商业地产项目商业定位报告.ppt

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1、中天世纪新城项目中天世纪新城项目商业定位报告商业定位报告项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目整体定位及规划方案的市场论证v项目整体定位v规划调整建议第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段工作内容提交成果研究方法与内容v商业规模的确定v功能业态定位v客户定位v形象定位v规划建议市场调查与研究v项目背景研究v项目属性研究v市场竞争研究v消费者研究v经营者研究v投资者研究营销战略与策略 第三阶段第三阶段营销环境研究营销战略与策略的研究v项目整体定位及发展战略2报告结构报告结构第一部分第一部分第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析项

2、目属性界定与问题结构化分析第二部分第二部分第二部分第二部分 项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判第三部分第三部分第三部分第三部分 案例研究案例研究案例研究案例研究第四部分第四部分第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位第五部分第五部分第五部分第五部分 规划调整建议规划调整建议规划调整建议规划调整建议第六部分第六部分第六部分第六部分 经济测算经济测算经济测算经济测算3项目属性界定项目属性界定问题结构化分析问题结构化分析第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析城市属性区域

3、属性项目属性4贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市后，无强势产业，属于内地三线城市u贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，地势起伏较大。喀斯特地貌大量分布。u贵阳城区面积约495平方公里，城区人口约150万，人口密度大，建成区约2.5万人/平方公里。u城市化率：2006年城市化率63.2，规划至2010年市域城市化水平将提高到58%左右。u贵阳市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县），传统的城区指云岩、南明两区。u支柱产业：化学工业、有色冶金

4、工业、食品工业、机械制造工业、新材料工业、现代中药工业。清镇市清镇市修文县修文县开阳县开阳县息烽县息烽县乌当区乌当区白云区白云区金阳新区金阳新区花溪区花溪区云岩区云岩区南明区南明区广西省广西省四川省四川省云云南南省省重庆市重庆市湖湖南南省省贵阳市贵阳市城市城市区域项目5贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大与东部和中部省会城市相比，差距较大城市城市区域项目6项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城市的

5、主要发展方向上。离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。城市区域区域项目u总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构u各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态u形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局u金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区 l贵阳市划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云白云金阳金阳城区城区乌当乌当小河小河花溪花溪城市发展方向7项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费项目周边区域卫生条件差，配

6、套不完善，消费者认知程度低，心里距离远者认知程度低，心里距离远项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。项目地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河南明河。南明河存在一定污染。城市区域区域项目8根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘市商业核心层边缘u核心层是指中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）以内及周边约5公里范围内的地区（即贵阳市城市总体规划确定的中心区）。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳市最重要的商业网点服务圈。u扩散层指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片

7、区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区）的层次。u辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带，其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。城市区域区域项目核心层核心层扩散层扩散层辐射层辐射层9世纪新城项目是世纪新城项目是9090万规模大盘，分为万规模大盘，分为1212个组团，零散个组团，零散开发之后，目前以开发之后，目前以3 3、4 4组团（共约组团（共约3030万万）重新启动）重新启动4组团组团3组团组团学校学校5组团组团中心商业中心商业6组团组团7、8、9、10组团组团

8、12组团组团4组团组团3组团组团组团用地（）建面（）容积率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市区域项目项目105 5组团为大型集中商业将在项目末期开发，组团为大型集中商业将在项目末期开发，3 3、4 4组团也有部分商业组团也有部分商业4组团组团3组团组团学校学校5组

9、团组团中心商业中心商业6组团组团7、8、9、10组团组团11、12组团组团城市区域项目项目11水东路水东路水东路支线水东路支线北入口：东山路北入口：东山路南入口：观水路南入口：观水路通往乌当（接保利温泉新城）通往乌当（接保利温泉新城）通往水果采摘场及公墓（贵通往水果采摘场及公墓（贵阳市民季节性周末度假的去阳市民季节性周末度假的去处）处）项目交通条件项目交通条件地块周边正在修建水东路，政府计划地块周边正在修建水东路，政府计划20082008年下年下半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道城市区域项目项目项目周边目前仅两路公交车到

10、达，且周边道路状况通行状况差，经常堵车，到市区非常不便。对消费者的概念测试显示大部分消费者认为本项目区域陌生，可达性差。目前从城区通往武当区的主要道路是新添大道。距离较远。水东路作为通往乌当区的快速路，必然会吸引部分有车族选择通行。政府计划水东路2008年下半年通车，乐观估计也要到2009年才能通车。项目出入口较偏僻，且环境差。北面临菜市场。12项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领，潜

11、在消费能力强。项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。城市区域项目项目13五组团：项目中心商业原规划指标五组团：项目中心商业原规划指标 商业部分计容积率面积为商业部分计容积率面积为3413034130一层超市：1056餐饮：1054办公：420运动城：4028影院:2100二层影城：800餐饮：1100商铺：3302冰场：3170三层文化城：3170教育培训：4170商铺：1302餐饮：1020地下超市：4597购物所占面积比例最高，达46%。另有10%的餐饮。电影院和真冰溜冰场占到19%。城市区域项目项目14三组团：商铺共三层，总商业面积三

12、组团：商铺共三层，总商业面积3887038870平方米。平方米。大部分铺位面积集中在大部分铺位面积集中在100-300100-300之间之间1F2F3F总建筑面积 236819计容面积 207722住宅 168852商业商业 3887038870户数 900户停车数量 1790辆城市区域项目项目u 铺位呈长条状排布，扩大了临河面的长度，充分利用了项目景观资源优势。u 500以上的铺位共四个，主要分布于项目首尾两端，方便主力店的设置。u 有12个铺位需要联铺销售。15四组团商业总面积四组团商业总面积1390313903，为高层底商，为高层底商，共三层，局部二层共三层，局部二层总建筑面积 2289

13、06计容面积 186475住宅 169701商业商业 13903地下室面积 42431户数 1308户电梯数量 4台楼梯数量 12处停车数量 953辆城市区域项目项目楼层商业面积一层 4818.96二层4612三层3332.53四四组组团团建建筑筑指指标标16项目属性界定项目属性界定城市层面城市层面贵阳地处川渝经济圈边缘，是内地三线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。区域层面区域层面项目位于中心城市边缘，所在区域不在城市发展上，且分属三个区政府管辖。项目层面项目层面商业体量大，具备强势景观资源。项目属性项目属性=内地三线城市内地三线城市 主城边缘主城边缘 强势景观资源强势景观资源 大规模商业大

14、规模商业17项目属性界定项目属性界定问题结构化分析问题结构化分析第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析18S S：情境（：情境（situationsituation）项目背景事实项目背景事实1.1.位于主城区边缘位于主城区边缘2.2.商业规模大商业规模大3.3.本项目及周边有大规模本项目及周边有大规模的住宅开发的住宅开发4.4.有较强势的山水资源有较强势的山水资源5.5.区域不成熟，尚待开发区域不成熟，尚待开发位于主城区边缘规模较大本项目有大规模的住宅开发周边有正在开发的保利温泉新城和规划中的9平方公里旅游度假区有较强势的山水资源通往项目的两条主要道路：东山

15、路为四车道，但两旁占道经营严重，短期内难以改观；水东路尚在修建中，计划08年底通车，但是预计09年内完工都相当有难度。区域尚待开发，周边9平方公里的区域控规还在报批，预计开发量在600万左右，以住宅为主，没有详细资料，预计1012年内开发完毕。19中天提出的项目开发目标与限制性条件中天提出的项目开发目标与限制性条件商业部分资金压力很小，几乎没有；中心商业留下来；四组团高层裙楼商业销售；三组团考虑卖一部分，留一部分。开发目标开发目标目标目标1 1：保证项目商业利润利润最大化目标目标2 2：商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值项目规划方案已基本确定，并送政府部门审批，基本上没有调整的余地，

16、因此，体量和建筑形式都是不能改变的。限制性条件限制性条件客户语录客户语录客户关注的问题：客户关注的问题：u项目的商业是城市级的，还是区域级的？u项目商业的功能业态如何布局？u电影院和真冰溜冰场要不要做？u如何确定商业的销售和长期持有的比例？目标目标3 3：2008年商业销售实现现金流入7420万元(后改为9000万元）20客户目标解析客户目标解析2.2.商业为项目整体带来城市商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值感受，提升项目整体价值1.1.保证项目商业利润最大化保证项目商业利润最大化成功的经营成功的经营才能给商业带来稳定的回报和高额的增值商业成功的经营成功的经营为项目带来完善的生活配套

17、和兴旺的人气，使项目融入城市，提升整体价值目标目标1 1：保证项目商业利润利润最大化目标目标2 2：商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值目标目标3 3：2008年商业销售实现现金流入7420万元远期目标远期目标中期目标中期目标近期目标近期目标3.3.20082008年商业销售实现现金年商业销售实现现金流入流入74207420万元万元本阶段本阶段工作需工作需要解决要解决的问题的问题营销阶营销阶段解决段解决的问题的问题21R1R1：非期望结果非期望结果 按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果p从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是贵阳人消费的理想地点，仅靠社区

18、内的生活配套性消费无法支撑本项目8.69万的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境；p项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；p若陷入来自中华路、大西门等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；消费和投资消费和投资选择上选择上价值提升价值提升竞争竞争22R2R2：期望结果期望结果 我们的期望目标我们的期望目标p从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为贵阳的热点商业项目p从价

19、格体系上：突破世纪新城片区现有的商业租金和价格体系p从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争23CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （c complicationomplication）R1R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突期望突破世纪新城片区现有的商业期望突破世纪新城片区现有的商业租金和价格体系租金和价格体系R1 R2避免陷入与传统商圈的同质竞争，避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争实现差异化，建立自己的核心竞争力力处于主城区边缘，消费者心理处于主城区边缘，消费

20、者心理距离较远，无法支撑本项目距离较远，无法支撑本项目8.69万万的商业体量的商业体量商铺的租金和价格只能从属于商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系本区域商业价值体系陷入来自传统商圈的同质竞争，陷入来自传统商圈的同质竞争，给本项目的持续经营和市场销给本项目的持续经营和市场销售带来困难售带来困难使本项目成为消费者、商家和投资使本项目成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和经营商、销售和经营经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争24QQ：提出问题：提出问题 （questionquestion）要实现从要实现从R1R1到到

21、R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.1.本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项目目8.698.69万万体量的商业存活？体量的商业存活？2.2.本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？持续经营，提升商业价值？25社区商业社区商业区域级商业中心区域级商业中心城市级商业中心城市级商业中心第二部分第二部分 项目发展方向研判项目发展方向研判26本项目商业的发展应该是哪一类型呢？本项目商业的发展应该是哪一类型呢？u 按照其辐射范围，商业一般分为三个层次：

22、城市商业中心、区域商业中心、社区商业。u一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。u那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其8.69万的体量呢？城市商业中心城市商业中心区域商业中心区域商业中心社区商业社区商业？27如果作为社区商业，能否支持本项目商业如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？体量？u按照城市居住区规划设计规范所规定的人均商业服务建筑面积标准，本项目人口可以支撑的商业体量在21000到27300之间，不足以支撑8.69万的商业体量一般城市居住区商业设施指标一般城市居住区商业设施指标类类 别别居居 住住 指指 标标人均商业服务建筑面积人均

23、商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人人合理服务半径合理服务半径800-1000m城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范本项目社区可以支撑的商业体本项目社区可以支撑的商业体量量21000-27300m21000-27300m2 2人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积0.7-0.7-0.91m0.91m2 2/人人规划居住人口规划居住人口3000030000人左右人左右中天世纪新城中天世纪新城 占地1400亩，建设规模100万平方米，居住8000户，常住人口3万人。贵阳市志办 贵阳市住宅区建设规划28如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业

24、体量商业体量u本项目人口不足以支撑8.69万平米的商业体量国际类比社区商业规划指标：商业规模比国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1（商业面积：住宅面积）A.C.PERRY A.C.PERRY：邻里住区理论邻里住区理论本项目社区可以支撑的商业体本项目社区可以支撑的商业体量约为量约为2.162.16万万商业规模比商业规模比0.027:10.027:1规划住宅建筑面积规划住宅建筑面积8 80 0万万左右左右组团1 12 23 34 45 56 67 7、8 8、101011111212SCHOOLSCHOOLTOTOLTOTOL用地（）8400053000166017698776696

25、5754859294749618882946995713733总建面（）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容积率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积”和和“商业规模比商业规模比”两个指标来看，作为社区商业，都不能支持本两个指标来看，作为社区商业，都不能支持本项目商业体量项目商业体量29本项目商业不能

26、仅作为社区商业，那有没本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为有可能成为城市级的商业中心城市级的商业中心呢？呢？城市商业中心城市商业中心区域商业中心区域商业中心社区商业社区商业？30形成新城市商业中心的形成新城市商业中心的KPIKPI体系体系区位交通体量&竞争形成新的城市商业中心形成新的城市商业中心31贵阳市正处于单中心城市发展阶段，以云岩、南明区为贵阳市正处于单中心城市发展阶段，以云岩、南明区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚u贵阳市现阶段处于单中心城市扩张阶段；u以云岩、南明区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经

27、济集聚；u受特殊地形地貌限制，城市空间发展不均衡，城市中相对平整的区域得以发展，山体地势的阻隔使城市格局形成了相对封闭的组团式发展格局，组团之间的融合性差。u单中心城市发展阶段的特点决定了未来35年内贵阳市城区的吸力依然大于张力2005贵阳市各区GDP2004年贵阳市内各区人口密度（单位：人/平方公里）中心中心副中心副中心副中心副中心1.单中心2.大都市化3.都市群数据来源：贵阳统计年鉴20051、城市化力量 郊区化力量2、城市核心的吸力 张力3、城市核心的集聚效应土地的高强度开发，人口的高密度，资本的高度集中，配套的高度成熟4、组团之间相对独立，彼此之间融合性差；5、城市核心圈层以外的组团市

28、场价值呈现跳跃式递减而非层级式下降。单中心城市发展格局的特点单中心城市发展格局的特点区位区位32未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白云区也有一定规模的土地供应云区也有一定规模的土地供应1235468兴隆常青藤兴隆常青藤花城南岸花城南岸 4040万万卧龙山庄卧龙山庄 1818万万点城国际点城国际 3030万万君临天下君临天下 1616万万99平方公里中天项目平方公里中天项目世纪金元世纪金元 800800亩亩12367福建开发商福建开发商 500500亩亩9香港开发商香港开发商 500500亩亩897檀溪谷檀溪谷 2121万万1010元龙元龙 7070万万11北

29、京开发商北京开发商 50005000亩亩12成都远大成都远大13111213514中天南湖中天南湖1415铁五建项目铁五建项目15区位区位33金阳新区是贵阳城市未来的发展方向，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向，下一个可能成型的城市级商下一个可能成型的城市级商业中心最有可能出现在金阳，而业中心最有可能出现在金阳，而本项目不在城市的主要发展方向上本项目不在城市的主要发展方向上贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态形成城区

30、、城镇圈、城镇外围地区三层次布局金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区 l贵阳市划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云白云金阳金阳城区城区乌当乌当小河小河花溪花溪区位区位34 本项目不是规划中的商业中心，位置处于云岩、南本项目不是规划中的商业中心，位置处于云岩、南明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小新添片区（区域商业中心）新添片区（区域商业中心）在贵开路、火炬大道沿线区域形成商业中心市级商业中心市级商业中心中华路、延安路、中山路、小十字一带。周围和瑞金

31、中路、市西路、富水路等区域形成几条商业街组成的商业中心，从空间形态上形成一个中字形商圈金阳新区（新城商业中心）金阳新区（新城商业中心）高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点白云片区（区域商业中心）白云片区（区域商业中心）在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心小河片区（区域商业中心）小河片区（区域商业中心）在黄河路沿线区域形成商业中心 花溪片区（区域商业中心）花溪片区（区域商业中心）在清溪路、民主路、花磊路沿线区域形成商业中心三桥马王庙片区（区域商业中心）三桥马王庙片区（区域商业中

32、心）在马王街、三桥及相关沿线区域形成商业中心 龙洞堡片区（区域商业中心）龙洞堡片区（区域商业中心）在龙洞路沿线区域形成商业中心 二戈寨片区二戈寨片区（区域商业中心）在富源南路中部沿线区域形成商业中心 贵阳市城区商业网点基贵阳市城区商业网点基本格局由本格局由1个市级商业中心、个市级商业中心、1个新城商业中心、个新城商业中心、7个区域个区域商业中心、商业中心、53个社区商业中个社区商业中心和众多商业街，以及旅游心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成景点的商业网点构成区位区位35本项目距离市级商业中心路程约本项目距离市级商业中心路程约3.73.7公里，无法与商公里，无法与商业中心融合，但是又很难

33、避免与传统中心的竞争业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争u 路程约4km路程约3.7km区位区位喷水池商圈喷水池商圈小十字商圈小十字商圈大西门商圈大西门商圈大南门商圈大南门商圈大十字大十字&大十字商圈大十字商圈36本项目周边的路网并不发达，道路状况也本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性较差，影响了其交通通达性u通往本项目的两条主要道路是东山路和红岩路，宽度都在20m以下，路况较差。u本项目距离贵阳主干道宝山路的路程超过了2公里，而且交通比较拥堵。交通交通37贵阳的城市商业格局是沿中华路形成了贵阳的城市商业格局是沿中华路形成了五个主要的城市核心商圈五个主要的城市核心

34、商圈l 喷水池与大十字商圈喷水池与大十字商圈：主要沿中华路两侧，是城市传统老商圈，以购物功能为主。辐射范围为全省，是城市级商业中心。l 小十字商圈小十字商圈：紧挨中华路，部分商场走差异化经营路线，如娃娃国，动漫城。l 大西门商圈大西门商圈：沿市西路商业街以中低档服装，鞋帽批发为主，购物环境差。沿中山西路及延安路以集中商业为主，商品档次高于市西路商业街。l 大南门商圈大南门商圈：以荔星名店为中心形成的大南门商圈是城市新兴商业区域，以中高档消费为主。l 旱码头旱码头：主要沿遵义路分布，在浙江商城周边聚集了国鼎家电，国美家电等专业店。大西门商圈大西门商圈大大十十字字+喷喷水水池池商商圈圈小十字商圈小

35、十字商圈大南门商圈大南门商圈旱码头商圈旱码头商圈体量体量&竞争竞争38本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中华路的商业体量竞争与城市核心的中华路的商业体量竞争路程约4km路程约3.7km喷水池商圈喷水池商圈 19.119.1万万大小十字商圈大小十字商圈16.616.6万万大西门商圈大西门商圈 19.219.2万万本项目本项目 8.698.69万万3636万万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901体量体量&竞争竞争39本项目成为新的城市级商业中心的可能性本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小非常小区

36、位交通体量&竞争本项目成为新的城本项目成为新的城市级商业中心的可市级商业中心的可能性非常小能性非常小贵阳市呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中华路的商业体量竞争本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性40本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为商业中心，那有没有可能成为区域商业中心区域商业中心呢？呢？城市商业中心城市商业中心区域商

37、业中心区域商业中心社区商业社区商业？41本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口u 本项目所处区域距离城市核心区有一定距离，且区域相对独立。u未来周边待开发或开发中的项目包括保利温泉新城和金士旗9平方公里土地。在未来10年中，包括本项目在内，本区域估计总开发量将达到7.68.6百万平米。u相对独立的区域和巨大房地产开发量带来的居住人口，使本项目有条件形成区域商业中心路程约3.7km周边项目名称估计开发规模（）预计开发时间本项目900，0

38、002003-2009保利温泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本项目本项目 8.698.69万万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901项目商业体量项目商业体量42适合本项目商业的发展方向是：适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心区域商业中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目8.69万平米的商业体量本本项项目目发发展展方方向向区域区域商业商业中心中心43为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与为实现本

39、项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造传统核心商圈的竞争，打造差异化差异化的区域商业中心的区域商业中心如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，成为富于竞争力的区域商业中心争，成为富于竞争力的区域商业中心？与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城通过案例研究，来寻找适合本项目的发展模式通过案例研究，来寻找适合本项目的发展模式44贵阳新添商业街贵阳新添商业街贵阳宅吉小区贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈深圳华侨城商圈深圳花园城中心深圳花园城中心第三部分第三部分 案例研究案例研究45研究目的研究目的 主城区边缘的

40、区域商业中心发展规律主城区边缘的区域商业中心发展规律案例研究对象案例研究对象案例选取原则案例选取原则 1 1、早期较为陌生、配套不成熟的大规模居住区域、早期较为陌生、配套不成熟的大规模居住区域 2 2、与传统商业核心区域距离较远、与传统商业核心区域距离较远 3 3、具有较大的商业规模、具有较大的商业规模 4 4、后期商业经营成功，确立了区域商业中心的地位、后期商业经营成功，确立了区域商业中心的地位案例研究案例研究深圳花园城中心、贵阳仁恒商业街深圳花园城中心、贵阳仁恒商业街贵阳宅吉小区、深圳华侨城商圈贵阳宅吉小区、深圳华侨城商圈46区域商业中心的四种类型区域商业中心的四种类型与城市核心区距离近远

41、项目商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈47花园城距城市商业核心较远，总建面花园城距城市商业核心较远，总建面70500m70500m2 2，是集购物，是集购物，餐饮，休闲，娱乐于一体的区域商业中心。以南山的中高档餐饮，休闲，娱乐于一体的区域商业中心。以南山的中高档收入人群为目标消费群收入人群为目标消费群花园城中心花园城中心主力店名称主力店名称主力店面积主力店面积紫荆城百货10000沃尔玛20000百安居6000迪卡侬4000洲立影院 五个放映厅629个座位花园城中心业态组合花园城中心业态组合花园城包括花园城中心，沃尔玛，顺电及周边沿街餐饮，服装，杂货店等。花园城中

42、心花园城中心以花园城为核心，人行15分钟内辐射人口60万万。车行15分钟内辐射人口为160万万。60万人万人160万人万人48主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位条件为项目的成功提供了保障条件为项目的成功提供了保障 花园城中心花园城中心花园城中心成功原因：花园城中心成功原因：l 深圳商业呈现多核发展格局。蛇口距离核心城区较远，形成了相对独立的居住和商业环境。l沃尔玛在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用。l周边不断有新盘开发，带

43、来了固定的客源。滨海大道的开通扩展了项目辐射范围。l 商业规模较大，功能搭配合理，能满足消费者“一站式”购物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃尔玛开业沃尔玛开业百安居开业百安居开业2006年紫荆城百货紫荆城百货迪卡侬，迪卡侬，洲立影院洲立影院整体开业整体开业花园城中心有餐饮餐饮25家，约占总建面的家，约占总建面的23%，包括高档粤菜、品牌咖啡、面包、美食广场、中西式快餐等。品牌餐饮有品牌餐饮有：胜记、六千馆、元绿寿司、巴西烤肉、面包新语、棒约翰、仙棕林、面点王、美乐汇、麦当劳、星巴克等。备注：招商花园城（住宅）的开发贯穿于花园城中心开发的全程。备注：

44、招商花园城（住宅）的开发贯穿于花园城中心开发的全程。49仁恒商业街位于乌当区，总建面仁恒商业街位于乌当区，总建面1.51.5万平方米，万平方米，20052005年开业。是年开业。是一条统一规划，富有热带风情的商业街。到中心城区距离较远一条统一规划，富有热带风情的商业街。到中心城区距离较远仁恒商业街案例仁恒商业街案例l项目由新加坡仁恒地产投资1.6亿开发，采用骑楼结构设计，与景观步道相结合，具有浓厚的热带风情。商业街设有小型休闲广场以凝聚人气。l 仁恒商业街是仁恒地产在贵阳最大的一笔投资，开发商主要是看好区域发展潜力。楼层楼层布局布局主要业态主要业态一楼采用骑楼结构设计。每间铺位面积相同，临街面

45、宽，进深浅，商业价值得以提升。休闲椅，绿化小品的设计极具人性化。服饰，餐饮，社区配套。二楼独立铺面，所有一层铺面均设有2.1m的架空走廊，设有独立楼梯和商业街相通。与三楼组合销售。休闲娱乐三楼大面积露台，为经营者提供良好的休闲及绿化空间。休闲娱乐项目划铺方式具有特色，主要表现在：项目划铺方式具有特色，主要表现在：仁恒仁恒50仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，娱乐。与仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，娱乐。与对面的新天购物中心共同形成了乌当区的区域商业中心对面的新天购物中心共同形成了乌当区的区域商业中心l仁恒商业街远离城市中心，交通不便，消费者到市区购物出行成本高，因此大多数

46、选择就近购物。l项目以带租约的形式销售。一楼售价为1.9-2万元/平。二三楼整体销售。均价1.4万/平。l 商业街对进驻商家有严格要求，休闲娱乐主要分布于商业街二层，生意一般。一楼的服装多为品牌服饰，代表商家有：老人头服饰，与狼共舞，以纯，劲霸男装等。2005年：年：仁恒商业中心开业仁恒商业中心开业2006年年：仁恒别墅入住：仁恒别墅入住周边楼盘：周边楼盘：仁恒别墅、温泉花园、仁恒别墅、温泉花园、锦澳山庄等大型居住区。锦澳山庄等大型居住区。主要水中高档消费群体。主要水中高档消费群体。辐射人口：辐射人口：2010年预计将达年预计将达11.2万人。万人。仁恒商业街案例仁恒商业街案例51宅吉小区位于

47、核心城区内，距离喷水池约宅吉小区位于核心城区内，距离喷水池约5 5分钟车程。分钟车程。商业总体量商业总体量4.54.5万平方米，目前经营状况好万平方米，目前经营状况好宅吉小区案例宅吉小区案例宅吉小区位于城市北部，包括盐务街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街铺为主，大部分铺位陈旧，卫生条件差，休闲娱乐入口窄小，昭示性差，但经营状况好。l 宅吉小区是贵阳最早的商品房小区之一，周边有商专，贵州医科大学及附属医院，试验二小等，为项目带来了稳定的消费群体。l 周边的强势教育资源吸引了大量租客，这部分人大多数是为了小孩教育搬迁至此，他们的迁入丰富了人口结构，增强了商业活力。11北京华联宅吉店北京华联宅吉

48、店322卞氏菜根香卞氏菜根香3凯里酸汤鱼火锅凯里酸汤鱼火锅44丽都酒家丽都酒家55 豪享来西餐豪享来西餐52宅吉小区的商业积聚属自然形成，目前已成为以北京华联为宅吉小区的商业积聚属自然形成，目前已成为以北京华联为核心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比核心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比例高，辐射范围广例高，辐射范围广宅吉小区案例宅吉小区案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京年北京华联开业华联开业开始开发开始开发商业自发商业自发形成形成99年老凯里年老凯里酸汤鱼开业酸汤鱼开业豪享来西豪享来西餐厅开业餐厅开业商业纷纷

49、商业纷纷进驻进驻2006年获全国年获全国社区商业示范社区商业示范单位单位l租金范围为60-200元/平月。沿华联向两边递减，可见华联的主力店地位不可动摇。l 距离核心城区距离近，大型购物难以存活。由于中华路餐饮缺乏，宅吉作为补缺者吸引了大量中心城区客户。租金分布图租金分布图主力商家名称主力商家名称面积面积华联超市20000m2丽都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奥洗浴中心4000m2豪享来西餐厅225m2宅吉餐饮类型宅吉餐饮类型大型中式餐饮大型中式餐饮粤式酒楼粤式酒楼火锅火锅西式快餐西式快餐特色餐饮特色餐饮路边摊路边摊北京北京华联华联53华侨城在华侨城在20002000年还处于深圳主城

50、区边缘，华侨城商圈年还处于深圳主城区边缘，华侨城商圈目前已成为深圳著名的区域商业中心。目前已成为深圳著名的区域商业中心。u地理位置地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。u规模规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部为130公顷,规划人口70000-10000人；面积4.8平方公里，总建面约218.96万平方米。u城区功能：城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城商圈华侨城商圈54华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布