极不利于民族工业发展，不利于与国际惯例接轨，不利于参与世界经济大循环。在全球经济一体化，一个建设项目若出现前期决策失误，不管后期建设实施阶段造价管理如何努力，也无法弥补其损失。3.2 设计阶段工程造价控制的重要性在项目作出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对工程建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期，节省投资，提高效率。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的l%以下，而这l%以下的费用对工程造价的影响度却占75%以上。因为对于一般

17、建设工程，材料和设备选用占工程成本的50%以上，而在设计阶段建筑形式、结构类别、设备和材料的选用己经确定。在建设后期实施阶段，对工程造价的影响很小（10%以下）。由此可见，设计质量对整个工程建设至关重要。同一建设项目，同一单项单位工程，可以有不同的方案，从而有不同的造价。因此，有必要在满足功能的前提下，做多个方案，通过技术比较、经济分析和效益评价，选用技术先进、经济合理的设计方案，即设计方案的优化过程。设计方案优化常采用价值工程又称价值分析法。即在满足功能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低成本，其公式如下：V=F/C（式中：V价值系数：F功能系数，C成本系数）。工程建设需大量投入人、财、物，因

18、而价值工程在工程建设方面大有可为。作为一种相当成熟而又行之有效的管理方法，价值工程在许多国家的工程建设中得到广泛运用。例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行了严密的分析。从功能和成本两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方案，把滋洪道闸门的高度增大，使闸门的数量从17扇减为12扇，同时改进了闸门施工所用的沉箱结构，在不影响水坝功能可靠性的前提下，节约筑坝费用1930万美元。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有1.29万美元，取得了l美元收益接近1500美元的成果。在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制项目投资的关键环节。设计人员和造价管理人员必须密切配合，作好多方案的技

19、术经济比较。在降低和控制项目投资上下功夫。工程造价管理人员在设计过程中，应及时对项目投资进行分析对比，反馈造价信息，能动地影响设计，以保证有效地控制投资。3.3 施工阶段工程造价控制的重要性施工过程中由于工程变更会带来工程造价和工期的变化，经常会遇到来自业主方对项目要求的修改、设计方由于业主要求的变化或现场施工环境、施工技术的要求而产生的设计变更等。工程变更一旦处理不好常会引起纠纷，损害投资者或承包商的利益，对项目目标控制很不利。首先是投资容易失控，因为承包工程实际造价=合同价+索赔额。承包方为了适应日益竞争的建设市场，通常在合同谈判时让步而在工程实施过程中通过索赔获取补偿。由于工程变更所引起

20、的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使最终投资超出原来的预计投资，因此在施工过程中，对工程变更进行有效控制和管理就显得十分重要。3.4 工程造价管理体制改革的思考长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段审核施工图预算，合理结算建安工程价款，算细账，这样做尽管也有用，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效控制建设工程造价，就要坚决把控制重点转移到前期阶段来，首先要重视和加强项目决策阶段的投资估算工作，努力提高可行性研究报告投资控制数的准确度，切实发挥其控制建设项目总造价的作用。其次，要明确概预算工作不仅要反映设计，更要能动地影响设计

21、，优化设计，并发挥控制工程造价，促进合理使用建设资金的作用。同时要对工程造价中的投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价、竣工决算（四算两价）实行一体化管理，改变“铁路警察各管一段”的状况，而这需要通过深化行业体制改革，通过市场价格的机制的运行，形成统一、协调、有序的工程造价管理体系，达到合理使用。 4 旧楼改造工程造价管理要点分析4.1 广集旧楼资料，制订科学合理决策旧楼改造的科学合理决定了该项目投资能不可以取得一定的经济效果与利益和社会效果与利益。这就是由于改造项目的复杂性决定了项目的决策应科学合理。为了能做出科学决策就一定搜集相关文献，经过搜集得到的资料，咱们可以了解现在旧楼的

22、应用环境、荷载情形、所应用的建筑材料材质及其性能，基本构件的截面尺寸、节点的连接等状况，经过施工图纸可以确定工程预算量。经过搜集、整理并研究资料，才气为下一步的旧楼改造做好铺垫。旧楼改造，需满足业主的要求进行改造，尤其是相比居民区的旧楼改造，应满足不一样业主的意见，所有关的范围广，所以需制订不一样的计划方案，这就使得项目计划方案的制订的困度相当大。在充实掌握所得的资料并制订不一样的改造计划方案，比力各计划方案的合理型、经济性和社会效果与利益，在对旧楼改造工程进行评审中最好有专家参加，可以从中发现是否有缺项漏报难题，施工计划方案是否合理。当计划方案确定后就必须要决定怎么样施工，哪些地方要改造，哪

23、些部位可以保存。4.2 施工进行阶段工程造价的控制4.2.1 控制材料用量和价格材料费在整个工程中的直接费占有很大的比例，所以工程造价的控制可以很明确地说是控制材料的费用。咱们在施工进行阶段中对材料用量的控制原因是遵照17合同中有关材料用量的规定，在材料用量控制后进行材料价格的控制。而旧楼改造的施工整个过程常常会变动，所以要使施工进行阶段的造价成本控制可以实现，就一定要了解现场，掌握首先手资料，了解并掌握材料的信息，准时审批施工整个过程中材料的价格。如在在旧楼改造中依照必要一般需更换磁砖地面，直接将遵照预算定中的算法应用到旧楼改造就显得不是很合理。这就是由于定额中拆除有注明要求20完好率，可是

24、在实际旧楼改造中一般没考虑完好率，并且是说瓷砖未考虑回收再应用，联合实际状况可以考虑应用水泥抹灰地面拆除；又如旧楼改造的内外墙粉刷难题，这一施工整个过程为：外墙漆，涂乳胶漆，满批白水泥二遍，打磨砂纸。因此，控制其材料造价主要应控制左右方面：实际应用的材料与套用定额的材料的一致性，墙漆的涂刷遍数与套用定额的一致性，平整度与粘结度的一致性。左右例子，可以很好的阐明实际的施工状况对材料的造价成本控制的涉及。4.2.2 严格控制工程变动，减少变动费用在整个项目的施工进行阶段，业主大概监理相比施工单位提出的设计内容调整应严格控制。因为旧楼改造有关的工程总结量多并且范围广，在施工整个过程中有的时候需进行设

25、计内容调整的理由十分多，所以一定做到变动前了解工程变动的理由，是否有不用变动的计划方案和对策等。相比一定并更，让施工单位证明不采取变动对策出现的对旧楼改造不好的结局，在充实讨论证实的理论基础上，必要相关单位参加并同意，而且准时签证，尤其是需要有文字记录变动的整个过程。在施工的整个过程中应力求防止并更，由于变动会带来因为工程量的变化，因此使得工程损失。在万不得已的状况下，明白了变动的理由，在满足项目目标的状况下可以考虑用价格低的材料代替价格高的材料。另外，必须需要严格遵守隐蔽工程现场进行签证体制，在隐蔽工程中需要有监理参加，并做好验收记录，相比施工中的每一项隐蔽工程都要严格执行。对于旧楼改造工程

26、的变动内容，作为造价工程师需重新核查工程量，并合理估算变动价格，在此基础上可采纳应用技术经济研究比力，对整个工程中每个子项单价、数量和金额的变化应重新审核，最后可统计该项工程变动对整个工程造价的涉及。在旧楼改造的工程中，有部分状况在原先的设计时未考虑到的状况是正常的。假设在旧楼改造工程后，发现因为原先室内用电设计不可以应用功能的变化引起的总用电量变化，这项费用也就没在概算可以表现，比如之类的状况在旧楼改造整个过程中会碰到。4.2.3 增强施工现场进行签证方面的管理施工中的现场进行签证是由建设单位、监理工程师、施工单位负责人对左右情形达成一致而共同签署的一种书面手续，这情形也就是指对合同以外施工

27、活动且产生的每个分项工程和这工程所耗用的工料好其他费用。现场进行签证有很大的作用，它是施工进行阶段的一个关键环节，它记录着现场的状况，是各方面的管理单位和建设单位一定留意的一个方面。现场进行签证在旧楼改造工程的落实整个过程中主需要有以下一些种情形：（1）因为建设单位未能准时供应合同中规定的材料、场地设备资料、使得施工单位不可以正常施工大概窝工的损失；（2）因为建设单位本身的意愿决定已施工的工程中途制止施工、大概延缓施工，设计内容调整、失误使得施工企业未能正常施工使得的算式，如窝工、停工、返工而发生的倒运、工作人员和机具的调迁等损失；（3）在旧楼改造已经开始实行，由于建设单位的理由使得水电供应不

28、稳定，使得施工未能正常进行，且施工时间延长，施工单位没有办法摆设停工引起的经济算式。所以，在旧楼改造的工程中，造价工程师应准时了解现场的状况，做到胸中有数。相比施工中一定的变动，需要做到准时签证。另外，在旧楼改造的施工整个过程中，还大概因为有主客观的原因会对整个施工整个过程带来变更，这样一些情形也可以用现场进行签证来处理。4.3 增强结帐方面的管理建筑工程竣工结帐亦是旧楼改造工程造价成本控制最十分主要的一个环节，由于竣工统计可以反应旧楼改造的实际造价。与新建的工程先比，旧楼改造的结帐困度是比力大的。这原因是由于旧楼有改造设计和施工并且进行的状况，而其施工工序与正常的新建的工序也存在有所不一样，

29、这都使得实际施工时缺乏遵照工程量清单中总结单价的步调去做。这要求造价工程师有的时候需透彻现场，了解现场状况，了解市场价格，做到胸中有数，对整个工程量清单进行查对，如对材料、机械、人工的查对，并且造价工程师应创建工程量清单查对存案体制和内部复核体制并应严格执行。最后，在进行工程竣工结帐时，做到在工地现场核对整个工程量，了解市场价格，对材料的调价做到有据可依，核查工程量清单的正确性等。在这之后，依照旧楼改造的实际状况议定出合理的价格，为有做到这样才气使旧楼改造的工程造价结帐做到合理、准备。结束语旧楼改造是满足城市现代化发展的行之可行的本领之一，它在改善居民环境、提升人民生活水平的并且，又减少了环境

30、污染，又符合了城市整体美观的要求。和新建的建筑物比力，旧楼改造工程具有总体面积小，所需的投资少，但工程的总结量比相当多且范围广。并且，工程造价方面的管理是一项集方面的管理、技术、质量、施工于一体的总结性系统工程，并且是一个动态整个过程，工程造价方面的管理应贯穿于工程建设的每一个阶段。所以，要真正做到旧楼改造工程投资的可行控制，就一定对改造项目全整个过程进行周密、认真的方面的管理。致谢在本次论文设计过程中，王老师对该论文从选题，构思到最后定稿的各个环节给予细心指引与教导,使我得以最终完成毕业论文设计。在学习中，老师严谨的治学态度、丰富渊博的知识、敏锐的学术思维、精益求精的工作态度以及侮人不倦的师

31、者风范是我终生学习的楷模，导师们的高深精湛的造诣与严谨求实的治学精神，将永远激励着我。这三年中还得到众多老师的关心支持和帮助。在此，谨向老师们致以衷心的感谢和崇高的敬意！最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅，评议和参与本人论文答辩的各位老师表示感谢。参考文献1 秦茂玲. 建设工程造价控制的研究与应用D. 重庆大学, 2008, (05) . 2 黄丽莉. 建设项目工程造价控制方法的研究与应用D. 吉林大学, 2007, (05) . 3 李露梅. 工程建设项目设计阶段工程造价控制研究D. 天津工业大学, 2008, (09) . 4 李茂涛. 我国建设工程造价管理改革研究D. 重庆交通学院

32、, 2008, (07) . 5 王伟. 基于全过程造价管理理念下的施工阶段工程造价动态控制研究D. 昆明理工大学, 2008, (09) . 6 陆啸宇. 国内外工程造价模式对比分析及研究D. 同济大学, 2008, (03) . 7 路晓庆. 工程量清单计价模式下的工程造价管理研究D. 西南大学, 2007, (04) . 8 孙齐林. 我国建设工程造价管理制度研究D. 北京交通大学, 2007, (03) . 9 黄贺. 建设项目工程造价的确定与控制D. 沈阳工业大学, 2009, (02) . 10 王瑞霞. 建设项目工程造价全过程管理方法探讨D. 西安理工大学, 2007, (06) . 11 杜红霞. 工程造价审核的重点J. 黑龙江科技信息, 2010, (26) 12 卢亮华. 谈重视建筑工程中造价结算的审核J. 广东科技, 2007, (01)12