物业管理机构的设置-业主、业主大会、业委会.ppt

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1、第四章第四章 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置本章讲授业主业主业主大会业主大会业主委员业主委员会会业主大会、业主委员会其他规定业主大会、业主委员会其他规定与与业业主主委委员员会会业业主主、业业主主大大会会业主的权利和义务业主的权利和义务业主自我管理规约业主自我管理规约第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置业业主主定定义义及及业业主主类类型型业主：业主：“物业的主人物业的主人”；是指房屋和相关设施的所有人；是指房屋和相关设施的所有人；业主是物业管理法律关系中最重要、最基础的主体。业主是物业管理法律关系中最重要、

2、最基础的主体。业主类型：业主类型：按拥有所有权的状况，可分为：按拥有所有权的状况，可分为：区分有权权人和独立所有权人区分有权权人和独立所有权人区分所有权人：区分所有权人：指数人区分一块土地上同一建筑物而各有其专有部分，指数人区分一块土地上同一建筑物而各有其专有部分，并就其公用部分按其应有部分持有所有权者，多见于居并就其公用部分按其应有部分持有所有权者，多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名、数百名甚至数住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名、数百名甚至数千名业主。千名业主。独立所有权人：独立所有权人：指某土地上的建筑物属于某一业主，一般是一个团体或指某土地上的建筑物属于某一业主，一般是一个团体

3、或组织，多见于非居住物业，如用于出租的办公楼或独立组织，多见于非居住物业，如用于出租的办公楼或独立的花园别墅。的花园别墅。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主2006年年10月，张某与开发商签订了商品房销售合同，月，张某与开发商签订了商品房销售合同，约定张约定张某某以每平方米以每平方米5700元的价格购买白玉苑商品房一套。元的价格购买白玉苑商品房一套。2007年年4月，张月，张某某办理了入住手续并实际居住，但未办妥办理了入住手续并实际居住，但未办妥产权过户手续。入住后，张某一直催开发商办理产权过

4、户产权过户手续。入住后，张某一直催开发商办理产权过户手续，但未能办妥。从手续，但未能办妥。从2007年年8月份开始，张月份开始，张某某以其并非以其并非业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费用。物业管业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费用。物业管理公司认为，张某是实际居住人，享受了物业管理服务，理公司认为，张某是实际居住人，享受了物业管理服务，理应交纳物业管理服务费用理应交纳物业管理服务费用。未获得产权之前的购买人是否为业主未获得产权之前的购买人是否为业主?应否交纳物业应否交纳物业管理费用管理费用?第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的

5、业主商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主某某房屋开发公司在某区域开发建造了房屋开发公司在某区域开发建造了500套商品房，套商品房，在建设完工后，该公司又成立了甲物业管理公司管理自己在建设完工后，该公司又成立了甲物业管理公司管理自己开发的商品房。由于当时房地产市场低迷，有开发的商品房。由于当时房地产市场低迷，有40的房屋的房屋没有销售出去。住户入住后，发现物业公司的服务不到位，没有销售出去。住户入住后，发现物业公司的服务不到位，就找物业要求提高服务质量，但物业公司以费用紧张为由就找物业要求提高服务质量，但物业公司以费用紧张为由拒绝住户的要求，并声称，除非住户增加服务费，否则很拒绝住户的要

6、求，并声称，除非住户增加服务费，否则很难满足住户的要求。经过调查，住户发现开发商未售出的难满足住户的要求。经过调查，住户发现开发商未售出的40商品房并未交纳物业管理费，遂要求物业公司向开发商品房并未交纳物业管理费，遂要求物业公司向开发商收取物业管理费，但被拒绝。商收取物业管理费，但被拒绝。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主自自治治管管理理组组织织1、业主自治管理组织、业主自治管理组织是一定物业管理区域内，物业所有人未对其所有的是一定物业管理区域内，物业所有人未对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益及物业的整体利物业进行管理、使用，维护其自身权益及物业的整体利益

7、而组成的自制性组织。益而组成的自制性组织。2、组织形式、组织形式由于业主自治管理组织是一个特定的物业管理区域由于业主自治管理组织是一个特定的物业管理区域内设立的组织，有一定的确定性和封闭性，所以，业主内设立的组织，有一定的确定性和封闭性，所以，业主自治管理组织的设置形式类似公司的机构设置，一般采自治管理组织的设置形式类似公司的机构设置，一般采用用二重机构设置方法二重机构设置方法。由全体业主组成由全体业主组成业主大会业主大会，作为业主自治管理组织，作为业主自治管理组织中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的设立由业主

8、民主选举产生的业主委员会业主委员会，作为业主大会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的组组成成一、业主大会一、业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益和组织；中的合法权益和组织；由物业管理区域内的全体业主组成；由物业管理区域内的全体业主组成；是物业管理区域内的最高权力机关，对物业管理区域内是物业管理区域内的最高权力机关，对物业管理区域内的相关物业管理事项有决定权。的相关物业管理事项有

9、决定权。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。二、业主大会的召开二、业主大会的召开一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会

10、的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。首次业主大会召开的具体时间根据各地的实际情况首次业主大会召开的具体时间根据各地的实际情况而定。而定。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置开发商是否为业主大会成员开发商是否为业主大会成员第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开1、业主大会成立条件、业主大会成立条件2、业主大会的筹备、业主大会的筹备3、业主大会的职责、业主大会的职责4、业主大会的召开形式、业主大会的召开形式5、业主大会的规则、业主大会的规则第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置

11、 业业主主大大会会的的召召开开1、业主大会成立条件、业主大会成立条件每个物业管理区域必须成立业主大会，各省每个物业管理区域必须成立业主大会，各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是：般情况是：住宅物业的入住率达到住宅物业的入住率达到50%以上以上或者从第一个业主正式入住起两年以上的或者从第一个业主正式入住起两年以上的该物业所在地的区房地产主管部门应在六个该物业所在地的区房地产主管部门应在六个月内召集第一次业主大会，选举成立业主委员月内召集第一次业主大会，选举成立业主委员会。会。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大

12、会会的的召召开开业主大会成立流程：业主大会成立流程：建设单位（开发商）书面报街道（乡镇政府）建设单位（开发商）书面报街道（乡镇政府）街道（乡镇政府）、房产办、建设单位、居委会、部分业主（一般街道（乡镇政府）、房产办、建设单位、居委会、部分业主（一般为为35人）组成筹备组（公示一周）人）组成筹备组（公示一周）产生业主代表、推荐确定业委会候选人、拟定产生业主代表、推荐确定业委会候选人、拟定业主大会议事规则业主大会议事规则和和业主公约业主公约（按范本）（按范本）业主大会召开业主大会召开15日前公示日前公示业主大会议事规则业主大会议事规则（草案）和（草案）和业主业主公约公约（草案）（草案）业主代表于参

13、加业主大会业主代表于参加业主大会3日前就大会讨论事项书面征求所代表的日前就大会讨论事项书面征求所代表的业主意见业主意见30日内召开业主大会、成立业主委员会日内召开业主大会、成立业主委员会向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案（选举之向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案（选举之日起日起30日内）日内）第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开2、业主大会的筹备、业主大会的筹备住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应提交有关资料。房地产管理部门应当及时和街道办事位应提交有关资料

14、。房地产管理部门应当及时和街道办事处依法组织开展业主大会筹建工作。处依法组织开展业主大会筹建工作。业主大会筹备组业主大会筹备组（以下简称（以下简称“筹备组筹备组”）由业主代表）由业主代表组成，一般为组成，一般为5至至15人。业主代表由房地产管理部门和街人。业主代表由房地产管理部门和街道办事处组织业主推荐产生。道办事处组织业主推荐产生。业主代表应当由业主代表应当由模范履行业模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产

15、生后，房地产管理部门和街道办事处应筹备组。筹备组产生后，房地产管理部门和街道办事处应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开筹备组应当在房地产管理部门和街道办事处指导下，做筹备组应当在房地产管理部门和街道办事处指导下，做好下列各项筹备工作：好下列各项筹备工作：1、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；组织业

16、主推荐产生业主代表；2、确认业主身份以及业主在首次业主大会会议上的、确认业主身份以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；投票权数；3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；织业主推荐产生业主委员会委员候选人；5、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定业主业主大会议事规则大会议事规则（草案）和（草案）和业主公约业主公约（草案）；（草案）；6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。、做好召开业主大

17、会会议的其他各项工作。前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的1515日前日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起3030日内日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置非业主是否参加业主大会非业主是否参加业主大会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开3、业主大会会议类型及召开形式、业主大会会议类型及召开形式业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照

18、业主大会议事业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，应当及规则的规定召开。有下列情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议：时组织召开业主大会临时会议：（1）经）经20%以上的业主提议的；以上的业主提议的；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；处理的；（3）业主大会议事规则或者业主公约规定）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。的其他情况。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开4、业主大会的规则、业主大会的规则业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采业主大会会议可以采

19、用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。主大会会议。（1）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。议。（2）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨日前，

20、就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。由业主代表在业主大会投票时如实反映。（3）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开4、业主大会的规则、业主大会的规则（4）业主大会作出决定，必须经

21、与会业主所持投票）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权权1/2以上通过。以上通过。（5）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权所持投票权2/3以上通过。以上通过。（6）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。存档。（7）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理

22、区域内及时公告。域内及时公告。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开5、业主大会的职责、业主大会的职责（1）制定或修改业主公约和业主大会议事规则；）制定或修改业主公约和业主大会议事规则；（2）聘任或解雇物业管理公司；）聘任或解雇物业管理公司；（3）决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基）决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况；金具体使用的实施情况；（4）选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的）选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的工作；工作；（5）制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施设）制定、修改本物业区域内公

23、用部位和公共设施设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度；的管理等问题的管理规章制度；（6）根据法律法规规定的其他职责。）根据法律法规规定的其他职责。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置居委会选聘的物业公司无效居委会选聘的物业公司无效第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主大大会会的的召召开开6、业主大会的地位、业主大会的地位业主大会的决定对物业管理区域内的全体业业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主公约

24、应当归对有关物业的使用、主具有约束力。业主公约应当归对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主公约对全体业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。成和委员任期等事项作出约定。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业业主主

25、委委员员会会1 1、业主委员会的组建和地位、业主委员会的组建和地位2 2、业主委员会成、业主委员会成立的条立的条件件3 3、业主委员会委员的条件、业主委员会委员的条件4 4、业主委员会的权利和义务、业主委员会的权利和义务5 5、业主委员会的、业主委员会的运作、职责与性质运作、职责与性质第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置1、业主委员会的组建和地位、业主委员会的组建和地位u业主委员会应当由业主大会选举产生业主委员会应当由业主大会选举产生u非业主使用人不得担任业主委员会成员非业主使用人不得担任业主委员会成员u业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起3日内日内召开

26、首次业主委员会会议，推选产生业召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任主委员会主任1人，副主任人，副主任12人人u业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会是业主大会的执行机构 业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置2、业主委员会成立的条件、业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会或者业主代表业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。主担任。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置3、业主委员会委员的条件、业主委员会委员的条件 业主委员会尽管是业主大会的

27、执行机构，但由于业主的分散性，业主委员会尽管是业主大会的执行机构，但由于业主的分散性，业主委员会往往在业主大会的决策中占据主导地位。因此，业主委业主委员会往往在业主大会的决策中占据主导地位。因此，业主委员会委员素质的高低将直接影响物业管理的水平。员会委员素质的高低将直接影响物业管理的水平。根据根据业主大会规程业主大会规程规定，业主委员会委员应符合下列条件：规定，业主委员会委员应符合下列条件：（1 1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2 2）遵守国家有关法律、法规；）遵守国家有关法律、法规；（3 3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范

28、履行业主义务；）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4 4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5 5）具有一定组织能力；）具有一定组织能力；（6 6）具备必要的工作时间。）具备必要的工作时间。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置4、业主委员会委员的权利和义务、业主委员会委员的权利和义务 权利：权利：（1 1）参加业主委员会组织的活动；）参加业主委员会组织的活动；（2 2）具有选举权、被选举权和监督权；）具有选举权、被选举权和监督权；（3 3）参加业主委员会有关事项的决策；）

29、参加业主委员会有关事项的决策；（4 4）具有对业主委员会的建议和批评权。）具有对业主委员会的建议和批评权。义务：义务：（1 1）遵守业主委员会章程；）遵守业主委员会章程；（2 2）执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；）执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；（3 3）参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；）参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；（4 4）向业主委员会的工作提供有关资料和建议。）向业主委员会的工作提供有关资料和建议。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置业委会是否有权决定物业管理费的标准业委会是否有权决定物业管理费的标

30、准上海某小区一期工程于上海某小区一期工程于2004年交付业主使用，当初确定的物业管理年交付业主使用，当初确定的物业管理费事每平方米费事每平方米1.9元月。元月。2005年年9月，该小区二期工程完工交房前，区月，该小区二期工程完工交房前，区物价局审定二期的物业管理费为每平方米物价局审定二期的物业管理费为每平方米3元月。物业管理公司与业委元月。物业管理公司与业委会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准，矛盾由此产生。会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准，矛盾由此产生。楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与物业

31、公司达成协议前不久，对全体业主做过的一个调查表明，认为管理物业公司达成协议前不久，对全体业主做过的一个调查表明，认为管理费不应提价的业主占费不应提价的业主占55.14，认为最多涨到，认为最多涨到2.6元的占元的占44。业主们认。业主们认为，业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，为，业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，应是无效的。况且，物价部门的批文中的每月应是无效的。况且，物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼盘，元的标准是针对二期楼盘，一期楼盘当时的定价只有一期楼盘当时的定价只有1.82元。业主们因此认为，物业公司本来就收元。业主们因此认为

32、，物业公司本来就收费超标，更没有理由提价。费超标，更没有理由提价。物业公司则强调，一个小区只有一个收费标准，不应存在两种收费物业公司则强调，一个小区只有一个收费标准，不应存在两种收费标准。而且，目前标准。而且，目前3元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同意，元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同意，因此他们收费是完全合理的。双方就此争执不下，许多业主想按照原先因此他们收费是完全合理的。双方就此争执不下，许多业主想按照原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收，问题久拖不决。标准交纳物业管理费被物业公司拒收，问题久拖不决。每平方米每月每平方米每月3元的物业管理费标准应否执行元的物业管理费标

33、准应否执行?第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置5、业主委员会委员的运作、业主委员会委员的运作 业主委员会自选举产生之日起业主委员会自选举产生之日起3 3日内日内召开首次业召开首次业主委员会会议主委员会会议,推选产生主任、副主任。以后的会议由推选产生主任、副主任。以后的会议由主任主任定期召开。定期召开。经经1 13 3以上业主委员会委员提议或业主委员会主以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应及时召开业委会会议。任认为有必要的，应及时召开业委会会议。业主委员业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主

34、委员会应当有过档。业主委员会应当有过半数半数委员出席，作出的决定委员出席，作出的决定必须经全体委员人数必须经全体委员人数半数半数以上同意。业主委员会的拘以上同意。业主委员会的拘定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置5、业主委员会委员的运作、业主委员会委员的运作 业主委员会任期业主委员会任期届满届满2 2个月前个月前，应当召开业主大，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可只派工作人员指导其换届

35、工房地产行政主管部门可只派工作人员指导其换届工作。作。原业主委员会应当在其任期届满原业主委员会应当在其任期届满1010日内，将其日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好移交手续。财物移交新一届业主委员会，并做好移交手续。经经业主委员会或者业主委员会或者20%20%以上业主提议，认为有以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物

36、业管理机构的设置物业管理机构的设置业主大会规程业主大会规程规定规定:业委会委员有下列情形业委会委员有下列情形之一的之一的,经业主大会会议通过经业主大会会议通过,其委员资格即被终止：其委员资格即被终止：(1)(1)因因物业转让物业转让.灭失等原因不再是业主的；灭失等原因不再是业主的；(2)(2)无无故缺席业委会会议连续故缺席业委会会议连续3 3次以上的；次以上的；(3)(3)因因疾病等原因丧失履行职责能力的；疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)(4)有有犯罪行为的；犯罪行为的；(5)(5)以以书面形式向业主大会提出辞呈的；书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)(6)拒拒不履行业主义务的；不履行业主

37、义务的；(7)(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。其他原因不宜担任业主委员会委员的。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 业主委员会委员资格废止的，应当自废止之业主委员会委员资格废止的，应当自废止之日起日起3 3日内将其保管的资料、印章及其他属于业主日内将其保管的资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。大会所有的财物移交给业主委员会。因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处区、县人民政府房

38、地产行政主管部门和街道办事处 （乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。产清算工作。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置6、业主委员会的职责、业主委员会的职责（1 1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；情况；（2 2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；或者解除物业管理服务合同；（3 3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、）依照本条例设立物业维修基金的

39、，负责该基金的筹集、使用和管理；使用和管理；（4 4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；预算和决算；（5 5）听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的）听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；管理服务活动；（6 6）监督公共建筑、公共设施的合理使用；）监督公共建筑、公共设施的合理使用；（7 7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。（8 8）业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员）业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效

40、，作出决定应当经全体委员过半数通过。出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置业委会滥用职权纠纷业委会滥用职权纠纷第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置 对对于业主委员会不履行职责的情况，于业主委员会不履行职责的情况，物物业管理条例业管理条例规定，业主大会、业主委员会应规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规大会、业主委员

41、会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。并通告全体业主。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置7、业主委员会的性质、业主委员会的性质 业主委员会是由全体业主选出来的委员组成的机构，业主委员会是由全体业主选出来的委员组成的机构，代表着全体业主的权益。但在实际操作中，有业主委员代表着全体业主的权益。但在实际操作中，有业主委员会代表权益业主来进行维权活动确有诸多麻烦，特别是会代表权益业主来进行维权活动确有诸多麻烦，特别是涉及民

42、事诉讼时。其原因是目前尚未明晰业主委员会的涉及民事诉讼时。其原因是目前尚未明晰业主委员会的性质所带来的障碍。性质所带来的障碍。根据根据民法通则民法通则有关规定，参与民事活动的主体有关规定，参与民事活动的主体有三类：有三类：一是公民，二是法人，三是其他组织一是公民，二是法人，三是其他组织。就目前。就目前业主委员会成立的过程与法律地位来看，它不是公民，业主委员会成立的过程与法律地位来看，它不是公民，也不是法人，而所谓的其他组织是指合法成立，有一定也不是法人，而所谓的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产而不具备法人资格的组织。的组织机构和财产而不具备法人资格的组织。业业主主委委员员会会第第2

43、 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置7、业主委员会的性质、业主委员会的性质 业主委员会是有一定的组织机构和财产的，但现行法律只要求业主委员会是有一定的组织机构和财产的，但现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案，没有要求其依法进行登记注业主委员会在成立后向主管部门备案，没有要求其依法进行登记注册，因此它既不具备法人资格，也不具备社团法人的资格。所以，册，因此它既不具备法人资格，也不具备社团法人的资格。所以，目前对业主委员会的性质认识较为统一的是将其归为目前对业主委员会的性质认识较为统一的是将其归为“其他组织其他组织”一类看待。一类看待。但业主委员会作为一个常设的业主自治机构，是

44、应该能但业主委员会作为一个常设的业主自治机构，是应该能独立地行使民事诉讼权利，独立承担民事诉讼义务的，而不应该仅独立地行使民事诉讼权利，独立承担民事诉讼义务的，而不应该仅仅是业主的代理人。但在实践中，业主委员会成为独立的诉讼主体仅是业主的代理人。但在实践中，业主委员会成为独立的诉讼主体是非常必要的。从一些司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得是非常必要的。从一些司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到法院认可的个案较多，驳回的情况较少。到法院认可的个案较多，驳回的情况较少。但需要注意的是，但需要注意的是，业主委员会仅仅是业主团体的代表机关和执业主委员会仅仅是业主团体的代表机关和执行机关，其职责

45、范围一般限于执行业主大会的决议行机关，其职责范围一般限于执行业主大会的决议。凡是依法应当。凡是依法应当由业主大会决议的事项，在未经决议前，由业主大会决议的事项，在未经决议前，业主大会不能直接为之。业主大会不能直接为之。而业主委员会的行为也只有而业主委员会的行为也只有在业主大会授权的前提下在业主大会授权的前提下，才具有法律，才具有法律效力。效力。业业主主委委员员会会第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置业主自我管理规约业主自我管理规约u业主公约业主公约u业主大会议事规则业主大会议事规则第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置一、业主（临时）公约一、业主（临时）公约（一）

46、业主公约（一）业主公约1、定义：、定义：由全体业主制定，规定业主在物业管理区域由全体业主制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项，对全体业主具有普遍约束力的自律利益事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性行为规范。性行为规范。2、性质：、性质：带有协议、合约的性质带有协议、合约的性质3、形式：、形式：书面形式订立。书面形式订立。4、产生：、产生：由业主大会筹备组草拟。由业主大会筹备组草拟。经首次业主大会会议审议通过。经首次业主大会会议审议通过。由业主大会修改。由业主大会修改。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构

47、的设置5、意义：、意义：作为业主对物业管理区约内一些重大事务的共同性约定作为业主对物业管理区约内一些重大事务的共同性约定和允诺以及业主自我管理的一种重要形式和手段，业主公约：和允诺以及业主自我管理的一种重要形式和手段，业主公约：是是物业管理法律法规和政策的一种有益补充物业管理法律法规和政策的一种有益补充是是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件是是物业管理顺利进行的重要保证物业管理顺利进行的重要保证6、业主临时公约、业主临时公约:基于物业正常使用和已入住业主共同利益考虑，在业基于物业正常使用和已入住业主共同利益考虑，在业主大会制定业主公约之前存在的

48、业主公约。主大会制定业主公约之前存在的业主公约。其成立的必要条件：不得侵害物业买受人的合法权益。其成立的必要条件：不得侵害物业买受人的合法权益。程序：必须明示，供消费者在买房时判断其是否公正、程序：必须明示，供消费者在买房时判断其是否公正、公平。公平。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置（二）业主公约内容（二）业主公约内容1、有关物业使用、维护、管理的内容、有关物业使用、维护、管理的内容包括：包括：（1）业主使用其自由物业和物业管理区域内公用部分；）业主使用其自由物业和物业管理区域内公用部分；（2）公用设备设施以及相关场地的约定；）公用设备设施以及相关场地的约定；（3）业主使用

49、物业管理区域内公共建筑和公用设施的有关规程）业主使用物业管理区域内公共建筑和公用设施的有关规程（4）业主对自由物业进行装饰装修时应当遵守的规则等。）业主对自由物业进行装饰装修时应当遵守的规则等。2、业主的共同利益、业主的共同利益包括：包括：（1）对物业公用部位公用设施设备使用和保护）对物业公用部位公用设施设备使用和保护（2）利用物业公用部位获得收益的分配）利用物业公用部位获得收益的分配（3）对公共秩序、环境卫生的维护等。）对公共秩序、环境卫生的维护等。第第2 2章章 物业管理机构的设置物业管理机构的设置3、业主应当履行的义务、业主应当履行的义务包括：包括：l遵守物业管理区域内物业公用部位和共用

50、设施设备的使用，遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；l按照国家有关规定缴纳专项维修资金；按照国家有关规定缴纳专项维修资金；l按时缴纳物业服务费用；按时缴纳物业服务费用；l不得擅自改变建筑物及其设施设备结构、外貌、设计用途不得擅自改变建筑物及其设施设备结构、外貌、设计用途l不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；l不得违反规定饲养家禽、宠物；不得违反规定饲养家禽、宠物；l不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。第第2 2章