揭密房地产公司的建筑师职责.ppt

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1、揭密设计2011-2-261.0 团队管理Team management 目目 录录4.0 4.0 资源积累资源积累Accumulated resources 设计资源库产品线项目经验5.0 5.0 馈赠留念馈赠留念Gift for youCAD看图CAD打印建筑识图团队管理图图纸纸生生产产工工作作工工程程生生产产工工作作职能划分组织及责权优化分分工工考考核核编编制制探索职能化管理模式下的项目操作n设计组织架构调整及工作合力的聚集设计组织架构调整及工作合力的聚集加强工作思路创新 增强系统效率管理创新管理创新集约化管理,由部门经理调配各种资源,在设计组内形成高效的流程;部门经理结构景观设备室内建

2、筑开发报建职能部门内部开发设计开发报建设计成果改变旧有习惯,以设计为起点,以获得政府报批通过为结果，两者间平衡在部门内部解决。深刻领会公司将开发报建环节与设计管理相融合的理念,产品创新离不开对政策法规的理解与解读方式.以积极的工作思路和态度,必然解放思想,诞生新的创意产品.1 1 什么是设计经理ME结构CONSTRUCTION景观LANDSCAPE设备INSTRUMENT室内INTERNAL DESIGN材料METERIAL包装DOCARATEINTERNAL职能部门内部工作网络ME项目总经理各职能总监成本经理营销经理工程经理开发经理EXTERNAL项目制外部门工作网络ME规划设计单位建筑设计

3、单位市政设计单位施工图设计单位人防设计单位施工图审查单位COMPANY模型制作单位效果图制作单位面积查帐等后期设计单位节能设计单位直接负责工作网络ME景观设计单位室内设计单位（会所样板房）包装设计单位设备配合单位（各专业）材料单位多媒体单位外部单位车位绘制单位门窗二次设计单位钢结构等特殊设计单位等广告公司单位协调配合工作网络ME规划局建设局发改局民防办国土局政府单位政府部门配合消防局工作网络根据以上数据,一个设计经理在日常设计管理工作中至少要面对45个以上的主要一线接口单位或个人(还不包括一个单位有若干的分专业的情况)从庞大的工作网络可以看出，基本上所有的端口都需要设计经从庞大的工作网络可以看

4、出，基本上所有的端口都需要设计经理的个人判断与协调决定但公司现阶段的岗位设定上，设计理的个人判断与协调决定但公司现阶段的岗位设定上，设计经理只是协调作用，往往在事情的决策上无法进行，等层层决经理只是协调作用，往往在事情的决策上无法进行，等层层决策之后，事情也耽搁了策之后，事情也耽搁了2 2是不是有点崩溃?团队管理团队管理n专业耦合 工程工程设计设计计划计划成本成本营销营销流程规范输入条件建筑规范市场要求营销输入条件变化营销输入条件变化规划要点及政府规范要求变化规划要点及政府规范要求变化公司内部决策变化公司内部决策变化成本限额设计要求成本限额设计要求现场条件变化现场条件变化克服关键障碍我们有哪些

5、输入条件？我们有哪些输入条件？其实，并不多其实，并不多营销输入条件营销输入条件规划要点及政府规范要求规划要点及政府规范要求公司内部规范公司内部规范成本限额设计要求成本限额设计要求工程部反馈现场做法建议工程部反馈现场做法建议输入条件审核营销输入条件营销输入条件面积分配法则面积分配法则住宅面积比例及要求住宅面积比例及要求商业面积及要求商业面积及要求入口展示区建议入口展示区建议户型建议户型建议项目外立面风格建议项目外立面风格建议设计与营销共同耦合目标：从拿地到实施方案完成共100天！输入条件审核规划要点设计要求规划要点设计要求容积率容积率覆盖率覆盖率建筑高度（层数）建筑高度（层数）平方米户型要求平方

6、米户型要求建筑红线范围建筑红线范围规划要点及政府规范要求规划要点及政府规范要求建筑退距要求建筑退距要求项目地块特别要求（如上方项目地块特别要求（如上方有高压线或微波通道等）有高压线或微波通道等）车位比车位比项目各政府要求用房项目各政府要求用房政府规范要求政府规范要求当地规划要则当地规划要则当地面积计算法则当地面积计算法则当地消防规范要求当地消防规范要求其他政府通用规范其他政府通用规范输入条件审核施工图设计指引施工图设计指引区域公司通用做法区域公司通用做法标准化配件标准化配件公司内部规范公司内部规范输入条件审核成本限额设计要求成本限额设计要求工程部反馈现场做法建议工程部反馈现场做法建议该要求是成

7、本部在项目施工图设计前的成本要求，主要针对项目结构含钢量进行控该要求是成本部在项目施工图设计前的成本要求，主要针对项目结构含钢量进行控制及指引制及指引在某些情况下，我们选择的施工总包单位在某些地区施工时存在一定的惯例要求，在某些情况下，我们选择的施工总包单位在某些地区施工时存在一定的惯例要求，我们可以在公司评审后决定是否调整我们的施工图做法，保证项目的顺利进行我们可以在公司评审后决定是否调整我们的施工图做法，保证项目的顺利进行输入条件审核成本优化输入条件建筑规范市场要求价值提升偷面积宝典尊贵感 n如何解决扩张过程中，各项目质量参差不齐的客观问题，08年设计管理部迈出了坚实的第一步：建立了较为成

8、熟的区域设计质量监控体系系列文件。n09年设计管理部将强调在整个华南片区各项目严格执行以上成果标准要求,特别是在新项目中(如珠海红山楼项目,佛山九珑璧二期等)整体实施以上标准,通过新项目检验，对调整设计管理质量监控体系适当调整.n区域设计管理部巡检制度：目的是为了提高设计质量水平，控制设计进度偏差，并强化设计管控体系的执行力度。围绕这个目的，建立一套行之有效的巡检方式以及巡检问题的反馈、闭合机制。希望今年巡检能够真正发挥其应有的作用，并帮助设计经理在管理意识上有所提升。设计质量管控体系推广及应用：设计质量管控体系推广及应用：n nnn设计质量管控体系成果：设计质量管控体系成果：质量管控进度和质

9、量n1.1.前期策划概念方案扩初施工图1.进度和质量n1 2 3资源积累n设计资源库n项目经验 1.设计资源库n资源拓展 观澜项目的资源积累n资源积累n设计资源库n项目经验 1.景观套餐n雨水箅子标准化做法n即将逐步建立 路牙做法 井盖做法 精装修套餐nA级产品库（1200元）nB级产品库（800元）n即将逐步建立 超A级（天字系列）A级 B级 C级 观澜展示区经验总结GRC项目经验项目设计总结客服缺陷反馈营销市场反馈资源积累n设计资源库n项目经验 1.风格档次档次分级n超A级 天字系列 风格分级n法式官邸n褐石系列n即将逐步建立 现代典雅 欧陆风格 写意古典风格档次关键词选择自由自在、刺激乐

10、趣、个性、展现自我激情、活力、科技、效率、性价比、高尚、自然、简约、安逸、亲切、安全、信赖、服务、品质、经典客户细分n奋斗/理财n现代/炫耀n传统/尊贵n逍遥/享受 项目设计策划，实现产品价值提升项目设计策划，实现产品价值提升客户细分客户细分1.人群特征传统居家：温馨、舒适、自然、实用价值观分析：（1）自由自在自由自在易满足，轻松，快乐；无忧无虑；忘记每日忧愁，积极，乐观；自发，简单，灵活，有趣的多样化；我享受生活并容易安于生活，不放弃快乐轻松的时刻；寻找给我带来乐趣的东西，我不喜欢被强迫；（2）服务服务愿意为更好的服务质量而支付更多的钱 当我询问一件商品时，我希望得到直接而诚实的回答 喜欢在

11、服务态度好并且愿意提供中肯建议的商店里购物 好的服务包括在售前、售中和售后所给予的建议和协助（3）高尚高尚希望做一个有道德的人；喜欢参加公益活动；乐于助人；我极力反对过于浪费和奢侈的生活方式（4）安全安全喜欢生活很安稳的感觉，比较严谨，有远见的人，很少愿意冒险（包含经济和其他方面）；很看重安全性，总是认真地对待提醒和安全使用方法；E+E-E刺激刺激 乐乐趣趣新潮新潮自由自在自由自在激情激情活力活力经经典典安逸安逸自然自然高尚高尚简约简约亲亲切切安全安全性价比性价比全面成本全面成本信信赖赖 品品质质服服务务科技科技个人效率个人效率展展现现自我自我 R+R-R产品线的运用价值点关注价值点关注1.区

12、域认同感地段有发展潜力、配套设施好、符合居住习惯2.主力户型 三房两厅两卫、四房两厅两卫3.功能需求（1）书房 （2）儿童房4.产品关注点（1）户型设计合理 （2）朝向采光 （3）空间利用和降噪5.产品特点 空中花园6.赠送方式（1）储藏间（2）户内花园（3）景观阳台7.产品风格外立面：新古典及现代明快；景观：实用型；装修：现代式、欧美式和中国传统。产品线的运用项目设计策划，实现产品价值提升项目设计策划，实现产品价值提升实现价值点提升实现价值点提升以提高住宅公共空间价值提升为以提高住宅公共空间价值提升为例例n首层大堂、标准层大堂设计管理创新与标准化1、室内专业在建筑规划阶段提大堂条件（例如：双层大堂、创意亮点、设备管井的位置要求、以往项目大堂的通病预防以及相应的标准尺寸要求等）2、室内专业内将大堂的通用节点、材料部品进行标准化固化。以住宅精细化为例以住宅精细化为例n户型前期规划时就考虑合理的收纳空间;n橱卫最小尺寸的经验固化.产品线的运用项目设计策划，实现产品价值提升项目设计策划，实现产品价值提升标准化模块厨房：I型、L型、U型 经济型、舒适型、豪华型 此外：玄关、客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间、阳台礼品馈赠CAD看图CAD打印建筑识图PS大法很强大！有木有？THANKS