大型房地产集团年度经营计划项目运营计划管理管理办法.docx

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1、永泰房地产集团（北京）公司经营计划管理制度 永泰房地产集团（北京）公司 经营计划管理制度 2016 年月 目 录 第一章 总则 . 2 第二章 经营计划组织机构 . 2 第三章 年度经营计划编制原则与依据 . 3 第四章 年度经营计划内容及要求 . 4 第五章 年度经营计划编制 . 5 第六章 经营计划的执行与监控 . 7 第七章 年度经营计划调整 . 8 第八章 项目开发总体计划编制 . 9 第九章 项目评估 . 错误！未定义书签。 第十章 业绩考核 . 11 第十一章 附则 . 11 附件一：公司年度经营计划模板 . 13 附件二：项目公司年度经营计划模板 . 14 附件三：公司各职能部门

2、年度工作计划模板 . 15 附件四：年度经营计划指标类别表 . 错误！未定义书签。附件五：项目开发总体计划模板 . 16 经营计划管理制度 第一章 总则 第一条 为贯彻公司发展战略，加强公司及各项目公司经营管理的计划性，规范公司的经营计划管理工作，特制定本制度。 第二条 除非特别指出，本制度中“公司”指永泰地产集团（北京）公司，“项目公司”指永泰地产下属项目公司。 第三条 公司经营计划管理应遵循“统一筹划、分级管理、权责结合”的原则，进行总量调控和管理。 第四条 本制度包括年度经营计划制定与调整及项目开发总体计划的制定，项目开发总体计划是年度经营计划的基础，也是年度经营计划实现的保障。 第二章

3、 经营计划组织机构 第五条 公司的经营计划组织机构包括公司计划领导小组、总经办。 第六条 公司计划领导小组是公司年度经营计划最高决策机构，其组成人员包括公司总经理、副总经理、总经理助理、总监，其职责包括： （一） 根据永泰地产战略规划和中发集团要求提出公司年度经营目标； （二） 审批公司年度经营计划； （三） 审批永泰地产项目公司的总体开发计划、年度经营计划及相应的“年度经营责任书”； （四） 审批总部各部门的年度工作计划和“年度计划责任书”； （五） 决定影响计划管理的其他重大事项。 （六）第七条 公司总经办是公司年度经营计划的组织部门，其职责包括： （一） 分解公司的经营计划目标并下发至总

4、部各部门，各项目公司； （二） 组织总部各部门及项目公司年度工作计划的制定及调整工作，并对相关人员进行计划管理的培训； 永泰房地产集团（北京）公司经营计划管理制度 （三） 审核公司总部各部门、各项目公司年度计划草案，并汇总制定公司年度经营计划草案； （四） 组织项目总体开发计划的制定并进行审核； （五） 监控总部各部门、各项目公司计划执行情况； （六） 组织总部各部门编写相应职能领域和项目公司工作计划执行情况专项分析报告，并汇总形成综合分析报告。 第八条 公司总部各部门、项目公司 （一） 配合计划领导小组和总经办及时、全面、客观地提供计划管理所需要的相关信息与资料； （二） 按照年度工作计划的

5、要求与承诺，努力开展工作，尽力保证本单位各项工作计划的实现； （三） 有权根据客观因素的变化而提出修改本单位各项工作计划的建议。 第九条 经营计划编制一级责任中心为公司，二级责任中心为公司各职能部门、各项目公司。 第三章 年度经营计划编制原则与依据 第十条 年度经营计划编制原则为： （一） 一致性原则：公司经营计划根据公司的战略规划进行编制，服从公司的中长期发展目标，并符合公司总体的经营方针； （二） 适度压力原则：计划编制要保持适度的压力，即编制的计划要经过一定程度的努力才能完成； （三） 全面完整性原则：公司经营计划必须全面、完整、具体，并将指标层层分解落实； （四） 实事求是原则：公司经

6、营计划要根据企业实际情况，在对宏观经济状况与经济政策、行业趋势进行深入分析的基础上进行编制。 第十一条 经营计划编制的依据和基础： （一） 宏观经济和政策环境； （二） 行业趋势、市场环境、竞争环境； （三） 公司中长期战略规划； （四） 各部门、项目公司自身资源和能力的分析报告； （五） 上期经营计划执行情况的分析报告。 第四章 年度经营计划内容及要求 第十二条 公司的年度经营计划必须包括以下内容（模板见附件一）： （一） 公司上一年度经营计划执行情况总结； （二） 公司内外部环境分析与预测； （三） 公司主要年度经营策略和目标； （四） 公司实现目标的措施规划； （五） 公司风险分析及相应

7、对策准备； （六） 其它说明。 第十三条 各项目公司年度经营计划必须包括以下内容（项目公司年度经营计划模板见附件二）： （一） 项目公司上一年度经营计划执行情况总结； （二） 项目公司内外部环境分析与预测； （三） 项目公司主要年度经营策略和目标； （四） 项目公司实现目标的措施规划； （五） 资源需求计划； （六） 项目公司风险分析及相应对策准备； （七） 其它说明。 第十四条 公司各职能部门应制定相应的职能工作年度计划，各部门需要制定计划如下： （一） 项目拓展部负责制定年度市场拓展计划、年度土地储备计划及部门年度工作计划； （二） 营销策划部负责制定年度销售计划及部门年度工作计划； （三

8、） 客户服务部负责制定年度客服工作计划； （四） 产品研发部负责制定年度设计工作计划及部门年度工作计划；（五）工程管理部负责制定年度工程进度、安全、质量计划及部门年度工作计划； （六） 成本管理部制定年度工程成本管理、合约管理计划及部门年度管理工作计划； （七） 物控部负责制定年度招标计划、年度甲供材料采购计划及部门年度工作计划； （八） 财务部负责在年度经营计划基础上组织制定年度融资计划、年度财务预算、年度资金支出计划及部门年度工作计划； （九） 人力资源部负责制定年度人力资源规划、年度招聘计划、年度培训计划及部门年度工作计划； （十） 总经办除了组织制定公司年度经营计划外，还需制定年度管理

9、体系建设计划、部门年度工作计划。 第十五条 公司各职能部门年度计划必须包括以下内容（公司各职能部门年度工作计划模板见附件三）： （一） 上一年度工作计划执行情况总结； （二） 公司战略对相应职能及部门发展的要求； （三） 部门主要年度管理和支持服务目标； （四） 部门工作计划及主要举措； （五） 其它说明。 第五章 年度经营计划编制 第十六条 年度经营计划工作应从每年 11 月 1 日前开始进行，到 12 月 20 日之前编制完成。为充分吸取各方面意见及考虑各方面因素，提高年度经营计划编制可执行性，计划编制采用“三下两上”的编制方式。“下”指经营计划命令链从公司最高层从上往下传达贯彻，“上”指

10、最基层意见从下往上反馈。 （一）“第一下”：首先由公司计划领导小组提出经营计划总体目标，由总经办往各二级责任中心分解下达；（二）“第一上”：各二级责任中心根据公司下达的经营目标和实际情况编制各自年度主要经营指标及目标，并上报公司总经办、由总经办审核后报计划领导小组审批； （三） “第二下”：是指公司总经办根据经营计划主要指标及目标审批结果，提出计划编制原则下发至各二级责任中心，二级责任中心开始编制相应的二级责任中心年度相应计划； （四） “第二上”：是指各二级责任中心编制完毕本单元年度相应计划，上报总经办，总经办负责汇总并编制整体年度经营计划草案，报计划领导小组进行审批； （五） “第三下”：

11、是指公司总经办根据计划领导小组审批结果形成经营计划决案并组织下发各二级责任中心，开始执行年度经营计划。第十七条 “第一下”过程（总用时应少于 7 日）： （一） 计划领导小组根据战略规划及上一年度目标完成情况和市场情况在每年 11 月 3 日前提出下一年度经营计划总体指标及目标：指标可根据 BSC 进行分解，包销售收入目标、利润目标、各项目进度目标及学习与成长目标等（计划领导小组在提出总体目标前可于 10 月底到 11 月初由总经办组织组织召开公司内外部研讨会，主题是对下一年工作目标进行展望，通过研讨会对下年总体目标思路进行梳理完善）； （二） 总经办在4日内按照计划领导小组提出的总体目标要求

12、对计划进行分解，对各部门及各项目公司目标提出要求，并发出编制年度经营计划编制通知，下发到各项目公司及职能部门，“第一下”过程结束。 第十八条 “第一上”过程（总用时应少于 15 天）： （一） 各责任单位接到下发的年度经营目标后，应对指标及相应目标进行研究分析，并提议本单位主要经营指标及目标； （二） 各二级责任中心将本单元主要经营指标及目标与公司计划领导小组进行沟通，以就年度目标达成一致。 第十九条 “第二下”过程（总用时应少于 10 天）： （一）计划领导小组审批通过主要经营指标及目标后，由总经办将指标细化，并明确年度经营计划编制原则及要求下发各二级责任中心；（二）各二级责任中心根据通知中

13、各项主要目标并结合实际情况开始编制本单元年度经营计划，“第二下”过程结束。 第二十条 “第二上”过程：（总用时应少于 15 天） （一） 各二级责任中心编制完成本单元年度经营计划草案后，报总经办； （二） 总经办进行汇总及审核修改，最终完成年度经营计划草案制定； （三） 草案提交计划领导小组进行审批，计划领导小组通过专题会议形式，对经营计划草案进行多方论证； （四） 审批通过后“第二上”过程结束，审批不通过则由总经办在 2 日内进行修改后再次上报。 第二十一条 “第三下”过程（从 12 月 20 日起）： （一） 计划领导小组审批通过后，总经办形成年度经营计划决案； （二） 将年度经营计划决案

14、组织下发至各二级责任中心； （三） 公司、各项目公司、各职能部门开始执行年度经营计划； （四） 各责任中心领导要组织分解经营计划指标，并加强对其下属执行过程的监督和指导力度，以保证公司总体经营计划能得到有效落实。 第六章 经营计划的执行与监控分析 第二十二条 公司在执行计划时，坚持“权责分散，监督集中”的原则，即计划内的经营权下放给项目公司及各职能部门，总经办集中掌握监控权。 第二十三条 在年度计划执行中，永泰地产各二级责任中心负责人要组织本单位内部人员，将年度工作计划分解为季度工作计划，并进一步分解为月度工作计划； （一） 季度计划制定应遵循“滚动计划法”，每季度计划需根据上一季度计划的实际

15、完成情况和本季度内外部环境、资源状况进行调整，从而形成本季度的详细的正式计划； （二） 永泰地产各项目公司需编制本公司的月度工作计划，月度工作计划主要包括项目投资计划、形象进度计划、销售计划、资金计划，并在上月结束前的3个工作日内报给永泰地产总经办。 第二十四条 各二级责任中心负责人必须安排相关部门或人员每月按照既定的格式填写并向公司总经办报送公司要求的月度执行情况统计分析表，主要应包括关键节点完成情况、完成投资额、工程形象进度、工程款支付额度、销售情况等，并随同月度工作计划一同上报总经办。 第二十五条 公司总经办是公司经营计划执行情况各种信息的汇总部门，是公司对计划执行过程进行日常管理、监控

16、和分析的主管部门，其相关监控工作职责如下： （一） 负责收集汇总各责任中心计划执行过程中的各种计划执行信息，并于每月 5 日前将执行情况统计结果和简要分析说明报相关领导； （二） 负责牵头并组织各有关部门对各责任中心的计划执行情况进行检查监督； （三） 负责撰写计划执行综合分析报告，报各相关领导。 第二十六条 总经办每季度组织召开一次由计划领导小组及各二级责任中心负责人参加的年度经营计划执行分析会，主要内容是讨论计划执行情况分析报告，分析产生偏差的原因，并商议纠正偏差的措施： （一） 总经办汇报公司整体经营计划执行情况报告； （二） 各部门、项目公司汇报各自范围内季度（上半年、年度）经营计划执

17、行情况； （三） 计划领导小组对季度（半年度、年度）经营计划执行情况进行总结及对下一季度（后半年、下一年）经营计划要求。 （四） 各部门、项目公司编制下一季度（半年度、年度）经营计划。 第二十七条 各项目公司、各职能部门应在会前准备本单元季度（半年度、年度）经营计划执行情况报告，并报送总经办，总经办应在会前收集各项经营数据，编写季度（半年度、年度）经营计划执行分析报告。 第七章 年度经营计划调整 第二十八条 总经办对经营计划执行情况进行监控，如果执行情况与计划情况发生了较大偏差，出现下列情况，由总经办提出对年度经营计划进行调整的建议。 （一） 外部环境发生了较大变化，已经无法按照原定计划执行；

18、 （二） 公司战略进行了调整，确立了新的发展重点，确定不按照原定计划进行执行； （三） 实际执行情况与原制定年度经营计划偏差较大，无法按照原计划执行的； （四） 公司经营计划已经提前完成，需要制定新的计划指导下一步工作的。 第二十九条 调整符合上述情况的，由总经办提出年度经营计划调整建议，计划领导小组进行审批。项目公司也可根据经营计划执行情况，向总经办提出经营计划调整申请，总经办审核后，报计划领导小组审批。 第三十条 计划领导小组审批通过调整建议由总经办按照年度经营计划制定过程第二十条至第二十三条过程（“第一上”到“第三下”过程）进行调整和审批。 第八章 项目开发总体计划编制 第三十一条 通过

19、招拍挂、项目收购或其他方式获得土地后，应立即开始编制项目开发总体计划，并在 10 日内编制完成。 第三十二条 项目开发总体计划中应明确总体计划目标，分阶段开发计划、资金回笼、销售收入、利润等总体目标，目的是为项目后续工作开展提供总体指导，应尽量考虑到各方面因素对项目开发进程的影响。 第三十三条 项目开发总体计划应参考项目可行性研究报告、项目开发目标、市场运作及实际市场、资金等情况综合考虑制定，可采用网络计划方法进行编制与优化。 第三十四条 项目开发总体计划制定后需要根据实际情况在年度经营计划中予以调整使之不断优化，如在项目初步设计完成之后，应组织对项目开发总体计划进行一次总体调整。 第三十五条

20、 项目开发总体计划制定过程为： （一） 项目拓展部获得土地后 2 天内根据实际获得土地情况、项目可行性研究报告结论提出项目开发主要节点建议，主要节点应包括项目前期开发工作完成节点、项目开工时间、开始销售时间、项目结束时间等； （二） 由计划领导小组进行审批； （三） 审批通过后，由总经办组织相关部门开始制定项目开发总体计划，相关部门包括工程管理部、营销策划部、产品研发部、财务部等部门； （四） 相关部门编制完成相应部份计划后，总经办应组织召开项目总体计划讨论会，计划领导小组、参与制定计划的各部门相关人员应参加会议，协调项目总体开发计划中各部门各类计划制定工作，会议主要内容为：组织对各部门制定计

21、划初稿进行审核，如发现有相互冲突之处，进行审议，并由计划领导小组进行协调工作，并确定最终方案； （五） 会议结束后各部门按照会议决议进行相应修改，并上报总经办，由总经办调整、汇总形成项目开发总体计划； （六） 项目开发总体由计划领导小组进行审批，审批通过后，项目公司及各部门按照总体计划要求开展工作（项目开发总体计划模板见附件五）。 第三十六条 在项目开发总体计划制定过程中，工程管理部需负责编制工程开发计划，主要内容应包括： （一） 工程前期开发计划，包括前期各项证照办理时间等（此项可由项目公司提供协助）； （二） 施工主要节点计划（包括项目开工、0.000、主体封顶、装饰工程、园林工程、管线开

22、通）预估； （三） 项目各项专业验收、综合验收、项目交付使用预计时间等； （四） 其他内容。 第三十七条 在项目开发总体计划制定过程中，营销策划部负责编制销售计划及销售节点，主要内容应包括： （一） 项目产品策划计划； （二） 项目整体营销方案计划； （三） 项目初步销售计划，预计销售完成时间； （四） 其他内容。 第三十八条 在项目开发总体计划制定过程中，产品研发部负责编制设计计划，主要内容应包括： （一） 项目总体设计安排； （二） 项目方案设计时间安排； （三） 项目施工图设计时间安排； （四） 其他需要的内容。 第三十九条 ，公司财务管理部负责编制项目总体资金计划，项目融资计划，主要内

23、容应包括： （一） 考虑公司财务资金实际情况并根据开发阶段投资需要拟定项目总体资金计划； （二） 根据资金计划拟定项目融资计划。 第四十条 在项目开发总体计划制定过程中，各部门或项目公司还需进行相关工作： （一） 项目公司及公司各部门应根据需要提报招标需求，由物控部编制或补充进年度招标计划； （二） 人力资源部制定项目公司的主要干部及人员配备计划，并补充进入年度招聘计划中，开展人员招聘等工作； （三） 其他部门对项目开发总体计划制定工作提供支持。 第九章 业绩考核 第四十一条 年度工作计划的考核分为季度考核、半年考核和年终考核三种方式，具体考核方法及评分方法见永泰房地产集团（北京）公司绩效管理

24、制度。 第十章 附则 第四十二条 本制度由总经办进行起草与修正，由执行委员会进行审核，总经理批准后发布执行。 第四十三条 本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。 第四十四条 附件：永泰地产经营计划管理细则 第四十五条 本制度的解释权属于总经办。 附件一：公司年度经营计划模板 序号 标题 包括主要内容 一 本年度经营环境分析 一、宏观经济对公司经营活动的影响分析二、行业政策对公司经营活动的影响分析三、资本市场环境分析四、公司自身资源状况分析 二 本年度经营管理目标 一、财务目标二、内部管理目标三、市场目标四、可持续发展目标 三 本年度经营计划及举措 一、市场拓展计划及

25、举措二、市场营销计划及措施三、总体工程计划及举措四、设计研发计划及举措五、资本运营计划及举措六、人力资源计划及举措七、其他计划及举措 四 本年度公司风险分析及相应对策准备 一、经营风险及对策二、财务风险及对策 五 资源需求 一、资金需求二、人力资源需求 附件二：项目公司年度经营计划模板 序号 标题 包括主要内容 一 本年度经营环境分析 一、市场环境分析二、项目经营环境分析 二 本年度经营业绩目标 一、项目进度目标（关键节点完成情况）二、项目销售目标三、质量、成本控制目标四、内部管理目标 三 本年度经营计划及举措 一、工程进度计划及举措二、销售计划及举措三、质量、成本控制举措四、管理提升和制度建

26、设计划及举措五、其它计划及举措 四 本年度公司风险分析及相应对策准备 一、市场风险及对策二、项目开发风险及对策 五 资源需求 一、资金需求二、人力资源需求 附件三：公司各职能部门年度工作计划模板 序号 标题 包括主要内容 一 公司战略对部门发展的要求综述 公司发展战略对部门工作的要求 二 本年度管理目标 一、服务和支持职责目标二、控制职责目标三、管理计划及主要举措 三 工作计划与主要举措 一、部门主要工作计划安排二、部门制度完善计划安排三、部门重要工作事项执行计划安排四、公司要求的其他计划安排事项 四 资源需求 一、资金需求二、人力资源需求 附件四：项目开发总体计划模板 序号 一级目录 二级目

27、录 内容 一 项目概况 项目位置、现状、项目可行性研究报告主要结论 二 主要开发控制节点时间及措施安排 产品定位完成时间、营销策划完成时间、施工图设计完成时间、项目开工时间、项目销售许可证拿到时间、项目竣工验收时间、项目交付使用时间等 以及措施安排。 三 工程开发计划 前期开发工作计划时间及措施安排 前期各项证照办理完成时间及措施安排 施工重要节点时间及措施安排 项目开工时间、0.000、主体封顶、外排栅拆除完毕、园林进度控制点、管线开通时间等及措施安排 各项主要验收时间及措施安排 项目各项专业验收、综合验收、项目交付使用预计时间等及措施安排 四 营销工作计划 项目产品策划 产品策划完成时间、招标安排、及相应措施安排 项目整体营销方案策划 项目整体营销策划完成时间、招标安排、及措施安排 销售工作计划 销售队伍组建、预计销售完成时间、销售工作措施 其他内容 其他措施 五 设计工作计划 总体设计安排 设计院选择提议，几家设计院参与设计等内容 方案设计安排 方案设计完成时间、措施安排 施工图设计安排 施工图设计完成时间、措施安排 六 资金计划 项目各阶段资金计划及措施安排 七 人力资源需求 计划 项目各类人员需求计划 八 其他计划 其他各方面计划 21