《房地产开发与经营》综合试卷四.doc

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1、 南京工业职业技术学院 2008/2009第1学期末考试试卷A闭卷【 】课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【】适用班级： 建管0711、造价0711 班级学号姓名得分第一部分：房地产开发与经营专业理论题（30分）一、房地产开发题（共10分）1、房地产开发流程图。二、房地产经营环境分析题（共20分）1、分析当前房价下跌的原因。2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？ 第二部分：房地产开发与经营项目实践题（共70分）项目资料：南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号)根据中华人民共和国土地管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第11号令）

2、及江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下：地块编号：NO.2006G55地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；建筑密度：25%；建筑高度：35米；绿地率：35%；控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。挂牌出让起始价、加价幅度

3、及竞买保证金地块编号挂牌出让起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）NO.2006G5529000100或其整数倍4500南京市国土资源局 2006年9月26日南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号网站：南京市国土资源局网（）江苏土地市场网（）咨询电话：(025)83363674 请根据上述资料和自己所做的55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划做如下题目1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分）2、开发类型选择与投资风险分析（10分）3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分）4、项目管理（5分）5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定

4、价策略、广告与推广（15分）6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为6000元/，请计算该项目的收益率？（10分）答案第一部分：房地产开发与经营专业理论题（30分）一、房地产开发题（共10分）1、房地产开发流程图。房地产开发流程环节流程项目前期项目建设期项目交易交付期1开发商提出开发设想 2可行性研究3申请项目用地4项目设计5征地及拆迁安置 6筹措房地产开发资金7建设工程招标8项目建设施工9市场营销与策划 10物业管理二、房地产经营环境分析题（共20分）1、分析当前房价下跌的原因。需求疲软；资金短缺；物价下跌，造价降低；经济形势危机。等。2、政府对房地产行业通常采用的

5、调控手段有哪些？ 利率是资金的价格，利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，利率降低，将减轻开发商和购房贷款者的财务负担，从而将激发房地产项目开发的供给与需求。贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量和期限。贷款条件趋于严格，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所降低，还款的期限有所缩短，这将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，贷款条件趋于宽松，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所增加，还款的期限有所延长，这将激发房地产项目开发的供给与需求。政府土地供应的数量和开发条件。政府对经济适用房的态度。政府收取税费的水平。第二

6、部分：房地产开发与经营项目实践题（共70分）项目资料：南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号)根据中华人民共和国土地管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第11号令）及江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下：地块编号：NO.2006G55地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积1

7、0000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；建筑密度：25%；建筑高度：35米；绿地率：35%；控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金地块编号挂牌出让起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）NO.2006G5529000100或其整数倍4500南京市国土资源局 2006年9月26日南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号网站：南京市国土资源局网（）江苏土地市场网（）咨询电话：(025)83363674 请根据上述资料和自己所做的55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划做如下题目1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分）2、开发类型选择与投资风险分析（10分）3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分）4、项目管理（5分）5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定价策略、广告与推广（15分）6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为6000元/，请计算该项目的收益率？（10分）答案参见：作业展示55号地块开发策划第第 5 页 共 5 页 A 卷