杭州滨江四区郡亭公寓方案设计.doc

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1、温州市安澜亭地块开发工程方案设计12一、建筑方案设计说明（一）设计依据：1、温州市港务集团有关安澜亭地块开发的要求及说明。2、温州市规划局提供的用地红线图及规划设计条件通知书。3、本地区有关的水文、地质、气候资料及现状情况。4、有关的国家规范及地方法规（二）工程概况1、建设项目性质及使用要求安澜亭地块开发拟建酒店式公寓办公、商业等，主要服务对象为中高档收入家庭，基地所处环境优美，交通便捷，设计需要安全舒适配套齐全。2、建设位置及场地现状基地位于鹿城区安澜亭码头，地块比菲江滨大道及欧江西临环城东路，东接规划道路，南面已建住宅，建筑场地总用地面积为14500平方米，其中道路负担面积990平方米，本

2、基地具有交通便捷、背景优越。（三）设计指导思想本着加快安澜港区城市建设、改善城市基础设施、改善市容市貌提高城市居民居住水平和生活质量的精神，体现江滨外滩文化、商业特色。为市民创造更为舒适的居住环境，同时产生良好的社会效益。本方案规划设计的主要理念为：景观概念：从城市设计的角度出点，首先应考虑沿江滨水景观，并与海坛山的空间关系，它沿江整体景观的一个重要区段，并成为城市重要的空间景观节点。从城市景观到公寓住户景观形成互动。绿色的概念：结合沿江岸线50M宽绿化带和望北广场基地建筑相对集中布局与后退道路红线，使其地面包围建筑，绿化与景观，绿色与通风相结合，多层次的主体以及具有一定的绿色生态建筑的特色。

3、交通概念：地块包含了城市小型交通枢功能，应合理组织动态交正与静态交通，人们交通物本行交通的转换和衔接，合理设置地块？的出入口，并保证足够的机动车停车数量。地段的概念：地块的开发首先应考虑其地所处的黄金地段，建筑功能布局应充分发挥地段的效益，根据温州经济与城建发展的重要，适当开发具有一定超前？，配套服务完善的星级以城市型酒店式公寓或商住楼。（四）总体设计1、基地现状分析（1）有利条件基地沿江面较长，沿江面较长有利于建筑充分利用面宽进行采光通风及景观的设计，提高了公寓的舒适度，对高层的布置也较为有利。基地地侧为江滨大道和安澜码头，有利于交通组织。基地东南是南侧基本上是多层住宅，有利于基地内建筑本身

4、的日照及通风。（2）不利条件基地的东西规划高度控制反差太大，建筑体形不太容易平衡。其次是江景在地块北侧，朝向需要东南，这在住宅平面布置较难完善。2、总体布局由于基地较为狭长是南向面较宽，十分适宜于住宅的布置与排列，单体房建筑应最大限度地利用了面宽的优势，南向采光面，地向景观面，日照通风、景观条件十分优异，根据此用地环境及规划要求得出的结论，及对沿江景观的综合来考虑，布置三幢塔式高层公寓较为合适，为了给钱塘江沿岸一侧营造良好的城市景观，形成丰富的沿街空间层次，我们在满足提高容积率的前提下，并未简单地将塔式高层公寓沿江滨大道平行布置，而是将塔式高层公寓局部向基地内倾斜45，不仅形成了沿街立面新的韵

5、律、避免形成单调而封闭的“长城”，并且一梯三户住宅二户朝东南向，面向钱塘江，具有日照，景观兼收的效果，一户正南向，也具有部分的沿江景观效果。三幢高层公寓，间距较大，沿江留有的空隙及开口使空间形成丰富的层次，更具透气感，使其本身及后部住宅小区的自然通风及生态环境更为理想，如此布局：亦使阳光能够穿过空隙，透射到北侧用地上，避免形成大片消极的永久阴影区。裙房沿江滨大道布置，共四层，一、二层为商场、公寓会所及部分办公、配套用房，入口从江滨大道进入，三、四层为办公用房，五层以上为公寓用房。公寓入口从基地西北侧进入，基地内人车分流，车流沿外围布置，不进入基地内，地下车库入口亦沿边布置设于东西两端，地下自行

6、车库入口设于三幢塔楼的下面，各种交通流线明确，分开设置，互不干扰，建筑后退江滨大道1223米不等，其间布置大面积的沿江绿化带，其余各面后退红线5米。（五）建筑与户型建筑一、二、三层为沿街商场及部分公寓星级服务配套设施，四层以上为一幢高层酒店式公寓，一幢五单元组成的小高层住宅，地下室设有地下车库，自行车库，以及部分变配电房、水泵房、生活、消防水池等设备用房，地下车库停车辆，地下室车库可兼作地下人防工程用、平战结合，设计为6级人防，人防面积为5270平方米，设二个人员掩蔽单元，一个物资库。住宅户型根据业主要求及市场信息的预测，大致为120200平方米左右，以三室二厅二卫一厨为主的多种户型，大量户型

7、为二四开间朝南向少量为南偏东或西为客厅保证有良好的景观朝向，户内以厅为核心，安排好各项功能，组织流畅的交通，力争较高的平面系数，户内动静分区合理，卫、厨管道集中，基本自然采光通风（每户保证一个卫生间自然采光）。起居、餐厅区域各得其所，人户玄关及走入式更衣等小空间处理得当。主要户型均为两卫，厨房与餐厅联系方便，顶层均设跃层。面积在200平方米左右。尤其是高层酒店式公寓，平面考虑温州人喜经商，公司办公特点。住宅全部采用框剪结构、抗震性能优良，内墙为轻质墙体。并为住户留有自行装修变更余地。消控中心及保安管理用房设在公寓底层入口处，可对整个大楼进行智能化管理。（六）层高及总高建筑室内外高差150，底层

8、层高4.5米，二三层层高4.2、4.8米，四层以上层高均为2.80米。总高度为100.5米，地下室一层层高为4.8米。（七）造型与风格建筑以现代建筑风格为主，力求表达时代感超脱目前流行的欧陆式，吸取现代建筑简洁、明快的特征，造型以平顶为主，屋顶设置露台及部分构架，主立面造型以柱廊式构图为主，沿街以底下四层为基座，可设骑廊，以丰富商业气氛，主楼部分直接落地，在体形上与裙房互相穿插，显得庄重稳固而气派，沿街商场连续恒长，商业气氛集中，标准层立面分割简洁而整体，使整个建筑形象完整一体，顶部退层处理，形成了建筑群高低错落的空间序列、简洁明了、空间层次和城市天际均得到了进一步的优化。（八）消防建筑地块周

9、边均有消防环道，高层建筑长边直接落地，消防登高场地满足要求，大多利用道路。高层公寓与小高层住宅间距达20米以上。每座高层设有一防烟座防烟楼梯及一台消防电梯。一个共用前室，符合面积要求，裙房商铺沿街面长度为157米，中间前后人行可穿通，地下室按规范设置防火分区，每500m2为一个防烟分区，车库内设有喷淋系统，地下室机房门为甲级防火门，防烟楼梯间门为乙级防火门，管井每层用防火时间不低于同层楼板的混凝土封堵，管井检修门为丙级防火门。消控中心设于一层入口处，面积为12平方米。（九）环保本工程为酒店式公寓，功能明确，地上三层商业用房及31层居住用房，地下层为汽车、自行车库及水泵、变配电房等设备用房，无较

10、大的噪声源，建筑本身污染较小，对环境的影响较少，建筑雨污分流，卫生间污水经处理后排入市政排污管，雨水经汇集后就近排入雨水管网，生活垃圾袋装化，设集中垃圾收集点，对整体环境影响较小。地下设备用房对外不开窗，所有水泵均选用低转速低噪音的新产品，水泵基础采用减震基础。排水立管增设了专用透气管。每隔六层设消能装置，以减少排水噪音。使噪声控制在国家规定的标准范围内。地下室汽车排风排至塔楼屋顶高空排放，有利于扩散蒸发，所有设备采用减振吊架安装，风管处设消声器。（十）技术经济指标总用地面积： 10579m2总建筑面积： 61580m2其中：地下 13248m2地上 48332m2公寓 31500m2公建 1

11、6832m2建筑用地面积： 4218m2绿地面积(屋顶绿化按1/2计)：3220m2容积率： 4.57建筑密度： 39.8%绿地率： 30.4%机动车停放数量：汽车 295辆(其中地面24辆)自行车停放面积： 800m2住宅总户数： 216户二、结构专业方案说明（一）设计依据：除现行国家各设计规范，设计规程外（荷载规范，抗震规范、混凝土结构规范，建筑桩基规范，高层建筑规程等）还必须执行下列技术要求：1、浙江省建筑软弱地基基础设计规范GBJ10-1-90。2、杭州地区地震动峰值加速度为0.05g。3、本工程抗震设防类别属丙类。4、地下一层人防按六级人防考虑，采用国标人民防空地下室设计规范GB50

12、038-94。5、温州地区基本风压Wo=0.44KN/m2； 基本雪压So=0.4KN/m2；6、计算采用中国建筑科学研究院编制的多层及高层建筑结构三维分析与设计软件PKPM，TAT及高精度平面有限元框支剪力墙计算及配筋程序FEQ。（二）结构选型：1、本工程由酒店式公寓和叠落式小高层商住楼及三层裙房连接而成，总长度达165米。2、地下有一层、地下室考虑人防、平时兼作车库，平战结合。地下室主要为车库及有关设备用房。3、酒店式公寓地面34层，建筑高度达100.5米；小高层商住楼地面最高16层，依次跌落建筑高度达49米。4、由于使用要求，高层结构在0.000处采用框支大梁进行剪力墙的结构转换，结构抗

13、震等级，剪力墙及框架均为二级。5、高层建筑（1#、2#、3#楼）采用现浇砼剪力墙结构体系，墙身厚度底层大约要350厚，往上逐渐减簿为300，250不等。6、高层建筑间裙房采用现浇砼框架结构，框架柱的轴压比N0.8。7、由于建筑长度达？米，超过规范要求。所以在二组高层建筑之间设后浇带，以减少温度应力及砼的收缩徐变。（三）地基基础：由于拟建场地在欧江江畔，该地区一般为砂性土层，从计算上来看，采用大直径钻孔灌径桩是比较合适的造型。但从以往几个工程实际来看，由于古代堤防的石脚基础影响了桩的成形及质量，而且较大石块往往在地表下20米深处，又不能挖除，所以，对打桩单位的选择和质量要求是比较高的，应引起足够

14、重视。地下有一层，基础开挖较深，而砂性土层的透水性又特别好，所以采用往灌注桩加粉喷桩的围护方案，在此间效果并不理想，所以，今后对基坑载挖方案及施工要进行专门论证以确保质量。裙房和高层建筑间，虽然荷戴相差较大，但采用支承在基岩上的桩基后，相对深降差量值，通过计算可控制在允许范围内，采用后浇带后也能有效减少沉降差量，所以整幢建筑物基础连在一起，互相贯通。而且建筑使用功能也最好不设沉降缝。（四）材料：1、钢筋：直径12时用II级钢（）； 直径12时用I级钢（）；型钢，埋件用Q235钢；2、混凝土：基础垫层C10，桩身C25，其余依照受力大小依次为C45C25不等；3、砌体：室外地坪以下为Mu10粘土

15、标准砖，M10水泥砂浆；室外地坪以上为KP1型粘土多孔砖，M5混合砂浆；墙柱连接处按高度设26500通长拉结筋，26钻入柱内200，26在砌体内通长。4、地下室混凝土抗渗标号为S8。5、对户内分隔墙可采用GRC板或其它新型轻质材料直接砌在楼板上面。三、给排水专业方案说明（一）设计依据:1、业主设计要求文件；2、国家颁布的有关现行设计规范。（二）设计范围：1、建筑室内生活给水、热水供应及排水设计；2、征地红线以内的室外给排水设计；3、征地红线以内的室内外消防给排水设计；（三）系统设计：1、生活给水系统：（1）水源：以城市自来水为水源，引入管接自沿江大道或环城东路市政上水管，设计D N 200引入

16、管在用地红线内形成环网，提高供水可靠性。（2）设计给水量：最高日用水量约500T。（3）给水系统： 住宅：每幢塔楼设置蓄水池与水泵房，采用变频调速给水装置供水，双电源供电。管道竖向分高中低三个供水区，每区分别设置一套恒压变流量供水装置。水表出户安装。裙房公建及地下室：地下室、一、二层由市政管道直接供水，三层由变频调速装置供水。2、排水系统：（1）排水量：以生活用水量的85 % 计，最高日排水量约为425 T； （2）排水系统：小区室内外均采用废污水分流，住宅卫生间设专用通气管，以加强通气，污水经化粪池处理后，排入江滨大道市政污水管；建筑雨水与场地雨水均为有组织排水，设计暴雨重现期取1年，雨水汇

17、集后排入滨江大道市政雨水管；空调凝结水自成体系，有组织排水。3、消防系统：（1）设计水量：本工程按一类中危II级建筑（综合楼）进行消火栓与自喷灭火系统设计。消火栓系统室内40 L/S,室外30 L/S,火灾延续3小时；自喷系统28 L/S,火灾延续1小时。（2）系统设计：以城市自来水为消防水源，集中设置消防水池、水箱及水泵房，水池有效容积520T,水箱设在酒店式公寓屋顶，有效容积18T,水泵房内设消火栓，自喷主泵各两台，自喷稳压设备一套。室内消火栓系统竖向分为高低两区，各区分别成环，采用临时高压制，最不利点消火栓静压由最高层屋顶消防水箱保证，栓口水压大于0.50 MPa的场所采用减压型消火栓；

18、自喷系统设置范围：住宅公共走廊、裙房、地下室停车库等场所，系统为临时高压制，水力报警阀集中设置在水泵房内。室外消防采用低压制，管网与生活给水系统合用。4、热水供应系统：（1）本工程住宅采用全日制集中热水供应系统，干管机械循环。 （2）热水由自备燃气（城市煤气）或低压燃油热水炉外置水水热交换器制备而成。每幢住宅分别设置热交换站。（3）竖向分区同冷水系统。热水表单独计量。四、管材：1、生活给水管：（1）室外D N 70采用中压球墨铸铁给水管，承插连接；（2）室内泵房内及住宅主干管采用镀锌钢管，构槽式接管；裙房及住宅支管采用钢塑管，丝扣连接。2、生活排水管：（1）室外DN400采用钢筋混凝土管，水泥

19、沙浆承插接口；（2）室内住宅采用采用机制排水铸铁管，柔性接口；裙房采用UPVC排水管；（3）有压排水管采用热镀锌钢管，丝扣连接；3、雨水管：（1）室外D N 400采用钢筋混凝土管，水泥沙浆承插接口；（2）室内住宅采用镀锌钢管，丝扣连接；裙房采用UP V C排水管，丝口连接。4、空调排水管：采用UPVC排水管，粘接；5、消火栓与喷淋管：D N 80采用无缝钢管，沟槽式连接；D N 80采用热镀锌钢管;丝扣连接。6、热水管：采用薄壁紫铜管，焊接。五、暖通专业方案设计说明（一）设计依据1、业主设计要求文件；2、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ1987）3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045

20、95）4、人民防空工程设计防火规范（GB J9887）5、地下汽车库建筑设计防火规范（GB199788）6、建筑专业方案设计7、室外气象参数（1）夏季空调计算干球温度： 35.7 （2）地下夏季空调计算湿球温度： 28.5 （3）夏季空调计算日平均温度： 31.5 （4）夏季通风计算温度： 33.0 （5）夏季室外平均风速： 2.2m/s 风向 SSW（6）冬季空调计算干球温度： -4 （7）冬季室外计算相对湿度： 77% （最冷月平均）（8）冬季空调计算日平均温度： -6 （最低日平均）（9）冬季通风计算温度： 4 （10）冬季室外平均风速： 2.3m/s 风向 NNW（二）设计范围1、地下

21、室汽车库通风设计。2、室设备用房通风设计。3、商场、办公室、住宅等空气调节设计。4、人防工事通风设计。5、排烟设计（三）通风设计1、地下室汽车库设置机械送风和排风系统，换气次数按6次/时设计，通风系统管道采用吊装形式。2、汽车库排风根据汽车排烟的特点，方式为上部排三分之一，下部排三分之二。3、地下室设备用房设置机械送风和排风系统，换气次数按6次/时设计，通风系统管道安装，以不影响设备使用、维修为原则，系统管道采用吊装形式。4、地下室通风系统经通风竖井通向室外。5、住宅及其他无窗卫生间预留通风竖井，由住户装修时另行安装小型通风器。6、火灾发生时，切断所有通风系统电源，关闭通风系统风机。（四）空气

22、调节设计1、室内计算参数方案设计要求文件中未明确空调室内设计参数特殊要求，本设计根据一般舒适性空调，暂定以下室内计算参数：房间名称冬 季夏 季备 注温度相对湿度新风量M3/H.P温度相对湿度新风量M3/H.P门 厅1650%202665%20大 堂1850%252565%25商 场1655%202655%20办 公 室2050%302565%30起 居 室2050%2565%书 房2050%2665%卧 室2255%2255%库 房通 风2、方案设计（1）根据建筑专业提供的方案设计，本工程为裙房三层，经方案比较，空调系统采用空气水系统（即风机盘管加新风）。（2）空调水系统采用横向同程式，便于维

23、修和调节。（3）空调水系统供、回水管由空调机组引入，经电梯井边管道竖井分配至各楼层。（4）办公室风机盘管按各房间空调负荷的大小配置，安装方式原则上采用吊装，若有特殊要求者，安装方式可灵活调整。（5）裙房商场、大堂采用大型风机盘管，气流组织为上送上回。（6）裙房商场、大堂空调器，安装在吊顶内，各房间的支管均安装防火调节阀。（7）对于有异味产生的房间及暗室，采用小型通风设备进行排风，排风量略大于送风量，使室内产生负压，防止异味扩散。（8）对于有特殊要求的房间，除中央空调安装到位以外，另行设置分体式空调机，以备中央空调系统停用时使用。（9）主楼公寓部分每户设单元式中央空调，各房间内单独设置空调末端装

24、置，单独控制。（10）单元式中央空调装置的安装部位，由电气专业预留电源。3、空调负荷估算（1）根据建筑专业提供的方案设计，裙房空调夏季总冷负荷约为1200Kw，冬季空调总热负荷为850Kw。（2）夏季空调水系统供水温度为7，回水温度为12；冬季空调水系统供水温度为65，回水温度为55。（3）空调冷热负荷均由风冷热泵机组供给，机组按使用及销售的不同单元设置。（4）中央空调系统的水系统分别控制。（5）室内空调末端装置单独控制。（6）单元式中央空调装置提供公寓楼的空调冷、热源。（五）人防工事通风设计1、拟建建筑地下室平时为汽车库，战时作为人防工事用，设防标准为六级。2、人防工事战时通风分为滤毒式和隔

25、绝式通风两种。3、滤毒式通风的通风量按7.5M3/HP设计，隔绝式通风的通风量按2.5M3/HP设计。4、所有人防通风系统的设备及配件均采用人防专用产品。5、人防通风系统的通风管道与平时通风系统管道合用。（六）防火排烟设计1、地下室汽车库设消防排烟系统，面积为每2000M2，分为一个防烟分区，每个防烟分区的排烟量按换气次数6次/H计算。2、地下室汽车库消防排烟系统的管道与平时通风系统的管道合用，采用排烟防火阀及电动调节阀自动切换。3、消防排烟系统设备及配件均采用消防专用产品4、主楼楼梯间及消防前室采用正压送风系统，正压送风口楼梯间每3层设一个，消防前室每层设一个。5、主楼楼梯间及消防前室采用正

26、压送风合用一套系统，正压送风机设置在底层。6、所有消防排烟系统及正压送风系统的风机、风口、排烟防火阀等均与消防控制中心连锁。（七）材料选用1、所有空调通风管道均采用镀锌钢板咬制，钢板厚度按国家标准规定。2、所有空调水系统水管当管径DN50时，采用镀锌钢管丝扣连接；其余采用无缝钢管，一次镀锌二次安装。3、空调系统风管采用带玻璃布铝箔保护层的离心超细玻璃面保温板保温，厚度为30mm。4、空调系统水管采用带玻璃布铝箔保护层的离心超细玻璃面保温管壳保温，厚度为50mm。5、管道支、吊架采用M10金属膨胀螺栓固定；设备支、吊架采用型钢。6、消防排烟系统风管采用3mm钢板制作。7、人防通风系统机房内管道采

27、用3mm钢板制作。六、电气专业方案设计说明（一）供电设计：1、工程概况：本工程为一幢高层酒店式公寓为34层，地面高度100.5m，一组小高层商住楼五个单，1610层，均为一类高层建筑，裙房三层，地下一层，公建面积16832m2，地下面积13248m2，住宅面积315200m2，共有酒店式公寓或住宅216套。2、负荷估算（1）高层公寓住宅负荷：平均每套按10KW计，216套公寓负责总计2160KW，公寓按公用负荷估计200KW，合计2360KW。（2）裙房及地下室负荷：裙房一、二层按商场考虑，三、四层按办公室考虑，负荷估计为总设备容量2100KW，总计算负荷1680KW，总视在负荷1870KVA

28、，选用1250KVA变压器2台，负载率75%。3、供电系统：（1）供电电源及电压：a、高层公寓及住宅由低压供电，380V/220V三相四线电源引自地块公用变电所。b、裙房及地下室设置专用变电所，两路10KV电源引自就近的10KV开闭所或地区变电站的不同母线段。（2）供电系统：a、高层公寓：每幢楼的住户电源由3个回路供电，每个回路向89层住户供电，用予分支电缆从公变能压侧引来。本工程内设一个低压计量中心，二幢楼的公用负荷电源从计量中心引来，计量中心由公变双回路供电。b、公建及地下室：专用变电所两路10KV电源环网供电，之间不设联络，两台变压器低压侧单母线分段，之间设母联开关，母联开关为低压断路器

29、，当其中一方变压器失电或故障时，合上低压母联开关，由另一台变压器向全部一、二级负荷供电。（3）变配电所：地块公用变电所由供电部门设计专用变电所设在地下一层，采用组合变电站型式，变压器选用干式变压器，高压环网柜和低压配电屏均选用无油开关，以利于消防安全，专用变电所面积约需200m2左右。（4）计量：高层公寓低供低计，一户一表，公用负荷在计量中心进行计量，专用变电所高供高计，每路10KV进线设专用计量柜一台。（5）功率因数补偿：功率因数一般在变电所低压母线上集中补偿，每台变压器受电屏后设带自动控制的低压电容补偿屏一面，平均功率因数补偿到0.9以上。（二）电力设计：1、低压动力设备380/220伏三

30、相四线制电源，引自各低压配电屏的动力出线回路，配电方式为放射、树干式混合式。2、重要的力负荷均为双回路供电，消防动力负荷要求末端自动切换。3、保护接地采用TN-S系统。（三）电气照明：1、照明电源引自各低压配电屏相关的照明出线回路，配电方式为放射树干混合方式。2、设置事故照明：地下室、商场、楼梯间等的照明均由双回路供电，个别重要部位再加直流应急灯。3、尽量选择节能灯具4、设航空障碍灯。5、设立面泛光灯（四）自动控制与自动调节：根据水、暖专业的要求，可按常规附动力设备进行，自动控制设计，如设置BA系统，则亦可纳入BA系统中。（五）建筑物防雷保护：本工程属于二类防雷建筑物，按规范进行防雷设计（六）

31、火灾自动报警及联动控制系统：本工程为高层一类防火建筑，按整体保护方式设置一套总线制集中自动报警联动控制系统，商场、地下室、公寓按防火分区设楼层显示器。2、下列部位设置感烟或感温探测器：地下汽车库、自行车库、机房、变配电所、商场、门厅、大堂、办公室、走廊、仓库、高层公寓电梯间、走道、电梯机房、户内客厅等，厨房设煤气报警器，适当部位设手动报警按钮。3、设火灾紧急广播系统4、设消防对讲系统5、消防控制室设在首层，它能接收所有的火灾报警信号，并对各消防设备进行联动控制和手动控制，如控制消火栓系、喷淋泵、排烟风机、正压风机、消防电梯、应急照明、紧急广播等，并在火灾时自动关闭空调风机，将电梯迫降至底层等。

32、消防控制室还设有直通市消防队的专线电话。七、弱电（一）智能化建筑设计：本工程以公寓为主，兼有办公和商场，因此其智能化功能应以公寓为主，为生活起居创造舒适、便利的建筑环境。智能建筑包括三大系统，很多的小系统，且随着科学技术的发展越来越完善，因此确定本工程的需求是首要的任务，建设单位（投资方）应做出选择。根据本人的意见，作为酒店式公寓，至少应有如下几个系统：1、通信自动化系统2、办公自动系统3、安保系统（包括停车场管理系统）4、有线电视系统5、综合布线系统（二）通信自动化系统：1、根据本工程的性质，公寓需要直线电话，如果商场和办公也是出售或出租的话，最方便也是直线电话，如果商场和办公属自营的话则需

33、设置一台数字式自动程控交换机。2、公寓的电话设置考虑一户一对直线，一个同址电话，两只电话插座，办公室按每10m2设一只电话插座、商场按需设置。3、在地下一层适当位置设一个电话交接间，以便从市话网引入线路。4、各层设电话室内分线盒5、可考虑设置宽带网线路。（三）办公自动化系统：如果考虑公寓部分转变为单元式办公室可建立办公自动化的硬件环境，如信息处理设备，信息复制设备、信息传输设备等，也可建立微机局域网、由各公司确定各专业公司亦有各自的软件系统。（四）安保系统（1）闭路监控系统：本系统主要对大楼内外各主要出入口、电梯轿厢、地下汽车库、商场等场所进行监视，设置固定式或带云台的摄像机、在监控中心进行监

34、视和录像。（2）楼宇对讲系统为了加强对外来人员的管理，保证住户安全，酒店式公寓和小高层商住楼各单元各设一套楼宇对讲系统。（3）停车场管理系统：地下一层设有地下车库，在汽车入口处设汽车管理收费系统，对进出汽车进行管理和收费。（五）有线电视系统1、本工程有线电视主信号源宜从城市有线电视网引进，以减少投资。2、如有需要，可自设卫星天线和录影节目。3、住户每套设2只电视信号插座，传输线路采用分支分配方式，用户端电平标准为735dB。（六）综合布线系统：上述的各弱电系统，可以用一套标准的布线系统来实现，即结构化综合布线系统。综合布线系统结构的设计组合可以分为六个独立的子系统，即水平子系统、垂直干线子系统

35、、工作区子系统、管理子系统、设备间子系统、入口处子系统。水平子系统可以采用五类或超五类外屏蔽双绞线。垂直干线子系统和入口处子系统可采用光缆。（七）其它智能化系统建议方，可根据建筑的定位（档次）决定是否要设置。八、方案设计估算（一）编制依据及范围1、本方案估算根据设计方案图、相应说明及参考类似工程结合本工程实际情况综合估算。2、主要材料及设备除注明外均按国产标准考虑。3、桩基础按大口径钻孔灌注桩考虑；基础按满堂考虑；结构选型按框架剪力墙考虑。4、外墙面装修除裙房局部按花岗岩及玻璃幕墙考虑外，其余均按进口涂料考虑；室内装修均按普通标准考虑；内门窗按木质，外门窗按塑钢窗考虑。5、大楼除应急照明外，公

36、寓以白炽灯，裙房以日光灯为主光源；预留立面泛光照明及广告电源。6、住户洁具预留热水及上下管道；预留煤气管及单元式集中空调电源，特殊房间分体空调机、单元式集中空调由用户自理；暖通投资为裙房空调及大楼通风防排烟设施。7、大楼弱电包括：电讯、PDS综合布线、保安监控、楼宇自动化管理、电视、办公自动化等，估算投资约905万元，业主可委托专业单位设计，概算投资未计入。8、电梯参考西子奥迪斯价估算。9、由于基础资料不详，故施工维护费暂未计入。如需设围护则投资约225万元左右。10、各类规费即工程建设其他费用暂不考虑，待扩初阶段一并计算。（二）经济指标1、建筑面积（平方米） 61580其中：地下室部分 13248 地上部分 483322、工程投资（万元） 132932.1房屋工程 130932.2土建工程 9610其中：桩基础 490 基础及地下室部分 2650 墙架及结构部分 4620 装修及其它部分 18502.12设备安装工程 3483其中：给排水 658 电气、照明 980 消防报警 350 电 梯 750 通风、空调 7452.2室外工程 2002.21道路、绿化等 502.22水、电、障碍照明等 1503、单方造价（元/平方米） 21584、主要材料（吨） 钢 材 4926 水 泥 27711