房地产开发项目建安成本管理经验分享.pdf

《房地产开发项目建安成本管理经验分享.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目建安成本管理经验分享.pdf（78页珍藏版）》请在沃文网上搜索。

1、房地产开发项目建安成本管理经验分享工程管理部：董天文 目录CONTENTS第一部分：房地产开发项目成本第二部分：房地产开发项目建安成本管理第三部分：房地产开发项目成本管理常见问题第一部分：房地产开发项目成本房地产项目全成本一般理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工、竣工、入伙为止的相关成本和费用的总和。成本费用总额：即为广义上的总成本。按企业会计制度划分，又分成营业成本和期间费用。营业成本是生产产品、提供劳务而直接发生的人工、水电、材料物料、折旧等。期间费用则包括营业费用、销售费用、管理费用、财务费用。公式：成本和费用总额=成本+费用第一部分：房地产开发项目成本期间费用是指

2、企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，包括销售费用、管理费用和财务费用等。成本费项开发成本期间费用（销售费用、管理费用和财务费用）费项代码费项及合约名称费项解释及说明01开发成本01-01土地费土地取得价款/土地契约税等01-02前期工程费勘测、设计；七通一平；行政事业收费（城市建设配套费/人防易地建设费/防雷检测/白蚁预防/交评/环评等）01-03配套设施费幼儿园/学校/会所/居委会/消防站/物管用房/垃圾站、车站等01-04基础设施费供水供电天燃气/集中供暖/道路工程等01-05建安及装修工程费01-06环境景观工程费01-07工程相关费（开发间接费）

3、监理费/工程技术咨询、造价咨询费/室内环境监测/氡浓度检测/沉降观测/工程审计费、交房整改费等1、开发成本 费项代码费项及合约名称费项解释及说明02销售费用02-01销售设施建造费售楼处建造费/样板房建造费/样板区环境建造费02-02销售设施运行费用售楼处、样板房、景观样板区在运行过程中，发生的草花及物品更换、保安、保洁等费用。02-03调研、推广、代理、广告费制作、发布广告的各项费用，如报刊、户外、电视、车身、电台、广告代理等费用。委托外部代理公司销售所产生的费用。02-04营销人员人工成本02-05营销人员行政办公费02-06其他销售费用2、销售费用营销类合同营销类合同营销类合同销售代理服

4、务电视台广告投放户外广告发布合同（路名指示牌、环保箱）产业运营服务车载电视广告发布销售中心LOGO墙装饰产业招商公交车广播播报影音设备购销大宗资产交易公交车广播播报楼体大牌广告广告策划及推广代理广播电台广告公交站台广告三维动漫宣传片制作户外广告位礼品物料印刷楼宇LED广告团购认筹活动服务网络媒体广告发布（搜房网）高炮广告牌绿植花卉购销头条微信平台报社阅报栏广告花箱保养及花卉租赁效果图渲染灯杆道旗广告发布精神堡垒、路面导视、楼体发光字、灯杆旗制作沙盘社区告示栏广告营销中心开放活动户型模型制作车身广告发布示范区开放活动道具租赁、开盘布展等2-1、营销类合同简述第一部分：房地产开发项目成本多次性、全

5、过程多次性、全过程各阶段目标成本依据作用可研阶段目标成本期间费用指标土地基本信息、项目预案市场信息、成本信息库预测项目成本判断收益情况为拿地提供决策依据定位阶段目标成本项目定位报告策划版项目规划指标策划版项目建造标准市场信息、成本信息库确保收益目标指导产品方案经济比选指导限额设计（层高及造价指标）方案阶段目标成本上一版目标成本多产品策划方案完整版项目规划指标完整版项目建造标准市场信息、成本信息库限额设计的依据产品方案经济比选的依据产品配置成本标准采购的限制性成本指标施工图阶段目标成本上一阶段建安目标成本项目施工图指导采购，管理变更、签证交付阶段成本测算施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书

6、、结算书预测项目结算成本指导项目后评估简析：各阶段建安成本管控活动阶 段成本管控活动策划决策阶段 项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析设计阶段限额设计、方案比选、概预算编制招投标阶段标段划分、发承包模式及合同形式的选择、招标控制价编制施工阶段工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理竣工验收阶段结算与决算简析：各阶段建安成本管控活动简析：各阶段建安成本管控活动第二部分：房地产开发项目建安成本管理1、限额设计2、设计优化设计内容物业类型计算指标备注普通住宅洋房别墅商业、酒店、会所概规设计面积100公顷时1 万元/公顷；用地面积 国际设计竞赛方式确定设计单位的，每家设计单位的设计费用上限

7、为40-50万元面积 100公顷时取100150万元 概念方案设计无无无10-15万元/个(会所除外）住宅类概念方案设计费用含在方案设计费里；商业酒店类进行方案比选按10-15万/个计算，一般每家出2-3个方案建筑扩初设计含在施工图费用内含在施工图费用内含在施工图费用内 方案设计单位负责时需单独审批 方案设计单位负责扩初设计，需扣减相应的施工图设计费用建筑施工图设计A档20元/平米；A档25元/平米；50-70元/平方米；重复部分按40%计算商业、酒店、会所65-86元/平米；商业街40-65元/平米建筑面积 含扩初设计费用B、C档18元/平米B、C档20元/平米施工图审查优化1.5元/平米选

8、取典型楼栋 可据优化节省费用进行一定比例的奖励1、限额设计-设计费用标准1、A档售价15000元/平方米；B档售价7500元/平方米，15000元/平方米；2、上述均为上限值，不设最低标准。设计内容物业类型计算指标备注普通住宅洋房别墅商业、酒店、会所景观设计费25元/平米25元/平米 1、私家花园500平方以下（方案至施工图）：5万元/套；2、私家花园500平方以上（方案至施工图）：8万元/套；3、大面积25元/平米50元/平米景观面积 景观面积指占地面积减去建筑基底面积和市政道路面积精装修设计费 一、示范区：1、精装房样板房：200-300元/m2，展示样板房300-1000元/m2；2、售

9、楼部：200-300元/m2；二、交标：1、交标样板房：150元/m2；2、首层大堂：150元/m2；3、标准层电梯间：50元/m2；注：大堂及标准层每批次500平方以内按5万，1000平方以内按10万 三、商业：1、公共部分：60元/m2；竞争性谈判方式确定设计面积社区配套公建方案及施工图设计公共建筑（办公、学校等）：按50-86元/平方米；建筑面积1、限额设计-设计费用标准费用项目名称成本控制指标指标单位计算指标计算说明（标准及配置）C档B档A档C档B档A档C档B档A档1、景观工程-住宅300500300500300500 元/m2景观面积软景：硬景2.5：7.52：8软景：硬景3：72：

10、8软景：硬景4：63：7以绿化为主，适量景观绿化与景观适中搭配绿化与景观搭配，材质与苗木配置标准较好1.景观工程 别墅400700元/m2景观面积1.1道路工程300400800元/m2道路面积 占景观面积的1525%砼路面普通石材及沥青路面高档石材路面1.1.2软景150200200250250300 元/m2景观面积最低栽植密度（株/100m2景观面积)以草皮为主，较少灌木和乔木。以草皮为主，有较多灌木，但乔木少。草皮、灌木和乔木多层次、大密度栽植。1、限额设计 景观工程标准成本指标中的一级、二级科目为目标性指标，不能突破；三级科目为控制性指标，不宜突破。指标名称建议参考值指标内容说明结构

11、限额指标塔楼设防烈度7层以下7-12层13-19层且60m20层以上且80m27层以上且100m独立或双拼别墅联排别墅钢筋 混凝土 钢筋 混凝土 钢筋 混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土 钢筋 混凝土 1.该指标为塔楼单位面积用钢量、混凝土折算厚度控制标准；2.面积为结构面积；kg/m2 m3/m2 kg/m2 m3/m2 kg/m2 m3/m2kg/m2 m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2 kg/m2 m3/m26度380.36390.35400.34410.38440.38600.57 600.57 7度390.36410.35420.36450.38470.38650.

12、57 650.57 8度500.38500.38500.38600.4600.4700.62700.621、限额设计 主要技术指标限额标准1、限额设计 主要技术指标限额标准指标名称建议参考值指标内容说明结构限额指标地下室设防烈度塔楼高度塔楼转换情况普通停车（kg/m2）普通（kg/m2）人防（kg/m2）层数天然、桩基础（m3/m2）筏板或桩筏板（m3/m2）1、该指标为单位面积用钢量、混凝土折算厚度控制标准；2、面积为结构面积；3、钢筋含量不含桩基钢筋量；6度80m塔楼不转换105（桩基）110（独基条基）125（筏板基础）120150一层1.00 1.20 塔楼全转换15017080m塔楼

13、不转换130155二层及以上0.85 1.00 1601777、8度80m塔楼不转换130155一层1.05 1.25 塔楼全转换16017780m塔楼不转换140160二层及以上0.90 1.05 塔楼全转换170180（1）多层、高层住宅的建筑层高3 m，净高不得低于2.2m；别墅项目的层高3.6m，净高不得低于3.3m。大户型跃层式、别墅项目的起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外；（2）地下室层高：非人防3.6m；人防3.8m（地下室净高不低于2.2米）；（3）地下车位平均面积：无人防地下车库37M2/车，有人防地下车库42M2/车；1、限额设计 限额成本指标成本指标按照成本

14、管理的约束程度，分为参考性指标、一般控制性指标、强制控制性指标三种类型。参考性指标：所列标准只提供参考；一般控制性指标：原则上不允许超过所列标准，如果超出标准值，需进行分析说明；强制控制性指标：不允许超过所列标准。主要经济与技术限额指标为集团强制控制性指标，如设计指标不满足要求，首先应进行产品设计优化。对特殊要求不能优化或优化后仍高于该标准的，应单独报批，并说明原因。设计类合同（住宅项目）设计类合同设计类合同设计类合同概念规划设计基坑支护设计智能化设计修建性详细规划设计人防设计亮化设计方案设计施工图纸第三方审查园林景观设计勘测设计会所及样板间装修设计市政供水设计建筑施工图设计公区装修设计市政供

15、电设计绿建设计样板房及售楼中心软装设计市政供气设计海绵城市设计门窗幕墙深化设计车位划线及交通标识设计城市布局结构规划图（2010总规）建设用地布局规划图（2010总规）控规（政府主导）概规（企业主导）修规（企业主导）1、限额设计2、设计优化修建性详规设计阶段成本管理要点1 路网布置：合理简洁；优化出入口布置；道路宽度。2 停车布置：集中设置。机械车位及地下车库高度预留。3 控制综合物业管理成本、建造成本：合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。4 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。2、设计优化5 总图规划：综合考虑开发周期和永久建筑、园建、

16、交通的合理布局，避免重复建设。（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）6 园林环境方面：充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质；明确景观单位控制成本。通常软景比硬景经济，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。方案设计阶段成本管理要点1 建筑方案选型：规则的建筑平面；建筑单体对称形式，考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。2 栏杆、栏板、百叶的限定：尽量形成设计标准化。3 外墙装饰设计优化方案的初设确定：合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。关注外墙立面复杂程度，提出改进建议。优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。4 结构方案优化：（1）结构形

17、式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。（2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量。2、设计优化5 山地建筑应结合地形情况确定产品类型，控制土方开挖工程量。6 山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。u 注意:挡土高度超过 3 米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案测算比较。方案设计阶段成本管理要点2、设计优化7 园林环境：限额设计；铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种

18、类。根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：（1）压顶 50mm 厚；（2）非行车道地面 20mm 厚（荔枝面采用 30mm 厚）；（3）行车道地面 40-50mm厚；（4）立面 20mm 厚；（5）踏面 30mm 厚。软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。水景后期维护管理成本太高。绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。方案设计阶段成本管理要点2、设计优化1 配合设计开展节能方案测算比选，选

19、择符合节能要求的成本最优方案：在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板采用 LOW-E 玻璃。2 精装修方面（如有）1)室内精装修：限额设计。2)根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。3)材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。4)减少精装的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。2、设计优化扩初设计阶段成本管理要点1.建筑、结构方面：（1）工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。（2）应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法。（3）确

20、属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时进行技术交底，避免错误施工造成拆改。（4）材料设备选择：根据项目定位、产品类型选择材料设备，避免功能溢价。在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗。厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗。减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度。（5）对设计院的出图要求和图纸自审制度：建筑、结构、安装各专业的协调以减少错漏碰缺。2、设计优化施工图设计阶段成本管理要点2、设计优化设计指标不满足要求，首先应进行产品设计优化。第二部分：房地产开发项目建安成本管理1、计划管理2、

21、工程策划3、招标过程管理p 开发一级计划p 开发二级计划p 合约规划p 招标采购计划1、计划管理费项代码费项及合约名称费项解释及合约规划说明合约范围合约形成方式资源来源招标和合同责任部门（成本部门待细分集团和项目）合约规划金额（万元）01开发成本01-01土地费01-02前期工程费01-03配套设施费在合同签订及过程管控中，该费项的合同一般与“建安及装修工程费”下的合同合并。在目标成本测算及竣工成本确认时，应单独列示。01-04基础设施费01-05建安及装修工程费 01-06环境景观工程费01-07工程相关费02销售费用指地区地产公司营销部发生的人工费用、办公费用；营销推广费；营销设施建造费；

22、营销设施运行费等。其中营销部发生的人工费用、办公费用按年度分摊到各项目。详见关于项目营销费用的口径明确及管理办法02-01销售设施建造费02-02销售设施运行费用售楼处、样板房、景观样板区在运行过程中，发生的草花及物品更换、保安、保洁等费用。02-03调研、推广、代理、广告费制作、发布广告的各项费用，如报刊、户外、电视、车身、电台、广告代理等费用。委托外部代理公司销售所产生的费用。若作为公司品牌广告费，务必在发生时拆分至当期各项目。02-04营销人员人工成本 指地区地产公司营销部员工的薪资、福利、培训、补贴等人工成本。02-05营销人员行政办公费指地区地产公司营销部员工行政办公费用，如招待、会

23、务、办公、差旅、通讯等费用。02-06其他销售费用指除了以上销售费用之外的其他在发生在项目层面的销售费用。1、计划管理 合约规划汇总表1、计划管理 工程类合同框架及招标计划序号合同名称合同类别合同关系招标权责划分合同需求时间投标单位考察时间提供图纸/规范时间编制招标文件时间发标时间签订合同文件时间工程需要进场时间工程完工时间一土方基础合同二总承包合同三指定分包工程四独立施工合同五工程相关合同六甲供合同总承包合同：原则上依据工程部提供的进场时间前推10天为签订合同时间；签订合同时间前推45天为发标时间；发标时间前推10天为编制招标文件时间；编制招标文件时间前推15天为工程部提供合同需求时间；合同

24、需求完成时间前推20天为提供规范图纸时间；发标时间前推10天为考察完成时间。工程类合同备注土方基础合同地质勘察工程、超前钻工程、临水工程、临电工程、临时道路、临时设施（板房+装修+围墙围挡）总承包合同包括土方回填、结构、砌筑、防水、外保温、地下室除公共区域(大堂、电梯厅）精装、住宅之初装修范围的抹灰/找平/公共区域(楼梯间、机电用房及管道井等）精装、所需外墙抹灰文化石文化砖粘贴、所有屋面工程、机电工程(包括给排水及强电系统）、车库耐磨地面、室内外结构钢梯、别墅入户台阶结构工程、挡土墙分户墙小区围墙大门指定分包工程土方工程、护坡、降水工程、桩基础工程、铝合金门窗工程、公共部位精装修工程、幕墙工程

25、、钢结构工程、人防防护设施制作、安装工程、消防工程、智能化工程、电梯、扶梯工程、通风制冷空调、发电机供货及安装、游泳池及水景的设备供货安装、泛光照明、地下室地坪、交通标示、环境景观工程施工、小区导视系统制作安装独立施工合同室外自来水供水工程、供电工程、有线电视工程、燃气工程、室外及红线外景观及园林绿化工程(包括景观照明)、售楼处样板房精装修、样板区景观工程、太阳能采购工程、市政供暖工程工程相关合同监理、造价咨询、招投标综合服务、绿色建筑咨询服务、防雷检测、白蚁预防、土壤氡检测、桩基检测、环保节能检测、室内环境检测、基坑观测、消防设备检测甲供合同暂未设置工程类合同（原则上不得有拆分或增加，可以合

26、并，根据合约人员配置数量及开发项目需求设定合同份数）1、计划管理2、工程策划3、招标过程管理2、工程策划（未审批不得开展总包招标工作）策划名称策 划 内 容1、项目策划背景地块区位、主要指标、交通区位、项目竞争2、项目策划目标销售目标：亿；成本目标：亿；净利润目标：亿 净利润率：%；样板房开放时间：月 日；开盘时间：月 日3、项目前置策划项目部组织策划、样板房策划、非实体样板房节点策划、设计出图计划、开发报建计划、招标专项计划、前期工程计划4、项目工程策划项目开发节奏、样板房计划、前期工程、支护工程、工期主要计划节点奖罚措施、施工重点、施工总体思路及赶工措施、施工工艺优化策划5、项目质量策划总

27、体控制思路、样板先行及奖罚措施、质量管控目标6、计划运营策划计划管理措施、计划预警考核机制及奖罚管控措施7、项目营销策划推广工作分解、去化预测及资金回收计划8、项目财务策划项目目标（开盘时间目标、销售目标、销售成本、融资费用及集团管理服务费用、税金、净利润、净利润率目标）2、工程策划-样板楼位置涉及总包招标位置位置2、工程策划-推盘计划涉及总包招标推售时间楼栋号户型面积（）套数2019年11月底13号899611696一单元2020年元旦10号103108二单元2020年春节1351082020年3月14号8950116502020年5月11号135104141522020年8月12号8954

28、116542020年10月8号10362135622021年元月7号135114141582021年3月9号153582、工程策划 施工许可及预售许可时间节点要求涉及总包招标2012.4.5立项备案施工许可证2019.9.30 项目勘察、方案设计 2019.12.1 2019.12.5 2019.12.11 2020.4.25 全套施工图设计文件、节能计算书 2019.12.15 2012.3.16建设用地规划许可证 预售许可证面积指标核算、方案批准施工图审、消防、人防、绿建、环保等技术审查合格书工程质量安全监督手续省建设厅网上平台签报难点：1、工程施工单位签订时间较晚，其后大量的手续资料办理

29、，对施工许可证关键线路影响。2、预售许可证需工程达到地面主体结构六分之一以上。建筑规划许可证 2019.10.152018.10.11 2019.9.4 2019.10.15工程施工、监理单位确定，合同签订2019.11.15国土使用证2、工程策划 施工场地情况涉及总包招标古树位置古树位置现状地形照片古树位置古树位置2、工程策划 工期节点时间要求涉及总包招标主体结构施工，全面铺开，重点抢3 3#、4 4#、5 5#楼,确定3#3#楼为样板楼栋。工程项目工程项目(批次批次)开工日期开工日期+0.00+0.00完成节点完成节点达预售条件达预售条件开盘节点开盘节点主体封顶主体封顶外架拆除外架拆除竣工

30、备案竣工备案入伙入伙E04E04地块地块住宅三期住宅三期3#、4#、5#2019.12.152020.2.292020.4.252020.5.12020.10.102021.1.312021.12.152022.3.152#、6#、12#2019.12.152020.4.202020.6.202020.7.12020.12.52021.4.302021.12.152022.3.157、11、13#2019.12.152020.5.312020.7.312020.9.252021.1.152021.5.312021.12.152022.3.158#、9#、10#2019.12.152020.5.

31、312020.7.312020.11.152021.1.152021.5.312021.12.152022.3.151 1、项目总工期为2 25 5个月，共计7 76 60 0日历天；总包合同工期（不包括土石方工程）为2424个月，共计730730日历天。2 2、主要计划节点奖罚措施：1 1）所有楼栋“0.0000.000完成节点”按时完成（最后一批次包括所有地下室），奖励100100万元，逾期处罚100100万元。2 2）所有楼栋“达预售条件”计划节点按时完成，奖励100100万元，逾期处罚100100万元。3 3）所有楼栋“主体封顶”计划节点按时完成，奖励100100万元，逾期处罚1001

32、00万元。4 4）“竣工备案”计划节点按时完成，奖励100100万元，逾期处罚100100万元。1、计划管理2、工程策划3、招标过程管理发标、回标、开标、评标、定标3、招标过程管理案例分享（一）施工方案对建安成本的影响【土方方案】1、E04地块施工场平，根据现场标高，均需开挖外运。【整个地块】根据土方平衡测算。1、挖方量约8万立方2、外运土方量约8万立方挖土方挖土方挖土方底板标高123.5底板标高126.5底板标高129 工程策划（土方平衡）？工期要求：总工期60个日历天。招标方式：采用邀请招标，合理低价法评标，由项目公司主办，共邀请5家单位参加投标；第二次回标后由于规划方案修改，增加二层地下

33、室，土方量由6.5万立方米加大至8.39万立方米，造成第三次报价金额高于前两次报价。案例分享（一）施工方案对建安成本的影响XX住宅项目土石方工程招标p 初次拟定标金额315.23万元（园区外政府指定地点弃土），（37.57元/m3）超出目标成本35元/m3案例分享（一）施工方案对建安成本的影响XX住宅项目土石方工程招标须优化 政府指定弃土场（距离项目7km），定标后接到政府通知弃土场已满，予以关闭；经组织中标单位对周边弃土场进行调研，当前有政府批文的最近弃土点距离项目16km，中标单位按此距离报价为504万元（60元/m3），调增189万。之后，按土方平衡及园林土方优化方案进行后续商务谈判。X

34、X住宅项目土石方工程招标1、预留回填部分土方就近堆放，便于后期土方回填；在自有场地中确定堆方位置，以节省运输和堆放费用。2、清表用土（30-50cm耕植土）就近堆放，用作园林用土，节约成本。3、工期调整为40日历天，40日历天内完工有奖励，50日历天内完工不奖不罚，超过50日历天完工罚款。4、合同中明确规定每天现场施工人员、钩机、外运土方车辆的数量，现场作好记录，确保工期。p 采取土方平衡&园林土方优化方案&现场管理措施案例分享（一）施工方案对建安成本的影响XX住宅项目土石方工程招标工程量清单计价表工程名称：XX住宅项目土石方工程序号项 目 名 称计量单位工程量综合单价合价一土石方开挖工程小计

35、2,070,419.40 二措施费(总价包干）小计390,000.00 三税金小计221,437.75 四合计2,681,857.15 经过方案优化，土方合同金额由504万元降至268万元，节省成本236万元案例分享（一）施工方案对建安成本的影响招标范围：江西XX项目住宅工程质量检测,包括但不限于商住楼、底商的见证取样检测、地基基础工程检测、主体结构工程现场检测等。承包方式：包工包料，全费用综合单价，结算时不予调整。无方案招标，二次报价清单根据桩基方案图纸调整后，报价大幅升高。序号投标单位第一次报价（元）第二次报价（元）第三次报价（元）洽谈后价格（元）最终排名备注1XXXX工程检测有限公司1,

36、632,815.85 3,133,328.38 1,946,087.38 1,837,340.58 1 拟为第一中标人2XXXX建设工程质量检测有限公司1,720,049.08 3,319,610.00 2,039,643.00/2 3XXXX建筑工程质量检测有限公司1,907,368.26 3,440,844.82 2,098,550.82/3 4XXXX建设工程质量检测中心/弃标案例分享（二）设计对成本的影响XX三期住宅项目工程质量检测优化1400桩型为1200桩型后费用对比节约费用：总造价节约68万元序号桩型单位工程量综合单价总价（元）备注检测费1静载检测：直径1400桩型优化为直径12

37、00桩型T减少56,204.08 19.00 1,067,877.55 静 载 检 测 由11.68万吨减少为6.79万吨，减少5.62万吨。钻芯法：按检测桩取芯长度，以m计算m减少324.00 108.00 34,992.00 节约检测费小计1,102,869.55 增加桩基工程费2直径1200旋挖桩（预估每根12米，每栋增加2根）m3增加325.56 1,300.00 423,221.76 共24根增加桩基工程费小计423,221.76 小计（1-2)679,647.79 备注：根据桩基检测规范，每栋楼不同的桩型不应少于检测备注：根据桩基检测规范，每栋楼不同的桩型不应少于检测2根根案例分享

38、（二）设计对成本的影响1、项目概况：广西XX住宅项目总建筑面积约170007.09，邀请一期住宅的两家总承包施工单位参加议标，项目根据现场情况划分为两个标段，其中一标段总建筑面积约57775.1（地上建筑面积约53777.1，地下室（含商业）建筑面积约3998）；二标段总建筑面积约112231.99（地上建筑面积约87829.82，地下室（含人防地下室及商业）建筑面积约：24402.17）案例分享（三）付款方式对合约金额的影响XX住宅项目施工总承包工程2、招标范围：部分土石方工程（不含大开挖）、基础（不含桩基础）、主体结构、砌体工程、屋面工程、楼梯栏杆、室内给排水工程、电气照明工程、防雷接地、

39、地下室通风。甲方直接发包工程包括但不限于：桩基础、白蚁防治工程、消防工程（火宅自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统、防排烟等）、弱电工程（监控、网络、电话、电视等）、智能化工程（安防、巡更、道闸、公共广播等）、发电机工程、空调机组采购工程、电梯工程、高低压变配电、亮化工程、室外市政供水、门窗（含防火门窗）和幕墙工程、室外铺贴工程、室外园林绿化工程。案例分享（三）付款方式对合约金额的影响一标段：11/13/14#二标段：7/8/9/10/12#3、承包方式：采用综合单价包干，模板及脚手架采用固定综合单价包干，除模板及脚手架外的措施费（含其他措施费、规费等）采用固定总价包干，结算时不予调整。4、

40、付款方式及其他商务条款：本工程无预付款，要求乙方垫资。完成八层梁板结构(包含地下室)，支付至已完合格工程量的75%。完成十九层梁板结构后，支付至已完合格工程量的75%。完成外装修工程，外架拆除落地后，支付至已完合格工程量的75%。本合同全部工程完工并竣工验收合格，方付至甲方审核的乙方已完成合格工程量的75%。取得政府相关部门的房屋建筑项目竣工验收备案收文回执且甲乙双方签订质量保修书后，甲乙双方开始进行结算。双方达成一致意见并签署工程结算协议后 3个月内，甲方付至竣工结算总造价的97%。5、工期要求：工期总日历天数：853天6、招标方式：总包招标工作进行了两轮商务洽谈，经过四轮回标，初步确定中标

41、候选人报价。案例分享（三）付款方式对合约金额的影响XX住宅项目施工总承包工程（1）测算合理市场价超目标成本比例为1.11%，主要原因为原目标成本为2018年5月编制，距本工程开发间隔时间过长，材料及人工价格已大幅度上涨，其中混凝土价格上涨28%,建安人工单价上涨13%。（2）拟定标总造价超测算市场价比例为0.49%，主要原因为议标过程中增加了地下车库面层细部做法、材料检测费，以及土方实际运距等原因；（3）将拟定标价与住宅一期合同价主要差异分项也进行了对比，经分析，拟定标价单方造价较一期住宅单方增加131.74元/m2；主要原因为材料及人工价格大幅上涨，保温工程施工方法及防水工程施工范围调整，差

42、异基于合理范围；经多方面的对比分析并与其他地产公司对标，虽然本次拟定标单价已基于市场合理水平，但是因为超目标成本，仍不得上会。案例分享（三）付款方式对合约金额的影响XX住宅项目施工总承包工程1、地下室天地墙装修工程调整；2、取消地下车库底板100厚C30细石混凝土(双向内配6钢筋)3、地下室车库顶板取消抹灰和腻子4、外墙瓷砖及石材全部修改为真石漆面层，会所除外。经集团公司与项目公司进行设计优化后报价：降低187万元。XX住宅项目施工总承包工程案例分享（三）付款方式对合约金额的影响优化方案付款节点调整：开盘、开盘后每完成八层梁板结构、完成主体结构框架封顶、主体结构框架封顶后每两个月付款一次，付款

43、比例为当期合格工程量的80%（其中20%比例商票付款），每次付款均须在通过甲方、监理初步验收后30日历天内付款。报价进一步降低约611万元。累计减小合约额187+611=798万元。另：甲方直接发包工程(若有)的总包管理费及配合服务费按如下方式计取：消防工程、弱电智能化工程、幕墙、铝合金门窗、通风（空调）工程、精装修工程：工程合同价扣除设备费之后按1.5%计取；人防工程、电梯工程：工程合同价扣除设备费之后按1%计取；室外园林绿化、道路管网：工程合同价扣除设备费之后按0%计取；高低压供配电、市政给水接驳工程（含二次加压供水）、燃气工程、地下室土石方开挖工程：工程合同价扣除设备费之后按0%计取；其

44、他专业工程总包管理及配合服务费：工程合同价扣除设备费之后按0%计取。案例分享（三）付款方式对合约金额的影响XX住宅项目施工总承包工程甲供材、集采、战采（略）第二部分：房地产开发项目建安成本管理1、合约交底：合约交底的内容？2、设计变更：设计变更是否一定发生费用？3、工程签证：签证是否会减小合约额？4、补充协议：补充协议的管控5、竣工结算：计价方式对结算工作的影响？p 所有签证必须说明变更原因，需甲方现场2名工程师（现场工程师和成本工程师）签名，监理工程师签名，甲方总工签名，并附上彩色照片资料（照片上需有日期显示）方可视为有效签证，否则一律视为无效签证。p 签证超过7个日历天，未超过20个日内天

45、内上报的甲方有权在结算时按签证审核价的80%进行支付；如果超过20个日历天内上报或资料不齐、审批手续不齐，则甲方有权拒绝办理签证手续和支付该费用。p 办理签证时，乙方应提供经甲方确认的有关方案或数据原件，发生增加工程签证时乙方必须及时如实、严谨报送，如出现有意重复报送签证、虚报签证，则每次乙方需向甲方支付人民币2000元作为违约金。p 如施工方向发包方申报的工程签证存在弄虚作假的，该签证无效，同时发包方有权要求施工方按弄虚作假签证额的2倍向发包方支付违约金。设计变更、签证费用控制不平衡报价的管控p 不平衡报价及调整：如果乙方投标报价中出现不平衡报价的现象，甲方结算时有权按以下调整方法进行调整：

46、1.关于不平衡报价的定义：分部分项工程清单子目报价浮动超过的市场行情30%（含30%）的子目。2.不平衡报价的调整办法：不平衡报价应包括“报价高、报价低、漏报（即报价为零）”三种类型。p 对于乙方漏报清单子目，以及报价（低）于市场价30%的清单子目，无论工程量后期增减或是原清单工程量不变，此部分报价均不予调整，视为乙方对甲方的让利。p 对于不平衡报价高于市场价30%（含30%）的清单子目，结算工程量高于清单工程量时，原清单工程量部分单价执行中标单价，高于原清单工程量部分单价执行市场价。市场价按合同约定的合同外项目计价办法执行。补充协议管控p 工程开发建设过程中，补充协议补充部分的金额增减幅度原

47、合同金额的10%，原则上应签署补充协议；p 工程结算阶段，结算金额与合同金额有差异时，不再签署补充协议，直接进行工程结算。p 补充协议：补充部分的金额原合同金额的10%，签署补充协议时，按以下规定报审报批：1、补充协议补充部分的金额与原合同金额总和原合同审批人权限，由原合同审批人审批。2、补充协议补充部分与原合同金额总和原合同审批人权限，由原合同审批人审核确认后，按规定合同审批权限逐级报审报批。竣工结算管理p 乙方须保证其所报送结算资料内容的真实性，并基于同一计算范围及口径，乙方在其预结算书中所编报的造价金额，均不得高出由甲方所最终确认的其审定造价的10%（含本数）。否则，将视为乙方故作高估冒

48、算、虚造数据、主观掺假，属于违约行为，乙方应按超报金额（即编报价-审定价1.1）的10%向甲方支付违约金（在合同结算价款中直接扣除），以补偿甲方因此而额外支出的咨询编制及审核等费用。p 工程结算：项目公司初审甲方集团或甲方集团委托的第三方咨询公司复审甲方集团风控审计部门最终审核确认。第三部分：房地产开发项目成本管理常见问题常见问题设计资料完成滞后，影响后续招标工作，影响工程施工。招标图纸深度不够，有漏项，工程量清单有较大偏差，答疑及补编文件多，影响招标定判工作进展。中途改变定位、标准、配置，改变招标条件，重新招标。设计变更下达不及时，有增加签证风险，增加成本。方案修改、图纸重复设计工作量认定。

49、常见问题招标计划与项目开发需求有偏差，招标工作不能做到有序开展。目标成本与合约规划不能相互对应，增加成本管控风险，亦不能有效支撑定判工作。招标时间和准备招标时间不足，降低招标工作质量。招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误（多承担费用）界面划分不清晰，招标范围交叉重复，额外增加成本支出。拆分合同过细过多，合约管理力量有限，无法进行有效管控，增加合约管理风险。计价方式选择不适合项目合约管理需求，增加后期成本结算工作压力及管控风险。投标单位竞争不充分，未能有效控制建安成本。常见问题工程质量管理不善，拆除与重建、返工导致费用增加。拆分合同或减少施工单位施工内容，未及时签订补充合同，增加成本管控

50、风险。维修工作程序不到位，维修未及时通知责任单位，维修费用无法落实。变更、签证处理不及时，增加成本管控风险。工期、质量、安全管控风险。常见问题销售承诺，展示资料有误，业主投诉引发补偿。销售过程，改变房屋用途，拆除与重建。常见问题预算出现偏差，合同价格与实际不符，增加工程款超付风险。结算出现偏差，结算价款不符，增加工程款超付风险。中期付款偏差，增加工程款超付风险。回顾：房地产项目成本管理特点全寿命周期成本管理：从初始建造直到项目报废为止全过程成本管理：策划阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段全要素成本管理：工期、质量、安全、环保、成本全方位成本管理探讨：房地产项目成本控制原则设置科