工业园区管理模式.ppt

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1、未经许可，不得外传专题讲座一：国内大型工业园区管理模式专题讲座一：国内大型工业园区管理模式2007年1月 第2页 目目 录录A.A.国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式B.B.园区开发运营模式园区开发运营模式C.C.国内知名园区介绍国内知名园区介绍 第3页 高科技园区的基本功能高科技园区的基本功能高科技园区的基本功能高科技园区的基本功能-科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区

2、）-从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。-科技园区的辐射功能与效应分为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应，三是管理的辐射作用-科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。集聚功能与效应集聚功能与效应孵化功能与效应孵化功能与效应辐射功能与效应辐射功能与效应带动功能与效应带动功能与效应-从宏观的角度，科技园区是高技术企业的

3、孵化器和摇篮-孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大 第4页 国内高科技园区成功经验的借鉴国内高科技园区成功经验的借鉴 园区园区成功成功经验经验上海上海张张江高科技园江高科技园吸引并留住一批微吸引并留住一批微电电子、生物医子、生物医药药的的龙头龙头企企业业并形成集聚效并形成集聚效应应经营经营和管理模式和管理模式创创新，开新，开发发公司运作园区建公司运作园区建设设并上市并上市天津天津经济经济开开发发区区经营经营和管理模式和管理模式创创新新苏苏州（新加坡）工州（新加坡）工业业园园与新加坡接与新加坡接轨轨，不断完善法制法，不断完善法制法规环规环境境管理体制改革，建立精干高效的政府

4、工作体制管理体制改革，建立精干高效的政府工作体制深圳高科技园区深圳高科技园区加快加快风险风险投投资资建建设设和引和引进进步伐步伐中关村健翔园中关村健翔园原创技术孵化，转化和为国际科技交流与高科技商务活动提供服务原创技术孵化，转化和为国际科技交流与高科技商务活动提供服务中关村丰台园中关村丰台园抓住成抓住成为为国家高科技园区的机遇，依托中央企国家高科技园区的机遇，依托中央企业业，建造花园式开，建造花园式开发发区区开开发经营发经营模式模式创创新，引新，引进进民民营资营资本，打造北京南部本，打造北京南部总总部基地部基地中关村德中关村德胜胜园园着力建着力建设设科研开科研开发发和孵化企和孵化企业业，打造中

5、心城区特色高科技园，打造中心城区特色高科技园中关村中关村电电子城子城环环境改善、国企改制、境改善、国企改制、产业产业改造改造 第5页 高科技园区各类管理模式优缺点对比高科技园区各类管理模式优缺点对比类型优点缺点行政主导型纵向协调型有有利利于于城城市市政政府府的的宏宏观观调调控控，园园区区不不会会脱脱离离城城市市的的整整体体规规划轨道而片面发展划轨道而片面发展管委会权限很少，不利于大胆创新和试验管委会权限很少，不利于大胆创新和试验管管委委会会在在许许多多职职能能部部门门的的多多重重管管理理下下，造造成成相相互互推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。集中管

6、理制管管委委会会有有较较大大的的经经济济管管理理权权和和部部分分社社会会事事务务管管理理权权，以以及及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。摆摆脱脱了了各各市市级级管管理理部部门门的的牵牵制制和和约约束束，能能够够及及时时果果断断地地处处理理园园区区内内重重大大问问题题，提提高高工工作作效效率率，有有利利于于开开发发区区的的整整体体规规划和协调发展划和协调发展管管委委会会下下属属部部门门受受管管委委会会统统一一领领导导，摆摆脱脱了了双双重重管管理理，能能够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。够保持相互沟通和协调一致，避免

7、相互扯皮的现象。容容易易脱脱离离城城市市整整体体的的发发展展规规划划，并并造造成成与与老老城城区区的资源和人才的竞争。的资源和人才的竞争。公司制有有利利于于政政企企分分开开，使使开开发发区区政政府府从从大大量量的的行行政政事事务务中中解解脱脱出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性。出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性。有有利利于于总总公公司司经经济济实实力力的的增增强强，进进行行园园区区建建设设，并并提提高高整整体建设的速度和整体经济效益。体建设的速度和整体经济效益。开开发发公公司司作作为为经经济济组组织织，缺缺乏乏必必要要的的政政府府行行政政权权力力，如如征征地地、规规划划、项项目

8、目审审批批等等，行行政政协协调调能能力力不不强强，权权威威性性不不及及政政府府部部门门，影影响响了了管管理理效效力力的的发发挥挥，只能在较小型的开发区中适用。只能在较小型的开发区中适用。容容易易造造成成政政府府部部门门与与开开发发公公司司各各行行其其是是，形形成成管管理的死角理的死角 开开发发公公司司是是一一个个企企业业，必必然然会会采采取取各各种种手手段段达达到到盈利的目的，追求经济效益的最大化。盈利的目的，追求经济效益的最大化。混合型政企合一型建建立立初初期期对对开开发发区区的的建建设设具具有有一一定定的的推推动动作作用用，有有利利于于管管委委会会和和总总公公司司各各司司其其职职，既既发发

9、挥挥政政府府的的行行政政职职能能，同同时时又又发发挥总公司的经济杠杆功能。挥总公司的经济杠杆功能。政企分开型管委会与总公司并存不不仅仅体体现现了了“小小政政府府、大大企企业业”的的原原则则，还还有有利利于于充充分分发发挥挥政政府府的的行行政政职职能能，同同时时利利用用实实力力雄雄厚厚的的企企业业资资金金和和先先进进的的技技术术管管理理经经验验来来弥弥补补开开发发区区自自身身的的不不足足，充充分分发发挥挥企企业业的的职职能，使二者相互促进、相互配合。能，使二者相互促进、相互配合。在在初初创创阶阶段段，难难以以集集中中有有限限的的人人力力、物物力力和和财财力力进进行行建建设设，有有可可能能与与政政

10、府府的的职职能能部部门门产产生生矛矛盾盾或或相相互推诿的现象。互推诿的现象。管委会与专业公司并存管委会与合资公司并存 第6页“集中管理型集中管理型”管理模式管理模式n是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构管委会全面管理园区的建设和发展，设立专门的派出机构管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市

11、的各级管理部门的权限，同时也接行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社小政府、大社会会”的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：下图：“纵向协调型纵向协调型”管理模式管理模式行政主导型管理模式行政主导型管理模式纵向协调型和集中管理型纵向协调型和集中管理型所在城市人民政府土地管理科委计划经贸规划设计环境保护海关商检财政税务所在区县政府管委会及下设部门区内各类企事业单位管委会办公室规划局招商局科技发展局财政局建设管理局劳动人事局经济贸易

12、局区内各类企事业单位所在城市人民政府工商行政管理局公安局税务局n强强调调由由所所在在城城市市的的政政府府全全面面领领导导开开发发区区的的建建设设与与管管理理。所所在在城城市市的的人人民民政政府府设设置置管管理理委委员员会会，成成员员由由原原政政府府行行业业或或主主管管部部门门的的主主要要负负责责人人组组成成，园园区区内内各各类类企企业业的的行行业业管管理理和和日日常常管管理理仍仍由由原原行行业业主主管管部部门门履履行行，管管委委会会只只复复杂杂在在各各部部门门之之间间进进行行协协调调，不不直直接接参参与与开开发发区区的的日日常常建建设设管管理理和和经经营营管管理理。所所在在区区县县政政府府负负

13、责责园园区区内内的的公公安安、消消防防、卫卫生生、网网点点等等的的管管理理。哈哈尔尔滨滨高高新新技技术术产产业业开开发发区属于区属于“纵向协调型纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：的典型。管理结构如下所示：第7页 公司制管理模式公司制管理模式n又又称称企企业业型型管管理理模模式式。这这种种管管理理模模式式主主要要是是以以企企业业作作为为开开发发区区的的开开发发者者与与管管理理者者。目目前前在在县县、乡乡（镇镇）级级的的开开发发区区和和高高新区中使用的较多。新区中使用的较多。n县县、乡乡政政府府并并不不设设立立派派出出机机构构，而而是是通通过过建建立立开开发发公公司司作作为为经经济济法法人人，

14、组组织织区区内内的的经经济济活活动动，并并承承担担部部分分政政府府职职能能，如如协调职能等。协调职能等。n总总公公司司直直接接向向所所在在地地区区政政府府负负责责，实实行行承承包包经经营营，担担负负土土地地开开发发、项项目目招招标标、建建设设管管理理、企企业业管管理理、行行业业管管理理和和规规划划管管理理等等职职能能，而而园园区区的的其其他他管管理理事事务务，如如劳劳动动人人事事、财财政政税税收收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。开发公司基础设施建设项目招商行业和企业管理土地开发环保事务县、乡（镇）人民政府规划管理 第

15、8页 政企分开型管理模式政企分开型管理模式政企合一模式政企合一模式混合型管理模式混合型管理模式政企合一型与政企分开型政企合一型与政企分开型管委会规划管理财政税务招商引资土地管理工商管理开发公司区内各类企事业单位管理模式特点开发区管委会与总公司并存既既设设有有管管委委会会、又又设设开开发发公公司司，管管委委会会负负责责宏宏观观决决策策，监监督督、协协调调和和项项目目审审批批，开开发发公公司负责项目引进，经营各种基础设施。司负责项目引进，经营各种基础设施。广广州州、天天津津、常常州州等等管委会与专业公司并存设设立立管管委委会会和和各各种种专专业业公公司司，由由专专业业公公司司负负责各项基础设施的建

16、设责各项基础设施的建设福福州州马马尾尾、江苏昆山江苏昆山管委会与联合公司并存管管委委会会与与联联合合公公司司并并存存，管管委委会会作作为为政政府府派派出出机机构构行行使使管管理理职职权权，而而负负责责开开发发区区建建设设及及项项目目引引进进的的开开发发公公司司是是由由管管委委会会与与其其他他企企业业共同出资建立的股份公司。共同出资建立的股份公司。宁宁波波、苏苏州等州等n管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济

17、法人，实现企业内部的自我管理，从发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。分为三种类别。n是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上设，这种开发公

18、司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，一套两块牌子，一套班子班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此

19、种模式。有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。第9页 目目 录录A.A.国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式B.B.园区开发运营模式园区开发运营模式C.C.国内知名园区介绍国内知名园区介绍 第10页 以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理模式格局元化投资开发和多种管理模式格局政府投资政府投资兴建园区为主流兴建园区为主流政府主导、企业参与政府主导、企业参与兴建园区为主流兴建园区为主流政府配合、企业主导政府配合、企业主导兴建园区为主兴建园区为主 在政策没有放开，思想没有解放，也无较好

20、的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验 在政策逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略土地开发的投资主体土地开发的投资主体外商独资中外合资合作中方企业独资政府投资模式土地开发的管理主体土地开发的管理主体政府直接管理开发区管委会管理名为管委会管理，实为公司管理管委会管委会/开发公司关系开发公司关系政企合一模式政企分开模式公司自治模式 第11页 国内的园区开

21、发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而力比较强，而“官助民办官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大模式发挥作用的空间会越来越大典型园区典型园区活力活力优点优点缺点缺点政 府 派出 机 构模式 齐鲁软件园、广州/深圳软件园活力一般；从招商效果和服务质量看，与公司制运作有差距n没有土地开发和盈利的压力，可以全力考虑支持产业发展n有利于调动政府，通过税收、土地、人才等方面的优惠政策加速园区的聚集n政府背景深，协调力度强n对园区企业的服务意识和客户意识不如企业制运作n几乎没有考虑回报地高投入，但政府的支持也不可能无限的，资金漏洞

22、将一直存在n政府的作用左右着管理服务机构作用，影响管理服务机构的品牌形象成 立 国资 公 司运营中关村软件园/浦东软件园活力较强；获取政府充分支持下的市场运作n按照企业需求的市场化运作n机制灵活，办事效率比较高n在选择对企业的服务内容上，更能切中要害n有利于获得政府的政策支持n压力比较大，往往有投资回报方面的需求n基础建设的资金投入大，回收慢，缺少资金n在产业促进上，心有余而力不足n渴望政府的更多的政策支持，如地价优惠n容易强化企业对政府的依赖官 助 民办大连软件园活力较强；完全按照市场机制运作n良好的市场服务意识，提升入园企业的满意度n比较关注投入产出，能够在合理的成本范围内服务企业n从长期

23、看容易打造健康运营模式n与政府沟通的难度相对较大n在资金上压力比较大 第12页“官助民办官助民办”模式小结：在具备园区开发的核心能力、经营政府和外部资金融模式小结：在具备园区开发的核心能力、经营政府和外部资金融通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复制制说明：“官助民办”模式运作的关键点：形成客户聚集、具备良好的盈利能力“官助民办”的盈利模式：土地盈利、产业楼盈利和服务体系盈利，辅以适当的投资盈利“官助民办”模式的运作风险：政府政策支持不到位、与其它园区的竞争处于不利位置官助民办政府企业投资方招商建

24、设服务客户积聚产业规划、政策支持资金、资本产业发展社会效益运营利润资本回报 产业楼收益 服务效益 土地收益运营机制 第13页 基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势园区开发企业园区投资建设运营客户招商入驻软件园积聚租金/投资购买固定回报分享收益品牌效应和租金回报，以及其它附属业务收益，如培训收益、IT外包、人员派遣软件园开发企业引入外部资金或合作伙伴的盈利模式：外部合作伙伴以一定溢价进行合资，形成软件园开发企业的资产增值通过引入外部资

25、金和合作伙伴，加速园区建设和客户聚集，从而形成品牌效应、回收客户租金，除去给外部的固定回报，园区开发企业获得住宅房地产、培训、IT外包、人才派遣等附加收益引引入入外外部部合合资资/合合作作伙伙伴伴是是双双刃刃剑剑，具有财务杠杆效应。如果产业楼运营和招商能力较强、盈利良好，引入外部合作伙伴就能够增加园区开发的投资回报；否则就会减少软件园投资回报外部资金外部合作伙伴投资溢价合资图例说明：投资回报业务活动投资回报减少回报增加回报业务加速外部融资对园区开发和投资回报的影响 第14页 对比不同运作模式，对比不同运作模式，“官助民办官助民办”发挥双方优势、分工协作，关发挥双方优势、分工协作，关键是政府为企

26、业创造良好的运作环境键是政府为企业创造良好的运作环境政府方政府方-产产业业规规划划：制定产业规划和区域规划、提供宏观政策导向和支持-产产业业政政策策：促进高科技企业及人才向园区的集聚，鼓励向软件及信息服务业的投资-土土地地和和基基础础设设施施：做好基础设施建设、土地整理和园区配套-对对开开发发企企业业的的公公平平运运作作环环境境：对需要大量资金、投资回报周期长的园区运作企业给予财政补偿、融资等方面政策支持，减少恶性竞争，确保园区开发企业的健康发展空间职责职责分工分工-充分发挥政府在区域规划和产业升级规划上作用，并以政策加速规划的落实-避免政府在微观运作上投入产出的低效优势优势-发挥市场运作主体

27、的积极性-降低运营成本、提高服务质量企业方企业方-招招商商运运营营：在政府指导下，以市场化的手段推进园区招商引资和园区建设运营-园园区区服服务务：通过良好的商务服务和技术服务为入园企业带来更多的商业机会，帮助园内企业降低商务成本和沟通成本，创造良好的办公环境，打造软件知识社区氛围，通过培训提供充裕的人才-产产业业楼楼与与配配套套住住宅宅建建设设运运营营：为入驻企业和就业人员创造良好的工作和生活环境-参参与与行行业业协协调调与与管管理理：参与园区企业管理、了解入园企业发展中存在的问题 第15页 对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地转让、住宅对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地

28、转让、住宅房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润序名称名称运作方式运作方式盈利点盈利点关键能力关键能力前提条件前提条件1移交政府、确认结算n在政府政策指导下，按照市场化的方式进行动迁、土地整理和基础设施建设n对动迁和基础设施建设部分的资金进行垫支n政府事后对企业垫支部分予以确认、结算和补偿，并保证企业运作的适当利润率n政府确认结算n土地整理成本控制能力n获取政府补偿的谈判能力n政府授权土地整理n后期确认补偿2土地转让n土地整理完毕后自由转让n转让差价n获得政府的转让授权3房地产开发n土地整理完毕，投资或合资进行房地产开发n房地产销售利润n房地产项目管理能力

29、n获得政府的开发授权4转入固定资产n土地整理完毕，进行产业楼开发转入固定资产n通过收取租金、产业楼销售或上市将土地收益变现n租金n产业楼销售收入n上市融资n产业楼项目管理能力n融资能力n获得政府的开发授权从政府获得土地开发的授权后，土地整理有四种可能的利润获取途径 说明：土地开发获益的前提是获得政府授权，开发企业从单纯土地开发商向城市运营商角色转变 第16页 目目 录录A.A.国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式B.B.园区开发运营模式园区开发运营模式C.C.国内知名园区介绍国内知名园区介绍a)a)苏州工业园苏州工业园b)b)张江高科技园张江高科技园c)c)济南高科济南高科d)d)中关

30、村软件园中关村软件园 第17页 作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要-中方财团：外方财团的股权比例为35:65-中方股东以中粮、中远等大型国资企业；外方包括GE、三井物产三菱商事、新加坡发展局等-2000年底前年年亏损，累计亏损达到了7512万美元-资产负债率一直居高不下，每年财务费用和管理费用较大-以中方和外方合资成立的中新苏州工业园区开发有限公司（简称CSSD）负责开发

31、运营-首期开发的8平方公里的土地是用成片开发的模式，初期土地销售以利润微薄的工业地销售为主-1994年中国国务院副总理李岚清与新加坡内阁资政李光耀分别代表两国政府签署合作开发协议-除参股苏州工业园区外，政府还直接负责发展苏州高新区等，政府主导型开发区在政府财政支持下，竞相压价，造成恶性竞争-1999年开始，腾飞在新加坡政府支持下考虑减持股份，出让管理主导权-根据1999年中新两国谅解备忘录，调整股权结构-中方财团：外方财团的股权比例为65:35-01-03年分别实现净利润760万、1106万、7063万，03年底消除以前的累计亏损，资产恢复1亿美元，并首次分红100万美元-04年上半年CSSD

32、实现赢利1008万美元，全年超过2000万美元-按照谅解备忘录，合作框架不变，中新合资公司性质不变、开发建设园区的目标不变-适逢开发区房地产升值，在原有工业地产基础上增加住宅房地产等开发模式-考虑到世界影响，两国领导都要求“只准成功，不许失败”。江苏省领导人已经明确表态“园区将优先于新区”-切实落实园区优先考虑的承诺，把旧城区的人口迁移到园区，并适当引进商业及住宅开发项目股权结构股权结构开发模式开发模式运营利润运营利润政府支持政府支持n外方控股并主导开发运营外方控股并主导开发运营n1994-20001994-2000n中方控股，接手园区主要管理权中方控股，接手园区主要管理权n2001-2001

33、-目前目前 第18页 利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营模式的转变模式的转变阶段阶段经营模式经营模式利润来源利润来源对对CSSDCSSD的意义的意义外外 方方 控控 股股阶段阶段单一土地开发业务围绕第一期8平方公里范围区域进行土地整理和土地转让，取得收入土地开发阶段同质化竞争激烈，低利润甚至负利润中中 方方 控控 股股阶段阶段得到政府的大力支持调整主营业务，打造成以土地综合开发为龙头，以房产项目开发、公共设施配套服务、高科技投资等多种业务为支撑的业务格局532532政政策策的的财财政政支支持持：自2004年园区管委会

34、将每年园区内商住地的拍卖总收入的5分成给CSSD。根据CSSD每年对外招商的注册资本额和管理政府工程货币工程量，管委会将给予2的招商代理费和3的工程管理费。“五三二”政策有效期暂定5年，成了CSSD的有偿服务收入土地转让提成、招商代理费和工程管理费是对政府采购服务和外包职能的补贴，保证了CSSD主营业务收入的稳定性和连续性土土地地价价差差补补偿偿：管委会还承诺对CSSD转让的工业用地给予一定的价格补差确保工业用地转让的盈利产产业业楼楼投投资资建建设设：利用对外招商和工程建设的优势，CSSD介入园区工业标准厂房、代建厂房、打工楼等的建设和经营在产业楼投资建设销售运营上获得长期稳定回报自自身身开开

35、发发高高档档住住宅宅和和别别墅墅：在园区独墅湖高档住宅区还拥有21公顷低成本的住宅用地，CSSD计划用58年的时间完成高档住宅和别墅项目的开发，04年周边楼盘最高价达到1.5万元平方米通过住宅地产标杆性提升周边房价，提高盈利能力控控股股子子公公司司中中新新置置地地开开发发住住宅宅房房地地产产：与地产经营管理公司共同投资6亿元成立中新置地，从事工业、商业和住宅房地产开发，包括湖左岸等高尚住宅、左岸商业街等高档商业、苏虹苏春工业坊标准厂房和配套的打工楼以目前市场价格在地价上有1亿美元以上的利润储备，成为重要的中短期利润支柱参参股股房房地地产产开开发发：参股建屋、华新国际园区地产开发公司，协同多方力

36、量进行园区开发在5年时间内房价上涨3倍多 第19页 两年时间内通过国开行发行债券融资两年时间内通过国开行发行债券融资2222亿，极大推动了园区建设亿，极大推动了园区建设和发展和发展20052005年发行年发行1212亿元债券亿元债券20032003年发行年发行1010亿元债券亿元债券债券情况发行债券主体及经营评论-债券额度为10亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供担保-债券期限10年，票面利率4.3%，比同期10年贷款利率5.76%低，每年付息一次-募集资金用于苏州工业园二、三区的“九通一平”基础设施项目建设 -债券额度为12亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供不可撤消连带责任保证-债券存

37、续期10年，票面年利率5.05%，采取固定利率形式-债券募集资金将全部用于苏州工业园区二、三区基础设施项目-发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，注册资本金52亿元-02年底总资产74.67亿元，净资产为55.46亿元，全年主营业务收入6.49亿元，净利润0.903亿元-02年经营性现金流为-10.25亿元，原因在于大量开发性资金的投入和存货大幅增加-发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，是苏州市政府派出机构苏州工业园区管委会的全资公司，主要业务为“九通一平”项目、投资业务-截至2004年12月底，发行人总资产197.9亿元，净资产112.5亿元。2004年度，实现主营业务收入18.6亿元

38、，净利润1.61亿元-时隔两年两次发行22亿债券，特殊支持来自深厚的政府背景，苏州工业园是中新两国中央政府级的合作-苏州工业园的融资模式不太容易复制，首先是园区自身的资质条件要符合一定的标准，其次是政策的门槛太多，经过国务院特批-政政策策利利用用：充分借用政府资源筹资是园区的通用做法，如中关村丰台园管委会从农行贷款，就是借助科技部与中国农业银行合作的“金融与科技结合”工程，享受政府一半的贴息，这样实际贷款利率比发行债券划算，而且时间成本低得多 第20页 苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资42504250万美元，准备上市万美元

39、，准备上市中方财团：中粮长城工业总公司 COSCO中国华能外方财团：城市发展有限公司GE金融服务公司三井物产和三菱商事新加坡经济发展局中新苏州工业园区开发有限公司CSSD35%65%中方财团外方财团中新苏州工业园区开发有限公司CSSD28%52%港华投资有限公司新工集团私人有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司0505年已完成增值扩股的年已完成增值扩股的“私募私募”工作工作-原注册资本金1亿美元，04年底账面每股净资产1.32美元，中联资产评估公司评估每股净资产2.30美元，增值主要因素是公司成本极低的土地储备-按照28.79%溢价即1.78美元/股认购2500万股,股改增资款总额为4250

40、万美元,其中2500万美元作为合资公司的注册资本,1750万美元计入合资公司的资本公积,增资后该公司注册资本为1.25亿美元准备上市准备上市-股改后具备上市的基本条件：04年CSSD盈利超过2000万美元，连续第4年盈利引入3家投资人完成股份制改革园区开发主体CSSD的主要职责是园区70平方公里的土地开发和招商引资，商住土地销售利润丰厚-CSSD拟06年在香港或新加坡上市，募集金额待定5%两家共15%05年股权结构变更 第21页 苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应：产业巨头带动配套苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应：产业巨头带动配套企业落户、投资效益彰显推动增资扩产企业落户、投资效

41、益彰显推动增资扩产 、形成电子信息产业链、形成电子信息产业链产业巨头带动配产业巨头带动配套企业落户套企业落户吸引产业巨头入驻：吸引产业巨头入驻：台湾著名的电脑公司大多已在苏州落户，明基、蓝天、伦飞、广志、仁达等公司都在苏州设立了相应的电脑企业，如苏州力捷电脑有限公司扫描仪约占世界市场的20%，国巨电子的晶片电阻占全球总量的27%配套企业入驻：配套企业入驻：台湾制造业产业巨头转移带动整个生产链的联动转移，相关的大量中小配套厂、零件供应商紧随其后，形成了基地化生产，研发、制造、销售同步发展的格局，如明基电通有30多家协作企业跟随入驻投资效益彰显推投资效益彰显推动增资扩产动增资扩产盈利能力强：盈利能

42、力强：调查表明在已开业投产的台资企业中，80%的企业处于赢利或持平状态扩大投资：扩大投资：良好的经营状况增强了在苏州投资台商的信心，台资企业纷纷增资扩产，实施长远发展规划。近年台资企业每年的增资额均保持在8亿美元以上苏州成为是苏州乃至全国的台资企业密集区累计利用台资230多亿美元，占江苏省2/3强形成电子信息产形成电子信息产业链业链产业链形成：产业链形成：台湾前20家电子公司中已有16家落户苏州，以台湾电子龙头企业为主，研发、制造、销售同步发展的格局已经形成规模生产优势：规模生产优势：台资电子信息企业的就地采购比重也逐步加大，如台式电脑的组装95%以上的零部件可在当地自足供应，生产的横向、纵向

43、分工已建构完成政府优质服务政府优质服务政府高服务和效率：政府高服务和效率：苏州市政府积极营造亲商、安商、富商的环境，经营环境公开透明、公平合理，相关部门协同提供优质、高效、低成本、全天候的服务管理简洁化：管理简洁化：在全国开发区中较早推行法制化管理，制定了100多个规范性文件，将收费种类减少至10项，是全国收费种类最少、额度最低的开发区之一打造优质的硬件基础设施：打造优质的硬件基础设施：相比电子信息业界常见的“955”（即要求95%的产品从拿到订单开始，到送达世界各地的客户手中为止，不超过5天时间），苏州市政府满足了戴尔“983”的要求 第22页 苏州工业园对于其它开发区的借鉴苏州工业园对于其

44、它开发区的借鉴可借鉴之处可借鉴之处其它园区可参考的措施其它园区可参考的措施-政府的支持是园区开发企业的大环境，从其它园区借鉴支持可促进园区发展-园区开发企业的健康发展还需要打造良好的内部业务模式和盈利模式-借助政府关系的融资，有利于加速园区开发和发展-招商的关键是帮助入驻客户成功，同时注重吸引产业巨头打造独具特色的产业链-适时引入战略合作伙伴并进行股权融资，有利于加快园区开发建设-不同阶段政府给予不同政策支持力度，结果园区开发企业的利润相差巨大-园区开发企业的利润来自政府的财政补贴、以土地开发和房地产开发为基础的丰富业务模式-股权融资和债券融资为苏州工业园的开发提供良好的财务支持-从政府政策、

45、办事效率和服务质量等角度帮助入园企业成功，吸引产业巨头入驻，成功打造出产业链，加速了园区的繁荣 第23页 目目 录录A.A.国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式B.B.园区开发运营模式园区开发运营模式C.C.国内知名园区介绍国内知名园区介绍a)a)苏州工业园苏州工业园b)b)张江高科技园张江高科技园c)c)济南高科济南高科d)d)中关村软件园中关村软件园 第24页 张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型

46、融资方式效果对比-01年将土地资本转变为高科技项目股权融资股权融资30亿-高高科科技技产产业业的的增增资资扩扩股股：96年上市募集资金1.3亿元，98年和01年两次配股，其中01年10：8的超比例配股，募集股市资金72亿元，为母公司创造了16亿的股权投资差额-其其它它手手段段：除国开行长期低息基本建设贷款、公司债券、海外融资等直接融资之外，还充分运用股权经营、政府回租、杠杆收购、增资扩股等各种金融工具，多渠道融资50多亿元人民币-搭搭建建风风险险投投资资平平台台：通过构筑孵化器、创建技术产权交易所、推荐区内企业到海内外上市等，搭建了风险投资平台，投资1980万元参与组建了注册资金1.7亿的张江

47、创投，投资3550万元增资成立注册资金1个亿的浦东创投，并吸引了投资公司50多家、风险投资基金10多亿元，该体系使得投资家从种子期投入、产业发展直到变现退出都有了条件，实现良性循环-张江高科技园区启动后前八年，主要实行以土地开发、批租为主的“滚滚动动空空转转开发开发”模式-其套路为：政府注入土地，开发公司以土地使用权向银行贷款获取开发资金，然后再批租土地、引进项目-后一种模式上张江园区每投入1元钱，就吸引了14元民间资本、12美元外资-园区依托这股活力，两年发展速度远远超过了前八年l完成土地开发8平方公里，相当于前八年4倍l固定资产投资1026亿元，相当于前八年的24倍；共引进项目231个，相

48、当于前八年的54倍l吸引外资456亿美元，相当于前八年36倍；吸引内资515亿元，相当于前八年的26倍1992-19991992-1999年年“滚动空转开发滚动空转开发”模式模式19991999年年-目前的多元化融资模式目前的多元化融资模式 第25页 提供贷款交付租金使用贷款对基础设施投资建设以土地开发权为担保贷款授权土地开发提供服务张江开发公司市政府建筑公司银行入驻公司交付租金张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公

49、司转型(续续)变化之处使用贷款对基础设施投资建设以土地开发权为担保贷款授权土地开发提供服务为进一步获得资金安排开发公司上市张江开发公司股东市政府建筑公司银行入驻公司提供贷款投资子公司投资溢价收回投资融资特点-运作周期长，资金周转慢，当土地开发投入与房屋及土地租售收入之间出现倒挂时，现金完全在开发租售还贷的循环中消蚀掉，存在巨大的风险-难以承担一个国家级高科技园区开发建设的巨大资金需求量-以市场化的方式融资和开发园区-面向国内外资本市场，注重科技园的资源优势，发挥土地资本、金融资本、科技资本和智力资本相结合的优势，建立多元筹融资平台1992-19991992-1999年年“滚动空转开发滚动空转开

50、发”模式模式19991999年年-2001-2001年多元化融资模式年多元化融资模式 第26页 结合土地资本与金融资本，张江高科通过结合土地资本与金融资本，张江高科通过“三步曲三步曲”运作仅运作仅0101年年就募集资金近就募集资金近3030亿元亿元说明：园区经营者通过土地资产的股权化、证券化，结合土地资本与金融资本、结合国内外市场、结合房产开发资源与高科技投资资源，将开发区的地产、房产和项目转变为流通性能好、具有市场价值发现功能的高科技项目股权在吸引具有发展潜力的企业进驻时，注重以租金换股权的方式对园区内具有成长潜力的创新企业持股。众多被投资企业的盈利形成未来张江开发的现金流入和利润来源，而且