某著名房产企业内部控制制度手册.ppt

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1、房地产房地产E网网河南置业有限公司Henan Xinyuan real estate Co.,Ltd.内部控制制度手册manual of internal control2005年12月14日Dec.14th 房地产房地产E网网目录catalogue总则及说明general principles and explanation第一章Unit 1管理控制及内控自我评估 management control and self appraisal about internal control第二章Unit 2 财务会计控制 financial accountant control第三章Unit 3销

2、售和应收账款sales and receivables第四章Unit 4采购和应付账款purchases and account payable第五章Unit 5费用支出控制expenses control第六章Unit 6货币资金管理pecuniary resources management 第七章Unit 7固定资产管理fixed assets management第八章Unit 8 项目开发与总控project development and master control 第九章 Unit 9 产品研发与设计product development and designing第十章Uni

3、t 10 工程招标与预算project bidding and budget第十一章Unit 11 工程质量监督与验收project quality supervision第十二章Unit 12 人力资源管理human resources management第十三章Unit 13 对外投资管理investment abroad management第十四章Unit 14 客户服务与信息管理customer service and information management第十五章Unit 15 内部审计internal 房地产房地产E网网总则及说明general principles an

4、d explanation一、内控手册的使用责任Responsibility for the use of internal control manual二、内部控制的目标Target of internal control三、内部控制的概念concept of internal control四、内部控制的框架framework of internal control五、内部控制的缺陷deficiency of internal control六、内部控制的描述description of internal controlBACK房地产房地产E网网一、内控手册的使用责任 Responsibi

5、lity for the use of internal control manualv本手册适用于河南置业有限公司及其子公司，为方便描述，以下简称为“公司”。This manual be applied to Henan Xinyuan real estate Co.,Ltd and subsidiary company.referred hereinafter as“company”in order to description v本手册的内部控制制度是关键的控制制度，不包括所有的运作流程，使用者应当根据手册提示的内部控制关键点建立完整的运作流程。vThe system of this m

6、anual of internal control is crucial control system,not include all operating flow.The user can set up integrated operating flow based on the key point of internal control that the manual pointed out.BACK房地产房地产E网网二、内部控制的目标 Target of internal controlv内部控制是一个由公司董事会，管理层以及其他员工共同作用的过程，此过程在以下的三个方面对公司实现其经营

7、目标提供合理保证：vInternal control is the process of combined action by companys board of directors,management and other staff.This process provided reasonable guarantee to operating target of company by the following three aspects:1.行之有效并且富有效率的经营过程effective operating process2.可信赖的财务会计报告reliable financial a

8、ccountant reports3.对法律法规的遵循to follow rules and regulations v总而言之，内部控制主要体现在对公司现金以及实物资产的保全以及被有效的利用，以合理保证公司短期和长期的营运目标能够实现。vIn short,internal control mostly embodies maintaining the cash and physical assets of company and was effective utilized so that guarantee the accomplishment of operating target of

9、 company short or long-term BACK房地产房地产E网网三、内部控制的概念concept of internal controlv内部控制是一个过程。是一种实现目标的手段，而不是结果；v内部控制是人为控制的，不仅仅包括制度和政策，同时包括公司各个部门的员工；v内部控制对董事会和管理层只能提供合理的保证，而非绝对保证；v内部控制是为了实现各个不同而又相互交错的企业目标而设计的。BACK房地产房地产E网网四、内部控制的框架framework of internal control业务流程业务流程财务报告财务报告法规遵循法规遵循BACK房地产房地产E网网COSO内控框架的描

10、述COSO 要素含义相应的内控制度举例控制环境 任何经营的核心是由企业的人力资源员工的个人品行，包括诚实正直、道德观念以及胜任能力；以及企业的经营环境组成的。1.明晰的权利和义务体系来明确内控的重要性；2.有关行为准则和业务标准的书面政策；3.完善的预算机制以及对产生差异的原因作及时分析；4.吸引并留住合格员工的计划；5.有效的内部审计委员会以及内审部门风险评估 公司必须意识到它所面临的风险，并采取措施应对。公司必须设立整合所有组织活动的目标，这样公司整体才能统一运转。公司同时必须建立一套发现、分析并且管理风险的机制。1.有关经营、财务报告以及法律法规等职能的明确目标；2.全公司范围内的风险评

11、估 控制活动 公司要建立能确保管理层应对风险的策略，以及使之奏效的内控政策和程序。1.职责分离：现金收款有两个以上的职员进行处理；2.对投资资产的独立稽核；3.信息系统的控制以及数据备份信息沟通 信息与沟通存在于公司所有的活动层面。它可以使得员工获取并分享有关程序的执行、管理以及控制等各方面的信息。1.管理层要建立并维护有效的信息发布以及反馈系统；2.与外界同行业在政策变更以及行业风险方面进行资源共享；3.员工举报违规或舞弊现象的奖惩措施 有效监督 管理层要监督整个控制活动的运作过程，发现问题要及时纠正。这样公司才可以主动积极地针对所发现的不利状况作出反应。1.定期通过内审或外部审计渠道获取内

12、控审计报告并作出反应；2.对预算差异进行及时跟进；3.对现金及实物资产进行定期盘点，对账实差异进行分析 房地产房地产E网网五、内部控制的缺陷v任何的内部控制设置都有其自身的缺陷，包括：在实施内部控制的过程中会存在人为的错误或过失；由于两名或多名员工的串通而导致的内控失效；舞弊（例如：管理层滥用权力；伪造凭证或记录以及欺骗性行为等）v即使是设计完善的内部控制也会因无意或故意的行为而导致缺陷的产生。但是，管理层可以期望良好的内部控制系统能够给董事会以及管理层提供其控制目标得以实现的“合理保证”。非常重要的一点是：公司应该进行合理谨慎的措施来保证内控目标的实现，而不是设想或者认定仅仅依靠“优秀”的员

13、工就可以达到目标。房地产房地产E网网六、内部控制的描述公司内部控制制度的描述和形式由以下三个方面组成：1.内部控制的目标：内部控制服务于公司的整体目标以及各职能目标，通过控制活动为目标的实现提供合理保证，并且能够有效识别公司面临的风险并采取应对策略；2.关键控制点：关键控制点指关键的内部控制行为，保证这些内部控制行为被正确采用并持续使用，就可以保证企业的内部控制目标得到实现。3.流程图：流程图是描述内部控制行为的主要方法，是通过对经营活动整个过程用图表形式进行描述，并对关键控制点着重说明的一种方法。BACK房地产房地产E网网流程图图标说明流程图图标说明BACK房地产房地产E网网第一章管理控制及

14、内控自我评估BACK房地产房地产E网网一一职位分工职位分工BACK房地产房地产E网网二二总体战略计划的控制总体战略计划的控制管理层根据内外因素以及向员工搜集信息修改战略目标总经理办公会平衡未来的发展以及当前状况总经理办公会制定的下一年度总体计划提交董事会决议董事长批准经批准的总体计划下达子公司和各部门制定综合计划管理目标管理目标1）总体战略计划是清晰、明确并且合法2）总体战略计划是以未来发展为大前提3）总体战略计划应得到员工的认同关键控制点关键控制点1）管理层应规划长期和短期目标2）总体战略计划必须得到董事长的签字同意注释注释1）年末管理层应该根据内外部因素，如经营环境、竞争对手、法律法规、消

15、费者等因素的变化及时调整公司的战略目标，同时应该征求员工的意见2）战略投资发展委员会根据因素的变化修改目标3）总经理办公会因该平衡将来的发展要求以及目前的经营能力，制定可行的目标战略4）战略应分为长期和短期，其中包括企业总体战略目标、企业架构、资金来源、财务目标以及市场需求等5）所有的战略计划应得到董事长的同意6）总经理办公会应将总体战略目标以及计划下达给各部门员工，成为公司上下的奋斗目标010302040605年度终了战略与投资发展委员会审阅BACK房地产房地产E网网三三子公司及各部门制定部门计划的控制子公司及各部门制定部门计划的控制根据总体计划各部门制订综合计划报送企管部企管部进行调整临时

16、工作任务计划针对调整与各部门进行沟通董事长批准经批准的部门综合计划/月度计划部门实施管理目标管理目标1）所有综合计划与公司总体战略一致2）计划的制定应当切合实际关键控制点关键控制点1）部门的综合计划应该以总体战略为基础制定2）综合计划必须得到董事长的同意3）各部门对企业管理部门提出的计划调整进行充分的沟通注释注释1）子公司及各部门应考虑企业的总体战略目标来制定部门计划2）所有综合计划应该预计各部门未来所需，然后制定计划，包括：销售、采购、费用、人力资源、固定资产等等3）企管部根据公司总体的年度计划对各部门报送的计划进行调整4）公司根据工作中出现的具体情况下达临时工作任务5）由董事长审核通过所有

17、部门计划6）批准后的计划返还各部门及子公司实施，月末，季末，年度末作为部门考核的依据010302040605各部门/企管部备案BACK根据综合计划制订月度计划房地产房地产E网网四四部门月度绩效考评的控制部门月度绩效考评的控制管理目标管理目标1）提高各部门的工作积极性，共同完成公司战略目标2）考核标准应与总体战略计划一致关键控制点关键控制点1）考核标准的制定科学合理，并结合公司的实际状况2）考核标准应得到总经理和董事长的签字同意3）考核的结果与部门的绩效奖励相结合注释注释1）企业管理部每月末、季度末以及年末根据公司的考核标准对各部门进行考核2）考核标准的制定由四大部分组成，各部门制定的本期规计划

18、占主要的地位，并兼顾其他目标3）企管部对各部门进行评分并排序4）对评分的结果与部门总监进行沟通，尤其是对评分较低的部门，使其认识自身的不足之处5）总经理办公会议对公司本期的经营状况作出总体评价，以此对本期部门总考核结果进行控制6）考核结果经总经理批准后进行公示部门内部管理状况010302040605期末企管部进行考核公示总经理批准各部门的考核结果总经理办公会议对公司总体评价考核结果由企管部存档经批准的部门计划部门职能建设状况部门内部培训状况考核的标准根据标准为各部门评分和部门总监进行沟通BACK公司月度经营指标完成情况公司财务状况资本结构管理团队组织机构建设培训管理线条工作效率行政人事部考评依

19、据，计入人员积分房地产房地产E网网五五信息沟通与交流信息沟通与交流各职能部门总监/总会计师/总工程师基层员工董事会决策层总经理/总经理办公室审计委员会管理目标管理目标1）员工明确上级制定的政策和制度2）部门总监和总经理/董事长获悉员工的建议和举报3）管理活动的有效监督与汇报体系关键控制点关键控制点1）管理层政策与制度应该为基层员工所认知和接受2）基层员工的建议和举报能够通过有效的途径传达注释注释1）公司控制活动的监督很大程度上依赖于内部审计的有效进展。内审在实施审计时，其计划应该得到审计委员会和董事会的批准，并提前与被审计部门沟通；内审能够接触到所审计的资料、实物和人员2）基层员工向部门总监/

20、总会计师/总工程师反馈实务操作所遇到的问题和提出建议，部门总监/总会计师/总工程师应予以及时回复或开会讨论；舞弊或错误的举报可以直接向公司审计委员会进行反映，举报奖惩制度应由行政人事部门制定3）内审报告应该直接向董事会汇报；报告所发现的问题可以先行与被审计部门沟通，但不影响最终报告内容010302信息收集政策传达政策审批政策制定审计内控的执行报告董事会监督汇报监事会监督 违规及舞弊举报BACK审计委员会问题反馈房地产房地产E网网六六一般价格的控制（销售一般价格的控制（销售/采购采购/工程价格工程价格）制定评价系统流程制定评价系统流程部门草拟价格控制计划提交董事长批准经批准的各部门评价政策管理目

21、标管理目标销售、购买价格和工程造价要反映现今商业和经济的状况，并且符合企业的战略目标和综合计划关键控制点关键控制点1）企管部应定期对销售/采购/工程等价格作审阅，价格的制定与变更与企业长期和短期价格战略一致2）最终的评价政策以及价格调整方案应得到总经理办公会的讨论通过3）工程物料和固定资产的购买、土地的竞标和工程的造价要在企业的预算范围内，并且经过价格的调查，如获取第三方提供的报价单4）购货价格、土地竞标价格和工程价格应得到管理层的审批注释注释1）企管部根据企业的总体战略计划订立评价系统与决策系统2）总经理办公会制定评价系统与决策系统。例如：每年之销售价格、购买任何物品的查询程序、工程造价的预

22、算等3）各部门将政策草稿提交董事长审批；董事长应考虑政策是否能符合社会的经济状况以及反映公司的成本等4）批准后的计划应发回各部门进行培训及实行5）价格部门及财务总监/总会计师应每年复核系统的内容是否需要更改；如有需要，部门主管应提交一份修改草稿及原因给管理层进行讨论是否有需要更改。同上（2）至（4）01030204总经理办公会进行价格会审企管部订立评价系统与决策系统批准不批准相关职能部门执行价格控制BACK房地产房地产E网网七七内部控制的自我评估内部控制的自我评估内部审计报告企业绩效考核结果/业务周/月报总经理办公会讨论外部专业人士评估报告/审计报告员工意见反馈管理层进行内控自我评估根据SOX

23、 404出具管理层对内控的评价会计师事务所对管理层评价发表意见控制环境有效监督风险评估控制活动信息沟通01020305管理目标管理目标1）公司管理层负责建立并维护完善的内部控制2）管理层在财务报送时需就其内部控制的有效性进行评价关键控制点关键控制点1）管理层负责建立完善的内部控制制度，并且确保得到有效实施2）管理层定期进行内控评估3）内部审计、专业机构以及员工应在完善内部控制中发挥作用注释注释1）内部审计职能应该涵盖公司经营、资金运作、财务报告、舞弊调查、法规调查等各个方面2）总经理应该了解各部门运作情况，定期召开总经理办公会议进行讨论，发现问题及时纠正3）公司应该建立完善的员工意见反馈机制，

24、让管理层了解基层所发生的情况4）按照COSO框架进行内控自我评估，一般通过自我评估问卷表的形式进行分析与归纳5）在年度以及季度的财务报告中进行内部控有效性的陈述04BACK内部控制自我评估问卷房地产房地产E网网第二章财务会计控制BACK房地产房地产E网网一一职位分工职位分工BACK房地产房地产E网网二二一般会计控制一般会计控制管理目标管理目标1）会计制度的制定要符合法律法规的相关要求2）各部门的业务操作应该符合财务操作手册的要求，配合财务部入账3）凭证的记录与账册编制做到账实一致关键控制点关键控制点1）财务总监/总会计师应详细审核财务制度以及业务操作手册的制定，并且经过总经理签字批准2）财务操

25、作流程应该得到各相关部门的认可并得到执行3）财务经理/总会计师应该复核所有的记账凭证注释注释1）财务制度必须符合中国相关法律法规以及企业会计制度的要求2）财务部组织工作小组（可以是临时性质）进行具体操作手册的编制，包括单据的收集与复核、凭证的记录、过账与汇总、报表的编制、财务预算的编制、财务结果分析等3）必要时可寻求外部专业人士的支持，参与制订财务制度与操作手册，发表专业意见4）财务操作手册有牵涉到各部门的业务流程，如销售收款、采购付款、费用报销等必须与相关部门达成共识5）所有不一致的单证，如发票与合同不符必须发回相关部门查找原因各部门负责人讨论并实施操作手册会计人员根据单据制作凭证01030

26、20405财务经理/总会计师复核凭证财务经理制定财务制度提交财务总监/总会计师以及外部人士审阅董事长批准批准备案的财务操作手册出错/不一致发回相关部门相符根据复核过的凭证入账财务部工作小组根据财务制度制定操作手册业务部门原始单据财务部审核BACK房地产房地产E网网三三财务预算控制财务预算控制管理目标管理目标财务预算真实反映公司的年度财政目标，并且对公司的销售、成本以及相关费用起指导和控制作用关键控制点关键控制点1）财务部编制费用预算，必须核对各部门上年费用，对费用预算增幅，减幅较大部门作出相应解释2）财务预算进行动态预算控制，每月针对销售、成本以及各项费用的实际发生数与预算数比较，发现差异并寻

27、找原因，协调各部门制定下月预算实现计划以及本月超标/未达标补救措施3）销售以及成本的预算控制由营销和地产负责执行，向财务汇总。其他部门发生的期间费用应在发生前经过财务部的预算审核，超出本月预算的费用除特殊情况不予批准注释注释1）年度终了财务部门负责编制公司下年度财务预算草案，提交至总经理办公会议讨论，通过或提出修改意见，再向董事会汇报，董事会作出决议。2）各部门实行总监责任制，并与财务部门保持反馈沟通，每月提交预算执行周/月报，由财务部汇总信息与管理层讨论；并且针对超标或未达标情况提供下月的补救措施，尽量保持全年度在预算控制范围内3）财务预算需在全年基础上细分到月份4）与销售和成本无关的期间费

28、用应由财务部汇总，在发生前由总会计师进行预算审核5）半年度预算调整特指因为公司营运目标发生变更或新增的项目投资而进行的预算变更6）三项费用的预算要分别经过其相应的监控部门审核，其中，财务费用和管理费用经地产部审核、销售费用由财务部审核，监控规定由监控部门制定年度终了财务部汇编项目收入/成本预算销售部地产部预算部财务部汇编公司费用预算各部门费用年度预算公司下年度全面预算草案总经理办公会议董事会议各部门讨论/规划部门预算预算执行不同意批准010203BACK公司下年度财务预算财务部门每月编制动态预算分析销售状况期间费用项目成本财务部汇总月度费用销售周/月报及预算实现方案地产部汇总成本控制周/月报月

29、末财务预算报告总经理办公会讨论0405半年度预算调整地产部/财务部房地产房地产E网网四四营运资金的控制营运资金的控制管理目标管理目标营运资金在管理层控制范围内，以保证偿付能力和资金的有效利用关键控制点关键控制点1）现金流的预计应以财务预算为基础，根据每月的实际情况作出准确预估2）总会计师复核每月现金流汇总表，针对资金剩余或资金短缺情况告知管理层3）对于不能由未来月份弥补的资金短缺，应及时调整部门计划以及财务预算注释注释1）财务部门根据年/月初的贷款合同以及本月新发生的贷款合同，合理计算下月/下季度的资金流入以及流出值2）财务部门根据地产部门的工程进度表以及销售部的销售预计，合理预估未来月份的现

30、金销售流入3）财务部门根据对外投资部门的投资计划预估下月/季度的现金流4）工程付款预计根据合同进度进行5）年度终了汇总现金净流入/出状况，进行年度环比以及月份浮动分析，寻找差异明显的月份并寻找合理解释6）总会计师负责监控下季度的现金余额，重点关注流动性隐患并提醒管理层注意。另外对资金将大量剩余的情况也应提请管理层关注7）针对未来现金流出现的重大状况，由总经理组织总经理办公会议研讨对策预计现金流入银行贷款计划预售收款预计应收款回收预计外部资金投入其他可预见现金流入预计现金流出银行还款计划工程付款预计应付款支付预计物料/资产购买其他可预见现金流出预计下月/下季度现金流状况总会计师复核董事长审批年度

31、汇总现金流净值及变动分析01下季度资金剩余/偿付能力预警总经理办公会讨论解决方案02030406050107BACK执行解决方案财务总监审核房地产房地产E网网五五年度财务报告及财务分析年度财务报告及财务分析管理目标管理目标1）财务报表依据公认会计准则编制，在各方面公允的反映了公司的财务状况2）报表的编制在符合中国会计准则要求的基础上转换成符合US GAAP和SEC披露要求的报表关键控制点关键控制点1）财务总监/总会计师对公司合并报表进行复核2）公司的US GAAP会计师或者由外部专业人士进行会计报表的准则转换并且按照US GAAP的要求进行对外披露注释注释1）财务总监定下报表提交的时间安排，子

32、公司根据公认会计准则准时提交真实合法的会计报表，子公司报表的编制口径需与总公司一致2）总公司由财务部经理编制公司报表3）公司财务经理根据合并报表的要求合并财务报表4）合并报表要经过总会计师/财务总监的审核5）财务经理及总会计师根据合并报表编制报表分析及对账册进行最后调整6）US GAAP的准则转换应该由具备相关知识的财务专员负责，也可以考虑聘请外部专业人士年度终了子公司制作会计报表财务部合并报表财务人员编制报表分析及最后调整公司盖章的中国准则会计报表公司财务经理审批010302040605公司财务部制作会计报表总会计师/财务总监审核批准不批准审计委员会安排外部会计师进行审计发布US报表对PRC

33、报表进行US GAAP准则转换年度财务分析预算执行报告董事长审批管理层审阅并讨论经营成果/现金流/财务比率BACK提供管理层报表分析返回修改房地产房地产E网网第三章销售和应收账款BACK房地产房地产E网网一一职位分工职位分工BACK房地产房地产E网网二二销售策略的控制销售策略的控制市场部进行市场调研确定产品市场定位提出项目建议物料道具及样板间设计准备客户确定购买现场下定管理目标管理目标1）产品的定位与公司发展战略一致2）广告的投放与产品市场定位相符合关键控制点关键控制点1）项目的计划和实施应该以总体战略为基础制定2）项目计划必须得到总经理办公会议的同意3）广告的投放策略要根据项目的计划来安排和

34、实施4）销售经理应及时与销售代表沟通获取意见注释注释1）市场部门组织市场调研，根据宗地状况、区域经济发展、房地产市场状况、区域消费者需求出具调研报告，确定产品市场定位，提出项目建议2）总经理办公会议讨论通过项目建议计划，总经理办公会议应平衡公司发展战略与各项目部之间的需求与现状，协调项目之间的发展3）设计院出具规划设计方案4）市场部门根据之前的数据，制定销售策略、价格策略。广告策略主要由平面广告、媒体组合、客户俱乐部、积分奖励计划等其他活动组合而成5）市场部根据客户需求与装修公司沟通，完成样板间设计及装修。0103020405汇总市场数据调研报告总经理办公会议审批设计院出具规划设计方案销售策略

35、、价格策略制定BACK总经理办公会议审批董事长审批广告与推广活动发展潜在客户群房地产房地产E网网三三销售流程控制销售流程控制管理目标管理目标1）销售流程的制定要与国家法律法规的要求相一致2）销售流程的制定要确保交易的安全性3）在销售过程中，销售价格及销售策略得到良好的执行关键控制点关键控制点1）总经理及销售总监应对销售流程的制定负责2）销售部应关注国家政策的变化，使销售流程符合国家法律法规的要求3）相关的审核程序得以执行4）电脑系统的使用经过授权，并符合国家的相关政策注释注释1）销售代表与顾客之间进行良好的沟通，使顾客充分了解产品的销售流程，以减少销售过程中出现的摩擦2）各部门经理，销售主管，

36、销售代表具有适当的授权，各自在价格认可单上签字3）定期对交易进行随机抽查评测，以确保销售流程的执行过程不存在偏差4）正式合同的格式是由政府制定，公司在网上签订完毕后打印录入房源表（房源处于查询状态）与房管局网上联机备案020103草签合同顾客审核/销售代表审核销售代表与顾客签订价格认可单销售主管/现场会计审核签署正式合同价格认可单的审核顾客交付首付款/代收费04BACK房地产房地产E网网四四销售审核的控制销售审核的控制管理目标管理目标1）销售部门对顾客的订单依据企业的授权标准进行审核2）确保与达成的价格在公司产品价格范围之内，以减少价格纠纷3）公司产品定价策略得以有效执行4）规避不良客户造成的

37、未来销售风险关键控制点关键控制点1）制定不同级别的销售人员所具有的价格控制权限2）价格认可单的批准由销售主管总控3）草签合同的内容与价格认可单保持一致注释注释1）特殊的销售状况，如团购价格的审批应由销售总监和总经理进行控制并备案2）总经理会同财务部、销售部确定销售价格折扣底线，销售部负责制定价格的浮动幅度，财务部负责审批产品销售价格3）价格认可单签订后由现场的会计、销售主管在上面签字认可，作为签订合同的依据4）严格审核价格认可单上注明的价格、面积、折扣、买受人、房源位置和付款方式等内容，合同内容应与价格认可单相符，认可单一联保存在财务部，一联保存在销售部5）销售主管对销售的折扣进行审批，超过销

38、售主管权限的折扣逐级上报到销售经理，销售总监审核01030204销售代表与顾客充分沟通意向价格现场会计审核金额不批准批准签订价格认可单销售主管审核销售经理/总监审核批准草签意向合同买受人审核销售主管审核现场会计审核房管局上机联网的备案合同相符相符相符05BACK网上签约财务部审核完成合同文本签订房地产房地产E网网五五销售收款与财务对账销售收款与财务对账 管理目标管理目标1）销售收款制度符合相关法律法规要求2）销售部门的收款操作符合财务操作手册的要求，配合财务部入账3）凭证的记录与账册编制做到账实一致关键控制点关键控制点1）公司管理层会同财务部、销售部制定销售收款的流程2）收取款项及时入账，以保

39、证资金的安全性3）确保账实相符4）对分期付款顾客进行跟踪，以保证后续款项及时入账时间5）发票开具时间与收入入账相符注释注释1）销售代表只负责产品的销售，价格认可单经审核后，顾客直接将款项交与销售现场出纳，以保证销售人员不经手现金2）销售现场应每天将现金及时交存银行，以保证资金的安全3）财务总监在反担保合同上签字4）财务部门销售会计根据顾客付款总额,审核合同金额,确认销售收入,最终由财务经理审核.5）每周/月终了，由财务部销售会计与销售部进行销售收款对账，财务部编制销售收款对账调节表，及时调整账实差异办理银行抵押贷款公司提供反担保顾客交付首期款需要贷款不需要贷款顾客交齐房款收到银行按揭款项开具收

40、据签订正式合同开具发票办理过户手续审核合同、产证确认收入02030401BACK对账对账0505销售周报/月报收款/销售清单销售部财务部在房源表录入销售状态房地产房地产E网网六六销售合同的控制销售合同的控制管理目标管理目标1）销售合同的格式和内容采用国家标准合同文本2）安全保管销售合同关键控制点关键控制点1）房产合同与政府联机备案系统中的合同保持一致2）合同中涉及的房屋价格、位置、房屋状态等基本情况与价格认购单保持一致3）按揭贷款合同及反担保合同与销售合同保持一致并存档4）及时对销售合同及其对应的发票进行整理注释注释1）按照国家要求，在政府的联机备案系统中填写电子合同，电子合同经审核无误后打印

41、，签署正式合同，及时整理销售合同与发票，并由专人负责保管2）需要将房产进行抵押以获得抵押贷款的合同，由财务部保管一份合同，同时销售部进行复印备份3）无需银行贷款的情况下，则此份合同原件由销售部保管010302银行贷款部一份合同保管买受人一份签署正式合同（一式五份）房管局市场处一份房管局产权处一份BACK财务部一份一式五份房地产房地产E网网七七营销推广控制流程营销推广控制流程管理目标管理目标1）广告的发布符合国家有关法律法规要求，符合项目与产品定位以及楼盘规划设计等实际标准，避免虚假广告2）广告发布符合公司整体形象、整体经营目标关键控制点关键控制点1）媒体、广告公司的确定需经过销售总监、总经理审

42、批通过2）广告价格需销售总监审批，并签订合同3）广告发布后需由市场部完成效果评估，并反馈给推广部注释注释1）由推广部经理根据市场策略、之前的效果评估初步确定媒体及广告公司2）广告公司经公司领导审批后，由推广部负责协商价格，并由销售总监/董事长审批后，签订广告合同；若无合同，需由广告公司出示盖章确认的价目单，双方明确权利义务，相应的合同、价目单入档备查。3）推广部经理需对广告内容进行审核，必要时咨询法律顾问的意见，避免发布虚假广告带来的风险4）推广部根据公司的要求设计制作广告，并对销售代表作相应的培训，广告发布后，由市场部做广告投放效果评估，反馈给推广部媒体/广告公司/合作机构联系总经理审批询价

43、、比价及招标签订广告合同发布广告广告设计、制作、培训发布监控效果评估010203BACK广告内容/效果审核04确定媒体/广告公司/合作机构房地产房地产E网网八八销售价格的制定与变更销售价格的制定与变更项目总体规划地产发展部确定价格P1财务部审核财务部审核管理目标管理目标1）保证公司目标利润的实现2）保证公司对销售价格的控制关键控制点关键控制点1）价格的确定和变更应得到相关人员的审核2）销售部门只负责销售，对于价格不拥有确定权3）市场部对于价格有提出变更的权利，但是没有确定权4）销售价格的变动要与销售的状况和进度相协调注释注释1）地产发展部根据项目总体规划，测算的土地成本确定价格P12）市场部根

44、据目前周边市场上其他楼盘的销售状况，分品种分别确定销售均价3）销售价格的审核先由财务部审核是否合理并能保证销售目标实现，并报董事长签字认可4）由财务部提出价格变更的申请，同时附具体的价格表5）市场部根据销售状况或进度提出价格变更申请，当销售状况按进度进行时按照进度提出，同时参考销售状况6）价格变更的申请由财务进行审核，并报董事长签字认可7）根据楼盘的大小，价格的变更会分多阶段进行，会有多次的变更，每次变更均按照上述程序进行01020304变更后价格Pn销售部执行0506价格变更申请BACK市场的状况市场部确定价格P207董事长审批售价董事长审批售价销售进度周/月报房地产房地产E网网九九销售节奏

45、控制流程销售节奏控制流程管理目标管理目标1、贯彻公司营销意图，确保公司阶段性营销目标与销售目标的完成；2、确保公司现金流的及时回拢关键控制点关键控制点1、开盘前期完成项目告之、形象传播和客户积累的工作；2、开盘前期确保置业顾问完成对新来访顾客接待，对意向客户充分沟通与交流，使得客户充分被卷入；3、运用各种营销策略组合，提高客户满意度，从而维持良好的销售节奏；注释注释1、从拿到土地证起两个月内，完成市场定位与推广方案的确定；2、拿到土地证两个月后，开始形象传播与意向客户的积累；3、加强置业顾问与新来访顾客服务态度与技巧，加强置业顾问与顾客的充分沟通与交流，从而保证意向客户的充分卷入 4、针对已成

46、交的顾客开展旨在提高客户满意度的活动BACK拿到土地证接受顾客咨询并意向登记形象推广开盘销售率30%销售率60%销售率90%交付清盘交付后三个月主体结构封顶多层地上两层高层地上五层两个月拿地四个月房地产房地产E网网采购和应付账款第四章BACK房地产房地产E网网一一职位分工职位分工BACK房地产房地产E网网二二采购计划的订立及审批采购计划的订立及审批项目开始副总工程师草拟采购计划副总经济师总会计师复核总经理审批授权的采购计划讨论修改通过采购部执行管理目标管理目标1）为所有采购行为编制计划，采购计划符合公司的开发进程；2）公司的采购计划符合法规3）按需采购，使公司的资金得到有计划的运作4）采购计划

47、受到现金流以及预算计划的控制，保证公司的现金流量，避免现金流出现短缺关键控制点关键控制点1）工程部门应根据存货情况来订立采购计划2）财务部参与编制采购计划，调节资金需求与购货紧迫性之间的关系3）采购计划经过适当的复核及管理层审批，才可以进入正式的购货程序4）计划的修改都要有相应依据，所有变化的需求都反映在计划的修改中注释注释 1）根据工程合同和存货情况汇总需求量，依据公司规定的计划格式填写 2）采购计划应包括：采购的数量、价格、质量要求、供应商选择以及购入进度表 3）总会计师负责复核采购是否在预算范围之内，以及对未来现金流的影响，副总经济师复核以保证地产部对项目的成本控制 4）批准后的采购计划

48、送至采购部执行，并送至财务部、工程部、地产部存档备查。0102040303BACK通过否决否决采购计划房地产房地产E网网三三供应商的选择供应商的选择填写采购计划单工程部总监审批采购部经理决策供应商010203返回5万以上BACK供应商资格审查编制招标文件开标/评标议标工程总监审批董事长审批定标确定供应商5万以下返回返回管理目标管理目标1）选择具有合格资质的供应商2）供应商的选择符合公司项目的需要关键控制点关键控制点1）工程部门应根据采购计划来选择合格的供应商2）根据采购金额的大小，选择不同的采购方式，以满足项目的不同需求3）采购计划单经过适当的复核及管理层审批，才可以进入正式购货程序4）计划的

49、修改都有相应依据，所有变化的需求都制作在计划的修改中注释注释 1）根据工程合同和存货情况汇总需求量，依据公司规定的计划格式填写采购计划单 2）对于采购金额小于5万元一下的采购直接采用议标的形式 3）大额采购应经过董事长批准 房地产房地产E网网采购部起草合同相关部门备案/备查01020304BACK会审董事长签字正式合同签订合同草案（合同联办单签字）行政部盖章与供应商谈判四四采购合同的签订采购合同的签订管理目标管理目标1）采购行为由经济合同进行规范保护2）合同符合国家法律和法规3）合同内容足够详细，保护企业的利益关键控制点关键控制点1）企业建立一套规范的订立采购合同机制，并以书面形式确定2）采购

50、合同必须根据企业订立的机制来订立3）大额的合同内容经过公司法律顾问的复核，才可以正式签订合同4）只有具有授权的人员才能与供应商签订购货合同5）签订合同的授权由总经理决定6）采购合同递交相关部门备案（如：工程部，采购部，财务部，法律顾问等）7）用印需要的文件应该在合同联办单签字前备齐注释注释1）签订合同前，采购员与供应商协商，讨论，达成一致2）合同的会审部门包括工程部，财务部，预算部，法律顾问和总经理3）如合同金额超过10万元，应由法律顾问对合同的合法、合规性进行审查4）合同副本送交相关部门备查房地产房地产E网网五五收货、发票以及应付账款的入账收货、发票以及应付账款的入账收到货物核对订单、发票与