[深圳]城镇老旧小区改造工程质量常见问题防治.pdf

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1、深圳市城镇老旧小区改造工程质量深圳市城镇老旧小区改造工程质量常见问题防治常见问题防治指引指引（试行）（试行）深圳市住房和建设局深圳市住房和建设局二二二三年二三年七七月月前 言为切实做好我市城镇老旧小区改造工作，有效防治老旧小区改造工程质量常见问题，提升施工质量，深圳市住房和建设局组织力量，在深入调研、总结实践经验和广泛征求意见的基础上，结合我市实际，编制深圳市城镇老旧小区改造工程质量常见问题防治指引（试行）（以下简称“指引”）。本指引主要内容包括：1.总则；2.编制依据；3.建筑本体修缮；4.基础设施改造；5.小区环境整治；6.服务设施提升。本指引由深圳市住房和建设局组织编制并负责管理，由深圳

2、市特区建工集团有限公司负责具体技术内容的解释。本指引实施、应用过程中如有意见或建议，请反馈至深圳市住房和建设局（地址：深圳市福田区振华路设计大厦，邮编：518031），以供今后修订时参考。主编单位：深圳市住房和建设局深圳市特区建工集团有限公司参编单位：深圳市建筑工程质量安全监督总站主要起草人员：徐亚非张燕张子阳胡浩文江扬舟李辉义浦乔榆王吕浩靳伟韩天宇于桂明张雪阳刘香萍王霖刘忠华陈刚正敖海良彭景雷耀士陆志航吴继明黄锦池甄云霞陈阳卢法典李强主要审查人员：江建周长标徐东王琨杨焕奎主要指导人员：郭晓宁陈小锋李正宁目 录1.总则.12.编制依据.22.1 国家、省、市相关政策法规.22.2 国家、行业、

3、省现行标准、规范.22.3 我市现行标准、规范.33.建筑本体修缮.43.1 建筑结构加固.53.2 拆除违法建设.113.3 楼道空间.123.4 建筑外立面.173.5 建筑屋面.233.6 建筑节能.303.7 更换和加装电梯.334.基础设施改造.464.1 道路整治.474.2 给排水设施.564.3 供配电设施.694.4 弱电设施.724.5 燃气设施.754.6 安防设施.844.7 消防设施.874.8 环卫设施.924.9 照明设施.945.小区环境整治.975.1 小区风貌.985.2 公共空间.1005.3 景观绿化.1035.4 标识系统.1035.5 停车库（场）及

4、充电设施.1145.6 体育健身及儿童友好设施.1165.7 无障碍及适老化设施.1196.服务设施提升.1216.1 养老服务设施.1226.2 托育服务设施.1236.3 便民医疗设施.1246.4 社区食堂设施.1256.5 文化休闲设施.12611 总 则1.1 为有效防治深圳市城镇老旧小区改造中常见的工程质量问题，保障城镇老旧小区改造工程质量，制定本指引。1.2 本指引适用于深圳市城镇老旧小区改造工程建设相关工作。1.3 城镇老旧小区改造除应符合本指引，尚应符合国家、行业、省、市相关政策、标准、规范等规定。22 编制依据2.1 国家、省、市相关政策法规1.国务院办公厅关于全面推进城镇

5、老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）2.广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）3.深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（深府办202217 号）2.2 国家、行业、省现行标准、规范1.民用建筑设计统一标准GB 503522.住宅设计规范GB 500963.住宅建筑规范GB 503684.建筑设计防火规范GB 500165.危险房屋鉴定标准JGJ 1256.既有建筑维护与改造通用规范GB 550227.既有建筑鉴定与加固通用规范GB 550218.建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 505509.混凝土结

6、构加固设计规范GB 5036710.屋面工程技术规范GB 5034511.屋面工程质量验收规范GB 5020712.建筑与市政工程防水通用规范GB 5503013.建筑装饰装修工程质量验收标准GB 5021014.建筑地面工程施工质量验收规范GB 5020915.建筑给水排水与节水通用规范GB 5502016.给水排水构筑物工程施工及验收规范GB 5014117.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB 5024218.生活饮用水卫生标准GB 574919.给水排水管道工程施工及验收规范GB 5026820.室外排水设计标准GB 5001421.20kV 及以下变电所设计规范GB 50053

7、22.电气装置安装工程接地装置施工及验收规范GB 5016923.建筑电气工程施工质量验收规范GB 5030324.外壳防护等级（IP 代码）GB/T 420825.建筑防火通用规范GB 5503726.消防设施通用规范GB 5503627.防火封堵材料GB 2386428.城镇燃气设计规范GB 5002829.城镇燃气室内工程施工与质量验收规范CJJ 9430.自动喷水灭火系统设计规范GB 5008431.消防给水及消火栓系统技术规范GB 5097432.自动喷水灭火系统施工及验收规范GB 5026133.既有居住建筑节能改造技术规程JGJ/T 12934.建筑节能与可再生能源利用通用规范G

8、B 5501535.建筑电气与智能化通用规范GB 5502436.园林绿化工程施工及验收规范CJJ 8237.托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ 39338.无动力类游乐设施-儿童滑梯GB/T 2768939.广东省住宅工程质量通病防治 20 条2.3 我市现行标准、规范1.深圳市非承重墙体与饰面工程施工及验收标准SJG 142.深圳市优质饮用水工程技术规程SJG 163.深圳市建设工程防水技术标准SJG 194.深圳市中低压燃气管道工程建设技术规程SJG 205.深圳市居住建筑节能设计规范SJG 456.深圳市城市供水厂工程技术规程DB4403/T 857.深圳市二次供水设施技术规程SJG 7

9、98.深圳市园林绿化管养规范DB4403/T 879.深圳市公共厕所建设规范DB4403/T 2310.深圳市生活垃圾分类设施设备配置规范DB4403/T 7311.深圳住宅工程质量通病重点治理项目及防治措施12.深圳市建筑工程质量常见问题防治指南注：城镇老旧小区改造应符合的政策、标准、规范包括但不限于以上内容，如标准、规范更新，应按最新版本执行。4353.1 建筑结构加固建筑结构加固序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注1梁、板、柱加 固 修缮 不 全面鉴定报告按比例抽检，加固设计以鉴定报告为依据。若现场情况复杂，鉴定报告不一定会全面反应建筑的情况，可能导致设计图纸中存在漏项施工

10、单位进场施工前，应由第三方专业鉴定机构对加固项目进行全面排查，并依据鉴定结果和委托方的要求进行整体结构、局部结构或构件的加固设计和施工。对超出图纸范围的需加固构件和部位应及时反馈给设计单位。引用规范：1.建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第3.0.6条2.既有建筑鉴定与加固通用规范GB 55021-2021 第 6.1.1 条2梁、板、柱加 固 前未卸载，影响 加 固效果加固前，构件已处于较大应力状态，若不卸载释放应力，会导致结构构件处于变形状态，对加固工艺产生不利影响，影响结构构件的可靠性连接加固施工前应采取有效措施卸除活荷载或增加临时支撑回顶。引用规范：混凝土结构

11、加固设计规范GB 50367-2013 第 3.1.3 条、第 9.1.8条、第 10.1.7 条图 3.1-1 增加临时支撑6序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注3梁、板、柱结 构 耐久 性 降低钢筋锈蚀1.沿着钢筋走向剔除松动的混凝土，直至露出未锈蚀钢筋。2.用钢丝刷除去钢筋表面锈蚀，判断锈损率。如锈损率低于15%，用清水冲洗润湿，待完全干燥后用高强树脂砂浆修补。如锈损率高于 15%，通知设计单位，由设计单位确定是否采取其他加固措施。3.除锈后涂刷阻锈剂或做防护处理。引用规范：危险房屋鉴定标准JGJ 125-2016 第 5.4.3 条4梁、板、柱混 凝 土表 面 与钢 板

12、粘贴不牢基层处理不到位1.对粘合面及碳化基层进行打磨，去掉 1mm2mm 厚表层，用压缩空气除去粉尘或用清水冲洗干净，待完全干燥后用脱脂棉沾丙酮擦拭表面即可。处理后，若表面凹凸不平，可用高强树脂砂浆修补。混凝土构件直角处应按规范打磨成圆角。2.针对老旧小区建筑构件表面平整度较差，构件强度离散性较大的情况，可采用加大截面法以确保构件和结构的可靠性（安全性、适用性、耐久性）。当采用增加截面加固法时，现场实测混凝土强度推定值不得低于 13.0Mpa。3.粘贴钢板或外粘型钢的胶粘剂必须采用专门配制的改性环氧树脂胶粘剂。引用规范：1.既有建筑鉴定与加固通用规范GB 55021-2021 第 6.1.8

13、条2.混凝土结构加固设计规范GB 50367-2013 第 4.5.5 条7序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注5梁、板、柱纤维复合材与混凝土表面粘贴不牢混凝土表面存在较大的坑洞或凹陷1.经修整露出骨料新面的混凝土加固粘贴部位，应进一步按设计要求修复平整，并采用结构修补胶对较大孔洞、凹面、露筋等缺陷进行修补、复原。2.对有段差、内转角的部位应抹成平滑的曲面。3.对构件截面的棱角，应打磨成圆弧半径不小于 25mm 的圆角。4.加工完成后，应将混凝土表面清理干净，并保持干燥。5.浸渍/粘接纤维（包括碳纤维和玻璃纤维等）复合材的胶粘剂应采用专门配制的改性环氧树脂胶粘剂。承重结构加固工程

14、中不得使用不饱和聚酯树脂、醇酸树脂等作浸渍/粘接胶粘剂。引用规范：1.建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第10.2.1 条2.混凝土结构加固设计规范GB 50367-2013 第 4.5.3 条6梁、板、柱纤维复合材粘贴出现空鼓纤维复合材与混凝土粘贴不规范1.应将粘贴的纤维复合材分区，逐区测定空鼓面积（即无效粘结面积）。2.若单个空鼓面积不大于 10000mm2，允许采用注射法充胶修复；若单个空鼓面积大于或等于 10000mm2，应割除修补，重新粘贴等量纤维复合材。3.粘贴时，其受力方向（顺纹方向）每端的搭接长度不应小于200mm；若粘贴层数超过 3 层，该搭接长度不

15、应小于 300mm，对非受力方向（横纹方向）每边的搭接长度可取为 100mm。4.当被加固构件表面有防火要求时，应按现行国家标准建筑设计防火规范GB 50016 规定的耐火等级及耐火极限要求，对纤维复合材进行保护，如采取刷水泥砂浆，涂树脂薄膜，贴耐火板等措施。引用规范：建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第 10.4.1条8序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注7梁、板、柱粘钢加固出现空鼓胶层出现断层，产生剥离破坏1.钢板与混凝土之间的粘结质量可用锤击法或其他有效探测法进行检查。按检查结果推定的有效粘贴面积不应小于总粘贴面积的95%。2.检查时，应将粘贴的钢

16、板分区，逐区测定空鼓面积（即无效粘贴面积）；若单个空鼓面积不大于 10000mm2，可采用钻孔注射法充胶修复；若单个空鼓面积大于 10000mm2，应揭去重贴，并重新检查验收。引用规范：建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第 11.4.1条图 3.1-2 空鼓8梁、板、柱混凝土表面与钢板粘贴不牢钢板锈蚀，未除锈1.可用喷砂，砂布或平轮打磨，直至出现金属光泽。2.打磨粗糙度越大越好，打磨纹路尽量与钢板受力方向垂直，其后用脱脂棉沾丙酮擦拭干净。引用规范：建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第 3.0.5条9序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做

17、法备注9植筋植筋钻孔损伤到主筋未对原结构钢筋进行探测1.根据图纸设计要求，确定植入钢筋的位置，用十字线标出钢筋孔中心。2.用钢筋探测仪对原有钢筋位置进行探测，如与原结构内部钢筋有冲突，则将钢筋植入位置作相应调整，以避免在结构开孔时损伤结构内部钢筋，影响原结构的可靠性；如植入钢筋与原有钢筋无法避开，则应会同建设、设计、监理方确定最佳位置后，再进行施工，将结构内部钢筋损伤减小到最低。3.植筋深度应严格按照设计要求进行，严禁按照植筋胶说明书中的植筋深度进行施工。4.探测钢筋应区分主筋和箍筋。5.构件厚度（深度）少于植筋深度时应增加锚固措施，锚固措施需在设计文件中明确。引用规范：建筑结构加固工程施工质

18、量验收规范GB 50550-2010 第 19.1.4条图 3.1-3 钢筋探测仪对原有钢筋位置进行探测10植筋后锚固件承载力不足植筋清孔不彻底1.植筋孔洞钻好后应先用钢丝刷进行清孔；再用洁净无油的压缩空气或手动吹气清除孔内粉尘，如此反复处理不应少于 3 次；必要时应用干净棉纱沾少量工业丙酮擦净孔壁。2.植筋孔壁清理洁净后，若不立即种植钢筋，应暂时封闭其孔口，防止尘土、碎屑、油污和水分等落入孔中影响植筋质量。引用规范：建筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第 19.2.1条、第 19.2.5 条10序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注11植筋后锚固件承载力不

19、足植筋胶配制及植筋过程中出现夹气及其他杂物1.采用现场配制的植筋胶时，应在无尘土飞扬的室内，按产品使用说明书规定的配合比和工艺要求严格执行，且应有专人负责。2.调胶时应根据现场环境温度确定树脂的每次拌合量，使用的工具应为低速搅拌器，搅拌好的胶液应色泽均匀，无结块及气泡产生。3.在拌合和使用过程中，应防止灰尘、油、水等杂质混入，并应按规定的可操作时间完成植筋作业。4.植筋施工完成后应按规范进行拉拔检测试验。5.种植锚固件的胶粘剂，应采用专门配制的改性环氧树脂胶粘剂或改性乙烯基酯类胶粘剂（包括改性氨基甲酸酯胶粘剂），种植锚固件的胶粘剂，填料必须在工厂制胶时添加，严禁在施工现场掺入。引用规范：1.建

20、筑结构加固工程施工质量验收规范GB 50550-2010 第19.3.1 条2.混凝土结构加固设计规范GB 50367-2013 第 4.5.6 条113.23.2 拆除违法建设拆除违法建设序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注1屋面影响屋面结构安全违规占用屋面公共空间，改变屋面使用功能1.人工拆除，严禁使用大型机械。2.拆除作业应避免破坏屋面防水层，并做好屋面面层的成品保护。3.拆除完成后，屋面防护栏杆及时恢复，防护高度应满足如下要求：（1）临空高度在 24m以下时，栏杆高度不应低于 1.05m。（2）临空高度在 24m及以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于 1.20m。引

21、用规范：民用建筑设计统一标准GB 50352-2019 第 6.7.3条图 3.2-1 屋面违建2地面破坏小区整体规划占用公共资源，改变使用功能1.拆除外墙附着违建时，应保护外墙饰面，不得破坏原有结构。2.拆除地面违建时，不得破坏原有地面。图 3.2-2 地面违法搭建123.3 楼道空间楼道空间序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注1吊顶石膏板吊顶表面裂缝；饰面板脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角吊杆间距、转换层等未按规定设置；转角等特殊部位封板设置不合理；未按规定设置、处理变形缝1.吊杆距主龙骨端部距离不得大于 300mm。当吊杆长度大于1500mm时，应设置反支撑；当吊杆与设备相遇时，

22、应调整并增设吊杆或采用型钢支架。2.吊顶面板宜采用双层板，上下层接缝错开，不得在同一根龙骨上接缝。转角部位应采用定制整板。3.吊顶板接缝应按设计要求进行板缝处理，面板与墙面接缝宜采用预留 20mm 宽的凹槽过渡处理。4.狭长吊顶面板宜在沿长度方向间隔约 10m设置一道变形缝。5.纸面石膏板的长边（既包封边）应沿纵向次龙骨铺设。6.自攻螺丝与纸面石膏板边的距离，用面纸包封的板边为 10mm15mm，切割的板边为 15mm20mm。7.固定次龙骨的间距，宜小于等于 600mm。8.钉距应在 150mm170mm 内，螺丝应与板面垂直，已弯曲、变形的螺丝应剔除，并在相隔 50mm 的部位另安螺丝。9

23、.纸面石膏板与龙骨固定，应从一块板的中间向板的四边进行固定，不得多点同时进行作业。10.螺丝钉头宜略埋入板面，但不得损坏纸面，钉眼应作防锈处理并用石膏腻子抹平。引用规范：1.建筑装饰装修工程质量验收标准 GB 50210-2018 第 7.1.1 条2.住宅装饰装修工程施工规范GB 50327-2001 第 8.3节图 3.3-1 翘曲脱层折裂图 3.3-2 吊顶开裂13序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注2天花、吊顶霉变结构楼板渗漏；材料选取不当1.天花或吊顶施工前应检查结构楼板是否渗漏，如发现渗漏现象，应及时处理。2.为避免因天气潮湿造成的霉变现象，宜选用防水性较好的防霉涂料

24、。3天花松散、脱落基层处理不规范，存在油污、露筋现象1.楼梯间天花基层油污位置采用有机溶剂、物理擦拭等方法进行清洗。2.露筋位置剔除松散饰面层及结构构件基层，进行钢筋除锈并涂刷防锈漆，用聚合物水泥砂浆修补平整。3.天花基底整体采用素水泥浆内掺建筑胶修补平整。4墙面墙砖空鼓、脱落粘贴不牢固1.基层清理干净，墙体表面修理平整，墙面提前洒水浸透。2.面砖使用前，必须清理干净，用水浸透直至表面不冒气泡且不少于 2h，晾干后备用。3.面砖的粘接层一般控制在 7mm10mm 之间；或者在砂浆内掺建筑胶以增加粘接力。4.在轻质墙体上铺砖前，在墙面上应满挂钢丝网，提升墙体与面砖的粘接强度。5墙面墙面干挂石材不

25、平整，接缝不平直，外观整体色差大基层处理不到位，超出挂件可调节的范围；石材色差大，颜色不均匀1.安装前应检查结构构件基层是否牢固，并复核基层外形尺寸，偏差较大的要进行修整。2.旋紧挂件力度适中，注意避免角码与连接板在旋紧时产生滑动，或因旋紧力不够引起松动。3.块料断面钻孔要严格要求，块料厚薄有差异时，应以块料的外装饰面作为钻孔的基准面。4.每完成一层干挂，应对几何尺寸及外观进行复核，及时调校后方可继续下一层作业。5.安装前应对块料进行颜色比对，对差异太大的不宜上墙安装。14序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注6墙面涂料饰面起皮、开裂操作不规范；基层含水率过高1.严格控制内墙基层处

26、理质量（平整、无油污）。2.基层处理后涂刷与面漆配套的封闭底漆，采用经检验合格的腻子，薄而均匀地满批腻子。腻子干燥后用砂纸打磨平整，清除浮灰后方可进行涂料施工。3.涂料施工应连续进行，滚涂过程中向上时要用力，向下时轻轻回带。为避免滚涂痕迹，搭接宽度为毛辊棒长度的 1/4，一般滚涂两遍，其间隔应在 2h 以上。4.涂料施工时基层含水率不得超过 10%，环境温度应在 10以上，涂料施工完成后应及时封闭门窗。5.若是建筑不均匀沉降导致开裂，无法完全修复，按以下操作进行处理；如是施工震动引起开裂，可使用铲刀进行 V型开槽，开槽后用高压风机吹净，使用弹性腻子填充，以网格带进行表面缝隙封闭，使用墙衬对墙体

27、进行第一层找平，第一层没有彻底干燥前使用玻纤布对缝隙进行超过 200mm 的整体封闭，第二层墙衬干燥后打磨平整，使用较好的底漆和抗裂涂料重新涂刷。7地面水泥砂浆楼地面开裂、空鼓收面不规范；养护时间不足1.施工前应将基层湿润，并在基层刷一道素水泥浆或界面结合剂。2.掌握好面层压光的时间，水泥砂浆地面的抹压工作应控制在水泥初凝后终凝前完成。面层正常的抹压工作一般分三次进行：第一层应在面层铺设后进行；第二次应在水泥初凝后进行，清除表面的气泡、孔隙，将表面压实、压平整；第三次应严格掌握在水泥终凝之前，消除第二次抹压后留下的抹纹和进一步闭塞毛细孔，使表面密实、光滑。3.面层抹压好后，应及时保湿养护，养护

28、时间不小于 7d。15序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注8地面水泥砂浆地面起砂洒水养护时间过早，上人过早1.洒水养护要适时，一般在 12h 后进行洒水养护或覆盖浇水养护。2.水泥砂浆地面应尽量安排在室内粉刷完工后进行施工，以免对面层产生损坏和污染，如必须安排在其它装饰工程之前施工时，应采取有效的保护措施。地面的面层强度必须达到 5Mpa 以上时，方可在上面行走或其它作业，严禁在水泥地面上拌合砂浆或倾倒砂浆。9地面地 面 石材返碱粘接砂浆及石材背涂不符合要求1.清理石材，六个面涂刷防护剂 2 遍，涂刷背胶，如需现场切割，切割部位须补刷石材防护剂。2.铺贴前检查基层，不得有空鼓。3

29、.铺贴基层应洒水润湿，用 1:3 的干硬性水泥砂浆铺结合层（干硬程度以手捏成团，落地即散为宜），刮平、拍实。铺贴石材前在水泥砂浆上刷一层水灰比为 1:2 素水泥浆（随铺砂浆随刷）。4.在石材背面满刮一层水灰比为 1:2 素水泥浆，浅色石材采用白水泥铺贴，板块铺贴时四角同时下落，用橡皮锤或木锤轻击板块上的木垫板，平整就位；由中间纵横向基准块向两侧和后退方向顺序铺贴，并与其他部位接缝配合交圈。5.石材铺贴后，应进行湿润养护，养护时间不小于 7d。6.石材铺贴完成 3d 内不应上人，3d 后可进行填缝施工。7.填缝剂施工后在自然条件下养护 7d，待填缝剂完全固化后即可对石材表面打磨抛光。图 3.3-

30、3 地面石材反碱16序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注10地面地面空鼓瓷砖粘接层脱落1.基层应彻底处理干净，并不得有积水。2.采用干硬性砂浆，砂浆应搅拌均匀。3.结合层的砂浆应拍实、揉平、搓毛；水泥砂浆中水泥掺量要达到规范要求。4.面板铺贴前，应将板面浸泡后晾干，浇水泥素浆正式铺贴，并将板块均匀轻击压实。5.养护期内，禁止上人。图 3.3-4 地面瓷砖空鼓翘起11地面新 旧 地面 交 接处 高 差大、接缝 不 顺直标高控制不到位，接口切割剔凿粗糙1.施工前应完成深化排版。2.新旧交接部位弹线，控制缝隙均匀、顺直，交接口设成品收口条。3.应选用变形系数相近的材料。图 3.3-5

31、新旧地面交接施工差12栏杆楼梯栏杆防护高度不足、转角处立杆净间距偏大未合理排布楼梯栏杆立杆1.楼梯间扶手高度自踏步前缘线至扶手上皮高度不宜低于 0.9m，楼梯水平栏杆或栏板长度大于 0.5m时，其高度不应小于 1.05m。2.多层住宅楼梯的梯段净宽应不小于 1.1m。3.梯井宽度大于 0.11m时，楼梯栏杆必须采取防止儿童攀爬的构造。当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净间距不应大于 0.11m。引用规范：民用建筑设计统一标准GB 50352-2019 第 6.8.4 条3.3-6 楼梯栏杆转角处立杆间距过大173.4 建筑外立面建筑外立面序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注1女儿墙渗

32、漏女儿墙上部未设压顶或挑檐较短，受外部环境影响，导致外墙构造中出现裂缝，雨水沿该缝隙渗入女儿墙内女儿墙顶部设置钢筋混凝土压顶，坡度宜为 5%；内侧（朝向屋面一侧）设置挑檐，挑檐宽度宜为 60mm，挑檐底部做滴水线。2外墙渗漏设计图纸缺乏细部大样；墙体因温差、干缩产生裂缝；面砖角部砂浆不饱满；找平层防水性能差；面砖勾缝不符合要求1.外墙饰面砖工程应有专项设计，并有节点大样图。对窗台、檐口、装饰线、雨篷、阳台和落水口等墙面四凸部位，应采用防水和排水构造。在水平阳角处，顶面排水坡度不应小于 35，以利于排水；应采用顶直面砖压立面面砖，立面最低一排面砖压底平面面砖做法，并应设置滴水构造；45角砖、“海

33、棠”角等粘贴做法适用于竖向阳角，不宜用于水平阳角。2.外墙面找平层至少要求两遍成活，并且喷雾养护不少于 3d，3d之后再检查找平层抹灰质量，在粘贴外墙砖之前，先将基层空鼓及裂缝处理好，确保找平层的施工质量。3.找平层应具有独立的防水能力，可在找平层上涂刷一层结合层，以提高界面间的粘结力，兼封闭找平层上的残余裂纹和砂眼、气孔。其材料可用商品专用水泥基料的防渗材料，或刷聚合物水泥砂浆、界面处理剂。找平层完成后外墙砖粘贴前，外墙面也可作淋水试验，在房屋最顶层安装喷淋水管网，使水自顶层顺墙往下流淌。喷淋水时间不少于 2h。4.外墙砖勾缝应饱满、密实，无裂缝，选用具有抗渗性能和收缩率小的材料勾缝。18序

34、号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注3外墙面砖空鼓脱落、涂料饰面开裂基层处理不规范；抹灰层空鼓、开裂1.基层凹凸明显部位事先剔平或用 1：3 聚合物水泥砂浆补平。2.外墙基层宜满挂抗裂钢丝网。3.外墙抹灰刮糙不少于两遍，每遍厚度宜为 7mm8mm，但不应超过 10mm；面层宜为 7mm10mm。4.混凝土或烧结砖基体上的刮糙层为 1：3 水泥防水砂浆，轻质砌体上宜为 1：1：6 防水混合砂浆。5.每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理（空鼓部位应重新抹灰，只裂不空部位用水泥素浆封闭）后再进行。各抹灰层接缝位置应错开，并应设置在混凝土梁、柱中部。6.抹灰层总厚度大

35、于 35mm（含基层修补厚度）时，必须采用挂大孔钢丝网片的措施，且固定钢丝网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于 25mm，其他基体的深度不小于 50mm；抹灰层总厚度超过 50mm 时，应由设计单位提出加强措施。4外墙面砖空鼓、脱落粘结材料剥离破坏；施工环境温度过高；施工操作不当；未设置伸缩缝1.进场材料严格按设计规范标准进场验收。2.面砖宜自上而下粘贴，粘结层厚度宜为 4mm8mm。3.在粘结层初凝前或允许的时间内，可调整面砖的位置和接缝宽度，使之附线并敲实；在初凝后或超过允许的时间后，严禁振动或移动面砖。4.施工气温高于 35时，应有遮阳设施，并宜避开中午施工。5.外墙砖接缝宽度不应小

36、于 5mm，不得采用密缝粘贴。缝深不宜大于 3mm，也可采用平缝。6.面砖墙面应设置伸缩缝，伸缩缝应采用柔性防水材料嵌缝。竖直向伸缩缝可以设在洞口两侧与横墙、柱相对应的部位；水平向伸缩缝可以设在洞口上、下或与楼层对应处。墙体变形缝两侧粘贴的外墙饰面砖，其间的缝宽不应小于变形缝的缝宽。伸缩缝之间还可增设分格缝，缝宽宜为 10mm 左右。图 3.4-1 变形缝两侧排砖示意图19序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注5外墙涂料饰面层粉化、脱落、泛碱基层处理不规范；饰面层施工不符合要求；材料选取不当1.选用耐水性能好的外墙涂料。2.基层必须清扫干净，基层如有酥松、起砂、粉化现象应先用钢丝刷

37、清除干净，并用聚合物水泥砂浆或水泥乳胶腻子（腻子层增设一道抗裂玻纤网）找平。3.减低墙体碱性：对高碱性墙面使用 10%的草酸溶液洗刷中和，再用清水冲洗墙面，干燥后涂刷封底涂料，涂料施工前基层含水率不得超过 10%。4.涂料施工时，气温应高于涂料最低成膜温度，且雨天不得施工。6外墙外墙饰面分格缝观感质量差外墙分格缝不平直、缺棱掉角1.在外墙底层砂浆抹完并初步找平后，再进行分格缝工序。根据分格大小，用弹线的方式在墙面上画好分格。2.分格缝宽度与原分格缝应保持一致，严禁施工完面层涂料再刷缝。图 3.4-2 分格条图 3.4-3 分格缝成型效果20序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注7外

38、窗四周渗漏窗附框与结构以及主框与附框之间有缝隙；窗框窗扇质量差，材料强度达不到要求，温差导致变形；窗扇加工尺寸偏差大，对角线公差大1.窗户附框安装后，为保证填充密实，应采用防水砂浆进行塞口。2.窗户上口外装饰面做滴水线，滴水线宽度应为 15mm25mm，深度不小于 12mm，滴水线不可通到墙边，并在离墙 50mm 处截断。3.附框塞口完成后，应在外侧涂刷两道涂膜防水层。4.外饰面及外窗施工完成后，外饰面与外窗交接部位采用中性硅酮耐候密封胶封闭。5.外窗选用符合规范及设计要求的材料，严格按照验收标准对进场材料进行验收。8外窗窗槽积水窗扇下槽未设置排水孔1.固定窗扇、开启扇下框，推拉门下槛需设置排

39、水孔，排水孔的大小和数量应根据门框分隔、开启扇的大小确定。2.推拉门窗下轨及固定窗扇排水槽宜设置在距两端头 40mm60mm 处。3.排水槽尺寸宜为 20mm30mm，间距宜为 500mm600mm。9外窗窗台积水窗台倒坡1.对原窗台进行剔除并清理干净。2.窗框下口采用防水砂浆封堵密实。3.窗台用水泥砂浆重新找平、找坡，内高外低，高差不小于20mm。21序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注10外窗开启不灵活窗扇脱轨；滑撑固定件锈蚀、变形1.平开窗推拉滑撑的固定螺丝应采用不锈钢螺丝。2.平开窗安装窗扇前，要检查窗扇的质量，按规定在扇上安好 L形、T 形角码，合页的大小要选择适当，选

40、用螺钉要与合页配套；安装时，螺钉应先用锤打入 1/3 深度，然后再拧入，不得打入全部深度；修刨门窗扇时，不装合页一边的底面，可多刨 1mm左右，让窗扇稍有挑头，留有下坠的余量。3.推拉窗窗框安装前应校正碰撞造成的弯曲，安装中应拉线检查校正高低，两滑轮之间的位置调整在一条线上。图 3.4-4 推拉滑撑采用不锈钢螺丝固定图 3.4-5 铝合金推拉窗窗扇脱轨11空调机位百叶破损、变形百叶锈蚀、损坏1.安装前，对百叶安装位置进行检查，安装位置或洞口尺寸和百叶的缝隙控制在 15mm 以内，不满足要求的，应及时维修。2.放百叶安装的水平线、垂直线及进出线。3.按放线找好垂直度、标高，临时固定，检查正侧面垂

41、直及对角线，合格后，用膨胀螺丝固定。22序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注12散水散水沉降回填土土质不达标；未分层夯实1.土方回填前，先清理基槽内建筑垃圾、杂草，如有积水，应先组织排水。2.杜绝采用大型机械直接回填，应采用土方运至坑槽边缘，人工或小型机械分层回填、分层夯实，每层回填虚铺厚度不超过300mm。严禁用水夯法施工。13广告牌、灯箱锈蚀、脱落钢骨架焊接处未进行防锈处理1.广告牌、灯箱钢骨架焊接处应做防锈处理。2.灯箱上部应做好防水措施，底部应预留排水孔，防止灯箱内部积水加快钢骨架锈蚀。图 3.4-6 广告牌骨架焊接处未进行防锈处理233.5 建筑屋面建筑屋面序号部位质量

42、问题主要原因分析防治措施及规范做法备注1找平兼找坡层屋面渗漏找平兼找坡层坡度不足，排水不畅造成积水1.施工时应按设计要求正确处理分水、排水和防水间的关系。2.平屋面采用材料找坡时宜为 2%；天沟、檐沟纵向找坡不应小于1%，沟底水落差不得超过 200mm。3.屋面找平兼找坡层施工时，应严格按设计坡度拉线，并在相应位置上设置基准点，基准点间距不宜大于 2m；必要时可通过洒水检查屋面是否积水。引用规范：深圳市建设工程防水技术标准SJG 19-2019 第 4.3.2条2找平兼找坡层屋面渗漏找平（找坡）层开裂，造成涂膜防水层开裂1.水泥砂浆找平（找坡）应选用 1：2.5 水泥砂浆，厚度宜为15mm20

43、mm；对于抗裂要求较高的屋面防水工程，水泥砂浆宜掺微膨胀剂。2.找平（找坡）应设分格缝，纵横间距不宜大于 4m。分格缝宽宜为 5mm20mm，并嵌填密封材料。3.对找平（找坡）层开裂位置，应用稀释后的沥青基层处理剂多次涂刷，予以封闭。4.对找平（找坡）层开裂造成涂膜防水层开裂的位置，应增加胎体增强材料。边涂防水边铺胎体，保证铺贴平整、排除气泡，与防水涂料粘结牢固。引用规范：屋面工程技术规范GB 50345-2012 第 4.3.2 条、4.3.3 条3防水层屋面渗漏柔 性 防 水 层 起鼓、破坏1.基层应平整、清洁、干燥，冷底子油涂刷均匀。2.防水卷材铺贴时做好压实工序，冷粘法、自粘法施工防水

44、卷材的环境气温不宜低于 5，热熔法、焊接法施工防水卷材的环境气温不宜低于-10，且避免在下雨刮风天气下施工，防止基层受潮。测试基层干燥度方法：将 1m2卷材平坦地干铺在基层上，静置 3h4h 后掀开检查，基层覆盖部位与卷材上未见水印，即可铺设防水层。24序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注4防水层屋面渗漏转角、立面和卷材接缝处粘结不牢1.对所有的阴阳角部位、立面墙与平面交接处做加强层处理，加强层宽度不应小于 500mm，并与大面积卷材防水层搭接牢固，以适应不同方向的结构变形和温度变形。2.立面铺贴高聚物改性沥青防水卷材，应采用满粘法，同时减少短边搭接。3.阴阳角部位基层应做成圆弧

45、或抹 45角。对高聚物改性沥青防水卷材阴角圆弧半径不小于 50mm，阳角圆弧半径不小于 20mm。引用规范：屋面工程技术规范GB 50345-2012 第 5.2.7 条5防水层屋面渗漏防水层成品保护不到位，防水层破损防水层施工过程中作业人员须穿软底鞋；如需使用手推车、高凳、梯子等，必须在脚部包裹保护，对过程中损坏的部位必须增加加强层修补。6防水层屋面渗漏防水层收头失效，造成雨水渗入1.防水层泛水端头位置应高于屋面完成面不少于 250mm 且不少于设计要求。2.涂膜的泛水端头应每遍退涂 20mm30mm。立面卷材泛水端头的端部应粘牢后弹线裁齐，压入预留凹槽内，用金属或塑料压条钉压固定，钉距不宜

46、大于 300mm，再用密封材料将凹槽嵌填封严。引用规范：深圳市建设工程防水技术标准SJG 19-2019 第 4.4.8条图3.5-1 防水卷材收头失效25序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注7落水口屋面落水口位置渗漏落水口防水失效1.落水口与防水基层间留宽 20mm、深 20mm 槽，嵌填柔性密封材料，落水口周围直径 500mm 范围内可不做保温层，但应涂刷2mm 厚涂膜防水加强层，保证防水层与加强层深入落水口不应小于 50mm，并应粘结牢固。2.落水口周边直径 500mm 范围内找坡，坡度不应小于 5%，坡顶应低于屋面完成面 50mm。引用规范：深圳市建设工程防水技术标准SJ

47、G 19-2019 第 4.4.16 条8穿屋面管道穿屋面管道根部渗漏穿屋面管道根部防水失效穿过防水层管道处的找平层应从管道根部向外做排水坡，管道与基层、防水层间应留槽并填嵌密封材料，涂刷涂料加强层。涂料加强层应涂向管壁，厚度不应小于 2mm，高度不应小于 250mm，防水层与管壁应粘牢，防水层上部应设有保护层。引用规范：深圳市建设工程防水技术标准SJG 19-2019 第 4.4.18 条9面层屋面细石混凝土面层开裂细石混凝土面层未二次收面1.细石混凝土面层初凝后终凝前应二次收面，封闭表面收缩裂缝。2.细石混凝土面层终凝后应保湿养护，养护时间不少于 7d。26序号部位质量问题主要原因分析防治

48、措施及规范做法备注10面层屋面细石混凝土面层开裂钢筋网片保护层偏大；分缝设置不规范1.分格缝排版应结合建筑柱网及凸出物的分布情况，自分水线向两侧和横向对称分格，保证分格缝通直，宽度一致，分块面积大致均匀。2.在距女儿墙、山墙、屋面转折处、突出屋面结构、天沟两侧的交界处 200mm 位置设置分格缝，构造做法同大面分格缝。3.细石混凝土面层分格缝间距不应大于 4m，深度同细石混凝土面层厚度。4.钢筋网片放置在面层混凝土上部，保护层厚度为 15mm，并应在分格缝处断开。5.分格缝留置如采用干砂填充砂浆勾缝或填嵌背衬材料（泡沫棒、聚苯板）的方式，背衬材料应低于混凝土面层 10mm。嵌缝前应保证基层干燥

49、，在缝两侧贴美纹纸，缝壁涂刷基层处理剂，用油膏嵌缝，表面应成凹弧型。6.分格缝如采取后切的方式，宜在混凝土终凝及浇筑完成 48h 内进行。引用规范：深圳市建设工程防水技术标准SJG 19-2019 第 4.4.14 条图 3.5-2 屋面细石混凝土分格缝平面示意图27序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注11种植屋面排水不畅多余水分无法排走，造成植物烂根1.排水层材料应根据屋面功能及环境、经济条件等选择。塑料排水板应采用抗压强度高、排水高度适宜的高密度聚乙烯板，其搭接方式应根据产品规格具体确定；陶粒排水层的陶粒粒径不应小于 25mm，堆积密度不宜大于 500kg/m3，铺设厚度宜为

50、 100mm500mm，含泥量不应大于 1%。2.塑料排水板宜采用搭接法施工，网状交织排水板宜采用对接法施工；陶粒铺设应平整，厚度应均匀。3.过滤层宜采用单位面积重量为 200kg/m400kg/m 的土工布，过滤层应沿种植土周边向上铺设，其高度应与种植土相平。4.种植土四周应设挡墙，挡墙下部应设泄水孔，泄水孔内侧应铺设大粒径疏水材料；泄水孔不得有堵塞，并应与排水出口连通。28序号部位质量问题主要原因分析防治措施及规范做法备注12避雷带避雷带焊接处锈蚀、焊接搭接长度不足避雷带焊接处未做防锈处理或处理不到位、焊渣未清理1.整个避雷带网外露部分应连接可靠，接地线规格正确，防腐层完好，标志齐全明显，