[重庆]商业住宅项目可行性研究报告.pdf

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1、九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 目录目录 第一章第一章 概述概述.1 1.1 项目概况.1 1.2 企业概况.5 1.3 可行性研究报告编制依据.7 1.4 主要结论和建议.8 第二章第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案项目建设背景、需求分析及产出方案.10 2.1 规划政策符合性.10 2.2 项目建设必要性.13 2.3 项目市场需求分析.14 2.4 项目建设内容、规模和产出方案.19 2.5 项目商业模式.22 第三章第三章 项目项目选址与要素保障选址与要素保障.24 3.1 项目选址或选线.24 3.2 项目建设条件.28 3.3 要素保障分析.30 第四章第

2、四章 项目建设方案项目建设方案.32 4.1 工程方案.32 4.2 用地用海征收补偿（安置）方案.64 4.3 建设管理方案.64 第五章第五章 项目运营方案项目运营方案.74 5.1 生产经营方案.74 5.2 运营组织方案.74 5.3 安全保障方案.75 5.4 运营管理方案.77 第六章第六章 项目投融资项目投融资.79 6.1 投资估算.79 6.2 估算依据.79 6.3 投资估算汇总.79 6.4 南侧地块投资估算明细.81 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 6.5 北侧地块投资估算明细.89 6.6 资金筹措.97 6.7 投资计划.98 6.8 相关说明.

3、99 第七章第七章 财务分析财务分析.100 7.1 编制原则.100 7.2 预测原则及基础参数的确定.100 7.3 财务基础数据.101 7.4 南侧地块财务分析.103 7.5 北侧地块财务分析.109 7.6 项目总体财务评价.112 第八章第八章 安全评价安全评价.116 8.1 分析评价依据.116 8.2 主要危险、有害因素识别.118 8.3 分析单元划分与分析方法选择.122 8.4 定性分析.123 8.5 安全对策措施及建议.124 8.6 结论.130 第九章第九章 项目影响效果分析项目影响效果分析.132 9.1 经济影响分析.132 9.2 社会影响分析.132

4、9.3 生态环境影响分析.135 9.4 资源和能源利用效果分析.141 第十章第十章 项目风险管理控制项目风险管理控制.159 10.1 风险识别与评价.159 10.2 风险管控方案.161 10.3 风险应急预案.163 第十一章第十一章 研究结论及建议研究结论及建议.165 11.1 主要研究结论.165 11.2 问题与建议.165 第十二章第十二章 附件附件.167 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 1 第一章第一章 概述概述 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 1.1.2 建设建设性质性质 新建 1.1.3

5、 项目项目建设目标和任务建设目标和任务 满足市场需求：首先要符合市场需求，包括对住宅、商业、娱乐等设施的需求。通过市场调研和分析，确定项目类型、规模、价格等，以确保项目的销售和效益指标的实现。城市规划与土地利用：符合城市规划和土地利用的要求。包括对土地的性质、用途、容积率、绿化率等方面的规定。社区发展与公共设施：考虑社区发展和公共设施的需求。如教育、医疗、文化、体育等，以满足社区居民的基本需求。同时，公共设施的建设与城市的基础设施相衔接，以确保项目与城市的协调发展。环境保护和社会利益：采取有效的环境保护措施，减少对环境的负面影响。企业经济效益：实现企业的经济效益。通过项目的投资回报、销售收入、

6、成本等全面的分析和评估，在经济效益良好的情况下，企业持续发展并实现利润目标。1.1.4 建设地点建设地点 南侧地块：九龙坡区中梁山组团J分区J02-07/04地块 北侧地块：九龙坡区中梁山组团G分区G27-2/05、G26-8/05、G29-1-1-1/04地块 1.1.5 建设内容和规模建设内容和规模 本项目经重庆市九龙坡区第十九届人民政府第86 次常务会议纪要决定：由渝隆集团负责，以“重庆幸福城绿色发展有限公司+摘地项目公司（重庆玖盛房地产开发有限责任公司、重庆玖渝房地产开发有限责任公司）”的双业主模式进行投资备案，分为两个子项目，分别为九龙坡区石堰八社南侧地块和九龙坡区石堰八社北侧地块。

7、同时将石堰八社北侧夹角绿地约20 亩纳入整体设计及打造范畴。1.九龙坡区石堰八社南侧地块九龙坡区石堰八社南侧地块 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 2 建设内容：建设内容：主要包括新建住宅、商业、公共服务设施、地下室以及围墙、道路广场、绿化景观、给水、雨污排水、燃气、电力、通讯等工程。建设规模：建设规模：共1个地块，为九龙坡区中梁山组团J分区J02-07/04地块。总用地面积约40972平方米，总建筑面积约106010平方米，其中：地上建筑面积约77510平方米，地下建筑面积约28500平方米。具体建设规模包括：（1）地上建筑面积77510m2。其中：住宅约56000m2，商

8、业用房约11500m2，公共服务设施约4410m2，架空层约5600m2。（2）地下室建筑面积约28500 m2。包括地下机动车库、非机动车库、地下物管用房、设备用房等。2.九龙坡区石堰八社九龙坡区石堰八社北北侧地块侧地块 建设内容：建设内容：主要包括新建住宅、商业、公共服务设施、地下室以及围墙、道路广场、绿化景观、给水、雨污排水、燃气、电力、通讯等工程。建设规模：建设规模：共3个地块，分别为北侧九龙坡区中梁山组团G分区G27-2/05、G26-8/05、G29-1-1-1/04地块。总用地面积约37540平方米，总建筑面积约85869.50平方米，其中：地上建筑面积约63660平方米，地下建

9、筑面积约22209.50平方米。具体建设规模包括：（1）地上建筑面积约63660m2。其中：住宅约54600m2，商业用房约1000m2，公共服务设施约2210m2，架空层5850m2。（2）地下室建筑面积约22209.50m2。包括地下机动车库、非机动车库、地下物管用房、设备用房等。备注：目前可研建设内容及规模主要参照各地块建设用地规划条件、备注：目前可研建设内容及规模主要参照各地块建设用地规划条件、拟调拟调整的修改控规内容，并结合整的修改控规内容，并结合初步概念方案指标取整后确定，初步概念方案指标取整后确定，实际实际建设内容及规模建设内容及规模需需根据规自局核准的最终规划条件根据规自局核准

10、的最终规划条件以及以及过规设计方案确定。过规设计方案确定。1.1.6 预计开发周期预计开发周期 本项目开发周期预计为4年。项目前期工作准备：2023年12月到至2024年1月；项目准备阶段：2024年2月至2024年12月；施工阶段：2025年1月至2027年12月；销售阶段：2025年7月至2027年12月。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 3 1.1.7 投资规模和资金来源投资规模和资金来源 1.九龙坡区石堰八社南侧地块九龙坡区石堰八社南侧地块：估算总投资约96220万元。（1）自有资金约42342万元，占项目总投资约44.01%。（2）拟向银行申请贷款约10000万元，

11、占项目总投资约10.39%。（3）预售收入转投：项目采用滚动开发模式，且当建筑物达到预售条件后进行预售，项目后期建设资金依靠预售收入支持，预售收入投入约43878万元，占项目总投资的约45.60%。2.九龙坡区石堰八社北侧地块：九龙坡区石堰八社北侧地块：估算总投资约90451万元。（1）自有资金约42378万元，占项目总投资约46.85%。（2）拟向银行申请贷款约8000万元，占项目总投资约8.84%。（3）预售收入转投：项目采用滚动开发模式，且当建筑物达到预售条件后进行预售，项目后期建设资金依靠预售收入支持，预售收入投入约40073万元，占项目总投资约44.30%。上述资金筹措方案为初步设定

12、，后期需根据实际情况调整。1.1.8 建设模式建设模式 开发商+工程总承包模式。1.1.9 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表1 1-1 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表（南侧地块）（南侧地块）指标指标 单位单位 J02J02-07/0407/04（南侧地块）（南侧地块）一、规划总用地面积 二、规划净用地面积：40972.00 三、总建筑面积：三、总建筑面积：106010.00 106010.00 （一）地上建筑面积：（一）地上建筑面积：77510.00 77510.00 1.商业用房 11500.00 2.住宅 56000.00 3.公共服务设施 4410.00 3.1 幼儿园

13、1800.00 3.2 物业管理用房 350.00 3.3 公共厕所 60.00 3.4 邮电所 300.00 3.5 日间照料中心 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 4 指标指标 单位单位 J02J02-07/0407/04（南侧地块）（南侧地块）3.6 社区服务用房 800.00 3.7 社区文化服务站 600.00 3.8 其他 500.00 4.架空层 5600.00 （二）地下室建筑面积：（二）地下室建筑面积：28500.00 28500.00 四、计容建筑面积 70110.00 五、建筑占地面积 10243.00 六、道路及广场面积 18437.40 七、绿地面积

14、 12291.60 八、容积率 1.71 九、建筑密度 25.00%十、绿地率 30.00%十一、居住总户数 户 630 十二、机动车停车位 辆 830 1、地面机动车位 辆 0 2、地下机动车位 辆 830 表表1 1-2 2 主要技术经济指标表主要技术经济指标表（北侧地块）（北侧地块）指标指标 单位单位 合计合计 G27G27-2/052/05 G26G26-8/058/05 G29G29-1 1-1 1-1/041/04 一、规划总用地面积 -二、规划净用地面积：37540.00 24535.00 9031.00 3974.00 三、总建筑面积：三、总建筑面积：85869.50 8586

15、9.50 58012.00 58012.00 19370.00 19370.00 8487.50 8487.50 （一）地上建筑面积：（一）地上建筑面积：63660.00 63660.00 42540.00 42540.00 14820.00 14820.00 6300.00 6300.00 1.商业用房 1000.00 600.00 400.00 0.00 2.住宅 54600.00 36500.00 12600.00 5500.00 3.公共服务设施 2210.00 1440.00 520.00 250.00 3.1 物业管理用房 290.00 180.00 60.00 50.00 九龙坡

16、区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 5 指标指标 单位单位 合计合计 G27G27-2/052/05 G26G26-8/058/05 G29G29-1 1-1 1-1/041/04 3.2 公共厕所 60.00 60.00 0.00 0.00 3.3 日间照料中心 800.00 800.00 0.00 0.00 3.4 社区服务用房 160.00 100.00 40.00 20.00 3.5 其他 900.00 300.00 420.00 180.00 4.架空层 5850.00 4000.00 1300.00 550.00 （二）地下室建筑面积：（二）地下室建筑面积：22209.5

17、0 22209.50 15472.00 15472.00 4550.00 4550.00 2187.50 2187.50 四、计容建筑面积 57810.00 38540.00 13520.00 5750.00 五、建筑占地面积 9385.00 6133.75 2257.75 993.50 六、道路及广场面积 16893.00 11040.75 4063.95 1788.30 七、绿地面积 11262.00 7360.50 2709.30 1192.20 八、容积率 1.57 1.50 1.45 九、建筑密度 25.00%25.00%25.00%十、绿地率 30.00%30.00%30.00%十

18、一、居住总户数 户 600.00 420 120 60 十二、机动车停车位 辆 635.00 442 130 63 1、地面机动车位 辆 0.00 0 0 0 2、地下机动车位 辆 635.00 442 130 63 1.2 企业企业概况概况 1.2.1 九龙坡区石堰八社南侧地块九龙坡区石堰八社南侧地块 项目业主为项目业主为重庆幸福城绿色发展有限公司、重庆玖盛房地产开发有限责任公司重庆幸福城绿色发展有限公司、重庆玖盛房地产开发有限责任公司。1、重庆幸福城绿色发展有限公司 成立日期：2003-03-13 经营住所：重庆市九龙坡区前进支路15号6-1（自主承诺）法定代表人：曹力予 类 型：有限责任

19、公司 注册资本：100000万元人民币 经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 6 展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：城市绿化管理；园林绿化工程施工；游览景区管理；土地整治服务；酒店管理；会议及展览服务；商业综合体管理服务；园区管理服务；住房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）2、重庆玖盛房地产开发有限责任公司 成立日期：2021-12-24 经营住所：重庆市九龙坡区杨家坪街道杨家坪正街26号附4号23-1号 法定代表人：文翰韬 类 型：有限责任公司

20、注册资本：3000万元人民币 经营范围：房地产开发经营；建设工程设计；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；住房租赁；工程管理服务；建筑材料销售；建筑装饰材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）1.2.2 九龙坡区石堰八社九龙坡区石堰八社北北侧地块侧地块 项目业主为重庆幸福城绿色发展有限公司、重庆玖项目业主为重庆幸福城绿色发展有限公司、重庆玖渝渝房地产开发有限责任公司。房地产开发有限责任公司。1、重庆幸福城绿色发展有限公司 成立日期：2003-03-13 经营住

21、所：重庆市九龙坡区前进支路15号6-1（自主承诺）法定代表人：曹力予 类 型：有限责任公司 注册资本：100000万元人民币 经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：城市绿化管理；园林绿化工程施工；游览景区管理；土地整治服务；酒店管理；会议及展览服务；商业综合体管理服务；园区管理服务；住房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）2、重庆玖渝房地产开发有限责任公司 九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 7 成立日期：2021-10-13 经营住所：重庆市九龙坡区

22、杨家坪街道杨家坪正街26号附4号23-1号 法定代表人：文翰韬 类 型：有限责任公司 注册资本：3000万元人民币 经营范围：房地产开发经营；建设工程设计；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；住房租赁；工程管理服务；建筑材料销售；建筑装饰材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）1.3 可行性研究报告可行性研究报告编制依据编制依据 投资项目可行性研究报告指南；国家发展与改革委员会、建设部发 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）；国家

23、发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知 发改投资规【2023】304号；重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；重庆市城市规划管理技术规定重庆市人民政府令第318号；九龙坡区城市基础设施建设“十四五”规划；重庆市九龙坡区国土空间分区规划(2021-2035年)；建设用地规划条件九龙坡规资条件(2021)0013号；建设用地规划条件九龙坡规资条件(2021)0014号；建设用地规划条件九龙坡规资条件(2021)0015号；建设用地规划条件九龙坡规资条件(2021)0031号；不动产权证：渝（2022）九龙坡区不动产权第0000991638号；不动产权

24、证：渝（2022）九龙坡区不动产权第000088255号；不动产权证：渝（2022）九龙坡区不动产权第000087826号；不动产权证：渝（2022）九龙坡区不动产权第000086753号；土地出让合同；九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 8 国有建设用地使用权出让合同变更协议；交地备忘录；国家和地方其它法律、法规和相关政策；项目业主和项目主管部门所提供的其它相关材料。1.4 主要结论和建议主要结论和建议 1.4.1 主要结论主要结论 通过对项目建设背景及必要性、项目需求分析、工程实施的可行性和规划设计的科学性进行认真分析和论证，本可行性研究报告认为：1、本项目符合重庆市九龙坡

25、区城市建设发展规划，符合土地利用总规划，以及商品房建设相关规定，项目的建设对改善广大居民生产生活环境、促进城市化建设、带动相关产业发展具有重要意义。2、从项目的选址以及建设条件分析，项目的选址符合相关规划的要求；项目地理区位交通方便，水、电、天燃气、通讯等基础设施规划配套较为完善，项目地质条件良好。3、本项目建设将使购房者居住与生存条件得到良好的改善，本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的高层住宅和小区配套的商铺等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。5、从环境效益来说：该开发过程全部文明施工，最大程度的减小对环境的破坏，该

26、工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑形成一个全新的生活小区，对于美化九龙坡区的区容，改善环境带来较大的影响。综上所述，项目在工程、技术、社会效益等方面具有建设的必要性和实施的可行性。1.4.2 建议建议 1、加快新建商品房的前期手续的办理。2、项目的前期工作和工程实施等工作较多，因此必须严格控制各阶段工作和时间，才可能保证工程的按时开工。建议业主加强项目建设过程中的管理，保证在计划的建设期内安全、高质量地完成工程，严格控制项目建设周期，按计划启动项目。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 9 3、严格执

27、行工程招投标和建设监理制，加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查。该项目建设需要配套的环境保护设施，需与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。4、项目业主和施工队伍、施工监理紧密配合，严格施工质量把关和施工进度管理，避免安全事故发生，确保项目的顺利实施。综上，本项目具有可行性，环境和社会效益方面均产生良好效果，建议尽快实施该项目。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 10 第二章第二章 项目项目建设建设背景背景、需求分析及产出方案、需求分析及产出方案 2.1 规划政策符合性规划政策符合性 2.1.1 前期工作进展情况前期工作进展情况 渝隆集团于2022年兜底摘牌石堰八社南侧

28、、北侧地块，总面积约117.5亩，计容可建方量约13万，成交价款约7.56亿元。因市场整体经济下行，土地市场持续低迷，导致招商难度大，土地盘活利用较难，当前两宗地块均已超过应开工期限仍未启动建设，现已纳入市规划自然资源局久供未建清单，其中石堰八社北侧地块被纳入自然资源部闲置土地督查清单。本项目土地已取得不动产权证书、重庆市九龙坡区规划和自然资源局建设用 地规划条件。南侧地块土地权利人为重庆玖盛房地产开发有限责任公司，北侧地块土地权利人为重庆玖渝房地产开发有限责任公司。重庆市九龙坡区第十九届人民政府第86 次常务会议纪要决定：（一）原则同意渝隆集团启动石堰八社南侧、北侧地块项目开发，并将石堰八社

29、北侧夹角绿地约20 亩纳入整体设计及打造范畴，按照“施工牵引协议开发模式”启动两宗地块合并招标工作，按时序推动建设工作。（二）以“重庆幸福城绿色发展有限公司+摘地项目公司（重庆玖盛房地产开发有限责任公司、重庆玖渝房地产开发有限责任公司）”的双业主模式进行投资备案。2.1.2 国有企业国有企业投资政策背景投资政策背景 国有企业是中国特色社会主义经济的“顶梁柱”。党的十八大以来，习近平总书记高度重视国有企业改革发展，强调国有企业必须理直气壮做强做优做大，不断增强活力、影响力、抗风险能力，实现国有资产保值增值。推动国有企业不断做强做优做大，要切实增强责任感使命感，认真对标对表总书记、党中央决策部署，

30、优化企业战略布局，完善内部治理结构，增强企业市场竞争力。调整优化国有经济布局结构，是提升国有经济整体功能和效率的迫切需要，也是提高国有经济控制力影响力带动力、在高质量发展中更好发挥作用的内在要求。一方面要坚定不移深化国企改革，着力创新体制机制，加快建立现代企业制度，发挥国企各类人才积极性、主动性、创造性，充分释放出独立市场主体的内生活力、发展动力和市场竞争力；另一方面要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 11 推进结构调整、创新发展、布局优化，促进国有资本向战略性关键性领域、优势产业集聚，使国有企业在供给侧结构性改革中发挥带动作用。中

31、共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见提出：分类推进国有企业改革。商业类国有企业按照市场化要求实行商业化运作，以增强国有经济活力、放大国有资本功能、实现国有资产保值增值为主要目标，依法独立自主开展生产经营活动，实现优胜劣汰、有序进退。以管资本为主改革国有资本授权经营体制。改组组建国有资本投资、运营公司，探索有效的运营模式，通过开展投资融资、产业培育、资本整合，推动产业集聚和转型升级，优化国有资本布局结构；通过股权运作、价值管理、有序进退，促进国有资本合理流动，实现保值增值。国务院印发关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见国发201823号（以下简称意见），其中目标任务指出：“发

32、挥国有资本投资、运营公司平台作用，促进国有资本合理流动，优化国有资本投向，向重点行业、关键领域和优势企业集中，推动国有经济布局优化和结构调整，提高国有资本配置和运营效率，更好服务国家战略需要。试点先行，大胆探索，及时研究解决改革中的重点难点问题，尽快形成可复制、可推广的经验和模式。”国务院关于印发改革国有资本授权经营体制方案的通知（国发20199号）提出：“第四条加强企业行权能力建设。国有资本投资、运营公司作为国有资本市场化运作的专业平台，以资本为纽带、以产权为基础开展国有资本运作。在所出资企业积极发展混合所有制，鼓励有条件的企业上市，引进战略投资者，提高资本流动性，放大国有资本功能”。202

33、0年11月召开的中央全面深化改革委员会第十六次会议审议通过关于新时代推进国有经济布局优化和结构调整的意见，会议指出：“要坚持问题导向，针对当前国有经济布局结构存在的问题，以深化供给侧结构性改革为主线，坚持有所为有所不为，聚焦战略安全、产业引领、国计民生、公共服务等功能，调整存量结构，优化增量投向，更好地把国有企业做强做优做大，坚决防止国有资产流失，不断增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。要立足扩大消费调整结构，适应群众生活多样性、个性化的需要，引导消费结构升级”。重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告

34、12 要提出，推进国有经济布局优化和结构调整，围绕服务国家和全市发展战略，推动国有企业战略性重组和专业化整合。完善国有资产监管体制，充分发挥国有资本投资运营公司作用，推动国资监管从管企业向管资本转变，实现政企分开、政资分开。有力有序推进国企混合所有制改革，以市场化方式设立成渝混合所有制改革产业基金，吸引更多资本参与国有企业改革。推动国有企业建立健全有效制衡的现代企业治理体系、高度市场化和灵活高效的现代企业经营机制、激励和约束并重的现代企业管理机制，推进国有企业经理层人员任期制和契约化管理，完善中国特色现代企业制度，切实激发国有企业发展活力和内生动力。开展国资国企综合改革试验。深化效率导向的国资

35、经营评价制度改革。2.1.3 重庆市重庆市国土空间总体规划国土空间总体规划(20212035年年)重庆市国土空间总体规划(20212035 年)提出：城市愿景：立足区位优势、生态优势、产业优势、体制优势，建设国际化、绿色化、智能化、人文化的现代城市。做大做强“一区”，做特做优“两群”。推动优势区域重点发展、生态功能区重点保护、城乡融合发展，构建以主城都市区为引领，渝东北三峡库区城镇群和渝东南武陵山区城镇群为支撑的“一区两群”协调发展格局。优化国土空间布局：集约紧凑的城镇空间。构建区域协同发展的城镇体系，引导人口由渝东北、渝东南向主城都市区集聚，形成由超大城市引领发展、大中小城市和小城镇协调联动

36、的网络城镇群格局。城市让生活更美好：城市让生活更美好：建设宜居适度的生活空间。建设宜居适度的生活空间。坚持以人为本、道法自然。坚持显山露水、因地制宜。坚持节约集约、绿色低碳。打造以人民为中心的生活圈。打造以人民为中心的生活圈。构建“街道公共服务圈”和“社区生活服务圈”，就近满足居住、就业、交通、教育、文化、医疗、休闲等需求。让全体人民住有所居。让全体人民住有所居。健全多元住房供给结构，完善市场、保障两个体系，改善市民居住生活条件。2.1.4 本项目与相关规划的符合性本项目与相关规划的符合性 综上，本项目符合 产业结构调整指导目录（2019 年本）（2021 年修改），符合国有企业投资政策，符合

37、重庆市国土空间总体规划（2021-2035 年），符合重庆市九龙坡区控制性详细规划。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 13 2.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1 项目的实施是实现项目的实施是实现项目项目业主单位发展的需要业主单位发展的需要 本项目为房地产开发项目，通过现有土地进行房地产开发，有利于加快项目单位转型升级高质量发展，实现企业多元化盈利能力，着力发挥国有资产在促进社会发展投资中的引领作用，以市场为导向，利用国企平台优势盘活国有资产，项目的实施将实现国有资产保值增值，增加企业固定资产，增强公司抗风险能力，将发挥社会、经济等多方面有利效益。项目的实施是实现公

38、司发展规划的需要。2.2.2 项目的实施有利于深化国有企业改革、符合现代企业市场化经营的需项目的实施有利于深化国有企业改革、符合现代企业市场化经营的需求求 企业是市场经济的主体，也是经济发展的活力所在，本项目符合国务院关于深化国有企业改革的指导意见的目标需求。针对国有企业存在的问题，指导意见 提出积极引入各类投资者实现股权多元化，大力推动国有企业改制上市，创造条件实现公司整体上市。建立完善以管资本为主的国有资产监管体制，规范市属企业投资行为，优化国有资本布局和结构，提高企业投资决策的科学性、有效性，确保企业国有资产保值增值，更好的鼓励和支持有条件的市属国有企业“走出去”，开展对外直接投资和跨国

39、经营，在更大范围内和更高水平上实现资源优化配置。当前发展呈现新的阶段性特征，经济发展新常态下发展速度、结构、动力呈现新的特点。建设现代化经济体系，开启高质量发展，必须调动国有企业的活力和创造力。2.2.3 项项目的实施是目的实施是促进促进重庆市九龙坡区房地产市场健康发展的需要重庆市九龙坡区房地产市场健康发展的需要 本项目通过开发房地产，可以提供大量的住宅和商业用房，满足人们的居住和商业、办公需求。房地产开发不仅直接拉动了经济增长，还通过带动相关产业的发展，如建筑、建材、家具、装饰等行业，进一步促进了经济的繁荣。从土地开发到建筑施工，再到销售和管理，房地产开发涉及的每个环节都需要大量的人力资源，

40、从而创造了大量的直接就业机会。通过房地产开发，可以改善城市的面貌和居住环境，提高城市的形象和竞争力，吸引更多的人才和投资。促进商业和工业发展。人口尤其是青年人口的集中，为城市提供了足够的劳动力资源，有利于工业的发展。同时，商业化的兴起也为城市带来了更多的消费能力。项目的实施是促进重庆市九龙坡区房地产市场健康发展的需要。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 14 2.3 项目市场需求分析项目市场需求分析 2.3.1 全国宏观经济环境全国宏观经济环境 2022年，全年国内生产总值1210207亿元，同比增长3.0%，四个季度分别增长4.8%、0.4%、3.9%、2.9%。按年平均汇率

41、折算，GDP总量约为18万亿美元，稳居世界第二位。居民收入与经济增长基本同步，消费基本稳定。2022年，全国居民人均可支配收入36883元，同比名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%，与经济增长基本同步。收入分配结构持续改善，农村居民人均可支配收入名义增速和实际增速分别快于城镇居民2.4个和2.3个百分点。投资平稳增长，结构不断调整优化。2022年，全国固定资产投资（不含农户）572138亿元，同比增长5.1%。2023年第三季度，随着宏观稳经济政策协同发力，社会经济持续恢复向好发展，但中国面临的内部和外部环境仍趋复杂严峻。从外部环境看，国际经贸投资持续放缓，能源价格高企，由此引发的通

42、胀仍处高位，外部金融环境并不友好。从内部环境看，国内经济复苏斜率有所放缓，国内有效需求不足，经济内生修复动能仍需加强，恢复、扩大需求并提振市场主体信心仍是未来经济持续回升向好的关键所在。在稳增长政策持续助力下，国内经济持续向稳发展，受低基数效应影响，预计2023年第三季度GDP同比增长4.5%，较去年同期上升0.6个百分点。2.3.2 2023年年1-9月份全国房地产市场情况月份全国房地产市场情况 1.房地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况 19月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。九龙坡区石堰八社南侧地块

43、、北侧地块 可行性研究报告 15 19月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。2.商品房销售和待售情况商品房销售和待售情况 19月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。9月末，商品房待售面

44、积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。3.房地产开发企业到位资金情况房地产开发企业到位资金情况 19月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 16 4.房地产开发景气指数房地产开发景气指数 9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.44。2.3.3 重庆市重庆市房地产

45、政策房地产政策 2022 年 6 月 15 日，重庆市人民政府办公厅印发了关于重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知（渝府办发202265 号，主要涉及 3个方面，共计 15 条：（一）支持刚性和改善性住房需求 一是支持新市民和人才安居，扩大享受首套普通住房政策群体；二是落实差别化住房信贷政策，调整商业性个人住房贷款利率；三是完善房地产信贷服务，支持企业合理融资需求；四是优化住房公积金贷款政策，保障首套和支持改善性九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 17 购房；五是明确公积金贷款第二套住房认定标准；六是落实差别化房地产税收政策。（二）优化住房供应结构 一是优化项目资

46、本金监管，缓解企业资金压力；二是促进商品住房有效供给，支持合理住房消费；三是推动租赁市场稳步发展，构建多层次住房保障体系；四是促进商品房配套车位利用；五是落实城市基础设施配套费缓缴政策，为企业解难纾困。（三）提升交易服务管理 一是完善房地产项目配套设施建设，明确各方责任；二是持续提升住房品质，改善居住环境；三是做好线上交易服务管理工作，举办区域性房交会；四是加强监管，持续整治规范房地产市场秩序。2023年7月24日，中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

47、近期，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、金融监管总局等国家相关部委相继出台了优化个人住房套数认定标准、调整差别化住房信贷政策，以及延续实施支持居民换购住房个人所得税政策。为认真贯彻落实党中央决策部署，因城施策用好政策工具箱，有效提振市场信心，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，在保持前期政策连续性、稳定性的基础上，重庆市出台关于进一步支持刚性和改善性购房需求的通知，进一步支持刚性和改善性住房需求。2.3.4 重庆市房地产市场分析重庆市房地产市场分析 为刺激市场成交，恢复市场活力，拉动行业循环发展，2023年从中央到地方出台了多项利好房地产发展的政策，如下调首付款比例、降低存量首套房贷

48、款利率、“认房不认贷”、优化上市房企融资、提高公积金可贷款额度等。聚焦重庆市场，2023年1-3季度重庆住宅整体成交约1169万方，市场均价9527元/，较2022年上涨约6%，其中中心城区和主城新区主力成交，市占超七成。1.房地产市场盘点房地产市场盘点 商品住宅市场：2023 年 1-3 季度成交量相对稳定，成交均价约 9527 元/，较 2022 年上涨 6%。九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 18 区域表现：中心城区和主城新区是成交主力，渝东南渝东北区域由地缘内生区域表现：中心城区和主城新区是成交主力，渝东南渝东北区域由地缘内生性客群拉动成交性客群拉动成交。中心城区和主

49、城新区是成交主力，主城新区中璧山、江津等因轨道交通的开通运行，融城速度加快，加之城市界面好，承接主城部分外溢客户，拉动区域成交，市占率与去年基本持平；渝东南渝东北受地势及区域经济发展影响，地缘内生性客群是成交主力；其中黔江、开州等因在售项目推盘节奏加快，市场成交量结构性微涨，市占率小幅上涨 0.5 个百分点。中心城区竞争激烈，渝东南渝东北内生型区域典型项目寡头竞争中心城区竞争激烈，渝东南渝东北内生型区域典型项目寡头竞争。其中渝北区、北碚区 TOP5 项目市占率均低于 30%；渝东南、渝东北区域市场受地域发展限制，外来客户购房较少，以区域性地缘客户为主，加之区域内在售项目较少，故客群对典型项目“

50、趋同性”较强，形成寡头竞争态势，其中城口、武隆较为典型，TOP5 项目市占率在 90%以上。房企集中度减弱，企业间竞争加剧。房企集中度减弱，企业间竞争加剧。从企业集中度来看，2023 年 1-9 月 TOP10企业市占率同比下滑 5 个百分点，寡头表现减弱；TOP30 房企市占率同比去年下九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块 可行性研究报告 19 滑 3 个百分点，客群对品牌房企的选择“趋同性”有所减弱，部分中小房企有逆市发展的机会。2.后市预测后市预测 城市发展方向：以现状工业产业基础背景下，加快新兴产业发展，同时培育壮大数字经济，构建现代化产业体系，主城新区发展迎来新的机遇；未来市场：近期中