浅谈椒江农民建房难的成因及对策.doc

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1、浅谈椒江农民建房难的成因及对策作者：许良友安居乐业是构建和谐农村的基础。随着农村经济的快速发展，农民的收入逐年提高，富裕起来的农民，对安居的需求越来越大。但由于种种原因，农民建房的申请却往往难以如愿，个别村的农民甚至长达十余年未建房。对此，农民反响十分强烈。如何积极应对、妥善处理好农民建房问题，是我区新农村建设的一项重大课题，直接关系到广大人民群众的切身利益和社会的稳定团结。党的十七大也明确提出，必须始终将解决“三农”问题作为全党工作的重中之重，要加快推进以改善民生为重点的社会主义新农村建设，努力使全体人民住有所居。笔者通过长期与建房农民交流和开展农村土地工作，拟结合椒江实际，就农民建房难的成

2、因及对策谈几点个人看法。 一、我区农民建房工作基本情况 我区共有277个行政村（包括联谊实业公司、农场场部和大陈镇6个村），112101户，农业人口343281人，土地面积206611.67亩。其中海门、白云、葭沚、三甲、下陈街道所属39个村的土地由台州市开发区管辖。全区有111个村规划由台州市规划管辖，下陈、章安、前所、大陈镇和椒江农场的166个村的规划由椒江规划办管辖。2000年至 2007年，共办理个人建房农用地转用8413亩（包括整村拆建安置），已审批个人建房10380户，14048间，2572.89亩（详见附表1），还有5840.11亩未供。据调查，各街道因多种原因都存在不同程度的应

3、建未建现象（详见附表2），共涉及74个村（占全区行政村总数的近277，大陈镇不计算在内），按原因分类，其中受各类园区、道路等重点工程影响的村有23个，占总数的31.1（如葭沚街道下辖的栅桥、永宁等村）；受台州市开发区拓展征地影响的31个村，占总数的41.9（如洪家、三甲、下陈街道和农场，因大量的集体土地被征用，农房需要重新选址重建）；受村内部原因影响（调地困难，或选址村民代表大会通不过，或选址地块环保未通过）的有10个，占总数的13.5，无土地指标建房的有2个村，占2.7%；其他各类原因的有8个村，占10.8。部分村建房未审批的时间相当长，如海门街道的王家村、章安街道的前街村至今已长达9年未建

4、房，村民怨言颇多。 二、我区农民建房工作存在的主要问题及其原因分析 农民建房难的原因由来已久，来自规划、指标、资金等多方面。具体说来有四方面的制约因素： （一）规划编制自身性质的制约。1994年，台州撤地建市，行政中心从临海迁至椒江，椒江原有的城市总体规划需要根据台州市城市总体规划重新编制，而台州市总体规划编制的更改需要较长的时间。在此期间，因规划不明确而停批农村个人建房的村比较多。在市总体规划确定以后，村民居住点规划的编制又需要一定的时间，即使部分已经明确的村又因为规划的不断修编或者重点工程的安排而又面临重新选址或调整的问题。还有部分远期规划对用地的控制时间长达20多年，农村个人建房就必须因

5、为规划的控制而停止审批。如涉及台州市“东山湖”建设的葭沚街道花泾、前村、方桥、东庄等村的建房工作一直难以落实。 （二）重点工程建设引发的矛盾。根据调查显示，当前影响我区农民建房的另一个重要因素是包括开发区在内的各项重点工程建设。分析具体原因主要有三个，一个是作为台州主城区，市重点工程如滨海工业区块、中心大道、市府大道、绿心建设等都在椒江区域，造成海门、葭沚、洪家、下陈4个街道的规划由市规划局控制，遇到困难时，区相关的规划、土地等职能部门协调起来比较困难；二是重点工程涉及到的拆建工程规模大、人数多、周期长，由于资金、配套设施等环节不能顺利完成衔接(甚至半拉子工程也有发生)，给村民建房工作带了一定

6、难度；三是村民对安置点或安置费用有异议，虽经多方多次协调，但都不见成效，成为引发农村冲突的另一个热点。 （三）土地和规划的冲突。由于城市总体规划和土地利用总体规划分属不同部门编制，应用的原则、各自的性质不同、编制时间不同、审批的上级政府不同，加上两者之间主动衔接沟通不够，往往会造成由于土地性质、建设用地指标的限制，部分村居点虽有指标，但规划难以落实，而规划可行的又没有土地指标。 （四）村庄内部利益的不平衡。受历史沿袭影响，我区部分村土地“队队硬”现像突出，自然村村界难以打破，导致村民点的选址、规划编制难以协调落实。部分村班子内耗严重，对村民建房工作不重视，或新班子换届以后，对原有的规划随意进行

7、调整。城郊村的村民由于受传统观念以及现实利益影响(且立地式农房出租效益可观)，对“立改套”难以接受。政府在村庄规划编制时为改善农民居住环境而安排的公园、绿地等公共设施因要占用部分指标，也不为一些群众接受。 （五）费用负担增加。目前我区农民建房的费用，如果使用计划指标需要5.5万元/亩，包括耕地占用税3000元/亩，耕地开垦费10667元/亩(用于补充造田造地，区资源紧缺向外县市购买指标需要2万/亩，区财政负担1万/亩)，新增建设用地有偿使用费3.2万元/亩(其中上交省市50)。如果使用折抵指标需要负担7.7万元/亩，除耕地占用税和新增建设用地有偿使用费一样，还有4.2万元/亩的指标费(其中农民

8、负担10667元/亩，区财政补贴1.2万元/亩，街道负担2万元/亩)。 受上述原因影响，农村违章建房现象突出。部分长期得不到审批的村未经任何审批手续，擅自建房，对土地、城建等部门的执法行动进行阻挠，甚至出现对抗，使违章行为不能得到及时有效的处理。另一方面各重点工程建设指挥部在建设中为了加快政策处理进度，减少村民阻力，对一些违章建筑也都采取不同程度的补偿，且补偿标准水涨船高。一些住房问题已经解决的村民也进行效仿，大肆违章搭建，借机牟利。 三、解决农民建房难的几点对策和建议 农民建房问题积累已久，面广量大，情况复杂，矛盾尖锐，事关群众的切身利益，处理不好极易引发社会矛盾，区里专门成立了农民建房工作

9、领导小组，以区农办、区国土资源分局、区规划办为牵头单位，各街道办事处为责任单位，明确了责任分工：区农办负责农民建房有关问题的综合协调工作，区国土资源分局负责农民建房的土地指标的落实及相关土地手续的办理等工作，区规划办负责协调涉及规划的相关政策支持和处理，各街道办事处负责农民建房工作的管理和具体操作层面的协调指导工作。试从以下五个方面入手，综合协调解决农民建房问题。 （一）优先安排指标。农民要建房，土地指标是先决条件。为此，2007年区里专门安排了700亩农民建房指标（其中172.6亩为区农办向台州市争取的新农村建设指标，详见附表3），并计划每年安排不少于700亩的农民建房土地指标，争取用三年时

10、间初步解决椒江农民建房难问题。今后，土地部门会更加关注并切实落实好农民建房的土地指标，在用地指标发生矛盾时应优先考虑农民建房，在落实工业用地和基础设施建设用地等用地规划的同时也多考虑农民建房用地，在重点工程与村居民点发生矛盾时也要优先考虑农民建房。从而把农民最重要的头等大事抓实办好。 （二）积极调整规划。在落实农民建房的土地指标同时，农民建房必须符合规划要求。为此，必须做好土地利用总体规划和城市总体规划的调整工作，并使两者有机结合起来。今年已完成土地利用总体规划的调整工作（椒江中心渔港规划调整方案已进入审定阶段，台电以东5平方公里土地的产业功能区块规划正在编制中）。将1000多亩新增耕地划入基

11、本农田同时置换成等面积的建设用地，共盘活和新增建设用地空间8500多亩，调整后我区可用建设用地空间总量达到35000多亩。基本满足今后2-3年内全区农民建房的用地需求，有效缓解原土地利用总体规划和现在的城市建设总体规划之间的矛盾冲突。下阶段，规划部门将在这个大框架内有效整合、调整、理顺各类分项建设规划，不断增强服务意识，突破制约点，为农民建房提供政策与技术支持，进一步完善住房建设标准体系，推广合理、科学的标准图集，引导村庄建设有序发展。因地制宜开展规划编制，充分尊重广大村民的意见，同时确保规划的严肃性，避免随意更改现象。 （三）多部门协作配合。为了快捷的推进农民建房工作，多部门必须上下一心，形

12、成合力。为此，规划、土地、交通、电力、水利等相关业务主管部门，要真正按照执政为民的要求，深化以人为本的发展理念，以维护村民的合法权益为根本出发点，积极与上级主管部门沟通协调，实实在在解决农民建房难题。各镇、街道要切实加强对农民建房工作的管理和具体操作层面的协调指导工作。一方面要积极引导各村在建房过程中要切合实际，充分尊重村民的意见；另一方面要联合相关部门帮助各村做好规划编制和土地落实等工作，把农民建房问题落到实处。 （四）切实减轻农民负担。当前农民的建房费用相对较高，超出了部分经济相对薄弱农民的承受范围，为了让农民能建得起房，必须切实减轻农民负担。为此，区政府多次组织相关部门协商出台切合实际的

13、分担办法，在农民可承受能力范围内制定指导性收费标准。同时进一步整顿规范经营服务性收费行为，明确农民建房的有关行政事业性收费，出台了惠农政策。即由农民承担基本的建房规费后，其他费用采取区、街道财政两级分担的办法（2007年政府承担的费用约为4500万元），通过安排财政专项资金、土地出让等手段，优先确保对农民建房规费的投入。乡镇、街道、村级收取的小区配套费要量力而行，专款专用，要本着减轻农民负担的角度确定收取数额。凡向农民建房提供的经营服务性业务，要坚持农民自愿原则，任何单位不得在办理建房手续时，强制或变相强制农民接受咨询、设计等服务并收取费用；要认真坚持涉农收费公示制度，并加大监督检查的力度，严

14、肃查处各种违规违法行为，坚持检查与整治并重的方针，完善有关制度，落实长效管理措施，真正使农民负担有所减轻。 （五）规范和推进农民建房。为了确保农民建房工作有序、高效地开展，必须坚持多措并举，“两手都要硬”。既要依法查处违法建房现象，又要积极扶持合法的农民建房，以规范和推进农民建房工作。一方面结合我区开展的“两违”整治活动，加大对农村违法用地违法建设的执法力度，对违章搭建进行逐一摸底，分类处理，严厉打击。另一方面加大旧村改造力度，积极通过拆迁旧房，复垦宅基地，盘活土地存量来节约使用资源，并在资金投入和土地指标的使用政策上予以扶持。同时进一步加强对农村建筑市场准入、质量、安全等方面的监管力度，建立

15、健全相应的质量保证措施，在工程立项、设计、施工、验收等各个阶段都按照城乡一体化的管理模式进行运作。引导规划农民建设和谐宜居家园。“冰冻三尺，非一日之寒”，综上所述，农民建房难是一个长期、复杂的社会问题。我们应从保障农民根本利益出发，科学安排指标、合理进行规划、有效降低农民建房成本等方面入手，才能切实解决好农民建房问题，以维护农村的社会稳定，加快推进以改善民生为重点的社会主义。（作者系椒江区人民政府副区长）附表1 2000-2007年我区审批农民建房数据一览表项目年度审批户数审批间数用地面积（亩）2000-2002年30403839508.472003年9011119184.582004年175

16、62736557.052005年13491755334.462006年111514662972007年22193133691.33合 计10380140482572.89附表2：椒江区各街道农民建房情况调查汇总表街道村数未建房原因涉及开发区或重点工程其他原因海门16民辉（05年规划）受椒江医化园区影响吴叶、沙田（03年规划）受台州市开发区影响；岩头、王家2村（无规划），东丰、东辉（05年规划）意向选址地环保未通过 葭沚42董家洋、平桥石、下陈坝、方桥、花泾、东庄村（无规划）涉及中心湖工程；上马前大村、上马后大村（无规划）涉及浙大两院二期；后许村涉及体育中心，要求安排店面永宁等21个村因涉及拆老

17、屋或者安置点先期投入高等原因，造成规划难执行 下陈41草坦洪（无规划）受宝石园区影响村民点未落实三甲43五塘、七塘（无规划）滨海工业城内安置；沿海、街下、甲南、石柱（部分）、老海城受台州市主要道路和110高压线影响解家、新王、和平、半坦、高闸、飞龙（无规划）台州开发区内；郭家（无规划）、翻身椒江区开发区内解放、优良、四甲、同利（在建部分）、海保调地困难；东海（无规划）要求调整土地利用规划前所34新民、东路、下浦受中心渔港影响松浦撤并村无规划洪家37陶家洋涉及中心大道；港头徐涉及路泽太公路延伸上兆、下洋张、上徐选址村民代表未通过章安40合旗、道头金无土地指标；向阳原梓林编制；西洋王、前街、规划正在会审；杨司规划村民代表未通过附表32007年度椒江各街道农民建房指标安排表单位：亩 项 目街道名称国土资源分局安排村民建房指标新农村建设专项计划村民建房指标合 计洪家街道办事处5656三甲街道办事处6258（金家村20、改革村13、海明村25）120下陈街道办事处6618（勇进村）84前所街道办事处9451.6（前所村）145.6章安街道办事处12145（马峙村25、东棣村20）166葭沚街道办事处6060椒江农场2020机 动47.447.4合 计527.4172.6700