某房地产项目财务评价工程经济学课程设计.doc

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1、目录课程设计任务书 3建小高层商品房住宅楼财务评价 62.1项目概况 6 2.2投资估算 6 2.3资金筹措计划 7 2.4项目经济效益评价 9 2.5不确定性分析 12建高层商业写字楼财务评价 13 3.1项目概况 13 3.2投资估算 13 3.3资金筹措计划 143.4项目经济效益评价 163.5不确定性分析 21方案比选 222012年 12月 12日1设计题目某房地产项目财务评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济

2、分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2建筑面积消防设施配套费：5元/ m2建筑面积生

3、活垃圾服务费：12元/ m2建筑面积白蚁防治费：1.3元/ m2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管理费：1.8元/ m2建筑面积（2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸

4、或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；要求自有资金率在35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排本次课程设计安排在2012-2013年第一学期第17周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房

5、地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：（1） 投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；（2） 资金筹措计划；（3） 项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；（4） 不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；（5） 结论。在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有

6、：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经

7、济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006某房地产项目财务评价方案 建小高层商品房住宅楼项目概况 此房地产开发项目位于北京市中心地带，占地面积50000（75亩），建筑容积率4：1，建筑面积为:200000，建设期为3年，销售期3年。投资估算1、前期费用 土地费用：800万元/亩75=60000万元 可行性研究费：100万元 城市基础设施配套费：80元200000=1600万元

8、 消防设施配套费：5元/200000=100万元 生活垃圾服务费：12元/200000=240万元 白蚁防治费：1.3元/200000=26万元 勘察设计费：30000万元2%=600万元 规划管理费：1.8元200000=36万元2、建设期间费用建筑安装费用：1500元/200000=30000万元电梯：240万元供水电工程：300002=600万元3、管理费用:1200万元 基本预备费：935425%=4677.1万元4、其他费用：200万元 1+2+3+4=99619.1万元5、建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000万元，

9、第二年投20000万元，第三年投20000万元。 表1 建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0.00207004284966548.43当年借款200002000020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计207004284966548.43工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49%。资金筹措计划1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。表2 长期借款还款计划表（万元）项目4

10、56期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4658.393105.591552.80期末欠款累计44365.6222182.810表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资35389.1835389.1835389.171.1建设投资33206.3733206.3733206.361.2建设期利息70021493699.432资金筹措35389.1835389.1835389.172.1项目资本金13206.3713206.3713206.362.2债务资金2070022149

11、23699.43序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计306003060028.821.1建筑安装费300001.2供水电费6001.3电梯费用2402400.232工程建设其他费合计6270259.06表4 建设投资估算表（万元）2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服务费2402.5白蚁防治费262.6勘察设计费6002.7规划管理费362.8可行性研究费1003预备费合计4677.14677.14.4%3.1基本预备费4677.14其他费用+管理费用14001.32%5建设期利息6548.43

12、6548.436.17%合计3060024075327.53106167.53100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；财务费用：每年偿还当年利息;营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）10%=84万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5 总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利1000100010002财务费用46

13、58.393105.591552.803营业费用3003003004修理费8484845建设费用35389.1735389.1735389.196总成本费用41431.5639878.7638325.99项目经济效益评价1、销售收入估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目房价定为平均26652元。在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的销售收入：20000040%26652213216（万元）第二年的销售收入：20000030%26652159912（万元）第三年的销售收入：20000030%26652159912（万元）

14、总销售收入为533040万元。2、增值税的估算（增值税税率为20%）：第一年应纳增值税：21321620%42633.2（万元）第二年应纳增值税：15991220%31982.4（万元）第三年应纳增值税：15991220%31982.4（万元）3、营业税及附加估算根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：2000003=60（万元）城市维护建设税：第一年 42633.27%=2984.324（万元）第二年 31982.47%=2238.768（万元）第三年

15、31982.47%=2238.768（万元） 教育费及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（万元） 第二年 31982.43%=959.472（万元）第三年 31982.43%=959.472（万元）表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计4561营业收入5330402132161599121599122增值税10659842633.231982.431982.43营业税金及附加10839.84323.323258.243258.243.1城镇土地使用税1806060603.2城市维护建设税7461.862984.3242238.7682238.7683.3教育费

16、附加3197.941278.996959.472959.472 4、利润与利润分配估算表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计4561营业收入5330402132161599121599122营业税金及附加10839.84323.323258.243258.243总成本费用119636.3141431.5639878.7638325.994利润总额402563.89167461.12116775118327.775所得税100640.9741865.2829193.7529581.946净利润301922.92125595.8487581.2588745.83表8 项目投

17、资现金流量表（万元）序号项目1234 561现金流入2132161599121599121.1营业收入2132161599121599122现金流出35389.1835389.1835389.175707.324642.244642.242.1建设投资35389.1835389.1835389.172.2经营成本1384138413842.3营业税金及附加4323.323258.243258.243净现金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累计净现金流量-35389.18-70778.36-106167.531013

18、41.15256610.91411880.675净现值流量现值-35389.18-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累计净现值流量现值-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.747所得税41865.2829193.7529581.948税后净现金流量-35389.18-35389.18-35389.17165643.4126076.01125687.829税后累计净现金流量-35389.18-70778.36-106167.5359475.87185551.88311239.710

19、税后净现金流量现值-35389.18-30774.43-26757.75108910.5472090.2662491.9811累计税后净现金流量现值-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42该项目税后静态投资回收期：Pt4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）项目投资财务净现值（税前）NPV209523.74（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV90571.42（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=73.08%项目投资

20、内部收益率（税后）IRR=60.30%表9 项目资本金现金流量表序号项目1234561现金流入2132161599121599121.1营业收入2132161599121599122现金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建设投资13206.3713206.3713206.362.2经营成本1384138413842.3借款本金偿还22182.8122182.8122182.812.4借款利息偿还4658.393105.591552.802.5营业税金及附加4323.323258.243258.242.6所得税41865.28

21、29193.7529581.943净现金流量-13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累计净现金流量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925净现金流量现值-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.636累计净现金流量现值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47该项目静态投资回收期：Pt4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）该项目动

22、态投资回收期：Pt*4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）项目资本金财务净现值NPV=164907.47（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表序号 年份项目4561固定成本36473.1736473.1736473.192营业收入2132161599121599123营业税金及附加4323.323258.243258.244增值税42633.231982.431982.45BEP（%）21.94%29.26%29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%，以后两年平均销售额达到

23、设计纲领的29.26%，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。2、 敏感性分析表11 敏感性分析表序号123因素指标税后内部收益率静态投资回收期（年）税后财务净现值（万元）基本方案60.30%3.6490571.42营业收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96经营成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.63150690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案

24、高层商业写字楼项目概况建高层商业写字楼高30层，建设用地50000（75亩），容积率为5：1，建筑面积250000，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照北京市通泰大厦写字楼出租10元/天计算，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。投资估算2.1建设投资估算1、前期费用 土地费用：120075=90000万元 可行性研究：375000.5=187.5万元 城市基础设施配套费：80250000=2000万元 消防设施配套费：5250000=125万元 生活垃圾服务费：12250000=300万元 白蚁防治费：1.

25、3250000=32.5万元 勘察设计费：375002=750万元 规划管理费：1.8250000=45万元2、建设期间费用 建筑安装费：1500250000=37500万元 设备：电梯费用：600万元 中央空调：1000万元 供水电工程：20250000=500万元3、管理费：300万元 预备费：1529153%=4587.45万元4、其他费用：80万元 1+2+3+4=139882.45万元5、建设期利息估算预估项目贷款90000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0,

26、003105064273.599822.65当年借款300003000030000当年应计利息10503223.55549.159822.65年末欠款累计3105064273.599822.65工程总造价139882.45+9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的42.68%。资金筹措计划1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。 (2)建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计3800016003960026.801

27、.1建筑安装费37500375001.2电梯费用6006001.3中央空调费用100010001.4供水电工程5005002工程建设其他费合计937409374063.452.1土地使用费90000900002.2城市基础设施配套费200020002.3消防设施配套费1251252.4生活垃圾服务费3003002.5白蚁防治费32.532.52.6可行性研究费187.5187.52.7规划管理费45452.8勘察设计费7507502.9管理费3003003预备费4587.454587.453.104建设期利息9822.659822.656.65合计380001600108150.1147750

28、.1100（3）建设投资估算表（万元）形成资产表序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费用合计比例1固定资产费38000160013562.6553162.6535.981.1工程费用380001600396001.2固定资产其他费374037401.3建设利息9822.659822.652无形资产费用900009000060.913预备费4587.454587.453.114合计380001600108150.1147750.1100 项目经济效益评价该项目经过市场调查研究与预测，考虑风险后，计算期取13年，预测房子每年租出80.固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为

29、（4587.45+3740）40=3330.98万元折旧费为（4587.45+3740）6010=199.86万元（1）工资及福利估算，写字楼管理人员20，年薪10万，写字楼保洁及看守人员50，年薪2万，合计为300万每年。（2）营业费估算 经预测每年营业费150万元，用于宣传、推销广告等；（3）修理费估算50万每年；（4）总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；（5）无形资产摊销 9000010=9000万元； 铺地流动资金 15035=52.5万元； 投资总额 147750.1+52.5=147802.6万元根据北京

30、市政府规定，营业税3%，城市建设维护税3%*7%,教育费及附加3%*3%。项目总投资使用计划与资金筹措序号项目1231总投资59100.0444325.0344325.031.1建设投资58050.0441101.5338775.881.2建设期利息10503223.55549.152资金筹措59100.0444325.0344325.032.1项目资本金28050.0411101.538775.882.2债务资金3105033223.535549.15固定资产还本付息表项目45678910111213年初累计贷款 99822.6589840.2579857.8569875.4559893.0

31、549910.6539928.2529945.8519963.459981.05本年应计利息6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.67本年应还本金9982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49981.05还本付息和16969.9916271.2215572.4514873.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.72总成本费用表（万元）序号项目名称456789101112131经营

32、成本5005005005005005005005005005002折旧费199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863摊销费90009000900090009000900090009000900090004财务费6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.675总成本费用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.53利润

33、及利润分配表序号项目名称456789101112131营业收入730007300073000730007300073000730007300073000730002营业税金及附加21902190219021902190219021902190219021903总成本费用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.534利润总额56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.3960505.1661203.9361902.762601.475所

34、得税16893.7717103.4017313.0317522.6617732.2917941.9218151.5518361.1818570.8118780.446净利润39418.78539907.9240397.0640886.2041375.3441864.4742353.6142842.7543331.8943821.03项目投资现金流量表（万元）序号年份资金项目名称建设期投产期123456-11.12131现金流入7300073000730007300076330.981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定资产余值3330.982现金流出58

35、050.0441101.5338775.88415041504150415041502.1建设投资58050.0441101.5338775.882.2经营成本5005005005005003营业税金及附加365036503650365036504净现金流量-58050.04-41101.53-38775.386885068850688506885072180.985累计净现金流量-58050.04-99151.57-137927.45-69077.45-227.4568622.55481722.55553903.536净现值流量现值-58050.04-35741.89-29318.44345

36、268.87539368.4334232.2214795.8713490.637累计净现值流量现值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得税16893.7717103.4017313.0318570.8118780.449税后净现金流量-58050.04-41101.53-38775.8851956.2351746.651536.9750279.1953400.5410税后累计净现金流量-58540.04-99641.57-138417.45-86461.22-34714.6216822.3532164.94375042.4811税后净现金流量现值-58050.04-35741.89-29318.4434161.2229588.7125624.1810805.009980.5612累计税后净现金流量现值-58050.04-93791.93-123110.37-88949.15-59360.45-33736.2662008.9571989.5该项目税后静态投资回收期：Pt