海南仓储中心项目可行性报告.doc

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1、海南省XXX集团仓储中心项目可行性研究报告建设单位：海南XXX物资实业总公司编制单位：海南方能投资顾问有限公司编制日期：二零一二年八月目 录第一部分 项目总论1一、项目概况1二、主要技术经济指标表2三、项目可行性分析3第二部分 项目建设背景及建设必要性4一、项目建设背景4二、项目建设的必要性9第三部分 市场分析10一、宏观物流市场调查11二、海口物流市场调查12三、拟建项目SWOT分析13第四部分 项目功能技术方案14一、总体设计概况15二、总平面布置16三、项目公用辅助工程17第五部分 项目建设与选址条件18一、项目建设所在位置现状19二、项目建设条件20第六部分 项目环境保护及安全卫生21

2、一、项目环境保护设计依据22二、项目主要污染源及污染物23三、环境治理和保护措施24四、环境影响评价25五、设备保护、作业安全26六、职业卫生27七、水土保持28第七部分 项目消防29一、设计依据30二、总平面与单体建筑31三、消防给水32四、电气33第八部分 项目节能、节水34一、项目节能、节水设计依据35二、节能、节水措施36三、能耗指标分析37第九部分 项目组织机构和人员安排38一、项目组织机构39二、项目劳动定员和人员培训40第十部分 项目实施进度安排40一、项目建设工期42二、项目实施进度安排42三、 项目实施进度表（横线图）42第十一部分 投资估算与资金筹措43一、投资估算44二、

3、资金筹措44第十二部分 项目财务评价45一、项目财务评价的有关问题说明46二、财务评价基础数据与参数选取47三、 项目经营成本费用估算47四、项目盈利能力分析47五、项目财务能力分析47六、项目敏感性分析47七、项目财务评价结论47第十三部分 项目风险分析及风险防控48一、项目主要风险因素识别49二、项目风险程度分析50三、项目风险防范和降低风险对策50第十四部分 项目可行性研究结论与建议51一、结论与建议52二、附图。第一部分 项目总论一、项目概况 （一）项目名称 仓储中心项目可行性研究报告（二）项目开发建设单位海南XXX物资实业总公司（三）项目建设地点 海口市海榆中线2.5公里处，第Q10

4、05号土地、第Q3638号土地（四）项目建设内容及规划设想 拟建农资仓储面积30000平方米，结构为钢构建筑。改造现有建筑面积15024平方米。（五）项目用地规模及性质项目总规划用地面积107亩（71333.9平方米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。（六）项目市场定位农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格12-18元/。（七）项目类别 1 工业建筑（物流仓储）根据中华人民共和国国家标准GB/T 19680-2005物流企分类与评估指标，物流仓储划为工业建筑。 2 物流地产根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据

5、物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。（八）项目建设时间2012年10月至2015年10月，分三期开发建设，每期投资2000万元（九）项目投入总资金及效益情况本项目投资额为6000万元，实现年营业收入约1431万元,净利润119万元,投资可以在6年内收回,具有很好的经济效益。（十）项目单位概况海南XXX物资实业总公司（海南省XX第二物资供销公司）成立于1980年，是海南省XX直属商业企业，2010年6月海南省XX商业置业集团公司成立后，归属该集团公司。公司位于海口市海秀中路，主要从事仓储、贸易、商业等服务业。在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源，具有较强的发展潜力

6、。 二、主要技术经济指标表 项目主要技术经济指标序号指标单位数值备注1总用地面积M2294802规划总建筑面积M2470493新建仓库建筑面积M2205154商铺建筑面积M2115205装修改造保留建筑面积M2150146建筑密度%357容积率0.568绿地率%159项目总投资万元600010项目长期贷款万元500011项目仓库租赁单价元/ M218租赁12财务内部收益率%1813财务净现值(所得税前)万元402正常年15动态投资回收期(所得税前)年4.8617财务净现值(所得税后)万元323正常年19动态投资回收期(所得税后)年5.4420投资利润率%33.1321投资利税率%79.47三、

7、项目可行性分析1、“物流仓储”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资开发方向是正确的。2、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流仓储中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。3、工程建设内容：现代化仓储中心，占地面积107亩（新建和改造仓库、沿街商业面积约30000平米 ），总投资6000万元人民币，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金1500万元。4、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业

8、务年收入为1431万元人民币，带来年税收282万元人民币。5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为18%，高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。四、存在问题及建议 目前，我国仓储中心业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流中心的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二部分 项目建设背景及建设必要性一、项目建设背景 （一）国家政策背景1 国家“十二五”规划纲要中关于物流的重点内容有：第二篇第五章“加快发展

9、现代农业，增强粮食安全保障能力”中提出：加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。 第三篇第十二章“构建综合交通运输体系”提出，优化运输组织，创新服务方式；第十三章“全面提高信息化水平”中提出积极发展电子商务。 第四篇营造环境推动服务业大发展，加快发展生产性服务业中提出要大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本；推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；

10、优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展；推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。2 国务院办公厅2011年关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供

11、应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。制造企业剥离物流资产和业务，可根据财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）、财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）和财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知（财企2009117号）等文件规定，享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。3 国家财政部、国家税务总局201

12、2年1月20日关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。（二）区域发展背景1 海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研时强调，要大力发展生产性服务业经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新建续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭

13、建现代物流平台。依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到2020年，海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。“十二五”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设；建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享；完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系；加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流

14、中心。到2015年，港口货物吞吐量达到1亿吨，集装箱运输达到150万标箱，空港吞吐量达到30万吨。2 海南正向区域性国际航运枢纽和物流中心目标迈进全省集装箱吞吐量从不足1万标箱到50万标箱用了20多年时间，而从2009年的58.52万标箱增至去年的100万标箱，仅用了两年；建省初期，全省港口货物吞吐量仅800多万吨，而去年首次突破1亿吨。至“十二五”末，海南港口货物吞吐能力将达2.27亿吨，集装箱吞吐能力达465万标箱，以洋浦、海口、八所、三亚为重点，配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施，使海南港口成为多功能的服务中心，努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基

15、地。 借助国际旅游岛建设的东风，海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进。（三）企业背景1 企业重组背景2010年5月10日，海南省XX总局第12次局务会（总公司总经理办公会议）作出决定，将海南省XX商贸实业总公司、海南省XX金龙物资实业总公司、海南XXX物资实业总公司、海南省XX发展总公司、海南XX发展股份有限公司和海南省XX医药公司等6家直属工商企业，重组为“海南省XXX集团有限公司”，并于5月27日正式揭牌成立。这标志着海南XX直属工商企业改革又向前迈出了新步伐。2010年11月23日，海南省XX集团有限公司“琼垦企字2010254号文件”又将海南XX甲酸厂、海南XX木材公司

16、、海南省艾迪国际广告公司重组并入商贸置业集团。 海南省XXX集团有限公司现有职工3000多人，拥有存量土地约1119.15亩，其中可用于开发的土地面积469.32亩。 海南省XXX集团有限公司立足XX核心价值观，着眼企业长远发展，以建立现代企业制度为目标，坚持以整合资源、优化重组、实行扁平化管理为目的，以转变思路、转化机制、创新经营理念为动力，加快改革发展步伐。2 企业仓储物流发展背景整合利用集团公司下属金龙、公司现有的5万的标准库房，组建现代速配物流中心，扩充仓储业务，使仓储面积增加到15万，实现年收入3000万元，利润1500万元。同时，通过提高服务质量，提高管理水平，形成集仓储、保管、运

17、输、装卸一条龙服务链，努力打造以海口为中心，向海南省各市县辐射，向华南地区乃至向全国大中城市辐射的仓储、运输服务业。3 土地资源我司下属公司海南XXX物资实业总公司拥有海口市海榆中线西边2.5公里处107亩地块，国有土地使用证（海口市国用（籍）字第Q3638号）土地用途为生活、仓储用地，使用权类型为划拨，该地块地理位置优越，交通便利。4 市场背景“十二五”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设；建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享；完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为

18、配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系；加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流中心。到2015年，港口货物吞吐量达到1亿吨，集装箱运输达到150万标箱，空港吞吐量达到30万吨。目前，我司拥有仓库出租18元/平方米，供不应求，市场前景看好。（三）项目发起人和发起缘由1 项目发起人海南XXX物资实业总公司2 项目发起缘由2.1 海南省物流业发展的趋势2012年3月份，海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研认为：经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新

19、建、续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到2020年，海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。以上发展趋势中，大量物资不可能只在车船上、飞机上、交易市场上，必然要中转、暂存，必然需要大量的物资存放仓库。在众多公司发展物流运输、物流配送的激烈竞争中，在各交易市场、批发市场的商家经营竞争中，海口市现有仓库严重短缺，仓储出租供不应求。海口

20、市政府决定通过一年时间拆除占用农村集体用地等违章建筑（大部分为仓储）100万，未来获批的仓储项目向海口市外发展。在这一背景下，投资建设海口市（内）海榆中线仓储中心具有前瞻性。2.2 打造仓储支柱性产业商贸置业集团重组后，随即以土地合作开发的方式大力发展“商业房地产”为支柱性产业，丢掉了管理人员的专业管理优势，缺乏房地产会计师、工程造价师、工程建造师、房地产经济师、统计师及房屋营销人员等房地产专业管理人才，紧靠从房地产开发商手中分得“一碗羹”的发展思路不能使商贸置业集团形成“商业房地产” 支柱性产业。商贸置业集团大部分管理人员擅长仓库管理，打造物流仓储支柱性产业符合商贸置业集团专业管理的特点。发

21、展物流仓储支柱性产业，就要投资建设物流仓储项目。项目建成后，主要经营仓储出租业务、仓储物业服务业务，同时，可以和仓储承租人合作发展“生产加工仓储配送”一体化物流基地。将该项目做为突破口，全面推进仓储核心产业培育工作。整合利用我司下属金龙、公司现有的100000库房，其中，一供海口市向荣路仓库45600，一供东方洋仓库7900，二供海盛路仓库11738，二供三亚荔枝沟仓库31095，木材公司3540；海榆中线新建30000仓库。仓储总面积增加到130000，按保守的15元/月出租，收入2865万元/年。发挥企业土地资源和人力资源的优势，扬长避短，发展物流三大板块中的仓储板块，比较务实。2.3 坚

22、定不移扩大投资，实现大发展2012年7月26日，在海南省上半年经济形势分析会上，省委书记罗保铭、省长蒋定之分别对海南XX下半年项目建设提出了具体要求，希望XX作为全省重要经济板块，在引进投资上大项目上排除务实的“时间表”和图线路，把项目筹划、评估、报批、储备工作抓得又紧又实，加快推进项目发展。该项目的投资开发，既是海南XXX公司发展的需要，也是对海南XX经济发展的大力支持。（四）项目厂址初勘和初步测量工作情况海南省XXX集团仓储中心项目位于海口市海榆中线2.5公里处，属于第Q1005号土地、第Q3638号土地。该地块现有建筑物：第Q1005号土地：生活用建筑面积1655平米，工业用建筑面积74

23、74平米，合计9129平米；第Q3638号土地：生活用建筑面积5473平米，工业用建筑面积8100平米，合计13573平米。共计22702平米。拟建项目库区除部分住宅和少量厂房外，大部分建筑破旧不堪，低洼厂房汛害严重，无法使用。107亩土地一年收入不足60万元。迫切需要改变这种收不抵支的局面。二、项目建设的必要性项目位于海口市海榆中线2.5公里处，占地面积107亩地，控规指标为住宅、农贸市场及商业用地，但是，市政基础设施远未到位，没有供水、供气、排污、排雨水等基础管网，看不出10年内海口市秀英区将该区域作为重点来发展的迹象，投资开发住宅、农贸市场及商业楼，显然不现实。貌似属于经济发展的不利地段

24、，但对海南XXX公司投资开发仓储项目来说，这地块实属最佳地段。虽然政府基础设施配套不够完善，然而，仓储项目并过度不依赖供水、供气、排污、排雨水等基础设施；在没有抢购土地的竞争压力下，拟建仓储项目的投资成本也将大大降低。秀英区是海口市四大城区之一，位于海口市最西侧，总面积约511.5平方公里，总人口34.95万人，是海口市第三大辖区。区域内拥有丰富的海港资源，包括秀英港、海口南港，担负着海南省800万人口所需生产、生活资料的80%的调入任务。海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进，至“十二五”末，海南港口货物吞吐能力将达2.27亿吨，集装箱吞吐能力达465万标箱，以洋浦、海口、八所

25、、三亚为重点，配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施，使海南港口成为多功能的服务中心，努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。从地理区位上、经济区位上和物流仓储区位上看，这块地适合投资开发仓储项目。1 项目建设将优化本地区产业结构，形成以物流仓储业为龙头的新型产业结构在海南岛成为世界上第四个国际离岛免税岛之际，依托海口港湾的优势，大力发展现代物流仓储中心，不仅可以大大改善本地企业的出口渠道，同时满足进口商理顺本地市场分销渠道的需求。我司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以物流仓储为龙头的新的产业模式。物流仓储市场建立后，

26、本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。2 项目建设可以满足各类消费者的需求现代物流仓储中心的建设不仅为承运商的联运需求提供了基础设施，而且可以提供普通、专用或客户定制的仓储服务，满足消费者的不同层次的消费需求。在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我司的影响力将会辐射整个海南地区。同时，项目建设将带动当地城市服务业、商业的繁荣，促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。 3 项目建设将带来大量就业岗位，可

27、以有力解决XX集团历史遗留下岗职工就业的结构性矛盾问题拟建项目仓储中心的建设将会带动周边加工业、运输业等相关产业的发展，对海口市经济发展具有强大的辐射和波及作用，势必会增加许多服务部门与岗位，为XX集团内部下岗员工提供了再就业的机会，推动XX集团经济的整体良性发展。4 项目建设将极大地增加当地财政税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计三年后经营规模可达到主营业务年净利润为119万元人民币，带来年税收282万元人民币。正常运营年交易额达到1431万元人民币，将为当地带来间接税收485万元人民币。5 项目的投资建设，可以有效地避免土地资源的闲置浪费，缓解XX集团资金不足的结构性矛盾问题海榆中线107亩地上，原有建筑物破旧不堪，现有临时简易棚杂乱无章，可利用仓库出租收入约60万元/年，上缴土地使用税40万元/年，年收益仅20万元/年左右，相当于“脚踏金土地，资源被闲置”。在我司经营发展最困难时期，预想在短期内全部甩掉包袱，不能“等、靠、要”，要开发利用这部分土地资源，坚定不移扩投资，上项目，求发展。拟建仓储项目的投建，不仅可以解决土地资源被闲置的问题，同时投产后119万的年净利润收入将有效地缓解XX集团资金不足的结构性矛盾问题。.